Ejendomsvurderingsloven

Det foreslås, at fast ejendom skal vurderes efter denne lov, og at loven administreres af told- og skatteforvaltningen, dvs. af vurderingsmyndigheden.

Den gældende vurderingslov indeholder ikke en egentlig definition af, hvad der forstås ved fast ejendom. Ejendomsbegrebet fortolkes i gældende lovgivning i overensstemmelse med dansk ejendomsretlig tradition, hvilket betyder, at der sædvanligvis er knyttet en forudsætning om ejendomsret til begrebet. Ved beslutning om, hvorvidt der er tale om en selvstændig ejendom, vil vurderingsmyndigheden som udgangspunkt se på ejendommens registrering i matriklen.

I den kommende vurderingsordning vil vurderingsprocessen i højere grad end i den gældende være automatiseret. Det skønnes derfor nødvendigt at opstille en egentlig definition af, hvad der i vurderingsmæssig henseende skal anses for at være en fast ejendom, og hermed hvad det er for enheder, der skal vurderes.

Den foreslåede definition tager udgangspunkt i bestemmelserne i lov om udstykning og anden registrering i matriklen, herefter udstykningsloven. Det foreslås i stk. 1, at der ved fast ejendom i vurderingsmæssig henseende først og fremmest skal forstås det, der i udstykningslovens § 2 benævnes en samlet fast ejendom, jf. nr. 1.

Herved forstås en ejendom bestående af ét matrikelnummer eller en ejendom bestående af flere matrikelnumre, når disse ifølge notering i matriklen skal holdes forenet. Hvis en samlet fast ejendom er noteret som landbrugsejendom, omfatter den efter udstykningsloven tillige arealer, der ifølge lov om landbrugsejendomme skal henregnes til landbrugsejendommen. Eventuel andel i en fælleslod udgør ligeledes en del af den samlede faste ejendom.

Udstykningsloven omhandler matrikelforhold, dvs. registrering af grundarealer. På tidspunktet for fremsættelsen af dette lovforslag registrerer matriklen ikke bygninger. Det foreslås derfor præciseret, at der ved en fast ejendom i vurderingsmæssig henseende ikke alene skal forstås det matrikulerede grundareal, men også de bygninger, der evt. er opført på grunden, når bygningerne er ejet af den samme som den, der ejer grunden. Det samme gælder de tekniske anlæg til erhvervsmæssig anvendelse, der måtte være opført på grunden.

Der findes imidlertid arealer, som ikke er matrikuleret. Et umatrikuleret areal er efter udstykningslovens § 4 et areal, der ikke er optaget i matriklen, eller som er optaget i matriklen uden matrikelbetegnelse. En umatrikuleret ejendom er efter samme bestemmelse et umatrikuleret areal, der udgør en ejendomsretlig enhed. Et umatrikuleret areal er ikke en samlet fast ejendom efter udstykningslovens § 2.

Umatrikulerede arealer findes kun i meget begrænset omfang. Sådanne arealer kan kun vurderes med stor usikkerhed, idet der ikke er foretaget en autoritativ opmåling. Samtidig vil der ikke ske nogen tilvækst i antallet. Det foreslås på denne baggrund, at umatrikulerede arealer ikke skal betragtes som faste ejendomme efter denne lov og således heller ikke vurderes. Dette vil også gælde eventuelle bygninger, der er opført på et umatrikuleret areal, herunder bygninger opført på søterritoriet. Hvis et hidtil umatrikuleret areal matrikuleres, vil der i vurderingsmæssig henseende være tale om en ny ejendom.

Ejerlejligheder adskiller sig fra andre former for fast ejendom på den måde, at ejerlejligheden ikke har sit »eget« grundareal. I stedet ejer lejlighedens ejer en ideel andel af det grundareal, der tilhører den ejendom, der er udstykket i ejerlejligheder – den såkaldte moderejendom.

Moderejendommens grundareal er noteret i matriklen, men det er de enkelte ejerlejligheder ikke, da matriklen på tidspunktet for fremsættelsen af dette lovforslag som før nævnt ikke registrerer bygninger. I stedet er de enkelte ejerlejligheder noteret i tingbogen. Det foreslås på denne baggrund i nr. 2, at ejerlejligheder medtages i definitionen af, hvad der i ejendomsvurderingsloven skal forstås ved en fast ejendom.

Endelig foreslås det i nr. 3, at bygninger på fremmed grund anses for faste ejendomme, hvis grunden er matrikuleret, jf. ovenfor. Ved en fremmed grund forstås det forhold, at grunden ejes af en anden end den, der ejer bygningerne.

Er en bygning placeret på fremmed grund, vil der i vurderingsmæssig henseende være tale om to ejendomme. Grunden vil være en selvstændig ejendom, jf. nr. 1, men da bygningerne ikke ejes af den samme som den, der ejer grunden, falder bygningerne ikke ind under nr. 1. I stedet anses bygningen for selv at udgøre en ejendom. Begrundelsen er i beskatningsmæssig henseende, at to ejere hver især skal kunne beskattes af deres del af den samlede ejendom.

Ejer den samme flere forskellige »fremmede« bygninger på den samme grund, kan der i vurderingsmæssig forstand være tale om, at de »fremmede« bygninger tilsammen udgør én samlet ejendom.

Hvis der på en grund findes såvel »egne« bygninger (bygninger ejet af grundens ejer) som »fremmede« bygninger (bygninger ejet af andre end grundens ejer), vil grunden og de »egne« bygninger i vurderingsmæssig forstand udgøre en ejendom, mens de »fremmede« bygninger vil udgøre en anden ejendom. Hvis der på en grund findes flere »fremmede« bygninger ejet af forskellige ejere, vil hver af de »fremmede« bygninger udgøre en ejendom.

Også under den gældende vurderingsordning anses en bygning beliggende på fremmed grund og den fremmede grund selv for at være to ejendomme, jf. vurderingslovens § 11. Bygninger på fremmed grund vil være registreret i tingbogen.

Det forventes, at alle typer af fast ejendom fremover vil blive overført til matriklen. Dette sker som led i grunddataprogrammet, som på tidspunktet for fremsættelsen af dette lovforslag endnu ikke har fået samtlige data tilgængelig via Datafordeleren.

Grunddataprogrammet er en facilitet, hvor en lang række data – herunder data om fast ejendom – samles på ét sted og stilles til rådighed for brugere. Ejendomsvurderingssystemet vil forventeligt fremover skulle bruge grunddata, der fremover udstilles via Datafordeleren som distributionskanal. Grunddataprogrammet ændrer ikke i sig selv de grundlæggende ejendomsbegreber og er ikke i sig selv af betydning for, hvilke ejendomme der skal vurderes efter denne lov.

Det kan tilføjes, at husbåde og andre flydende indretninger på samme måde som bygninger opført på søterritoriet ikke anses for fast ejendom efter denne lov, uanset om husbåden m.v. ligger fast opankret eller fast fortøjet ved kaj. Er husbåden derimod permanent placeret på land, kan den efter omstændighederne betragtes som en – om end atypisk – bygning. Det kunne f.eks. være tilfældet, hvis båden/bygningen lovligt kan anvendes til beboelse.

Efter den gældende vurderingslov skal ejendomme, som har samme ejer, og som udgør en driftsenhed, vurderes samlet, jf. vurderingslovens § 8. Dette er en praktisk foranstaltning for såvel ejeren som for vurderingsmyndigheden, idet det kan være meget vanskeligt at bryde en driftshed op i flere dele og vurdere hver del for sig.

Tilsvarende regler foreslås indført i den nye vurderingsordning, jf. stk. 2. Bestemmelsen foreslås udformet sådan, at vurderingsmyndigheden som et led i vurderingen kan beslutte, at ejendomme, som udgør en samlet enhed og har samme ejere, skal vurderes samlet. Det er således op til vurderingsmyndigheden at bedømme, om samlet vurdering skal finde sted. Ejendomme kan f.eks. anses for at udgøre en enhed, hvis de drives samlet, som havde der været tale om én ejendom.

Det er efter den førnævnte bestemmelse i den gældende vurderingslov ikke muligt at vurdere landbrugsejendomme samlet, selv om de har samme ejer og drives samlet som en enhed. Der er ingen tvingende grunde til ikke at vurdere landbrugsejendomme samlet på samme måde som andre ejendomme. Det foreslås derfor, at bestemmelsen om, at landbrugsejendomme ikke kan vurderes samlet, ikke medtages i den nye lov, og at landbrugsejendomme hermed kan vurderes samlet efter samme regler som andre ejendomme.

Det foreslås som i den gældende vurderingsordning præciseret, at samlet vurdering af ejendomme med flere ejere kun kan ske, hvis hver af ejerne ejer den samme forholdsmæssige andel af hver af de ejendomme, der skal vurderes samlet.

Beslutning om samlet vurdering af ejendomme træffes efter lovforslaget som led i vurderingen og er en del af det vurderingsmæssige skøn, der foretages, når vurderingsmyndigheden træffer afgørelse efter denne lov. Beslutningen kan træffes såvel i forbindelse med almindelige vurderinger som i forbindelse med omvurderinger.

Beslutning om, at samlet vurdering skal foretages, er ikke en selvstændig afgørelse og kan derfor ikke påklages særskilt. Ejeren af en ejendom vil dog som hidtil i forbindelse med klage over en vurdering kunne påberåbe sig, at grundlaget for samlet vurdering efter ejerens opfattelse ikke er til stede.

Der vil i den vurderingsordning, der her foreslås, på samme måde som i den gældende ordning komme til at gælde forskellige vurderingsregler for forskellige kategorier af ejendomme. Der vil skulle gælde en generel vurderingsnorm for alle ejendomme, men der vil som i den gældende vurderingsordning skulle gælde særlige regler for vurderingen af landbrugsejendomme og skovejendomme, jf. lovforslagets §§ 28-33. Samtidig vil der ved vurderingen blive anvendt forskellige vurderingstilgange i form af vurderingsmodeller og processer for de forskellige kategorier af ejendomme.

Vurderingsmyndigheden skal efter den gældende vurderingslov træffe bestemmelse om, hvorvidt en ejendom helt eller delvis må anses for benyttet til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, eller til hvilken benyttelse ejendommen i øvrigt henføres, jf. vurderingslovens § 33, stk. 1. Denne kategorisering anses ikke for at være operationel i den kommende vurderingsordning.

Det foreslås derfor i stk. 1, at vurderingsmyndigheden som led i vurderingen skal beslutte, om en ejendom skal betragtes som en ejerbolig, en landbrugsejendom, en skovejendom eller en erhvervsejendom eller anden ejendom, som ikke er omfattet de førstnævnte tre kategorier.

Udgangspunktet ved kategoriseringen af ejendomme vil være, at ensartede ejendomme skal vurderes i samme år, og at opdelingen i videst muligt omfang er markeds- og databaseret med henblik på at sikre, at ensartede/sammenlignelige ejendomme kategoriseres og vurderes sammen.

Der kan i den gældende vurderingsordning i forenklet form skelnes mellem tre hovedkategorier af ejendomme, nemlig ejerboliger, erhvervsejendomme og ejendomme, som anvendes til blandet bolig og erhverv. (Der ses her bort fra landbrugsejendomme og skovejendomme.) Dette vil i den vurderingsordning, der her foreslås, ikke længere være tilfældet. Her vil ejendommene enten være bolig eller erhverv. Dette sker for at gøre vurderingsordningen mere markedskonform.

Den hidtidige »midtergruppe« af ejendomme – blandet bolig og erhverv – vil således fremover blive kategoriseret enten som beboelsesejendom eller som erhvervsejendom. Ejendomme, hvor mere end 25 pct. af ejendomsværdien kan henføres til erhvervsdelen, er efter praksis hidtil blevet vurderet som erhvervsejendomme.

Der vil som konsekvens heraf være »blandede« ejendomme, som hidtil er blevet vurderet som erhvervsejendomme, og som fremover vil blive kategoriseret som ejerboliger og vil skulle vurderes som sådanne, ligesom det omvendte vil være tilfældet.

Der vil også fremover i praksis opstå tvivlstilfælde, hvor det ikke umiddelbart er klart, om en ejendom er en ejerbolig, eller om der er tale om en erhvervsejendom, et landbrug eller en skovejendom. I sådanne tilfælde må vurderingsmyndigheden som led i vurderingen beslutte, hvilken kategori ejendommen skal tilhøre, da der er tale om et enten/eller. En ejendom kan som et eksempel ikke samtidig både være ejerbolig og landbrug.

Om de enkelte ejendomskategorier bemærkes følgende:

Der foreslås indsat en særlig bestemmelse med en definition af, hvad der i denne lov skal forstås ved en ejerbolig. Ejerboliger er i modsætning til andre kategorier af ejendomme omfattet af ejendomsværdibeskatningen. Dog betales der også ejendomsværdiskat af boligdelen af en ejendom, der anvendes til såvel boligformål som erhvervsformål. Ejerboliger vil som udgangspunkt blive vurderet med andre vurderingsmodeller og metoder end andre ejendomme. Det skønnes derfor nødvendigt at definere denne ejendomskategori særskilt. Der henvises til bemærkningerne til lovforslagets § 4.

Som det fremgår af lovforslagets §§ 28-33, foreslås der fastsat en særlig vurderingsnorm og særlige vurderingsregler for produktionsjord, dvs. for landbrugsejendomme og for skovejendomme. Ved produktionsjord skal efter lovforslaget i hovedsagen forstås arealer i landzone tilhørende landbrugsejendomme eller skovejendomme, når arealerne anvendes til landbrugsmæssige formål eller er undergivet fredskovpligt.

Det er derfor af stor betydning, at ejendommene kategoriseres korrekt. Alle ejendomme, som efter deres karakter og anvendelse er landbrugsejendomme eller skovejendomme – og kun dem – skal kategoriseres som sådanne. Det er derfor centralt, at alle ejendomme er kategoriseret korrekt, når de skal vurderes efter den nye vurderingsordning.

Gennemgangen af ejendommene og den deraf følgende kvalitetssikring vil givetvis føre til, at nogle ejendomme flyttes fra en hidtidig kategori til en anden – f.eks. fra ejerbolig til landbrug eller omvendt. Det skal i denne forbindelse understreges, at vurderingsmyndigheden ved kategoriseringen så at sige må begynde forfra. Det forhold, at en given ejendom har været kategoriseret på en bestemt måde i den gældende vurderingsordning, er ikke i sig selv begrundelse for, at ejendommen også fremover skal kategoriseres sådan.

Det grundlæggende kriterium for kategorisering som landbrugsejendom er ejendommens samlede karakter og ejendommens anvendelse. Her kan sondringen mellem landbrugsejendomme på den ene side og beboelsesejendomme på den anden i nogle tilfælde være vanskelig at foretage. Små landejendomme kan have karakter af »lystejendomme«, »hesteejendomme« el. lign., hvilket indikerer, at der er tale om en beboelsesejendom, mens der på andre ejendomme af samme størrelse kan foregå en specialiseret produktion.

Bedømmelsen vil være en afvejning af, om beboelsesmomentet eller landbrugsmomentet i det enkelte tilfælde vejer tungest. Er al jord tilhørende en ejendom på nogle få hektar bortforpagtet, kan dette være en indikation af, at beboelsesmomentet vejer tungest. Ligeledes kan nævnes, at modtagelse af støtte fra EU’s landbrugsstøtteordninger ikke i sig selv er tilstrækkelig begrundelse for, at ejendommen kategoriseres som en landbrugsejendom i denne lovs forstand.

Grundlæggende skal der foregå egentlig landbrugsdrift på ejendommen, for at der kan være tale om landbrug i vurderingslovens forstand. Der skal således f.eks. være tale om jord i omdrift og/eller erhvervsmæssig husdyrproduktion. Til landbrugsmæssig produktion hører også produktion i gartnerier, planteskoler og frugtplantager.

Det er hensigten at udvide landbrugskategorien i forhold til hidtil sådan, at ejendomme, som i væsentligt omfang har erhvervsmæssig husdyrproduktion, fremover anses for landbrugsejendomme. Efter gældende praksis er ejendomme med mink-, kyllinge- og ægproduktion i et vist omfang blevet anset for andet erhverv end landbrug, uanset om der til ejendommen hører et jordtilliggende, der drives landbrugsmæssigt. Hensigten er, at al erhvervsmæssig husdyrproduktion skal ligestilles.

Ved erhvervsmæssig husdyrproduktion skal forstås erhvervsmæssig produktion af de dyrearter, som i landbrugslovgivningen betegnes som husdyr, dvs. kvæg, svin, fjerkræ, får, geder, heste, krondyr, strudse, mink, ræve m.v. Opdræt af kæledyr som f.eks. hunde er ikke omfattet.

Formel landbrugspligt efter landbrugslovgivningen kan indgå som et moment i bedømmelsen, men er ikke i sig selv afgørende for kategoriseringen af ejendommene. Det er heller ikke afgørende, om driften er overskudsgivende.

Der findes i den nuværende vurderingsordning en administrativt fastsat formodningsregel om, at en ejendom på mere end 5,5 ha som udgangspunkt vil blive anset for en landbrugsejendom, mens en ejendom under denne grænse vil blive anset for en beboelsesejendom, medmindre særlige forhold i begge tilfælde taler for det modsatte. Reglen blev i 1992 fastsat af det daværende Ligningsråd – svarer i dag til Skatterådet – og grænsen er i praksis fraveget både den ene og den anden vej.

Denne regel er som sagt en formodningsregel og ikke en absolut og objektiv regel. Reglen har alene karakter af rettesnor og har ikke i sig selv betydning for, om en ejendom efter sin karakter og anvendelse er en landbrugsejendom eller en beboelsesejendom. Der har dog i praksis kunnet konstateres eksempler på, at reglen er blevet tillagt større vægt, end den formentlig var tiltænkt.

Det foreslås derfor, at denne formodningsregel ikke videreføres i den kommende vurderingsordning. Kategoriseringen af en ejendom som beboelsesejendom eller landbrugsejendom vil således alene bero på en samlet bedømmelse af ejendommens forhold, herunder som før nævnt om beboelsesmomentet eller landbrugsmomentet vejer tungest.

Det kan tilføjes, at der til visse ejendomme kategoriseret som landbrugsejendomme (eller skovejendomme) vil høre arealer, der henligger som naturarealer, f.eks. hede- eller klitarealer. Sådanne arealer vil være omfattet af samme vurderingsregler som ejendommens øvrige arealer, jf. lovforslagets § 28. For at sikre lige beskatning af lige forhold vil »rene« naturejendomme fremover blive kategoriseret som landbrug/skovbrug, forudsat at ejendommen ikke er af en sådan karakter, at den skal kategoriseres som ejerbolig.

De retningslinjer for kategorisering, der her er beskrevet, sikrer ikke en fuld harmonisering med reglerne i lov om landbrugsejendomme, hvorefter der er landbrugspligt for ejendomme på to hektar og derover. Dette skyldes, at de to regelsæt varetager forskellige hensyn. Mens reglerne om landbrugspligt bl.a. skal sikre, at det åbne land ikke gror til, skal vurderingsreglerne sikre, at ejendomme, hvis primære anvendelse er beboelse, vurderes som andre sammenlignelige ejerboliger og tilsvarende for landbrugsejendomme.

De beskrevne retningslinjer er dog mere præcise end de gældende regler, idet det bl.a. nu gøres klart, hvornår husdyrproduktion kan kategoriseres som landbrugsdrift. Det kan tilføjes, at ejendomme med dambrug også vil kunne kategoriseres som landbrugsejendomme.

Også for skovejendomme vil der gælde den overordnede regel, at bestemmelse om kategorisering skal træffes ud fra ejendommens samlede karakter. Der skal således for skovejendommes vedkommende være tale om skov med et produktionspotentiale.

Det er ikke i sig selv afgørende for kategoriseringen, om der foregår egentlig kommerciel skovdrift på ejendommen, eller om der er tale om en mere rekreativ anvendelse. Dog må ejendommen have en sådan størrelse og fremtræden i øvrigt, at den ikke har karakter af ejerbolig.

Det, der ovenfor er anført om betydningen af korrekt kategorisering af landbrugsejendomme, gør sig tilsvarende gældende for skovejendomme.

Der kan rejses spørgsmål om den rette kategorisering af ejendomme, hvis der på en ejendom findes såvel skovarealer som landbrugsarealer. Set i relation til vurderingen af produktionsjorden gør det ingen forskel, om ejendommen er kategoriseret som en skovejendom eller en landbrugsejendom, da produktionsjorden i begge tilfælde vil være omfattet af fremskrivningsordningen.

Imidlertid vil der efter lovforslaget på visse punkter skulle gælde andre regler for skovejendomme end for landbrugsejendomme. Dette gælder således ved ansættelsen af grundværdier for boliger beboet af ejendommens ejer eller ejere, jf. lovforslagets § 30, stk. 3. Derfor er kategoriseringen som enten landbrugsejendom eller skovejendom alligevel af betydning.

Det er ikke muligt at opstille regler, der entydigt tager stilling til ethvert tvivlstilfælde, på samme måde som det heller ikke er muligt at opstille entydige regler for, hvornår eksempelvis en ejendom skal kategoriseres som en ejerbolig eller som en landbrugsejendom. Kategorisering af ejendomme vil altid være en bestemmelse, som vurderingsmyndigheden ud fra en samlet bedømmelse som led i vurderingen må træffe.

Hvis der på en ejendom findes såvel landbrugsarealer som skovarealer, må vurderingsmyndigheden således ud fra en samlet bedømmelse foretage en kategorisering. Her vil vurderingsmyndigheden skulle bedømme, hvilken af de to dele – landbruget eller skoven – der vejer tungest. I et sådant tilfælde vil den arealmæssige fordeling være en vigtig rettesnor, men det vil ikke være den eneste.

Selvom de to dele af ejendommen måske er lige store, har de ikke nødvendigvis den samme betydning i forhold til ejendommens kategorisering. Landbrugsarealet kan være intensivt dyrket og skovarealet have karakter af rekreativt område. Tilsvarende kan skovarealet være forstmæssigt drevet, mens landbrugsarealet kan have karakter af naturareal.

Der foreslås en overgangsordning, sådan at ejendomme, som i den gældende vurderingsordning har været kategoriseret som landbrugsejendomme eller skovejendomme, og som i den fremtidige vurderingsordning vil blive kategoriseret som ejerboliger, på visse betingelser fortsat vil kunne vurderes som landbrugsejendomme eller skovejendomme. Tilsvarende vil ejendomme, som omkategoriseres fra ejerboliger til landbrugsejendomme eller skovejendomme, fortsat kunne vurderes som ejerboliger. Der henvises til lovforslagets § 83 og bemærkningerne hertil.

Den sidste kategori er erhvervsejendomme eller anden ejendom, som ikke er omfattet af de øvrige tre kategorier. Denne kategori må således afgrænses negativt som den del af den samlede ejendomsmasse, som hverken er ejerboliger, landbrugsejendomme eller skovejendomme.

Kategorien omfatter erhvervsejendomme i bred forstand og kommer herved til at udgøre en meget forskelligartet gruppe af ejendomme fra små butikker og værksteder over kontor- og forretningsejendomme til store industrianlæg.

Kategorien omfatter dog ikke alene ejendomme, hvorfra der drives erhvervsmæssig virksomhed. Kategorien omfatter også beboelsesejendomme, som ikke er ejerboliger, således som begrebet »ejerbolig« er defineret i lovforslagets § 4. Således vil en boligblok med lejelejligheder være omfattet af denne kategori og vil hermed være en »erhvervsejendom« i vurderingsmæssig henseende, selv om der ikke drives erhvervsmæssig virksomhed fra ejendommen. Det samme er tilfældet under den gældende vurderingsordning.

Dette gælder, uanset om ejendommen tilhører et almennyttigt boligselskab, eller der er tale om en ejendom i den private udlejningssektor. Det samme vil gælde ejendomme tilhørende andelsboligforeninger, og det vil uanset ejerforhold gælde for såvel boligblokke som for tæt-lavt byggeri, der udgør én samlet ejendom.

Ved beslutning om, hvordan en ejendom skal kategoriseres, vil vurderingsmyndigheden efter stk. 2 skulle se på den samlede karakter af den pågældende ejendom. En vigtig faktor vil her være bygningernes registrerede anvendelse i Bygnings- og Boligregistret (BBR). Er det eksempelvis i BBR registreret, at der på en ejendom befinder sig et fritliggende enfamilieshus (parcelhus) og ikke andet, er dette en meget stærk indikation af, at der i vurderingsmæssig forstand er tale om en ejerbolig. I det hele taget skal kategoriseringen af ejendomme i videst muligt omfang ske på grundlag af objektive data og objektive kriterier.

Det forhold, at en del af det fritliggende parcelhus i eksemplet anvendes erhvervsmæssigt, ændrer ikke i sig selv ejendommens karakter af ejerbolig, hvis det fortsat er ejerboligmomentet, der er det væsentligste, når værdien af ejendommen skal ansættes. Selv om et eller flere værelser i et parcelhus er indrettet til kontor, klinik eller lignende, bevarer ejendommen i formentlig de fleste tilfælde stadig sin karakter af parcelhus og dermed af ejerbolig.

Der kan naturligvis befinde sig flere bygninger på en ejendom. Forestiller man sig som et eksempel en ejendom med to bygninger, hvoraf den ene er registreret i Bygnings- og Boligregistret (BBR) med hovedanvendelsen fritliggende enfamilieshus (parcelhus) og den anden med hovedanvendelsen transport- og garageanlæg, må vurderingsmyndigheden som led i vurderingen beslutte, hvorvidt der i denne lovs forstand er tale om en ejerbolig, eller om der er tale om en erhvervsejendom. Igen er spørgsmålet, hvad der er det væsentligste element, når værdien skal ansættes.

Der er ikke tale om, at der ved kategoriseringen af ejendommene kan tages udgangspunkt i en bestemt fordeling mellem den erhvervsmæssigt anvendte del og den del, der anvendes til boligformål. Der kan således ikke anlægges en betragtning om, at hvis f.eks. mere end halvdelen af ejendommens areal eller ejendommens værdi kan henføres til erhvervsmæssige formål, er der tale om en erhvervsejendom. Den gældende praksis, hvorefter en ejendom vurderes som en erhvervsejendom, hvis mere end 25 pct. af ejendomsværdien kan henføres til erhvervsdelen, videreføres ikke, og den erstattes ikke af en anden absolut regel.

Denne form for opdeling af ejendommene i ejerboliger og erhvervsejendomme vil ikke have betydning for ejendomsværdibeskatningen. Både i den gældende og i den kommende vurderingsordning vil der skulle ske en fordeling af ejendomsværdien, hvis en ejendom delvis anvendes til boligformål og delvis til erhvervsformål, sådan at ejeren kun kommer til at betale ejendomsværdiskat af den del af ejendommen, der anvendes til boligformål, jf. lovforslagets § 35. Dette vil gælde, uanset om ejendommen betragtes som en ejerbolig med en erhvervsdel, eller den betragtes som en erhvervsejendom med en boligdel.

Det skal understreges, at andet end oplysninger fra Bygnings- og Boligregistret (BBR) kan være nødvendige for kategoriseringen af ejendomme. Det foreslås derfor, at ikke alene BBR-oplysninger indgår i bedømmelsen, men også oplysninger i offentlige registre i øvrigt. Et eksempel kunne være Det Centrale Husdyrbrugsregister, hvor landbrugets husdyrbesætninger er registreret.

Kategorisering af ejendomme sker som led i vurderingen og er en del af det vurderingsmæssige skøn, der foretages, når vurderingsmyndigheden træffer afgørelse efter denne lov. Beslutning om ejendommes kategorisering er ikke en selvstændig afgørelse og kan derfor ikke påklages særskilt. Ejeren af en ejendom vil dog som hidtil i forbindelse med klage over en vurdering kunne påberåbe sig, at ejendommen efter hans opfattelse ikke er kategoriseret korrekt.

Det foreslås at definere begrebet ejerboliger. En sådan definition findes ikke i den gældende vurderingslov, idet denne i stedet indeholder en bemyndigelse til skatteministeren til at fastsætte den nærmere afgrænsning mellem ejerboliger og andre ejendomme. Der er i medfør heraf udsendt en bekendtgørelse, hvoraf det fremgår, hvilke ejendomme der skal vurderes i ulige år, dvs. betragtes som ejerboliger, og hvilke der skal vurderes i lige år. Reglerne findes i bekendtgørelse nr. 814 af 26. juni 2007 om, hvilke af landets faste ejendomme der vurderes i lige år, og hvilke der vurderes i ulige år.

Opdelingen i bekendtgørelsen er ganske detaljeret og knytter sig til de benyttelseskoder, som vurderingsmyndigheden under den gældende vurderingsordning anvender som et værktøj i vurderingsarbejdet. For ejerboligers vedkommende drejer det sig i alt væsentligt om beboelsesejendomme med højst tre lejligheder (parcelhuse) samt rækkehuse, ejerlejligheder og sommerhuse.

Der foreslås fastsat forskellige regler om vurderingstilgangen, som skal gælde for vurderingen af ejerboliger, men som ikke skal gælde for andre ejendomme, jf. lovforslagets §§ 24-27. Desuden skal ejerboliger som hovedregel ikke vurderes i samme år som andre ejendomme, jf. lovforslagets § 5. Videre kan nævnes, at der vil skulle anvendes forskellige indeks for forskellige ejendomskategorier ved tilbageregning af vurderinger, jf. lovforslagets § 45, ligesom der i tilbagebetalingsordningen foreslås andre regler for ejerboliger end for andre ejendomme, jf. lovforslagets §§ 64-78.

Det skønnes derfor nødvendigt, at der i loven fastsættes en definition af, hvad der forstås ved en ejerbolig. Det vil ikke være tilstrækkeligt fortsat at lade dette hvile på en bemyndigelse til skatteministeren.

På denne baggrund foreslås det fastsat i loven, at der ved ejerboliger skal forstås nedenstående ejendomme, idet det for bebyggede ejendomme foreslås, at ejendommene i alle tilfælde højst må indeholde to boligenheder:

Ejendomme til helårsbeboelse, dvs. parcelhuse og rækkehuse.

Ejerlejligheder til helårsbeboelse.

Sommerhuse og andre fritidshuse. Det forhold, at ejeren i visse tilfælde lovligt kan bebo sommerhuset hele året, ændrer ikke ejendommens status i vurderingsmæssig henseende. Helårsboliger, som lovligt kan anvendes som sommerhuse/fritidshuse – de såkaldte flexboliger – betragtes i vurderingsmæssig henseende som sommerhuse/fritidshuse.

Sommerhusejerlejligheder. Også her gælder, at en eventuel tilladelse til helårsbeboelse ikke ændrer ejendommens status i vurderingsmæssig henseende.

Ejendomme som ovenfor nævnt beliggende på fremmed grund, dvs. en grund ejet af andre end ejendommens ejer. Dette skal for ejerlejligheders vedkommende forstås sådan, at ejeren af den enkelte lejlighed ikke samtidig ejer en ideel andel af moderejendommens grundareal.

Fremmede grunde, hvorpå der udelukkende er opført ejendomme som nævnt i det foregående. Er der samtidig opført andre bygninger på grunden, f.eks. hvis der på en fremmed grund er opført såvel et parcelhus som en erhvervsejendom, er den fremmede grund ikke omfattet af bestemmelsen.

Ubebyggede grunde, som i forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering – herunder landzonetilladelser – er udlagt til parcelhusgrunde, rækkehusgrunde og sommerhusgrunde.

Formålet med at inddrage fremmede grunde og ubebyggede grunde i definitionen af, hvad der forstås ved en ejerbolig, er at sikre, at alle grunde, hvorpå der er opført eller skal opføres ejerboliger, som udgangspunkt vurderes i samme år.

Under den gældende vurderingsordning er alle ubebyggede grunde blevet vurderet i de år, hvor der er foretaget vurdering af erhvervsejendomme, uanset om der har været tale om ejerboliggrunde eller erhvervsgrunde. Ved at vurdere førnævnte ubebyggede grunde som ejerboliger sikres det som før nævnt, at alle sådanne grunde som udgangspunkt vurderes på samme tidspunkt og efter samme prisforhold m.v. Undtagelsen er de tilfælde, hvor ejendommens grundareal udgør mere end to hektar, eller hvor der er registreret bygningsarealer til erhvervsmæssig anvendelse, jf. lovforslagets § 5, stk. 2.

For de ubebyggede grundes vedkommende forudsættes det, at grundene er udstykket til opførelse af sådanne ejendomme. Et stort grundareal, som (endnu) ikke er udstykket i parcelhusgrunde m.v., er ikke omfattet, uanset at grundarealet i en lokalplan eller anden forskrift måtte være udlagt til et sådant formål.

Det kunne vælges at vurdere et ikke-udstykket område, som er udlagt til f.eks. parcelhusbyggeri, i samme år som ejerboliger, når det ikke-udstykkede område udgør én ejendom. Der vil imidlertid forekomme mange tilfælde, hvor et sådant område ikke udgør én ejendom, men f.eks. udgør en del af en landbrugsejendom. Landbrugsejendomme skal ikke vurderes i samme år som ejerboliger, og man ville således alligevel ikke opnå, at alle sådanne områder vurderes i samme år.

Derfor foreslås det, at udstykkede og endnu ubebyggede parcelhusgrunde m.v. vurderes i samme år som de fleste ejerboliger, mens ikke-udstykkede områder vurderes i samme år som bl.a. landbrugsejendomme.

Det bemærkes, at vurdering i samme år som ejerboliger kun vil gælde for parcelhusgrunde, rækkehusgrunde og sommerhusgrunde. Det vil ikke gælde for grunde udlagt til opførelse af beboelsesejendomme med mere end to boligenheder, herunder ejerlejlighedsbyggeri. Dette skyldes, at vurderingsmyndigheden ikke nødvendigvis på forhånd ved, om der på et grundareal, der er udlagt til opførelse af sådanne beboelsesejendomme, vil blive opført ejerlejligheder eller andet boligbyggeri.

Som nævnt foreslås det, at tofamiliehuse skal anses for at være ejerboliger, men ikke ejendomme med tre lejligheder (trefamiliehuse), sådan som det er tilfældet i den gældende vurderingsordning. Dette skyldes, at ejendomme med tre lejligheder set fra et markedssynspunkt er vanskelige at indpasse sammen med en- og tofamiliehuse.

En stikprøve har vist, at kun ca. 20 pct. af sådanne ejendomme er beboet af ejeren selv. De resterende ca. 80 pct. udlejes. Det foreslås på denne baggrund, at sådanne ejendomme ikke længere skal vurderes som ejerboliger. I øjeblikket anses en ejendom for ikke at være en ejerbolig, hvis ejendommen har fire boligenheder eller mere. Efter forslaget vil grænsen herefter være tre boligenheder eller mere.

Dette vil samtidig bringe reglerne om vurdering i bedre overensstemmelse med reglerne om ejendomsværdibeskatning. Ejendomsværdiskatteloven indeholder nogle særlige regler for ejendomme med 3-6 lejligheder, hvor en lejlighed bebos af ejeren, jf. ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 6-8. Sådanne lejligheder kan vurderes efter en særlig bestemmelse i den gældende vurderingslov, jf. lovens § 33 A, og ejeren kan ejendomsværdibeskattes på dette grundlag. Lejlighederne vurderes i sådanne tilfælde, som om der havde været tale om selvstændige ejerlejligheder. Disse regler foreslås videreført, jf. lovforslagets § 27.

Bortset fra ejendomme med tre boligenheder, fremmede grunde og ubebyggede grundarealer omfatter den foreslåede definition i alt væsentligt de samme ejendomme, som efter den gældende vurderingsordning anses for ejerboliger. Definitionen omfatter således parcelhuse, rækkehuse, ejerlejligheder – hvad enten de er beliggende i etageejendomme eller i tæt-lav bebyggelse – og sommerhuse/fritidshuse.

Der findes dog enkelte former for ejendomme, som efter deres karakter må betegnes som ejerboliger, men som under den gældende vurderingsordning alligevel er blevet vurderet som »erhvervsejendomme«. Det drejer sig om sommerhusejerlejligheder, dvs. ferielejligheder. Sådanne ejendomme vil fremover blive betragtet som ejerboliger.

Til kapitel 2

Vurderingsmyndigheden skal efter lovforslagets § 1 foretage vurderinger af fast ejendom, og det er i lovforslagets §§ 2-4 foreslået defineret, hvilke enheder der skal vurderes. Der skal derefter tages stilling til, hvornår vurderingerne skal foretages.

Efter den gældende vurderingsordning skal der foretages almindelige vurderinger hvert andet år, jf. vurderingslovens § 1. Ejerboliger skal frem til 2018 vurderes i ulige år og andre ejendomme i lige år, hvorefter der »byttes om«, således at ejerboliger vurderes i lige år og andre ejendomme i ulige år, jf. vurderingslovens § 1 som ændret ved § 1 i lov nr. 61 af 16. januar 2017.

Dette toårige interval, hvor forskellige grupper af ejendomme vurderes »forskudt«, er med til at sikre en jævnt fordelt udnyttelse af vurderingsmyndighedens ressourcer. Samtidig er det med reglerne om omvurdering sikret, at alle ejendommene er vurderet i så aktuel en tilstand som muligt, jf. lovforslagets § 6.

Det skønnes hensigtsmæssigt at videreføre dette regelsæt, dog med visse justeringer. Det foreslås derfor i stk. 1, at fast ejendom skal vurderes hvert andet år ved en almindelig vurdering bortset fra de tilfælde, hvor ejendomme er undtaget fra vurdering, jf. § 9. Udtrykket »almindelig vurdering« foreslås videreført, således at der fortsat vil kunne skelnes mellem disse vurderinger og omvurderinger som omhandlet i lovforslagets § 6.

Det foreslås, at vurderingerne skal foretages pr. 1. september i vurderingsåret (vurderingsterminen). Herved ændres vurderingsterminen fra 1. oktober, jf. § 2 i den gældende vurderingslov, til 1. september. Dette skyldes et tidsmæssigt hensyn til den deklarationsprocedure, der skal foregå i forbindelse med vurderingerne. Der henvises til det forslag til lov om ændring af skatteforvaltningsloven, som indgår i det følgelovforslag, der er fremsat samtidig med dette lovforslag.

Det foreslås i stk. 2, at ejerboliger som hovedregel vurderes i lige år. Har ejerboligen et grundareal på mere end to hektar, eller er der på ejerboligen registreret bygningsarealer til erhvervsmæssig anvendelse, skal ejendommen dog vurderes i ulige år. Andre ejendomme skal efter lovforslaget vurderes i ulige år, dvs. landbrugsejendomme, skovejendomme og erhvervsejendomme m.v.

Det vil være uden betydning for sondringen mellem vurdering i lige og ulige år for en ejerbolig med et registeret erhvervsareal, om der faktisk drives erhvervsmæssig virksomhed på ejendommen. Hvis det som et eksempel er registreret i Bygnings- og Boligregistret (BBR), at X m2 af en ejerbolig er erhvervsareal, vil ejendommen skulle vurderes i ulige år, selv om den erhvervsmæssige virksomhed er ophørt. Bringer ejeren registreringen i BBR i overensstemmelse med de faktiske forhold, og hele ejendommen herefter er registreret som beboelse, vil ejerboligen fremover skulle vurderes i lige år.

Det forhold, at der på en ejendom er registreret et erhvervsareal, og ejendommen derfor vurderes i ulige år, indebærer således ikke i sig selv, at ejendommen betragtes som en erhvervsejendom. Der vil altid skulle ske en kategorisering af ejendommene, jf. lovforslagets § 3, og det vil uanset arealstørrelser og lignende altid være ejendommens samlede karakter af enten ejerbolig eller af landbrugsejendom, skovejendom eller erhvervsejendom m.v., der vil være afgørende for, om der er tale om en ejerbolig eller en af de øvrige ejendomskategorier.

Ejendommene skal efter stk. 3 vurderes sådan, som de fremtræder på vurderingstidspunktet, dvs. pr. 1. september i vurderingsåret, og efter prisforholdene på dette tidspunkt. Det er ejendommens faktiske (fysiske) fremtræden og forholdene på vurderingstidspunktet i øvrigt, der er afgørende. Dette gælder også i tilfælde, hvor der måtte være uoverensstemmelse mellem det, der måtte være registreret i et offentligt register, og den faktiske ejendom.

Det forhold, at en ejendom ændres efter den 1. september i vurderingsåret, eller at der sker væsentlige prisændringer, er uden betydning for vurderingen. Det er altid ejendommen, som den forefindes pr. 1. september i vurderingsåret, der skal vurderes.

Dette indebærer, at selv om en ejendom beskadiges – måske helt nedbrænder – umiddelbart efter vurderingsterminen, vil ejendommen fortsat skulle vurderes, sådan som den fremtrådte pr. 1. september i vurderingsåret. Alvorlige skader på en ejendom som følge af brand, storm, oversvømmelse eller andet kan give anledning til omvurdering i det følgende år, jf. lovforslagets § 6.

For ejerboliger indebærer det yderligere, at ikke alle ejendomme vurderes i samme prisniveau. Den »rene« ejerbolig, som ikke har et grundareal på mere end to hektar eller et bygningsareal til erhvervsmæssig anvendelse, vurderes i lige år og efter prisforholdene på vurderingstidspunktet. Ejendomme med sådanne arealer registreret vurderes derimod i ulige år og efter prisforholdene på dette tidspunkt. Det vil således kunne forekomme, at to i øvrigt identiske naboejendomme bliver vurderet i hvert sit år på grund af registrering af erhvervsmæssigt areal på den ene.

Som nævnt i bemærkningerne til lovforslagets § 5 skal ejendomme vurderes hvert andet år pr. 1. september, sådan som ejendommene fremtræder på dette tidspunkt og ligeledes efter prisforholdene på dette tidspunkt.

Der vil kunne ske ændringer af ejendomme på et hvilket som helst tidspunkt af året og således også umiddelbart efter vurderingsterminen. Nye ejendomme kan opstå, f.eks. ved nyudstykning eller ved opdeling af en eksisterende boligejendom i ejerlejligheder, eller der kan ske ændringer af allerede eksisterende ejendomme. Der kan f.eks. opføres et parcelhus på en hidtil ubebygget grund, eller en ejendoms grundareal kan ændres.

Da ændringer som nævnt kan ske på et vilkårligt tidspunkt af året, vil der i princippet kunne gå op til to år minus én dag, før ændringen vil kunne give sig udslag i en retvisende vurdering og dermed i et retvisende beskatningsgrundlag.

Dette er der i den gældende vurderingslov taget hensyn til på den måde, at der i vurderingslovens § 3 er opregnet en række tilfælde, hvor der skal foretages omvurdering, hvis en eller flere af de nævnte begivenheder indtræffer i løbet af det første år efter, at der er foretaget en almindelig vurdering. Det drejer sig om nyetablerede ejendomme (f.eks. nyudstykkede ejendomme), opførelse af nybyggeri eller tilbygninger, nedrivning af bygninger, ændring af grundareal, ændring af planforhold, ændring af ejendommens anvendelse, skadelidte ejendomme og ejerlejligheder med ændrede fordelingstal. Alt i alt er der tale om forhold, der forrykker grundlaget for den vurdering, der blev foretaget ved den seneste almindelige vurdering.

Det samme hensyn gør sig gældende i den kommende vurderingsordning. Det foreslås derfor, at der som i den gældende vurderingsordning skal foretages en omvurdering i de »mellemliggende« år – dvs. i ulige år for de fleste ejerboliger og i lige år for andre ejendomme – hvis der inden for et år efter seneste almindelige vurdering indtræffer en eller flere af de begivenheder, der er opregnet i bestemmelsens stk. 1. Omvurderingerne sikrer, at vurderingerne vil være så opdaterede som muligt i forhold til ejendommens aktuelle tilstand.

Omvurderingen skal efter lovforslaget foretages i det prisniveau, der var gældende på tidspunktet for senest forudgående almindelige vurdering, jf. lovforslagets § 8, således at ejendommene er vurderet i samme prisniveau.

Ejendomme, som omvurderes i et »mellemliggende« år, vurderes igen ved den almindelige vurdering i året efter.

Det foreslås på denne baggrund i stk. 1, at ejendomme omvurderes i følgende tilfælde:

Efter nr. 1 skal der foretages omvurdering af nyopståede ejendomme. Det er i lovforslagets § 2 foreslået defineret, hvad der efter denne lov skal forstås ved en fast ejendom, og hermed hvad det er for enheder, der skal vurderes. Opstår der en ny ejendom, skal den nye ejendom vurderes.

Det er uden betydning, hvordan den nye ejendom er opstået. De typiske tilfælde vil være udstykning af nye grunde eller opdeling af nye eller eksisterende ejendomme i ejerlejligheder. Der kan også være tale om, at nye grunde opstår ved opfyldning eller landvinding, eller at hidtil umatrikulerede arealer matrikuleres. Det afgørende er, at der er opstået en ny enhed, som i denne lovs forstand udgør en fast ejendom.

Efter nr. 2 skal der foretages omvurdering, hvis en ejendoms grundareal ændres med mindst 25 m2. Der skal ske omvurdering, uanset om grunden er blevet større eller mindre. Sælges en del af grundarealet tilhørende ejendom A til ejendom B, skal begge ejendomme således omvurderes.

Det vil være uhensigtsmæssigt at foretage omvurderinger i tilfælde, hvor et grundareal kun er ændret med nogle få kvadratmeter, da dette kun vil have marginal betydning for grundværdien. Det foreslås derfor, at der kun skal foretages omvurdering, hvis grundarealet ændres med mindst 25 m2. Ændringer med færre kvadratmeter vil herefter ikke udløse omvurdering, men vil i stedet indgå i den førstkommende almindelige vurdering.

Efter lovforslagets § 7, stk. 2, anses en ændring af grundarealet for indtruffet på det tidspunkt, hvor ændringen er registreret som gældende i matriklen. Dog skal ændringen ved ekspropriation eller jordfordeling anses for at være indtruffet på det tidspunkt, hvor en tidlig udstilling af de matrikulære ændringer er foretaget. Der henvises til bemærkningerne til den nævnte bestemmelse.

Efter nr. 3 skal der foretages omvurdering, hvis ejerlejligheders fordelingstal ændres.

En ejerlejlighed er en selvstændig fast ejendom, jf. lovforslagets § 2, stk. 1, nr. 2. Ejerlejligheder adskiller sig fra andre former for fast ejendom på den måde, at ejerlejligheden ikke har sit »eget« grundareal. I stedet ejer lejlighedens ejer en ideel andel af det grundareal, der tilhører den ejendom, der er udstykket i ejerlejligheder – den såkaldte moderejendom.

Ved ansættelse af grundværdien for en ejerlejlighed skal den grundværdi, der er ansat for moderejendommen, efter forslaget fordeles på de enkelte ejerlejligheder, jf. lovforslagets § 21. Fordelingen skal som hovedregel ske efter det fordelingstal, der er tinglyst for ejendommen. Hvis der ikke er tinglyst fordelingstal, fordeles grundværdien efter de regler, der er angivet i lovforslagets § 21.

Hvis ejerlejligheders fordelingstal ændres, svarer dette i praksis til, at de enkelte ejerlejligheder har ændret grundstørrelse. Der skal derfor ske omvurdering, hvis ejerlejligheder ændrer fordelingstal i et »mellemliggende« år.

Efter nr. 4 skal der foretages omvurdering af ejendomme, hvorpå nybyggeri er opført.

En ubebygget grund er en ejendom og skal derfor vurderes. Hvis en hidtil ubebygget grund bebygges, vil dette i sagens natur være værdipåvirkende for den pågældende ejendom. Færdiggøres et nybyggeri i et »mellemliggende« år, skal ejendommen derfor omvurderes. Dette vil dog ikke gælde i tilfælde, hvor en ejendom helt er undtaget fra vurdering, jf. lovforslagets § 9, eller hvor der i medfør af lovforslagets §§ 10 eller 12 alene skal ansættes en grundværdi, jf. bemærkningerne til stk. 2.

Er en nybygning opført på fremmed grund, skal nybygningen (om)vurderes som en selvstændig ejendom, jf. lovforslagets § 2. Er der ikke sket ændringer af grundarealet, skal dette ikke omvurderes.

Efter nr. 5 skal der foretages omvurdering af ejendomme, på hvilke der er foretaget om- eller tilbygning i henhold til byggetilladelse, eller hvor der er foretaget nedrivning i henhold til nedrivningstilladelse.

På samme måde som nybyggeri som nævnt under nr. 4 kan om- eller tilbygning være værdipåvirkende. Om- og tilbygning er derfor som udgangspunkt omvurderingsgrund. Det er dog ikke hensigten, at der skal ske omvurdering ved om- og tilbygningsarbejder af mere bagatelagtig karakter. Det foreslås derfor fastsat, at om- og tilbygning kun medfører omvurdering i det omfang, at det sker i henhold til en byggetilladelse.

Tilsvarende gør sig gældende med omvendt fortegn, hvis der rives bygninger ned. Det foreslås, at nedrivning udløser omvurdering, når nedrivningen sker i henhold til en nedrivningstilladelse.

Efter nr. 6 skal der foretages omvurdering af ejendomme, hvis anvendelse er ændret, når dette er af væsentlig betydning for vurderingen.

Som nævnt i lovforslagets § 3 skal vurderingsmyndigheden efter forslaget som led i vurderingen beslutte, hvorvidt en ejendom er en ejerbolig, en landbrugsejendom, en skovejendom eller en erhvervsejendom eller anden ejendom. Denne kategorisering sker som led i vurderingen, dvs. pr. 1. september i vurderingsåret. Registreres der ændringer vedrørende ejendommen i et »mellemliggende« år, således at den foretagne kategorisering ikke længere er aktuel, eller registreres der på anden måde ændringer i ejendommens anvendelse af væsentlig betydning for vurderingen, skal der foretages en omvurdering.

Et eksempel kunne være, at ejeren af en lille landbrugsejendom ophører med landbrugsmæssig drift, hvorefter ejendommen får karakter af ejerbolig, eller at en erhvervsejendom tilsvarende ændrer karakter. Der kunne eksempelvis også være tale om, at en bolig beboet af ejeren på en landbrugsejendom (et stuehus) fraflyttes, og boligen udlejes. I et sådant tilfælde vil overgangen fra anvendelse som landbrugsstuehus til anvendelse som udlejningsbolig betyde, at betingelserne for ansættelse af grundværdi efter lovforslagets § 30, stk. 3, ikke længere være opfyldt. Hvis dette er af væsentlig betydning for vurderingen, skal der ske omvurdering.

Et andet eksempel kunne være, at ejeren af et helårshus får tilladelse til at anvende ejendommen som sommerhus, herunder som flexbolig. I det første eksempel skifter ejendommen kategori fra landbrugsejendom til ejerbolig, mens ejendommen i det andet eksempel både før og efter tilladelsen er en ejerbolig. Alligevel har tilladelsen betydning for vurderingen, da en vurdering som sommerhus/flexbolig ikke nødvendigvis giver samme resultat som vurdering som en ejendom til helårsbeboelse.

For bygningers vedkommende identificerer Bygnings- og Boligregistret (BBR) forskellige typer ved hjælp af en række hovedanvendelseskoder, mens vurderingsmyndigheden til vurderingsmæssige formål kategoriserer ejendomme på en anden måde. BBR’s anvendelseskoder og vurderingsmyndighedens kategorisering af ejendomme er ikke sammenfaldende. Hvis en ejendom ændrer (BBR)anvendelse, skal det undersøges, om ændringen er af en sådan karakter, at det har betydning for vurderingen.

Der kan være tale om to situationer. I den ene situation ændrer bygningen eller bygningerne (BBR)anvendelse på en sådan måde, at ejendommen ændrer kategori fra at være f. eks. en ejerbolig til at være en erhvervsejendom eller omvendt. I den anden situation overgår ejendommen ikke fra ejerbolig til erhvervsejendom eller omvendt, men ændringerne har alligevel betydning for vurderingen.

Hvis ændringen af (BBR)anvendelse betyder, at ejendommen ændrer kategori fra at være en ejerbolig til at være en erhvervsejendom eller omvendt, og det sker i et »mellemliggende« år, vil ejendommen skulle omvurderes.

Selv om ændringen i (BBR)anvendelsen ikke betyder, at ejendommen ændrer kategori fra at være bolig til at være erhverv eller omvendt, kan ændringer i (BBR)anvendelsen alligevel have betydning for vurderingen.

Bygnings- og Boligregistret (BBR) anvender forskellige koder for fritliggende parcelhuse på den ene side og række-, kæde- og dobbelthuse på den anden. Hvis en ejendom eksempelvis overgår fra at være et tofamiliehus til at være et enfamilieshus, ændrer ejendommen således anvendelse i BBR-sammenhæng, men ejendommen er i vurderingsmæssig henseende fortsat en ejerbolig.

Men overgangen fra at være et tofamiliehus til at være et enfamilieshus har alligevel betydning for vurderingen. Før ændringen var der tale om to boligenheder, hvor vurderingen blev fordelt på hver af de to enheder. Efter ændringen er der kun tale om én boligenhed, som til gengæld er større, og som skal vurderes som én boligenhed.

Ændring af (BBR)anvendelse kan også medføre ændring af fordelinger, jf. lovforslagets § 35. Hvis således ejeren af en ejendom, som anvendes til såvel boligformål som erhvervsformål, tager en større del af ejendommen end hidtil ind til beboelsesformål, vil der være grundlag for at ændre fordelingen efter den nævnte bestemmelse, jf. også bemærkningerne til nr. 11.

Andre eksempler på ændret anvendelse kan være en ejendom i landzone, der har været vurderet som beboelse, men hvor der oprettes et erhvervsmæssigt dyrehold. Her vil ejendommen kunne ændre anvendelse til landbrug. Oplysning om husdyrholdets størrelse fås gennem Det Centrale Husdyrregister (CHR-registeret).

Det samme vil være tilfældet hvis en lignende ejendom ophører med et sådant husdyrhold eller dyrkning af specialafgrøder. Her vil der skulle tages stilling til, om ejendommen i vurderingsmæssig forstand skal ændre anvendelse fra landbrug til beboelse.

Det er ikke afgørende, om hele ejendommen ændrer anvendelse, eller om det kun er tilfældet for en del af ejendommen. Det afgørende er, om ændringen er af væsentlig betydning for vurderingen. Der skal kun foretages omvurdering, når denne betingelse er opfyldt.

Ved »væsentlig« betydning for vurderingen skal forstås, at ændringen medfører en ændring af ejendomsværdi eller grundværdi på mere end 20 pct., jf. stk. 3 og bemærkningerne hertil. Ved den efterfølgende almindelige vurdering skal ejendommen vurderes, sådan som den fremtræder på dette tidspunkt, dvs. inkl. den ændrede anvendelse, uanset om ændringen ikke i sig selv giver anledning til en ændring på mere end 20 pct. af vurderingen i forhold til forrige almindelige vurdering.

Det bemærkes, at det i lovforslagets § 10, stk. 1, nr. 3, er foreslået, at der ikke skal ansættes ejendomsværdi for erhvervsejendomme m.v., hvoraf der på vurderingstidspunktet ikke skal betales kommunal dækningsafgift, og hvor der – ligeledes på vurderingstidspunktet – ikke skal foretages en fordeling af ejendomsværdien mellem den del, der anvendes til boligformål, og den del, der anvendes til erhvervsformål, jf. lovforslagets § 35, stk. 1. Dækningsafgiften er en afgift, som kommunerne kan, men ikke skal, opkræve af forskelsværdien, dvs. forskellen mellem ejendomsværdi og grundværdi, for ejendomme anvendt til kontor, forretning, hotel, fabrik, værksted og lign. Der opkræves kun dækningsafgift, hvis mere end halvdelen af forskelsværdien kan henføres til dækningsafgiftspligtige formål.

Selv om en kommune opkræver dækningsafgift, vil der efter den nævnte bestemmelse kun blive ansat ejendomsværdi for de ejendomme, der faktisk er dækningsafgiftspligtige, dvs. anvendes til et eller flere af ovennævnte dækningsafgiftspligtige formål.

Hvis anvendelsen af en ejendom, som hidtil ikke har været dækningsafgiftspligtig, ændres, således at dækningsafgiftspligt indtræder, vil der være behov for at ansætte en ejendomsværdi for den pågældende ejendom. Ændring af anvendelse skal derfor efter forslaget altid give anledning til omvurdering, hvis ændringen medfører, at dækningsafgiftspligt indtræder.

Efter nr. 7 skal der foretages omvurdering af ejendomme, hvis ejendomsværdi eller grundværdi er ændret som følge af ændrede anvendelses- eller udnyttelsesmuligheder.

Efter lovforslaget skal der ved vurderingen ansættes såvel en ejendomsværdi som en grundværdi, jf. lovforslagets § 15, stk. 2. Ved ejendomsværdien skal forstås værdien af den samlede ejendom, sådan som ejendommen forefindes på vurderingstidspunktet, jf. lovforslagets § 16. Grundværdien vil skulle ansættes som grundens værdi i ubebygget stand under en forudsætning om, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende, jf. lovforslagets § 17.

Efter lovforslagets §§ 18-20 vil forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering – dvs. planforhold – være af betydning for ansættelsen af grundværdier. Heraf følger, at ændringer af eksisterende planforhold og dermed ejendommens anvendelses- eller udnyttelsesmulighed – f.eks. gennem vedtagelse af en ny lokalplan – kan have betydning for de berørte ejendommes værdi. Bliver det eksempelvis tilladt at bebygge en grund med 75 pct. i stedet for hidtil 60 pct., vil dette alt andet lige betyde, at grunden bliver mere værd. Tilsvarende vil grunden alt andet lige blive mindre værd, hvis den højst tilladte bebyggelsesprocent eksempelvis sættes ned til 50.

Begrebet »planforhold«, som det her er anvendt, skal forstås bredt. Begrebet refererer til det, som i lovforslagets § 18 benævnes som »forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering«, og som det er nævnt i bemærkningerne til denne bestemmelse, omfatter begrebet lokalplaner, kommuneplanrammer, byplanvedtægter, landzonetilladelser, strandbeskyttelseslinjer efter naturbeskyttelsesloven og enhver anden form for offentlige forskrifter, som regulerer, om en grundejer kan opføre byggeri på sin grund, og hvad der i givet fald kan opføres. Herefter vil eksempelvis meddelelse af en landzonetilladelse være en ændring af planforholdene.

Ikke alene grundværdien, men også ejendomsværdien, kan være påvirket, hvis planforholdene ændres.

Hvis planforholdene for en ejendom ændres i et »mellemliggende« år, og ændringen har betydning for ejendommens grundværdi og/eller ejendomsværdi, skal der ske en omvurdering af den pågældende ejendom.

Der kan dog også ske ændringer i mulighederne for at anvende og udnytte en grund, selvom planforholdene er uændrede. Dette vil være tilfældet, hvis den højst tilladte bebyggelsesprocent (eller anden højst tilladte udnyttelse) ikke er entydigt fastsat for den enkelte ejendom, således at der er tale om en form for »flydende« planlægning, hvor den højst tilladte bebyggelsesprocent (eller anden højst tilladte udnyttelse) er fastsat for et planområde som helhed.

I et sådant tilfælde kan en højere grad af udnyttelse end den, der er fastsat for planområdet som helhed, af ejendom A indebære, at den mulige udnyttelse af ejendom B bliver mindre, jf. lovforslagets § 19, selv om lokalplaner m.v. ikke er ændret. Medfører en sådan »overudnyttelse« af en eller flere ejendomme inden for et sådant planområde, at andre ejendomme inden for området nu kan udnyttes mindre end før, vil dette være omvurderingsgrund for samtlige de involverede grunde.

Det bemærkes, at ændringen i dette tilfælde ikke skal være »væsentlig« i den forstand, at ejendomsværdien eller grundværdien skal ændres med mere end 20 pct. Dette skyldes hensynet til den før nævnte »flydende« offentlige planlægning. Som det fremgår af bemærkningerne til lovforslagets § 19, vil der i sådanne tilfælde skulle opereres med en restrummelighed, hvilket vil afspejle de udnyttelsesmuligheder, der er for de enkelte grunde. Her vil en ændring på mere end 20 pct. for en ejendom kunne resultere i ændringer på mindre end 20 pct. for andre ejendomme. Restrummeligheden vil kun kunne beregnes korrekt, hvis alle ændringer medtages og således også dem under 20 pct.

Der findes i den gældende vurderingslovs §§ 12 A og 13 A bestemmelser om, at der ved ansættelsen af ejendomsværdi og grundværdi ikke skal tages hensyn til ændrede planforhold, hvis ejeren godtgør, at der senest den 31. december 2015 er tinglyst en hjemfaldspligt, som af kommunen vil kunne udnyttes inden for 10 år efter vurderingstidspunktet. Bestemmelsen indebærer i praksis, at ejendomsværdi og grundværdi ikke stiger, selv om ejendommen bliver mere værd på grund af vedtagelse af en ny lokalplan el. lign., hvis kommunen inden for 10 år i henhold til en tinglyst deklaration kan overtage ejendommen til en på forhånd fastsat pris.

Tilsvarende bestemmelser foreslås ikke indsat i den nye vurderingsordning. Partierne bag den aftale, der den 18. november 2016 blev indgået om et nyt ejendomsvurderingssystem (Venstre, Liberal Alliance, Det Konservative Folkeparti, Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Det Radikale Venstre) er enige om, at kommunerne under visse betingelser skal kunne vælge at fritage ejeren for de skattemæssige konsekvenser af en ændret lokalplan.

Bestemmelser herom er foreslået indsat i lov om kommunal ejendomsskat, jf. det følgelovforslag, der er fremsat samtidig med dette lovforslag. Disse bestemmelser vil også omfatte ejendomme, som er omfattet af en hjemfaldspligt.

Der foreslås samtidig en overgangsbestemmelse for ejendomme, som på tidspunktet for ikrafttrædelsen af denne lov er omfattet af de gældende bestemmelser, således at de gældende regler fortsat vil gælde for disse ejendomme, jf. lovforslagets § 86. Hermed sikres det, at vilkårene for disse ejendomme ikke ændres.

Det bemærkes i øvrigt, at kommunens overtagelse af en ejendom som følge af hjemfaldspligt – eller bortfald af hjemfaldspligt som følge af frikøb eller andet – ikke betragtes som ændring af planforhold. Det samme gælder ny hjemfaldspligt, hvis noget sådant måtte forekomme, medmindre dette er en del af en forskrift udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering.

Efter nr. 8 skal der foretages omvurdering af ejendomme, på hvilke væsentlig ikke hidtil kendt forurening dokumenteres, eller hvor afhjælpning af væsentlig forurening konstateres.

En væsentlig forurening på en ejendom kan være værdipåvirkende i negativ retning. Tilsvarende vil afhjælpning af forurening alt andet lige være værdipåvirkende i positiv retning. Det foreslås derfor, at ikke hidtil kendt forurening såvel som afhjælpning af eksisterende forurening fremover skal give anledning til omvurdering. En forurening vil blive anset for væsentlig, hvis den medfører en ændring af ejendomsværdi eller grundværdi med mere end 20 pct., jf. stk. 3.

Bestemmelsen skal forstås sådan, at forureningen godt kan være opstået på et tidligere tidspunkt, uden at dens alvorlige karakter hidtil har været kendt. Konstateres det efterfølgende, at den allerede opståede forurening er af så alvorlig en karakter, at den medfører en ændring af ejendomsværdi eller grundværdi med mere end 20 pct., vil den være omfattet af bestemmelsen.

Det vil være en forudsætning, at forureningen dokumenteres. Vurderingsmyndigheden har ikke – og kan heller ikke have – den fornødne ekspertise til at træffe afgørelser i forureningsspørgsmål. Sådanne afgørelser skal træffes af rette myndighed, dvs. miljømyndighederne. Der opstilles ikke i lovforslaget særlige krav til den form, som dokumentationen skal have, eller andre formelle krav, men i praksis vil registrering i miljøportalen DKjord være afgørende.

Ved afhjælpning af forurening er det uden betydning, om afhjælpningen er sket i form af en total oprensning, eller om det er sket i form af udlægning af nyt jordlag eller på anden måde. Der kræves heller ikke nogen særskilt dokumentation fra miljømyndigheder eller andre. Det skal blot »konstateres«, at forureningen er afhjulpet. Dette kan være i form af en henvendelse fra ejeren selv eller på anden måde, hvor vurderingsmyndigheden får kendskab til forholdet. Der er tale om en miljøfaglig vurdering, som vurderingsmyndigheden ikke har forudsætning for at foretage.

Efter nr. 9 skal der foretages omvurdering af ejendomme, som har lidt væsentlig skade på grund af brand, storm, oversvømmelse eller anden pludseligt opstået hændelse.

Bestemmelsen tager sigte på væsentlige brandskader og skader ved naturgivne hændelser som storm og oversvømmelse eller anden pludseligt opstået hændelse. Et eksempel kunne være en trafikulykke, hvor et tungt køretøj rammer og væsentligt beskadiger et hus. Der skal i alle tilfælde være tale om en pludseligt opstået hændelse, dvs. en hændelse, der sædvanligvis vil blive betragtet som en forsikringsbegivenhed.

Ved en væsentlig skade skal forstås en skade, der medfører en ændring af ejendomsværdi eller grundværdi på mere end 20 pct., jf. stk. 3.

Efter nr. 10 skal der foretages omvurdering af ejendomme, hvor samlet vurdering med andre ejendomme er ophørt.

Efter lovforslagets § 2, stk. 2, kan vurderingsmyndigheden som led i vurderingen beslutte, at flere ejendomme, som udgør en samlet enhed, skal vurderes samlet. Er betingelserne for samlet vurdering ikke længere til stede, skal den samlede vurdering ophøre, og de berørte ejendomme skal vurderes separat. Hvis dette sker i et »mellemliggende« år, skal der efter forslaget ske en omvurdering.

Et eksempel kunne være, at en af flere ejere afhænder en del af en ejendom, sådan at betingelsen om, at den enkelte ejer skal eje samme forholdsmæssige andel af hver af de ejendomme, der vurderes samlet, jf. lovforslagets § 2, stk. 2, ikke længere er opfyldt

Hvis betingelserne for samlet vurdering opstår, vil dette ikke i sig selv være omvurderingsgrund, da der allerede vil eksistere vurderinger af de pågældende ejendomme. Samlet vurdering vil i stedet blive etableret ved førstkommende almindelige vurdering.

Efter nr. 11 skal der foretages omvurdering af ejendomme, hvor fordeling efter § 35 skal foretages eller ændres.

Efter lovforslagets § 35 skal der foretages fordelinger af ejendomsværdien, hvis en ejendom anvendes til såvel boligformål som til erhvervsformål, og ejeren eller ejerne bebor ejendommen. Ejendomsværdien skal fordeles på boligdelen og erhvervsdelen, således at det bliver muligt at ejendomsværdibeskatte ejeren af den del af ejendomsværdien, der falder på boligdelen.

Tilsvarende fordelinger skal efter lovforslaget foretages, hvis en hovedaktionær modtager udbytte i form af at få stillet boligdelen til rådighed, eller en ansat person med væsentlig indflydelse på egen aflønningsform bebor ejendommen, jf. ligningslovens § 16, stk. 9, eller ligningslovens § 16 A, stk. 5.

Det foreslås, at der skal foretages omvurdering, hvis der skal foretages en fordeling efter § 35, eller hvis en eksisterende fordeling ændres. Det kunne som et eksempel være, at ejeren af en sådan ejendom flytter ind i en boligdel, der hidtil har været udlejet. Der har i udlejningsperioden ikke været foretaget fordeling, da ejeren ikke har skullet betale ejendomsværdiskat. Tilsvarende gælder, hvis en hovedaktionær eller en ansat person med væsentlig indflydelse på egen aflønningsform flytter ind.

Omvurderingen vil i sådanne tilfælde ikke nødvendigvis indebære, at ejendomsværdien eller grundværdien ændres, medmindre en af de øvrige omvurderingsgrunde tillige foreligger. Omvurderingen vil alene indebære, at der nu ansættes en værdi af ejerboligdelen af den pågældende ejendom – der foretages en ny fordeling – eller at en eksisterende ansættelse ændres.

Sådanne ansættelser er vurderinger i denne lovs forstand på linje med andre ansættelser, der skal foretages efter loven. Derfor er det nødvendigt at gøre nye fordelinger henholdsvis ændring af allerede eksisterende fordelinger til omvurderingsgrund, selv om omvurderingen ikke indebærer, at ejendommens samlede ejendomsværdi eller grundværdi ændres.

Efter nr. 12 skal der foretages omvurdering af ejendomme, hvor byggemodningsarbejder er færdiggjort. Begrundelsen for dette er, at det ellers vil være muligt at skaffe sig et grundskatteloft, som alene modsvarer værdien af den »rå« jord, dvs. den bare mark uden den værdistigning, som byggemodningsarbejdet har tilført grunden.

Der henvises til bemærkningerne til lovforslagets § 40, stk. 1, nr. 9, hvor reglerne om fastsættelse af grundskatteloft i forbindelse med færdiggørelse af byggemodningsarbejder er nærmere beskrevet.

I stk. 2 foreslås det, at stk. 1, nr. 4, (opførelse af nybyggeri) og 5, (ombygning, tilbygning eller nedrivning) ikke skal gælde for ejendomme, hvor der ikke skal ansættes en ejendomsværdi, jf. §§ 10 og 12. Nybyggeri, ombygning, tilbygning og nedrivning vil have betydning for ejendomsværdien, men ikke for grundværdien, og når der ikke skal ansættes en ejendomsværdi, er der ikke behov for at foretage omvurderinger i de tilfælde, hvor ændringen alene vedrører det byggeri, der er opført på ejendommen.

Efter lovforslagets § 30 skal der ansættes en selvstændig ejendomsværdi af boliger beboet af ejere på landbrugsejendomme og skovejendomme. Nybyggeri, ombygning, tilbygning og nedrivning vil have samme betydning for ejendomsværdien for sådanne boliger som for andre boliger. Det foreslås derfor, at der skal foretages omvurdering, når der foretages nybyggeri, ombygning, tilbygning og nedrivning på boliger beboet af ejere på landbrugsejendomme og skovejendomme.

I forlængelse heraf foreslås det, at stk. 1, nr. 9, (væsentlig skade på grund af brand, storm, oversvømmelse eller anden pludseligt opstået hændelse), alene skal gælde for sådanne ejendomme i det omfang, at den opståede begivenhed vedrører grundarealet eller en eksisterende bolig, som er beboet af ejendommens ejer.

Bestemmelsen vil som et eksempel således omfatte stuehuset tilhørende en landbrugsejendom, men ikke ejendommens driftsbygninger. Dette skyldes, at der af hensyn til ejendomsværdibeskatningen skal ansættes en ejendomsværdi af et stuehus, jf. lovforslagets § 30, mens der ikke skal ansættes en ejendomsværdi for driftsbygningerne. Dette skyldes, at en sådan ejendomsværdi ikke vil danne grundlag for beskatning.

Videre foreslås det, at stk. 1, nr. 8 og 9, ikke skal gælde for produktionsjord, jf. § 28, stk. 2 og 3. Ved produktionsjord forstås først og fremmest arealer i landzone tilhørende landbrugsejendomme eller skovejendomme, når arealerne anvendes til landbrugsmæssige eller skovbrugsmæssige formål.

Efter lovforslagets § 28, stk. 1, skal produktionsjord vurderes efter en særlig vurderingsnorm, idet grundværdien for produktionsjord efter lovforslaget fremover skal ansættes som den senest ansatte gennemsnitlige værdi pr. hektar for det pågældende areal fremskrevet til vurderingstidspunktet efter et prisindeks udarbejdet af Danmarks Statistik.

Med undtagelse af bestemmelsen i stk. 1, nr. 3, om ejerlejligheders fordelingstal gælder omvurderingsreglerne i stk. 1 for alle kategorier af ejendomme og således også for landbrugsejendomme og skovejendomme. Imidlertid er reglerne baseret på, at der foretages (om)vurderinger efter en markedsnorm, hvilket efter lovforslaget ikke fremover vil være tilfældet for produktionsjord.

Dette er ikke til hinder for, at der kan ske omvurdering ved ændring af grundareal, planforhold eller anvendelse, da der i lovforslagets kapitel 6 om vurdering af landbrugsejendomme og skovejendomme er taget stilling til håndteringen af sådanne forhold. Derimod vil det ikke være muligt at foretage en omvurdering af produktionsjord ved de begivenheder, der er nævnt i stk. 1, nr. 8, (forurening) eller 9, (brand, storm og oversvømmelse m.v.).

Dette skyldes, at der ikke i den fremskrivningsordning, der er foreslået for produktionsjord, findes en (markeds)pris og dermed en værdiansættelse, som f.eks. et nedslag for opstået forurening kan relateres til.

Det foreslås, at der fastsættes regler for, hvornår de begivenheder, der giver anledning til omvurdering efter § 6, skal anses for at være indtruffet. Dette sker for at undgå tvivlsspørgsmål om, hvorvidt betingelserne for omvurdering er til stede.

Lignende eksplicitte regler findes ikke i den gældende vurderingslov, idet det heri alene angives, at årsagen til omvurderingen skal være indtrådt i det første år efter ejendommens sidste vurdering ved en almindelig vurdering, jf. vurderingslovens § 3, stk. 2. I den fremtidige vurderingsordning, som vil være langt mere automatiseret end den gældende, vil det være af større betydning end hidtil at kunne fastslå, hvornår en bestemt begivenhed er indtruffet.

Det foreslås i stk. 1, at de begivenheder, der er nævnt i lovforslagets § 6, stk. 1, nr. 1 og 3 – dvs. nyopståede ejendomme og ændring af ejerlejligheders fordelingstal – skal anses for at være indtruffet på det tidspunkt, hvor de pågældende ændringer er registreret som gældende i matriklen eller er noteret i Bygnings- og Boligregistret (BBR) eller i tingbogen.

I stk. 2 foreslås det, at begivenheder som nævnt i lovforslagets § 6, stk. 1, nr. 2 – dvs. ændring af grundareal med mindst 25 m2 – skal anses for at være indtruffet på det tidspunkt, hvor de pågældende ændringer er registreret som gældende i matriklen. Hvis ændringen af grundareal sker ved ekspropriation eller jordfordeling, skal ændringen dog anses for at være indtruffet på det tidspunkt, hvor der foretages en tidlig udstilling af de matrikulære ændringer.

Ved ekspropriation forstås det offentliges overtagelse af privat ejendom mod ejers vilje. Efter grundlovens § 73 skal afståelsen af privat ejendom ske af hensyn til almenvellet, det skal ske med fuld erstatning, og ekspropriationen skal have særskilt lovhjemmel. Fremgangsmåden ved ekspropriationer er reguleret i lov om fremgangsmåden ved ekspropriation af fast ejendom.

Ved jordfordeling forstås det forhold, at jordarealer inden for et nærmere afgrænset område samtidig »byttes« i henhold til en jordfordelingsoverenskomst, som indgås mellem de deltagende lodsejere. Efter kendelse fra jordfordelingskommissionen tinglyses jordfordelingsoverenskomsten på de berørte ejendomme. Herefter udarbejder en beskikket landinspektør den matrikulære sag, og jordfordelingen noteres efterfølgende i matriklen og i tingbogen.

Formålet med jordfordeling er at få de deltagende jordarealer til at ligge mere hensigtsmæssigt i forhold til hinanden, således at en bedre udnyttelse kan sikres. Reglerne om jordfordeling findes i jordfordelingsloven.

Såvel ved ekspropriation som ved jordfordeling kan der i praksis gå ganske lang tid, før de endelige registreringer er på plads i matriklen, selv om ekspropriationen eller jordfordelingen i praksis allerede er gennemført. Derfor foreslås det at anvende tidspunktet for tidlig udstilling af de matrikulære ændringer som skæringsdato.

Videre foreslås det, at begivenheder som nævnt i lovforslagets § 6, stk. 1, nr. 4-7 – dvs. opførelse af nybyggeri, tilbygning eller nedrivning, ændret anvendelse og ændrede anvendelses- og udnyttelsesmuligheder – skal anses for at være indtruffet på det tidspunkt, fra hvilket den pågældende ændring er registreret som gældende hos rette offentlige myndighed. Det er således ikke selve registreringstidspunktet, der er afgørende. Det afgørende er det tidspunkt, hvorfra registreringen gælder.

I lovforslagets § 52 er det dog foreslået fastsat, at nybyggeri henholdsvis om- og tilbygning af ejerboliger skal anses for afsluttet inden for visse frister efter meddelelse af byggetilladelse, medmindre andet dokumenteres, jf. bemærkningerne til den pågældende bestemmelse.

Efter stk. 3 skal begivenheder som nævnt i lovforslagets § 6, stk. 1, nr. 8 – dvs. dokumentation af hidtil ikke kendt forurening eller afhjælpning af forurening – anses for at være indtruffet på det tidspunkt, hvor de pågældende forhold dokumenteres henholdsvis konstateres. Som tidligere nævnt vil registrering i miljøportalen DKjord være afgørende.

Begivenheder som nævnt i lovforslagets § 6, stk. 1, nr. 9 – dvs. skade på grund af brand, storm, oversvømmelse el. lign. – skal anses for at være indtruffet på det tidspunkt, hvor vurderingsmyndigheden bliver bekendt med de opståede skader, mens begivenheder som nævnt i lovforslagets § 6, stk. 1, nr. 10 – ophør af samlet vurdering – skal anses for at være indtruffet på det tidspunkt, hvor betingelserne for samlet vurdering ikke længere er til stede.

Begivenheder som nævnt i lovforslagets § 6, stk. 1, nr. 11 – dvs. ny eller ændret fordeling – skal anses for indtruffet på det tidspunkt, hvor behovet for ny eller ændret fordeling er opstået, mens ændringer som nævnt i lovforslagets § 6, stk. 1, nr. 12 – færdiggørelse af byggemodningsarbejder – skal anses for indtruffet på det tidspunkt, hvor færdiggørelsen af byggemodningsarbejdet konstateres.

Efter den gældende vurderingsordning skal omvurderinger foretages på grundlag af ejendommens aktuelle tilstand på omvurderingstidspunktet og efter prisforholdene pr. senest forudgående almindelige vurdering, jf. vurderingslovens § 3, stk. 4. Herved sikres det, at ejendommene er vurderet i samme prisniveau.

Det foreslås at indsætte tilsvarende principper i den nye ejendomsvurderingslov. Det foreslås således at omvurderinger skal foretages på grundlag af ejendommens størrelse og forholdene i øvrigt pr. 1. september i omvurderingsåret.

Hvis en ejendom siden seneste almindelige vurdering har undergået andre forandringer end den eller dem, der giver anledning til omvurdering, skal ejendommen således vurderes sådan, som den fremtræder på omvurderingstidspunktet. Nytilkomne værdipåvirkende elementer, der ikke i sig selv giver grundlag for omvurdering, skal hermed medtages ved (om)vurderingen.

Omvurdering skal efter forslaget ske efter prisforholdene pr. seneste almindelige vurdering, dvs. pr. 1. september i det foregående år. Herved sikres det som før nævnt, at ejendommene – hvad enten de er omvurderet eller ej – vil være vurderet i samme prisniveau.

Til kapitel 3

Efter den gældende vurderingsordning skal visse ejendomme ikke vurderes, jf. vurderingslovens § 7. Når en ejendom ikke vurderes, er der ikke et grundlag for opkrævning af ejendomsværdiskat, grundskyld og eventuel dækningsafgift af den pågældende ejendom.

De ejendomme, der efter den gældende vurderingslov ikke skal vurderes, er kirker og kirkegårde, offentlige torve, gader, veje og parkanlæg (bortset fra arealer, der udnyttes erhvervsmæssigt), befæstningsanlæg (bortset fra arealer og bygninger inden for befæstningsanlæggets rammer, der udnyttes erhvervsmæssigt), fyranlæg, jernbaneanlæg og forskellige andre anlæg til kollektiv trafik og endelig de grunde, bygninger og anlæg på Københavns frihavns område, som er omfattet af § 7, stk. 1, i lov om Københavns frihavn.

Samtidig kan vurderingsmyndigheden efter § 7, stk. 2, i den gældende vurderingslov undlade at ansætte ejendomsværdi eller grundværdi for andre ejendomme end de her nævnte, når en sådan ansættelse er uden betydning for påligningen af ejendomsværdiskat eller grundskyld.

De nævnte ejendomme, som hidtil har været undtaget fra vurdering og dermed for ejendomsbeskatning, vil også fremover være fritaget for ejendomsbeskatning, og det foreslås derfor, at sådanne ejendomme fortsat undtages fra vurdering. Det foreslås samtidig, at bestemmelserne opdateres og moderniseres, således som det fremgår af det følgende. For så vidt angår Københavns frihavn henvises til bemærkningerne til lovforslagets § 13.

Det foreslås i stk. 1, at nedennævnte ejendomme ikke skal vurderes.

Offentligt ejede gader, veje, pladser og parkanlæg m.v., bortset fra arealer, der udnyttes erhvervsmæssigt, jf. nr. 1.

Offentligt ejede gader, veje, pladser og parkanlæg foreslås som hidtil undtaget fra vurdering. Dog foreslås det, at arealer, der anvendes erhvervsmæssigt, vurderes. Et eksempel på dette kunne være, at en kommune udlejer en del af en kommunalt ejet park til en privat operatør, der opfører en restaurant på stedet, således at der er tale om bygninger opført på lejet (offentlig) grund.

Uden vurdering af den udlejede del af den offentlige park ville det ikke være muligt for kommunen at opkræve grundskyld og evt. dækningsafgift af den virksomhed, der foregår på stedet. Herved ville der opstå konkurrenceforvridning i forhold til andre tilsvarende virksomheder.

Ejendomme omfattet af reglerne om beskyttelse af informationer mod videregivelse til tredjepart, hvis sådanne ejendomme er ejet af offentlige myndigheder, jf. nr. 2.

Efter de gældende regler er befæstningsanlæg undtaget fra vurdering. Ved »befæstningsanlæg« forstås et militært anlæg, hvorfra der i tilfælde af krig skal kunne foregå egentlige krigshandlinger.

Begrebet »befæstningsanlæg« fortolkes efter praksis snævert. Således anses en militær flyvestation ikke i sin helhed for at være et befæstningsanlæg. Selv om en bygning eller et anlæg er udpeget til at blive brugt i tilfælde af krig, tillægges dette ikke betydning for vurderingen, da det er forholdene på vurderingstidspunktet – i fredstid – der er afgørende.

Data om ejendomme, der anvendes af Forsvaret eller Justitsministeriet er i visse tilfælde beskyttet mod videregivelse til tredjepart. Beskyttelsen skal sikre, at oplysninger om eksempelvis kaserner, depoter, fængsler eller politistationer ikke offentliggøres eller kommer til uvedkommendes kendskab. Dette stiller en række krav til det informationssystem og de personer m.v., der vil skulle behandle data vedrørende Forsvarets og Justitsministeriets ejendomme.

Bl.a. vil data skulle opbevares på en særligt sikret server og må kun kunne tilgås af sikkerhedsgodkendte medarbejdere. Der vil være krav om godkendelse af kryptografiske metoder, og der vil være andre begrænsninger på, hvordan it-løsninger vil kunne designes.

Det foreslås på denne baggrund, at alle ejendomme, som er omfattet af reglerne for sikkerhedsbeskyttelse af informationer, og som er ejet af offentlige myndigheder, undtages fra vurdering.

Det er Forsvaret og Justitsministeriet, herunder politiet og Politiets Efterretningstjeneste, der bestemmer, hvorvidt en ejendom skal omfattes af reglerne om beskyttelse af informationer mod videregivelse til tredjepart. Der findes efter det oplyste ca. 700 ejendomme, som ejes af staten, og som er omfattet af reglerne.

Er en ejendom ikke længere omfattet af reglerne for sikkerhedsbeskyttelse af informationer, skal der foretages en vurdering, medmindre ejendommen af andre årsager undtages fra vurdering, jf. lovforslagets § 14.

Trafikanlæg til brug for den kollektive trafik, herunder godstrafik, jf. nr. 3.

Efter de gældende regler er jernbaneanlæg, havneanlæg, kanalanlæg og lufthavnsanlæg undtaget fra vurdering, når de med lovens ord »i henhold til reglementariske bestemmelser er til benyttelse for almenheden«. Undtagelsen gælder også for rutebilstationer.

Endvidere skal stations-, administrations- og værkstedsbygninger med tilhørende grund ikke vurderes, selv om bygningen og grunden til dels også benyttes til andre formål. Selv om en jernbanestation indeholder restaurant eller andre forretninger til betjening af de rejsende, er det således hele stationen, der er undtaget fra vurdering.

Samtidig vurderes bl.a. tjenesteboliger, udlejede bygninger, lagerbygninger, pakhuse, dokker og ophalingsbeddinger. Bygninger med omklædningsrum, bad og kantiner for havnearbejdere skal dog ikke vurderes.

Det har i den gældende vurderingsordning ikke i alle tilfælde stået klart, hvad undtagelserne egentlig dækker, idet praksis synes at have udviklet sig over lang tid. Det skal derfor præciseres, at undtagelserne vil omfatte nedenstående, når de pågældende arealer, bygninger og anlæg m.v. anvendes i direkte tilknytning til offentlige trafikale formål. Det er uden betydning, om trafikken varetages af offentlige trafikselskaber m.v., eller om trafikken varetages af private operatører.

Jernbaneanlæg. Herved forstås arealer anvendt til selve banelegemet (herunder rangerterræner m.v.) samt de stationsbygninger, administrationsbygninger, værkstedsbygninger, remiser og lign., der befinder sig i umiddelbar tilknytning til sådanne arealer. Det er for stationsbygninger uden betydning, om en del af bygningen anvendes til kiosk, restaurant eller lignende formål til betjening af de rejsende.

Findes der på arealet bygninger eller andre anlæg, som ikke anvendes til de trafikale formål, der begrunder undtagelsen, skal sådanne bygninger med tilhørende grundareal i vurderingsmæssig henseende behandles på samme måde som andre tilsvarende arealer og bygninger.

Rutebilstationer/busterminaler til brug for kollektiv bustrafik. Undtagelsen omfatter ikke anlæg, som anvendes til turisttrafik og lign.

Havneområder. Ved havneområder skal forstås selve kajanlægget med dertil hørende passagerterminaler, opmarchbåse og til- og frakørselsanlæg. Endvidere forstås godsterminaler, krananlæg og lignende faciliteter med tilhørende kajanlæg til håndtering af godstrafik samt til- og frakørselsområder, når sådanne terminaler m.v. betjener uafhængige transportører.

Administrationsbygninger, værkstedsbygninger og andre faciliteter, som ligger på havneområdet, og som anvendes i direkte tilknytning til de offentlige trafikale formål, er ligeledes omfattet af undtagelsen.

Havneanlæg eller havnefaciliteter er ikke omfattet af undtagelsen, hvis anlægget/faciliteterne er bestemt til brug for en enkelt virksomhed eller en på forhånd afgrænset gruppe af virksomheder, f.eks. et havneanlæg beregnet for betjening af et kraftværk, et olieraffinaderi, et skibsværft eller en foderstofvirksomhed.

Arealer og bygninger beliggende uden for havneområdet som ovenfor defineret skal i vurderingsmæssig henseende behandles på samme måde som andre tilsvarende arealer og bygninger. Dette vil gælde uanset arealernes/bygningernes anvendelse, uanset om arealerne/bygningerne ejes af den samme, som ejer havneområdet, og uanset om havneområdet og det øvrige område tilhører samme jordstykke eller anden vurderingsenhed.

Hvis der inden for havneområdet findes bygninger, der anvendes til andre formål end de offentlige trafikale formål, der begrunder undtagelsen, skal sådanne bygninger med et tilhørende grundareal vurderes på samme måde som tilsvarende bygninger og grundarealer beliggende uden for havneområdet. Et eksempel kunne være en tankstation beliggende i en færgehavn.

Lufthavnsområder. Herved skal forstås selve lufthavnsarealet (start- og landingsbaner, rullebaner, afisningsfaciliteter, parkeringsarealer til fly m.v.) med tilhørende passagerterminaler, administrationsbygninger, hangarer, værkstedsfaciliteter m.v. Lufthavnsområdet omfatter desuden arealer beregnet til afsætning eller afhentning af passagerer, herunder bus- og taxiholdepladser.

Lufthavnshoteller, faciliteter til langtidsparkering og lign. anses ikke for en del af lufthavnsområdet, da sådanne faciliteter ikke har direkte tilknytning til kollektiv flytrafik.

Hvis der inden for lufthavnsområdet findes bygninger, der anvendes til andre formål end kollektiv flytrafik, skal sådanne bygninger med et tilhørende grundareal vurderes på samme måde som tilsvarende bygninger og grundarealer beliggende uden for lufthavnsområdet. Eksempler kunne være bygninger anvendt af taxiflyselskaber, pakketransportfirmaer eller cateringfirmaer.

Hvad enten der er tale om jernbaneområder, havneområder eller lufthavnsområder, skal der tages stilling til, hvor stort et grundareal der skal henføres til bygninger, der anvendes til andre formål end de trafikale formål, der begrunder undtagelsen.

Hvis et sådant grundareal udgør et selvstændigt grundstykke, eller arealet på anden måde er entydigt afgrænset, kan en sådan afgrænsning lægges til grund. Findes en sådan afgrænsning ikke, må grundarealets størrelse ansættes skønsmæssigt.

Der findes ved overgangen til den nye vurderingsordning allerede sådanne grundarealer på havneområder m.v., og der er ved vurderingen således allerede taget stilling til grundarealernes størrelse. I sådanne tilfælde kan de eksisterende arealstørrelser som udgangspunkt videreføres, så længe forholdene er uændrede. Foretages der fremover nybyggeri, eller ændres eksisterende bygninger eller deres anvendelse, må der i det enkelte tilfælde tages stilling til, hvor stort et grundareal der skal henføres til de nye eller ændrede bygninger.

Der kan ikke på forhånd opstilles en formel for ansættelsen af størrelsen af sådanne grundarealer. Visse former for virksomhed er særdeles pladskrævende i forhold til bygningsarealets størrelse, mens andre former for virksomhed kræver langt mindre plads. Anvendelse af en fast formel som f.eks. bygningsreglementets minimumsbestemmelser, jf. afsnit 2.4.3.5 i lovforslagets almindelige bemærkninger, vil således ikke altid føre til et retvisende resultat, og der må derfor i det enkelte tilfælde tages stilling til grundarealets størrelse.

Kirker m.v. tilhørende anerkendte eller godkendte trossamfund samt kirkegårde og godkendte begravelsespladser, jf. nr. 4. Ved kirker m.v. forstås ikke alene folkekirkens kirker, men også kirker tilhørende andre trossamfund samt moskeer, templer og andre bygninger indrettet til religionsudøvelse, når disse tilhører anerkendte eller godkendte trossamfund. Undtagelsen omfatter selve kirken m.v. inkl. eventuelle kapeller, konfirmandstuer og lign., men ikke præsteboliger.

Kirkegårde og godkendte begravelsespladser er ligeledes undtaget fra vurdering. Undtagelsen omfatter også kapeller, krematorier, kirkegårdskontorer og lign.

Fyranlæg foreslås som hidtil undtaget fra vurdering, jf. nr. 5.

Kolonihavehuse på fremmed grund, jf. nr. 6. Kolonihavehuse har karakter af bygninger på fremmed grund og udgør dermed selvstændige faste ejendomme. Dette gælder under såvel den gældende som under den fremtidige vurderingsordning. Efter gældende praksis vurderes bygninger på fremmed grund ikke, når bygningernes værdi skønnes at udgøre et beløb på under 100.000 kr. Denne praksis foreslås lovfæstet, jf. nr. 7.

Ved en kolonihave forstås en have som nævnt i § 2 i lov om kolonihaver. De enkelte kolonihaver er ikke selvstændigt matrikuleret. Kolonihaveejeren ejer sit kolonihavehus og har derudover brugsretten til en have beliggende inden for et område, som typisk ejes af en kolonihaveforening. Der ansættes en grundværdi for dette område, og kolonihaveforeningen betaler grundskyld herefter.

Det skønnes, at der findes omkring 57.000 kolonihaver i Danmark. Heraf er ca. de 4.000 hidtil blevet vurderet (som sommerhuse). De resterende ca. 53.000 er ikke blevet vurderet.

Den grundlæggende udfordring ved ansættelse af ejendomsværdier af kolonihavehuse er, at der ikke findes data, der kan understøtte en sådan vurdering. Der findes ikke en tilstrækkelig registrering af ejerforhold for kolonihavehuse, ligesom der heller ikke findes tilstrækkelige oplysninger i Bygnings- og Boligregistret (BBR) om sådanne ejendomme.

Ressourceanvendelsen ved tilvejebringelse af de nødvendige data til vurdering af kolonihavehuse skal ses i forhold til det meget begrænsede provenu, beskatningen vil kunne generere. Som ovenfor nævnt foreslås det at lovfæste den gældende praksis, hvorefter bygninger på fremmed grund ikke vurderes, hvis værdien skønnes at udgøre et beløb på 100.000 kr. eller derunder. Det skønnes, at en stor del af de eksisterende kolonihavehuse vil falde under denne grænse.

På baggrund af den eksisterende datamæssige usikkerhed og på baggrund af de udfordringer, der vil være forbundet med at fremskaffe et tilstrækkeligt grundlag for at foretage vurderinger, foreslås det, at kolonihavehuse på fremmed grund ikke fremover vurderes.

Andre bygninger på fremmed grund, når bygningernes værdi udgør et beløb på under 100.000 kr. (2010-niveau), jf. nr. 7.

Efter gældende praksis er bygninger på fremmed grund ikke blevet vurderet, når sådanne bygninger skønnes at være af ubetydelig værdi. Efter praksis har dette været et beløb på 100.000 kr. Det vil typisk være små havehuse og lign. Det foreslås, at denne praksis lovfæstes, således at grænsen på de 100.000 kr. anses for et grundbeløb i 2010-niveau. Det foreslås samtidig, at beløbsgrænsen fremover reguleres efter personskattelovens § 20. Grænsen svarer i 2017-niveau til 107.000 kr.

Hvis kun en del af en ejendom er omfattet af et af de forhold, der begrunder undtagelsen fra vurdering, skal kun denne del af ejendommen efter forslaget til stk. 2 være undtaget.

Efter den gældende vurderingslov ansættes der systematisk ejendomsværdier for alle ejendomme med undtagelse af dem, der efter vurderingslovens § 7 er undtaget fra vurdering. Dette gælder, uanset om ejendomsværdien danner grundlag for beskatning eller ej.

Som nævnt i afsnit 2.6.1 og afsnit 2.6.2 i lovforslagets almindelige bemærkninger danner de samlede ejendomsværdier for landbrugsejendomme og skovejendomme ikke grundlag for beskatning. For erhvervsejendommes vedkommende danner den samlede ejendomsværdi kun grundlag for beskatning i de tilfælde, hvor der skal betales dækningsafgift efter § 23 A i lov om kommunal ejendomsskat, eller hvor der skal foretages en fordeling af ejendomsværdien på en boligdel og en erhvervsdel af en ejendom. Dette vil være tilfældet, hvis en erhvervsejendom anvendes til såvel boligformål som til erhvervsformål. Formålet med fordelingen er, at ejeren skal kunne ejendomsværdibeskattes af den del af ejendomsværdien, der vedrører boligdelen af ejendommen.

Formålet med de offentlige ejendomsvurderinger er grundlæggende at tilvejebringe et retvisende grundlag for beskatning af fast ejendom. Det er således en altovervejende hovedregel i den fremtidige vurderingsordning, sådan som den her er foreslået, at der kun skal foretages de vurderinger, der danner grundlag for beskatning. Vurderingsmyndigheden skal ikke fremover anvende ressourcer på at foretage vurderinger, der ikke tjener et sådant formål.

Det foreslås på denne baggrund i stk. 1, at der for nedenstående ejendomme fremover ikke skal ansættes en ejendomsværdi og således alene en grundværdi. Der skal ikke ansættes en ejendomsværdi, da ansættelse af denne ikke tjener et beskatningsmæssigt formål.

Landbrugsejendomme, jf. nr. 1. Der skal betales ejendomsværdiskat af landbrugets stuehuse, når disse bebos af ejeren. Ejendomsværdien af sådanne stuehuse ansættes efter de gældende regler ved en fordeling af ejendomsværdien for den samlede landbrugsejendom, jf. vurderingslovens § 33, stk. 4. Der foretages således ikke efter de gældende regler en selvstændig vurdering af landbrugets stuehuse.

Det foreslås i lovforslagets § 30, at der for landbrugets stuehuse med tilhørende grundareal fremover skal ansættes en særskilt ejendomsværdi og en særskilt grundværdi. Tilsvarende foreslås det, at grundarealer, som anvendes til andre formål end landbrug (bortset fra grunde tilhørende boliger beboet af ejere på landbrugsejendomme) selvstændigt vurderes efter en markedsnorm, jf. lovforslagets § 29, stk. 1. Det samme gælder grundarealer tilhørende andre boliger på landbrugsejendomme, dvs. medarbejderboliger, aftægtsboliger m.v., jf. lovforslagets § 30, stk. 3, 2. pkt.

Herefter vil der ikke længere være behov for at ansætte en samlet ejendomsværdi af landbrugsejendomme, da den samlede ejendomsværdi af sådanne ejendomme ikke danner grundlag for beskatning. Det foreslås derfor, at der ikke længere ansættes samlede ejendomsværdier af landbrugsejendomme.

Skovejendomme, jf. nr. 2. De betragtninger, der er redegjort for ovenfor om landbrugsejendomme, gør sig tilsvarende gældende for skovejendomme. Boliger beboet af ejere, med tilhørende grundareal, beliggende på skovejendomme skal efter lovforslagets § 30 vurderes som selvstændige ejerboliger, mens grundarealer, som anvendes til andre formål end skovbrug, herunder grundarealer tilhørende boliger beboet af ejeren, selvstændigt vurderes efter en markedsnorm, jf. lovforslagets § 29, stk. 1, og § 30, stk. 3, 2. pkt. Det samme gælder grundarealer tilhørende andre boliger på skovejendomme.

Der er herefter på samme måde som for landbrugsejendomme ikke et behov for at ansætte ejendomsværdier af skovejendomme. Det foreslås derfor, at sådanne ejendomsværdier ikke længere ansættes.

Erhvervsejendomme m.v., jf. § 3, stk. 1, nr. 4, hvor der på vurderingstidspunktet ikke skal betales dækningsafgift efter § 23 A i lov om kommunal ejendomsskat, og hvor der ikke skal foretages fordeling efter § 35, stk. 1, bortset fra ejendomme ejet af andelsboligforeninger, jf. nr. 3.

Der betales grundskyld til kommunen af private erhvervsejendomme. Derudover kan – men ikke skal – kommunen opkræve en dækningsafgift af forskelsværdien (forskellen mellem ejendomsværdi og grundværdi) for ejendomme, der anvendes til kontor, forretning, hotel, fabrik, værksted og lignende formål, jf. § 23 A i lov om kommunal ejendomsskat. Afgiften opkræves af den såkaldte forskelsværdi (forskellen mellem ejendomsværdi og grundværdi) og kan højst udgøre 10 promille.

Anvendes kun en del af en ejendom til dækningsafgiftspligtige formål, betales der kun afgift af den del, der vedrører denne del. Der betales kun dækningsafgift, hvis mere end halvdelen af forskelsværdien vedrører dækningsafgiftspligtig virksomhed.

Efter de gældende regler ansættes der som tidligere nævnt ejendomsværdier for alle erhvervsejendomme, uanset om der skal betales dækningsafgift eller ej. Hvis der ikke skal betales dækningsafgift, tjener ansættelsen af ejendomsværdi af erhvervsejendomme som hovedregel ikke noget beskatningsmæssigt formål.

Kun i de tilfælde, hvor ejeren bebor en del af en erhvervsejendom, har ejendomsværdien betydning. Dette skyldes, at ejeren skal kunne ejendomsværdibeskattes af den del af ejendommen, der anvendes som bolig. I sådanne tilfælde ansættes der en samlet ejendomsværdi for hele ejendommen. Denne ejendomsværdi fordeles derefter på boligdelen og erhvervsdelen, jf. lovforslagets § 35, stk. 1.

I 2017 opkræver 37 af landets kommuner dækningsafgift. Ansættelse af ejendomsværdier og dermed forskelsværdier for erhvervsejendomme beliggende i kommuner uden dækningsafgift har hermed ingen beskatningsmæssig funktion. Det samme gælder for erhvervsejendomme, som ligger i kommuner med dækningsafgift, og som efter deres anvendelse ikke er dækningsafgiftspligtige.

I det fremtidige vurderingssystem vil vurderingsmyndigheden modtage oplysninger fra Bygnings- og Boligregistret (BBR) om erhvervsejendommes anvendelse. Dette gælder, uanset om en ejendom kun anvendes til et enkelt formål – f.eks. en kontorejendom – eller der er tale om ejendomme, der anvendes til flere forskellige formål, herunder dækningsafgiftspligtige såvel som ikke-dækningsafgiftspligtige formål.

Vurderingsmyndigheden vil hermed på vurderingstidspunktet kunne hente fyldestgørende oplysninger om den enkelte ejendoms sammensætning og fordelingen efter dækningsafgiftspligtige og ikke dækningsafgiftspligtige formål. Vurderingsmyndigheden vil dermed have mulighed for på forhånd at frasortere de ejendomme, hvor betaling af dækningsafgift ikke vil være aktuelt.

Frasorteringen kan skyldes, at der ikke udøves dækningsafgiftspligtig virksomhed på ejendommen, eller at den dækningsafgiftspligtige del er af så beskedent et omfang, at det på forhånd må stå klart, at betaling af dækningsafgift ikke kan komme på tale, jf. den førnævnte regel om, at der kun betales dækningsafgift, hvis mere end halvdelen af forskelsværdien vedrører dækningsafgiftspligtig virksomhed.

Det foreslås på denne baggrund, at der kun ansættes ejendomsværdier for erhvervsejendomme i det omfang, at dette på vurderingstidspunktet er nødvendigt for opkrævningen af dækningsafgift, eller hvor der skal foretages en fordeling af hensyn til opkrævning af ejendomsværdiskat af den del af ejendommen, der er beboet af ejeren, jf. dog bemærkningerne til stk. 2.

Det bemærkes, at det efter § 23 A, stk. 4, i lov om kommunal ejendomsskat er muligt at blive omfattet af – henholdsvis undtaget fra – dækningsafgiften med virkning fra førstkommende kvartalsskifte. Ændrer en ejendom helt eller delvist anvendelse, og dette har betydning for betalingen af dækningsafgift, vil dette således have virkning fra førstkommende kvartalsskifte. Det påhviler i sådanne tilfælde vurderingsmyndigheden at foretage de ansættelser og fordelinger, der er nødvendige for beregningen af dækningsafgiften, jf. stk. 5 i den førnævnte bestemmelse.

Disse regler gør det nødvendigt for vurderingsmyndigheden at foretage ansættelser og fordelinger uden for de almindelige vurderingsterminer og omvurderingsterminer. I princippet vil den samme ejendom efter disse bestemmelser således kunne behandles af vurderingsmyndigheden fire gange om året, om end dette i praksis dog næppe forekommer.

Imidlertid vil det fremtidige vurderingssystem i langt højere grad end det gældende være automatiseret. Vurderingen vil være lagt an på, at vurderingsmyndigheden til brug for almindelige vurderinger eller omvurderinger modtager eller indhenter oplysninger om bl.a. erhvervsejendommenes anvendelse i Bygnings- og Boligregistret (BBR), og vurderingsmyndigheden vil herefter foretage de ansættelser af ejendomsværdier for erhvervsejendomme, som på dette grundlag skal foretages.

Det vil være vanskeligt at indpasse de manuelle processer, som de nuværende regler om opkrævning af dækningsafgift nødvendiggør, i den nye vurderingsordning. Det foreslås derfor at ændre reglerne i lov om kommunal ejendomsskat om opkrævning af dækningsafgift, jf. det følgelovforslag, der er fremsat samtidig med dette lovforslag.

Efter dette forslag ændres reglerne om dækningsafgift sådan, at indtræden i dækningsafgiftspligten som hovedregel sker én gang om året, nemlig pr. vurderingsterminen/omvurderingsterminen den 1. september. Ophører dækningsafgiftspligtig virksomhed i løbet af året, ophører samtidig pligten til at betale denne afgift. Der henvises til det fremsatte følgelovforslag og bemærkningerne hertil.

En boligejendom med mere end to boligenheder vil i vurderingsteknisk forstand være en erhvervsejendom. Da der ikke betales dækningsafgift af beboelse, vil en beboelsesejendom på forhånd blive frasorteret, jf. ovenfor. Beboelsesejendomme vil hermed ikke længere få ansat en samlet ejendomsværdi. Dette vil gælde, uanset om der er tale om boligejendomme i den almennyttige sektor, eller om der er tale om boligejendomme i den private sektor.

Det foreslås dog, at ejendomme ejet af andelsboligforeninger fortsat får ansat en ejendomsværdi, selv om der ikke betales dækningsafgift af sådanne ejendomme. Dette skyldes hensynet til, at andelenes værdi – andelskronen – bl.a. skal kunne ansættes på grundlag af en offentlig ejendomsværdi.

Ubebyggede grunde samt grunde, hvorpå der udelukkende er opført bygninger ejet af andre end grundens ejer, jf. nr. 4.

Selv om en grund er ubebygget, skal der efter den gældende vurderingslov ikke alene ansættes en grundværdi, men også en ejendomsværdi af grunden. Uanset forholdene vil ejendomsværdien for en ubebygget grund ikke kunne danne grundlag for beskatning, da der hverken kan opkræves ejendomsværdiskat eller dækningsafgift på et sådant grundlag. Det foreslås derfor, at der ikke ansættes ejendomsværdier af ubebyggede grunde.

Hvis der er tale om en bebygget grund, hvor der alene er opført bygninger ejet af andre end grundens ejer – bygninger på fremmed grund, jf. lovforslagets § 2, stk. 1, nr. 3, – er der heller ikke her i beskatningsmæssig henseende behov for at ansætte en ejendomsværdi, da der alene skal betales grundskyld af en sådan grund. Der vil hverken skulle betales ejendomsværdiskat eller dækningsafgift af en sådan grund. Det foreslås derfor, at der ikke ansættes ejendomsværdier for sådanne grunde.

Ejerboliger som ikke anses for færdigbyggede og beboelige, jf. nr. 5. Efter de gældende regler skal vurderingsmyndigheden ved vurderingen af visse ejerboliger tillige træffe bestemmelse om, hvorvidt en nybygning er færdigbygget. En ejendom skal vurderes som færdigbygget, når den kan anvendes som bolig, jf. vurderingslovens § 33, stk. 1.

Samtidig følger det af ejendomsværdiskattelovens § 4 a, stk. 2, at hvis en ejendom ikke er vurderet som færdigbygget pr. 1. oktober i året før indkomståret, skal der ikke betales ejendomsværdiskat i indkomståret. Forholdet er hermed det, at vurderingsmyndigheden efter vurderingsloven skal vurdere en halvfærdig bygning, samtidig med at der efter ejendomsværdiskatteloven ikke skal betales ejendomsskat.

Det foreslås på denne baggrund, at der ikke ansættes ejendomsværdi af ejerboliger, som ikke er færdigbyggede og beboelige. Der ansættes således alene grundværdi.

I lovforslagets § 52, stk. 1, er der foreslået regler om, hvornår en ny ejerbolig skal anses for at være færdigbygget og beboelig. Hvis ejerboligen ikke er færdigbygget, skal der efter forslaget ikke ansættes en ejendomsværdi, men kun en grundværdi. Vurderingsmyndigheden skal således ikke ansætte ejendomsværdier af ejerboliger, som ikke er færdigbyggede, og hvor der derfor ikke skal betales ejendomsværdiskat.

Det bemærkes, at dette vil gælde for såvel ejendomme til helårsbrug som for sommerhuse m.v. Med udtrykket »beboelig« menes, at ejendommens ejer eller andre ville kunne bo i den pågældende ejendom, forudsat at dette i øvrigt ville være tilladt.

Generelt er det ikke tilladt at bo i sommerhuse. Derfor anvendes ikke den betegnelse, at ejendommen skal kunne »tjene som bolig« for ejeren, da der herved kunne opstå tvivl om, hvorvidt sommerhuse m.v. er omfattet af bestemmelsen. Betegnelsen »beboelig« skal således alene forstås som et udtryk for en bygningsmæssig standard og ikke som udtryk for, hvad der efter lovgivningen på dette område er tilladt.

Den foreslåede bestemmelse vil blive anvendt på samme måde på boliger beboet af ejere på landbrugsejendomme og skovejendomme, idet ejendomsværdier for sådanne boliger vil skulle ansættes, som om de pågældende boliger havde været frit omsættelige ejerboliger, jf. lovforslagets § 30, stk. 2.

I stk. 2 foreslås en undtagelse fra reglen i stk. 1, nr. 3, således at der skal ansættes ejendomsværdier for de pågældende ejendomme, hvis betingelserne for fordeling af ejendomsværdien mellem en boligdel og en erhvervsdel har været opfyldt i en del af det kalenderår, hvor vurderingen foretages, selv om betingelsen ikke er opfyldt på vurderingstidspunktet.

Formålet med denne undtagelse er at sikre, at der vil være et grundlag for opkrævning af ejendomsværdiskat i det tilfælde, hvor en ejer fraflytter boligdelen af en sådan ejendom i tidsrummet mellem årsskiftet og vurderingstidspunktet, som er den 1. september. I et sådant tilfælde skal der efter ejendomsværdiskattelovens § 11 betales ejendomsværdiskat for den periode, hvor ejeren har beboet ejendommen.

Efter ejendomsværdiskattelovens § 4 a betales ejendomsværdiskatten af ejendomsværdien pr. 1. oktober i indkomståret, medmindre reglerne om skattestop medfører, at der skal betales af ejendomsværdien i 2001 med et tillæg af 5 pct. eller ejendomsværdien i 2002. Hvis der ikke foreligger en vurdering pr. 1. oktober i indkomståret, vil der hermed ikke kunne opkræves ejendomsværdiskat for den periode, hvor ejeren har beboet ejendommen.

Der kan i visse særlige situationer være beskatningsmæssigt behov for at ansætte ejendomsværdier af ejendomme, selvom der ikke længere systematisk ansættes ejendomsværdier for sådanne ejendomme. Dette kan være tilfældet ved familieoverdragelser, skifte af dødsboer og lignende tilfælde, hvor der skal betales boafgift efter boafgiftsloven.

Aktiverne skal i sådanne tilfælde ansættes til en handelsværdi. For fast ejendom er der dog praksis for, at den offentlige vurdering plus/minus 15 pct. som hovedregel accepteres som udtryk for en handelsværdi, jf. det såkaldte værdiansættelsescirkulære (cirkulære nr. 185 af 17. november 1982).

Det kan tilføjes, at det er hensigten at ændre værdiansættelsescirkulæret, således at spændet på plus/minus 15 pct. ændres til et spænd på plus/minus 20 pct., når denne lov træder i kraft. Herved kommer det spænd, der anvendes i værdiansættelsescirkulæret, til at svare til det spænd og den usikkerhedsmargin, som en vurdering kan ligge inden for uden af denne grund at være »forkert«, jf. afsnit 2.2.2 i lovforslagets almindelige bemærkninger.

Det foreslås på denne baggrund i stk. 1, at vurderingsmyndigheden kan ansætte en ejendomsværdi i sådanne tilfælde, hvor en sådan ansættelse er nødvendig for beregningen af boafgift. Ansættelse af ejendomsværdi kan ske for landbrugsejendomme, skovejendomme og erhvervsejendomme, jf. lovforslagets § 10, stk. 1, nr. 1-3.

Ansættelse kan ske på foranledning af ejendommens ejer eller af en anden med interesse i den pågældende ejendom, dvs. den kreds af personer, der ved familieoverdragelse af ejendommen, dødsboskifte eller lignende vil skulle betale boafgiften.

Ansættelsen kan foretages på et vilkårligt tidspunkt af året, men i prisniveauet pr. seneste almindelige vurdering af ejendomme af den pågældende kategori. Sådanne ansættelser af ejendomsværdier skal foretages inden for rammerne af den foreslåede vurderingsnorm, jf. lovforslagets § 15, og inden for det spænd, der er indeholdt heri. Ejendomsværdierne skal således ansættes som den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende type under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika.

Er der som et eksempel tale om en landbrugsejendom, vil værdien af landbrugsjorden som udgangspunkt kunne fastsættes ud fra det prisniveau, der er gældende ved handel med landbrugsjord af den pågældende bonitet i det område, hvor ejendommen er beliggende. Tilsvarende skal der ansættes en markedsværdi af driftsbygningerne.

Er der tale om en erhvervsejendom beliggende i en by, vil en sådan ejendom kunne vurderes med anvendelse af de modeller og metoder, der i øvrigt anvendes ved vurdering af erhvervsejendomme. Sådanne vurderinger vil i alle tilfælde være konkrete afgørelser, som vil blive truffet af vurderingsmyndigheden, og som vil kunne påklages.

En ansættelse efter den bestemmelse, der her er foreslået, vil som nævnt skulle foretages i det prisniveau, der var gældende pr. seneste almindelige vurdering af ejendomme af den pågældende kategori. Herved sikres det, at ejendommen er vurderet i det prisniveau, der ville være gældende, hvis der havde eksisteret en ejendomsværdi ansat ved en almindelig vurdering af ejendommen, og denne vurdering skulle lægges til grund ved beregningen af boafgift.

Værdiansættelsescirkulæret tager udgangspunkt i anvendelsen af en aktuel ejendomsværdi. Derfor vil en vurdering foretaget efter stk. 1 være forældet – ganske som en almindelig vurdering ville være det – hvis den først skal anvendes ved beregningen af boafgift efter det tidspunkt, hvor der er foretaget en ny almindelig vurdering.

Det foreslås derfor præciseret, at en sådan ansættelse er gyldig til førstkommende almindelige vurdering af ejendomme af den pågældende kategori. Er den sag, der har givet anledning til vurdering efter denne bestemmelse ikke afsluttet på dette tidspunkt, kan der foretages en ny ansættelse, hvis ejer eller anden med interesse i den pågældende ejendom ønsker dette.

For landbrugsejendomme og skovejendomme findes allerede en vurdering af boliger beboet af ejere, da der efter lovforslagets § 30 skal ansættes særskilte ejendomsværdier for sådanne boliger. Dette sker af hensyn til ejendomsværdibeskatningen.

Disse ejendomsværdier er ansat i det prisniveau, der var gældende pr. den senest forudgående almindelige vurdering af landbrugsejendomme og skovejendomme. Da ansættelser efter stk. 1 også skal foretages i dette prisniveau, foreslås det i stk. 2, at værdien af boliger beboet af ejere på landbrugsejendomme og skovejendomme ved sådanne ansættelser udgør et beløb svarende til den ejendomsværdi, der er ansat efter § 30.

Det foreslås i stk. 3, at der for ansættelser efter stk. 1 betales et gebyr, som udgør et grundbeløb på 2.750 kr. (2010-niveau). Beløbet foreslås reguleret efter personskattelovens § 20 og udgør i 2017-niveau et beløb på 3.000 kr.

Der foreslås fastsat regler for vurderingen af offentligt ejede ejendomme, dvs. ejendomme ejet af staten, regionerne og kommunerne.

Bortset fra de ejendomme, der er undtaget fra vurdering efter § 7 i den gældende vurderingslov, er alle offentligt ejede ejendomme under den gældende vurderingsordning blevet vurderet – rådhuse, skoler, daginstitutioner, biblioteker, plejehjem, boldbaner, teatre, hospitaler, skove, badestrande, fængsler etc. Der er i mange tilfælde tale om ejendomme, som kan være vanskelige at vurdere, da der ofte ikke er et marked for handel med sådanne ejendomme.

Som nævnt i bemærkningerne til lovforslagets § 10 er formålet med de offentlige ejendomsvurderinger grundlæggende at tilvejebringe et retvisende grundlag for beskatning af fast ejendom. For privatejede ejendomme foreslås det, at der kun skal foretages de vurderinger, der er nødvendige for opkrævningen af ejendomsskatter, jf. lovforslagets § 10. Det foreslås, at der indføres et tilsvarende princip for offentligt ejede ejendomme.

Når staten eller en region ejer en ejendom, kan den kommune, hvor ejendommen er beliggende, opkræve ejendomsskat hos ejeren, dvs. hos staten eller regionen. Tilsvarende gælder ejendomme ejet af andre kommuner. Det kan efter ejendommens karakter enten være en almindelig grundskyld, eller det kan være en såkaldt dækningsafgift, som findes i to varianter, jf. § 23 i lov om kommunal ejendomsskat. Denne dækningsafgift skal ikke forveksles med den dækningsafgift, som kommunerne efter § 23 A i nævnte lov kan opkræve af visse private erhvervsejendomme.

En kommune vil hermed have indtægter fra ejendomsbeskatningen, hvad enten en grund sælges til en (anden) offentlig myndighed, eller den sælges til en privat virksomhed.

Det bemærkes i denne forbindelse, at de gældende regler for beskatning af offentlige og private ejendomme ikke er ens. For private ejendomme betales en grundskyld, som skal udgøre mellem 16 og 34 promille af grundværdien (grundskatteloftet lades her ude af betragtning). Anvendes den private ejendom til kontor, forretning, hotel, fabrik, værksted el. lign. kan – men ikke skal – kommunen opkræve en dækningsafgift på indtil 10 promille af forskelsværdien (forskellen mellem ejendomsværdi og grundværdi).

Offentligt ejede ejendomme er med få undtagelser fritaget for grundskyld. En af undtagelserne er offentligt ejede ejendomme, der udlejes erhvervsmæssigt. I stedet for grundskyld kan – men ikke skal – kommunen for andre offentligt ejede ejendomme opkræve en dækningsafgift af grundværdien på halvdelen af kommunens grundskyldspromille, dog højst 15 promille. Samtidig kan der opkræves en dækningsafgift på højst 8,75 promille af forskelsværdien.

Er der derimod tale om kommunens egne ejendomme, danner vurderingerne i udgangspunktet ikke grundlag for beskatning i den forstand, at kommunen påføres en udgift. Kommunal ejendomsbeskatning af kommunens egne ejendomme vil være udgiftsneutralt for kommunen. Kun i tilfælde, hvor kommunens ejendomme er udlejet til erhvervsmæssige formål eller til boligformål, vil der være behov for at foretage vurderinger.

Det foreslås på denne baggrund, at offentligt ejede ejendomme kun vurderes i det omfang, at vurderingen danner grundlag for beskatning, eller hvor en vurdering i en udlejningssituation er nødvendig, jf. stk. 1.

Ejendomme ejet af staten og regionerne vil herefter skulle vurderes, hvis der skal betales grundskyld, eller hvis den kommune, hvori ejendommen er beliggende, opkræver dækningsafgift efter § 23 i lov om kommunal ejendomsskat. Opkræves der kun dækningsafgift af grundværdien, ansættes der alene en grundværdi. Opkræver kommunen også dækningsafgift af forskelsværdien, ansættes tillige en ejendomsværdi.

Hvis der ikke skal betales grundskyld, og kommunen ikke opkræver dækningsafgift – og ejendommene således ikke skal beskattes – skal de heller ikke vurderes. Hvad kommunens egne ejendomme angår, vil der kun være behov for at foretage vurderinger, når ejendommen er udlejet.

For ejendomme, som ejes af staten, regionerne eller kommunerne, og som erhvervsmæssigt udlejes, skal der efter lovforslaget altid ansættes en grundværdi, jf. stk. 2. Hvis den kommune, hvor den udlejede ejendom er beliggende, på vurderingstidspunktet opkræver dækningsafgift af erhvervsejendomme, jf. § 23 A i lov om kommunal ejendomsskat, og der udøves dækningsafgiftspligtig virksomhed på ejendommen, skal der også ansættes en ejendomsværdi. Også for boliglejemål vil ansættelse af grundværdi fremover være nødvendig.

Det bemærkes, at der ved udlejede ejendomme ikke alene forstås en bygning. Et offentligt ejet grundareal kan også være udlejet.

Når udlejede offentligt ejede ejendomme skal vurderes, skyldes det hensynet til, at udlejer skal kunne indregne en ejendomsbeskatning i huslejen. Uden vurdering vil dette ikke altid være muligt, og resultatet ville være en konkurrenceforvridning over for lejere i den private sektor, hvor ejendomsbeskatning indregnes ved lejefastsættelsen.

Sammenfattende foreslås det, at der foretages vurdering af offentlige ejendomme som følger:

Ejendomme tilhørende staten, regionerne eller andre kommuner end den, hvor ejendommen er beliggende:

Der ansættes grundværdi til brug for opkrævning af kommunal grundskyld eller kommunal dækningsafgift af grundværdien. Der ansættes ejendomsværdi, hvis kommunen opkræver dækningsafgift af forskelsværdien. Skal der ikke betales grundskyld, og opkræver kommunen ikke dækningsafgift af grundværdi/forskelsværdi, vurderes ejendommen ikke.

Ejendomme tilhørende den kommune, hvor ejendommen er beliggende:

Der ansættes grundværdi for alle udlejede ejendomme, herunder offentligt ejede grundarealer. Der ansættes ejendomsværdi for udlejede ejendomme til erhvervsformål, hvis kommunen opkræver dækningsafgift af erhvervsejendomme, og hvis der på ejendommen udøves dækningsafgiftspligt virksomhed. Øvrige ejendomme vurderes ikke.

Efter § 7, stk. 2, i den gældende vurderingslov kan vurderingsmyndigheden undlade at ansætte ejendomsværdi eller grundværdi, når en sådan ansættelse er uden betydning for påligningen af ejendomsværdiskat eller grundskyld.

Det foreslås at indsætte en tilsvarende bestemmelse, således at vurderingsmyndigheden kan beslutte helt eller delvist at undtage ejendomme fra vurdering, hvis vurderingen er uden betydning for beskatningsmæssige formål.

Hvis det i anden lovgivning er foreskrevet, at vurderingsmyndigheden skal foretage en bestemt vurdering eller ansættelse, kan vurderingsmyndigheden dog ikke undlade at foretage en sådan vurdering eller ansættelse med henvisning til, at vurderingen eller ansættelsen ikke tjener et beskatningsmæssigt formål.

Som nævnt i afsnit 2.10.1 i lovforslagets almindelige bemærkninger er de grunde, bygninger og anlæg på Københavns frihavns område, som er omfattet af § 7, stk. 1, i lov nr. 141 af 31. marts 1960 om Københavns frihavn efter den gældende vurderingsordning undtaget fra vurdering. Efter denne bestemmelse er de grunde og bygninger på frihavnens område, der tilhører By og Havn, fritaget for skatter. Derfor har disse områder hidtil været undtaget fra vurdering, jf. § 7, stk. 1, nr. 6, i den gældende vurderingslov.

Der er således tale om en skattefritagelse, der er hjemlet i lov om Københavns frihavn. Det foreslås som nævnt, at vurderingsmyndigheden kan beslutte helt eller delvist at undtage ejendomme fra vurdering, hvis vurdering er uden betydning for beskatningsmæssige formål. Vurderingsmyndigheden vil fremover på dette grundlag undlade at vurdere de grunde, bygninger og anlæg, der er efter lov om Københavns frihavn er fritaget for beskatning.

Et andet eksempel på reglernes anvendelse fremover er fremmede staters diplomatiske og konsulære repræsentationer og ejendomme tilhørende internationale organisationer, når sådanne ejendomme m.v. er fritaget for grundskyld efter § 7, stk. 1, litra c, i lov om kommunal ejendomsskat. Udenlandske diplomater m.v. er undtaget fra ejendomsværdibeskatning, jf. ejendomsværdiskattelovens § 2, jf. endvidere kildeskattelovens § 3, stk. 2 og 3, samtidig med at de pågældende ejendomme som nævnt er fritaget for grundskyld.

Dermed tjener vurderingen ikke et beskatningsmæssigt formål, og vurderingsmyndigheden vil fremover undlade at vurdere sådanne ejendomme, så længe betingelserne for skattefritagelse er opfyldt.

Videre foreslås det i stk. 2, at vurderingsmyndigheden som led i vurderingen kan undlade at ansætte grundværdier af grundarealer, som på vurderingstidspunktet er fritaget for grundskyld i medfør af §§ 7 eller 8 i lov om kommunal ejendomsskat. Hvis kun en del af grundarealet er fritaget, kan vurderingsmyndigheden nøjes med at ansætte en grundværdi for den del af grunden, hvoraf der skal betales grundskyld. I så fald foretages vurderingen af den resterende del af grunden, som om der havde været tale om en selvstændig ejendom.

I lovforslagets § 85 foreslås det dog, at denne bestemmelse ikke skal finde anvendelse ved de almindelige vurderinger pr. 1. september 2018 og 1. september 2019. Dette skyldes, at de sammenligninger af grundværdier, der skal foretages efter tilbagebetalingsordningen, skal foretages for den »fulde« grundværdi, dvs. grundværdien før eventuelle grundforbedringsfradrag og før eventuelle fritagelser efter lov om kommunal ejendomsskat, jf. lovforslagets § 66, stk. 2.

Baggrunden for forslaget om at undlade at vurdere fritagne grundarealer er, at formålet med de offentlige ejendomsvurderinger som tidligere nævnt grundlæggende er at tilvejebringe et retvisende grundlag for beskatning af fast ejendom. Det er som også nævnt en altovervejende hovedregel i den fremtidige vurderingsordning, at der kun skal foretages de vurderinger, der danner grundlag for beskatning.

Dette indikerer, at vurderingsmyndigheden som hovedregel kun skal vurdere den del af en grund, som ejeren skal betale grundskyld af. Denne metode vil imidlertid i praksis ikke altid kunne anvendes, og metoden vil derfor ikke kunne gøres til en ufravigelig regel. Således findes der i § 8, stk. 2, i lov om kommunal ejendomsskat en bestemmelse om, at hvis kun en del af en ejendom, som efter stk. 1 kan fritages for grundskyld, opfylder betingelserne for fritagelse, kan fritagelse kun gives for den del af grundværdien, der falder på denne del.

Som et tænkt eksempel til illustration kan man forestille sig en ejendom bestående af et grundareal, hvorpå der er placeret en bygning i flere etager. Denne bygning indeholder i stueetagen et offentligt tilgængeligt museum, som kan fritages for grundskyld efter § 8, stk. 1, i lov om kommunal ejendomsskat, mens bygningens øvrige etager anvendes til formål, der ikke kan fritages. Der er i eksemplet fælles parkeringsfaciliteter m.v. placeret på grundarealet.

Det vil i et sådant tilfælde ikke være muligt at »øremærke« en bestemt del af grundarealet som den del, der tilhører museet. Hvis kommunen ønsker at fritage museet for grundskyld, vil det derfor være nødvendigt for vurderingsmyndigheden at vurdere hele grunden og derefter foretage en fordeling af grundværdien på den del, der kan fritages, og resten.

Det er alene vurderingsmyndigheden, der efter forslaget som led i vurderingen bestemmer, hvorvidt der skal ansættes grundværdi for den fritagne del af grunden (eller for hele grunden, når dette er aktuelt). Ejeren af grunden har efter forslaget hermed ikke et krav på at få vurderet den fritagne del.

Det forhold, at ejeren efter forslaget ikke har et krav på at få vurderet den del af en grund, der er fritaget for betaling af grundskyld er ikke til hinder for, at ejeren kan klage over vurderingen af den del af grunden, der skal vurderes.

Der kan opstå tilfælde, hvor der er behov for at vurdere en offentligt ejet ejendom, som er omfattet af § 12, når betingelserne for undtagelse fra vurdering ikke længere er opfyldt. Det samme gælder for ejendomme, som vurderingsmyndigheden har undtaget fra vurdering, fordi vurdering ikke tjener et beskatningsmæssigt formål, jf. lovforslagets § 13.

Ændrer en ejendom omfattet af § 9 anvendelse, så betingelserne for at være undtaget fra vurdering ikke længere er opfyldt, skal ejendommen omvurderes, jf. lovforslagets § 6.

Efter den gældende vurderingslov ville en vurdering i et sådant tilfælde kunne foretages efter bestemmelserne i lovens § 4, som indeholder en generel mulighed for at få foretaget vurderinger uden for de almindelige vurderingsterminer. Denne mulighed har dog været suspenderet siden den 1. januar 2014, og muligheden foreslås ikke genindført.

Da der ikke i den nye ejendomsvurderingslov foreslås indsat en generel mulighed for at få foretaget vurderinger uden for de almindelige vurderingsterminer, er det nødvendigt at fastsætte regler for håndteringen af de situationer, hvor betingelserne for undtagelse fra vurdering ikke længere er opfyldt, og hvor vurdering derfor skal foretages.

Det foreslås derfor i stk. 1, at vurderingsmyndigheden i tilfælde, hvor en ejendom som nævnt i §§ 12 og 13 ikke længere opfylder betingelserne for helt eller delvis at være undtaget fra vurdering, skal foretage de nødvendige ansættelser. Dette skal efter forslaget ske på det tidspunkt, hvor betingelserne for undtagelse fra vurdering ikke længere er opfyldt, og det kan således ske på et vilkårligt tidspunkt af året.

Et eksempel kunne være det tilfælde, hvor en offentligt ejet ejendom sælges til en privat. Den private køber skal betale grundskyld og eventuel dækningsafgift fra overtagelsestidspunktet, og dertil kræves en ejendomsvurdering. Hvis der ikke er ansat en grundværdi for ejendommen, skal en sådan ansættes, da den nye ejer skal betale grundskyld.

Er der allerede ansat en grundværdi, kan der efter omstændighederne være behov for også at ansætte en ejendomsværdi. Dette vil være tilfældet, hvis ejendomme fremover anvendes til dækningsafgiftspligtigt formål efter § 23 A i lov om kommunal ejendomsskat, og kommunen har valgt at opkræve denne afgift.

Ansættelserne skal foretages på grundlag af ejendommens størrelse og forholdene i øvrigt på vurderingstidspunktet og i prisniveauet pr. seneste almindelige vurdering af ejendomme af den pågældende kategori.

Køberen af en ejendom, der hidtil helt eller delvist har været undtaget fra vurdering, vil have en interesse i på forhånd at vide, hvad der skal betales i grundskyld og eventuel dækningsafgift. Det foreslås derfor i stk. 2, at nødvendige ansættelser i et sådant tilfælde kan foretages på foranledning af ejendommens ejer forud for indgåelsen af en købsaftale. I begge tilfælde udgør den »komplette« vurdering grundlaget for beskatning af den pågældende ejendom, jf. stk. 3.

De nævnte ansættelser vil efter forslaget være gyldige efter ejerskifte og indtil førstkommende almindelige vurdering af ejendomme af den pågældende kategori. Herefter vil der blive foretaget almindelige vurderinger af ejendommen efter de generelle vurderingsregler.

Det vil være en forudsætning for ansættelser efter stk. 2, at ejendommen faktisk er udbudt til salg, og at der udfoldes sædvanlige salgsbestræbelser gennem professionel ejendomsformidler eller offentligt udbud eller på anden vis. Kommunerne og andre vil ikke have mulighed for uden denne dokumentation at få foretaget vurderinger af sine ejendomme alene med henvisning til, at salg er under overvejelse.

Som nævnt vil ansættelser efter stk. 2 være gyldige efter ejerskifte og indtil førstkommende almindelige vurdering af ejendomme af den pågældende kategori. Er ejendommen på dette tidspunkt ikke solgt, bortfalder de pågældende ansættelser hermed. Ønsker den offentlige myndighed fortsat at afhænde ejendommen, må der således foretages nye ansættelser efter stk. 2, hvis sælger fortsat ønsker en sådan.

Hvis der ved en ansættelse efter stk. 1 eller 2 ansættes såvel en ejendomsværdi som en grundværdi, skal disse værdier efter stk. 3 anses for at udgøre den almindelige vurdering af ejendommen pr. seneste 1. september. Ansættes der alene en ejendomsværdi, anses denne sammen med den eventuelt allerede eksisterende grundværdi for at udgøre den almindelige vurdering af ejendommen pr. seneste 1. september. Ansættes der alene en grundværdi, anses denne sammen med den eventuelt allerede eksisterende ejendomsværdi for at udgøre den almindelige vurdering af ejendommen pr. seneste 1. september.

Det foreslås i stk. 4, at der for vurderinger efter stk. 2 betales et gebyr, som udgør et grundbeløb på 2.750 kr. (2010-niveau). Beløbet foreslås reguleret efter personskattelovens § 20 og udgør i 2017-niveau et beløb på 3.000 kr.

Til kapitel 4

Lovforslagets § 15 fastsætter den generelle vurderingsnorm, der skal anvendes ved vurdering af fast ejendom. Ved vurderingsnormen forstås den værdi eller det resultat, som vurderingsmyndigheden skal nå frem til ved vurderingen.

Som der er redegjort for i afsnit 2.2.1 i lovforslagets almindelige bemærkninger, er vurderingsnormen i § 6 i den gældende vurderingslov udtrykt på den måde, at vurderingen »foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant (…). For ejerboliger (…) fastlægges vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område.« For udlejningsejendomme fastsættes ejendomsværdien ud fra en forudsætning om sædvanlige udlejningsforhold, jf. vurderingslovens § 10, stk. 3.

Den gældende vurderingsnorm er således »værdien i handel og vandel«, men med den tilføjelse, at vurderingen af ejerboliger skal ske ud fra en gennemsnitsbetragtning, og at udlejningsejendomme skal vurderes ud fra sædvanlige udlejningsforhold.

Der er i afsnit 2.2.2 i lovforslagets almindelige bemærkninger nærmere redegjort for de overvejelser, der ligger til grund for den vurderingsnorm, der her foreslås fastsat. Som det fremgår heraf, er det ikke praktisk muligt at konstatere, hvad landets ejendomme på et givet tidspunkt ville være værd i »handel og vandel«, hvis der i dette begreb skal lægges, at vurderingsmyndigheden skal kunne værdiansætte samtlige ejendomme i princippet ned til sidste krone. Det er heller ikke muligt at praktisere en vurderingsnorm baseret på en værdi i »handel og vandel«, hvis der heri skal lægges, at en vurdering pr. definition er »forkert«, hvis ejendommen viser sig at blive solgt til et beløb, der inden for en fastsat usikkerhedsmargin ligger over eller under vurderingen.

Det er kort sagt ikke muligt at foretage en eksakt vurdering, hvis der herved skal forstås, at vurderingsmyndigheden skal ramme den pris, en given ejendom viser sig at blive handlet til. Med de usikkerhedsfaktorer, som eksisterer, og som er alment anerkendt blandt aktører på ejendomsmarkedet, er en vurdering ikke nødvendigvis »forkert«, blot fordi den ligger over eller under en faktisk konstateret salgspris.

Det må således konstateres, at der med de påpegede usikkerhedsfaktorer altid må være et spænd, inden for hvilket en værdiansættelse kan bevæge sig uden at være »forkert«. Derfor foreslås det, at den fremtidige vurderingsnorm ikke baseres på en forudsætning om, at vurderingsmyndigheden skal kunne ramme en værdi i »handel og vandel« med de sproglige associationer om præcision, som dette udtryk kan bibringe.

Den fremtidige vurderingsnorm foreslås efter stk. 1 udformet på den måde, at vurderingsmyndigheden skal ansætte den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende kategori under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika. Denne vurderingsnorm ligger tæt op ad den gældende, men den bibringer ikke samme sproglige associationer om præcision.

I udgangspunktet om en »forventelig kontantværdi i fri handel« ligger, at der altid vil være et spænd, inden for hvilket en i øvrigt fornuftig køber og en fornuftig sælger vil kunne mødes, når der er taget højde for individuelle præferencer og behov m.v. Endvidere ligger der en antagelse om, at der foretages et salg på armslængdevilkår mellem en villig køber og en villig sælger efter passende markedsføring, hvor begge parter har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang.

Der er tale om en generel vurderingsnorm, som efter lovforslaget vil gælde for alle ejendomme, der skal vurderes, bortset fra produktionsjord tilhørende landbrugsejendomme og skovejendomme. Der foreslås fastsat særlige regler for vurderingen af landbrugsejendomme og skovejendomme, jf. lovforslagets §§ 28-33, således at grundværdien for produktionsjord ikke ansættes ud fra en markedsnorm, men i stedet ansættes efter en objektiv vurderingsnorm, der tager afsæt i vurderinger foretaget efter den gældende bondegårdsregel og de gældende særlige regler for vurdering af skovejendomme. Der henvises til de førnævnte bestemmelser og bemærkningerne hertil.

Det foreslås samtidig præciseret, at vurderingen kan afvige fra en konstateret handelspris for den pågældende ejendom. Heri ligger som ovenfor nævnt, at vurderingerne skal ansættes inden for et acceptabelt spænd, som en værdiansættelse vil kunne bevæge sig inden for, uden at værdiansættelsen af den grund bliver »forkert«. Denne usikkerhed om værdiansættelsen er et grundvilkår, som er alment anerkendt blandt aktørerne på ejendomsmarkedet.

Da der som nævnt er tale om et spænd, vil afvigelsen fra en konstateret handelspris kunne være i såvel opadgående som nedadgående retning.

Som der er redegjort for i afsnit 2.2.2 i lovforslagets almindelige bemærkninger, er det hensigten at administrere den foreslåede vurderingsnorm sådan, at et spænd på plus/minus 20 pct. for en vurdering i forhold til en konstateret salgspris i fri handel på vurderingstidspunktet kan anvendes i det nye vurderingssystem. En konstateret handelspris inden for et sådant spænd kan ikke i sig selv anses for at være en mere »rigtig« værdiansættelse end vurderingen. Der er i afsnit 2.2.3 i lovforslagets almindelige bemærkninger redegjort for konsekvenserne af en sådan usikkerhedsmargin.

I stk. 2 foreslås det, at der skal ansættes en selvstændig ejendomsværdi og en selvstændig grundværdi, således som det tilsvarende gælder under den gældende vurderingsordning, jf. vurderingslovens § 5. Det foreslås, at forskellen mellem ejendomsværdien og grundværdien betegnes som forskelsværdien. Denne værdi anvendes som grundlag for opkrævning af dækningsafgift efter lov om kommunal ejendomsskat.

Der vil dog ikke skulle ansættes ejendomsværdier for ejendomme omfattet af lovforslagets § 10 og for en del af de ejendomme, der er omfattet af lovforslagets § 12, jf. bemærkningerne til disse bestemmelser. For ejendomme, der helt er undtaget fra vurdering, jf. lovforslagets § 9, skal der i sagens natur hverken ansættes en ejendomsværdi eller en grundværdi.

De nærmere regler for ansættelse af ejendomsværdier og grundværdier foreslås fastsat, således som det fremgår af lovforslagets §§ 16-21. Ejendomsværdien og grundværdien vil som nævnt i afsnit 2.3.2 i lovforslagets almindelige bemærkninger også fremover være separate ansættelser, der foretages uafhængigt af hinanden og på forskelligt grundlag. Højesteret har under den gældende vurderingsordning ved en dom afsagt den 22. september 2015 (sag nr. 81/2014) bekræftet, at dette er tilfældet.

Da ejendomsværdien og grundværdien er to selvstændige ansættelser, indebærer en ændring af den ene værdi ikke pr. automatik en ændring af den anden. Hvorvidt eksempelvis en nedsættelse af grundværdien har betydning for ejendomsværdien, vil bero på, om det konkrete forhold, der begrunder nedsættelsen af grundværdien, ligeledes kan begrunde en nedsættelse af ejendomsværdien.

Videre foreslås, at der for bygninger beliggende på fremmed grund alene ansættes en ejendomsværdi. Dette skyldes, at der ved bygning på fremmed grund foreligger to ejendomme, jf. lovforslagets § 2, stk. 2, nemlig bygningen og grunden. Der kan ikke ansættes en grundværdi af den ejendom, der alene består af en bygning. En tilsvarende regel findes i den gældende vurderingslov, jf. vurderingslovens § 11.

Fordelinger af ansatte værdier efter lovforslagets §§ 35-37 vil efter forslaget også være en del af vurderingen. Det samme vil gælde de ansættelser og fordelinger, der foretages i medfør af anden lovgivning. Et eksempel herpå er de ansættelser og fordelinger, som vurderingsmyndigheden efter § 23 A, stk. 5, i lov om kommunal ejendomsskat skal foretage til brug for opkrævning af dækningsafgift. Disse fordelinger skal ikke foretages i medfør af ejendomsvurderingsloven, men er foreskrevet i lov om kommunal ejendomsskat.

Det kan tilføjes, at regler af samme karakter findes i den gældende vurderingsordning, jf. vurderingslovens § 33, stk. 2-11, (fordelinger af ejendomsværdier og grundværdier).

Ejendoms- og grundværdiansættelserne og de øvrige dele af de nye ejendomsvurderinger vil imidlertid, som det også er tilfældet i dag, i et vist omfang være påvirket af samme forhold. Det vil heller ikke fremadrettet være alle forhold, der er af relevans for alle ansættelser og øvrige elementer i en vurdering, men visse forhold kan påvirke såvel de separate ansættelser og øvrige dele af vurderingerne, om end muligvis med forskellig vægt.

F.eks. vil det forhold, at der er væsentlige brister ved et tag på en bygning på en ejendom, kunne have betydning for ejendomsværdiansættelsen af denne, og fordelingen af den ansatte ejendomsværdi mellem den erhvervsmæssigt anvendte del af bygningerne på ejendommen og den del af bygningerne, der anvendes som ejerbolig, uden at forholdet vil have betydning for grundværdiansættelsen.

En jordforurening, der er jævnt fordelt på hele den grund, som bygningerne er beliggende på, vil derimod have betydning for både grundværdiansættelsen og ejendomsværdiansættelsen, men den vil ikke nødvendigvis have betydning for fordelingen af ejendomsværdien mellem de erhvervsmæssigt anvendte bygninger og ejerboligdelen. Endvidere er det ikke nødvendigvis således, at de nævnte forhold vil have samme betydning for de forskellige ansættelser og øvrige dele af vurderingen.

Der vil således som i den gældende vurderingsordning være tale om selvstændige ansættelser og dele af en vurdering, der er separate, men i et vist omfang er påvirket af de samme forhold.

Der skal tages højde for denne sammenhæng ved de almindelige vurderinger og omvurderingerne, ved en efterfølgende efterbehandling af vurderingen ved vurderingsmyndigheden og ved en eventuel klagebehandling. Der henvises herom til det forslag om ændring af skatteforvaltningsloven, der indgår i det følgelovforslag, der er fremsat samtidig med dette lovforslag.

Den gældende vurderingslov indeholder i § 10 en bestemmelse om, at der ved ansættelsen af ejendomsværdi skal tages hensyn til rettigheder og byrder af offentligretlig karakter. For så vidt angår privatretlige servitutter, skal der tages hensyn til disse ved vurderingen af såvel den »herskende« som den »tjenende« ejendom. Derudover tages der ikke hensyn til rettigheder og pligter af privatretlig karakter bortset fra tilfælde, hvor der ved vurdering af bygninger på fremmed grund skal tages hensyn til kontraktforholdet mellem parterne.

Endvidere findes i §§ 12 A og 13 A i den gældende vurderingslov regler om håndtering af hjemfaldspligt (tilbagekøbsklausul). Efter disse bestemmelser skal der ved vurderingen ikke tages hensyn til ændrede planforhold, hvis der på ejendommen senest den 31. december 2015 er tinglyst en hjemfaldspligt, hvor der på vurderingstidspunktet er 10 år eller mindre til det tidspunkt, hvor kommunen tidligst kan udnytte hjemfaldspligten.

Det foreslås at indsætte tilsvarende bestemmelser i lidt ændret form bortset fra bestemmelserne om hjemfaldspligt, der foreslås håndteret på anden vis, jf. senere. Således foreslås det i stk. 3, at der ved vurderingen alene tages hensyn til servitutter af privatretlig karakter i det omfang, at en servitut er pålagt en ejendom til fordel for en anden ejendom, og ejendommene ikke har samme ejer. Endvidere skal der efter forslaget heller ikke tages hensyn til private foreningsvedtægter m.v. ved vurderingen.

Det vil hermed som i den gældende vurderingsordning ikke være muligt at nedbringe sin vurdering og dermed sin skattebetaling ved at tinglyse værdipåvirkende servitutter, som ejeren selv vil kunne aflyse igen, når dette måtte være ønskeligt. Det vil heller ikke være muligt for en grundejerforening, en ejerlejlighedsforening eller anden privat sammenslutning at nedbringe vurderingen ved gennem egne vedtægtsbestemmelser at fastsætte værdipåvirkende restriktioner. Sådanne restriktioner vil foreningen gennem en vedtægtsændring selv kunne ophæve igen. Det er uden betydning, om der er tale om lokale ejerforeninger m.v. eller landsdækkende sammenslutninger af ejendomsejere.

Det foreslås som nævnt, at reglen som hidtil ikke skal gælde for en privatretlig servitut, hvis den er til fordel for den ene ejendom og til ulempe for den anden. Et eksempel kunne være, at ejeren af ejendom A har en tinglyst ret til at færdes på ejendom B. I så fald vil servitutten være værdipåvirkende i positiv retning for den »herskende« ejendom A og i negativ retning for den »tjenende« ejendom B, og der bør derfor tages hensyn til servitutten ved vurderingen.

Dette skal dog efter forslaget ikke gælde, hvis de to ejendomme har samme ejer. Hvis en person eksempelvis ejer en landbrugsejendom og et tilstødende parcelhus, vil den pågældende hermed ikke kunne nedbringe sin vurdering af parcelhuset ved at tinglyse en rettighed til fordel for landbrugsejendommen. En sådan rettighed ville ikke få betydning for beskatningen af landbrugsejendommen, da landbrugsjord fremover foreslås beskattet ved en fremskrivning af allerede eksisterende vurderinger, jf. lovforslagets §§ 28-33.

Der blev under den gældende vurderingsordning rejst spørgsmål om håndteringen af de situationer, hvor der på en ejendom er tinglyst en hjemfaldspligt (tilbagekøbsklausul), hvorefter kommunen på et nærmere angivet tidspunkt kan tilbagekøbe ejendommen til en på forhånd fastsat pris.

Hjemfaldspligter anses for privatretlige servitutter uanset det forhold, at det er en kommune, der kan tilbagekøbe ejendommen til en bestemt pris. Dette skyldes, at hjemfaldspligten er en del af en købsaftale, som i sin tid blev indgået mellem to parter i en ejendomshandel – en privatperson som køber og en kommune som sælger. Der er ikke tale om, at en kommune eller anden offentlig myndighed i egenskab af myndighed har pålagt en ejendom en bestemt forpligtelse.

Der blev i denne forbindelse ved lov nr. 1887 af 29. december 2015 indsat de før nævnte bestemmelser om hjemfaldspligt i §§ 12 A og 13 A i den gældende vurderingslov.

Disse bestemmelser foreslås ikke videreført i den nye vurderingsordning. Partierne bag den aftale, der den 18. november 2016 blev indgået om et nyt ejendomsvurderingssystem (Venstre, Liberal Alliance, Det Konservative Folkeparti, Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Det Radikale Venstre) er enige om, at kommunerne under visse betingelser skal kunne vælge at fritage ejeren for de skattemæssige konsekvenser af en ændret lokalplan.

Bestemmelser herom foreslået indsat i lov om kommunal ejendomsskat, jf. det følgelovforslag, der er fremsat samtidig med dette lovforslag. Disse bestemmelser vil fremadrettet også omfatte ejendomme, som er omfattet af en hjemfaldspligt.

Der foreslås samtidig en overgangsbestemmelse for ejendomme, som på tidspunktet for ikrafttrædelsen af denne lov er omfattet af de gældende bestemmelser, således at de gældende regler fortsat vil gælde for disse ejendomme, jf. lovforslagets § 86. Hermed sikres det, at vilkårene for disse ejendomme ikke ændres.

Offentligretlige servitutter kan ligeledes være værdipåvirkende, således at der skal tages hensyn til dem ved vurderingen. Almindelige standardservitutter om f.eks. byggelinjer og pligt til at være tilsluttet offentlige forsyningsvirksomheder vil i mange tilfælde være uden betydning for vurderingen, da de samme servitutter vil være pålagt et stort antal ejendomme.

En ejendom kan imidlertid være underlagt andre bestemmelser, der kan indskrænke ejerens muligheder for at disponere over ejendommen, og som dermed kan være værdipåvirkende.

Som nævnt i afsnit 2.12.2 i lovforslagets almindelige bemærkninger vil vurderingsarbejdet i første omgang blive tilrettelagt sådan, at ejeren selv kan påberåbe sig værdipåvirkende servitutter i det omfang, at vurderingsmyndigheden ikke allerede har kendskab til dem. Dette vil ske gennem partshøringen/deklarationsproceduren, hvilket vil indgå i vejledningen til borgerne.

I den gældende vurderingslov forstås ved ejendomsværdien værdien af den faste ejendom i dens helhed, jf. vurderingslovens § 9. Sædvanligt tilbehør til ejendommen medtages ved ansættelsen. Besætning, inventar, maskiner og andet driftsmateriel medtages ikke. Disse principper foreslås videreført i den nye vurderingsordning.

Det foreslås i stk. 1, at der ved ejendomsværdien skal forstås værdien af den samlede ejendom, sådan som ejendommen forefindes på vurderingstidspunktet, dvs. med det grundareal og de bygninger og beplantninger m.v., der på vurderingstidspunktet findes på ejendommen. Ejendomsværdien ansættes inden for vurderingsnormens spænd.

Sædvanligt tilbehør til ejendommen vil skulle medtages ved ansættelsen af ejendomsværdien. For ejerboligers vedkommende vil det være vejledende, om det pågældende tilbehør medfølger ved en normal handel, eksempelvis hårde hvidevarer.

For erhvervsejendomme vil det være vejledende, at indretninger og installationer, som er etableret med henblik på bygningens erhvervsmæssige anvendelse i almindelighed, betragtes som sædvanligt tilbehør.

Derimod skal driftsmateriel og inventar efter forslaget ikke medtages – dvs. maskiner, kontor- og butiksinventar og andre indretninger, som er nødvendige for bygningens anvendelse til det specifikke erhvervsmæssige formål.

Er der tale om ejendomme i form af bygninger på fremmed grund, vil der i vurderingsmæssig henseende være tale om to ejendomme, jf. lovforslagets § 2, stk. 2. De to ejendomme – grunden og bygningerne – har hver sin ejer, og bygningernes tilstedeværelse på den fremmede grund vil være baseret på et kontraktforhold mellem de to parter. En tilsvarende regel findes i den gældende vurderingslov, jf. lovens § 11, idet der efter den gældende vurderingslov dog i alle tilfælde skal ansættes en ejendomsværdi af grunden.

Ved ansættelsen af ejendomsværdien for såvel bygningen som for den øvrige ejendom skal der efter stk. 2 tages hensyn til kontraktforholdet mellem parterne. Befinder der sig kun en »fremmed« bygning på grunden, skal der ikke ansættes en ejendomsværdi af grunden, jf. lovforslagets § 10, stk. 1, nr. 4. Findes der derimod såvel »fremmede« som »egne« bygninger på grunden, udgør de »egne« bygninger og grunden tilsammen en ejendom. Skal der ansættes en ejendomsværdi af denne, skal der også ved denne ansættelse tages hensyn til kontraktforholdet mellem den, der ejer den »fremmede« bygning, og den der ejer grunden og de »egne« bygninger. Dette gælder dog ikke, hvis der ikke skal ansættes en ejendomsværdi efter § 10, stk. 1, nr. 1-3.

Der skal således ved vurderingen tages hensyn til lejemålets varighed, eventuelle forpligtelser til at fjerne bygninger samt andre forhold som er af betydning for ansættelsen af ejendomsværdi for de to ejendomme under de foreliggende kontraktforhold, når ejendomsværdi skal ansættes. Der tages ikke hensyn til kontraktforholdet ved ansættelse af grundværdien, da denne foreslås foretaget på baggrund af grunden i ubebygget stand, jf. lovforslagets § 17.

Det er i alle tilfælde en konkret vurdering, hvordan kontraktforholdet påvirker ejendomsværdien. Løber kontrakten i meget lang tid, er der dog en formodning for, at dette ikke har indflydelse på ejendomsværdien af den »fremmede« bygning. Løber kontrakten derimod kun i en kort periode, vil dette som udgangspunkt påvirke ejendomsværdien af den »fremmede« bygning i negativ retning.

Hvis lejemålet med stor sandsynlighed vil kunne fornys, vil det omvendt ikke påvirke ejendomsværdien af den »fremmede« bygning, at der er tale om en bygning på fremmed grund.

Efter den gældende vurderingslov skal der ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand, når grunden tænkes anvendt bedst muligt i økonomisk henseende, jf. vurderingslovens § 13. Den gældende vurderingslov giver ikke nærmere anvisninger på, hvordan vurderingsmyndigheden skal nå frem til denne værdi, men det praktiske udgangspunkt er, at der ved værdiansættelsen tages hensyn til den anvendelse og udnyttelse, der er mulig efter de foreliggende planforhold, dvs. lokalplaner m.v.

Der er i afsnit 2.4.1-2.4.2.4 i lovforslagets almindelige bemærkninger redegjort for de forskellige principper, der i praksis anvendes ved ansættelse af grundværdier for forskellige ejendomstyper under den gældende vurderingsordning.

Det foreslås i stk. 1 at videreføre det gældende overordnede princip om grundlaget for ansættelsen af grundværdier. Det foreslås således fastsat, at der ved grundværdien skal forstås værdien af grunden i ubebygget stand under en forudsætning om, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende.

Dette er som sagt det overordnede princip, men princippet skal efter forslaget anvendes inden for de rammer og med de begrænsninger, som lokalplaner og andre forskrifter udstikker. Da de foreliggende planforhold er af stor betydning for grundværdiansættelsen, foreslås det, at disse forhold nærmere reguleres, jf. lovforslagets §§ 18-20.

Ved ansættelsen af grundværdier er det nødvendigt at skelne mellem anvendelse af en grund og udnyttelse af den.

Ved »anvendelse« af en grund skal forstås den type af byggeri, som er opført, eller som kan opføres, på grunden. En grund kan f.eks. anvendes til opførelse af en kontorejendom, en butiksejendom eller en boligejendom, eller der kan være tale om kombinationer af forskellige muligheder.

Ved »udnyttelse« af en grund skal forstås den mængde byggeri, som er opført, eller som kan opføres, på grunden. Udnyttelsen kan komme til udtryk i form af opførelsen af et bestemt etageareal, eller den kan være angivet i form af en bebyggelsesprocent, dvs. det opførte etageareals procentvise andel af grundstykkets areal, jf. byggelovens § 8, stk. 3, eller der kan være tale om kombinationer.

De nærmere regler for beregningen af etagearealet og grundstykkets areal er fastsat i bygningsreglementet. Bygningsreglementet er udstedt i medfør af byggelovens § 5 og indeholder en lang række bebyggelsesregulerende bestemmelser, jf. senere om minimumsbestemmelser for bebyggelsesprocenter.

Bygningsreglementet revideres fra tid til anden. På tidspunktet for fremsættelsen af dette lovforslag er det senest sket i 2015. Efter en kendelse fra Naturklagenævnet (kendelse nr. 493, juni 2009) er det bygningsreglementet i den udformning, det har på tidspunktet for vedtagelsen af en lokalplan, der skal lægges til grund for beregningerne af bebyggelsesprocenter.

I betegnelsen »bedst muligt i økonomisk henseende« ligger, at grunden skal vurderes til det, som den inden for vurderingsnormens spænd vil være værd, hvis den anvendes og udnyttes bedst muligt. Det har som et eksempel principielt ingen betydning for ansættelsen af grundværdien, at der kun er opført et lille hus på en parcelhusgrund, selv om der ville kunne opføres et stort. Der foreslås dog en særlig norm for ansættelse af grundværdier for produktionsjord, jf. lovforslagets § 28.

Selv om der på grunden er opført bygninger, der er placeret på en sådan måde, at dette er til hinder for udstykning eller en ændret anvendelse af grunden, har dette ikke betydning for ansættelsen af grundværdien, da grundværdien som nævnt skal ansættes som værdien af grunden i ubebygget stand under en forudsætning om, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende.

At en grund skal vurderes i »ubebygget« stand betyder ikke, at de omkringliggende grunde også skal betragtes som ubebyggede. Den pågældende grund skal vurderes, som om den selv havde været ubebygget, mens de omkringliggende grunde – bebyggede eller ej – fremtræder, som de på vurderingstidspunktet faktisk gør.

Grundværdien skal ansættes inkl. værdien af eventuelle byggemodningsarbejder og ikke blot som værdien af den »rå« jord. Der skal ved vurderingen af grunden således medtages den værdi, som tilstedeværelsen af adgangsveje, vandledninger, gasledninger, varmeledninger, elforsyning, kloakanlæg og lign. tilfører grunden.

Det er uden betydning, hvem der har afholdt udgifterne til de pågældende byggemodningsarbejder og på hvilket grundlag. I forbindelse med udvikling af nye erhvervsområder forekommer det således, at køber i forbindelse med erhvervelse af et antal grunde samtidig forpligter sig til at etablere vejanlæg og anden infrastruktur i området. Dette kan være en del af den købsaftale, der er indgået – uanset hvem der har stillet betingelsen – men det kunne også tænkes at være en del af lokalplan for udviklingen af det pågældende område.

Den værdi, som sådant arbejde tilfører de enkelte grunde, skal indgå i grundværdien på samme måde, som hvis arbejdet havde været udført af kommunen. Det må alt andet lige antages, at den samlede omkostning – og dermed også værdien af grunden i ubebygget stand – er den samme, uanset om infrastrukturarbejderne er udført af kommunen forud for et salg, eller det efterfølgende er udført af køber.

I stk. 2 foreslås det, at der ved grundværdiansættelsen skal tages hensyn til forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering – eller i daglig tale til plangrundlaget eller planforholdene.

Udtrykket »forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering« skal forstås bredt. Udtrykket omfatter således lokalplaner, kommuneplanrammer, byplanvedtægter, landzonetilladelser, strandbeskyttelseslinjer efter naturbeskyttelsesloven og enhver anden form for offentlige forskrifter, som regulerer, om en grundejer kan opføre byggeri på sin grund, og hvad der i givet fald kan opføres.

Der skal ved vurderingen som nævnt »tages hensyn« til de nævnte planforhold. Heri ligger, at planforhold indgår som et – væsentligt – element i værdiansættelsen, idet planforholdene opstiller nogle rammer og begrænsninger for anvendelsen og udnyttelsen af en grund. Planforholdene er dog ikke i sig selv absolut afgørende. Det afgørende er, at vurderingsmyndigheden inden for de givne rammer og begrænsninger finder frem til værdien af grunden i ubebygget stand under en forudsætning om, at grunden vil blive anvendt bedst muligt i økonomisk henseende.

Anvendelse af en grund i ubebygget stand bedst muligt i økonomisk henseende vil meget ofte være lig med den anvendelse og udnyttelse, som er mulig efter plangrundlaget, men dette er ikke nødvendigvis altid tilfældet.

Til offentlig regulering hører også det såkaldte bygningsreglement. Bygningsreglementet er udstedt i medfør af byggelovens § 5 og indeholder en lang række bebyggelsesregulerende bestemmelser. Derudover indeholder bygningsreglementet regler om bl.a. bygningers indretning og konstruktion, brandforhold, indeklima, installationer m.v.

Blandt de bebyggelsesregulerende bestemmelser findes de nedenfor angivne minimumsbestemmelser. Det fremgår heraf, at kommunerne ikke kan nægte at godkende en bygnings etageareal, når bebyggelsesprocenten ikke overstiger:

60 for etageboligbebyggelse i et område, der i kommuneplanen er udlagt hertil.

40 for helt eller delvist sammenbyggede enfamiliehuse, herunder dobbelthuse, rækkehuse, kædehuse og lignende tæt/lav bebyggelse.

30 for fritliggende enfamiliehuse og tofamiliehuse med vandret lejlighedsskel beliggende i et parcelhusområde.

15 for sommerhuse i sommerhusområder.

45 for anden bebyggelse.

Der gælder dog den undtagelse, at hvis en lokalplan indeholder bebyggelsesregulerende bestemmelser eller bestemmelser, der på anden måde afviger fra bygningsreglementet, er det lokalplanens bestemmelser, der gælder.

I et område, hvor der ikke findes lokalplaner eller andet, vil ejendomsejeren således ved meddelelse af byggetilladelser have krav på at kunne opføre byggeri inden for de rammer, der følger af bygningsreglementet. I disse tilfælde vil udnyttelsesmulighederne efter bygningsreglementets minimumsbestemmelser blive lagt til grund for vurderingen, medmindre den faktiske udnyttelse overstiger denne bebyggelsesmulighed.

Ønsker kommunen at fastsætte andre bebyggelsesprocenter end dem, der er fastsat i bygningsreglementet, må kommunen udarbejde et plangrundlag for området. Dette gælder dog ikke i landzone, hvor bygningsreglementet ikke er gældende.

Der kan rejses spørgsmål om forståelsen af reglerne i tilfælde, hvor der i en eksisterende kommuneplanramme opereres med bebyggelsesprocenter, der afviger fra bygningsreglementet. Som ovenfor nævnt kan kommunen efter bygningsreglementet ikke nægte at godkende en bygnings etageareal, når bebyggelsesprocenten ikke overstiger de ovennævnte værdier.

Forestiller man sig som et eksempel, at en kommuneplanramme fastsætter en bebyggelsesprocent på 50 for anden bebyggelse, vil en sådan højere bebyggelsesprocent kunne lægges til grund ved grundværdiansættelsen. Dette skyldes, at grundejeren vil kunne forvente, at kommuneplanrammen omsættes i konkrete lokalplaner med et indhold, der svarer til kommuneplanrammen.

Forestiller man sig i stedet, at kommuneplanrammen fastsætter en lavere bebyggelsesprocent end bygningsreglementet, f.eks. 40 pct., vil bygningsreglementets bebyggelsesprocent på 45 blive lagt til grund. Så længe der ikke findes en lokalplan, vil kommunen ikke kunne fastsætte en lavere bebyggelsesprocent i en byggetilladelse end den, der fremgår af bygningsreglementet.

Offentlig planlægning kan i visse sammenhænge også komme til udtryk i form af servitutter, der tinglyses på de enkelte ejendomme. Der kan f.eks. være tale om fastlæggelse af byggelinjer eller andre begrænsninger på byggeriets omfang og placering. Som et andet eksempel kan nævnes en tinglyst fredskovpligt, der hindrer, at byggeri kan opføres.

Der henvises til bemærkningerne til lovforslagets § 15 for en gennemgang af servitutters betydning for vurderingen.

Som nævnt i bemærkningerne til lovforslagets § 17 giver den gældende vurderingslov ikke nærmere anvisninger på, hvordan vurderingsmyndigheden skal nå frem til en grundværdi. Det praktiske udgangspunkt er dog, at der ved værdiansættelsen tages hensyn til den anvendelse og udnyttelse, der er mulig efter de foreliggende planforhold, dvs. lokalplaner m.v. Da de foreliggende planforhold imidlertid er af stor betydning for grundværdiansættelsen, er der behov for, at disse forhold nærmere reguleres, således som det foreslås i lovforslagets §§ 18-20.

Bestemmelsen i lovforslagets § 17 om, at grundværdien skal ansættes som grundens værdi i ubebygget stand under en forudsætning om, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende, er som nævnt i bemærkningerne til denne bestemmelse udtryk for det overordnede princip. Imidlertid kan dette princip ikke anvendes løsrevet, idet lokalplaner og andre offentlige forskrifter opstiller rammer og begrænsninger for, hvad grunde kan anvendes til, og i hvilket omfang grundene kan udnyttes.

Som et eksempel kan man forestille sig, at den bedste anvendelse og udnyttelse i økonomisk henseende af en ubebygget grund isoleret set ville være at opføre boliger. Imidlertid kan området i medfør af en lokalplan el. lign. være udlagt til andre formål end boligformål, f.eks. til kontorformål. I et sådant tilfælde ville det ikke give mening at anse boligformål for den bedste anvendelse og udnyttelse i økonomisk henseende af grunden, da det ikke ville være muligt at opføre boliger. Den bedste økonomiske anvendelse skal søges inden for de muligheder, der faktisk er til rådighed.

Det foreslås på denne baggrund i stk. 1, at grundværdien skal ansættes på grundlag af den anvendelse og udnyttelse af grunden, som er mulig efter forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering. Dette er hovedreglen, når der foreligger lokalplaner m.v., men der vil være undtagelser, jf. nedenfor og lovforslagets § 20.

Den højst mulige udnyttelse af en grund i medfør af en lokalplan eller lign. vil ikke nødvendigvis i alle tilfælde være et udtryk for den bedste udnyttelse i økonomisk henseende. Hvis det vurderingsmæssigt skønnes, at den bedste økonomiske anvendelse og udnyttelse af en grund ikke er eksempelvis at opføre en lokalplans fulde bebyggelsesmulighed på 10.000 m2, men kun det halve, vil dette kunne lægges til grund ved grundværdiansættelsen.

Der vil dog fortsat være en udnyttelsesmulighed på 10.000 m2, hvilket vil skulle tages i betragtning ved grundværdiansættelsen. Der er således ikke nødvendigvis tale om, at grundværdien halveres i forhold til, hvad den ville være, hvis en udnyttelse på 10.000 m2 havde været den økonomisk optimale.

Herved bliver grundværdien mindre, hvilket afspejler, at en investor ikke vil betale for en byggemulighed, som det ikke ville kunne betale sig at udnytte. Dette følger det overordnede princip i lovforslagets § 17, hvorefter grundværdien skal ansættes som grundens værdi i ubebygget stand ud fra en forudsætning om, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende.

Der vil forekomme tilfælde, hvor det vil være muligt at anvende grunden til forskellige formål og udnytte den i forskelligt omfang. Der kunne f.eks. være tale om, at der på en grund enten kan opføres op til 5.000 m2 kontorareal eller op til 3.000 m2 boligareal.

Det foreslås derfor i stk. 2, at det bedste formål i økonomisk henseende i sådanne tilfælde skal være den af de foreliggende muligheder, der giver den højeste grundværdi. Dette vil gælde, uanset om grunden er bebygget eller ej. Hvis der på grunden i ovennævnte eksempel er opført 3.000 m2 boligareal, mens opførelse af 5.000 m2 kontorareal ville have været en bedre anvendelse og udnyttelse i økonomisk henseende, er det sidstnævnte anvendelse og udnyttelse, der skal lægges til grund ved grundværdiansættelsen.

Der vil dog stadig skulle tages hensyn til det forhold, der er redegjort for i det foregående, nemlig at den højst tilladte udnyttelse ikke nødvendigvis i alle tilfælde er udtryk for den bedste udnyttelse i økonomisk henseende. Er der tale om flere muligheder som i eksemplet, vil det således for hver af disse muligheder skulle bedømmes, hvad den bedste anvendelse i økonomisk henseende er.

Det bemærkes, at det er forholdene på vurderingstidspunktet, der er afgørende. Det kan i eksemplet ovenfor tænkes, at 3.000 m2 boligareal på opførelsestidspunktet var den bedste anvendelse og udnyttelse af grunden, men at markedsforholdene siden har ændret sig. Hvis forholdene på vurderingstidspunktet er sådanne, at opførelse af 5.000 m2 kontorareal ville være den bedste anvendelse og udnyttelse, skal dette lægges til grund ved grundværdiansættelsen.

Offentlig planlægning har i nogle tilfælde en form, hvor den højst tilladte udnyttelse for den enkelte grund inden for planområdet ikke entydigt er angivet. Der tages i den gældende vurderingslov ikke stilling til sådanne tilfælde.

Det må lægges til grund, at en grundejer under sådan »flydende« planlægning ikke har en på forhånd fastsat mulighed for at opføre et bestemt byggeri på grunden, da den højst tilladte udnyttelse af den enkelte grund ikke entydigt er fastsat. Den faktiske udnyttelsesmulighed for den enkelte grund afhænger af, hvad der er opført på andre grunde inden for planområdet.

Det foreslås i stk. 1, at ansættelsen af grundværdi for hver enkelt grund inden for det pågældende planområde foretages på grundlag af den udnyttelse, der som et gennemsnit er mulig for den enkelte grund i forhold til grundens størrelse.

Dette kan illustreres med følgende forenklede eksempel, der alene har til formål at illustrere mekanismen:

Et planområde består af fire grunde. Grundene A, B og C er lige store, mens grund D er dobbelt så stor som hver af de tre andre. Der kan inden for planområdet opføres et etageareal på indtil 25.000 m2. Det fremgår ikke af plangrundlaget, hvor meget der må opføres på de enkelte grunde, og der eksisterer ikke byggefelter eller andre restriktioner.

Hvis alle grunde er ubebyggede, skal grundværdien for grundene A, B og C ansættes på grundlag af en udnyttelsesmulighed på 5.000 m2, mens grundværdien for grund D skal ansættes på grundlag af en udnyttelsesmulighed på 10.000 m2, da dette for hver grund vil være det gennemsnitligt mulige. Det samme vil gælde, hvis grundene A, B og C hver især er bebygget med mindre end 5.000 m2, og grund D er bebygget med mindre end 10.000 m2.

Imidlertid kan en eller flere af de fire grunde være udnyttet i et større omfang end det, der ud fra ovenstående gennemsnitsbetragtning er muligt. Plangrundlaget siger kun, at der inden for det samlede planområde må opføres et etageareal på indtil 25.000 m2, og opføres der på en grund byggeri i større omfang end de ovennævnte gennemsnit, påvirker det muligheden for at opføre byggeri på de øvrige grunde i planområdet.

Det foreslås derfor i stk. 2, at den faktiske udnyttelse lægges til grund, hvis denne for en grund er større end det, der ud fra ovenstående gennemsnitsbetragtning i forhold til grundens størrelse ellers ville være muligt. En sådan udnyttelse påvirker som nævnt mulighederne for at udnytte de øvrige grunde i planområdet, og det foreslås derfor, at ansættelsen for de øvrige grunde i planområdet sker på grundlag af den udnyttelsesmulighed, der på vurderingstidspunktet ud fra gennemsnitsbetragtningen i forhold til grundens størrelse vil være mulig, dog mindst den faktiske udnyttelse.

Forestiller man sig i ovennævnte eksempel, at grund A bebygges med 6.000 m2, mens de øvrige grunde fortsat er ubebyggede, skal grund A have sin grundværdi ansat efter den faktiske udnyttelse. Der er herefter 19.000 m2 til fordeling mellem de resterende grunde, hvilket ud fra gennemsnitsbetragtningen giver 4.750 m2 til grundene B og C og 9.500 m2 til grund D.

Opføres der på grund B efterfølgende et etageareal på 4.000 m2, mens grundene C og D fortsat er ubebyggede, skal de 4.750 m2 fortsat lægges til grund ved grundværdiansættelsen af grund B, da dette areal i den givne situation kan »rummes« på grund B.

Dernæst bebygges grund C med 5.000 m2, dvs. med mere end den eksisterende gennemsnitlige »rummelighed« på 4.750 m2 for grund C. Grundværdien skal hermed ansættes på grundlag af et etageareal på 5.000 m2.

Nu mangler kun grund D at blive bebygget. Der er indtil nu opført i alt 15.000 m2 i planområdet – 6.000 på grund A, 4.000 på grund B og 5.000 på grund C – og der kan hermed opføres 10.000 m2 på grund D. Hvis samtlige 10.000 m2 opføres, og planområdet hermed er fuldt udbygget, vil den faktiske udnyttelse af grundene skulle lægges til grund ved grundværdiansættelsen, da der ikke vil være nogen »restrummelighed« til fordeling mellem grundene. Der kan ikke opføres mere, end der allerede er opført.

Opføres der derimod kun 8.000 m2 på grund D, vil der stadig være en rest på 2.000 m2, som kan udnyttes. Denne rest skal ved ansættelsen af grundværdier fordeles på de grunde, som er »underbebygget« i forhold til den gennemsnitsfordeling af udnyttelsesmulighederne, der var udgangspunktet, dvs. fordeles mellem grund B og grund D.

Eksemplet ovenfor er næppe realistisk, da det implicit forudsætter, at samtlige 25.000 m2vil kunne opføres på én og samme grund. I praksis vil der formentlig altid være restriktioner.

I stedet kunne man forestille sig et eksempel, hvor der på grundene A og B findes et fælles byggefelt, hvorpå der må opføres indtil 10.000 m2 uanset hvor på byggefeltet, mens der på grundene C og D tilsvarende findes et fælles byggefelt, hvorpå der må opføres indtil 15.000 m2. Der må i det samlede planområde således fortsat højst opføres 25.000 m2.

Hvis alle grunde er ubebyggede, vil den gennemsnitlige udnyttelsesmulighed i forhold til grundenes størrelse være den samme som i det første eksempel, nemlig 5.000 m2 til hver af grundene A, B og C og 10.000 m2 til grund D.

Bebygges grund A eller grund B med mere end 5.000 m2, reduceres udnyttelsesmuligheden for nabogrunden tilsvarende. Bebygges de to grunde med 5.000 m2 eller derunder, vil den gennemsnitlige udnyttelsesmulighed fortsat være 5.000 m2 for dem begge. Uanset hvordan grundene A og B bebygges, vil dette ikke have betydning for mulighederne for at bebygge grundene C og D, da der under alle omstændigheder kan opføres 15.000 m2 på disse grunde. Selv om grundene A og B forbliver ubebyggede, kan der fortsat højst opføres 15.000 m2 på grundene C og D i alt.

Som et tredje eksempel kunne man forestille sig, at der på det fælles byggefelt på grundene A og B må opføres indtil 15.000 m2, mens der på det fælles byggefelt på grundene C og D må opføres indtil 20.000 m2. Der må i det samlede planområde dog fortsat højst opføres 25.000 m2.

Hvis alle grunde er ubebyggede, vil den gennemsnitlige udnyttelsesmulighed for hver af grundene A, B og C også her være 5.000 m2, mens den for grund D vil være 10.000 m2. Imidlertid kan der på de to byggefelter tilsammen opføres et areal, som er større end det, der er tilladt for det samlede planområde. Derfor kan omfanget af byggeri opført på det ene byggefelt have betydning for, hvor meget der kan opføres på det andet og dermed på de pågældende grunde.

Opføres der således på grundene A og B et etageareal, der er større end 2 x 5.000 m2, vil bebyggelsesmulighederne på grundene C og D blive reduceret tilsvarende. Opføres der f.eks. 13.000 kvadratmeter på grundene A og B, vil der være 12.000 m2 til rest til grundene C og D. Det giver en gennemsnitlig udnyttelsesmulighed efter grundenes størrelse på 4.000 m2 til grund C og 8.000 m2 til grund D.

Opføres der 3.000 m2 på grund C, mens grund D fortsat er ubebygget, vil den gennemsnitlige udnyttelsesmulighed for hver af de to grunde efter deres størrelse fortsat være 4.000 m2 til grund C og 8.000 m2 til grund D. Opføres der i stedet 5.000 m2 på grund C, vil der kun kunne opføres 7.000 m2 på grund D.

Det vil i alle tilfælde gælde, at den faktiske udnyttelse vil skulle lægges til grund, når planområdet er fuldt udbygget, dvs. når der i ovenstående eksempler i alt er opført 25.000 m2. Der vil ikke være nogen »rest« til fordeling mellem grundene, da det ikke er muligt at opføre mere, end der allerede er opført.

Ved beregningen af den gennemsnitlige udnyttelsesmulighed for de enkelte grunde efter deres størrelse vil det i alle tilfælde kun være bygninger, der er registret i Bygnings- og Boligregistret (BBR), der vil indgå i beregningerne. Planlagt byggeri og byggeri under opførelse vil ikke indgå. Det forhold, at der er givet tilladelse til at opføre et bestemt byggeri, er ikke i sig selv være afgørende for byggeriets omfang. Bygherren vil have den mulighed, at byggetilladelsen ikke udnyttes fuldt ud.

Som tidligere nævnt er udgangspunktet ved ansættelsen af grundværdier efter den gældende vurderingsordning, at der ved værdiansættelsen tages hensyn til den anvendelse og udnyttelse, der er mulig efter de foreliggende planforhold. Der forekommer imidlertid i praksis mange tilfælde, hvor grunde anvendes til andre formål end fastlagt i plangrundlaget, eller hvor en grund er udnyttet i videre omfang end det, der efter plangrundlaget er muligt. Sådanne anvendelser og udnyttelser kan være fuldt lovlige, men lægges alene de formelle planforhold til grund, kan dette føre til resultater, der ikke er retvisende.

Ved ansættelse af grundværdier må en ejendom betragtes som lovligt opført, når en offentlig myndighed ikke kan forlange byggeriet nedrevet eller forlange det ændret med henblik på at overholde en bestemt planforskrift.

I tilfælde, hvor der ikke er overensstemmelse mellem den faktiske – men lovlige – anvendelse og/eller udnyttelse af en grund og det, der er fastlagt i plangrundlaget, må der tages stilling til, om planlagte bebyggelsesmulighed eller en bebyggelsesmulighed i overensstemmelse med den faktiske anvendelse og udnyttelse af grunden er den bedste økonomiske anvendelse.

Et eksempel kunne være parcelhuse opført i områder, der senere er blevet udlagt til erhvervsformål. Grunden skal vurderes med udgangspunkt i den planlagte anvendelse, jf. lovforslagets § 18, og dette vil gælde uanset grundens faktiske anvendelse. Hvis det i plangrundlaget er fastsat, hvordan grundene i området kan anvendes og udnyttes, vil dette også gælde for den grund, hvor der er opført et parcelhus. Grunden skal hermed vurderes som erhvervsgrund med den udnyttelsesgrad, som er fastsat i plangrundlaget.

Imidlertid skal grundværdien ansættes ud fra den bedste økonomiske anvendelse og udnyttelse, jf. det overordnede princip i lovforslagets § 17, og bedste økonomiske anvendelse og udnyttelse af en grund på f.eks. 800 m2 i et erhvervsområde er ikke nødvendigvis at opføre et erhvervsbyggeri. Det vil afhænge af områdets karakter og forholdene i øvrigt, men en grund af denne størrelse vil formentlig i mange tilfælde være for lille til, at et erhvervsbyggeri vil kunne opføres.

Derfor kan bedste økonomiske anvendelse og udnyttelse i et sådant tilfælde godt være det, som grunden faktisk anvendes og udnyttes til, nemlig som parcelhusgrund. Er der f.eks. tale om, at der befinder sig et parcelhuskvarter i en del af et område, der ellers er udlagt til erhvervsformål, vil der i de fleste tilfælde være en stærk formodning for, at grundenes faktiske anvendelse og udnyttelse som parcelhusgrunde er den bedste anvendelse og udnyttelse i økonomisk henseende.

Det foreslås på denne baggrund i stk. 1, at hvis en grund lovligt anvendes og udnyttes til andre formål end dem, der er fastsat i plangrundlaget, ansættes grundværdien på grundlag af grundens faktiske anvendelse og udnyttelse, hvis dette medfører en grundværdi, der er højere end den, der ville blive ansat, hvis ansættelsen blev foretaget efter den anvendelse, der er mulig efter planforholdene.

En grund kan ligeledes lovligt være udnyttet i større omfang end fastsat i plangrundlaget. Det foreslås i stk. 2, at grundværdien i sådanne tilfælde ansættes på grundlag af grundens faktiske udnyttelse, hvis dette medfører en højere grundværdi end ved ansættelse efter den udnyttelse, der er fastsat i plangrundlaget.

Dette vil bl.a. være af betydning i visse eksisterende boligområder i København og formentlig også andre steder, hvor der er opført etageboligbyggeri i et videre omfang end det, der er fastsat i kommuneplanrammer el. lign. Det skal dog understreges, at bestemmelsen ikke er begrænset til sådanne tilfælde. Forestiller man sig en industrigrund, der tilsvarende er »overudnyttet«, vil det samme gøre sig gældende.

Som et andet eksempel kan nævnes et sommerhus beliggende ud til stranden uden for sommerhusområder og lokalplaner, hvor huset er lovligt opført før indførelsen af de nuværende strandbeskyttelseslinjer. Grunden er værdifuld som bebygget sommerhusgrund, men betragtes grunden som ubebygget uden hensyntagen til det eksisterende sommerhus, vil værdien være meget begrænset, nemlig værdien af grunden som naturareal. Dette skyldes, at der på grund af strandbeskyttelseslinjen ikke vil kunne opføres bygninger på grunden.

Huset er lovligt opført før indførelsen af de nuværende strandbeskyttelseslinjer, men det ville ikke kunne opføres i dag. Grunden er hermed anvendt til andre formål og udnyttet i videre omfang end det, der efter de gældende forskrifter – strandbeskyttelseslinjen – er muligt, og dette vil skulle lægges til grund ved vurderingen.

I forlængelse af eksemplet med sommerhuset ud til stranden kan der rejses spørgsmål om, hvordan vurderingsmyndigheden skal forholde sig ved vurderingen af grunde beliggende i områder, hvor der ikke findes lokalplaner el. lign., f.eks. fritliggende enfamiliehuse i landområder.

Selv om der ikke foreligger lokalplaner el. lign., vil der alligevel være et plangrundlag, idet byggeri ikke (lovligt) uden videre vil kunne opføres. Skal nybyggeri opføres f.eks. i landzone, vil det ske på grundlag af en landzonetilladelse, medmindre der foreligger en lokalplan. Er der givet en landzonetilladelse, vil denne udgøre plangrundlaget. Grunden vil skulle vurderes efter den anvendelse og udnyttelse, der efter tilladelsen er mulig.

Der vil mange steder i landdistrikter kunne findes ejendomme, der har ligget der »altid«. Ejendomme, som er opført, længe før planlægning kom på tale, og som i dag betragtes som lovlige, selv om der ikke foreligger et formelt plangrundlag. På samme vis kan en række bygninger opføres uden landzonetilladelse f.eks. erhvervsmæssigt nødvendige bygninger for landbrugsejendomme efter planlovens regler. Sådanne ejendomme vil kunne blive vurderet ud fra en anvendelses- og udnyttelsesmulighed i overensstemmelse med den faktiske anvendelse og udnyttelse.

Det kan for fuldstændighedens skyld tilføjes, at kommunerne kan meddele dispensationer fra lokalplaner. Sådanne dispensationer kan medføre, at en grund kan udnyttes i videre omfang end fastsat i lokalplanen, omend dette formentlig vil være inden for snævre grænser. Hvis der gives en sådan dispensation, og dette medfører en faktisk udnyttelse ud over det, som er fastsat i plangrundlaget, når dispensationen er udnyttet, vil denne faktiske udnyttelse kunne anvendes ved grundværdiansættelsen på samme måde, som når grunde i andre tilfælde er »overudnyttet«.

Ved bedømmelsen af bebyggelsens omfang tages der i alle tilfælde udgangspunkt i de registreringer af etageareal, der er foretaget i Bygnings- og Boligregistret (BBR). Dette gælder uanset anvendelse, udnyttelse, plangrundlag eller andet.

Uanset om der er tale om anden anvendelse af en grund end den, der er fastlagt i plangrundlaget, eller der er tale om »overudnyttelse« af den ene eller den anden karakter, vil det gælde, at grundværdien skal ansættes som grundens værdi ved bedste anvendelse og udnyttelse i økonomisk henseende.

I tilfælde, hvor en grund lovligt er »overudnyttet«, vil den højst tilladte udnyttelsesgrad, der er fastsat i plangrundlaget, i sagens natur ikke i sig selv være en overgrænse for, hvad der kan anses for den bedste anvendelse og udnyttelse i økonomisk henseende. Det kan den faktiske udnyttelse imidlertid heller ikke nødvendigvis. Hvis eksempelvis en grund er omfattet af en kommuneplanramme med en højst tilladt bebyggelsesprocent på 150, og grunden er bebygget med 300 pct., må vurderingsmyndigheden således foretage et skøn over, om 150 pct., 300 pct. eller et andet tal er den bedste anvendelse i økonomisk henseende og vurdere den pågældende grund derefter.

Der kunne også tænkes tilfælde, hvor det efter plangrundlaget er muligt at anvende en grund til forskellige formål, idet grunden for hvert formål vil kunne udnyttes i et nærmere angivet omfang. Grunden kan være »overudnyttet« til formål A, samtidig med at udnyttelse inden for plangrundlaget til formål B ville være den bedste anvendelse i økonomisk henseende. I sådanne tilfælde skal sidstnævnte anvendelses- og udnyttelsesmulighed lægges til grund for grundværdiansættelsen.

Ejerlejligheder adskiller sig fra andre former for ejerboliger på den måde, at en ejerlejlighed ikke har sit »eget« grundareal. I stedet ejer lejlighedens ejer en ideel andel af det grundareal, der tilhører den matrikulære ejendom, der er udstykket i ejerlejligheder.

Det er derfor nødvendigt at fastsætte regler for, hvordan grundværdien for en ejerlejlighed skal ansættes. Dette sker efter den gældende vurderingsordning på den måde, at der bliver ansat en grundværdi for den ejendom, der er udstykket i ejerlejligheder, den såkaldte moderejendom. Moderejendommens grundværdi fordeles derefter på de enkelte ejerlejligheder efter fastsatte fordelingstal, jf. vurderingslovens § 16 A. Er er ikke fastsat fordelingstal, fordeles grundværdien ligeligt mellem ejerlejlighederne. De her angivne regler kan dog fraviges, hvis de med lovens ord fører til en »åbenbart urimelig« fordeling. Loven giver dog ingen anvisning på, hvornår en fordeling er åbenbart urimelig.

Dette foreslås i stk. 1 at videreføre princippet om fordeling af moderejendommens grundværdi på de enkelte ejerlejligheder, dog således at fordelingen sker efter det fordelingstal, der er tinglyst for ejendommen.

Stk. 2 omhandler de tilfælde, hvor der enten ikke er tinglyst fordelingstal, eller hvor de tinglyste fordelingstal ikke er korrekte. Det sidste vil være tilfældet, hvis der på de enkelte lejligheder er tinglyst bestemte andele af moderejendommen, og disse andele tilsammen ikke giver 100 pct.

I sådanne tilfælde vil der for allerede eksisterende ejerlejligheder findes fordelingstal. Hvis de tinglyste fordelingstal under den gældende vurderingsordning ikke tilsammen gav 100 pct., går vurderingsmyndigheden ind og fastsatte fordelingstallene manuelt. Dette vil ikke være tilfældet i den kommende og langt mere automatiserede vurderingsordning.

Det foreslås derfor, at allerede eksisterende fordelingstal i sådanne tilfælde kan føres videre i den nye vurderingsordning. Det vil dog være en forudsætning, at der ikke efterfølgende er tinglyst andre fordelingstal, uanset om disse »går op« og rammer de 100 pct., eller de ikke gør. Tinglyses der nye »skæve« fordelingstal, vil fordelingstal efter forslaget skulle fastsættes efter stk. 3 eller 4.

Hvis der ikke er fastsat fordelingstal som nævnt i stk. 1 og 2, foreslås det i stk. 3, at fordelingstal fastsættes af vurderingsmyndigheden på grundlag af de enkelte lejligheders areal. Herved skal forstås tinglyst areal eller areal registreret i Bygnings- og Boligregistret (BBR).

Det foreslås samtidig, at vurderingsmyndigheden på samme måde fastsætter fordelingstal i de særlige tilfælde, hvor de tinglyste fordelingstal ikke svarer til de faktiske forhold i ejendommen. Der findes således i den gældende vurderingsordning nogle tilfælde, hvor moderejendomme på et fejlagtigt grundlag har været vurderet samlet, og hvor fordelingstallene for de enkelte moderejendomme ikke umiddelbart er anvendelige. Den foreslåede bestemmelse tænkes bl.a. anvendt i sådanne tilfælde.

Endelig foreslås det i stk. 4, at grundværdien fordeles ligeligt mellem lejlighederne uanset lejlighedernes størrelse eller andre forhold, hvis der ikke kan fastsættes fordelingstal efter stk. 1-3.

Som omtalt i afsnit 2.11.1 i lovforslagets almindelige bemærkninger skulle der indtil 2013 efter den gældende vurderingslovs dagældende §§ 17, 18, 21 og 21 A ansættes et grundforbedringsfradrag, hvor dette var aktuelt.

Grundforbedringsfradraget blev afskaffet med virkning fra og med 2013, jf. § 1 i lov nr. 925 af 18. september 2012. Eksisterende fradrag fortsætter til udløb, men fradraget beregnes i den resterende periode som en fast andel af grundværdien, dog højst det beløb, som fradraget udgjorde pr. 1. januar 2013. En overgangsregel sikrede, at der kunne gives grundforbedringsfradrag for arbejde, der var påbegyndt pr. 1. januar 2013, men som ikke var afsluttet. I sådanne tilfælde kan fradraget ikke overstige det beløb, der blev fastsat på det tidspunkt, hvor fradraget blev givet.

Overgangsordningen for igangværende grundforbedringsarbejder udløb pr. 1. juli 2016. Der vil således ikke blive givet nye grundforbedringsfradrag i den nye vurderingsordning, men de eksisterende fradrag vil fortsætte til udløb. Grundforbedringsfradrag løber i 30 år, dog 60 år for skove, hvorefter det udløber.

Det foreslås i stk. 1, at de fradrag, som efter den gældende vurderingsordning fortsat eksisterer, fortsætter til udløb i den nye vurderingsordning.

I stk. 2 foreslås det, at fradragene ansættes skematisk på den måde, at fradraget gives i den til enhver tid ansatte grundværdi og ansættes til samme forholdsmæssige del af grundværdien, som fradraget havde pr. 1. januar 2013 eller pr. en senere ansættelsesdato, hvis fradrag er ansat senere end 1. januar 2013 i medfør af den førnævnte overgangsordning. Fradraget kan ikke overstige størrelsen pr. 1. januar 2013 henholdsvis en senere ansættelsesdato. Hvis en ejendom har flere forskellige grundforbedringsfradrag, beregnes fradraget for hver del for sig.

Dette svarer til de regler, som siden 2013 under den gældende ordning har været gældende.

Der kan rejses spørgsmål om håndteringen af grundforbedringsfradraget i de tilfælde, hvor sådanne fradrag er givet til landbrugsejendomme og skovejendomme, som omfattes af den foreslåede fremskrivningsordning for produktionsjord, jf. lovforslagets §§ 28-33.

Efter dette forslag skal grundværdien for produktionsjordens vedkommende fremover ansættes ved en statistisk baseret fremskrivning af de vurderinger, der under den gældende vurderingsordning blev foretaget efter den såkaldte bondegårdsregel og de særlige regler for vurdering af skovejendomme. Findes der på en sådan ejendom grundarealer, der anvendes til andre erhvervsmæssige formål end landbrug eller skovbrug, skal sådanne arealer dog vurderes efter en markedsnorm.

Grundforbedringsfradraget er ikke øremærket særlige dele af en ejendom. Er der givet et grundforbedringsfradrag til en landbrugsejendom eller en skovejendom, er fradraget givet til ejendommen som sådan, uanset om fradraget er givet på grundlag af et grundforbedringsarbejde udført på selve landbrugsjorden eller skovbrugsjorden, eller om fradraget eksempelvis er givet i forbindelse med kloakering af en bolig på ejendommen.

Det foreslås i stk. 1, at grundforbedringsfradraget fordeles forholdsmæssigt efter grundarealets størrelse, hvis en ejendom med grundforbedringsfradrag udstykkes i flere ejendomme. Videre foreslås det, at fradraget overføres forholdsmæssigt efter areal, hvis en ejendom med grundforbedringsfradrag helt eller delvis sammenlægges med en anden ejendom. Det sikres hermed, at eksisterende grundforbedringsfradrag ikke forsvinder, fordi der sker ændringer på en ejendom.

Endelig foreslås det i stk. 2 at videreføre den gældende regel om, at ansættelse af grundforbedringsfradrag ikke kan genoptages. Fradragene er således endeligt fastlagt og beregnes skematisk frem til udløb.

Ved lovændringen i 2012 blev der fastsat en slutdato for, hvornår allerede ansatte grundforbedringsfradrag skulle kunne genoptages. Slutdatoen blev fastsat til den 1. maj 2013.

De regler, der her foreslås, svarer til de regler, som siden 2013 under den gældende ordning har været gældende.

Til kapitel 5

I lovforslagets §§ 24-27 foreslås der fastsat retningslinjer for vurderingstilgangen for ejerboliger. Ved vurderingstilgangen skal forstås den måde, som vurderingsarbejdet gribes an på.

Den gældende vurderingslov giver ingen egentlige anvisninger på, hvordan vurderingen af ejerboliger skal foretages. Der findes i lovens § 38 nogle bestemmelser om, at vurderingsmyndigheden kan pålægge ejere af fast ejendom at udfylde skemaer med oplysninger om ejendommene og indsende disse skemaer i underskrevet stand.

Vigtigere er det, at skatteministeren efter § 39, stk. 2, i den gældende vurderingslov kan pålægge kommunerne at føre et register med oplysninger til brug for vurderingen. Dette er grundlaget for Det Fælleskommunale Ejendomsstamregister, der som nævnt i afsnit 2.5.1 i lovforslagets almindelige bemærkninger sammen med Bygnings- og Boligregistret (BBR) er vigtige redskaber i arbejdet med at vurdere ejerboliger.

Der foreslås ikke fastsat detaljerede regler for, hvordan det praktiske vurderingsarbejde i den nye vurderingsordning skal foregå. I betragtning af, at vurderingsnormen nu foreslås ændret i forhold til den hidtil gældende, og i betragtning af, at vurderingsarbejdet for ejerboliger fremover vil komme til at foregå efter andre metoder og med andre modeller og øvrige hjælpemidler end dem, der er til rådighed i dag, vil det dog være hensigtsmæssigt at fastsætte visse overordnede retningslinjer for vurderingstilgangen, således at der på forhånd vil være lagt en ramme for, hvordan vurderingsmyndigheden skal gribe vurderingsopgaven an.

Det skal dog understreges, at vurderingsmyndigheden principielt har metodefrihed i vurderingsarbejdet sådan at forstå, at det afgørende er, at vurderingsmyndigheden når frem til en vurdering, der afspejler vurderingsnormen, jf. lovforslagets § 15. Det afgørende er ikke, om vurderingsmyndigheden er nået frem til vurderingen på den ene eller den anden måde.

I stk. 1 foreslås det fastsat, at vurderingen af en ejerbolig skal ske på grundlag af de priser i fri handel, der på vurderingstidspunktet er konstateret for sammenlignelige ejendomme og for den pågældende ejendom selv, når dette er aktuelt. Der vil blive foretaget en modelberegning på grundlag af salg af sammenlignelige ejendomme, og er ejendommen selv blevet handlet, vil dette salg indgå i modelberegningen med en given vægt. Som det fremgår af lovforslagets § 15, kan vurderingen afvige fra en faktisk konstateret handelspris for den pågældende ejendom.

Desuden skal øvrige markedsindikatorer af væsentlig betydning for vurderingen inddrages. Dette vil ikke mindst være af betydning ved vurderingen af atypiske ejendomme, hvor det kan være vanskeligt at finde relevante salgsdata for sammenlignelige ejendomme.

Der vil ved vurderingerne – herunder ved modelberegningerne, jf. afsnit 2.5.2.1-2.5.2.4 i lovforslagets almindelige bemærkninger – blive taget hensyn til historiske handelspriser, som vil blive fremskrevet til aktuelt niveau. Dette gælder for såvel de ejendomme, som den vurderede ejendom skal sammenlignes med, som for den ejendom, der skal vurderes.

De ejendomme, der skal sammenlignes med den ejendom, der skal vurderes, skal ikke befinde sig inden for nogen på forhånd defineret radius i forhold til den ejendom, der skal vurderes. Ejendommene skal have så ensartet et præg, at de er sammenlignelige, og det afgørende er til stadighed, at vurderingsmyndigheden når frem til en vurdering inden for den vurderingsnorm, som er fastsat.

For en nærmere gennemgang af principperne bag modelberegningerne for ejerboliger henvises til afsnit 2.5.2.1-2.5.2.4 i lovforslagets almindelige bemærkninger.

Modelberegningerne er tekniske hjælpemidler i vurderingsarbejdet og er ikke vurderinger i sig selv. De elementer, der indgår i modelberegningerne, er ikke selvstændige ansættelser, som kan påklages. Det samme gælder selve modelberegningen. Det er alene den endelige vurdering, der vil kunne påklages.

Da udgangspunktet for vurderingen er konstaterede handelspriser, er det nødvendigt at fastsætte, hvornår en handelspris er konstateret. Det foreslås derfor i stk. 2, at en handelspris betragtes som konstateret, når endeligt overdragelsesdokument (skøde) for den pågældende handel er tinglyst. Eventuelle retsanmærkninger er uden betydning.

Der kan imidlertid forekomme tilfælde, hvor en handelspris, som konstateres efter vurderingstidspunktet den 1. september, afviger væsentligt fra resultatet af modelberegningen, jf. afsnit 2.5.2.7 om håndteringen af faktiske handelspriser for den vurderede ejendom i lovforslagets almindelige bemærkninger. Modelberegningerne foretages på grundlag af de handler, der er tinglyst pr. 1. september i vurderingsåret, men handles ejendommen eksempelvis i oktober til en pris, der afviger væsentligt fra modelberegningens resultat, kan dette være en indikator for, at modelberegningen bør efterprøves for den enkelte ejendom.

Det foreslås derfor i stk. 3, at der ved vurderingen af den enkelte ejendom kan tages hensyn til en konstateret handelspris for den pågældende ejendom selv, selv om endeligt overdragelsesdokument er tinglyst efter vurderingstidspunktet. Overdragelsesdokumentet skal dog være tinglyst inden det tidspunkt, hvor afgørelse om vurderingen bliver truffet. Handler, som tinglyses efter dette tidspunkt, vil indgå i grundlaget for den næstfølgende vurdering.

Oplysninger om konstaterede handelspriser for sammenlignelige ejendomme giver et grundlag for at fastsætte et prisniveau, men det giver ikke nødvendigvis grundlag for en vurdering af den enkelte ejendom – heller ikke i de tilfælde, hvor der foreligger en konstateret handelspris for den pågældende ejendom selv.

Det foreslås derfor præciseret i stk. 1, at vurderingen endvidere skal foretages på grundlag af oplysninger fra offentlige registre eller fra offentlige myndigheder, dvs. matriklen, Bygnings- og Boligregistret (BBR), Styrelsen for Dataforsyning og Effektivisering og andre relevante myndigheder, om ejendommens grundareal, bygningsareal, beliggenhed og øvrige karakteristika vedrørende grunden og bygningerne, når disse oplysninger er af væsentlig betydning for vurderingen på vurderingstidspunktet.

Heri vil også indgå geodata, dvs. oplysninger om ejendommens geografiske beliggenhed f.eks. i forhold til kyst, skov eller større vejanlæg.

Der kan imidlertid være andre forhold, som har betydning for værdien af en ejendom, og som ikke umiddelbart lader sig aflæse af offentlige registre. Det foreslås derfor i stk. 2, at der ved vurderingen skal tages hensyn til sådanne forhold, når disse på vurderingstidspunktet har væsentlig betydning for den forventelige kontantværdi i fri handel for den ejerbolig, der skal vurderes.

De forhold, der kan tages i betragtning, kan være ejendomsspecifikke, eller de kan vedrøre et større antal ejendomme. Er der på en ejendom eksempelvis konstateret en alvorlig sætningsskade, som det vil være bekosteligt at udbedre, kan der være grundlag for et nedslag i vurderingen. Er der omvendt tale om en særdeles god ejendom i forhold til de omkringliggende, kan der være grundlag for en højere vurdering.

Er en ejendom eksempelvis stærkt belastet af trafikstøj, kan dette – afhængig af de lokale forhold – også berøre andre ejendomme. Det er muligt, at trafikstøj allerede indgår i vurderingen, hvis der i modelberegningen f.eks. via priserne for andre ejendomme i området er taget højde for dette. Men det kan også tænkes ikke at være tilfældet. I så fald kan der blive tale om at give et nedslag til et større antal ejendomme.

Vurderingsmyndigheden vil kunne registrere de tillæg og nedslag, der gives, således at disse vil kunne indgå i fremtidige vurderinger. Det skal dog understreges, at en ejendom altid vil skulle vurderes på grundlag af ejendommens aktuelle fremtræden på vurderingstidspunktet, og et tillæg eller nedslag skal derfor kun gives, så længe grundlaget herfor er til stede.

Hvis ejendommen med sætningsskaden i eksemplet ovenfor bliver repareret, vil der ikke længere være grundlag for et nedslag. Det samme gælder for de støjplagede ejendomme, hvis der opsættes støjværn, eller trafikbelastningen bliver mindre.

Det foreslås, at der ved vurderingen af en ejerbolig ikke skal tages hensyn til udlejningsforhold bortset fra tilfælde, hvor der er tale om bygninger på lejet grund, jf. lovforslagets § 16, stk. 2.

Baggrunden for den foreslåede bestemmelse er, at der under den gældende vurderingsordning gennem en længere årrække har eksisteret en praksis for, at ejendomsværdien af udlejede ejerlejligheder sædvanligvis nedsættes med 50 pct. Der er alene tale om en nedsættelse af ejendomsværdien – ikke af grundværdien.

Baggrunden for nedsættelsen er en antagelse om, at udlejet ejerlejlighed alt andet lige vil have en mindre handelsværdi end en fri ejerlejlighed. Der har ikke eksisteret en tilsvarende praksis for udlejede parcel- og rækkehuse.

Denne praksis – der som nævnt er en praksis, og som ikke er direkte hjemlet i den gældende vurderingslov – ønskes ikke opretholdt i den kommende vurderingsordning, da den ikke har praktisk skattemæssig betydning. Dette foreslås klargjort i loven. Vurderingen af en ejerbolig vil hermed alt andet lige være den samme, uanset om boligen er udlejet eller ej, og uanset hvilke vilkår der måtte eksistere for et eventuelt lejemål.

Ejendomsværdien anvendes som grundlag for opkrævningen af ejendomsværdiskat, men der skal kun betales ejendomsværdiskat af ejendomme, som tjener som bolig for ejeren. Hvis en ejerlejlighed er udlejet, er dette ikke tilfældet. Derfor er halveringen af ejendomsværdien af udlejede ejerlejligheder uden betydning for skattebetalingen. Grundværdien blev under den gældende ordning som nævnt ikke halveret.

Er der tale om en ejerbolig beliggende på fremmed grund, skal der tages hensyn til kontraktforholdet mellem parterne, jf. lovforslagets § 16, stk. 2, og bemærkningerne hertil.

Efter ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 6-8, kan ejere af ejendomme med 3-6 beboelseslejligheder, hvoraf ejeren eller ejerne bebor en eller flere, på forskellige nærmere angivne betingelser ejendomsværdibeskattes, som om der havde været tale om selvstændige ejerlejligheder. En af betingelserne er, at vurderingsmyndigheden har foretaget den nødvendige ansættelse af en ejendomsværdi. En bestemmelse herom findes i § 33 A i den gældende vurderingslov, hvilket foreslås videreført.

Det foreslås således i stk. 1, at vurderingsmyndigheden skal foretage en sådan ansættelse, når ejendomsværdiskattelovens betingelser er opfyldt. En af betingelserne er, at ejeren eller ejerne anmoder om en sådan ansættelse. Det foreslås præciseret, at ansættelsen skal foretages på samme måde, som hvis den pågældende lejlighed var en selvstændig ejerlejlighed, hvilket er en videreførelse af gældende regler.

Det foreslås i stk. 2, at der betales et gebyr, som udgør et grundbeløb på 2.750 kr. (2010-niveau) første gang, en lejlighed skal vurderes efter denne bestemmelse. Beløbet foreslås reguleret efter personskattelovens § 20 og udgør i 2017-niveau et beløb på 3.000 kr.

Gebyret skal som nævnt betales første gang, en sådan vurdering foretages for en lejlighed, og ikke ved efterfølgende vurderinger af lejligheden. Hvis en lejlighed har været vurderet efter den tilsvarende bestemmelse i den gældende vurderingslov, og lejligheden fremover vurderes efter den bestemmelse, der her er foreslået, skal der ikke betales gebyr. Der skal således alene betales gebyr for nytilkomne lejligheder.

Til kapitel 6

I den gældende vurderingslov anvendes i teorien samme vurderingsnorm for alle ejendomme, nemlig ejendommens værdi i handel og vandel, jf. vurderingslovens § 6. Reelt har der dog gennem de seneste 25 år udviklet sig en særlig vurderingsnorm for landbrugsjord og dermed indirekte også for skovbrugsjord. Dette er sket gennem den såkaldte bondegårdsregel, jf. vurderingslovens § 14.

Bondegårdsreglen går ud på, at jord – når forholdene er ensartede – skal ansættes til samme beløb pr. arealenhed, uanset om jorden tilhører en større eller en mindre ejendom. Jorden skal pr. arealenhed med lovens ord ansættes efter, »hvad jord af beskaffenhed og beliggenhed som det pågældende jordstykke må antages efter egnens priser at ville koste ved salg i ubebygget stand, når jorden tænkes at høre til en middelstor bondegård i middelgod kultur«.

Strukturelle ændringer i landbruget har medført, at den middelstore bondegård på 30 ha med planteavl og blandet husdyrhold, der ligger til grund for bondegårdsreglen, ikke længere er repræsentativ for landbrugsejendomme, der drives kommercielt. Ejendomme af denne størrelse har i dag snarere karakter af hobbylandbrug. Samtidig spiller andre faktorer end »beskaffenhed og beliggenhed« en meget betydelig rolle for prisdannelsen på landbrugsjord.

Bondegårdsreglen medfører i praksis, at landbrugsjord vurderes til et langt lavere beløb end jordens faktiske handelsværdi. Dette skyldes ikke primært bondegårdsreglen i sig selv, idet denne – bortset fra ordlyden om den middelstore bondegård – grundlæggende er baseret på at skulle ramme de aktuelle handelspriser.

De lave vurderinger skyldes derimod, at ansættelser efter bondegårdsreglen siden 1992 er blevet foretaget i form af fremskrivninger af hektarpriser. Disse fremskrivninger har været meget forsigtige. Resultatet er, at vurderinger efter bondegårdsreglen kun udgør omkring 1/3 af den pris, der kan konstateres, når landbrugsjord handles i fri handel.

Der gælder ligeledes særlige regler for vurderingen af skovejendomme, jf. vurderingslovens § 15. Grundværdien for skovarealer ansættes som en procentdel af en normalskovværdi. Udgangspunktet for ansættelserne er oplysninger om træartsfordeling, aldersklassefordeling og jordens bonitet. Disse oplysninger indberettes af skovejerne til vurderingsmyndigheden på særlige skovskemaer.

Selve værdierne ansættes på grundlag af Skovøkonomisk Tabelværk, som er udarbejdet af Dansk Skovforening med inddragelse af andre interessenter, herunder vurderingsmyndigheden. I tabellerne er angivet den såkaldte venteværdi af en række forskellige træarter fordelt efter aldersklasse og jordens bonitet.

Ved venteværdien forstås en statistisk tilbagediskontering af indtægter og udgifter ved traditionel skovdrift, herunder værdi af jagt og pyntegrønt. Normalværdien til brug for ansættelsen af grundværdi beregnes på baggrund af en gennemsnitlig venteværdi, når skoven antages at have en regelmæssig aldersklassefordeling – en såkaldt normalfordelt skov. Til brug for beregningen af normalværdier til grundværdiansættelsen opereres med omdriftsår. Herved forstås det antal år, der går fra frø til fældning.

Til brug for grundværdiansættelsen beregnes normalværdien af den enkelte skov på grundlag af den faktiske fordeling af træarter, idet det samtidig forudsættes, at træernes aldersfordeling er regelmæssig. Endvidere forudsættes det, at skoven er i almindelig god stand. Herved sikres det, at den variation i skovens (ejendoms)værdi, som er betinget af træmassens aktuelle aldersfordeling, ikke slår igennem på grundværdien.

Grundværdien af skoven ansættes herefter til en vis procent af normalværdien. Denne procentsats fastsættes af Skatterådet, og den har gennem en årrække ligget på 25. Det er herved tilstræbt, at grundværdien af en hektar skov ansættes på nogenlunde samme niveau som en hektar landbrugsjord af ringe bonitet ansat efter bondegårdsreglen.

Det foreslås, at der i den nye ejendomsvurderingslov fastsættes en særlig vurderingsnorm for produktionsjord. Ved produktionsjord skal bl.a. forstås arealer i landzone, når arealerne tilhører landbrugsejendomme eller skovejendomme, og de anvendes til landbrugsformål eller skovbrugsformål, jf. bemærkningerne til stk. 2 og 3 nedenfor.

Formålet med den særlige vurderingsnorm er at videreføre de vurderinger, der under den gældende vurderingsordning er foretaget efter bondegårdsreglen og efter de særlige regler om vurdering af skovejendomme.

Det vil ikke være muligt direkte at overføre de hidtil gældende regler til den nye vurderingsordning med den generelle vurderingsnorm, der heri er fastsat, jf. lovforslagets § 15. Dette skyldes for bondegårdsreglens vedkommende, at ansættelser efter denne regel som nævnt ikke er vurderinger i den forstand, at der søges ansat en forventelig handelsværdi. I stedet er der siden 1992 blevet foretaget meget forsigtige fremskrivninger af hektarpriser, hvilket har resulteret i ansættelser, der kun udgør omkring en tredjedel af landbrugsjordens handelsværdi.

For skovejendommes vedkommende sker grundværdiansættelsen som nævnt på den måde, at der på grundlag af træarternes fordeling i skoven og en forudsætning om regelmæssig aldersfordeling beregnes en normalskovværdi.

Det er herved tilstræbt, at grundværdien af en hektar skov ansættes i nogenlunde samme niveau som en hektar landbrugsjord af ringe bonitet ansat efter bondegårdsreglen. Vurderingen af skovejendomme under den gældende vurderingsordning er hermed lige så lidt som vurderingen af landbrugsejendomme efter bondegårdsreglen baseret på, at en forventelig handelsværdi skal findes.

Da de gældende regler således ikke vil kunne videreføres i den nye vurderingsordning, foreslås det i stk. 1, at grundværdien for produktionsjord fremover ansættes som den senest ansatte gennemsnitlige værdi pr. hektar for det pågældende areal fremskrevet til vurderingstidspunktet efter et ejendomsprisindeks udarbejdet af Danmarks Statistik. Den statistiske fremskrivning vil ikke kunne påklages, jf. lovforslagets § 48, stk. 2.

Ved fremskrivningerne af grundværdier for landbrugsejendomme skal der anvendes det indeks for landbrugsejendomme, som udarbejdes på laveste geografiske niveau. Ved fremskrivningerne af grundværdier for skovejendomme skal der anvendes det indeks for landbrugsejendomme, som udarbejdes for landet som helhed. Der henvises til lovforslagets §§ 44 og 45 og bemærkningerne hertil.

Der er i lovforslagets § 82 foreslået en overgangsbestemmelse, hvorefter der ved vurderingen i 2019 skal foretages en beregning af de værdier, der skal danne grundlag for de fremtidige fremskrivninger og dermed for de fremtidige ansættelser. Som det fremgår af bestemmelsen, skal der beregnes gennemsnitlige hektarpriser for den produktionsjord, der tilhører den enkelte ejendom.

Der skal efter forslaget beregnes separate hektarpriser for landbrugsarealer (herunder naturarealer, jf. bemærkningerne til stk. 3), og for fredskovpligtige arealer. Den gennemsnitlige hektarpris skal beregnes på grundlag af arealets størrelse og den seneste grundværdi, der var ansat for det pågældende areal. Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til den pågældende bestemmelse.

I stk. 2 og 3 foreslås det defineret, hvad der skal forstås ved produktionsjord. Kun produktionsjord som her defineret vil være omfattet af fremskrivningsordningen.

Det foreslås i stk. 2, at der ved produktionsjord skal forstås arealer i landzone tilhørende landbrugsejendomme eller skovejendomme, når arealerne anvendes til landbrugsmæssige formål eller er undergivet fredskovpligt, og arealerne ikke efter forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering kan anvendes til andre formål. Er eksempelvis et areal tilhørende en landbrugsejendom omfattet af en lokalplan, der tillader opførelse af byggeri på arealet, vil dette areal ikke blive anset som produktionsjord og vil heller ikke være omfattet af fremskrivningsordningen. Der henvises herom til lovforslagets § 29.

Har en landbrugsejendom arealer beliggende uden for landzone, dvs. i byzone eller sommerhusområde, hvilket f.eks. er muligt i en overgangsperiode i forbindelse med forestående udstykninger, vil sådanne arealer heller ikke være omfattet af fremskrivningsordningen. Dette er en videreførelse af de gældende regler, hvorefter kun arealer beliggende i landzone er omfattet af bondegårdsreglen.

Grundarealer tilhørende driftsbygninger, som anvendes til landbrugsmæssige eller skovbrugsmæssige formål, og som er beliggende på arealer som ovenfor nævnt, betragtes efter forslaget ligeledes som produktionsjord. Tilsvarende regler findes i den gældende vurderingsordning, idet grundarealer tilhørende driftsbygninger, som anvendes til landbrugsmæssige eller skovbrugsmæssige formål, omfattes af bondegårdsreglen henholdsvis reglerne for vurdering af skove.

Det foreslås i stk. 3, at naturarealer beliggende i landzone skal betragtes som produktionsjord, når arealerne tilhører en landbrugsejendom eller en skovejendom, og forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering ikke tillader anden anvendelse. Sådanne arealer er under den gældende ordning blevet vurderet efter bondegårdsreglen, men med lavere hektarpriser end den egentlige landbrugsjord. Da fremskrivningsordningen skal afspejle den gældende bondegårdsregel, skal også disse naturarealer medtages.

Det foreslås videre, at fredskovpligtige arealer tilhørende skovejendomme ligeledes betragtes som produktionsjord, selvom de pågældende arealer ligger uden for landzone. Fredskovpligtige arealer uden for landzone tilhørende andre ejendomme end skovejendomme er ikke omfattet af fremskrivningsordningen.

Endelig foreslås det også for de arealer, der er omfattet af stk. 3, at grundarealer tilhørende driftsbygninger, som anvendes til landbrugsmæssige eller skovbrugsmæssige formål, og som er beliggende på disse arealer, betragtes som produktionsjord.

Som nævnt i bemærkningerne til lovforslagets § 28 skal fremskrivningsordningen kun omfatte den egentlig produktionsjord. Det foreslås derfor i stk. 1, at hvis der på en landbrugsejendom eller en skovejendom findes arealer, der anvendes til andre formål end som produktionsjord, skal sådanne arealer vurderes efter de generelle regler for ansættelse af grundværdier, jf. lovforslagets §§ 17-20, og efter den generelle vurderingsnorm, jf. lovforslagets § 15. Dette vil efter forslaget dog ikke skulle gælde for grundarealer tilhørende boliger beboet af ejere på landbrugsejendomme, da grundværdierne af sådanne grundarealer foreslås ansat til samme beløb pr. arealenhed som produktionsjorden, jf. lovforslagets § 30, stk. 3.

De arealer, der skal vurderes efter lovforslagets §§ 17-20, skal vurderes, som om der havde været tale om selvstændige ejendomme med den aktuelle størrelse og den beliggenhed.

De grundarealer, der her er tale om, kan for det første være arealer anvendt til andre erhvervsmæssige formål end landbrug eller skovbrug. Hvis der som eksempler på en sådan ejendom findes arealer, der anvendes som campingplads, golfbane, hotel/restaurant, handel/produktion/service eller til råstofudvinding, skal grundværdien af sådanne arealer ansættes efter lovforslagets §§ 17-20 på samme måde, som de pågældende arealer ville have været vurderet, hvis de ikke havde tilhørt en landbrugsejendom eller en skovejendom.

Tilsvarende regler gælder under den gældende vurderingsordning, idet kun landbrugsjord og skovbrugsjord er omfattet af bondegårdsreglen henholdsvis de særlige regler for vurdering af skovbrug, jf. vurderingslovens § 14, stk. 4, og § 15, stk. 4.

Dernæst kan der være tale om andre boliger end boliger, som er beboet af ejere på landbrugsejendomme. Der kan således være tale om boliger beboet af ejere på skovejendomme, ligesom der kan være tale om medarbejderboliger, aftægtsboliger og udlejede boliger m.v. beliggende på landbrugsejendomme eller skovejendomme.

Som det fremgår af lovforslagets almindelige bemærkninger, jf. afsnit 2.6.3.6.2, har der hidtil været vidt forskellige regler gældende for vurdering af boliger på landbrugsejendomme og skovejendomme. Således er medarbejderboliger og aftægtsboliger på landbrugsejendomme efter gældende praksis blevet betragtet som nødvendige for landbrugsejendommens drift, og grundværdien er blevet ansat ved fordeling, dvs. at grundarealet er blevet vurderet efter bondegårdsreglen. Er en bolig derimod udlejet, er der blevet ansat en grundværdi efter en værdi i handel og vandel. For skovejendommes vedkommende er alle grundværdier vedrørende boliger blevet ansat efter en sådan markedsnorm.

Det er ikke muligt i en automatiseret vurderingsordning at basere reglerne om vurdering af boliger på landbrugsejendomme og skovejendomme på, om boligerne er udlejet, eller om de bebos af en medarbejder el. lign. Der findes ikke et register over udlejede boliger på landbrugsejendomme, og den gældende ordning er derfor blevet administreret manuelt ved hjælp af adresseoplysninger og på anden måde. Det er ligeledes vanskeligt at begrunde, hvorfor der skal gælde forskellige vurderingsregler alt efter, om en bolig er beboet af en medarbejder på en landbrugsejendom, eller den er udlejet til en person, som er ansat som medarbejder på naboejendommen.

Det foreslås på denne baggrund, at alle grunde tilhørende boliger beliggende på landbrugsejendomme eller skovejendomme, bortset fra grunde tilhørende boliger beboet af ejere på landbrugsejendomme, fremover vurderes efter reglerne i lovforslagets §§ 17-20, jf. den generelle vurderingsnorm i lovforslagets § 15.

Som ovenfor nævnt skal de pågældende grundarealer vurderes, som om der havde været tale om selvstændige ejendomme. Hvis dette ikke hidtil har været tilfældet, må de pågældende grundarealer i vurderingsmæssig henseende betragtes som nye ejendomme, der første gang skal vurderes i 2019.

Der vil således skulle ansættes selvstændige grundværdier for de pågældende grundarealer, men der vil ikke skulle ansættes nyt »grundskatteloft« i form af tilbageregninger af vurderinger efter lovforslagets § 40, jf. bemærkningerne til denne bestemmelse. Dette skyldes, at der for en landbrugsejendom kun skal ansættes ét samlet »grundskatteloft«, uanset det forhold at stuehusgrunden og selve landbrugsjorden beskattes med hver sin grundskyldspromille.

Dette er bekræftet af Højesteret ved dom af 8. april 2014 (sag 133/2013). Højesteretsdommen vedrører en landbrugsejendom. Der er dog ingen grund til at antage, at det tilsvarende ikke skulle gælde for en skovejendom, ikke mindst på baggrund af at hele skovejendommens grundareal efter de gældende regler beskattes med den samme grundskyldspromille. Der bliver således kun tale om at fastsætte nye »grundskattelofter«, når landbrugsejendommens eller skovejendommens samlede grundareal ændres.

Det er ikke nødvendigvis på forhånd givet, hvor stort et grundareal der skal indgå i vurderinger efter stk. 1. Er der tale om f.eks. en campingplads eller en golfbane, vil arealet i praksis være afgrænset og vil kunne identificeres via en landzonetilladelse, lokalplan eller på anden måde. Der kan også være tale om andre identificerbare arealer. Er der derimod tale eksempelvis en værkstedsbygning eller et garageanlæg, som ikke er en del af landbrugsejendommens eller skovejendommens driftsbygninger, er det ikke nødvendigvis klart, hvor stort et grundareal der skal henføres til den pågældende bygning.

Det foreslås derfor i stk. 2, at hvis grundarealet ikke er afgrænset, anses grundarealet for at udgøre et areal svarende til en bebyggelsesprocent på 45 for den bygning eller de bygninger, der anvendes til andre formål end landbrug eller skovbrug. Dette skal dog ikke gælde for boliger, jf. lovforslagets § 31.

Dette forslag tager udgangspunkt i bygningsreglementet, jf. afsnit 2.4.3.5 i lovforslagets almindelige bemærkninger. Som det fremgår heraf, indeholder bygningsreglementet en lang række bebyggelsesregulerende bestemmelser og derudover regler om bl.a. bygningers indretning og konstruktion, brandforhold, indeklima, installationer m.v.

Blandt de bebyggelsesregulerende bestemmelser findes nogle minimumsbestemmelser, hvorefter kommunen ikke kan nægte at godkende en bygnings etageareal, når bebyggelsesprocenten ikke overstiger visse nærmere fastsatte grænser. For »anden bebyggelse«, som her vil være det aktuelle, kan kommunen ikke nægte godkendelse, hvis bebyggelsesprocenten ikke overstiger 45.

Der gælder dog det yderligere forhold, at hvis en lokalplan indeholder bebyggelsesregulerende bestemmelser eller bestemmelser, der på anden måde afviger fra bygningsreglementet, er det lokalplanens bestemmelser, der gælder. Endvidere gælder det forhold, at bygningsreglementet ikke finder anvendelse i landzone.

Alligevel må bygningsreglementets minimumsbestemmelser anses for en passende målestok for ansættelsen af grundstørrelser i de tilfælde, der her foreslås reguleret. På dette grundlag foreslås det, at bebyggelsesprocenten på en grund under en sådan bygning altid skal anses for at være 45 svarende til bygningsreglementets minimumsbestemmelser. Ud fra bygningens etageareal som registreret i Bygnings- og Boligregistret (BBR) kan der herefter automatisk beregnes en grundstørrelse.

Det foreslås yderligere, at reglerne om samlet vurdering vil kunne anvendes, jf. lovforslagets § 2, stk. 2. Indgår flere bygninger eller grundarealer i en samlet enhed, kan vurderingsmyndigheden således beslutte, at de pågældende grundarealer vurderes samlet. Der henvises til bemærkningerne til den førnævnte bestemmelse.

Endelig kan der forekomme tilfælde, hvor der ikke findes bygninger på et areal, der anvendes til andre formål end landbrug eller skovbrug, og hvor et bygningsareal derfor ikke kan danne udgangspunkt for beregningen af grundarealets størrelse. Det foreslås, at grundarealets størrelse i sådanne tilfælde ansættes skønsmæssigt.

Det vil af hensyn til ejendomsværdibeskatningen og betaling af kommunal grundskyld være nødvendigt at kunne foretage vurdering af boliger beboet af ejere af landbrugsejendomme og skovejendomme. Der vil til brug for beskatningen være behov for såvel en ejendomsværdi som en grundværdi.

Ejendomsværdier til brug for ejendomsværdibeskatningen er under den gældende vurderingsordning blevet ansat på den måde, at der er foretaget en fordeling af landbrugsejendommens eller skovejendommens samlede ejendomsværdi på den del, der tjener som bolig for ejeren, og ejendommens øvrige del, jf. vurderingslovens § 33, stk. 4 og stk. 7. For skovejendommes vedkommende foretages der ligeledes fordeling for ejendomme omfattet af ligningslovens § 16, stk. 9, eller § 16 A, stk. 5.

Ligningslovens § 16, stk. 9, omhandler beskatningen i det tilfælde, hvor en direktør eller anden medarbejder med væsentlig indflydelse på egen aflønningsform får stillet en bolig til rådighed, mens § 16 A, stk. 5, omhandler det tilfælde, hvor en hovedaktionær modtager udbytte i form af bolig til rådighed. I begge tilfælde skal modtageren beskattes af den værdi, der kan henføres til boligen – ganske som det gælder for en bolig beboet af en ejer.

Grundværdien bliver for boliger beboet af ejere på landbrugsejendomme ansat ved en fordeling af den jord, der vurderes efter bondegårdsreglen, mens der for boliger på skovejendomme ansættes en grundværdi efter en markedsnorm.

Som det fremgår af lovforslagets § 10, vil der efter forslaget ikke længere blive ansat samlede ejendomsværdier for landbrugsejendomme og skovejendomme, da sådanne værdier ikke tjener et beskatningsmæssigt formål. Efter forslaget vil der dog kunne ansættes ejendomsværdier, når dette er nødvendigt for beregningen af boafgift i forbindelse med generationsskifte og lign.

Det vil herefter ikke længere være muligt at ansætte ejendomsværdier af boliger ved fordeling af ejendomsværdi og for landbrugsejendommes vedkommende efterfølgende indregning af boligmoment. Dette må under alle omstændigheder betragtes som en unødig omvej, når der skal ansættes en ejendomsværdi af en bolig beboet af en ejer på en landbrugsejendom eller en skovejendom. De pågældende værdier lader sig langt lettere ansætte direkte.

Det foreslås derfor i stk. 1, at der samtidig med vurderingen af landbrugsejendomme og skovejendomme – dvs. i ulige år – ansættes en særskilt ejendomsværdi og en særskilt grundværdi for boliger beboet af ejere på sådanne ejendomme. Det samme gælder for ejendomme omfattet af ligningslovens § 16, stk. 9, eller § 16 A, stk. 5, jf. ovenfor.

Ved en særskilt ejendomsværdi og en særskilt grundværdi skal forstås, at der som ovenfor nævnt ikke ansættes en samlet ejendomsværdi for landbrugsejendomme eller skovejendomme, hvorefter denne værdi fordeles. I stedet skal der efter forslaget ansættes en ejendomsværdi »direkte« sådan at forstå, at de pågældende ejendomsværdier i udgangspunktet ansættes på samme måde, som hvis der havde været tale om frit omsættelige ejerboliger. Der foreslås dog en reduktion på 5 pct., jf. stk. 2.

Der skal for boliger beboet af ejere ansættes såvel en ejendomsværdi som en grundværdi, da ejeren skal betale såvel ejendomsværdiskat som grundskyld af den pågældende bolig. Det samme gælder for boliger omfattet af de før nævnte bestemmelser i ligningsloven. For andre boliger skal der alene ansættes en grundværdi, da der ikke skal betales ejendomsværdiskat af sådanne ejendomme.

I stk. 2 foreslås det som ovenfor nævnt, at ejendomsværdierne i udgangspunktet skal ansættes på samme måde, som hvis de pågældende boliger havde været frit omsættelige ejerboliger. En sådan vurdering som frit omsættelig ejerbolig vil imidlertid ofte føre til højere ejendomsværdier for de pågældende boliger end dem, der hidtil har været ansat ved fordeling. Dette skyldes bl.a., at den samlede landbrugsejendom eller skovejendom udgør en langt større økonomisk enhed end selve boligdelen.

Den fordelte ejendomsværdi af de pågældende boliger efter den gældende ordning er ofte lidt lavere end omkringliggende fritliggende og frit omsættelige parcelhuse. Det bemærkes, at boliger på landbrugsejendomme og skovejendomme efter de gældende regler typisk ikke kan udstykkes fra landbrugsejendommen eller skovejendommen.

Der bør ved ansættelsen af ejendomsværdier af boliger beboet af ejere på landbrugsejendomme eller skovejendomme, tages højde for at disse boliger ikke er frit omsættelige. Det vil imidlertid være meget vanskeligt ved den konkrete vurdering at ansætte værdien af den ulempe, der er forbundet med den manglende frie omsættelighed.

Det foreslås derfor, at der gives et nedslag på 5 pct. ved vurderingen. Ansættelsen af ejendomsværdi for boliger beboet af ejere på landbrugsejendomme eller skovejendomme, vil herefter skulle ske på den måde, at der først foretages en vurdering på samme måde, som hvis den pågældende bolig havde været en fritliggende og frit omsættelig ejerbolig beliggende det sted, hvor ejendommen ligger. Den ejendomsværdi, der herved fremkommer, reduceres herefter med 5 pct.

I stk. 3 foreslås der fastsat regler for ansættelsen af grundværdier for boliger beboet af ejere på landbrugsejendomme eller skovejendomme. Det foreslås, at grundværdien for boliger beboet af ejere på landbrugsejendomme ansættes til samme beløb pr. arealenhed som den gennemsnitlige værdi pr. hektar for det jordstykke, som grundarealet tilhører, hvis grundarealet i fravær af boligen ville blive betragtet som produktionsjord. Dette skal forstås på den måde, at grundarealet ville have været produktionsjord, hvis boligen ikke havde ligget der.

Grundværdien for boliger beboet af ejere på landbrugsejendomme skal med andre ord ansættes ved en fremskrivning af vurderinger efter den gældende bondegårdsregel på samme måde som produktionsjorden. Dette er en tillempet videreførelse af de gældende regler, hvorefter grundværdien for sådanne boliger blev ansat ved en fordeling af grundværdien for den samlede ejendom.

For andre boliger foreslås det, at grundværdien ansættes efter lovforslagets §§ 17-20, dvs. efter den generelle vurderingsnorm, jf. lovforslagets § 15. Dette vil således gælde for boliger beboet af ejere på skovejendomme, andre boliger på landbrugsejendomme og skovejendomme og boliger omfattet af ligningslovens § 16, stk. 9, eller § 16 A, stk. 5, jf. ovenfor.

Desuden vil det gælde for boliger beboet af ejere af landbrugsejendomme, når grundarealet ikke ville have været produktionsjord, selv om boligen ikke havde ligget der. Ligger en sådan bolig eksempelvis i byzone, eller er den omfattet af en lokalplan, vil grundværdien således altid skulle ansættes efter lovforslagets §§ 17-20, dvs. efter den generelle vurderingsnorm, jf. lovforslagets § 15.

Dette er en videreførelse af gældende regler, hvorefter sådanne grundarealer vurderes efter en værdi i handel og vandel.

De boliger, der efter § 30 skal vurderes, er ikke selvstændigt matrikuleret, og der findes således ikke på forhånd en grundstørrelse. Det er derfor nødvendigt at fastsætte regler for, hvor stort et grundstykke der skal henføres til den enkelte bolig. Efter gældende praksis ansættes grundarealet for boliger beboet af ejere af landbrugsejendomme som udgangspunkt til et areal på 2.000 m2.

Det foreslås på denne baggrund i stk. 1, at grundarealet for boliger beboet af ejere på landbrugsejendomme og skovejendomme fremover ansættes til 2.000 m2. Der vil være tilfælde, hvor der efter gældende praksis er lagt et større areal til grund ved grundværdiansættelsen. Dette kan f.eks. være tilfældet ved landbrugsejendomme med store hovedbygninger med tilhørende park. Det foreslås derfor, at hvis der ved senest foretagne ansættelse efter gældende lovgivning, er lagt et større areal til grund, anvendes dette areal også fremadrettet.

Det foreslås, at tilsvarende regler skal gælde for boliger omfattet af ligningslovens § 16, stk. 9, eller § 16 A, stk. 5, da formålet med disse bestemmelser er at sidestille sådanne boliger med boliger beboet af en ejer. Om de pågældende bestemmelser i øvrigt henvises til bemærkningerne til lovforslagets § 30.

Det foreslås i stk. 2, at grundarealet for andre boliger beliggende på landbrugsejendomme eller skovejendomme anses for at udgøre 1.000 m2. Dette svarer til den grundstørrelse, der under den gældende vurderingsordning i de fleste tilfælde er lagt til grund for grundværdiansættelsen. Som i stk. 1 foreslås det også her, at hvis der ved senest foretagne ansættelse efter gældende lovgivning, er lagt et større areal til grund, anvendes dette areal også fremadrettet.

Endelig foreslås det i stk. 3, at vurderingsmyndigheden får mulighed for efter en konkret bedømmelse at beslutte, at større grundarealer end dem, der er nævnt i stk. 1 og 2, lægges til grund for ansættelsen af grundværdi. Beslutning herom kan efter forslaget træffes, hvis forholdene ændres, sådan at de grundstørrelser, der er nævnt i stk. 1 og 2, ikke svarer til de faktiske forhold.

Det skal understreges, at dette ikke er tænkt som en adgang til, at vurderingsmyndigheden arbitrært kan fastsætte en hvilken som helst grundstørrelse. Muligheden tænkes anvendt i situationer, hvor forholdene ændrer sig, sådan at anvendelse af reglerne i stk. 1 og 2 vil føre til resultater, hvor sammenlignelige forhold ikke vil få en sammenlignelig behandling.

Som et tænkt eksempel kunne nævnes, at der på en landbrugsejendom opføres en ny hovedbygning og etableres et parkanlæg. Hvis et sådant parkanlæg allerede findes på det tidspunkt, hvor den nye vurderingsordning tages i brug, vil arealet blive fastsat i overensstemmelse med det, der var praksis under den gældende ordning. Hvis et nyt stort parkanlæg etableres, ville det kunne føre til et urimeligt resultat, hvis grundarealet fortsat blev ansat til 2.000 m2.

Det er ikke muligt at lovgive specifikt om, hvordan vurderingsmyndigheden skal forholde sig, hvis der på dette område fremover opstår forhold, der ikke kunne forudses. Det foreslås derfor, at vurderingsmyndigheden får mulighed for at beslutte, at et større grundareal end nævnt i stk. 1 og 2 kan lægges til grund, således at ensartede forhold ad denne vej kan opnå en ensartet behandling.

Det er nødvendigt at fastsætte regler for håndteringen af de tilfælde, hvor produktionsjord, som er vurderet efter reglerne i lovforslagets § 28, overdrages til en anden ejendom, og de to ejendomme således ændrer grundstørrelse.

Reglerne om vurdering eller omvurdering ved ændring af grundstørrelse vil efter forslaget principielt være de samme for landbrugsejendomme/skovejendomme som for andre ejendomme. Hvis en sådan ændring af grundstørrelse indtræffer inden for det første år efter en almindelig vurdering, vil der efter lovforslagets § 6, stk. 1, nr. 2, således skulle foretages en omvurdering pr. 1. september i det »mellemliggende« år. Sker ændringen efter den 1. september, vil den indgå i den almindelige vurdering pr. næstfølgende 1. september.

Denne regel om omvurdering i de »mellemliggende« år ved ændring af grundstørrelse vil også gælde for ejendomme, hvor arealet omfattet af reglerne om produktionsjord ændres, men da vurderingen af produktionsjord ikke skal ske efter markedsbaseret vurderingsnorm, men ved en fremskrivning af eksisterende vurderinger, er det nødvendigt at fastsætte, hvordan disse værdier/vurderinger overføres fra den ene ejendom til den anden.

Det er administrativt muligt at håndtere gennemsnitlige hektarpriser på jordstykkeniveau, men det er ikke muligt på et niveau derunder, da de nødvendige oplysninger ikke findes i det hidtidige vurderingssystem. Det er derfor nødvendigt at skelne mellem det tilfælde, hvor et helt jordstykke overdrages fra en ejendom til en anden – hvor den fortsat udgør et selvstændigt jordstykke – og det tilfælde, hvor et areal overdrages og tillægges et allerede eksisterende jordstykke på den ejendom, som arealet overdrages til. Problemstillingen er af betydning, når de to ejendomme ikke har samme gennemsnitlige hektarpris.

Der kan i førstnævnte tilfælde vælges mellem to muligheder. Enten kan der beregnes en ny gennemsnitlig hektarpris for hele den ejendom, hvortil det pågældende jordstykke overdrages, eller også kan det tillagte jordstykke bibeholde den hektarpris, det allerede har. Den ejendom, som jordstykket tillægges, skal herefter have sin grundværdi beregnet på grundlag af en gennemsnitlig hektarpris for det oprindelige areal og en anden gennemsnitlig hektarpris for det tillagte jordstykke.

Der er fordele og ulemper ved begge metoder. Beregning af en ny gennemsnitlig hektarpris for den samlede ejendom vil være en meget enkel beregningsmåde, men ulempen vil samtidig være, at man på sigt vil tabe overblikket over, hvor grundlaget for fremskrivningerne kommer fra.

Det foreslås på denne baggrund i stk. 1, at produktionsjord, som overdrages fra en ejendom til en anden, og som såvel før som efter overdragelsen udgør et selvstændigt jordstykke, bibeholder den gennemsnitlige hektarpris, der er fastsat for det pågældende jordstykke umiddelbart forud for overdragelsen. Dette vil også gælde i det tilfælde, hvor et jordstykke deles i to, hvoraf den ene overdrages til en anden ejendom, forudsat at arealet efter overdragelsen fortsat udgør et selvstændigt jordstykke.

Hvis der sker en sammenlægning af jordstykker med forskellige gennemsnitlige hektarpriser, skal der beregnes en gennemsnitlig hektarpris for de jordstykker, der er berørt af sammenlægningen.

Stk. 2 omhandler det tilfælde, at det overdragne areal tillægges et eksisterende jordstykke på den ejendom, som arealet overdrages til. Der skal efter lovforslaget i sådanne tilfælde beregnes en ny gennemsnitlig hektarpris for det jordstykke, som arealet tillægges. Dette skyldes, at det som ovenfor nævnt ikke administrativt er muligt at håndtere gennemsnitlige hektarpriser på niveauer under jordstykkeniveau.

Beregninger efter stk. 1 og 2 vil ikke kunne påklages til anden administrativ myndighed, jf. lovforslagets § 48 og bemærkningerne hertil.

Hvis en ejendom ikke hidtil har været kategoriseret som landbrugsejendom eller skovejendom, eller hvis nye arealer inddrages som produktionsjord, findes der i sagens natur ikke en »bondegårdsregelvurdering« eller en »skovvurdering«, der kan videreføres i fremskrivningsordningen. Det samme gælder, hvis et areal, der ikke hidtil har været omfattet af fremskrivningsordningen, bliver en del af en ejendom, som er omfattet af ordningen.

Eksempler kunne være ejendomme med hønseavl, minkavl eller lignende, som hidtil kan have været kategoriseret som erhvervsejendomme, og som fremover vil blive kategoriseret som landbrugsejendomme.

Den nyopståede ejendom eller de nytilkomne arealer skal kunne vurderes efter samme regler som produktionsjord tilhørende allerede eksisterende landbrugsejendomme eller skovejendomme. Det foreslås derfor i stk. 1, at den gennemsnitlige hektarpris for produktionsjord tilhørende nyopståede landbrugsejendomme eller skovejendomme skal ansættes som den gennemsnitlige hektarpris for landbrugsjord henholdsvis skovbrugsjord, som er gældende for omkringliggende landbrugsejendomme eller skovejendomme på det tidspunkt, hvor ændringen indtræffer.

De foreslåede regler vil blive administreret på følgende måde:

Hvis arealer tilhørende den pågældende ejendom grænser op til et eller flere arealer, der allerede er omfattet af fremskrivningsordningen, ansættes den gennemsnitlige hektarpris for den nye ejendom som et gennemsnit af hektarpriserne for de ejendomme, som ejendommen grænser op til. Grænser den nye ejendom kun op til en enkelt anden ejendom under fremskrivningsordningen, får de to ejendomme samme gennemsnitlige hektarpris.

Hvis den nye ejendom ikke grænser op til arealer, der allerede er omfattet af fremskrivningsordningen, vil den gennemsnitlige hektarpris blive ansat som et gennemsnit af de tre ejendomme, der ligger nærmest.

Der skal i begge de ovennævnte tilfælde tages hensyn til ejendommenes kategori. Forestiller man sig, at en ny landbrugsejendom grænser op til en skovejendom, men ikke til andre landbrugsejendomme, vil det ikke være skovejendommens hektarpris, men hektarpriserne for de nærmest beliggende landbrugsejendomme, der skal lægges til grund ved beregningen af den gennemsnitlige hektarpris for den nye ejendom. Dette følger af, at der vil blive beregnet separate hektarpriser for landbrugsjord og for fredskovpligtige arealer, jf. bemærkningerne til lovforslagets § 28.

Stk. 2 omhandler det tilfælde, at et areal, der ikke hidtil har været omfattet af fremskrivningsordningen, nu bliver omfattet af ordningen. Der kan være tale om, at der til en ejendom erhverves et areal fra en ejendom, som ikke er omfattet af fremskrivningsordningen. Der kan også være tale om, at et areal, der hidtil har været anvendt til andre formål, nu inddrages som produktionsjord. Et eksempel kunne være, at der på en landbrugsejendom hidtil har været en golfbane, som nu nedlægges.

Det foreslås, at sådanne arealer får samme gennemsnitlige hektarpris som det jordstykke, som arealet tillægges, eller som det allerede tilhører, jf. eksemplet med den nedlagte golfbane. Udgør det pågældende areal et selvstændigt jordstykke, foreslås det, at arealets gennemsnitlige hektarpris ansættes til samme beløb, som gælder for ejendommen som helhed.

Består en ejendom af flere jordstykker med hver sin gennemsnitlige hektarpris, vil det nye jordstykke få et gennemsnit af disse. Dette gennemsnit vil blive beregnet som et vægtet gennemsnit efter de øvrige matriklers størrelse.

Til kapitel 7

I lovforslagets § 34 foreslås der fastsat retningslinjer for vurderingstilgangen for erhvervsejendomme. Ved vurderingstilgangen skal forstås den måde, som vurderingsarbejdet gribes an på.

På samme måde som for ejerboliger giver den gældende vurderingslov ingen egentlige anvisninger på, hvordan vurderingen af erhvervsejendomme skal foretages. Der findes i lovens § 38 nogle bestemmelser om, at vurderingsmyndigheden kan pålægge ejere af fast ejendom at udfylde skemaer med oplysninger om ejendommene og indsende disse skemaer i underskrevet stand. Dette gælder efter bestemmelsens ordlyd for alle ejendomme og således også for erhvervsejendomme.

I modsætning til ejerboliger foretages vurderingen af erhvervsejendomme efter den gældende vurderingsordning ikke ud fra en gennemsnitsbetragtning, men individuelt. For udlejningsejendomme fastsættes ejendomsværdien dog ud fra en forudsætning om sædvanlige udlejningsforhold (vurderingslovens § 10, stk. 3). Vurderingen af erhvervsejendomme er ikke understøttet af statistiske modeller, men er udelukkende baseret på lokale prisanalyser og anden vurderingsfaglig viden. Endvidere anvendes data fra Bygnings- og Boligregistret (BBR) om ejendommenes størrelse og benyttelse.

Værdien af en erhvervsejendom vil være bestemt af forventningerne til det afkast, ejeren vil kunne opnå. Dette gælder såvel for rene investeringsejendomme som for brugerejendomme, dvs. ejendomme, som ejeren selv anvender i sit erhverv.

Vurderingsmyndigheden kender ikke den konkrete ejendoms leje- og udgiftsforhold og dermed afkastet. Vurderingsmyndigheden vurderer derfor ejendommen på baggrund af en skønnet bruttoleje. Oplysninger om bruttolejer er tilgængelige i udbudsmaterialer, eller de kan søges indhentet ved forespørgsel til udlejere, og en bruttolejefaktor kan findes ved at anvende kendte bruttolejeniveauer på solgte ejendomme.

Vurderingen sker som hovedregel efter en lejefaktormodel, hvor én samlet skønnet bruttoleje (lejen før fradrag af udgifter til skatter, vedligeholdelse m.v.) for ejendommen kapitaliseres med en bruttolejefaktor for at opnå en handelsværdi. Lejefaktoren varierer i praksis fra 5 for ældre og vanskeligt tilgængelige ejendomme til 20 eller mere for nye ejendomme med særligt gode anvendelsesmuligheder. Beregningen efter lejefaktormodellen kan suppleres med individuelle tillæg eller nedslag efter en konkret vurderingsfaglig bedømmelse.

Endvidere kan der optræde andre værdibærende elementer, som ikke umiddelbart er omfattet af selve lejeværdiberegningen. Et eksempel kunne være særligt gunstige infrastrukturforhold.

På samme måde som for ejerboliger foreslås der ikke fastsat detaljerede regler for, hvordan det praktiske vurderingsarbejde fremover skal foregå. Ud fra samme betragtninger som for ejerboliger skønnes det dog hensigtsmæssigt at fastsætte visse overordnede retningslinjer for vurderingstilgangen, således at der på forhånd vil være lagt en ramme for, hvordan vurderingsmyndigheden skal gribe vurderingsopgaven an.

Det skal dog også her understreges, at vurderingsmyndigheden principielt har metodefrihed i vurderingsarbejdet sådan at forstå, at det afgørende er, at vurderingsmyndigheden når frem til en vurdering, der afspejler vurderingsnormen, jf. lovforslagets § 15. Det afgørende er ikke, om vurderingsmyndigheden er nået frem til vurderingen på den ene eller den anden måde.

Det foreslås i stk. 1, at vurderingen af erhvervsejendomme sker på grundlag af oplysninger fra offentlige registre eller offentlige myndigheder om de fysiske forhold omkring ejendommen, dvs. grundarealets størrelse, bygningsarealets størrelse og ejendommens beliggenhed m.v. Desuden indgår øvrige karakteristika om grunden og bygningerne af væsentlig betydning for vurderingen på vurderingstidspunktet.

I stk. 2 foreslås det, at der ved vurderingen endvidere tages hensyn til oplysninger om lejeniveauer i området, driftsomkostninger, forrentningskrav, opførelsesomkostninger og andre forhold af væsentlig betydning for vurderingen. Det tilføjes, at vurderingen af udlejningsejendomme foretages ud fra en forudsætning om almindelige udlejningsforhold. Herved sikres det, at lejekontrakter med et usædvanligt indhold ikke i sig selv får betydning for vurderingen. En tilsvarende bestemmelse findes i § 10, stk. 3, i den gældende vurderingslov.

Der er i lovforslagets almindelige bemærkninger nærmere redegjort for de metoder, som vurderingsmyndigheden vil anvende ved vurderingen af erhvervsejendomme, ligesom der er vist eksempler på anvendelsen af de to metoder. Vurderingen vil i vid udstrækning bygge på normtal, jf. afsnit 2.7.2.2 i lovforslagets almindelige bemærkninger, hvorved forstås forskellige forventelige økonomiske forhold for en gennemsnitlig ejendom af den pågældende type beliggende det pågældende sted, jf. det pågældende afsnit.

Det påpeges videre i lovforslagets almindelige bemærkninger, at der efter omstændighederne kan være behov for at efterprøve modelberegningernes resultat, uden at det dog er muligt at opstille en udtømmende liste over de tilfælde, hvor en efterprøvelse er nødvendig.

Det bemærkes, at det forhold, at der skal beregnes forskellige normtal til brug for vurderingerne, ikke pålægger ejere af erhvervsejendomme nogen pligt til at afgive oplysninger om lejeniveauer, driftsomkostninger eller lignende forhold til vurderingsmyndigheden eller andre.

Alle ejere af ejendomme, herunder ejere af erhvervsejendomme, vil dog kunne afkræves oplysninger om ejendommen som sådan, jf. lovforslagets § 53. Det samme var tilfældet under den gældende vurderingsordning, jf. vurderingslovens § 38.

Ejere af erhvervsejendomme vil også som andre ejendomsejere have mulighed for gennem den foreslåede deklarationsprocedure at supplere og korrigere de oplysninger, som vurderingsmyndigheden er i besiddelse af om den konkrete ejendom. Der henvises herom til det forslag til ændring af skatteforvaltningsloven, der er medtaget i det følgelovforslag, der er fremsat samtidig med dette lovforslag, jf. forslaget til skatteforvaltningslovens § 20 a.

Til kapitel 8

Det er nødvendigt at fordele ejendomsværdien i tilfælde, hvor en ejendom både anvendes til boligformål og til erhvervsformål. Dette skyldes, at ejeren af en sådan ejendom skal kunne ejendomsværdibeskattes af den del af ejendomsværdien, som kan henføres til den del af ejendommen, som anvendes til beboelse. Der betales ikke ejendomsværdiskat af den del af en ejendom, der anvendes erhvervsmæssigt. I den gældende vurderingslov findes reglerne om fordeling i § 33, stk. 2-11.

Det foreslås på denne baggrund i stk. 1, at der skal ske en fordeling af ejendomsværdien, når en ejendom anvendes til såvel boligformål som til erhvervsformål. Dette vil dog ikke gælde for landbrugsejendomme og skovejendomme, da der foreslås indført særlige regler for vurderingen af disse kategorier af ejendomme, jf. lovforslagets §§ 28-33.

Det foreslås samtidig præciseret, at fordelingen skal foretages i form af en værdimæssig fordeling mellem de to dele af ejendommen. Herved forstås, at den samlede ejendomsværdi skal fordeles i den værdi, der kan henføres til boligdelen, og den værdi, der kan henføres til erhvervsdelen. Fordelingen skal ikke foretages efter arealstørrelse eller andre forhold. En bestemmelse med tilsvarende indhold findes i den gældende vurderingslov, jf. lovens § 33, stk. 5.

I den gældende vurderingsordning skelnes der efter praksis mellem »rene« ejerboliger, »rene« erhvervsejendomme og ejendomme anvendt til blandet bolig- og erhvervsformål. Efter gældende praksis anses en ejendom for at være en »ren« ejerbolig, hvis mindre end 25 pct. af ejendomsværdien kan henføres til den del af ejendommen, der anvendes til erhvervsformål. I sådanne tilfælde foretages der ikke fordeling, og ejeren kommer hermed til at betale ejendomsværdiskat på grundlag af hele ejendomsværdien.

Hvis mere end 25 pct. af ejendomsværdien kan henføres til den erhvervsmæssigt anvendte del af ejendommen, betragtes ejendommen efter gældende praksis som anvendt til blandet bolig- og erhvervsformål, og ejendomsværdien fordeles på de to dele af ejendommen.

Der findes ikke en tilsvarende grænse i opadgående retning. Der vil således efter gældende praksis skulle foretages en fordeling i et tilfælde, hvor den erhvervsmæssigt anvendte del af ejendommen f.eks. udgør 90 pct., mens boligdelen kun udgør 10 pct.

I den vurderingsordning, der her foreslås, vil en ejendom ikke længere kunne kategoriseres som blandet bolig og erhverv. En ejendom vil fremover kun kunne kategoriseres som en ejerbolig, en erhvervsejendom m.v., en landbrugsejendom eller en skovejendom. En »blandet« ejendom vil herefter enten skulle kategoriseres som en ejerbolig eller som en erhvervsejendom, hvilket vil ske ud fra ejendommens samlede karakter. Der vil ikke være en 25 pct. grænse som under gældende praksis.

Fordelingen skal foretages ud fra det aktuelle værdimæssige forhold mellem de to dele af ejendommen. Dette indebærer, at fordelingen ikke nødvendigvis vil være konstant fra vurdering til vurdering. For det første kan den rent arealmæssige fordeling mellem boligarealet og erhvervsarealet ændres. Dernæst kan der også være tale om, at den værdimæssige vægt af boligareal henholdsvis erhvervsareal ændres, selv om det arealmæssige forhold ikke ændres. Forestiller man sig, at prisen på en kvadratmeter boligareal i et område går op, mens prisen på en kvadratmeter erhvervsareal er konstant, vil den værdimæssige fordeling mellem de to dele ændre sig i boligdelens favør.

Der er til illustration heraf således intet til hinder for, at den værdimæssige fordeling mellem bolig og erhverv ved en vurdering f.eks. er i forholdet 80/20, mens den ved den næste vurdering er i forholdet 75/25, selv om der ikke er sket ændringer af ejendommen.

Vurderingsmyndigheden vil dog kunne se bort fra bagatelagtige størrelser. Forestiller man sig som et eksempel, at der på en lille del af en grund er opstillet en transformatorenhed tilhørende et elforsyningsselskab, vil dette ikke nødvendiggøre en fordeling efter den bestemmelse, der her er foreslået.

Det fremtidige vurderingssystem vil i mange tilfælde modelmæssigt kunne »skelne« mellem boligarealet og det erhvervsmæssigt udnyttede areal og værdiansætte hvert af disse. En fordeling af den samlede ejendomsværdi (værdien af bygninger plus grunden) vil herefter kunne foretages på dette grundlag som en del af det vurderingsmæssige skøn.

Et tilsvarende fordelingshensyn gør sig gældende for ejerboliger med to selvstændige boligenheder (tofamiliehuse). Det foreslås derfor i stk. 2, at ejendomsværdien i sådanne tilfælde skal fordeles på de to boligenheder.

Formålet med fordelingen er, at ejeren/ejerne kan ejendomsværdibeskattes af den del af ejendommen, som de råder over. Af hensyn til ejendomsværdiskatningen i forbindelse med ejers/ejeres tilflytning af en (del af) en sådan bolig, er det i visse tilfælde nødvendigt, at der allerede på dette tidspunkt foreligger en fordeling.

Det er ikke nogen betingelse for fordeling, at ejeren eller ejerne faktisk bebor ejendommen, og at de i så fald anvender ejendommen som (helårs)bolig.

Det er kun ejendomsværdien, der skal fordeles. Grundværdien fordeles ikke, da ejeren/ejerne skal betale grundskyld af ejendommens samlede grundværdi.

De regler, der her er beskrevet, tager udgangspunkt i en ejendom bestående af to dele, enten en boligdel og en erhvervsdel eller to boligdele. Der kan formentlig også forekomme tilfælde, hvor en ejendom, som er kategoriseret som en ejerbolig, består af to boligenheder og en erhvervsdel. De foreslåede regler skal i sådanne særlige tilfælde anvendes i kombination sådan at forstå, at der foretages en fordeling på bolig(er) og erhverv efter stk. 1 og dernæst en fordeling mellem de to boligenheder efter stk. 2.

Det er kun ejendomsværdien, der skal fordeles. Grundværdien fordeles ikke, da ejeren/ejerne skal betale grundskyld af ejendommens samlede grundværdi.

For så vidt angår spørgsmålet om fordelinger ved skattestopberegninger henvises til lovforslagets § 39 og bemærkningerne hertil.

Endelig foreslås det i stk. 3, at de samme fordelingsregler skal gælde, når sådanne ejendomme er omfattet af ligningslovens § 16, stk. 9, eller § 16 A, stk. 5.

Ligningslovens § 16, stk. 9, fastsætter regler om beskatning af værdien af bolig, som stilles til rådighed som led i ansættelsesforhold, hvor den ansatte er direktør eller anden medarbejder med væsentlig indflydelse på egen aflønningsform. Ligningslovens § 16 A, stk. 5, omhandler udbytteudlodning til en hovedaktionær i form af bl.a. sommerbolig eller helårsbolig til rådighed.

Efter de gældende regler foretages der en fordeling af ejendomsværdien, når en ejerbolig, som helt eller delvis er beliggende i landzone, har et grundareal, der overstiger 5.000 m2, jf. vurderingslovens § 33, stk. 8. Det foreslås i stk. 1 at videreføre disse regler. Der vil som ved fordelinger efter § 35 være tale om en værdimæssig fordeling.

Efter § 33, stk. 11, i den gældende vurderingslov anses 5.000 m2 for at tilhøre boligdelen. Hvis det grundareal, der ligger i umiddelbar forbindelse med boligen, er mindre end 5.000 m2, anses kun dette mindre areal for at høre til boligdelen. Det er således kun denne del af ejendommens værdi, der danner grundlag for ejendomsværdibeskatningen. Det foreslås i stk. 2, at også disse regler videreføres.

Efter § 33, stk. 9, i den gældende vurderingslov skal der for ejendomme, der i matriklen er samnoteret med en vindmølleparcel, foretages en fordeling af ejendomsværdien på boligdelen og den del, der knytter sig til vindmølleparcellen. Formålet med dette er, at ejeren skal ejendomsværdibeskattes af boligdelen af den samlede ejendom og ikke af den del, der knytter sig til vindmøllen.

I en periode frem til 31. juli 1996 var det muligt for parcelhusejere at købe et mindre areal fra en landbrugsejendom, hvor der var tilladelse til at opføre en vindmølle, en såkaldt vindmølleparcel. Det var efter de dagældende regler en forudsætning, at der i matriklen skete en samnotering af parcelhusgrunden og vindmølleparcellen. Herved bliver parcelhusgrunden og vindmølleparcellen en samlet fast ejendom, jf. udstykningslovens § 2, uanset det forhold, at de to enheder geografisk kan ligge langt fra hinanden.

En vindmølle registreres ikke som en bygning i Bygnings- og Boligregistret (BBR), men som et teknisk anlæg, og betragtes ikke som fast ejendom i vurderingsmæssig forstand. Uanset om vindmøllen står på selve ejerboliggrunden, eller den står på en selvstændig vindmølleparcel, vil en værdi af møllen ikke indgå i vurderingen af en ejerbolig. Dog vil værdien af en samnoteret vindmølleparcel (uden mølle) indgå i ejendomsværdien for boligen. Ved fordelingen sikres det, at ejeren kun bliver ejendomsværdibeskattet af den del af ejendomsværdien, der falder på boligen.

Det foreslås i stk. 1, at denne bestemmelse videreføres. Der findes ca. 175 samnoterede vindmølleparceller i Danmark. Der vil som ved fordelinger efter § 35 være tale om en værdimæssig fordeling.

Det foreslås i stk. 2, at der foretages en fordeling af grundværdien i de tilfælde, hvor en ejendom har jord beliggende i flere kommuner. Formålet er, at hver kommune skal kunne opkræve grundskyld af den del, der er beliggende i den pågældende kommune. Hvis der på ejendommen er givet et grundforbedringsfradrag, fordeles fradraget tilsvarende. De foreslåede regler er en videreførelse af de regler, der under den gældende ordning findes i § 22 i lov om kommunal ejendomsskat. Der vil som ved fordelinger efter § 35 være tale om en værdimæssig fordeling.

Videre foreslås det, at der skal foretages en fordeling af grundværdien, hvis en del af en ejendom er jordrentepligtig, hvilket er en videreførelse af reglerne i den gældende vurderingslovs § 33, stk. 3. Der vil som ved fordelinger efter § 35 være tale om en værdimæssig fordeling.

Princippet om at betale jordrente til staten blev indført i forbindelse med de tre jordlove fra 1919, der tog sigte på at skaffe jord til udstykning og til at oprette husmandsbrug. Efter dette princip skulle de nye jordbrugere ikke betale en købesum for de erhvervede arealer. I stedet skulle de betale en årlig afgift til staten i form af en jordrente. Jordrenten blev reguleret efter jordens værdi og kom til at hvile på ejendomme, der blev oprettet efter jordlovene fra 1919 og efter de senere statshusmandslove. Der er kun et meget begrænset antal jordrentebrug tilbage i Danmark.

Til kapitel 9

Som omtalt i afsnit 2.8.1 i lovforslagets almindelige bemærkninger foregår skattestopberegninger under den gældende vurderingsordning ved anvendelse af en historisk vurderingsnorm. Ved en skattestopberegning forstås en beregning af det beløb, der skal danne grundlag for opkrævningen af ejendomsværdiskat.

Ejendomsværdiskatten beregnes på grundlag af den laveste af følgende værdier, jf. ejendomsværdiskattelovens § 4 a: Den ejendomsværdi, der er ansat for ejendommen pr. 1. oktober i indkomståret, den ejendomsværdi, der er ansat for ejendommen pr. 1. januar 2001 med et tillæg af 5 pct., eller den ejendomsværdi, der er ansat for ejendommen pr. 1. januar 2002.

Den aktuelle ejendomsvurdering har således kun betydning for betalingen af ejendomsværdiskat i de tilfælde, hvor ejendomsværdien pr. 1. oktober i indkomståret er lavere, end den var pr. 1. januar 2001 (med et tillæg af 5 pct.) og 1. januar 2002.

Hvis en ejendom eksisterede i 2001 og 2002 og ikke er blevet ændret siden, kender vurderingsmyndigheden ejendomsværdien på dette niveau, og ejendomsværdiskatten lader sig umiddelbart beregne. Er der derimod tale om en ny ejendom eller en ejendom, som er blevet ændret, således at der skal foretages en omvurdering, er dette ikke længere tilfældet.

For at undgå skattemæssig forskelsbehandling mellem nye eller ændrede ejendomme og eksisterende uændrede ejendomme, er der i vurderingslovens § 33, stk. 12-15, fastsat regler om, at vurderingsmyndigheden tillige skal foretage en vurdering på 2001/2002-niveau – ofte kaldet en »skattestopberegning«.

Ved sådanne beregninger anvendes en historisk vurderingsnorm. Hvis man i dag eksempelvis bygger 25 m2 til et eksisterende hus på hidtil 100 m2, vil man til brug for beregningen af ejendomsværdiskatten skulle vurdere huset på nu i alt 125 m2 til det beløb, som et tilsvarende hus på 125 m2 må formodes at ville være blevet vurderet til i 2001 og 2002. På samme måde vil man ved et nyopført hus skulle vurdere, hvad et tilsvarende hus ville have været vurderet til i 2001/2002.

Der er således ikke tale om, at man ved skattestopberegninger tager udgangspunkt i en konstateret byggeomkostning eller en vurdering i aktuelle priser og fører denne byggeomkostning eller vurderingspris tilbage til 2001/2002-niveau.

Som tiden går, bliver det stedse vanskeligere for vurderingsmyndigheden at anvende og vedligeholde dette historiske normsæt. Der sker løbende en byggeteknisk udvikling, ligesom det typiske valg af materialer, indretning osv. ligeledes udvikler sig over tid. Kort sagt eksisterede det hus, der i dag skal vurderes efter forholdene i 2001 og 2002, ikke nødvendigvis dengang, hvilket selvsagt gør opgaven vanskelig.

Denne vanskelighed gør sig ikke mindst gældende, når der er tale om atypiske ejendomme. Et eksempel kan være de mange tidligere havneområder, der nu er blevet omdannet til boligområder. Sådanne byggerier havde tidligere kun en beskeden udbredelse, og der er således kun et ringe grundlag for et skøn over, hvad et sådant byggeri ville have været vurderet til i 2001 eller 2002, hvis denne type byggeri dengang havde eksisteret. Især er det vanskeligt i sådanne tilfælde at ansætte en grundværdi i 2001/2002-niveau, da der ikke eksisterer et egentligt sammenligningsgrundlag.

Ansættelser af ejendomsværdier og grundværdier i niveauer, der ligger langt tilbage i tiden, er forbundet med stor usikkerhed. Det foreslås på denne baggrund at ændre den måde, som skattestopberegninger skal foretages på. I stedet for at foretage skattestopberegninger i historiske niveauer, foreslås skattestopberegninger fremover foretaget på den måde, at den pågældende ejendom vurderes i aktuelt niveau – og kun i aktuelt niveau – og at denne vurdering derefter regnes tilbage til 2001 og 2002 ved hjælp af et ejendomsprisindeks.

I stk. 1 foreslås det fastsat, hvornår der skal foretages en skattestopberegning. Skattestopberegninger foretages ved førstkommende almindelige vurdering eller omvurdering.

Der skal efter forslaget foretages skattestopberegning, når en ejendom, som ikke hidtil har været omfattet af ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 1-10, bliver omfattet af en af de pågældende bestemmelser. Ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 1-10, opregner de ejendomme, der er omfattet af ejendomsværdibeskatningen. Der er tale om ejendomme, som er beliggende i Danmark. Ejendomme beliggende i udlandet er også omfattet af ejendomsværdibeskatningen, men de beskattes ikke på grundlag af en dansk ejendomsvurdering, da en sådan i sagens natur ikke findes.

De ejendomme, som er omfattet af ejendomsværdibeskatningen, er i det væsentlige parcel- og rækkehuse, ejerlejligheder, sommerhuse, stuehuse tilhørende landbrugsejendomme, beboelseshuse beliggende på skovejendomme, tofamiliehuse, og visse lejligheder i små udlejningsejendomme m.v.

Hvis der som et eksempel på en hidtil ubebygget grund opføres et nyt parcelhus, vil der være tale om en ejendom, som bliver omfattet af ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 1-10. Et andet eksempel kunne være en ejendom, som hidtil har været anvendt til erhvervsformål, og som ændres til boligformål. I sådanne tilfælde skal der foretages en skattestopberegning, således at ejendomsværdiskatten kan beregnes på et 2001/2002-grundlag.

Der skal også foretages en skattestopberegning, hvis en allerede eksisterende ejerbolig ændres, således at grundlaget for den gældende vurdering – og hermed for den eksisterende skattestopberegning – ikke længere er til stede. Efter lovforslagets § 6 skal der i en række tilfælde ske en omvurdering, hvis en ejendom ændres mellem to almindelige vurderinger. Dette sker for at sikre, at vurderingen er så aktuel som muligt i forhold til ejendommens aktuelle tilstand.

Det foreslås derfor, at der skal foretages en skattestopberegning, hvis der på en ejendom omfattet af ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 1-10, indtræffer sådanne forhold, at visse betingelser for omvurdering er opfyldt. Det er uden betydning, om disse forhold er indtruffet i et år, hvor de giver grundlag for omvurdering, eller om det er sket i et år, hvor de medtages i førstkommende almindelige vurdering.

Der skal herefter foretages ny skattestopberegning, hvis en eller flere af følgende begivenheder indtræffer: Hvis ejendommen ændrer grundareal med mindst 25 m2. Hvis der opføres nybyggeri på ejendommen. Hvis der foretages om- eller tilbygning i henhold til byggetilladelse, eller der foretages nedrivning i henhold til nedrivningstilladelse. Hvis ejendommens anvendelse er ændret, og dette er af væsentlig betydning for vurderingen, eller hvis der indtræder dækningsafgiftspligt efter § 23 A i lov om kommunal ejendomsskat. Hvis ejendommens ejendomsværdi eller grundværdi er ændret som følge af ændrede anvendelses- eller udnyttelsesmuligheder. Hvis væsentlig ikke hidtil kendt forurening dokumenteres, eller hvis afhjælpning af væsentlig forurening konstateres. Hvis betingelserne for samlet vurdering ikke længere er opfyldt - i det omfang, dette måtte være relevant for ejerboliger - og endelig hvis fordeling efter lovforslagets § 35 skal foretages eller ændres.

Hvis en ejendom anvendes til såvel boligformål som til erhvervsformål, skal der foretages en fordeling af ejendomsværdien på de to dele af ejendommen, således at ejeren kan betale ejendomsværdiskat på grundlag af den del af ejendomsværdien, der kan henføres til den del af ejendommen, der anvendes til boligformål, jf. lovforslagets § 35. Det samme gælder for ejerboliger med to selvstændige boligenheder, hvoraf ejeren eller ejerne har rådighed over en eller dem begge.

Endvidere skal der efter lovforslagets § 36 foretages en fordeling, hvis en ejerbolig har et grundareal på mere end 5.000 m2. Efter lovforslagets § 37, stk. 1 skal der for ejendomme, der er samnoteret med en vindmølleparcel, foretages en fordeling af ejendomsværdien på henholdsvis boligdelen og den del, der knytter sig til vindmølleparcellen.

Det er nødvendigt at tage højde for dette ved skattestopberegningerne, således at det sikres, at også fordelingerne indgår i grundlaget for opkrævning af ejendomsværdiskat. Det foreslås derfor, at ændringer af sådanne fordelinger skal give anledning til en ny skattestopberegning.

I stk. 2 foreslås det, at tilbageregningerne foretages på grundlag af de indeks, der skal udarbejdes efter reglerne i §§ 44-48. Der henvises til bemærkningerne til disse bestemmelser.

Formålet med skattestopberegningerne er som tidligere nævnt at tilvejebringe et grundlag for opkrævning af ejendomsværdiskat. I tilfælde, hvor der foretages fordelinger efter lovforslagets §§ 35-37, er det alene den del af ejendomsværdien, der falder på boligdelen, der danner grundlag for ejendomsværdibeskatningen.

Det foreslås derfor, at hvis ejendomsværdien er blevet fordelt som ovenfor nævnt, skal kun den del eller de dele, der falder på boligdelen, tilbageregnes. Tilbageregning af den øvrige del af ejendomsværdien er uden betydning for beskatningsmæssige formål og skal derfor ikke foretages.

Lovforslagets § 40 drejer sig om skatteloftberegninger til brug for beregningen af kommunal grundskyld. Problemstillingen er den samme som den, der er omhandlet i lovforslagets § 38, nemlig at der er behov for at få fastsat et grundlag for beskatning, når en ny ejendom opstår, eller en allerede eksisterende ejendom ændres. Ved en skatteloftberegning forstås en tilbageregning af en aktuel grundværdi til det niveau, der efter de gældende regler danner grundlag for opkrævning af grundskyld.

Der eksisterer et loft over grundlaget for beregningen af grundskylden, jf. § 1 i lov om kommunal ejendomsskat. Efter dette grundskatteloft beregnes den kommunale grundskyld med den fastsatte grundskyldspromille af den laveste af følgende værdier:

Ejendommens grundværdi efter fradrag af grundforbedringer, således som disse beløb er fastsat af vurderingsmyndigheden ved seneste vurdering. Der tages endvidere hensyn til de fritagelser og reduktioner, der er mulige efter lov om kommunal ejendomsskat.

Den afgiftspligtige grundværdi for ejendommen, der dannede grundlag for påligningen af grundskyld det foregående år. Dette beløb forhøjes med en reguleringsprocent, som udgør den skønnede stigning i det samlede kommunale udskrivningsgrundlag tillagt 3 pct. Reguleringsprocenten kan dog ikke overstige 7 pct.

Det er således ikke den kommunale grundskyld målt i kroner, der er omfattet af grundskatteloftet. Det er grundlaget for beregningen af grundskylden, der begrænses. Grundskylden opkræves med en grundskyldspromille, som efter gældende regler skal udgøre mindst 16 og højst 34. Det forhold, at en kommune med en lav grundskyldspromille måtte vælge at sætte grundskyldspromillen op, har intet med grundskatteloftet at gøre.

Hvis der opstår nye ejendomme, eller eksisterende ejendomme ændres, for så vidt angår grundens størrelse eller benyttelse, herunder ændrede planforhold, skal der efter de gældende regler ved vurdering eller omvurdering ikke alene ansættes en grundværdi efter de almindelige vurderingsregler, men tillige en grundværdi på »grundskatteloftsniveau«, jf. vurderingslovens § 33, stk. 16-18.

Baggrunden herfor er det samme hensyn, som gør sig gældende for skattestopberegningerne til brug for opkrævning af ejendomsværdiskat, jf. bemærkningerne til lovforslagets § 38, nemlig at undgå skattemæssig forskelsbehandling mellem nye eller ændrede ejendomme og eksisterende uændrede ejendomme.

I modsætning til ejendomsværdiskatten er der for grundskatteloftets vedkommende ikke et bestemt år (2001 eller 2002), der danner udgangspunkt. Dette skyldes, at grundskatteloftet i modsætning til ejendomsværdiskatten som nævnt tillader en løbende justering af grundlaget for beskatningen.

Når vurderingsmyndigheden skal fastsætte en grundværdi på »grundskatteloftsniveau«, skal der derfor først findes det såkaldte basisår. Basisåret er det seneste år, hvor den afgiftspligtige grundværdi efter lov om kommunal ejendomsskat falder sammen med den grundværdi, som vurderingsmyndigheden har ansat enten ved en almindelig vurdering eller ved en omvurdering, jf. vurderingslovens § 33, stk. 16-18. (Udtrykket »basisår« findes ikke i den gældende vurderingslov. Udtrykket er dog almindeligt anvendt og anvendes derfor også her.)

Det er i næsten alle tilfælde den pågældende kommune, der fastsætter basisåret. Kun hvis en ejendom ikke tidligere har været vurderet, ansættes basisåret af vurderingsmyndigheden. Det ansættes så som det basisår, der kan findes for omkringliggende ejendomme af den pågældende art.

Grundværdien på »grundskatteloftsniveau« ansættes herefter til det, som den pågældende grund må formodes at ville have været vurderet til i basisåret. Denne grundværdi anvendes ved fremtidige reguleringer af grundskatteloftet.

Som ved skattestopberegningerne for ejendomsværdiskatten er ansættelser af grundværdier i et niveau, der ligger mange år tilbage i tiden, forbundet med meget stor usikkerhed. Det foreslås på denne baggrund at ændre den måde, som skatteloftberegninger skal foretages på. I stedet for at foretage skatteloftberegninger i historiske niveauer, foreslås skatteloftberegninger fremover foretaget på den måde, at den pågældende ejendom vurderes i aktuelt niveau – og kun i aktuelt niveau – og at denne vurdering derefter regnes tilbage til basisåret ved hjælp af et ejendomsprisindeks.

I stk. 1 foreslås det fastsat, hvornår der skal foretages en skatteloftberegning. Tilbageregningen sker ikke til et på forhånd defineret år, sådan som det er tilfældet med skattestopberegningerne efter lovforslagets § 38, men til basisåret. I lovforslagets § 42 er det foreslået defineret, hvad der skal forstås ved »basisåret«. Tilbageregningen skal efter lovforslaget ske efter de indeks, der fastsættes efter §§ 44-48. Tilbageregning sker ved førstkommende almindelige vurdering eller omvurdering.

Der skal efter lovforslaget foretages en tilbageregning af grundværdien i nedenstående tilfælde. Det er uden betydning for tilbageregningen, om ændringen er indtruffet på et sådant tidspunkt, at den indgår i en omvurdering efter lovforslagets § 6, eller om den er indtruffet på et tidspunkt, hvor den vil indgå i den næstfølgende almindelige vurdering.

Efter nr. 1 skal der foretages tilbageregning, når en ejendom bliver omfattet af pligten til at betale grundskyld efter lov om kommunal ejendomsskat.

Der skal for det første foretages en sådan beregning, når en ejendom bliver omfattet af pligten til at betale grundskyld. Dette vil f.eks. være tilfældet, når en ny grund udstykkes, og der hermed er opstået en ny ejendom.

Efter nr. 2 skal der foretages tilbageregning, når der på en ejendom, som er omfattet af pligten til at betale grundskyld efter lov om kommunal ejendomsskat, sker ændring af ejendommens grundareal.

Der skal foretages en tilbageregning, hvis en ejendoms grundareal ændres. Det er uden betydning, om ændringen er sket ved tilkøb eller frasalg af jord, ved ekspropriation eller ved en eventuel jordfordeling. Det afgørende er, at ændringen er registreret som gældende pr. 1. september i det pågældende år (året for almindelig vurdering eller omvurdering).

Efter nr. 3 skal der foretages tilbageregning, når der sker ændring i ejerlejligheders fordelingstal. Som det fremgår af bemærkninger til lovforslagets § 6, nr. 3, svarer ændring af ejerlejligheders fordelingstal i praksis til, at de enkelte lejligheders grundareal ændres. Der skal derfor foretages en ny skatteloftberegning.

Efter nr. 4 skal der foretages tilbageregning, når samlet vurdering efter lovforslagets § 2, stk. 2, etableres eller ophører. Samlet vurdering kan efter vurderingsmyndighedens beslutning etableres, hvis to eller flere ejendomme udgør en samlet enhed, jf. lovforslagets § 2, stk. 2. Samlet vurdering ophører, hvis betingelserne for samlet vurdering ikke længere er til stede.

Hvis samlet vurdering etableres, skal de samlet vurderede ejendomme have et fælles grundskatteloft. Hvis samlet vurdering ophører, skal de pågældende ejendomme have hver sit loft.

Efter nr. 5 skal der foretages tilbageregning, når ejendommens grundværdi er ændret som følge af ændrede anvendelses- eller udnyttelsesmuligheder. Der henvises til bemærkningerne til lovforslagets § 6, stk. 1, nr. 7, for en gennemgang af, hvad der forstås ved ændrede anvendelses- og udnyttelsesmuligheder.

Efter nr. 6 skal der foretages tilbageregning, når væsentlig ikke hidtil kendt forurening dokumenteres.

Konstatering af væsentlig forurening eller afhjælpning af forurening er begge potentielt værdipåvirkende forhold, som ikke i den gældende vurderingslov giver anledning til omvurdering og til ny skattestopberegning og ny skatteloftberegning. Konstateres der en væsentlig ikke hidtil kendt forurening på en grund, kan dette være værdipåvirkende i negativ retning.

Det foreslås derfor, at dokumentation af væsentlig ikke hidtil kendt forurening skal medføre en ny skatteloftberegning. Ved væsentlig forurening skal forstås, at forureningen indebærer en nedsættelse af grundværdien med mere end 20 pct., således at begivenheden giver anledning til omvurdering efter § 6, stk. 1, nr. 8.

Det vil være en betingelse, at der er tale om en ikke hidtil kendt forurening, og at forureningen dokumenteres. Som anført i bemærkningerne til lovforslagets § 6, nr. 8, kan vurderingsmyndigheden ikke træffe afgørelse i forureningssager. Der vil blive stillet samme dokumentationskrav som nævnt i bemærkningerne til den anførte bestemmelse.

Efter nr. 7 skal der foretages tilbageregning, når afhjælpning af væsentlig forurening konstateres, forudsat at hidtidig afgiftspligtig grundværdi efter § 1, stk. 2, i lov om kommunal ejendomsskat er ansat på grundlag af grundens værdi i forurenet stand.

Hvis en forurening afhjælpes, har dette alt andet lige en positiv værdimæssig påvirkning. Det foreslås derfor, at der skal foretages en ny skatteloftberegning, når afhjælpning af forurening konstateres, men kun i det omfang, at den afgiftspligtige grundværdi – grundskatteloftet – har været ansat på grundlag af grundens værdi i forurenet stand.

Hvis forureningen ikke er indgået som et element i den vurdering, der ligger til grund for grundskatteloftet, skal der ikke foretages en ny skatteloftberegning.

Efter nr. 8 skal der foretages tilbageregning, når der sker ændring af fritagelser for grundskyld efter §§ 7 eller 8 i lov om kommunal ejendomsskat. Efter disse bestemmelser kan – og i visse tilfælde skal – kommunen helt eller delvis fritage for betaling af grundskyld.

Ændring i en fritagelse – f.eks. at en større eller mindre del end hidtil er fritaget – svarer reelt til, at grundens størrelse er blevet ændret. Derfor skal der efter lovforslaget i sådanne tilfælde foretages en ny skatteloftberegning. Det bemærkes i øvrigt, at vurderingsmyndigheden efter lovforslagets § 13, stk. 2, kan beslutte at undlade at ansætte værdien af den del af grunden, der er fritaget for grundskyld.

Endelig skal der efter nr. 9 foretages tilbageregning, når byggemodningsarbejder er færdiggjort. Færdiggørelse af byggemodningsarbejder har ikke hidtil givet anledning til en ny skatteloftberegning. Begrundelsen for forslaget om nu at foretage tilbageregning er, at det ellers vil være muligt at skaffe sig et grundskatteloft, som alene modsvarer værdien af den »rå« jord, dvs. den bare mark uden den værdistigning, som byggemodningsarbejdet har tilført grunden.

Forestiller man sig, at en ny udstykning vurderes før byggemodningen, vil vurderingen svare til værdien af den »rå« jord for de enkelte grunde. Senere byggemodning og bebyggelse bevirker efter de gældende regler ikke, at der skal foretages ny skatteloftberegning. Den lave værdi af den »rå« jord ført tilbage til det såkaldte basisår, jf. bemærkningerne til lovforslagets § 42, kommer hermed til at udgøre grundlaget for beregningen af grundskylden. Dette grundlag kan efter reglerne i den kommunale ejendomsskattelov stige med indtil 7 pct. om året.

Det foreslås i stk. 2, at de begivenheder, der er nævnt under nr. 6, 7 og 9 ovenfor, ikke skal finde anvendelse på produktionsjord. Hvad nr. 6 og 7 (konstatering af forurening eller afhjælpning af forurening) angår, vil det ikke være muligt at tage højde for sådanne forhold ved vurderingen af produktionsjord, da vurderingen af produktionsjord efter lovforslaget alene vil skulle foretages ved en statistisk baseret fremskrivning af de vurderinger, der er ansat efter den gældende bondegårdsregel henholdsvis de gældende regler for vurdering af skove, jf. lovforslagets § 28. Bestemmelserne i nr. 9 (færdiggørelse af byggemodningsarbejder) har ingen betydning for produktionsjord.

Som nævnt i afsnit 2.6.3.3 i lovforslagets almindelige bemærkninger vil det ikke være muligt at give tillæg eller nedslag for fremtidige begivenheder som f.eks. nyopstået forurening eller oversvømmelser på arealer, som er omfattet af fremskrivningerne.

Efter lovforslagets §§ 22 og 23 skal de grundforbedringsfradrag, der er givet under den gældende vurderingsordning, videreføres indtil udløb, jf. bemærkningerne til de pågældende bestemmelser. Dette rejser spørgsmålet om håndteringen af grundforbedringsfradrag i forbindelse med ansættelsen af grundskattelofter.

Forholdet er reguleret i § 1, stk. 4 og 5, i lov om kommunal ejendomsskat. Efter disse bestemmelser ansættes grundforbedringsfradraget på samme måde som selve grundværdien i basisårets niveau, hvis et grundforbedringsfradrag på dette tidspunkt var givet. Når fradraget udløber, udgår det af grundskatteloftet.

På samme måde, som skatteloftberegningerne foreslås automatiseret, foreslås det at automatisere de tilbageregninger af grundforbedringsfradrag, der skal foretages.

Det foreslås på denne baggrund i stk. 3, at hvis der på det tidspunkt, hvor der skal ske en tilbageregning efter stk. 1, er givet et grundforbedringsfradrag efter lovforslagets §§ 22 og 23, skal der ligeledes ske en tilbageregning af dette fradrag til basisåret. Dette vil som hidtil dog kun gælde i det omfang, at der også i basisåret var givet et grundforbedringsfradrag. Er grundforbedringsfradrag først kommet til senere, skal der ikke ske nogen tilbageregning.

Hvis der ikke blev foretaget en tilbageregning af grundforbedringsfradraget til basisåret, ville fradraget blive »for stort« og grundskatteloftet og dermed grundlaget for betaling af grundskyld tilsvarende mindre.

Som et eksempel til illustration kunne man forestille sig et tilfælde, hvor den aktuelle grundværdi er 1 mio. kr., mens det aktuelle grundforbedringsfradrag er på 150.000 kr. Den aktuelle grundværdi tilbageregnes til basisåret, hvor den udgør 500.000 kr. Hvis grundforbedringsfradraget ikke tilbageregnes, bliver den aktuelle afgiftspligtige grundværdi beregnet ud fra et grundlag på 350.000 kr.

Hvis grundforbedringsfradraget tilbageregnes på samme måde som grundværdien, bliver fradraget på 75.000 kr., og den aktuelle afgiftspligtige grundværdi skal hermed beregnes ud fra et grundlag på 425.000 kr. Uden tilbageregning af grundforbedringsfradraget bliver fradraget hermed »for stort« i forhold til den afgiftspligtige grundværdi.

Dette blev under den gældende vurderingsordning håndteret på den måde, at såvel grundværdien som grundforbedringsfradraget blev ansat i basisårets niveau. Disse ansættelser sker i den nye vurderingsordning i form af tilbageregninger af de aktuelle værdier.

Det foreslås, at der fastsættes regler for, hvornår de begivenheder, der giver anledning til skatteloftberegning efter § 40, skal anses for at være indtruffet. Dette sker for at undgå tvivlsspørgsmål om, hvorvidt betingelserne for skatteloftberegning er til stede.

Det foreslås i stk. 1, at begivenheder som nævnt i § 40, stk. 1, nr. 1-3 – dvs. nye ejendomme, ændring af ejendommes grundareal og ændring af ejerlejligheders fordelingstal – skal anses for indtruffet på det tidspunkt, hvorfra den pågældende begivenhed er registreret som gældende i matriklen eller noteret i tingbogen. Etablering eller ophør af samlet vurdering, jf. nr. 4, anses for indtruffet på det tidspunkt, hvor betingelserne for samlet vurdering henholdsvis indtræder eller ikke længere er opfyldt.

Det foreslås i stk. 2, at begivenheder som nævnt i § 40, stk. 1, nr. 5-8 – dvs. ændrede anvendelses- eller udnyttelsesmuligheder, dokumentation af ny forurening, afhjælpning af eksisterende forurening og ændring af fritagelser for grundskyld – skal anses for indtruffet på det tidspunkt, fra hvilket den pågældende begivenhed registreres som gældende hos rette offentlige myndighed. Endelig foreslås, at begivenheder som nævnt i nr. 9 – færdiggørelse af byggemodningsarbejder – skal anses for indtruffet på det tidspunkt, hvor byggemodningsarbejdet konstateres færdiggjort.

I modsætning til skattestopberegninger til brug for ejendomsværdibeskatningen er der ikke et fast udgangsår ved beregningen af grundskatteloftet. Dette skyldes, at skatteloftberegningen skal foregå i niveauet for det, som sædvanligvis kaldes basisåret.

Begrebet »basisår« findes ikke i den gældende lovgivning. I stedet er reglerne skrevet ud »i ord« i forskellige separate bestemmelser, jf. vurderingslovens § 33, stk. 16-18. Da begrebet imidlertid er alment anvendt i forbindelse med skatteloftansættelser, foreslås det, at begrebet defineres i loven.

Ved basisåret skal efter stk. 1 forstås det seneste år, hvor grundværdien efter evt. grundforbedringsfradrag m.v. udgjorde den afgiftspligtige grundværdi, sådan som denne er fastsat efter § 1, stk. 2, i lov om kommunal ejendomsskat, jf. stk. 1 i samme bestemmelse.

Basisåret er i formentlig de fleste tilfælde 2001 eller 2002, men det kan i princippet være et hvilket som helst år siden da.

Det foreslås præciseret, at der ansættes et basisår for den samlede ejendom, uanset om forskellige dele af ejendommen anvendes til forskellige formål.

I stk. 2 foreslås det, at en grund, som udstykkes fra en allerede eksisterende ejendom, får samme retmæssige basisår som den ejendom, som grunden er udstykket fra. Er den nye ejendom udstykket fra flere forskellige ejendomme, anvendes det retmæssige basisår for den ejendom, hvorfra den største del af grundarealet er udstykket. Er de nævnte dele lige store, anvendes basisåret fra den ejendom, der har det tidligste basisår.

Det foreslås i stk. 3, at hvis den nye ejendom er udstykket fra en ejendom, som ikke hidtil har været vurderet, anvendes det basisår, som er gældende for omkringliggende sammenlignelige ejendomme.

De foreslåede regler om basisår for nye grunde er en videreførelse af de regler, der gælder efter den gældende vurderingsordning, jf. vurderingslovens § 33, stk. 18, idet det dog er tilføjet, at der skal være tale om den udstykkede ejendoms »retmæssige« basisår. Tilføjelsen skyldes, at der i visse konkrete tilfælde har været usikkerhed om basisåret for ejendomme, der udstykkes. Det søges med tilføjelsen sikret, at de nyudstykkede ejendommes basisår ansættes korrekt. Er der ansat korrekt basisår for den ejendom, der udstykkes, vil de nyudstykkede ejendomme få samme basisår som den ejendom, der udstykkes.

Der blev under den gældende vurderingslov over for Højesteret rejst spørgsmål om forståelsen af bestemmelsen i vurderingslovens § 33, stk. 18, 2. pkt., om, at en grund, som udstykkes fra en allerede eksisterende ejendom, får samme basisår som den ejendom, som grunden er udstykket fra. Reglens anvendelse betød i den konkrete sag, at nogle nyudstykkede parcelhusgrunde fik et senere basisår end omkringliggende parcelhusgrunde, hvorved den afgiftspligtige grundværdi efter lov om kommunal ejendomsskat blev højere for disse grunde end for de omkringliggende.

Højesteret fandt (dom afsagt den 7. februar 2017, sag nr. 55/2016), at dette senere basisår skulle anvendes. Det kunne ikke føre til andet resultat, at der i samme område var et større antal sammenlignelige ejendomme med 2001 som basisår med deraf følgende betydelige forskelle ved fastsættelsen af de afgiftspligtige grundværdier og grundskylden.

De gældende regler på dette område foreslås som nævnt videreført. Tilfælde som det, Højesteret har taget stilling til, vil hermed også fremover kunne opstå.

Det foreslås præciseret i stk. 4, at kommunen skal oplyse vurderingsmyndigheden om basisåret. Det er på tidspunktet for fremsættelsen af dette lovforslag kommunerne, som administrerer den kommunale ejendomsbeskatning, og det er således kommunerne, som er i besiddelse af grundlaget for at ansætte et basisår. Hvis den nye ejendom er udstykket fra en ejendom, der ikke hidtil har været vurderet, skal basisåret efter forslaget dog ansættes af vurderingsmyndigheden.

Der vil i praksis forekomme situationer, hvor grundlaget for allerede foretagne vurderinger vil blive ændret. Dette vil ske, hvis de oplysninger om grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold, som vurderingerne er foretaget på grundlag af, viser sig at være fejlagtige, og vurderingen derfor genoptages, jf. skatteforvaltningslovens § 33. Det kan også ske, hvis det beløbsmæssige vurderingsskøn, der har ligget til grund for tilbageregningen, bliver ændret.

Det foreslås derfor i stk. 1, at hvis der senere sker berigtigelse eller anden ændring af den ejendomsværdi, der er lagt til grund for beregningen af ejendomsværdiskat, tilbageregnes den ændrede ejendomsværdi efter reglerne i § 38. Herefter kan ejendomsværdiskatten opkræves på det korrekte grundlag.

Som et eksempel kan nævnes en ejendom, som på grund af fejlagtig registrering af boligareal i Bygnings- og Boligregistret (BBR) er vurderet på grundlag af et boligareal på 100 m2. Det korrekte boligareal viser sig at være 150 m2, og vurderingen bliver derfor genoptaget. Det skal i en sådan situation være muligt at foretage en ny skattestopberegning på samme måde, som det ville ske, hvis en ejendom med et boligareal på 100 m2 får foretaget en tilbygning på 50 m2.

I stk. 2 foreslås det tilsvarende, at hvis der senere sker berigtigelse eller anden ændring af den grundværdi, der er lagt til grund for beregningen af afgiftspligtig grundværdi efter § 1 i lov om kommunal ejendomsskat, tilbageregnes den ændrede grundværdi til basisåret efter de indeks, der er nævnt i §§ 44-47. Herefter kan også grundskylden opkræves på det korrekte grundlag.

I lovforslagets §§ 44-48 foreslås rammerne for tilbageregningerne – og for fremskrivningerne af grundværdier for produktionsjord, jf. lovforslagets § 28, stk. 1, – fastlagt. Tilsvarende regler findes ikke i den gældende vurderingslov.

Det foreslås i stk. 1, at tilbageregning af vurderinger i forbindelse med skattestopberegninger og skatteloftberegninger skal foretages efter et prisindeks for ejendomssalg. Tilbageregningen skal foretages på det lavest mulige geografiske niveau, som det er muligt for Danmarks Statistik at udarbejde indeks på. Herved sikres det i videst muligt omfang, at ejendomme tilbageregnes efter prisudviklingen i det område, hvor ejendommen er beliggende.

Prisindeks skal efter forslaget udarbejdes for hvert år fra og med 2001 pr. 1. september. Indeks for 2001 og 2002 skal dog beregnes pr. 1. januar, da vurderingsterminen på daværende tidspunkt fulgte kalenderåret. Prisindeks vil blive udarbejdet som årsindeks, hvor året går fra september til september, dog fra januar til januar for 2001 og 2002.

Det foreslås i stk. 2, at prisindeks udarbejdes af Danmarks Statistik. Danmarks Statistik udarbejder indeks med anvendelse af de principper og metoder, som Danmarks Statistik ud fra en statistisk-faglig betragtning vælger at anvende. Beregninger af indeks og fremskrivninger eller tilbageregninger på grundlag af disse indeks vil ikke kunne påklages til anden administrativ myndighed, jf. lovforslagets § 48.

Vurderingsmyndigheden eller andre myndigheder under Skatteministeriets ressort vil ikke være involveret i udarbejdelsen af prisindeks.

Da der ikke vil være samme prisudvikling for alle ejendomme, er det er nødvendigt at fastsætte regler for, hvilke indeks der skal udarbejdes. Det foreslås i stk. 1, at der udarbejdes prisindeks for hver af følgende grupper af ejendomme: Boligejendomme med en eller to boligenheder, ejerlejligheder til beboelse, sommerhuse, landbrugsejendomme og erhvervsejendomme.

I stk. 2 foreslås der fastsat regler for anvendelsen af ovenstående indeks på de forskellige kategorier af ejendomme, som skal vurdere efter denne lov.

Det foreslås, at indeks for boligejendomme med en eller to boligenheder skal anvendes ved skattestopberegninger og skatteloftberegninger for ejendomme til helårsbeboelse, jf. lovforslagets § 4, nr. 1. Det vil også gælde ubebyggede grunde udlagt til sådanne ejendomme. Dette indeks skal ligeledes anvendes ved tilbageregningen for boliger beboet af ejere på landbrugsejendomme eller skovejendomme, jf. lovforslagets § 30. Endvidere skal det anvendes ved tilbageregning af boligdelen af ejendomme, hvor der foretages en fordeling mellem boligdelen og andet efter lovforslagets §§ 35-37.

Indeks for ejerlejligheder til beboelse skal efter forslaget anvendes ved skattestopberegninger og skatteloftberegninger for ejerlejligheder til helårsbeboelse, jf. lovforslagets § 4, nr. 2., mens indeks for sommerhuse foreslås anvendt ved skattestopberegninger og skatteloftberegninger for sommerhuse og andre fritidshuse og for sommerhusejerlejligheder, jf. lovforslagets § 4, nr. 3 og 4. Dette vil også gælde ubebyggede sommerhusgrunde.

I stk. 3 foreslås det, at indeks for landbrugsejendomme anvendes ved skatteloftberegninger for landbrugsejendomme ved fremskrivning af landbrugsejendommes produktionsjord efter den særlige fremskrivningsordning.

Videre foreslås det, at indeks for erhvervsejendomme vil blive anvendt ved skatteloftberegninger for erhvervsejendomme eller andre ejendomme, som ikke er omfattet af lovforslagets § 3, stk. 1, nr. 1-3, jf. nr. 4. Boligejendomme med mere end to boligenheder vil være omfattet af denne bestemmelse. Det samme gælder tilfælde, hvor en del af ejendommen anvendes som bolig, men hvor ejendommen er kategoriseret som en erhvervsejendom.

Endelig foreslås det i stk. 4, at indeks for landbrugsejendomme anvendes ved skatteloftberegninger for skovejendomme, jf. lovforslagets § 3, stk. 1, nr. 3, samt ved fremskrivninger af produktionsjord tilhørende skovejendomme, jf. § 28. Det er dog ikke indekset på laveste geografiske niveau, der skal anvendes, men indekset for landet som helhed.

Det foreslås i stk. 1, at der for hver af de grupper af ejendomme, der er nævnt i § 45, udarbejdes indeks for hver kommune hver landsdel, jf. lovforslagets § 47, hver region og endelig for landet som helhed. Indeks skal udarbejdes inden for den kommunale inddeling, der er gældende på tidspunktet for lovens ikrafttræden, dvs. den 1. januar 2018. Ertholmene – Christiansø og Frederiksø – betragtes som en del af Bornholms kommune, da disse øer ikke er omfattet af den kommunale inddeling.

Det er dog ikke altid muligt at udarbejde indeks på alle geografiske niveauer for alle kategorier af ejendomme. Eksempelvis er ejerlejligheder til beboelse koncentreret i de større bykommuner og er mindre udbredt i landkommuner. Tilsvarende findes sommerhuse i sagens natur primært i sommerhusområderne.

Det er derfor nødvendigt at fastsætte regler for, hvordan Danmarks Statistik skal forholde sig, hvis det viser sig, at der i en kommune eller andet geografisk område ikke er konstateret så mange salg af en given kategori af ejendomme, at Danmarks Statistik ud fra en statistisk-faglig betragtning vil kunne udarbejde et indeks for den pågældende kategori af ejendomme i den pågældende kommune eller andet geografisk område.

Tilgangen hertil vil efter lovforslaget være, at indeks skal fastsættes på så lavt et geografisk niveau som muligt. Er det ikke muligt på det lave niveau, udarbejdes indeks i stedet på det næste højere. Er det heller ikke muligt på dette niveau, udarbejdes indeks i stedet på det næste højere niveau.

Det foreslås på denne baggrund i stk. 2, at hvis der i et år i en kommune ikke er sket salg i et sådant omfang, at det er muligt for Danmarks Statistik at udarbejde et prisindeks, indgår de salg, der har fundet sted, i stedet i beregningen af indeks for den landsdel, hvor den pågældende kommune er beliggende. De enkelte landsdele er defineret i lovforslagets § 47.

Det foreslås i stk. 3, at hvis det heller ikke er muligt for Danmarks Statistik at udarbejde et prisindeks på landsdelsniveau, indgår de salg, der har fundet sted, ved udarbejdelsen af indeks for de pågældende ejendomstyper for den region, hvor den pågældende landsdel er beliggende. Er det fortsat ikke muligt at udarbejde et prisindeks, indgå de pågældende salg i det indeks, der udarbejdes for landet som helhed for den pågældende gruppe af ejendomme.

Dette hierarki indebærer, at en ejendomsværdi eller grundværdi vil kunne tilbageregnes på så lavt et geografisk niveau som muligt, jf. lovforslagets § 44. Herved sikres det i videst muligt omfang, at indeks fastsættes efter den lokale prisudvikling i det område, hvor ejendommen er beliggende.

Hierarkiet indebærer dog også, at i øvrigt identiske ejendomme beliggende i forskellige kommuner vil kunne få fastsat indeks på forskellige geografiske niveauer. Hvis der eksempelvis sker mange sommerhussalg i en kommune, vil der kunne udarbejdes et prisindeks for sommerhuse for den pågældende kommune. Hvis der i nabokommunen ikke findes ret mange sommerhuse, og der ikke sker ret mange sommerhussalg, vil der ikke kunne fastsættes et indeks for denne kommune. I stedet vil indeks skulle fastsættes på landsdelsniveau eller regionsniveau.

Videre indebærer hierarkiet, at den samme ejendom alt efter forholdene vil kunne indekseres på forskellige geografiske niveauer i forskellige år. Hvis det i år 1 er muligt at udarbejde et indeks på kommuneniveau, vil dette blive anvendt. Er dette ikke muligt i år 2, vil indeks på landsdelsniveau eller måske på regionsniveau blive anvendt. I år 3 er det måske atter muligt at udarbejde indeks på kommuneniveau, og så vil det blive anvendt.

Som nævnt i bemærkningerne til lovforslagets § 46 vil der skulle udarbejdes indeks på landsdelsniveau. Det foreslås, at disse landsdele defineres på samme måde, som det fremgår af Eurostat’s nomenklatur for territorial inddeling til statistiske formål – kaldet NUTS – jf. EU-forordning 1059/2003 af 26. maj 2003 om indførelse af en fælles nomenklatur for regionale enheder (NUTS), EUT L 154, 21. juni 2003.

Der skal herefter udarbejdes indeks for følgende landsdele:

Byen København bestående af følgende kommuner: København, Frederiksberg, Dragør og Tårnby.

Københavns omegn bestående af følgende kommuner: Albertslund, Ballerup, Brøndby, Gentofte, Gladsaxe, Glostrup, Herlev, Hvidovre, Høje-Taastrup, Ishøj, Lyngby-Taarbæk, Rødovre og Vallensbæk.

Nordsjælland bestående af følgende kommuner: Allerød, Egedal, Fredensborg, Frederikssund, Furesø, Gribskov, Halsnæs, Helsingør, Hillerød, Hørsholm og Rudersdal.

Bornholm bestående af Bornholms Kommune og Ertholmene.

Østsjælland bestående af følgende kommuner: Greve, Køge, Lejre, Roskilde og Solrød.

Vest- og Sydsjælland bestående af følgende kommuner: Faxe, Guldborgsund, Holbæk, Kalundborg, Lolland, Næstved, Odsherred, Ringsted, Slagelse, Sorø, Stevns og Vordingborg.

Fyn bestående af følgende kommuner: Assens, Faaborg-Midtfyn, Kerteminde, Langeland, Middelfart, Nordfyn, Nyborg, Odense, Svendborg og Ærø.

Sydjylland bestående af følgende kommuner: Billund, Esbjerg, Fanø, Fredericia, Haderslev, Kolding, Sønderborg, Tønder, Varde, Vejen, Vejle og Aabenraa.

Østjylland bestående af følgende kommuner: Favrskov, Hedensted, Horsens, Norddjurs, Odder, Randers, Samsø, Silkeborg, Skanderborg, Syddjurs og Aarhus.

Vestjylland bestående af følgende kommuner: Herning, Holstebro, Ikast-Brande, Lemvig, Ringkøbing-Skjern, Skive, Struer og Viborg.

Nordjylland bestående af følgende kommuner: Brønderslev, Frederikshavn, Hjørring, Jammerbugt, Læsø, Mariagerfjord, Morsø, Rebild, Thisted, Vesthimmerland og Aalborg.

Det foreslås i stk. 1, at skatteministeren bekendtgør de beregnede indeks. Ejere af fast ejendom vil hermed være bekendt med grundlaget for tilbageregninger til brug for skattestopberegninger og skatteloftberegninger, ligesom ejere af landbrugsejendomme og skovejendomme vil være bekendt med grundlaget for fremskrivningen af grundværdierne for produktionsjord.

I stk. 2 foreslås det, at beregninger af indeks efter lovforslagets §§ 44-47 og fremskrivninger og tilbageregninger af vurderinger efter denne lov på grundlag heraf ikke kan påklages til anden administrativ myndighed.

Hvis Danmarks Statistik konstaterer, at prisniveauet for en bestemt type af ejendomme beliggende i et bestemt område er steget eller faldet med X pct., vil dette blive anset for et objektivt faktum, som vil blive lagt til grund for beregningerne. Borgerne kan ikke klage over, at en bestemt prisudvikling har fundet sted.

Resultatet af en sådan beregning vil efter lovforslaget derfor ikke kunne påklages til anden administrativ myndighed. Dette berører ikke muligheden for at klage over den vurdering, der skal tilbageregnes.

Til kapitel 10

Det foreslås, at alle ansættelser efter denne lov afrundes til nærmeste 1.000 kr.

Der er ikke i den gældende vurderingslov regler, der muliggør, at vurderingsmyndigheden før eller efter vurdering af en eller flere af landets ejendomme offentliggør oplysninger om de faktiske forhold om den vurderede ejendom og andre faste ejendomme, der forventes at blive eller er tillagt væsentlig betydning for den pågældende ejendom.

Efter § 40 i den gældende vurderingslov offentliggør vurderingsmyndigheden resultatet af den almindelige ejendomsvurdering senest 1 måned før udløbet af klagefristen efter skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 3, 5. pkt., for de almindelige vurderinger, men ikke grundlaget for resultatet.

I den fremtidige ejendomsvurderingsordning foreslås imidlertid indført mulighed for, at vurderingsmyndigheden, allerede før vurdering foretages, kan gennemføre en deklarationsprocedure, der dels vil understøtte den øgede grad af gennemsigtighed og dialog med ejendomsejerne, der ønskes opnået i den nye ejendomsvurderingsordning, dels vil forbedre mulighederne for, at de nye ejendomsvurderinger foretages på et mere korrekt og fyldestgørende grundlag og med bedre og mere fyldestgørende begrundelser.

Ved denne deklarationsprocedure vil ejendomsejer allerede forud for vurderingen af den pågældendes ejendom blive orienteret om de faktiske oplysninger om pågældendes ejendom og andre af landets ejendomme, der forventes lagt til grund for vurderingen, og ejendomsejeren vil få lejlighed til at berigtige eller berige grundlaget for vurderingen, jf. § 1, nr. 22, i det samtidigt fremsatte følgelovforslag, hvor bl.a. skatteforvaltningsloven foreslås ændret. Der henvises for en nærmere beskrivelse af den foreslåede deklarationsprocedure til afsnit 2.9.2 i de almindelige bemærkninger til følgelovforslaget og til § 1, nr. 22, i følgelovforslaget med bemærkninger.

Det forventes, at vurderingsmyndigheden endvidere kan få behov for at orientere ejendomsejer om faktiske oplysninger om andre af landets ejendomme end den pågældendes egen ejendom. Den vurderingsmetode, der forventes anvendt, vil således kunne føre til, at ejendomsejer i deklarationen orienteres om relevante oplysninger omkring de handlede naboejendomme, der forventes at indgå i grundlaget for vurderingen af den pågældendes ejendom.

De oplysninger, der vil kunne deklareres efter den foreslåede særlige deklarationsprocedure, vil endvidere kunne være relevante at forelægge for de parter i en vurderingssag, hvor der eventuelt skal foretages partshøring efter forvaltningslovens §§ 19 og 20.

Det er således nødvendigt, at vurderingsmyndigheden ved deklaration efter skatteforvaltningslovens § 20 a, jf. § 1, nr. 22, i følgelovforslaget, samt ved partshøring efter forvaltningslovens §§ 19 og 20 skal kunne offentliggøre oplysninger om landets faste ejendomme, der forventes tillagt væsentlig betydning for førstkommende vurdering af én eller flere ejendomme.

Det foreslås derfor, at vurderingsmyndigheden ved deklaration efter skatteforvaltningslovens § 20 a samt ved partshøring efter forvaltningslovens §§ 19 og 20 kan offentliggøre oplysninger om landets faste ejendomme, der forventes tillagt væsentlig betydning for førstkommende vurdering af én eller flere ejendomme.

Offentliggørelse vil blandt andet kunne omfatte oplysninger om tidspunktet for salg af fast ejendom, der er foretaget siden den senest forudgående almindelige vurdering, den beregnede kontante købesum og eventuelle beregningsoplysninger for den konkrete ejendom. Offentliggørelsen vil også kunne indeholde andre faktiske oplysninger, samt eventuelle beregninger, der forventes lagt til grund for værdiansættelser eller andre dele af vurderingerne.

Efter § 40 i den gældende vurderingslov offentliggør vurderingsmyndigheden resultatet af den almindelige ejendomsvurdering senest 1 måned før udløbet af klagefristen efter skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 3, 5. pkt., for de almindelige vurderinger. Klagefristen for de almindelige vurderinger udløber efter den gældende skatteforvaltningslovs § 35 a, stk. 3, 5. pkt., den 1. juli i året efter vurderingsåret, medmindre skatteministeren fastsætter en længere frist.

Sidstnævnte er en særregel for almindelige vurderinger, der fraviger den i øvrigt gældende klagefrist i skatteforvaltningslovens § 25 a, stk. 3, 3. og 4. pkt., hvorefter en klage skal være modtaget i Skatteankestyrelsen senest 3 måneder efter modtagelsen af den afgørelse, der klages over, medmindre klageren ikke har modtaget afgørelsen, idet klagen i så fald skal være modtaget senest 4 måneder efter, at den afgørelse, der klages over, er afsendt fra den myndighed, der har truffet afgørelsen.

Det foreslås, at vurderingsmyndigheden også i fremtiden skal offentliggøre resultatet af de almindelige vurderinger, og at resultatet af andre vurderinger end almindelige vurderinger skal offentliggøres efter samme retningslinjer.

Det foreslås også, at en vurdering også fremadrettet skal offentliggøres senest 1 måned før fristen for at klage over vurderingen udløber.

Undtagelsesbestemmelsen i skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 3, 5. pkt., foreslås i det samtidigt fremsatte følgelovforslag ophævet, jf. følgelovforslagets § 1, nr. 37. En klage over en ejendomsvurdering vil herefter fremadrettet skulle være modtaget i Skatteankestyrelsen senest 3 måneder efter modtagelsen af den afgørelse, der klages over, medmindre klageren ikke har modtaget afgørelsen, idet klagen i så fald skal være modtaget senest 4 måneder efter, at den afgørelse, der klages over, er afsendt fra vurderingsmyndigheden.

Det foreslås derfor, at vurderingsmyndigheden senest 2 måneder efter, at en offentlig vurdering er meddelt, offentliggør resultatet af den pågældende vurdering.

Det skal herudover være muligt for vurderingsmyndigheden at offentliggøre de faktiske oplysninger om landets faste ejendomme, der er tillagt væsentlig betydning for vurderingen af landets faste ejendomme. Det foreslås derfor tillige, at vurderingsmyndigheden ved offentliggørelsen af resultatet af en offentlig vurdering, kan offentliggøre oplysninger om de faktiske forhold om den vurderede ejendom og andre faste ejendomme, der er tillagt væsentlig betydning ved vurderingen.

Forslaget skal ses i sammenhæng med lovforslagets § 50, hvoraf det følger, at vurderingsmyndigheden ved deklaration efter skatteforvaltningslovens § 20 a samt ved partshøring efter forvaltningslovens §§ 19 og 20 kan offentliggøre oplysninger om landets faste ejendomme, der forventes tillagt væsentlig betydning for førstkommende vurdering af én eller flere ejendomme. De oplysninger, der vil kunne offentliggøres efter § 51, 2. pkt., vil være af samme karakter, som de oplysninger, der vil kunne deklareres efter forslagets § 50.

Efter den gældende vurderingslov skal vurderingsmyndigheden træffe bestemmelse om, hvorvidt en nybygning på en ejerbolig er færdigbygget, jf. vurderingslovens § 33, stk. 1. En ejendom skal vurderes som færdigbygget, når den kan anvendes som bolig. Baggrunden er, at der kun skal betales ejendomsværdiskat af en ejerbolig i det omfang, at ejendommen tjener til bolig for ejeren.

Samtidig følger det af ejendomsværdiskattelovens § 4 a, stk. 2, at hvis en ejendom ikke er vurderet som færdigbygget pr. 1. oktober i året før indkomståret, skal der ikke betales ejendomsværdiskat i indkomståret. Dette betyder i praksis, at der ikke skal betales ejendomsværdiskat det følgende år, hvis en ejendom ved en vurdering ikke vurderes som færdigbygget. Forholdet er hermed det, at vurderingsmyndigheden efter vurderingsloven skal vurdere en halvfærdig bygning, samtidig med at der efter ejendomsværdiskatteloven ikke skal betales ejendomsskat.

Der kan opstå tvivl om, hvornår en ejendom er færdigbygget. Under den gældende vurderingsordning har vurderingsmyndigheden modtaget lister over åbentstående byggesager vedrørende nye ejerboliger og har med dette udgangspunkt skullet afgøre, om ejendommene er beboelige, og der hermed skal betales ejendomsværdiskat.

Den formelle afslutning af byggesagen hos kommunen har ikke betydning for skattepligten, og vurderingsmyndigheden kan reelt kun konstatere, om en ejendom er beboelig, ved at besigtige den. Dette er meget ressourcekrævende. I praksis har man dog også i nogen grad baseret sig på, om nogen er tilmeldt i folkeregistret på adressen.

Det foreslås i stk. 1, at denne procedure forenkles på den måde, at ejendommen anses for beboelig senest ved den første almindelige vurdering eller omvurdering, der foretages efter udløbet af en periode på ét år efter, at byggetilladelse er meddelt, medmindre andet dokumenteres.

Er der tale om byggetilladelse til om- eller tilbygning, foreslås det i stk. 2, at arbejdet anses for afsluttet senest ved den første almindelige vurdering eller omvurdering, der foretages efter udløbet af en periode på ét år efter, at byggetilladelse er meddelt, medmindre andet dokumenteres.

Ejeren af ejendommen vil i forbindelse med deklarationsproceduren, jf. afsnit 2.12.1 i lovforslagets almindelige bemærkninger, blive gjort bekendt med, at ejendommen nu anses for beboelig, henholdsvis at om- eller tilbygningsarbejdet anses for afsluttet. Er dette ikke tilfældet, har ejeren mulighed for at dokumentere dette over for vurderingsmyndigheden. Hvis dette sker, vil proceduren blive gentaget i forbindelse med deklarationsproceduren året efter.

Som nævnt i bemærkningerne til lovforslagets § 7 foreslås det, at forskellige begivenheder, der giver anledning til omvurdering, skal anses for at indtruffet på det tidspunkt, fra hvilket den pågældende ændring er registreret som gældende hos rette offentlige myndighed. Dette gælder bl.a. ejendomme, hvorpå nybyggeri er opført, og ejendomme, hvor der er foretaget om- og tilbygning.

Dette gælder som udgangspunkt for alle typer af ejendomme, hvoraf der skal betales ejendomsskatter. For ejerboliger – og kun for ejerboliger – gælder efter lovforslaget imidlertid også den regel, der er redegjort for i det foregående.

Det skal ikke være muligt at unddrage sig ejendomsværdibeskatning ved ikke at melde et byggeri færdigt, og da vurderingsmyndigheden ikke har praktisk mulighed for ved besigtigelse eller på anden måde at konstatere, om et byggeri faktisk er færdigt eller ej, foreslås den ovenfor nævnte regel, der også kan ses som et supplement til den førnævnte regel i lovforslagets § 7.

Efter § 38 i den gældende vurderingslov kan vurderingsmyndigheden pålægge ejere af fast ejendom at udfylde og indsende skemaer med forskellige oplysninger om de ejendomme, der skal vurderes.

Bestemmelsen er i den nuværende udformning forældet. Der er dog fortsat behov for, at vurderingsmyndigheden har mulighed for at indhente oplysninger, der er nødvendige for vurderingen, hos ejendomsejerne.

Det foreslås derfor, at ejere og tidligere ejere af ejendomme efter anmodning skal meddele vurderingsmyndigheden de oplysninger om ejendommen, som efter vurderingsmyndighedens skøn er nødvendige for vurderingen af den pågældende ejendom eller af andre ejendomme, når disse oplysninger ikke allerede er registreret hos vurderingsmyndigheden.

Når oplysninger om en ejendom kan være nødvendige for vurderingen af andre ejendomme, skyldes det bl.a., at vurderinger af ejerboliger fremover vil ske med udgangspunkt i salgspriser for relevante naboejendomme. Hermed kan forhold, der vedrører en ejendom, få betydning for vurderingen af andre ejendomme.

Dernæst kunne man forestille sig, at ejeren af ejendom A påberåber sig forhold, som vedrører ejendom B, men som ejeren samtidig mener, har betydning for vurderingen af ejendom A. I sådanne tilfælde kan det være nødvendigt for vurderingsmyndigheden at bede om oplysninger hos ejeren af ejendom B.

Det kan være relevant at bede om oplysninger hos både en nuværende og en tidligere ejer, idet en tidligere ejer kan være i besiddelse af oplysninger, som en nuværende ejer ikke har, f.eks. historisk billedmateriale. En nuværende ejer har i så fald pligt til at meddele de udbedte oplysninger til vurderingsmyndigheden. En tidligere ejer har dog ikke pligt til at opbevare oplysninger om en ejendom, som den pågældende har ejet. Oplysninger fra tidligere ejere kan derfor kun forlanges afgivet, i det omfang den tidligere ejer faktisk ligger inde med dem. Det kunne eksempelvis være billedmateriale.

Endelig foreslås det, at de oplysninger, vurderingsmyndigheden beder om, skal gives inden for de frister og i den form, der bestemmes af vurderingsmyndigheden. Vurderingsmyndigheden kan således bestemme, at oplysninger skal afgives i digital form via vurderingsmyndighedens hjemmeside eller på anden vis.

Med den foreslåede bestemmelse vil der fortsat eksistere en pligt for ejere af ejendomme til at medvirke til at tilvejebringe et oplyst grundlag for ejendomsvurderingerne. Samme pligt vil påhvile tidligere ejere, for så vidt de ligger inde med de oplysninger, der udbedes.

Undlader ejeren eller tidligere ejere af den ejendom, der skal vurderes, at efterkomme en anmodning fra vurderingsmyndigheden om oplysninger, vil den manglende eller utilstrækkelige medvirken efter omstændighederne kunne få bevismæssig skadevirkning, således at vurderingsmyndigheden ved utilstrækkelige eller manglende oplysninger foretager ansættelsen skønsmæssigt på det foreliggende grundlag.

Dette betyder, at vurderingsmyndigheden kan meddele ejeren eller den tidligere ejer, at sagen må forventes afgjort på det foreliggende grundlag, medmindre ejeren eller den tidligere ejer bidrager med de ønskede oplysninger. Anvendelse af bevismæssig skadevirkning forudsætter – i overensstemmelse med almindelige forvaltningsretlige principper – at vurderingsmyndigheden nærmere har præciseret arten af de oplysninger, der ønskes, og eventuelt også vejledt ejeren om, hvordan oplysningerne kan fremskaffes.

Undlader ejeren eller den tidligere ejer forsætligt eller groft uagtsomt at afgive oplysninger, de skal afgive efter den foreslåede bestemmelse, eller afgiver ejeren urigtige eller vildledende oplysninger, kan der endvidere blive tale om straf, jf. lovforslagets § 79.

Det bemærkes, at den forpligtelse, der ligger i den bestemmelse, der her er foreslået, relaterer sig til forhold vedr. ejendommen som sådan. Forpligtelsen relaterer sig således ikke til oplysninger om lejeniveauer, omkostningsniveauer og forrentningskrav m.v. til brug for beregning af normtal, hvad enten sådanne oplysninger efterspørges af vurderingsmyndigheden, brancheorganisationer eller andre, som potentielt kunne tænkes at indhente sådanne oplysninger. Der er ikke hjemmel til at pålægge nuværende eller tidligere ejere at meddele andre typer af oplysninger end de oplysninger, der er omfattet af lovforslagets § 53. Andre oplysninger kan alene udbedes efter almindelige forvaltningsretlige regler.

I § 53 forstås ved »told- og skatteforvaltningen« kun den myndighed, der skal vurdere de enkelte ejendomme, og bestemmelsen vil således ikke gælde for andre myndigheder under Skatteministeriets ressort, der varetager vurderingsarbejde i bred forstand, herunder udvikling eller forbedring af metoder og modeller til brug for ejendomsvurdering.

Klagemyndighederne kan i forbindelse med en klage og ud fra almindelige principper anmode en ejer om yderligere oplysninger om en ejendom. Det gælder både for oplysninger om ejendommen som sådan og for andre oplysninger som f.eks. lejeniveau, omkostninger m.v. Manglende opfyldelse af en sådan anmodning vil imidlertid alene kunne tillægges processuel skadevirkning i forbindelse med klagens behandling og afgørelse, uanset karakteren af de oplysninger, klagemyndigheden har bedt om.

Det er en nødvendig forudsætning for vurderingsarbejdet, at vurderingsmyndigheden er i besiddelse af korrekte og opdaterede oplysninger om indgåede ejendomshandler og vilkårene herfor. Det foreslås derfor at videreføre bestemmelserne i den gældende vurderingsordning om, at der ved tinglysning af visse dokumenter skal foretages indberetning herom. Bestemmelserne findes i § 47 A i den gældende vurderingslov.

Det foreslås i stk. 1, at erhververen ved tinglysning af et dokument om overdragelse af fast ejendom digitalt skal indberette oplysninger om overdragelsen og om vilkårene herfor. Det vil være uden betydning, om det er erhververen selv eller dennes eventuelle repræsentant, der foretager indberetningen. Indberetningen skal foretages senest på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning af overdragelsesdokumentet.

Videre foreslås det, at anmelderen ved anmeldelse af servitutter til tinglysning digitalt skal indberette oplysninger om servituttens indhold, når servitutten kan have betydning for vurderingen. Indberetning skal ske senest på anmeldelsestidspunktet. Denne bestemmelse skal ses i sammenhæng med bestemmelsen i lovforslagets § 15, stk. 3, hvorefter der ved vurderingen tages hensyn til servitutter af privatretlig karakter i det omfang, at en servitut er pålagt en ejendom til fordel for en anden ejendom.

I stk. 2 foreslås det, at skatteministeren efter forhandling med justitsministeren fastsætter regler om, hvilke oplysninger indberetningerne skal indeholde, og hvilke myndigheder oplysningerne skal videregives til.

Bemyndigelsen forventes anvendt til at fastsætte, hvilke oplysninger der skal angives. Ved overdragelse af fast ejendom vil dette eksempelvis være oplysninger om relationer mellem køber og sælger, eller om hvad der er omfattet af handlen, som det er tilfældet med den gældende bekendtgørelse nr. 880 af 16. september 2009 om hvilke oplysninger, der skal indhentes og videregives til told- og skatteforvaltningen ved indberetning af overdragelse af fast ejendom til tinglysning. Ved tinglysning af servitutter kan det være oplysninger, som angiver, at servitutten pålægger pligter eller rettigheder, som har betydning for handelsværdien, eksempelvis byggelinjer eller en offentlig vejret.

Videre foreslås det, at skatteministeren efter forhandling med justitsministeren kan fastsætte nærmere regler om meddelelse af oplysninger, herunder regler om tidsfrister og form for meddelelse af oplysningerne. Bemyndigelsesbestemmelsen påtænkes anvendt til at fastsætte regler om tidsfrister og i fornødent omfang om digitale formater og andre forhold af praktisk karakter. Dette kan eksempelvis være regler om udvekslingsformater, krav til nødvendige sikkerhedsforanstaltninger ved meddelelse af oplysninger, teknisk metode for overførsel og frekvenser for udveksling.

Reglerne skal fastsættes efter forhandling med justitsministeren, da reglerne om tinglysning hører under Justitsministeriets ressort.

Til kapitel 11

Det følger af den gældende vurderingslovs § 39, stk. 2, at skatteministeren kan pålægge kommunalbestyrelserne at opretholde og ajourføre et register indeholdende de for vurderingen nødvendige oplysninger, herunder oplysninger om matriklen, de vurderede ejendomme og ejerforholdene.

Det fremgår desuden af vurderingslovens § 48, at skatteministeren kan indhente data og føre registre over oplysninger om ejendomme, handelspriser, ejerforhold, udlejningsforhold, jordbundsforhold, stand og forhold i øvrigt, når sådanne oplysninger er af betydning for udvikling eller forbedring af metoder og modeller for ejendomsvurdering, og at skatteministeren kan samkøre egne registeroplysninger med oplysninger i andre offentlige registre eller alene samkøre oplysninger fra andre offentlige registre, når dette er af betydning for udvikling eller forbedring af metoder og modeller for ejendomsvurdering. Skatteministeren kan desuden fastsætte nærmere regler om oprettelsen og driften af registre.

Det foreslås i stk. 1, at vurderingsmyndigheden vil kunne indhente data og føre registre over oplysninger om ejendomme, handelspriser, økonomiske forhold – herunder husstandes indkomst – ejerforhold, udlejningsforhold, jordbundsforhold, stand og forhold i øvrigt, når sådanne oplysninger er nødvendige for vurderingsarbejdet.

I § 55 forstås ved »told- og skatteforvaltningen« både den myndighed, der skal vurdere de enkelte ejendomme, og andre myndigheder under Skatteministeriets ressort, der varetager vurderingsarbejde i bred forstand. I bemærkningerne nedenfor dækker »vurderingsmyndigheden« således også andre myndigheder under Skatteministeriets ressort, der varetager vurderingsarbejdet i bred forstand, herunder udvikling eller forbedring af metoder og modeller til brug for ejendomsvurdering.

Ved vurderingsarbejdet skal således forstås arbejde med vurderinger i bred forstand. Udtrykket omfatter ikke alene arbejdet med at vurdere de enkelte ejendomme. Vurderingsarbejdet omfatter også den løbende udvikling og forbedring af de metoder og modeller, som anvendes i forbindelse med vurderingerne, ligesom det omfatter andre opgaver, som er nødvendige for, at vurderingsmyndigheden skal kunne foretage retvisende vurderinger.

I forbindelse med vurderingsarbejdet, herunder arbejdet med udvikling af de metoder og modeller, som anvendes i forbindelse med vurderingerne, er det en forudsætning for indsamling og behandling af oplysninger, at indsamlingen og behandlingen er nødvendig for vurderingsarbejdet.

Eksempelvis vil myndigheden forud for indsamlingen og behandlingen af oplysninger til brug for udvikling og forbedring af metoder og modeller skulle foretage en konkret afvejning af, hvorvidt en oplysning er af væsentlig betydning for udviklingen af metoder eller modeller og hermed nødvendigt for vurderingsarbejdet (myndighedsudøvelsen). En oplysning vil således godt kunne være nødvendig for udviklingen af en model, selv om det senere viser sig, at oplysningen ikke medtages i den endelige model, da den f.eks. ikke forbedrer modellens træfsikkerhed.

Nødvendighedskravet for så vidt angår personoplysninger skal afgrænses i overensstemmelse med persondatarettens proportionalitetsprincip. Indsamling og behandling af personoplysninger kan således ikke gå videre end, hvad der kræves til opfyldelse af de formål, som myndigheden er underlagt.

Vurderingsarbejdet vil i vid udstrækning basere sig på oplysninger indhentet fra offentlige registre og fra offentlige myndigheder, dvs. Bygnings- og Boligregistret (BBR), matriklen, Plansystem.dk, oplysninger om geodata fra Geodatastyrelsen, Det Centrale Personregister (CPR), Det Centrale Virksomhedsregister (CVR), Tinglysningsregistret, Danmarks Adresseregister (DAR, som er et helt nyt register), Ejendomsstamregistret (ESR) m.v. En række af de nævnte registre eller data herfra vil fremadrettet fungere som grunddataregistre i henhold til grunddataprogrammet.

Det vil imidlertid ikke være tilstrækkeligt for vurderingsmyndigheden alene at basere sig på allerede eksisterende offentlige registre i vurderingsarbejdet. De forskellige offentlige registre – BBR, matriklen etc. – er hver især etableret og indrettet med et andet selvstændigt formål end ejendomsvurdering. De pågældende registre understøtter således ikke i sig selv ejendomsvurdering eller udviklingsopgaver i tilknytning hertil.

De oplysninger, der er brug for i vurderingsarbejdet, er først og fremmest oplysninger om de ejendomme, som skal vurderes. Et eksempel kunne være konstaterede handelspriser. For at foretage vurderinger med de metoder og modeller, der i den fremtidige vurderingsordning vil blive anvendt for ejerboliger, er det nødvendigt ikke alene at kende aktuelle handelspriser for ejendommene, men også historiske handelspriser og dertil hørende ejendomsoplysninger på handelstidspunktet.

Handelspriser må derfor indhentes og registreres på en sådan måde, at de vil kunne anvendes såvel ved den aktuelle vurdering som ved fremtidige vurderinger. Registret vil hermed skulle indeholde historiske handelspriser. Dette vil ikke alene være nødvendigt for de fremtidige vurderinger, men også i et forudgående udviklingsarbejde.

Et andet eksempel på et væsentligt element er ejerforhold. Grundlaget for vurdering af ejerboliger efter den kommende vurderingsordning er konstaterede handelspriser i fri handel. Det er derfor nødvendigt for vurderingsmyndigheden at kunne bedømme, om en handel er en fri handel mellem en uafhængig køber og en uafhængig sælger, eller om der er tale om en handel mellem interesseforbundne parter.

Samtidig vil vurderingsmyndigheden over tid opbygge historik for en række registeroplysninger, som er nødvendige for vurderingsarbejdet, men som de autoritative registre ikke nødvendigvis selv opbygger og lagrer.

I stk. 2, 1. pkt., foreslås det, at vurderingsmyndigheden kan samkøre egne registeroplysninger med oplysninger i andre offentlige registre eller alene samkøre oplysninger fra andre offentlige registre, når dette er nødvendigt for vurderingsarbejdet.

Vurderingsarbejdet vil i vid udstrækning basere sig på oplysninger indhentet fra offentlige registre. Disse registeroplysninger kan hver især ikke i sig selv danne grundlag for arbejdet. Det er som oftest kun i kombination med andre oplysninger, at en given registeroplysning er anvendelig ved vurderingerne.

Samkøringer af registre – uanset om egne registre indgår – kan resultere i fremkomsten af nye registre.

I stk. 2, 2. pkt., foreslås det, at told- og skatteforvaltningen til brug for vurderingsarbejdet i kontroløjemed uden samtykke fra køberen og sælgeren af en ejendom og øvrige registrerede kan samkøre oplysninger indberettet efter § 54 om, hvorvidt handelen er en fri handel mellem en uafhængig køber og en uafhængig sælger, med oplysninger i Det Centrale Personregister (CPR) og i Det Centrale Virksomhedsregister (CVR). Da grundlaget for vurdering af ejerboliger efter den kommende vurderingsordning er konstaterede handelspriser i fri handel, er det nødvendigt for vurderingsmyndigheden at kunne bedømme og kontrollere, om en handel er en fri handel mellem en uafhængig køber og en uafhængig sælger, eller om der er tale om en handel mellem interesseforbundne parter. Ved vurderingen af erhvervsejendomme vil konstaterede handelspriser ligeledes indgå ved vurderingen, hvorfor det også for vurderingsmyndigheden er nødvendigt at kunne bedømme for disse ejendomme, om en handel er en fri handel mellem en uafhængig køber og en uafhængig sælger, eller om der er tale om en handel mellem interesseforbundne parter. Bedømmelsen af, hvorvidt der er tale om en ejerbolig, erhvervsejendom eller anden ejendom, sker først i forbindelse med selve vurderingen. Samtidig baserer andre myndigheder, virksomheder og udarbejdelsen af statistikker sig på vurderingsmyndighedens bedømmelse af, hvorvidt en ejendom er handlet mellem en uafhængig køber og en uafhængig sælger, eller om der er tale om en handel mellem interesseforbundne parter. Det forslås derfor, at muligheden for samkøring omfatter samtlige ejendomme. Kontrollen omfatter samkøring med henblik på at afklare, om der består en familiemæssig, erhvervsmæssig, eller anden relation af betydning mellem køber og sælger. Denne samkøring i kontroløjemed skal ske inden for persondatalovens rammer. Der henvises herved til de almindelige bemærkninger, afsnit 2.13.2.3.

Skatteministeren kan efter stk. 3 fastsætte nærmere regler om oprettelsen og driften af registrene. Disse regler kan f.eks. vedrøre ajourføring og frister for dette, brugen af digitale formater og andre forhold af praktisk karakter. Dette omfatter blandt andet valg af teknologisk platform for registrene, den praktiske tilrettelæggelse af adgangsstyring, udvekslingsformater mellem databaser, udstillingsformater til eksterne m.v.

Der er i lovforslagets almindelige bemærkninger, afsnit 2.13.2 ff., nærmere redegjort for de persondataretlige overvejelser, som Skatteministeriet har gjort i forbindelse med etablering af registre og samkøring af registre.

Efter den gældende vurderingslovs § 47 kan Skatterådet bestemme, at offentlige myndigheder og selskaber, fonde, foreninger, selvejende institutioner m.v. efter anmodning er forpligtet til uden betaling at meddele told- og skatteforvaltningen de oplysninger, der kan tjene dem til vejledning ved udførelse af deres hverv. Denne bestemmelse er alene rettet mod vurderingsmyndigheden. Det fremgår endvidere af vurderingslovens § 48 A, at offentlige myndigheder og andre offentlige institutioner m.v. skal meddele skatteministeren oplysninger, der er af betydning for udvikling eller forbedring af metoder og modeller for ejendomsvurdering.

Den vurderingsordning, der her foreslås indført, vil i langt højere grad end den gældende være baseret på oplysninger hentet i offentlige registre. Det foreslås derfor i stk. 1, at offentlige myndigheder og andre offentlige institutioner m.v. skal meddele vurderingsmyndigheden oplysninger, der er nødvendige for vurderingsarbejdet. Bestemmelsen omfatter offentlige myndigheder og institutioner m.v. i bred forstand, herunder offentlige nævn, råd og udvalg, Nationalbanken, Danmarks Radio samt kommunale og regionale myndigheder.

I § 56 forstås ved »told- og skatteforvaltningen« både den myndighed, der skal vurdere de enkelte ejendomme, og andre myndigheder under Skatteministeriets ressort, der varetager vurderingsarbejde i bred forstand. I bemærkningerne nedenfor dækker »vurderingsmyndigheden« således også andre myndigheder under Skatteministeriets ressort, der varetager vurderingsarbejdet i bred forstand, herunder udvikling eller forbedring af metoder og modeller til brug for ejendomsvurdering.

Det er ikke muligt på nuværende tidspunkt at opstille en udtømmende liste over de oplysninger, der vil være nødvendige for vurderingsarbejdet. Vurderingsarbejdet vil i høj grad være baseret på faktiske forhold, dvs. oplysninger om ejendomme betragtet som individuelle fysiske enheder med hver deres karakteristika med hensyn til størrelse, alder, beliggenhed osv. kombineret med oplysninger af økonomisk karakter, herunder særligt oplysninger om faktiske salg.

Dette er dog ikke fuldt ud tilstrækkeligt, idet det eksempelvis for at kunne validere et frit salg er af betydning at vide, om handelen er indgået mellem to uafhængige parter, eller om det eksempelvis er en familieoverdragelse i forbindelse med generationsskifte.

Det er i sagens natur ikke alle offentlige myndigheder og offentlige institutioner m.v., der er i besiddelse af oplysninger, som vil være nødvendige for vurderingsarbejdet. Da der som nævnt ikke på nuværende tidspunkt kan opstilles en udtømmende liste med de oplysninger, der er nødvendige, kan der heller ikke udarbejdes en liste over de offentlige myndigheder og offentlige institutioner m.v., som vurderingsmyndigheden vil have brug for oplysninger fra.

Det foreslås derfor i stk. 2, at skatteministeren bemyndiges til at fastsætte regler om, hvilke oplysninger der skal meddeles, samt hvilke myndigheder og offentlige institutioner m.v. der skal meddele oplysningerne.

Det forventes, at der primært vil blive tale om oplysninger fra Bygnings- og Boligregistret (BBR), matriklen, plansystem.dk, oplysninger om geodata fra Geodatastyrelsen, Det Centrale Personregister (CPR), Det Centrale Virksomhedsregister (CVR), Tinglysningsregistret, Danmarks Adresseregister (DAR) og Ejendomsstamregistret (ESR) m.v., men det skal understreges, at denne liste ikke er udtømmende. Bestemmelsen er ikke begrænset til de registre, der her er nævnt.

Udnyttelse af bemyndigelsesbestemmelsen indebærer, at oplysningspligten i persondatalovens § 29, stk. 1, ikke vil skulle iagttages, da de regler, der skal fastsættes i medfør af bemyndigelsesbestemmelsen, udtrykkeligt vil fastsætte, at registrering af oplysningerne skal ske, jf. persondatalovens § 29, stk. 2.

Videre foreslås det, at skatteministeren bemyndiges til at kunne fastsætte nærmere regler for meddelelse af oplysninger, herunder tidsfrister og form for meddelelse af oplysningerne. Bemyndigelsesbestemmelsen påtænkes anvendt til at fastsætte regler om tidsfrister og i fornødent omfang om digitale formater og andre forhold af praktisk karakter. Dette kan eksempelvis være regler om udvekslingsformater, krav til nødvendige sikkerhedsforanstaltninger ved meddelelse af oplysninger, teknisk metode for overførsel og frekvenser for udveksling.

Efter den gældende § 48 B i vurderingsloven skal Skatteministeriets registre med oplysninger af betydning for udvikling eller forbedring af metoder og modeller for ejendomsvurdering, jf. vurderingslovens 48, føres inden for EU eller EØS. For disse registre, som er af særlig interesse for fremmede magter, træffer skatteministeren foranstaltninger, der muliggør bortskaffelse eller tilintetgørelse i tilfælde af krig eller lignende forhold. Der gælder ikke i dag en tilsvarende bestemmelse for vurderingsmyndighedens vurderingsarbejde.

Det foreslås, at de registre, som oprettes og føres efter lovforslagets § 55, skal føres inden for EU eller EØS. Med bestemmelsen fraviges den geografiske afgrænsning til Danmark, der var forudsat i forbindelse med Folketingets behandling af forslag til persondatalovens § 41, stk. 4, jf. gennemgangen i lovforslagets almindelige bemærkninger. Det er alene forudsætningen i persondatalovens § 41, stk. 4, om, at visse registre ikke vil kunne føres uden for Danmark, der fraviges.

De registre, der er omfattet af bestemmelsen efter lovforslagets § 55, er både registre, der kan oprettes og føres af den myndighed, der skal vurdere de enkelte ejendomme, og registre, der kan oprettes og føres af andre myndigheder under Skatteministeriets ressort, der varetager vurderingsarbejde i bred forstand. I bemærkningerne nedenfor dækker »vurderingsmyndigheden« således også andre myndigheder under Skatteministeriets ressort, der varetager vurderingsarbejdet i bred forstand, herunder udvikling eller forbedring af metoder og modeller til brug for ejendomsvurdering.

Under forudsætning af at de data, der findes i de pågældende registre, ikke behandles uden for EU eller EØS, anses det ikke for en overførelse i strid med den territoriale afgrænsning, der er foreslået i bestemmelsen, at lade registrene føre af en databehandler, der enten ikke er etableret inden for EU eller EØS, eller er kontrolleret af en virksomhed, der ikke er etableret inden for EU eller EØS.

Det bemærkes i denne forbindelse, at det forhold, at en databehandler efter databehandlerens/det kontrollerende selskabs nationale lovgivning efter omstændighederne kan forpligtes til at udlevere oplysninger, som databehandleren behandler for vurderingsmyndigheden inden for EU eller EØS, til vedkommende nationale myndighed, ikke indebærer, at behandlingen hos databehandleren er i strid med den territoriale afgrænsning, der er foreslået.

Dette skyldes, at vurderingsmyndigheden i databehandleraftalen med databehandleren vil stille krav til databehandleren om, at personoplysningerne udelukkende behandles inden for EU eller EØS (lokationsgaranti). En udlevering vil derfor være i strid med databehandleraftalen og således udgøre et kontraktbrud.

Udleveringen vil desuden ikke indebære, at databehandlerens/det kontrollerende selskabs nationale myndighed får egentlig adgang til data i registrene, da data vil være beskyttet ved stærk kryptering eller ved en tilsvarende sikkerhedsmodel.

Videre foreslås det, at vurderingsmyndigheden træffer foranstaltninger, der muliggør bortskaffelse eller tilintetgørelse i tilfælde af krig eller lignende forhold for de registre, der er nævnt i § 55, og som er af særlig interesse for fremmede magter. Der vil således skulle træffes foranstaltninger, der muliggør bortskaffelse eller tilintetgørelse i tilfælde af krig eller lignende forhold, i forhold til de registre, der er omfattet af persondatalovens § 41, stk. 4.

Bestemmelsen skal sikre, at de registre, der er nævnt i § 55, kan drives på den måde, der til hver en tid anses for mest hensigtsmæssig, samtidig med at ordlyden og hensigten i persondatalovens § 41, stk. 4, om bortskaffelse eller tilintetgørelse i tilfælde af krig eller lignende forhold kan realiseres. Det bemærkes i den forbindelse, at det ikke er givet, at registrene mest hensigtsmæssigt drives (føres) samlet.

Der kan således være tale om, at vurderingsmyndigheden lader registrene drive delvist selv, delvist ved databehandler, ved forskellige databehandlere, eller ved samme databehandler, men på forskellige lokaliteter. Der kan endvidere være tale om, at registrene drives under anvendelse af forskellige teknologiske løsninger, herunder eksempelvis (delvis) brug af »cloud computing«.

Vurderingsmyndigheden skal foretage en vurdering af, hvorvidt registrene hver for sig og/eller samlet i en driftsløsning er omfattet af persondatalovens § 41, stk. 4, og i givet fald træffe de foranstaltninger, der er omhandlet i bestemmelsen.

Persondatalovens § 41, stk. 4, omfatter behandlinger af oplysninger, som en besættelsesmagt eller en magt, der har erobret en del af landet, vil have særlig interesse i bl.a. for dermed hurtigt og effektivt at kunne overtage den almindelige administration. Reglen indebærer ikke, at de omtalte oplysninger nødvendigvis skal gøres utilgængelige i tilfælde af krig eller lignende forhold. Bestemmelsen sikrer blot, at der lovligt vil kunne træffes beslutning herom, hvis det skulle vise sig nødvendigt. Det påhviler den dataansvarlige (vurderingsmyndigheden) at træffe de foranstaltninger, som muliggør, at oplysningerne bliver utilgængelige.

Der er i det hidtidige vurderingssystem registreret forskellige oplysninger om de vurderede ejendomme. Nogle oplysninger er også brugbare i det nye vurderingssystem, mens andre vil være uden betydning. Dette vil bl.a. være tilfældet, hvis de pågældende forhold i en modelberegning eller på anden måde er medtaget i de vurderinger, der foretages med det nye system. Der kan også være tale om, at oplysninger ikke foreligger i en form, så de kan indgå i en vurdering.

Det foreslås derfor i stk. 1, at vurderingsmyndigheden, hvorved kun forstås den myndighed, der skal vurdere de enkelte ejendomme, efter eget skøn i vurderingsarbejdet skal kunne anvende oplysninger, som er registreret til brug for vurderinger efter gældende lovgivning.

Dette indebærer, at vurderingsmyndigheden skal have adgang til at anvende oplysninger om enkeltejendomme fra det hidtidige vurderingssystem, når dette er nødvendigt for vurderingen af de pågældende ejendomme efter det nye system. Tilsvarende kan vurderingsmyndigheden undlade at anvende oplysninger registreret i det hidtidige vurderingssystem, herunder når disse oplysninger ikke er af betydning for vurderinger i det nye system, eller når der på anden vis er taget højde for oplysningerne i de nye vurderinger.

Vurderinger efter den ejendomsvurderingslov, der her fremsættes forslag til, vil blive foretaget efter andre beregningsmetoder end hidtil. Den nye vurderingsmodel vil i langt højere grad end den gældende være baseret på et udbygget datagrundlag, og behovet for manuelle korrektioner vil fremover være et andet end hidtil. En oplysning, som har givet grundlag for et tillæg eller nedslag ved en tidligere vurdering af en ejendom, vil således ikke nødvendigvis give grundlag for korrektioner af de vurderinger, der foretages på grundlag af de nye beregningsmetoder. Det pågældende forhold kan allerede være indregnet i de statistiske modelberegninger, der som nævnt vil være baseret på et langt bedre datagrundlag end hidtil. Omvendt kan der også være tilfælde, hvor grundlaget for tillæg eller nedslag fortsat er til stede.

Behandlingen af oplysninger fra det gamle vurderingssystem kompliceres af, at registrering og sletning af oplysninger, som vurderingsmyndighederne i tidens løb er blevet bekendt med, ikke har været ensartet over tid og på tværs af forskellige vurderingsenheder. F.eks. indeholder det hidtidige system ikke oplysninger, som er fremkommet i forbindelse med behandlingen af klagesager, hvis oplysningerne ikke har påvirket de tidligere vurderinger. Registreringer og sletninger har heller ikke været ensartet praktiseret på tværs af kommuner m.v.

Overførsel af oplysninger fra gammelt til nyt system vil kræve en omfattende manuel gennemgang af samtlige registrerede oplysninger. Heraf vil en stor del være uden betydning for de fremtidige vurderinger, men der vil alligevel være behov for at kontrollere, om der er yderligere oplysninger, der er nødvendige for de nye vurderinger, da registreringen ikke vil være komplet.

En sådan meget ressourcekrævende manuel gennemgang af alle oplysninger i det gamle vurderingssystem og overførsel af oplysningerne til det nye vil således ikke føre til en forbedring af grundlaget for de fremtidige vurderinger, der på nogen måde vil stå mål med indsatsen. Grundlaget for de fremtidige vurderinger vil derimod kunne forbedres betydeligt, hvis der foretages en manuel gennemgang af oplysninger med efterfølgende overførsel til det nye system af oplysninger i de tilfælde, hvor der konkret er grund til at antage, at der er registreret eller bør registreres relevante supplerende oplysninger.

Identifikationen af sådanne sager kan f.eks. ske på baggrund af automatiserede udsøgninger baseret på sammenligninger mellem nye modelberegninger og tidligere vurderinger af konkrete ejendomme. Eller det kan ske i forbindelse med behandlingen af klager over de vurderinger, der under den gældende lovgivning blev foretaget i form af en videreførelse af vurderingerne fra 2011 af ejerboliger og 2012 af andre ejendomme.

Det foreslås på denne baggrund, at vurderingsmyndigheden ved de fremtidige vurderinger får adgang til efter eget skøn at inddrage oplysninger registreret i det gamle vurderingssystem i vurderingsarbejdet.

Den foreslåede regel skal ses i sammenhæng med den deklarationsprocedure, som vil blive indført, hvorefter vurderingsmyndigheden over for ejendomsejeren gennemfører partshøring ved en særlig lovhjemlet deklarationsprocedure. Efter denne deklarationsprocedure skal vurderingsmyndigheden forud for vurderingen underrette ejendomsejeren om de oplysninger af væsentlig betydning for vurderingen, der forventes at blive lagt til grund for vurderingen. Ejeren får mulighed for at rette eventuelle fejl i datagrundlaget og gøre opmærksom på andre forhold, der efter ejendomsejers vurdering har væsentlig betydning for vurderingen af ejendommen.

Vurderingsmyndigheden skal foretage de fornødne undersøgelser, inden en afgørelse træffes. Dertil kan vurderingsmyndigheden efter eget skøn anvende de oplysninger, der er registreret i det hidtil anvendte vurderingssystem, hvis dette er hensigtsmæssigt, eller vurderingsmyndigheden kan indhente de fornødne oplysninger fra andre kilder.

Det forhold, at vurderingsmyndigheden ikke af egen drift skal undersøge alle oplysninger, der er registreret i det hidtidige vurderingssystem, betyder ikke, at vurderingsmyndigheden kan se bort fra sådanne oplysninger, når de påberåbes af en ejendomsejer.

Det foreslås i stk. 2, at vurderingsmyndigheden skal være afskåret fra at lægge data på individniveau fra Danmarks Statistiks databaser til grund for vurderingen af enkeltejendomme. Stk. 2 gælder i sagens natur kun den myndighed, der skal vurdere de enkelte ejendomme.

Som nævnt i afsnit 2.7.2.6 i lovforslagets almindelige bemærkninger vil der til brug for vurderingsarbejdet blive etableret en markedsdatabase i Danmarks Statistiks regi. Markedsdatabasen skal indeholde erhvervsejendomsdata til brug for udvikling og forbedring af metoder og modeller for vurdering af erhvervsejendomme, ligesom den vil indeholde data til brug for beregningen af normtal for leje, forrentningskrav og driftsomkostninger m.v. til brug for vurderingen af erhvervsejendomme. Andre ejendomstyper kan også blive inkluderet i markedsdatabasen.

Vurderingsmyndigheden skal alene kunne anvende data fra markedsdatabasen til modeludvikling, kvalitetssikring og etablering af normtal for forretningskrav, leje og driftsomkostninger m.v. til brug for vurderingen af erhvervsejendomme, og data vil være indhentet til sådanne formål. Det foreslås på denne baggrund, at vurderingsmyndigheden skal være afskåret fra at lægge sådanne data til grund for vurderingen af enkeltejendomme.

Til kapitel 12

Det foreslås i stk. 1, at vurderingsmyndigheden får mulighed for at foretage generelle dataindsamlinger i form af »kantstensvurderinger«. Ved en kantstensvurdering skal forstås en besigtigelse, der foretages fra et offentligt tilgængeligt sted uden for den ejendom, der besigtiges.

Kantstensvurderinger kan ikke alene være nødvendige for vurderingen af den enkelte ejendom, jf. lovforslagets § 61. Sådanne besigtigelser/vurderinger kan også være meget nyttige i forbindelse med den tilpasning (kalibrering) af modellerne, som skal foretages forud for vurderingerne. Kantstensvurderinger kan til dette formål skabe et overblik over forholdene i et bestemt område, uden det er nødvendigt at betræde de enkelte ejendomme.

Det foreslås derfor i stk. 1, at vurderingsmyndigheden uden forudgående underretning af ejerne kan foretage udvendige besigtigelser fra offentligt tilgængelige positioner af ejendomme med henblik på indsamling af data, når sådanne »kantstensvurderinger« efter vurderingsmyndighedens skøn er nødvendigt for udvikling eller forbedring af metoder og modeller for ejendomsvurdering.

I stk. 1 og 3 forstås ved »told- og skatteforvaltningen« både den myndighed, der skal vurdere de enkelte ejendomme, og andre myndigheder under Skatteministeriets ressort, der varetager vurderingsarbejde i bred forstand. I bemærkningerne nedenfor dækker »vurderingsmyndigheden« således også andre myndigheder under Skatteministeriets ressort, der varetager vurderingsarbejdet i bred forstand, herunder udvikling eller forbedring af metoder og modeller til brug for ejendomsvurdering.

Formålet med en kantstensvurdering i forbindelse med generel dataindsamling er ikke at vurdere de enkelte ejendomme. Formålet er at skabe et overblik og et datagrundlag, som kan indgå i udviklingen af nye metoder og modeller til brug i vurderingsarbejdet eller til videreudvikling af allerede eksisterende metoder og modeller.

Vurderingsmyndigheden kunne eksempelvis have behov for at foretage nogle »prøvevurderinger« i forbindelse med et udviklingsarbejde. Til dette brug kunne der være behov for at kantstensvurdere et måske større antal ejendomme inden for et bestemt geografisk område, men der ville ikke nødvendigvis være behov for en egentlig vurdering af de pågældende ejendomme. Er der f.eks. behov for at undersøge, om ejendommene i et bestemt område generelt er i god eller dårlig stand, vil man ved en kantstensvurdering koncentrere sig om dette forhold og ikke om andre forhold, der også kunne være værdipåvirkende.

I stk. 2 foreslås det dog, at vurderingsmyndigheden, hvorved der i stk. 2 alene forstås den myndighed, der skal vurdere de enkelte ejendomme, vil være afskåret fra at lægge de indsamlede data direkte til grund for vurderingen af de ejendomme, der er omfattet af dataindsamlingen, når data er indhentet ved besigtigelser af ejendomme med henblik på indsamling af data til brug for udvikling eller forbedring af metoder og modeller for ejendomsvurdering. Dette gælder uanset, hvilken form for data der er tale om, herunder billedmateriale.

Dette indebærer, at ved vurderingen af enkeltejendomme kan oplysninger, der er indhentet ved besigtigelser af ejendomme med henblik på indsamling af data til brug for udvikling eller forbedring af metoder og modeller for ejendomsvurdering, ikke indgå direkte ved vurderingen af den pågældende ejendom.

Formålet med dataindsamlingen er udvikling eller forbedring af metoder og modeller for ejendomsvurdering og ikke vurderingen af den enkelte ejendom. Brugen af data indskrænkes hermed til de formål, som oplysningerne oprindeligt er indsamlet til.

Der vil dog efter stk. 2, 2. pkt., gælde den undtagelse, at indsamlede data vil kunne indgå i generelle metoder og beregningsmodeller. Heri ligger, at de generelle metoder og modeller også kan anvendes på den eller de ejendomme, hvorfra der er indsamlet data.

Dette kan illustreres med data om grundværdier som et eksempel. Grundværdien for et parcel- eller rækkehus påtænkes bestemt ved hjælp af en såkaldt »grundværdikurve«. Grundværdikurven angiver den skønnede sammenhæng mellem på den ene side værdien af et hus og en grund set under ét og på den anden side værdien af grunden alene. Både salg af grunde såvel som salg af parcelhuse anvendes til at beregne grundværdikurven.

Grundværdikurven fastlægges på grundlag af data om en lang række ejendomme. Hvis der for ejendom X er tilvejebragt data om grundværdi ved en dataindsamling, vil disse data sammen med mange andre indgå i grundværdikurven for en lang række ejendomme og vil dermed også få en – om end meget lille – indflydelse på ejendom X selv.

Det vil ikke give mening og medføre uensartede vurderinger at anvende grundværdikurven på alle andre ejerboliger m.v. i området end ejendom X, blot fordi der for ejendom X er foretaget en dataindsamling. Det foreslås derfor, at sådanne indsamlede data kan indgå i generelle metoder og beregningsmodeller, men ikke direkte ved vurderingen af enkeltejendomme.

Endelig foreslås det i stk. 3, at vurderingsmyndigheden som en praktisk foranstaltning kan bemyndige ejendomsmæglere, landinspektører eller andre med den fornødne faglige baggrund til at foretage dataindsamlinger.

Et andet vigtigt redskab i vurderingsarbejdet kan være billedmateriale. Det foreslås derfor i stk. 1, at vurderingsmyndigheden uden forudgående underretning (f.eks. af ejendomsejere eller andre) kan indsamle billedmateriale af ejendomme optaget fra luften eller fra offentligt tilgængelige steder på jorden, når dette er nødvendigt for vurderingsarbejdet.

Ved vurderingsarbejdet forstås i stk. 1 arbejde med vurderinger i bred forstand. Udtrykket omfatter således ikke alene arbejdet med at vurdere de enkelte ejendomme. Vurderingsarbejdet omfatter også den løbende udvikling og forbedring af de metoder og modeller, som anvendes i forbindelse med vurderingerne, ligesom det omfatter andre opgaver, som er nødvendige for, at vurderingsmyndigheden skal kunne foretage retvisende vurderinger.

Ved »told- og skatteforvaltningen« forstås både den myndighed, der skal vurdere de enkelte ejendomme, og andre myndigheder under Skatteministeriets ressort, der varetager vurderingsarbejde i bred forstand. I bemærkningerne nedenfor dækker »vurderingsmyndigheden« således også andre myndigheder under Skatteministeriets ressort, der varetager vurderingsarbejdet i bred forstand, herunder udvikling eller forbedring af metoder og modeller til brug for ejendomsvurdering.

Med »jorden« menes ikke alene landjorden, men også offentligt tilgængelige steder til vands, hvis dette måtte være aktuelt.

Det foreslås videre, at vurderingsmyndigheden vil kunne bemyndige eksterne leverandører til at foretage indsamlingen af billedmateriale. Disse leverandører kan være andre offentlige myndigheder såvel som private aktører, som vil kunne løse opgaven. Indsamlingen vil skulle ske under overholdelse af den til enhver tid gældende persondatalovgivning.

Billedmaterialet vil alene blive taget fra luften eller fra offentligt tilgængelige steder på jorden, og der vil således f.eks. ikke kunne tages billeder fra positioner inde fra bygningen ved denne generelle indsamling af billedmateriale.

Billedmateriale vil også kunne indeholde andre elementer end bygninger og grunde, f.eks. mennesker og biler. Vurderingsmyndigheden vil sikre, at personer, bilers nummerplader og lign. ikke vil kunne genkendes, således at beskyttelsen af borgernes privatliv vil være sikret.

Det har i forbindelse med udarbejdelsen af dette lovforslag været overvejet, om tilvejebringelse af billedmateriale til brug for vurderingsarbejdet kræver den særskilte lovhjemmel, der her søges tilvejebragt. I disse overvejelser har bl.a. indgået det forhold, at billedmateriale vil kunne indgå i vurderingsmyndighedens behandling af konkrete sager og dermed som led i opkrævningen af skat hos borgerne. Dette taler for en særskilt lovhjemmel.

Det kan heller ikke udelukkes, at der af hensyn til straffelovens § 264 a vil være behov for en særskilt hjemmel. Efter denne bestemmelse straffes den, som uberettiget fotograferer personer, der befinder sig på et ikke frit tilgængeligt sted, med bøde eller fængsel i indtil 6 måneder. Spørgsmålet er særligt i relation til billedmateriale tilvejebragt til udviklingsformål behæftet med betydelig usikkerhed, og det foreslås derfor, at der tilvejebringes et sikkert lovgrundlag.

Det foreslås i stk. 2, at vurderingsmyndigheden efter eget skøn vil kunne anvende billedmateriale som nævnt i stk. 1 i vurderingsarbejdet, og at det samme gælder oplysninger, som er tilgængelige i offentlige registre om geografiske forhold (geodata).

Bestemmelsen skal ses i sammenhæng med officialprincippet, og foreslås med henblik på udtrykkeligt at fastsætte, at vurderingsmyndigheden ikke skal være forpligtet til at anvende alt relevant eller tilgængeligt billedmateriale og GIS-kort. Dette under henvisning til, at vurderingsmyndigheden i så fald ville skulle gennemgå billeder og GIS-kort af samtlige landets mere end to millioner ejendomme, før vurderinger blev foretaget, for at konstatere, om der i dette materiale måtte findes oplysninger, der er nødvendige for vurderingen.

En sådan opgave ville medføre meget betydelige administrative omkostninger, der ikke kan forventes at ville afføde en hertil proportional forbedring af grundlaget for vurderingerne. Opgaven ville endvidere ikke være administrerbar. Det er i den forbindelse væsentligt at fremhæve, at de maskinelle estimeringsmodeller generelt set indeholder en række variable og har så høj en træfsikkerhed, at de skønsmæssige vurderinger foretaget efter denne vurderingsmetode vil være retvisende.

På denne baggrund foreslås det, at anvendelsen af indhentet eller tilgængeligt billedmateriale og oplysninger i offentlige registre om geografiske forhold sker efter vurderingsmyndighedens eget skøn.

Forslaget indebærer, at det billedmateriale m.v., der er omfattet af bestemmelsen, kun skal anvendes, når vurderingsmyndigheden skønner, at dette er relevant og nødvendigt for vurderingsarbejdet.

Forslaget indebærer således, at vurderingsmyndigheden ikke vil have pligt til at gennemgå billeder af samtlige landets mere end to millioner ejendomme eller et tilsvarende antal GIS-kort for at konstatere, om der i dette materiale måtte findes oplysninger, som er nødvendige for vurderingen. I stedet kan vurderingsmyndigheden anvende sådant materiale, når det skønnes fornødent. Dette kunne eksempelvis være tilfældet i forbindelse med manuelle vurderinger eller i forbindelse med behandlingen af klagesager.

Det billedmateriale, der efter stk. 1 kan indhentes, tænkes dermed efter forslaget anvendt i vurderingsarbejdet på samme måde som andre indsamlede data, dvs. at materialet vil skulle anvendes, når dette konkret skønnes nødvendigt.

Billedmateriale kan f.eks. tænkes anvendt efter en konkret vurdering i situationer, hvor vurderingsmyndigheden har konkret årsag til at undersøge, hvorvidt en ejendom på grund af sin stand skal vurderes højere eller lavere end det forslag til vurdering, der fremkommer ved modelberegning på baggrund af registeroplysninger. Stand har en ikke-uvæsentlig betydning for prisdannelsen for ejendomme, og der eksisterer en betydelig variation i standen på ejerboliger, og konkret tvivl om, hvorvidt en ejendoms stand kan begrunde afvigelse fra den modelberegnede vurdering af ejendommen, vil kunne begrunde, at vurderingsmyndigheden efter en konkret vurdering inddrager tilgængeligt billedmateriale ved vurderingen af ejendommen.

Hvis vurderingsmyndigheden på konkret foranledning gennemgår billedmateriale af flere ejendomme med henblik på værdiansættelse af én ejendom, vil gennemgangen af billedmaterialet af de øvrige ejendomme alene skulle foranledige konkret vurdering af en eller flere af disse øvrige ejendomme, hvis materialet åbenlyst giver anledning til dette.

Der findes ikke et register, der indeholder oplysninger om standen af alle landets ejendomme. Hvis der er konkret grundlag for at antage, at en ejendom er i ringe stand, er det imidlertid relevant at undersøge, om den pågældende ejendom er i ringere stand end andre sammenlignelige ejendomme, eller om alle ejendomme, der er indgået i det modelberegnede forslag til en vurdering, er i lige ringe stand. Hvis dette er tilfældet, skal det vurderes, om dette forhold allerede indgår i modelberegningen. Hvis ikke, kan der være grundlag for at korrigere modelberegningen gennem et nedslag.

Et billedmateriale vil kunne tjene som en visuel standsindikator, der vil give vurderingsmyndigheden et bedre grundlag for at udvikle og forbedre ejendomsvurderingssystemet, ligesom det vil give vurderingsmyndigheden et bedre grundlag for at foretage retvisende vurderinger. Et billedmateriale giver i sagens natur kun oplysninger om ejendommenes ydre stand, men ydre stand er generelt en god indikator for ejendommens generelle stand. Inddragelse af oplysninger om ydre stand – og hermed indirekte oplysninger om ejendommens generelle stand – vil således bidrage til en mere retvisende vurdering af ejendomme, hvor vurdering alene baseret på en modelberegning ikke er tilstrækkelig.

Materialet skal således kunne anvendes efter konkret behov med henblik på at sikre mere korrekte og gennemsigtige vurderinger af ejendomme, hvor modelberegninger ikke udgør et tilstrækkeligt grundlag.

For så vidt angår geografiske forhold som omtalt i forslaget til stk. 2 bemærkes, at der i mange tilfælde vil kunne findes oplysninger i offentlige registre, som efter omstændighederne kan være - men ikke generelt vil være - relevante for vurderingsarbejdet. Det foreslås derfor, at vurderingsmyndigheden også efter et konkret skøn skal kunne anvende sådanne oplysninger.

På tidspunktet for fremsættelsen af dette lovforslag tager bestemmelsen især sigte på anvendelse af de såkaldte GIS-kort. Betegnelsen »GIS« er en forkortelse for Geografisk Informations System. GIS-kortene er digitale kort, hvor der kan søges en række oplysninger om ejendomme og områder, hvoraf nogle kan være nødvendige for vurderingsarbejdet, mens andre er af en anden karakter.

Bestemmelsen er imidlertid ikke begrænset til alene at omfatte geografiske oplysninger m.v. fra GIS-kort, idet det ikke er muligt at forudse, hvad det fremover måtte blive muligt at indhente af geografiske oplysninger i offentlige registre. Betegnelsen »geografiske forhold« skal forstås i bred forstand, og dækker ikke alene rene arealmæssige forhold og infrastrukturforhold, men også eksempelvis oplysninger om jordbundsforhold eller oplysninger om risiko for oversvømmelse ved forhøjet vandstand i det omfang, at noget sådant måtte være eller måtte blive registreret.

Det forhold, at vurderingsmyndigheden ikke af egen drift skal undersøge alt foreliggende billedmateriale og geodata, betyder ikke, at vurderingsmyndigheden kan se bort fra oplysninger og materiale bestående af billeddata og geodata, der påberåbes af en ejendomsejer.

De foreslåede bestemmelser i lovforslagets § 59 tager sigte på dataindsamling af mere generel karakter. Efter lovforslagets § 59, stk. 2, er vurderingsmyndigheden afskåret fra at lægge sådanne generelle dataindsamlinger til grund for vurderingen af de enkelte ejendomme, der er omfattet af indsamlingen.

Der kan imidlertid også være behov for at tilvejebringe oplysninger i form af »kantstensvurderinger« m.v. til mere specifikke formål i forbindelse med vurderingen af enkeltejendomme.

Det foreslås derfor i stk. 1, at vurderingsmyndigheden uden forudgående underretning af ejeren kan foretage kantstensvurderinger, når det efter vurderingsmyndighedens skøn er nødvendigt for vurderingen af den pågældende ejendom eller andre ejendomme. Ejeren vil efterfølgende blive underrettet om, at kantstensvurdering har fundet sted.

Det foreslås i stk. 2, at vurderingsmyndigheden som en praktisk foranstaltning kan bemyndige ejendomsmæglere, landinspektører og andre personer med den fornødne faglige baggrund til på vurderingsmyndighedens vegne at foretage kantstensvurderinger.

§ 61, stk. 1 og 2, vedrører kun den myndighed, der skal vurdere de enkelte ejendomme, og vil således ikke gælde for andre myndigheder under Skatteministeriets ressort, der varetager vurderingsarbejde i bred forstand, herunder udvikling eller forbedring af metoder og modeller til brug for ejendomsvurdering.

Der kan forekomme tilfælde, hvor besigtigelse i form af en »kantstensvurdering« foretaget fra offentligt tilgængelige positioner uden for ejendommen ikke er tilstrækkeligt til, at der ville kunne foretages en retvisende vurdering. Dette kunne være tilfældet, hvis ejendommen ligger helt eller delvis skjult og således ikke vil kunne besigtiges fra offentligt tilgængelige steder.

I sådanne tilfælde kan der være behov for, at vurderingsmyndigheden får adgang til at foretage en besigtigelse inde på ejendommens grund.

I § 62 forstås ved »told- og skatteforvaltningen« kun den myndighed, der skal vurdere de enkelte ejendomme, og vil således ikke gælde for andre myndigheder under Skatteministeriets ressort, der varetager vurderingsarbejde i bred forstand, herunder udvikling eller forbedring af metoder og modeller til brug for ejendomsvurdering.

Det foreslås i stk. 1, at vurderingsmyndigheden efter forudgående underretning af ejeren, uden forudgående retskendelse og mod forevisning af behørig legitimation kan foretage udvendig besigtigelse af ejendomme fra positioner inde på den pågældende ejendoms grund.

Det er en betingelse, at besigtigelsen er nødvendig for vurderingen af den besigtigede ejendom. Det er ikke tilstrækkeligt, at besigtigelsen skal bruges ved vurderingen af en anden ejendom end den besigtigede – uanset om dette er nødvendigt for vurderingen af denne anden ejendom eller ej.

Besigtigelser efter denne bestemmelse kan ikke foretages, hvis formålet alene er at indsamle generelle oplysninger til brug for udvikling og forbedring af vurderingsmetoderne og vurderingsmodellerne.

Der findes en lignende bestemmelse i § 44, stk. 1, i lov om udstykning og anden registrering i matriklen (udstykningsloven). Efter denne bestemmelse har praktiserende landinspektører og deres assistenter med beskikkelse samt landinspektører, der er ansat ved matrikelmyndigheden, og deres medarbejdere til enhver tid uden retskendelse adgang til enhver ejendom og lokalitet for at udføre opgaver efter denne lov samt opmåling til kortlægningsopgaver for offentlige myndigheder og institutioner samt koncessionerede selskaber.

En bestemmelse af samme karakter findes i § 3, stk. 2, i lov om bygnings- og boligregistrering (BBR-loven). Efter denne bestemmelse har kommunen efter forudgående underretning, uden retskendelse og mod forevisning af behørig legitimation adgang til enhver ejendom med henblik på udvendig besigtigelse og opmåling for at tilvejebringe oplysninger til brug for registreringen i Bygnings- og Boligregistret.

Videre bemærkes, at borgeren gives en bedre retsstilling, end hvad der følger af reglerne om forudgående underretning i lov om retssikkerhed ved forvaltningens anvendelse af tvangsindgreb og oplysningspligter (retssikkerhedsloven).

Endelig bemærkes, at vurderingsmyndigheden ikke vil kunne bemyndige ejendomsmæglere eller andre sagkyndige til selvstændigt at foretage sådanne besigtigelser. Der er dog ikke noget til hinder for, at vurderingsmyndighedens medarbejdere medbringer en ekstern sagkyndig person ved besigtigelsen.

I stk. 2 foreslås det, at indvendig besigtigelse kan foretages efter forudgående underretning af ejeren, når dette er nødvendigt for vurderingen af den pågældende ejendom. Indvendig besigtigelse mod ejers ønske kan dog kun finde sted, hvis vurderingsmyndigheden har formodning om, at det er af væsentlig betydning for vurderingen, og besigtigelsen kan i så fald kun foretages, hvis vurderingsmyndigheden har en forudgående retskendelse herom. I sådanne tilfælde skal retssikkerhedslovens bestemmelser iagttages under besigtigelsen.

Der vil kun blive foretaget indvendig besigtigelse, når vurderingsmyndigheden vurderer, at det er nødvendigt for vurderingen af den pågældende ejendom. Såfremt ejeren frabeder sig en indvendig besigtigelse, vil dette kunne få bevismæssig skadevirkning, således at vurderingsmyndigheden ved utilstrækkelige eller manglende oplysninger foretager ansættelsen skønsmæssigt på det foreliggende grundlag.

Hvis vurderingsmyndigheden imidlertid skønner, at gennemførelse af en indvendig besigtigelse er af væsentlig betydning for vurderingen, har vurderingsmyndigheden med bestemmelsen hjemmel til at gennemføre den indvendige besigtigelse mod ejerens ønske. Dette vil særligt kunne være relevant i forbindelse med vurdering af erhvervsejendomme i de tilfælde, hvor der er en formodning for, at registreringen ikke er retvisende, f.eks. i en situation, hvor en registreret lagerejendom anvendes til og er indrettet på en sådan måde, at den bør omregistreres til kontor.

Besigtigelse – udvendig såvel som indvendig – er at betragte som et sagsoplysningsskridt (en procesbeslutning) i en konkret sag. Besigtigelse er et sagsoplysningsskridt, som vurderingsmyndigheden kan foretage, hvis myndigheden finder det nødvendigt. Det er hermed også et sagsoplysningsskridt, som vurderingsmyndigheden kan undlade at foretage, hvis vurderingsmyndigheden ikke finder behov for det.

Vurderingsmyndigheden har således en mulighed for at foretage besigtigelser, men vurderingsmyndigheden har ikke pligt til at gøre det. Ejeren af en ejendom eller en anden, som efter skatteforvaltningsloven er berettiget til at klage over en vurdering, kan ikke forlange, at vurderingsmyndigheden foretager besigtigelse.

Ejeren (eller andre) kan heller ikke klage over, at vurderingsmyndigheden foretager eller undlader at foretage besigtigelse. Ejeren eller en anden klageberettiget vil kunne klage over vurderingens endelige resultat, men ejeren (eller andre) vil ikke separat kunne påklage de beslutninger, der er foretaget som led i vurderingsarbejdet.

Det foreslås at vurderingsmyndigheden i forbindelse med besigtigelser, herunder kantstensvurderinger, kan foretage nødvendige opmålinger, undersøgelser og øvrige registreringer. Vurderingsmyndigheden kan herunder tilvejebringe fotografisk dokumentation.

Formålet med bestemmelsen er at sikre en tilstrækkelig sagsoplysning og dermed det for vurderingen nødvendige datagrundlag. Bestemmelsen tænkes således fortrinsvis anvendt i forbindelse med vurderinger, hvor der er berettiget tvivl om oplysningsgrundlaget, eller hvor det er nødvendigt at inddrage ikke-registerbaserede data.

Førstnævnte kan eksempelvis være opmålinger i tilfælde, hvor der er åbenbar tvivl om den størrelse af en bygning, der er registreret i Bygnings- og Boligregistret (BBR) eller undersøgelser af faktiske udsigtslinjer. Andet nævnte kan eksempelvis være fotografisk dokumentation med henblik på at dokumentere stand af en bygning, eller undersøgelser med henblik på at dokumentere usædvanlige støjgener.

Til kapitel 13

I afsnit 2.14.2 i lovforslagets almindelige bemærkninger er det nævnt, at der er enighed om, at der etableres en tilbagebetalingsordning, som skal tage højde for, at den vurdering, der blev foretaget af ejerboliger i 2011 og erhvervsejendomme i 2012, kan have været upræcis.

Tilbagebetalingsordningen skal forstås som et tilbud til de ejendomsejere, der har betalt ejendomsværdiskat eller kommunal grundskyld af vurderinger, der kan have været for høje. Heri ligger, at det står ejendomsejerne frit for at afslå tilbuddet og i stedet påklage de vurderinger, som pågældende måtte mene, er for høje. Accepteres tilbuddet, og foretages der tilbagebetaling på dette grundlag, vil der være tale om en fuld og endelig afregning af de krav, som er opstået, eller som måtte opstå, vedrørende de vurderinger, som tilbagebetalingerne vedrører.

Det foreslås i stk. 1, at vurderingsmyndigheden efter bestemmelserne i §§ 65-77 foretager en beregning af, om nuværende eller tidligere ejere af ejendomme har mulighed for tilbagebetaling af ejendomsværdiskat eller grundskyld.

I stk. 2 foreslås det, at tilbagebetalingsordningen ikke skal gælde for landbrugsejendomme og skovejendomme og for ejendomme ejet af offentlige myndigheder. Ordningen skal efter lovforslaget heller ikke gælde for ejendomme, som hidtil er blevet vurderet som landbrugsejendom eller skovejendom, og som fremover skal vurderes som ejerbolig.

Som det fremgår af lovforslagets §§ 28-33 foreslås det, at der indføres en fremskrivningsordning for grundværdien af produktionsjord. Formålet med fremskrivningsordningen er at sikre, at de vurderinger, der under den gældende vurderingsordning er foretaget efter den såkaldte bondegårdsregel eller de særlige regler for vurdering af skovejendomme, videreføres i det eksisterende niveau. Der er hermed ikke behov for at lade produktionsjord tilhørende sådanne ejendomme være omfattet af tilbagebetalingsordningen.

Boliger beboet af ejere på landbrugsejendomme og skovejendomme (stuehuse m.v.) vil ikke være omfattet af tilbagebetalingsordningen, hvilket tilsvarende gælder for boligdelen af en ejendom, der anvendes til såvel erhvervsformål som til boligformål.

Ejendomme ejet af offentlige myndigheder foreslås heller ikke omfattet af tilbagebetalingsordningen. Efter lovforslagets §§ 9-12, skal ejendomme ejet af offentlige myndigheder kun vurderes i det omfang, at vurderingen danner grundlag for beskatning, eller ejendommen er udlejet erhvervsmæssigt. Dette gælder for såvel ejendomsværdi som for grundværdi. Der vil hermed kun i begrænset omfang være 2018/2019-vurderinger at sammenligne med.

Der er ikke behov for en tilbagebetalingsordning for ejendomme, som er ejet af den kommune, hvori ejendommen er beliggende, da skatteopkrævning i sådanne tilfælde vil være neutralt for kommunen. For ejendomme tilhørende andre offentlige myndigheder vil den skattebetaling, der har fundet sted til den kommune, hvor ejendommene er beliggende, indgå i fordelingen af offentlige midler myndighederne imellem.

I stk. 3 foreslås det, at vurderingsmyndigheden i særlige tilfælde kan træffe afgørelse om, at tilbagebetalingsordningen ikke kan anvendes.

Det vil være den altovervejende hovedregel, at tilbagebetalingsordningen skal anvendes – dvs. ejendomsejeren skal have et tilbud – i alle tilfælde, hvor dette er praktisk muligt. Som det fremgår af bemærkningerne til de følgende paragraffer, er det tilstræbt at indrette tilbagebetalingsordningen sådan, at den vil kunne anvendes i flest mulige tilfælde.

Det kan dog ikke udelukkes, at der vil opstå tilfælde, hvor forholdene omkring en given ejendom er så særegne, at det ikke vil være muligt at anvende den automatiserede løsning, der lægges op til med tilbagebetalingsordningen. Har en ejendom eksempelvis undergået talrige forandringer og måske tilmed haft flere forskellige ejere, kan det i praksis være meget vanskeligt at anvende den automatiske tilbagebetalingsordning, der her er foreslået.

I sådanne særlige tilfælde skal det derfor efter forslaget være muligt for vurderingsmyndigheden at træffe afgørelse om, at ejendommen ikke skal omfattes af tilbagebetalingsordningen. Dette betyder ikke, at ejeren eller ejerne ikke har mulighed for at få vurderingerne prøvet i en klagesagsbehandling. I sådanne tilfælde vil vurderingsmyndigheden skulle vejlede de pågældende om de klagemuligheder, der i stedet kan anvendes.

Det foreslås i stk. 4, at vurderingsmyndighedens afgørelser om anvendelse af tilbagebetalingsordningen ikke skal kunne påklages til anden administrativ myndighed. Det tilføjes i forslaget, at det er uden betydning for adgangen til at påklage de vurderinger, der kan lægges til grund for tilbagebetalinger, om vurderingsmyndigheden træffer afgørelse for eller imod anvendelse af tilbagebetalingsordningen.

Borgernes adgang til at påklage vurderinger og hermed til evt. at opnå en tilbagebetaling af ejendomsskatter på dette grundlag er således uændret, uanset om vurderingsmyndigheden tilbyder en tilbagebetaling eller ej.

Ejerboliger vil være omfattet af tilbagebetalingsordningen, uanset om de første gang skal vurderes efter den nye vurderingsordning i 2018, eller om det først skal ske i 2019, jf. lovforslagets § 5, stk. 2, bortset fra de før nævnte ejerboliger, der hidtil har været vurderet som landbrugsejendomme eller skovejendomme.

Tilbagebetalingsordningen vil bestå af tre trin. Først sammenlignes vurderingerne foretaget med det nye vurderingssystem med de vurderinger, som er foretaget fra og med 2011 henholdsvis 2012, og som har dannet grundlag for beskatning. Sammenligningen skal foretages med den vurdering, der faktisk har dannet grundlag for beskatning, uanset om der er tale om en almindelig vurdering, en omvurdering, genoptagelse af en vurdering eller en vurdering foretaget i medfør af § 4 i den gældende vurderingslov.

Hvis de nye vurderinger er lavere end de værdier, der er ansat ved en eller flere af vurderingerne fra og med 2011/2012, når der tages hensyn til prisudviklingen, foretages som det næste trin en genberegning af de erlagte ejendomsrelaterede skatter (ejendomsværdiskat og kommunal grundskyld). Hvis denne beregning giver et resultat, som er lavere end de faktisk erlagte skatter, finder som det tredje trin den faktiske tilbagebetaling sted.

Det foreslås i stk. 1, at resultatet af den almindelige vurdering pr. 1. september 2018 og den almindelige vurdering pr. 1. september 2019 for hver ejendom sammenlignes med de vurderinger og omvurderinger, der efter gældende lovgivning er foretaget af den pågældende ejendom fra 1. oktober 2011 og indtil denne lovs ikrafttræden. Eventuelle vurderinger foretaget i medfør af § 4 i den gældende vurderingslov vil blive betragtet som omvurderinger.

Der skal endvidere sammenlignes med vurderinger foretaget efter §§ 87 og 88 i den lov, der her er fremsat forslag til. Efter lovforslagets § 87 skal vurderingen pr. 1. oktober 2018 af erhvervsejendomme m.v. foretages i form af en videreførelse af de eksisterende vurderinger og andre ansættelser. Efter lovforslagets § 88 skal visse ejerboliger ikke vurderes pr. 1. september 2018, men først pr. 1. september 2019. For disse ejendomme foreslås de eksisterende vurderinger og andre ansættelser tilsvarende videreført. Vurderinger som nævnt i lovforslagets §§ 87 og 88 vil ikke være vurderinger foretaget efter gældende lovgivning, og derfor nævnes de separat.

Det er kategoriseringen som ejerbolig henholdsvis som ejerbolig eller »andet«, der vil være afgørende for, hvordan en ejendom vil være omfattet af tilbagebetalingsordningen. Det er uden betydning, om en ejendom eksempelvis har været kategoriseret som ejerbolig i samtlige år siden 2011 eller kun i nogle af dem. 2018-vurderingen eller 2019-vurderingen (som ejerbolig) vil skulle sammenlignes med vurderingerne i de foregående år, uanset hvordan ejendommen dengang var kategoriseret. Det samme vil gælde for en ejendom, som ved de nye vurderinger er kategoriseret som en erhvervsejendom, men som tidligere har været kategoriseret som en ejerbolig.

I stk. 2 foreslås det, at alle vurderinger og omvurderinger til brug for sammenligningen skal anses for at være foretaget efter prisforholdene i vurderingsåret. Det er som et eksempel således det kronebeløb, der i form af videreførelse af en tidligere vurdering var ansat ved vurderingen af en ejerbolig i 2015, der skal danne grundlag for sammenligningen, uanset det forhold at det videreførte beløb er i 2011-niveau.

Det foreslås i stk. 1, at sammenligningen efter § 65 for ejerboligers vedkommende skal foretages for såvel ejendomsværdi som for grundværdi for hver enkelt af de vurderinger, hvor sammenligningen skal foretages. For andre ejendomme foreslås det, at sammenligningen alene foretages for grundværdien.

Baggrunden for dette forslag er, at såvel ejendomsværdi som grundværdi danner grundlag for beskatning af ejerboliger, mens ejendomsværdien for andre ejendommes vedkommende kun i begrænset omfang tjener et skattemæssigt formål. I lovforslagets § 10 er det således foreslået, at der for erhvervsejendomme fremover kun skal ansættes ejendomsværdier i det omfang, at sådanne værdier danner grundlag for beskatning.

Det er op til kommunen selv, om den vil opkræve dækningsafgift eller ej. I 2017 opkræver 37 af landets kommuner dækningsafgift. Dækningsafgiften kan opkræves med indtil 10 promille af den del af forskelsværdien (forskellen mellem ejendomsværdi og grundværdi), der kan henføres til den del af ejendommen, der anvendes til dækningsafgiftspligtig virksomhed.

Dækningsafgiftspligten afhænger af ejendommens anvendelse, idet kun ejendomme, som helt eller delvis anvendes til kontor, forretning, hotel, fabrik, værksted og lignende er omfattet. Anvendes en ejendom kun delvis til dækningsafgiftspligtige formål, betales der kun afgift af denne del. Der betales dog kun dækningsafgift, hvis mere end halvdelen af ejendommens forskelsværdi kan henføres til den del af ejendommen, der anvendes til dækningsafgiftspligtige formål.

Vælger kommunen at opkræve dækningsafgift, kan en ejendom ved hvert kvartalsskifte blive omfattet af afgiften eller ophøre med at være omfattet af afgiften, jf. § 23 A i lov om kommunal ejendomsskat. Tilsvarende kan en ejendom i det ene kvartal være omfattet af dækningsafgiften med en vis del og i det følgende kvartal være omfattet af afgiften med en anden del. Det afhænger af, hvad ejendommen anvendes til.

Indtræden og ophør af dækningsafgiftspligt og ændringer i afgiftspligtens omfang hænger således ikke sammen med vurderingsterminerne. I stedet kan ændringerne ske på et vilkårligt tidspunkt af året med virkning fra førstkommende kvartalsskifte.

Det vil derfor være uhyre vanskeligt at etablere en tilbagebetalingsordning, der også omfatter dækningsafgiften. Dette skyldes, at dækningsafgiften således ikke som grundskylden er en »fast« beskatning sådan at forstå, at der betales et bestemt beløb af en bestemt vurdering i et bestemt år. Som ovenfor nævnt kan en ejendom inden for samme år både være omfattet og ikke omfattet af dækningsafgiften, og ejendommen kan tilmed være omfattet af afgiften med forskellige dele fra kvartal til kvartal.

Dertil kommer, at dækningsafgiften primært opkræves i kommuner i og omkring de større byer, hvor de nye vurderinger forventes at være højere end de vurderinger, der blev foretaget under den gældende vurderingsordning. Da tilbagebetaling kun kan komme på tale i det tilfælde, hvor de nye vurderinger er lavere end dem, der blev foretaget under den gældende ordning, har det formodningen imod sig, at tilbagebetaling af dækningsafgift i det hele taget ville være aktuelt.

Det foreslås på denne baggrund, at tilbagebetalingsordningen for erhvervsejendomme kun kommer til at omfatte grundskylden. Dette gælder også i de tilfælde, hvor der på en erhvervsejendom findes en bolig, der bebos af ejeren.

Det bemærkes, at begrebet »erhvervsejendomme« i vurderingsmæssig henseende også omfatter boligejendomme, som ikke er ejerboliger efter denne lov. Dette gælder såvel boligejendomme i det almennyttige byggeri som i det private (udlejnings)byggeri, ligesom det gælder boligejendomme ejet af andelsboligforeninger. Sådanne ejendomme vil således være omfattet af tilbagebetalingsordningen for så vidt angår grundskylden. Der betales hverken dækningsafgift eller ejendomsværdiskat af sådanne ejendomme.

I stk. 2 foreslås det, at sammenligningen for grundværdiers vedkommende skal ske for den »fulde« grundværdi, dvs. uden eventuelle fradrag for grundforbedringer og fritagelser for grundskyld i medfør af lov om kommunal ejendomsskat.

Efter § 7 i lov om kommunal ejendomsskat er bl.a. fredede bygninger fritaget for grundskyld, dog kun den bebyggede grund, gårdsplads og have. Efter § 8 i den nævnte lov kan kommunalbestyrelsen give hel eller delvis fritagelse for grundskyld for bl.a. ejendomme, der ejes af velgørende stiftelser. Endelig kan kommunalbestyrelsen efter § 9 i visse tilfælde give yderligere fritagelser, hvis det af samfundsmæssige hensyn findes ønskeligt.

Begrundelsen for, at sammenligningen skal ske for den »fulde« grundværdi, er for det første, at hverken grundforbedringsfradrag eller fritagelser efter lov om kommunal ejendomsskat indgår i selve grundværdien. Der er i begge tilfælde tale om elementer, der indgår i beregningen af grundskylden. Dernæst kan såvel grundforbedringsfradrag som fritagelser efter lov om kommunal ejendomsskat ændre sig over tid. Grundforbedringsfradrag gives i en periode på 30 år og kan således udløbe i den periode, hvor sammenligningen skal foretages. Desuden kunne der til og med den 1. juli 2016 stadig komme nye grundforbedringsfradrag til.

På samme måde kan fritagelser opstå, ændres eller afskaffes i periodens løb. For at gøre grundværdierne sammenlignelige foreslås det, at sammenligningen foretages for den »fulde« grundværdi uden grundforbedringsfradrag og/eller fritagelser.

Skulle den situation opstå, at en ejerbolig er nedrevet, og en ny eventuelt er under opførelse på det tidspunkt, hvor 2018-vurderingen foretages, vil der ikke være grundlag for at sammenligne ejendomsværdier. Dette skyldes, at der i et sådant tilfælde ikke vil skulle ansættes en ejendomsværdi, jf. lovforslagets § 10, stk. 1. Dertil kommer, at en ufærdig ny ejerbolig meget vel kunne blive vurderet lavere end den nedrevne alene af den grund, at den nye bolig endnu ikke er færdig. Et sådant forhold bør ikke udløse tilbagebetaling.

Det vil således kun være grundværdierne, der i denne situation skal sammenlignes, og det vil kun være grundskylden, der evt. vil skulle genberegnes.

For at sikre, at tilbagebetalingerne kan foretages på et retvisende grundlag, er det nødvendigt, at de nye vurderinger gøres sammenlignelige med de vurderinger, der skal sammenlignes med. Det foreslås derfor i stk. 1, at 2018-vurderingen henholdsvis 2019-vurderingen tilbageregnes til de aktuelle år til brug for sammenligningen. Herved bliver det muligt at sammenligne 2018/2019-vurderingerne med de relevante vurderinger tilbage i tid. De vurderinger, der blev anvendt ved den oprindelige skatteberegning, anses for foretaget i aktuelt niveau.

Tilbageregningen skal ske ved anvendelse af samme prisindeks, som skal anvendes til brug for skattestopberegninger og skatteloftberegninger, jf. lovforslagets §§ 44-47. De tilbageregnede beløb afrundes til nærmeste 1.000 kr., jf. § lovforslagets § 49.

Som nævnt i afsnit 2.2.3 i lovforslagets almindelige bemærkninger er partierne bag forliget om et nyt ejendomsvurderingssystem enige om, at den usikkerhed, der altid vil være ved en vurdering, skal komme ejendomsejerne til gode i form af, at beskatningsgrundlaget fastsættes lavere end selve vurderingen. Det fremgår endvidere af forliget, at der i det nye ejendomsvurderingssystem kan anvendes et spænd på plus/minus 20 pct.

Den usikkerhed, der altid vil være forbundet med en vurdering, og som skal komme ejendomsejerne til gode ved ansættelsen af beskatningsgrundlaget, gør sig tilsvarende gældende i tilbagebetalingsordningen. Den usikkerhed, der gør sig gældende ved de nye 2018- og 2019-vurderinger, er ikke anderledes i relation til tilbagebetalingsordningen end i relation til ejendomsbeskatningen.

Det foreslås derfor, at 2018- og 2019-vurderingerne reduceres med 20 pct., før de tilbageregnes til de år, som de skal sammenlignes med. Dette vil alt andet lige resultere i større tilbagebetalinger end uden denne sikkerhedsmargin. Herved vil usikkerheden også i denne forbindelse komme ejendomsejerne til gode.

I stk. 2 foreslås det, at resultatet af sammenligningen sammen med resultatet af en eventuel genberegning, jf. lovforslagets § 73, meddeles til ejendommens ejer samtidig med resultatet af 2018-vurderingen henholdsvis 2019-vurderingen eller snarest derefter. Samtidig vil der blive givet meddelelse til tidligere ejere, som vil kunne omfattes af tilbagebetalingsordningen, jf. lovforslagets § 74, stk. 2.

Der vil kunne forekomme tilfælde, hvor vurderingsmyndigheden modtager oplysninger af betydning for 2018-vurderingen henholdsvis 2019-vurderingen i den afgørelsesperiode, der er defineret i den nye § 20 b i skatteforvaltningsloven, der er foreslået ved § 1, nr. 22, i det samtidigt fremsatte lovforslag til ændring af skatteforvaltningsloven m.v. Vurderingsmyndigheden vil i sådanne tilfælde få mulighed for at træffe afgørelse på grundlag af de oplysninger, der forelå ved afgørelsesperiodens begyndelse, jf. følgelovforslagets § 1, nr. 22. Hvis vurderingsmyndigheden benytter denne mulighed, vil oplysningerne, der er modtaget i afgørelsesperioden, dog efterfølgende skulle behandles og afgøres efter reglerne i skatteforvaltningslovens §§ 33 og 33 a.

I så fald vil der ikke foreligge et »endeligt« resultat af vurderingen på det tidspunkt, hvor sammenligningen som udgangspunkt skal foretages. Det foreslås derfor i stk. 3, at resultatet af sammenligningen i sådanne tilfælde ikke meddeles, før der er truffet afgørelse om genoptagelse eller revision af vurderingen.

§ 68 omhandler den situation, hvor der i perioden siden 2011/2012 er sket ændringer vedrørende ejendommen, således at ejendommen i periodens løb er blevet omvurderet. Herved vil 2018/2019-vurderingerne ikke umiddelbart være sammenlignelige med vurderinger foretaget før omvurderingstidspunktet, selv om der tages hensyn til prisudviklingen i perioden.

Det foreslås derfor i stk. 1, at der for ejerboligers vedkommende i sådanne tilfælde skal foretages en regulering af 2018/2019-vurderingen, således at en sammenligning bliver mulig. Denne regulering foreslås foretaget på den måde, at den ejendomsværdi og den grundværdi, der er ansat ved 2018/2019-vurderingen, reguleres med forholdet mellem ejendomsværdien (henholdsvis grundværdien) før og efter omvurderingen.

Hvis, som et eksempel, en omvurdering foretaget i 2014 giver et resultat, som er 30 pct. højere end vurderingen i 2013, nedsættes 2018/2019-vurderingen forholdsmæssigt, når den skal sammenlignes med vurderingerne i 2011 og 2013. Derimod kan 2018/2019-vurderingen i dette eksempel umiddelbart sammenlignes med 2015-vurderingen.

Hvis den ændring, der har givet anledning til omvurderingen, alene vedrører ejendommens bygninger, f.eks. ændring af bygningsareal, mens grunden ikke er blevet ændret, skal der kun ske en justering af 2018/2019-ejendomsværdien. Dette skyldes, at ændring af bygningen ikke har betydning for grundværdien. Grundværdien vil være uændret og skal derfor ikke justeres.

Hvis en ejendom er opdelt i ejerlejligheder, og fordelingstallet mellem ejerlejlighederne ændres, svarer dette til, at de enkelte ejerlejligheders grundareal ændres. Ved ændring af fordelingstal skal 2018/2019-vurderingen for de enkelte ejerlejligheder derfor justeres for såvel ejendomsværdi som for grundværdi, selv om (moder)ejendommens samlede grundareal er uændret.

Det foreslås, at den herved regulerede 2018/2019-vurdering tilbageregnes til de aktuelle år ved anvendelse af samme prisindeks, som skal anvendes til brug for skattestopberegninger og skatteloftberegninger, jf. lovforslagets § 44-47.

I stk. 2 foreslås en tilsvarende mekanisme for andre ejendomme, som er omfattet af tilbagebetalingsordningen. Forskellen er, at udgangspunktet her altid er en 2019-vurdering, og at der for disse ejendomme alene skal foretages en regulering af grundværdien, jf. lovforslagets § 66.

Lovforslagets § 68 omhandler som nævnt omvurderinger foretaget i perioden forud for de første vurderinger, som foretages efter denne lov. Imidlertid kan der forekomme tilfælde, hvor ændringer af ejendomme mellem sidste vurdering eller omvurdering efter gældende lovgivning og første vurdering efter denne lov bevirker, at vurderingerne alligevel ikke er sammenlignelige.

Hvis eksempelvis en ejendom ændrer grundstørrelse i det første år efter en almindelig vurdering, vil dette være omvurderingsgrund. Sker ændringen senere end inden for det første år efter en almindelig vurdering, vil ændringen derimod først afspejles i den førstkommende almindelige vurdering.

Hvis der efter den sidste vurdering foretaget efter gældende lovgivning sker ændring i f.eks. grundstørrelsen, vil ændringen således blive afspejlet i den første vurdering foretaget efter denne lov. Den nye vurdering vil derfor ikke være sammenlignelig med de tidligere, da den nye vurdering er foretaget på et andet grundlag – i dette eksempel en ejendom med en anden grundstørrelse.

Dette er en parallel til den situation, der er omhandlet i lovforslagets § 68, men i modsætning til situationen, der er omhandlet i § 68, vil der ikke være en vurdering før grundstørrelsen blev ændret og en vurdering efter grundstørrelsen blev ændres, der kan danne grundlag for en forholdsmæssig regulering af den nye vurdering. Der er kun en gammel vurdering, der ikke tager højde for den mindre grundstørrelse, og en ny vurdering, der tager højde for den mindre grundstørrelse.

Det foreslås, at der i en sådan situation skal foretages en konkret vurdering af, hvorledes vurderingen af ejendommen ville have været, hvis ejendommen ikke var blevet ændret – i dette eksempel med en mindre grundstørrelse – og at de tidligere vurderinger skal sammenlignes med denne fiktive nye vurdering – en »skyggevurdering« – for ejendommen, hvis ejendommen ikke var blevet ændret.

Den foreslåede bestemmelse vil finde anvendelse i situationer, hvor der foreligger en omvurderingsgrund efter den gældende vurderingslov, bortset fra i situationer, hvor ejendommen har ændret anvendelse. Det skyldes, at ændret anvendelse ikke vil føre til en anden »efter-vurdering« end den reelt foretagne, da udgangspunktet for vurderingen altid er ejendommens aktuelle kategorisering (anvendelse). Bestemmelsen vil dermed hovedsagelig finde anvendelse i situationer, hvor ejendomme har ændret grundstørrelse eller ændret bygningsareal – herunder opførelse eller nedrivning af bygninger – og hvor der er ændrede planforhold.

Den »skyggevurdering«, der skal foretages af vurderingsmyndigheden, af de ejendomme, der umiddelbart forud for første vurdering efter denne lov er ændret, skal foretages på baggrund af en konkret vurdering af, hvorledes ejendommen var blevet vurderingen uden ændringen, og vil ved anvendelsen af tilbagebetalingsordningen træde i stedet for den vurdering, der er ansat efter den nye lov. »Skyggevurderingen« skal foretages på baggrund af en konkret vurdering, og vurderingsmyndigheden vil i den forbindelse kunne anvende samme vurderingsværktøjer som er anvendt ved den nye vurdering af ejendommen efter ændringen.

Ejendomsejer skal derfor, når ejendomsejer får tilbud om tilbagebetaling, have indsigt i »skyggevurderingen« og begrundelsen for denne, men »skyggevurderingen« kan ikke påklages til anden administrativ myndighed, da der ikke er tale om en egentlig ejendomsvurdering. Hvis ejendomsejer er uenig i »skyggevurderingen« eller af anden årsag ikke finder grundlag for at tage det tilbud om tilbagebetaling, der beregnes på baggrund af »skyggevurderingen«, vil ejendomsejer være henvist til at klage over de videreførte vurderinger.

Der henvises til lovforslagets § 78 og bemærkningerne hertil.

Under den gældende vurderingsordning var det muligt at vurdere ejendomme samlet, når ejendommene udgør en samlet driftsenhed, jf. vurderingslovens § 8. Noget tilsvarende foreslås videreført i den nye vurderingsordning, jf. lovforslagets § 2, stk. 2.

Efter den gældende vurderingsordning kunne landbrugsejendomme ikke vurderes samlet. Denne begrænsning vil ikke være gældende i den nye ordning, men da landbrugsejendomme ikke omfattes af tilbagebetalingsordningen, har dette i denne forbindelse ingen betydning. Ligeledes er samlet vurdering næppe i praksis relevant for ejerboliger, men helt udelukkes kan det ikke.

Det er nødvendigt at tage hensyn til samlet vurdering af (erhvervs)ejendomme ved administrationen af tilbagebetalingsordningen.

Det foreslås derfor i stk.1, at hvis ejendommene har været samlet vurderet gennem hele perioden siden 2011/2012 og uændret er samlet vurderet ved den første vurdering foretaget efter denne lov, vil ejendommene ved beregninger efter tilbagebetalingsordningen skulle betragtes som én samlet ejendom.

De forehold, der er redegjort for i bemærkningerne til lovforslagets § 69, gør sig tilsvarende gældende i de situationer, hvor ejendomme er samlet vurderet. Det foreslås derfor i stk. 2, at der i en sådan situation skal foretages en konkret vurdering af, hvorledes vurderingen af ejendommen ville have været, hvis ejendommen ikke var blevet ændret – i dette eksempel med en mindre grundstørrelse – og at de tidligere vurderinger skal sammenlignes med denne fiktive nye vurdering – en »skyggevurdering« – for ejendommen, hvis ejendommen ikke var blevet ændret. Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til lovforslagets § 69.

Lovforslagets § 71 omhandler de situationer, hvor der ved første vurdering foretaget efter denne lov etableres samlet vurdering mellem ejendomme, der ikke hidtil har været samlet vurderet, eller hvor hidtidig samlet vurdering ikke videreføres.

Stk. 1 omhandler den første af de to situationer, nemlig at samlet vurdering etableres. I et sådant tilfælde findes der vurderinger af de enkelte ejendomme for perioden forud for de nye vurderinger, mens den nye vurdering er foretaget i form af en samlet vurdering. Der er således behov for enten at »samle« de hidtidige vurderinger eller at »adskille« den nye, således at vurderingerne vil kunne sammenlignes.

Da ejendommene i årene forud for de nye vurderinger kan have undergået forandringer, vil den enkleste løsning være at »adskille« den nye vurdering. Det foreslås derfor, at den vurdering, der er foretaget i form af en samlet vurdering ved første vurdering efter denne lov, til brug for sammenligningen med tidligere vurderinger fordeles forholdsmæssigt på de enkelte ejendomme efter den vurdering, der sidst er foretaget i medfør af gældende lovgivning. Fordelingen skal ske for såvel grundværdi som for ejendomsværdi – i de formentlig meget få tilfælde, hvor dette vil være aktuelt. Fordelingen sker som en værdimæssig fordeling.

Stk. 2 omhandler den modsatte situation, nemlig hvor ejendomme hidtil har været samlet vurderet, men hvor samlet vurdering nu ophører. Der findes således ikke individuelle vurderinger af de enkelte ejendomme i den forudgående periode, men alene en samlet vurdering.

Det foreslås, at de pågældende ejendomme til brug for sammenligningen fortsat betragtes som samlet vurderet. Den grundværdi (og evt. ejendomsværdi), der skal lægges til grund for sammenligningen, udgøres således af summen af de værdier, der ved den første vurdering efter denne lov er ansat for de pågældende ejendomme.

Denne »skyggesamvurdering« tjener alene et beregningsteknisk formål. Det er således uden betydning, om ejerkredsen er en anden end før.

En eller flere af de hidtil samlet vurderede ejendomme kan forud for ophør af samlet vurdering have undergået forandringer som omhandlet i lovforslagets § 69. Det foreslås derfor i stk. 3, at sådanne ejendomme skal behandles på samme måde som angivet i bemærkningerne til den pågældende bestemmelse.

De forehold, der er redegjort for i bemærkningerne til lovforslagets § 69, gør sig tilsvarende gældende i de situationer, hvor ejendomme er samlet vurderet. Det foreslås derfor i stk. 3, at der i en sådan situation skal foretages en konkret vurdering af, hvorledes vurderingen af ejendommen ville have været, hvis ejendommen ikke var blevet ændret – i dette eksempel med en mindre grundstørrelse – og at de tidligere vurderinger skal sammenlignes med denne fiktive nye vurdering – en »skyggevurdering« – for ejendommen, hvis ejendommen ikke var blevet ændret. Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til lovforslagets § 69.

Lovforslagets § 72 omhandler den situation, at samlet vurdering kun har fundet sted i en del af den forudgående periode. Det må antages, at manglende samlet vurdering i en del af perioden skyldes, at grundlaget for samlet vurdering ikke har været til stede. Det foreslås derfor i stk. 1, at sådanne ejendomme i relation til tilbagebetalingsordningen ikke anses for at have været samlet vurderet.

Hvis samlet vurdering er etableret i løbet af perioden, foreslås det i stk. 2, at ejendomsværdi og grundværdi for den periode, hvor samlet vurdering har fundet sted, fordeles forholdsmæssigt mellem de pågældende ejendomme efter den vurdering, der senest var foretaget forud for samlet vurdering.

Hvis samlet vurdering i løbet af perioden er ophørt, foreslås det i stk. 3, at ejendomsværdi og grundværdi for den periode, hvor samlet vurdering har fundet sted, fordeles forholdsmæssigt mellem de pågældende ejendomme efter den vurdering, der første gang er foretaget efter ophør af samlet vurdering.

De forehold, der er redegjort for i bemærkningerne til lovforslagets § 69, gør sig tilsvarende gældende i de situationer, hvor ejendomme er samlet vurderet. Det foreslås derfor i stk. 4, at der i en sådan situation skal foretages en konkret vurdering af, hvorledes vurderingen af ejendommen ville have været, hvis ejendommen ikke var blevet ændret – i dette eksempel med en mindre grundstørrelse – og at de tidligere vurderinger skal sammenlignes med denne fiktive nye vurdering – en »skyggevurdering« – for ejendommen, hvis ejendommen ikke var blevet ændret. Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til lovforslagets § 69.

Det foreslås i stk. 1, at der skal ske en genberegning af henholdsvis ejendomsværdiskat og kommunal grundskyld, hvis sammenligningen viser, at den ejendomsværdi eller grundværdi, som er ansat ved den almindelige vurdering af ejerboliger i 2018 eller i 2019, efter reduktion og tilbageregning er lavere end de tilsvarende værdier, der er ansat ved en eller flere af de vurderinger, der skal sammenlignes med, og som har dannet grundlag for beskatning. Det samme foreslås for grundværdien ansat ved den almindelige vurdering af andre ejendomme i 2019. Her er der kun behov for at genberegne den kommunale grundskyld.

Genberegningen skal for ejendomsværdiskattens vedkommende foretages for de år, hvor ejendomsværdiskatten er beregnet på et grundlag, der er højere end det, der er ansat ved den almindelige vurdering i 2018/2019 tilbageregnet til det eller de relevante år. Tilsvarende skal genberegningen af kommunal grundskyld for ejerboliger foretages for de år, hvor grundskylden er beregnet på et grundlag, der er højere end den grundværdi, der er ansat ved vurderingen i 2018/2019 tilbageregnet til det eller de relevante år. For andre ejendomme gælder det den grundværdi, der er ansat ved vurderingen i 2019 tilbageregnet til det eller de relevante år.

Det bemærkes, at tilbageregningen ikke betyder ændringer i skattestopberegninger og grundskattelofter. Vurderingerne fra 2011/2012 og fremefter ændres ikke som følge af tilbagebetalingsordningen. Der er alene tale om en genberegning af de ejendomsrelaterede skatter.

I stk. 2 foreslås det, at genberegningen foretages på den måde, at den ejendomsværdi henholdsvis grundværdi, der er ansat ved 2018/2019-vurderingen reduceret og tilbageregnet til det aktuelle år, erstatter de vurderinger, der blev anvendt ved den oprindelige skatteberegning.

De vurderinger, der blev anvendt ved den oprindelige skatteberegning, blev i sin tid foretaget i 2011-niveau eller 2012-niveau. De pågældende vurderinger blev videreført som almindelige vurderinger for de følgende vurderingsterminer. Der blev dog rejst tvivl om fortolkningen af reglerne for så vidt angår det prisniveau, der skal anvendes ved evt. klage over de videreførte vurderinger. Det blev derfor efterfølgende fastslået, at behandlingen af klager skal ske på baggrund af prisforholdene i vurderingsåret. Dette skete i form af indsættelse af et nyt stk. 6 i § 44 i den gældende vurderingslov, jf. § 1, nr. 8, i lov nr. 61 af 16. januar 2017.

Bemærkningerne til den pågældende ændringslov (lovforslag L 92, 2016-2017), indeholder følgende eksempel:

En ejerbolig blev vurderet til 2 mio. kr. i 2011. Denne vurdering er videreført som en 2013-vurdering, en 2015- vurdering og en 2017-vurdering. De tre (videreførte) vurderinger vil kunne påklages, når de første vurderinger efter denne lov er foretaget. Klages der f.eks. over 2015-vurderingen, skal klagen behandles efter prisforholdene på dette tidspunkt. Hvis klagemyndigheden finder, at ejendommen pr. 1. oktober 2015 var mindre værd end 2 mio. kr., vil klageren få medhold.

Det er således klart, at de videreførte vurderinger og dermed de skatteberegninger, der er foretaget på dette grundlag, skal anses for at være foretaget i aktuelt niveau.

Det vil afhænge af, om de tilbageregnede 2018/2019-vurderinger er højere eller lavere end ejendomsværdien på skattestopniveau henholdsvis grundskatteloftet for de enkelte år, om der bliver tale om tilbagebetaling. Kun i de tilfælde, hvor de reducerede og tilbageregnede 2018/2019-vurderinger er lavere end skattestopniveauet henholdsvis grundeskatteloftet, bliver der tale om tilbagebetaling.

Det bemærkes, at genberegningen for grundværdiens vedkommende skal ske efter eventuelle grundforbedringsfradrag og efter eventuelle fritagelser efter lov om kommunal ejendomsskat. Herved bliver de genberegnede skatter sammenlignelige med de skatter, der oprindeligt blev beregnet, og et eventuelt tilbagebetalingsbeløb vil umiddelbart kunne beregnes.

Grundforbedringsfradrag beregnes såvel efter de gældende regler som efter de regler, der her foreslås, som en fast forholdsmæssig del af grundværdien, dog højst det beløb, som fradraget udgjorde pr. 1. januar 2013 eller på ansættelsestidspunktet, hvis dette ligger senere, jf. lovforslagets § 22. Dette indebærer, at fradraget bliver mindre, hvis grundværdien falder, og tilsvarende højere, hvis grundværdien stiger – dog højst op til det før nævnte maksimum. Fritagelser efter lov om kommunal ejendomsskat gives enten som hel eller delvis fritagelse. Er der tale om delvis fritagelse, gives fritagelsen som en forholdsmæssig del af grundværdien.

Disse forhold skal tages i betragtning ved genberegningen af skatter. Ved genberegningen skal grundforbedringsfradrag og de nævnte fritagelser således ansættes til de beløb, som fradrag eller fritagelser ville have, hvis fradrag eller fritagelse skulle gives i den tilbageregnede grundværdi.

Efter den gældende vurderingslov og efter lov om kommunal ejendomsskat skal der i visse tilfælde foretages fordelinger af ejendomsværdier eller grundværdier. Det foreslås i stk. 3, at der ved genberegningen skal anvendes samme forholdsmæssige fordelinger af ejendomsværdi og grundværdi, som der i de aktuelle år er foretaget efter de nævnte love. Dette vil gælde uanset den fordeling, der måtte være foretaget i forbindelse med vurderingen i 2018 eller 2019.

Eksempelvis skal der efter § 33, stk. 5, i den gældende vurderingslov foretages en værdimæssig fordeling af ejendomsværdien, hvis en ejendom anvendes til såvel boligformål for ejeren og til erhvervsmæssig virksomhed. Formålet med dette er, at ejeren skal ejendomsværdibeskattes af den del af ejendomsværdien, der kan henføres til boligdelen.

Hvis der som et eksempel ved vurderingen i 2013 af en ejendom er foretaget en fordeling mellem boligdelen og erhvervsdelen i forholdet 70/30 – dvs. at 70 pct. af ejendomsværdien falder på boligdelen og 30 pct. på erhvervsdelen – skal samme fordeling anvendes ved genberegningen af de skatter, der er opkrævet på grundlag af denne vurdering.

Herved sikres det, at genberegningen også i relation til fordelinger kommer til at foregå på et sammenligneligt grundlag.

Det foreslås i stk. 1, at hvis genberegningen efter § 73 resulterer i et beløb, som for et eller flere år er lavere end den ejendomsværdiskat og/eller den grundskyld, der endeligt er beregnet på grundlag af de relevante vurderinger, vil det overskydende beløb blive tilbagebetalt som en kompensation.

Det foreslås, at kompensationen skal være skattefri for modtageren i det omfang, at de betalte skatter ikke var fradragsberettigede efter ligningslovens § 14. Efter denne bestemmelse kan der ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst fradrages udgifter til ejendomsskatter. Der gives dog ikke fradrag for ejendomsskatter for en- og tofamiliehuse, hvis ejendommen i indkomståret har tjent til bolig for ejeren, og på ubebyggede grunde, der er erhvervet med henblik på privat benyttelse.

Der er ikke tale om genoptagelse af tidligere vurderinger, og tilbagebetaling har kun skattemæssige konsekvenser for modtageren i det omfang, at de betalte ejendomsskatter som ovenfor nævnt var fradragsberettigede.

Det foreslås i stk. 2, at tilbagebetaling efter tilbagebetalingsordningen i lighed med tilbagebetaling efter endt klagebehandling skal ske til ejendommens ejer eller ejere og andre, der i forhold til stat eller kommune hæfter for de skatter, der opkræves på grundlag af den ejendomsvurdering, tilbagebetalingen vedrører. Det foreslås samtidig, at det eksplicit fastslås, at ingen andre end de i 1. pkt. nævnte kan opnå partsstatus i relation til tilbagebetalingsordningen.

Det bemærkes i relation hertil endvidere, at tilbagebetalingsordningen ikke kan føre til, at en tidligere ejer af en ejendom vil være part i 2018/2019-vurderingen, da den tidligere ejer ikke vil blive beskattet direkte på grundlag af denne vurdering, men alene vil have en afledt, indirekte interesse i resultatet af den nye vurdering, fordi den nye vurdering vil danne grundlag for beregningen af tilbuddet om tilbagebetaling.

Tilbagebetalingsordningen skal ses som et alternativ til en egentlig klagesagsbehandling af vurderingerne fra 2011 og fremad. Derfor skal det sikres, at ejerne stilles på samme måde, som det havde været tilfældet, hvis der var sket en tilbagebetaling af ejendomsværdiskat eller grundskyld efter afgørelsen af en klagesag.

Det er ikke nødvendigvis de samme fysiske eller juridiske personer, der modtager tilbagebetaling, selv om det er på grundlag af den samme vurdering. Dette skyldes den »forsinkelse«, som der er ved anvendelsen af vurderingerne ved opkrævningen af kommunal grundskyld, jf. § 26 i lov om kommunal ejendomsskat.

Forestiller man sig som et eksempel, at 2018-vurderingen af en ejerbolig er lavere end både 2013- og 2015-vurderingerne, og ejendommen er solgt i 2015, vil 2013-vurderingen danne grundlag for ejendomsværdibeskatningen i 2013 og 2014, dvs. hos den første ejer. For grundskyldens vedkommende vil 2013-vurderingen først skulle anvendes i 2015 og 2016, dvs. både hos den første ejer frem til overtagelsestidspunktet i 2015 og derefter hos den nye ejer for resten af 2015 og i 2016.

Der kan for ejerboligers vedkommende blive tale om tilbagebetaling af ejendomsværdiskat, og der kan for såvel ejerboliger som for andre ejendomme blive tale om tilbagebetaling af kommunal grundskyld. Tilbagebetaling skal efter forslaget ske til den ejer eller de ejere, som på forfaldstidspunktet hæftede for de skatter, der er blevet genberegnet. Det er en betingelse for tilbagebetaling, at vurderingerne ikke er påklaget eller er under genoptagelse, jf. lovforslagets § 77. »Indefrysning« af ejendomsskatter, jf. lov om lån til betaling af ejendomsskatter, er ikke til hinder for tilbagebetaling.

Ejendomsværdiskatten påhviler ejendommens ejer. Har en ejendom flere ejere, pålignes ejendomsværdiskatten de enkelte ejere efter deres forholdsmæssige ejerandel. Hvis en ejendom fraflyttes, betales der kun ejendomsværdiskat frem til fraflytningstidspunktet. Ved indflytning betales der på tilsvarende måde ejendomsværdiskat fra indflytningstidspunktet.

Ejendomsværdiskatten indgår i årsopgørelsen for den enkelte skattepligtige. Det er således umiddelbart klart, hvem der har betalt ejendomsværdiskat af hvilken ejendom og for hvilke år. Det er hermed også umiddelbart klart, hvem der for et givet år skal have en for meget betalt ejendomsværdiskat tilbagebetalt.

Den kommunale grundskyld betales til kommunen i to eller flere lige store rater, jf. § 27 i lov om kommunal ejendomsskat. I praksis er der formentlig i langt de fleste tilfælde tale om to rater. Hvis en ejendom sælges, sker der ikke nogen afregning over for kommunen på overtagelsestidspunktet. Sælger hæfter som ejer af ejendommen på forfaldstidspunktet for den aktuelle rate, og forholdet reguleres mellem køber og sælger over refusionsopgørelsen, uden at kommunen er involveret.

Er der tale om en udlejningssituation, er det fortsat ejendommens ejer, der hæfter for betalingen af grundskylden. Dette gælder, uanset om grundskylden er medtaget som en omkostning, der er indregnet i huslejen, eller om det i en lejekontrakt måtte være aftalt, at grundskylden betales af lejer. Det kontraktlige forhold mellem udlejer og lejer ændrer ikke det forhold, at ejeren hæfter for grundskylden over for kommunen.

Det er således altid ejendommens nuværende eller tidligere ejer – den, der i de aktuelle år har hæftet for betaling af grundskylden – der vil være modtager af en tilbagebetaling. Det forhold, at en ejendom har været handlet, og at køber og sælger via refusionsopgørelsen har delt betalingen imellem sig, ændrer ikke på dette. Det samme gælder det forhold, at grundskylden i en udlejningssituation er overvæltet på en lejer.

Myndighederne vil ikke med frigørende virkning kunne tilbagebetale beløb til køber eller til en lejer, medmindre køber eller lejer har fået transport i tilbagebetalingsbeløbet, og dette er meddelt myndighederne. Ønsker en køber eller en lejer del i tilbagebetalingsbeløbet, må kravet rettes mod sælger eller udlejer. Herved adskiller tilbagebetalingsordningen sig ikke fra de tilfælde, hvor en overskydende grundskyld kommer til udbetaling som følge af en gennemført klagesag.

Tilbagebetalingen foretages af told- og skatteforvaltningen, dvs. af skattemyndigheden, vurderingsmyndigheden eller anden relevant myndighed under Skatteministeriets ressort. Dette gælder for beløb, som kan henføres til ejendomsværdiskatten, såvel som for beløb, som kan henføres til den kommunale grundskyld. Der er med andre ord tale om en tilbagebetaling af for meget betalte skatter ydet af staten uanset det forhold, at tilbagebetalingen helt eller delvis kan vedrøre grundskyld betalt til kommunen.

Det foreslås i stk. 1, at tilbagebetaling foretages efter det tidspunkt, hvor fristen for at klage over vurderingen pr. 1. september 2018 henholdsvis pr. 1. september 2019 udløber, dvs. tre måneder efter, at borgeren har modtaget den pågældende vurdering, jf. skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 3. Er der klaget over 2018/2019-vurderingen, foretages tilbagebetalingen dog først efter det tidspunkt, hvor klagesagen er endeligt afsluttet. Herved skal ikke alene forstås afsluttet hos klagemyndigheden, men også ved en eventuel efterfølgende prøvelse ved domstolene.

Der kan i denne situation hverken foretages tilbagebetaling til den nuværende ejer eller til eventuelle tidligere ejere, før klagesagen er endeligt afsluttet. Dette skyldes, at et eventuelt tilbagebetalingsbeløb først vil kunne beregnes, når det endelige resultat af 2018- eller 2019-vurderingen foreligger.

Efter det lovforslag, der samtidig er fremsat om ændring af skatteforvaltningsloven, skal en klage over en ejendomsvurdering efter denne lov fremadrettet kunne indgives af den, der ejer ejendommen, og derudover af »andre, der i forhold til stat eller kommune hæfter for skatter, der opkræves på grundlag af den pågældende ejendomsvurdering«. Denne præcisering af kredsen af klageberettigede vil imidlertid alene være gældende for så vidt angår vurderinger, der foretages efter denne lov.

For så vidt angår vurderinger, der er foretaget efter hidtil gældende lovgivning, vil kredsen af klageberettigede uændret være ejendommen og »andre, som har en væsentlig, direkte, retlig interesse i vurderingens resultat«, jf. den nuværende skatteforvaltningslovs § 35 a, stk. 2, samt praksis.

Tilbagebetalingsordningen skal imidlertid være rettet mod kredsen af klageberettigede, og tilbagebetaling, der gennemføres efter tilbagebetalingsordningen, skal ske til de samme fysiske og juridiske personer, som ville få tilbagebetalt for meget betalte ejendomsskatter, hvis tilbagebetaling skete efter endt klagebehandling. Dette er nødvendige forudsætninger for, at tilbagebetalingsordningen opfylder sit formål.

Der foretages efter forslaget til stk. 2 ikke tilbagebetalinger til dødsboer, hvis disse er afsluttet. Det samme gælder for afsluttede konkursboer. Hvis boer er uafsluttede, foretages tilbagebetalingerne til disse. Tilbagebetalingerne behandles i sådanne tilfælde efter de regler, der gælder for behandlingen af sådanne boer, herunder reglerne om modregning i konkurslovens § 42.

Der skal efter forslaget heller ikke foretages tilbagebetalinger i tilfælde, hvor en ejendom har været ejet af en juridisk person, som på tilbagebetalingstidspunktet ikke længere eksisterer. Har en ejendom eksempelvis været ejet af et selskab, som på tilbagebetalingstidspunktet er blevet fusioneret med et andet selskab eller er blevet opløst, vil der ikke ske tilbagebetaling.

Det foreslås i stk. 3, at der ikke foretages tilbagebetaling i tilfælde, hvor det ikke er muligt at foretage tilbagebetalingen via NemKontoordningen.

Efter denne ordning skal alle borgere i Danmark anvise en NemKonto, hvortil det offentlige kan udbetale beløb, jf. bekendtgørelse nr. 766 af 5. juli 2006 om NemKontoordningen. Øvrige personer, herunder udrejste personer, kan anvise en NemKonto eksempelvis ved at deres udenlandske bankkonto anvises som NemKonto.

For personer, der ikke har oprettet en NemKonto, sker tilbagebetalingen på den måde, at beløbet overføres til en ventekonto, jf. bekendtgørelse nr. 195 af 24. februar 2012 om ændring af bekendtgørelse om NemKontoordningen. Hermed har den udbetalende myndighed udbetalt beløbet med frigørende virkning. Digitaliseringsstyrelsen sender i disse tilfælde besked til beløbsmodtageren om, at beløbet er indsat på en ventekonto, og at tilbagebetaling vil ske, når beløbsmodtageren har anvist en NemKonto.

Der kan imidlertid tænkes tilfælde, hvor det ikke vil være muligt at udbetale via NemKontoordningen, herunder via en ventekonto. Dette kunne tænkes at være tilfældet, hvis en person har ejet en ejendom i Danmark uden at have haft bopæl her i landet. En sådan person har ikke nødvendigvis et dansk personnummer og er dermed ikke nødvendigvis mulig at identificere via NemKontoordningen.

Endelig foreslås det i stk. 4, at tilbagebetalinger efter stk. 1 civilretligt i enhver henseende skal behandles som de oprindeligt beregnede skatter, som kompensationen er beregnet på grundlag af.

Dette medfører bl.a., at andre end modtageren af kompensationen, der civilretligt ville være berettiget til at få videreført en del af de tilbagebetalte beløb, hvis tilbagebetalingen skete ved tilbagebetaling af for meget opgjorte skatter i forlængelse af en egentlig klagebehandling, vil være berettiget til at få videreført en hertil svarende del af de tilbagebetalte kompensationer. Dette vil f.eks. gælde visse lejere eller andelshavere.

Kravet på videreførelse vil afhænge af de civilretlige regler på samme måde, som det ville være tilfældet, hvis tilbagebetalingen skete i forlængelse af en egentlig klagebehandling af de videreførte vurderinger og omvurderinger, som kompensationerne vedrører. Kravet på videreførelse skal ligeledes på samme måde som i klagesituationen afklares civilretligt, og ikke i regi af vurderings- eller skattemyndigheden.

Det foreslås i stk. 1, at der ved tilbagebetaling gives en yderligere godtgørelse i form af samme procenttillæg, som gives ved tilbagebetaling af overskydende skat, jf. kildeskattelovens § 62, stik. 2. Procenttillægget gives med den sats, der var gældende i det indkomstår, hvor vurderingen blev foretaget. Giver eksempelvis vurderingen i 2015 anledning til tilbagebetaling, ydes der en procentgodtgørelse beregnet efter den sats, der var gældende i 2015. Dette gælder for såvel ejendomsværdiskat som for grundskyld, uanset at grundskylden først er betalt på et senere tidspunkt. Udbetalte beløb forrentes ikke.

Videre foreslås det i stk. 2, at beløb under 200 kr. ikke tilbagebetales. Det drejer sig om den samlede tilbagebetaling af ejendomsværdiskat, grundskyld og procenttillæg. Hvis en ejendom er ejet af flere personer i sameje, gælder denne beløbsgrænse for den samlede tilbagebetaling og således ikke for tilbagebetalingen pr. ejer. Det er i denne forbindelse uden betydning, om ejendommen ejes i sameje af ægtefæller eller af andre, f.eks. medlemmerne af et bofællesskab.

Er ejendomme samlet vurderet, gælder beløbsgrænsen for hver ejendom. Er eksempelvis tre ejendomme samlet vurderet, er beløbsgrænsen for disse ejendomme således 600 kr.

Det foreslås i stk. 3, at tilbagebetaling sker til fuld og endelig afregning af krav, der er opstået eller måtte opstå vedrørende de vurderinger, som tilbagebetalingerne vedrører, hvilket medfører, at en eventuel senere ændring af en vurdering, for hvilken der er modtaget kompensation efter tilbagebetalingsordningen, ikke vil føre til yderligere afregning af de deraf opgjorte ejendomsskatter.

Bestemmelsen har den konsekvens, at en efterfølgende ændring af en vurdering, for hvilken der er sket tilbagebetaling, ikke vil medføre en yderligere tilbagebetaling af erlagte skatter. Bestemmelsen anses som nødvendig for, at tilbagebetalingsordningen dels sikrer ejendomsejerne en hurtig tilbagebetaling af for meget betalte ejendomsskatter af de videreførte vurderingen uden en egentlig klagebehandling, dels sikrer, at efterbehandlingen af de videreførte vurderinger kan afvikles inden for en rimelig tidsramme. Bestemmelsen forebygger således, at ejendomsejerne efter at have taget imod tilbud om kompensation har et økonomisk incitament til efterfølgende at søge de videreførte vurderinger ændret.

Der vil kunne forekomme tilfælde, hvor vurderingsmyndigheden modtager oplysninger af betydning for 2018-vurderingen henholdsvis 2019-vurderingen i den afgørelsesperiode, der er defineret i det forslag til skatteforvaltningslovens § 20 b, som er foreslået i § 1, nr. 22, i det samtidigt fremsatte forslag til ændring af skatteforvaltningsloven m.v., og bemærkningerne hertil.

Det fremgår af § 1, nr. 22, i følgelovforslaget samt bemærkningerne hertil, at vurderingsmyndigheden i afgørelsesperioden kan træffe afgørelse på det grundlag, der foreligger, når afgørelsesperioden indtræder. Hvis vurderingsmyndigheden benytter muligheden herfor, skal nye oplysninger, der er modtaget i afgørelsesperioden dog behandles og afgøres efter reglerne om genoptagelse og revision, jf. skatteforvaltningslovens §§ 33 og 33 a.

Det foreslås derfor i stk. 3, 2. pkt., at hvis oplysninger, som modtages i afgørelsesperioden, jf. skatteforvaltningslovens § 20 b, medfører, at ny vurdering foretages, jf. skatteforvaltningslovens §§ 33 og 33 a, sker tilbagebetaling på grundlag heraf til fuld og endelig afregning.

Forslaget til 2. pkt. skal ses i sammenhæng med forslaget til § 67, stk. 3, hvorefter sammenligningen i situationer, hvor oplysninger, som modtages i afgørelsesperioden, jf. skatteforvaltningslovens § 20 b, skal behandles og afgøres efter reglerne om genoptagelse og revision, jf. skatteforvaltningslovens §§ 20 b, 33 og 33 a, ikke foretages, før der er truffet afgørelse om genoptagelse eller revision af vurderingen.

Udgangspunktet i tilbagebetalingsordningen vil være, at borgeren - når borgeren er vurderet at kunne omfattes af tilbagebetalingsordningen - erhverver ubetinget ret til en tilbagebetaling på tilbagebetalingstidspunktet, medmindre der er klaget over 2018/2019-vurderingen af ejerboliger henholdsvis 2019-vurderingen af andre ejendomme eller en tidligere vurdering.

Hvis der er klaget over 2018/2019-vurderingen udskydes tilbagebetalingstidspunktet – og dermed borgerens ubetingede erhvervelse af ret til tilbagebetalingsbeløbet – til det tidspunkt, hvor klagesagen over 2018/2019-vurderingen (eller eventuelle uafsluttede klagesager over tidligere vurderinger) er endeligt afsluttet, og beløbet kan beregnes.

Klages der over en eller flere af de videreførte almindelige vurderinger – dvs. vurderinger fra og med 2013 – bortfalder retten til tilbagebetaling på grundlag af disse vurderinger, jf. lovforslagets § 77.

Når borgeren erhverver ubetinget ret til tilbagebetalingen, skal det vurderes, om tilbagebetalingen skal anvendes til modregning. Denne vurdering skal foretages efter lovgivningens almindelige regler og praksis om modregning.

Hvis borgeren på tilbagebetalingstidspunktet har gæld til det offentlige, vil tilbagebetalingsbeløbet således kunne modregnes i denne gæld efter de almindelige regler og praksis på området. Det forhold, at tilbagebetalingsbeløbet er beregnet på baggrund af en sammenligning med vurderinger foretaget i 2011/2012 og fremefter, ændrer ikke dette, uanset om gælden til det offentlige først er opstået efter tidspunktet for de vurderinger, der ligger til grund for tilbagebetalingen. Det følger endvidere af forslaget til § 75, stk. 4, at tilbagebetalinger civilretligt i enhver henseende behandles som de oprindeligt beregnede skatter, som kompensationen er beregnet på grundlag af. Dette vil således tillige gøre sig gældende, når det skal vurderes, om der er grundlag for modregning.

Borgeren, der vurderes at være berettiget til tilbagebetaling, erhverver ubetinget ret til tilbagebetalingsbeløbet på det tidspunkt, hvor beløbet kan udbetales, og det er forholdene på dette tidspunkt, der er afgørende for, om modregning kan komme på tale. Det vil være inddrivelsesmyndigheden, der vil skulle træffe afgørelse om, hvorvidt grundlaget for modregning er til stede.

Det foreslås i stk. 1, at der ikke kan foretages tilbagebetaling på grundlag af almindelige vurderinger foretaget pr. 1. oktober 2013 eller senere eller vurderinger foretaget efter §§ 87 eller 88, hvis en sådan vurdering påklages. Dette kan for ejerboligers vedkommende kunne ske inden for den tidsfrist, der vil gælde for at kunne klage over 2018/2019-vurderingen. For andre ejendomme vil det kunne ske inden for den tidsfrist, der vil gælde for at klage over 2019-vurderingen. I begge tilfælde vil der gælde en frist på tre måneder fra det tidspunkt, hvor borgeren modtager 2018/2019-vurderingen.

Det er uden betydning, om samtlige ansættelser i en af disse vurderinger er påklaget, eller det kun er en af dem. Der kan således ikke foretages tilbagebetaling på grundlag af den af de nævnte vurderinger, hvis der som et eksempel klaget over grundværdien, men ikke over ejendomsværdien for den pågældende vurdering. Det er også uden betydning, om klagesagen eller klagesagerne er endeligt afsluttet eller ej.

Formålet med tilbagebetalingsordningen er at kompensere ejendomsejerne i de tilfælde, hvor 2011-vurderingen af ejerboliger eller 2012-vurderingen af andre ejendomme kunne være for høj. 2011-vurderingen af ejerboliger er senere blevet videreført som 2013-, 2015- og 2017-vurderinger med nogle generelle reduktioner, og den usikkerhed, som knytter sig til 2011-vurderingen, kan hermed være videreført. 2012-vurderingen af andre ejendomme er på samme måde videreført.

Tilbagebetalingsordningen betyder, at boligejerne får sammenlignet deres vurderinger fra og med 2011 med en 2018/2019-vurdering foretaget med et nyt vurderingssystem med en bedre træfsikkerhed end det gamle. En eventuel difference i borgerens favør ved genberegningen udbetales automatisk, uden at borgeren behøver at klage over 2013-, 2015- og 2017-vurderingerne (2011-vurderingen kan ikke længere påklages). Tilsvarende får ejere af andre ejendomme sammenlignet deres vurderinger fra og med 2012 – dog kun for grundværdien – med en 2019-vurdering foretaget med et nyt vurderingssystem.

Vælger borgeren alligevel at klage over en eller flere af disse videreførte vurderinger – hvilket borgeren har ret til at gøre – er der ikke længere et grundlag for at lade de pågældende vurderinger være omfattet af tilbagebetalingsordningen. Ved at klage opnår borgeren den tilbundsgående realitetsprøvelse af sine vurderinger, som en klagesagsbehandling er udtryk for, og klagesagsbehandlingen vil foregå med anvendelse af det nye og mere retvisende vurderingssystem. Der er herefter intet grundlag for at antage, at de pågældende vurderinger ikke skulle være retvisende.

Klages der over en eller flere af de videreførte vurderinger, vil disse som nævnt ikke indgå i tilbagebetalingsordningen, men resultatet af klagesagsbehandlingen kan være en nedsættelse af vurderingen med deraf følgende eventuel tilbagebetaling af erlagt ejendomsværdiskat og kommunal grundskyld, hvis grundlaget herfor er til stede.

2011/2012-vurderingerne kan ikke længere påklages, og disse vurderinger vil derfor altid kunne give anledning til tilbagebetaling. Det var i sin tid muligt at klage over disse vurderinger, ligesom det i perioden mellem 2011/2012 og de nye vurderinger har været muligt at klage over omvurderinger. Dette har kunnet ske inden for skatteforvaltningslovens almindelige frister for klage over ejendomsvurderinger, dvs. til og med den 1. juli i året efter (om)vurderingen.

Klagerne vil dog være behandlet med det hidtil anvendte vurderingssystem. Det foreslås derfor, at 2011/2012-vurderingerne og omvurderingerne i perioden derefter omfattes af tilbagebetalingsordningen, uanset om de pågældende vurderinger har været påklaget eller ej.

Det kan ikke udelukkes, at der fortsat verserer uafsluttede klagesager om 2011/2012-vurderingerne på det tidspunkt, hvor tilbagebetalingsordningen skal anvendes, ligesom der fortsat kan versere uafsluttede klagesager om senere omvurderinger. Det vil således ikke være muligt at beregne et eventuelt tilbagebetalingsbeløb, da det endelige sammenligningsgrundlag endnu ikke er til stede. Situationen er en parallel til den, der opstår, hvis de nye 2018/2019-vurderinger påklages, jf. lovforslagets § 76.

Det foreslås derfor i stk. 2, at tilbagebetaling i sådanne tilfælde finder sted på det tidspunkt, hvor klagesagsbehandlingen eller en efterfølgende domstolsbehandling er endeligt afsluttet, og hvor eventuelle klagesager eller eventuelle domstolssager vedrørende 2018/2019-vurderingerne ligeledes er endeligt afsluttet. Det foreslås, at det tilsvarende skal gælde for vurderinger, som på tilbagebetalingstidspunktet er under genoptagelse, eller hvor en genoptagelsessag er påklaget.

Klager over ejendomsvurderinger kan efter skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 2, indgives af enhver, som har en væsentlig, direkte, retlig interesse i vurderingens resultat. Dette indebærer, at såvel en nuværende som en tidligere ejer af en ejendom i visse tilfælde vil kunne klage over den samme vurdering.

Hvis en ejerbolig som et eksempel er solgt i 2014, kan sælger klage over 2013-vurderingen, da sælger i 2013 er blevet ejendomsværdibeskattet på dette grundlag. Men køber kan også klage over 2013-vurderingen. Dette skyldes, at køber vil skulle betale grundskyld i 2015 og 2016 på det samme grundlag.

Det er uden betydning for tilbagebetalingsordningen, om det i en sådan situation er køber eller sælger eller for den sags skyld en tredje klageberettiget, der har klaget. Når der er klaget over en af de videreførte vurderinger, tages den pågældende vurdering ikke i betragtning ved tilbagebetalingsordningen, uanset hvem af de klageberettigede der har klaget.

Det foreslås, at afgørelser efter reglerne om tilbagebetalingsordningen ikke skal kunne påklages til anden administrativ myndighed. Baggrunden for dette er, at der er tale om mekaniske beregninger foretaget efter en lovbestemt fremgangsmåde på et grundlag, som på forhånd er givet. Beregningernes resultat lader sig hermed ikke ændre af en klagemyndighed.

Vurderingsmyndigheden har altid mulighed for at berigtige oplysninger, som måtte vise sig at være ukorrekte, hvis borgeren gør vurderingsmyndigheden opmærksom på dette, eller vurderingsmyndigheden selv bliver opmærksom på det. Dette kunne være tilfældet, hvis der er sket en tastefejl eller lign. Borgeren løber hermed ikke nogen risiko for ukorrekt tilbagebetaling på grund af sådanne fejl.

Er en borger ikke tilfreds med det beregnede tilbagebetalingsbeløb, vil borgeren kunne påklage de vurderinger, som han finder ukorrekte. I så fald får borgeren en almindelig klagesagsbehandling med deraf følgende mulighed for tilbagebetaling af faktisk betalte skatter.

Til kapitel 14

Afgives der forsætligt eller groft uagtsomt urigtige eller vildledende oplysninger, kan dette straffes med bøde, jf. vurderingslovens § 47 B, medmindre forholdet kan henføres til skattekontrollovens § 13, hvor en forsætlig overtrædelse kan straffes med bøde eller fængsel indtil 1 år og 6 måneder og i tilfælde af særlig grove overtrædelser efter skattekontrollovens § 13, jf. straffelovens § 289.

Efter den gældende vurderingslovs § 47 B, stk. 2, kan juridiske personer pålægges strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

Der er også fremadrettet behov for at sanktionere urigtige eller vildledende oplysninger.

Det foreslås i stk. 1, at den, der med forsæt til at unddrage det offentlige skat, afgiver urigtige, vildledende eller ufuldstændige oplysninger til vurderingsmyndighederne til brug for vurdering af en ejendom, straffes med bøde eller fængsel indtil 1 år og 6 måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter straffelovens § 289.

Anvendelsesområdet for denne bestemmelse vil være alle situationer, hvor der afgives urigtige, vildledende eller ufuldstændige oplysninger, uanset baggrunden herfor. Det er imidlertid en forudsætning for sanktionering, at den pågældende har ageret med forsæt til at unddrage det offentlige skat.

Sanktionspraksis skal fortsat være den samme, som ved forsætlige overtrædelser af skattekontrollovens § 13, hvor sagen skal overdrages til politiet, hvis den unddragne skat udgør 250.000 kr. og derover, og hvor der skal nedlægges påstand om overtrædelse af § 79, jf. straffelovens § 289, hvis unddragelsen er 500.000 kr. og derover.

Ved opgørelsen af den unddragne ejendomsskat og ejendomsværdiskat summeres den samlede skat for hvert kalenderår i den periode, hvor de urigtige, vildledende eller ufuldstændige oplysninger har medført, at vurderingen har været for lav. Der er tale om en særlig kriminalisering af forhold, der ellers efter omstændighederne vil kunne straffes efter straffelovens § 279 om bedrageri, som har samme strafferamme, som den foreslåede bestemmelse, eller straffelovens § 162 om afgivelse af urigtig erklæring til en offentlig myndighed, hvor der er en oplysningspligt.

Det er i § 53 foreslået, at vurderingsmyndigheden skal kunne pålægge ejeren og en tidligere ejer af en ejendom at meddele vurderingsmyndigheden oplysninger om ejendommen, som efter vurderingsmyndighedens skøn er nødvendige for vurderingen af denne ejendom eller af andre ejendomme, og som ikke allerede er registreret hos vurderingsmyndigheden.

Der er derfor endvidere behov for at sanktionere den situation, hvor en ejer eller en tidligere ejer undlader at afgive oplysninger efter § 53 om den pågældende ejendom eller andre ejendomme

Anvendelsesområdet for bestemmelsen er nærmere beskrevet i bemærkningerne til § 53. Det fremgår heraf, at oplysningspligten efter bestemmelsen relaterer sig til forhold vedrørende ejendommen som sådan, men ikke oplysninger om lejeniveauer eller lignende. Det fremgår også, at det, hvis en ejendomsejer undlader at efterkomme en anmodning fra vurderingsmyndigheden om oplysninger omfattet af § 53, vil kunne få bevismæssig skadevirkning, således at vurderingsmyndigheden ved utilstrækkelige eller manglende oplysninger foretager ansættelsen skønsmæssigt på det foreliggende grundlag.

Imidlertid kan der i visse situationer tænkes at være et sådant behov for ejendomsejerens medvirken, at mulig bevismæssig skadevirkning ikke kan anses for en tilstrækkelig foranstaltning. Den mulige bevismæssige skadevirkning dækker således næppe det tilfælde, hvor ejendomsejeren – hvad enten det sker forsætligt eller groft uagtsomt – undlader at afgive relevante oplysninger til vurderingsmyndigheden. Et oplagt eksempel kunne være, at der på et tidspunkt er givet større nedslag for en alvorlig sætningsskade, som det er bekosteligt at udbedre, og at ejeren efterfølgende undlader at oplyse om, at skaden nu er udbedret.

Det foreslås derfor i stk. 2, at den, der med forsæt til at unddrage det offentlige skat undlader at afgive oplysninger efter lovforslagets § 53, kan straffes som foreslået i stk. 1.

Den foreslåede bestemmelse vil under henvisning til ordlyden kun finde anvendelse i tilfælde omfattet af den foreslåede § 53. Bestemmelsen vil således ikke finde anvendelse, hvis en ejendomsejer ikke reagerer på andre anmodninger om oplysninger, herunder heller ikke, hvis en ejer ikke reagerer i den særlige deklarationsprocedure, der er beskrevet i § 1, nr. 22, i det samtidigt fremsatte forslag til ændring af skatteforvaltningsloven m.v. Hvis ejeren af en ejendom i forbindelse med deklarationsproceduren eller på anden vis afgiver urigtige eller vildledende oplysninger til vurderingsmyndigheden, vil dette derimod kunne sanktioneres efter forslaget til stk. 1.

Det foreslås i stk. 3, at overtrædelser omfattet af stk. 1 og 2 straffes med bøde, hvis de begås groft uagtsomt.

Det foreslås endvidere, at der også vil være tale om bødestraf for forsætlige overtrædelser, hvor unddragelsen er under 250.000 kr., og at normalbøden svarer til den gældende retspraksis for overtrædelse af skattekontrolloven, således at en forsætlig overtrædelse som udgangspunkt vil udløse en bøde på det dobbelte af den unddragne skat, og en overtrædelse, der er begået groft uagtsomt, som udgangspunkt vil udløse en bøde på en gang den unddragne skat.

Fastsættelse af straffen vil fortsat bero på domstolenes konkrete vurdering i det enkelte tilfælde af samtlige omstændigheder i sagen, og det angivne strafniveau vil kunne fraviges i op- og nedadgående retning, hvis der i den konkrete sag foreligger skærpende eller formildende omstændigheder, jf. herved de almindelige regler om straffens fastsættelse i straffelovens kapitel 10.

I stk. 4 foreslås det at indsætte en regel, der svarer til den gældende vurderingslovs § 47 B, stk. 2, hvorefter juridiske personer kan pålægges strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

Straffelovens kapitel 5 består af §§ 25-27, hvor § 25 fastslår, at en juridisk person kan straffes med bøde, når det er bestemt ved eller i medfør af lov.

Det fremgår af straffelovens § 26, stk. 1, at bestemmelser om strafansvar for selskaber m.v. omfatter, medmindre andet er bestemt, enhver juridisk person, herunder aktie-, anparts- og andelsselskaber, interessentskaber, foreninger, fonde, boer, kommuner og statslige myndigheder. Efter straffelovens § 26, stk. 2, omfatter sådanne bestemmelser enkeltmandsvirksomheder, for så vidt disse navnlig under hensyn til deres størrelse og organisation kan sidestilles med de i stk. 1 nævnte selskaber. Dette antages at betyde, at enkeltmandsvirksomheden skal have mindst 20 ansatte.

Det fremgår af straffelovens § 306, at en juridisk person kan straffes for en forsætlig overtrædelse, selv om der ikke kan blive tale om fængselsstraf.

For at en juridisk person kan blive strafansvarlig kræves, at der inden for den juridiske persons virksomhed er begået en overtrædelse, der enten kan tilregnes en eller flere personer, der er knyttet til den juridiske person eller "den juridiske person som sådan". Det sidste betyder, at f.eks. manglende procedurer til sikring af kontrol, anonyme fejl eller ophobning af fejl, hvor hver enkelt fejl ikke i sig selv er nok til at statuere uagtsomhed, efter omstændighederne kan tilregnes virksomheden.

Der er således ikke tale om et objektivt ansvar, idet der skal kunne bevises forhold begået af den juridiske person, som kan karakteriseres som enten forsætlige eller groft uagtsomme. Det er ikke et krav, at den eller de personer, der rent faktisk har begået forholdet, skal kunne identificeres. En juridisk person kan kun straffes med bøde, og der kan ikke fastsættes forvandlingsstraf. Det betyder, at alle straffesager inden for SKATs område, hvor ansvarssubjektet er en juridisk person, kan afgøres administrativt.

Den foreslåede bestemmelse i stk. 1 svarer til bestemmelsen i § 47 C i den gældende vurderingslov, hvorefter SKAT, når det skønnes at en overtrædelse ikke vil medføre højere straf end bøde, kan tilkendegive den pågældende, at sagen kan afgøres uden retslig forfølgning, såfremt den pågældende erkender sig skyldig i overtrædelsen og erklærer sig rede til inden for en nærmere angiven frist, der efter begæring kan forlænges, at betale en i tilkendegivelsen angivet bøde. Det svarer til den bemyndigelse anklagemyndigheden har efter retsplejeloven § 832, og den foreslåede bestemmelse er udformet som den tilsvarende bestemmelse i retsplejeloven.

Den pågældende kan ved at afslå at betale bøden få sagen prøvet ved domstolene. Da der er tale om en straf, er det domstolene, der skal fastlægge principperne for udmåling af bøden. Den administrative praksis skal således være i overensstemmelse med retspraksis. Der foregår en løbende kontrol med den administrative sanktionspraksis i de sager, som kommer for domstolene, fordi den pågældende ikke vedtager et bødeforelæg.

Et administrativt bødeforelæg vil ofte blive opfattet som en mere enkel og mindre belastende afgørelsesform end en domsafsigelse, der involverer både politi og retsvæsen. Samtidig indebærer et administrativt bødeforelæg, hvis det vedtages, en aflastning af domstolene og en hurtigere afgørelse af sagen.

Den foreslåede bestemmelse i stk. 2 svarer til bestemmelsen i den gældende vurderingslovs § 47 C, stk. 2, hvoraf fremgår, at med den i stk. 1 nævnte tilkendegivelse finder bestemmelsen i retsplejeloven om indholdet af et anklageskrift tilsvarende anvendelse, idet henvisning til anklageskrift i politisager erstattes af en henvisning til retsplejelovens § 834, hvoraf det krævede indhold til et anklageskrift fremgår. Det skal fremgå, hvor sagen behandles, identifikationsoplysninger på den sigtede, hvilken bestemmelse, der er overtrådt og hvordan. Endelig skal det fremgå, hvis der er anvendt straffeforhøjelses- eller straffenedsættelsesgrunde.

Den foreslåede bestemmelse i stk. 3 er ændret i forhold til den gældende vurderingslovs § 47 C, stk. 3, hvoraf fremgår, at videre forfølgning bortfalder, hvis bøden betales i rette tid eller bliver inddrevet eller afsonet. Det foreslås, at bestemmelsen i stk. 3 i stedet fastslår, at når en sigtet vedtager bøden, bortfalder en videre strafferetlig forfølgning, og at vedtagelsen har samme gentagelsesvirkning som en dom, hvilket svarer til formuleringen i retsplejelovens § 832, stk. 3, om anklagemyndigheden og politiets bødeforelæg.

Der vil ikke skulle gives klagevejledning i forbindelse med vedtagelse af et bødeforelæg, da der ikke er tale om en egentlig forvaltningsretlig afgørelse, men en aftale mellem den sigtede og told- og skatteforvaltningen. Et vedtaget bødeforelæg er således endeligt. Den sigtede kan afslå at vedtage bødeforelægget, hvorefter sagen vil blive indbragt for retten.

Den foreslåede bestemmelse i stk. 4, svarer til bestemmelsen i § 47 D i den gældende vurderingslov, der fastslår, at bøder i sager, der afgøres administrativt, opkræves af told- og skatteforvaltningen.

Til Kapitel 15

Det foreslås i stk. 1, at loven træder i kraft den 1. januar 2018.

Det foreslås i stk. 2, at lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013, ophæves.

I stk. 3 foreslås det, at vurderinger foretaget i medfør af hidtidig lovgivning gælder, indtil der er foretaget vurdering efter denne lov. De vurderinger og ansættelser, der i medfør af gældende lovgivning er foretaget, kan hermed anvendes til de formål, der er foreskrevet i lovgivningen, indtil nye vurderinger er foretaget efter denne lov.

I lovforslagets §§ 28-33 er der foreslået fastsat regler for vurdering af landbrugsejendomme og skovejendomme. Herunder er der foreslået en særlig vurderingsnorm for produktionsjord i form af en statistisk baseret fremskrivning af grundværdien for sådanne arealer.

De foreslåede regler bygger på, at en eksisterende grundværdi på et statistisk grundlag fremskrives i forhold til den prisudvikling, der har været for landbrugsejendomme i et givet område. Det er imidlertid nødvendigt at fastsætte det grundlag, de fremtidige fremskrivninger og dermed de fremtidige grundværdiansættelser skal foretages på. Der er med andre ord behov for at fastsætte nogle »indgangsværdier«.

Det foreslås i stk. 1, der ved vurderingen pr. 1. september 2019 skal ansættes gennemsnitlige hektarpriser for den produktionsjord, som tilhører den enkelte ejendom. Det er i lovforslagets § 28, stk. 2 og 3, defineret, hvad der skal forstås ved produktionsjord. Der skal beregnes separate gennemsnitlige hektarpriser for henholdsvis landbrugsarealer, herunder naturarealer tilhørende landbrugsejendomme, og for fredskovpligtige arealer.

Den gennemsnitlige hektarpris skal efter stk. 2 beregnes på grundlag af arealets størrelse og den seneste grundværdi, der var ansat for det pågældende areal efter lovforslagets § 87. Der henvises til bemærkningerne til denne bestemmelse.

Denne beregning skal foretages én gang for alle, nemlig ved vurderingen i 2019. Når beregningen er foretaget, danner den grundlag for de fremtidige fremskrivninger. Hvis produktionsjord overdrages fra en ejendom til en anden, eller hvis nye arealer inddrages som produktionsjord, skal dette efter lovforslaget håndteres efter reglerne i lovforslagets §§ 32-33.

Beregningerne af »indgangsværdier« skal som nævnt foretages ved vurderingen pr. 1. september 2019. Først på dette tidspunkt vil der være et grundlag for de fremtidige fremskrivninger. Det foreslås derfor i stk. 3, at vurderingen af produktionsjord i 2019 kommer til at udgøres af de beløb, der er beregnet efter stk. 1 og stk. 2. Dette beløb vil danne grundlag for fremskrivningen ved efterfølgende vurderinger.

Som nævnt i bemærkningerne til lovforslagets § 3 er det af stor betydning, at ejendommene kategoriseres korrekt. Dette gælder ikke mindst for landbrugsejendomme og skovejendomme, da produktionsjord tilhørende sådanne ejendomme foreslås vurderet efter en særlig fremskrivningsordning.

Den kategorisering af ejendomme, der skal foretages efter denne lov, vil med stor sandsynlighed medføre, at et antal ejendomme, som hidtil har været kategoriseret som landbrugsejendomme eller skovejendomme, fremover vil blive kategoriseret som beboelsesejendomme. Tilsvarende vil der være ejendomme, som hidtil har været kategoriseret som ejerboliger, og som fremover vil blive kategoriseret som landbrugsejendomme eller skovejendomme. Dette vil være tilfældet, selv om ejendommene ikke er ændret i forhold til tidligere.

Kategorisering som landbrugsejendom betyder, at jorden efter de gældende regler har kunnet vurderes efter den såkaldte bondegårdsregel, hvilket resulterer i en vurdering på kun omkring 1/3 af markedsværdien, jf. afsnit 2.6.1 i lovforslagets almindelige bemærkninger. Samtidig beskattes denne grundværdi efter de nugældende regler med en grundskyldspromille på højst 7,2.

Kategorisering som beboelsesejendom betyder, at jorden vurderes efter en markedsnorm, og at den beskattes med den almindelige grundskyldspromille, som kan være op til 34. Til gengæld kan en beboelsesejendom sælges uden ejendomsavancebeskatning efter den såkaldte parcelhusregel i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, forudsat at grundarealet er mindre end 1.400 m2, eller ejendommen ikke kan udstykkes. Det kan en ejendom beliggende i landzone som udgangspunkt ikke.

Landbrugsejendomme og skovejendomme er ikke omfattet af denne parcelhusregel og er derfor omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens almindelige regler ved afhændelse. Der er således både fordele og ulemper ved begge former for kategorisering.

Da en ejendom som nævnt kan ændre ejendomskategori ved overgang til nyt ejendomsvurderingssystem, uden at ejendommen som sådan er ændret, vil indførelsen af det nye ejendomssystem for visse borgeres vedkommende kunne betyde væsentlige ændringer i den aktuelle ejendomsbeskatning alene af den grund, at vurderingsmyndigheden nu betragter ejendommen på en anden måde end hidtil. Der foreslås derfor indført en overgangsordning for sådanne ejendomsejere, således at ejendommene fortsat kan vurderes i den kategori, de hidtil har tilhørt.

Dette rejser imidlertid spørgsmål om håndtering af vurderingerne i tilfælde, hvor en ejendom hidtil har været kategoriseret som en landbrugsejendom eller skovejendom, og hvor ejendommen fremover kategoriseres som en ejerbolig. En sådan ejendom vil hermed efter de almindelige vurderingsregler i denne lov skulle vurderes som ejerbolig efter denne lov. Dette vil afhængig af ejendommens størrelse skulle ske i 2018 eller 2019.

Det foreslås derfor i stk. 1, at alle ejendomme, som på tidspunktet for denne lovs ikrafttræden er vurderet som landbrudsejendom (herunder gartneri m.v.) eller skovejendom, skal vurderes første gang efter denne lov pr. 1. september 2019. Hvis ejendommen på dette tidspunkt kategoriseres som ejerbolig, vil ejeren/ejerne som nævnt have mulighed for at bibeholde vurderingen som landbrugsejendom.

Det foreslås i stk. 2, som en overgangsordning, at ejere af ejendomme, som under gældende lovgivning har været kategoriseret som landbrugsejendomme eller skovejendomme, og som fremover skal kategoriseres som beboelsesejendomme, kan vælge, at ejendommen fortsat skal vurderes som en landbrugsejendom eller skovejendom. Er der flere ejere af ejendommen, skal valget træffes i enighed. Vurdering som landbrugsejendom vil finde sted i ulige år sammen med andre landbrugsejendomme.

I stk. 3 foreslås det tilsvarende, at ejere af ejendomme, som hidtil har været kategoriseret som ejerboliger, og som fremover skal kategoriseres som landbrugsejendom eller skovejendom, kan vælge, at ejendommen fortsat skal kategoriseres som en ejerbolig. Er der flere ejere af ejendommen, skal valget også her træffes i enighed.

Det foreslås i stk. 4, at valg efter stk. 2 og 3 skal træffes senest ved udløbet af fristen for at klage over den første vurdering, der skal foretages af ejendommen efter denne lov, jf. skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 3. Valget kan efter forslaget ikke omgøres og gælder frem til ejerskifte. Overdragelse mellem ægtefæller skal efter forslaget ikke betragtes som ejerskifte. Ved ejerskifte skal også forstås delsalg, dvs. når kun en del af en ejendom overdrages til en anden.

Det er dog en betingelse for opretholdelse af det foretagne valg, at ejendommen ikke ændres på en sådan måde, at betingelserne for omvurdering efter lovforslagets § 6, stk. 1, nr. 2-7, er opfyldt. Hvis en eller flere af de nævnte betingelser er opfyldt, vil disse forhold enten give anledning til omvurdering (hvis forholdet indtræder i løbet af det første år efter en almindelig vurdering), eller de vil indgå som elementer i den førstkommende almindelige vurdering. Konsekvensen er valget på dette tidspunkt bortfalder, og at ejendommen herefter vurderes i den kategori, som den tilhører.

Det foreslås i stk. 1, at en ejendom, som er omfattet af bestemmelserne i § 83, på ejers foranledning kan vurderes i en salgssituation i sin »nye« ejendomskategori, således at en potentiel køber vil have den fornødne viden om de vurderingsmæssige og dermed også de beskatningsmæssige forhold vedrørende ejendommen.

I så fald skal vurderingen efter stk. 2 foretages på grundlag af ejendommens aktuelle størrelse og forholdene i øvrigt og i prisforholdene på tidspunktet for den senest forudgående almindelige vurdering af ejendomme af den pågældende kategori.

Det vil være en betingelse for en sådan vurdering, at der foreligger en egentlig salgssituation, dvs. at ejendommen er udbudt til salg, og at der udfoldes sædvanlige salgsbestræbelser gennem professionel ejendomsformidler eller offentligt udbud eller på anden vis.

En sådan vurdering vil efter forslaget først være gyldig, efter at ejerskiftet har fundet sted. Ejeren af en sådan ejendom kan hermed ikke undgå en eventuel ejendomsavancebeskatning ved at sætte en landbrugs- eller skovejendom til salg, få ejendommen vurderet som ejerbolig og derefter tage den af markedet igen. Vurderingen vil efter ejerskifte være gyldig indtil førstkommende almindelige vurdering af ejendomme af den pågældende kategori.

I stk. 3 foreslås det, at der for sådanne vurderinger betales et gebyr, som udgør et grundbeløb på 2.750 kr. (2010-niveau), hvilket svarer til 3.000 kr. i 2017-niveau. Beløbet foreslås reguleret efter personskattelovens § 20.

Det foreslås, at vurderingsmyndighedens mulighed for efter lovforslagets § 10, stk. 3, at undlade at ansætte grundværdi for grunde, der er fritaget for grundskyld efter lov om kommunal ejendomsskat, og at undlade at vurdere den fritagne del af grunde, der delvis er fritaget, ikke skal gælde for vurderingerne i 2018 og 2019.

Dette skyldes hensynet til tilbagebetalingsordningen, hvor de »fulde« grundværdier skal sammenlignes, jf. lovforslagets § 66, stk. 2, dvs. grundværdier før eventuelle fradrag for grundforbedringer og før eventuelle fritagelser efter lov om kommunal ejendomsskat.

Der foreslås en overgangsbestemmelse for ejendomme, som på tidspunktet for ikrafttrædelsen af denne lov er omfattet af de gældende bestemmelser om hjemfaldspligt.

Som det fremgår bl.a. af bemærkningerne til lovforslagets § 15, skal der ved i den gældende vurderingsordning ved vurderingen ikke tages hensyn til ændrede planforhold, hvis ejeren af en ejendom godtgør over for vurderingsmyndigheden, at der på ejendommen senest den 31. december 2015 er tinglyst en hjemfaldspligt, hvor der på vurderingstidspunktet er 10 år eller mindre til det tidspunkt, hvor kommunen tidligst kan udnytte denne hjemfaldspligt. Dette gælder for såvel ejendomsværdien som for grundværdien.

Disse regler foreslås ikke videreført i den hidtidige form, men i stedet foreslås der indført en kompensationsordning, som partierne bag den aftale, der den 18. november 2016 blev indgået om et nyt ejendomsvurderingssystem (Venstre, Liberal Alliance, Det Konservative Folkeparti, Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Det Radikale Venstre) er enige om at gennemføre. Efter denne skal det være muligt for kommunerne at kompensere ejeren for de skattemæssige konsekvenser af en ændret lokalplan.

Bestemmelser herom er foreslået indsat i lov om kommunal ejendomsskat, jf. det følgelovforslag, der er fremsat samtidig med dette lovforslag. Disse bestemmelser vil også omfatte ejendomme, som er omfattet af en hjemfaldspligt.

Efter den overgangsbestemmelse, der her er foreslået, vil ejendomme, som på tidspunktet for ikrafttrædelsen af denne lov er omfattet af de gældende bestemmelser, fortsat være omfattet af disse. Hermed sikres det, at vilkårene for disse ejendomme ikke ændres.

Som det fremgår af lovforslagets § 5, skal ejerboliger som hovedregel fremover vurderes i lige år, mens andre ejendomme skal vurderes i ulige år. I § 43, stk. 1, i den gældende vurderingslov er det fastsat, at den almindelige vurdering pr. 1. oktober 2018 af ejendomme, som ikke er ejerboliger, skal foretages i form af en videreførelse af de allerede eksisterende vurderinger og øvrige ansættelser. I stk. 2 i samme bestemmelse er det fastsat, at der pr. samme dato foretages omvurdering af ejendomme, som ikke er ejerboliger, og som pr. 1. oktober 2018 opfylder de betingelser for omvurdering, der efter § 3 i den gældende vurderingslov er gældende.

Da de ejendomme, som er nævnt i § 43 i den gældende vurderingslov, efter lovforslaget fremover skal vurderes i ulige år, dvs. første gang i 2019, ville der komme til at »mangle« en vurdering i 2018, når den gældende vurderingslov ophæves, medmindre der samtidig tages hensyn til dette forhold.

Det foreslås derfor i stk. 1, at der foretages almindelige vurderinger og omvurderinger pr. 1. oktober 2018 af ejendomme, som på tidspunktet for denne lovs ikrafttræden ikke var vurderet som ejerboliger, og som ikke skal vurderes som ejerboliger pr. 1. september 2018 efter § 5 i denne lov. Vurderingen foretages i form af videreførelse af den seneste af følgende ansættelser foretaget inden denne lovs ikrafttræden, jf. dog stk. 4:

Ansættelser foretaget ved den almindelige vurdering pr. 1. oktober 2012.

Ansættelser foretaget ved senere omvurdering, jf. § 3 i nævnte lov, ved omvurdering foretaget pr. 1. oktober 2014 i medfør af § 43, stk. 2, som indsat i nævnte lov ved lov nr. 1635 af 26. december 2013, eller ved omvurdering foretaget pr. 1. oktober 2016 i medfør af § 43, stk. 2, i nævnte lov som affattet ved lov nr. 1535 af 27. december 2014.

Ansættelser foretaget senere end pr. 1. oktober 2012 efter § 4 i nævnte lov.

Ansættelser som følge af genoptagelse eller anden ændring af vurderinger som nævnt i nr. 1-3 foretaget af told- og skatteforvaltningen, af et vurderingsankenævn, af Landsskatteretten eller af domstolene.

Ansættelser som følge af ændringer foretaget i medfør af skatteforvaltningslovens § 33 a, jf. § 44, stk. 5, i nævnte lov.

Det foreslås i stk. 2, at der foretages omvurdering af ejendomme som nævnt i stk. 1, som pr. 1. oktober 2018 opfylder betingelserne for omvurdering efter § 3 i lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013. Omvurderingen foretages efter reglerne i den nævnte lov. Omvurderingen betragtes som en almindelig vurdering.

I stk. 3 foreslås det, at vurderinger og ansættelser som nævnt i stk. 1 og 2 foretages efter prisforholdene pr. 1. oktober 2012.

For beboelsesejendomme med mere end tre lejligheder foreslås det i stk. 4, at grundværdierne ved vurderinger som nævnt i stk. 1-3 nedsættes med 2,5 pct.

Endelig foreslås det i stk. 5, at vurderinger og omvurderinger efter stk. 1 og 2 vil kunne påklages senest 3 måneder fra modtagelsen af den særskilte meddelelse af vurderingen eller omvurderingen efter stk. 1 og 2, der udsendes i forlængelse af vurderingen, der foretages pr. 1. september 2019 efter § 5 i denne lov.

Behandling af klager over vurderinger og omvurderinger skal efter forslaget ske på baggrund af prisforholdene i vurderingsåret.

Som det fremgår af lovforslagets § 5 og bemærkningerne hertil, vil ejerboliger ikke i alle tilfælde skulle vurderes i lige år. Hvis en ejerbolig har et grundareal på to hektar eller mere, eller hvis der på ejendommen er registeret bygningsarealer til erhvervsmæssig anvendelse, vil en sådan ejerbolig i stedet skulle vurderes i ulige år.

I sådanne tilfælde vil der på samme måde som for ejendomme som nævnt i bemærkningerne til lovforslagets § 87 komme til at »mangle« en vurdering i 2018, da en sådan efter § 5 i denne lov ikke skal foretages. Det samme gælder for ejendomme med tre boligenheder. Sådanne ejendomme er ejerboliger under den gældende vurderingsordning, men vil i den vurderingsordning, der her er fremsat forslag til, skulle vurderes som erhvervsejendomme.

Det foreslås derfor i stk. 1, at der foretages almindelig vurdering pr. 1. oktober 2018 af ejendomme, som er vurderet som ejerboliger på tidspunktet for denne lovs ikrafttræden, og som ikke skal vurderes pr. 1. september 2018 efter denne lov. Vurderingen skal efter forslaget foretages i form af videreførelse af den seneste af følgende ansættelser foretaget inden denne lovs ikrafttræden, jf. dog stk. 4:

Ansættelser foretaget ved den almindelige vurdering pr. 1. oktober 2011.

Ansættelser foretaget ved senere omvurdering, jf. § 3 i nævnte lov, ved omvurdering foretaget pr. 1. oktober 2013 i medfør af § 42, stk. 3, som indsat i nævnte lov ved lov nr. 1635 af 26. december 2013, eller ved omvurdering pr. 1. oktober 2015 i medfør af § 42, stk. 2, i nævnte lov som affattet ved lov nr. 1535 af 27. december 2014.

Ansættelser foretaget senere end pr. 1. oktober 2011 efter § 4 i nævnte lov.

Ansættelser som følge af genoptagelse eller anden ændring af vurderinger som nævnt i nr. 1-3 foretaget af told- og skatteforvaltningen, af et vurderingsankenævn, af Landsskatteretten eller af domstolene.

Ansættelser som følge af ændringer foretaget i medfør af skatteforvaltningslovens § 33 a, jf. § 44, stk. 5, i nævnte lov.

Det foreslås i stk. 2, at der foretages omvurdering af ejendomme som nævnt i stk. 1, som pr. 1. oktober 2018 opfylder betingelserne for omvurdering efter § 3 i lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013. Omvurderingen foretages efter reglerne i den nævnte lov. Omvurderingen betragtes som en almindelig vurdering.

I stk. 3 foreslås det, at vurderinger og ansættelser som nævnt i stk. 1 og 2 foretages efter prisforholdene pr. 1. oktober 2011.

Det foreslås i stk. 4, at ansættelser af ejendomsværdier og grundværdier ved vurderinger som nævnt i stk. 1-3 nedsættes med 5 pct. af ejendomsværdien til og med 500.000 kr. samt af grundværdien til og med 100.000 kr. og med 2,5 pct. for den del af vurderingerne, der ligger over de nævnte beløb. De beregnede nedsættelser efter 1. pkt. reduceres med 1.250 kr. pr. 50.000 kr., hvormed ejendomsværdien overstiger 750.000 kr., dog maksimalt med 12.500 kr., og med 250 kr. pr. 10.000 kr., hvormed grundværdien overstiger 150.000 kr., dog maksimalt med 2.500 kr. Ved fordeling af ejendomsværdi og grundværdi efter § 33 eller efter anden lovgivning fordeles nedsættelsen efter 1. og 2. pkt. forholdsmæssigt.

Endelig foreslås det i stk. 5, at vurderinger og omvurderinger efter stk. 1 og 2 vil kunne påklages senest 3 måneder fra modtagelsen af den særskilte meddelelse af vurderingen eller omvurderingen efter stk. 1 og 2, der udsendes i forlængelse af vurderingen, der foretages pr. 1. september 2019 efter § 5 i denne lov.

Behandling af klager over vurderinger og omvurderinger skal efter forslaget ske på baggrund af prisforholdene i vurderingsåret.

Når den gældende vurderingslov ophæves, ophæves også de særlige regler, der efter § 44 i den gældende vurderingslov gælder for klage over de almindelige vurderinger, der efter 2011/2012 er blevet foretaget i form af en videreførelse af allerede eksisterende vurderinger. Efter disse bestemmelser kan de videreførte vurderinger påklages inden for de tidsfrister, der efter skatteforvaltningsloven vil gælde for klage over de første vurderinger, der foretages efter denne lov.

Det foreslås i stk. 1, at videreførte vurderinger af ejerboliger, som efter lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013, er foretaget af ejerboliger pr. 1. oktober 2013, pr. 1. oktober 2015 og pr. 1. oktober 2017, kan påklages senest 3 måneder fra modtagelsen af de særskilte meddelelser af disse vurderinger, der udsendes i forlængelse af den første almindelige vurdering af den pågældende ejendom efter § 5 i denne lov.

I stk. 2 foreslås det, at videreførte vurderinger, som efter lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013, er foretaget af andre ejendomme pr. 1. oktober 2014 og pr. 1. oktober 2016, kan påklages senest 3 måneder fra modtagelsen af de særskilte meddelelser af disse vurderinger, der udsendes i forlængelse af den første almindelige vurdering af den pågældende ejendom efter § 5 i denne lov.

Endelig foreslås det i stk. 3, at behandling af klager over de her nævnte vurderinger skal ske på baggrund af prisforholdene i vurderingsåret. Dette er en videreførelse af den bestemmelse, der findes i § 44, stk. 6, i den gældende vurderingslov.

Ved lov nr. 60 af 16. januar 2017 blev der i den gældende vurderingslov indsat en række bestemmelser om indsamling og registrering af data til udviklingsformål m.v., jf. vurderingslovens §§ 48-48 D. Formålet med dette var at sikre, at Implementeringscenter for Ejendomsvurdering (ICE), som er en del af Skatteministeriets departement, kunne få den nødvendige mulighed for at føre de registre og at foretage de dataindsamlinger og dataregistreringer, som er af betydning for, at det nye ejendomsvurderingssystem kan udvikles og sættes i drift. Det skønnedes ikke muligt at foretage dette udviklingsarbejde uden disse dataindsamlinger m.v.

Den fremtidige administrative struktur kendes ikke på tidspunktet for fremsættelsen af dette lovforslag. Vurderingsmyndighedens placering i en ny struktur er hermed ikke endeligt afklaret, ligesom det heller ikke er endeligt afklaret, hvordan udviklingsopgaver – herunder udvikling eller forbedring af metoder og modeller for ejendomsvurdering – organisatorisk vil blive placeret. ICE er på tidspunktet for fremsættelsen af dette lovforslag fortsat en del af Skatteministeriets departement.

Det foreslås derfor, at Skatteministeriet kan indsamle og registrere data efter §§ 55-57, § 59, stk. 1 og 3, samt § 60, stk. 1, i det omfang Skatteministeriet varetager opgaver med udvikling eller forbedring af metoder og modeller for ejendomsvurdering.

Herved tages der højde for, at ICE efter lovens ikrafttræden fortsat (i en periode) skal være en del af Skatteministeriets departement, hvorved de bestemmelser om indsamling og registrering af data, der er relevante for udvikling eller forbedring af metoder og modeller, også vil gælde for Skatteministeriet.

Loven vil ikke gælde for Færøerne og Grønland. Skatteområdet er et selvstyreanliggende for disse dele af rigsfællesskabet.