Ejendomsvurderingsloven § 6

Som nævnt i bemærkningerne til lovforslagets § 5 skal ejendomme vurderes hvert andet år pr. 1. september, sådan som ejendommene fremtræder på dette tidspunkt og ligeledes efter prisforholdene på dette tidspunkt.

Der vil kunne ske ændringer af ejendomme på et hvilket som helst tidspunkt af året og således også umiddelbart efter vurderingsterminen. Nye ejendomme kan opstå, f.eks. ved nyudstykning eller ved opdeling af en eksisterende boligejendom i ejerlejligheder, eller der kan ske ændringer af allerede eksisterende ejendomme. Der kan f.eks. opføres et parcelhus på en hidtil ubebygget grund, eller en ejendoms grundareal kan ændres.

Da ændringer som nævnt kan ske på et vilkårligt tidspunkt af året, vil der i princippet kunne gå op til to år minus én dag, før ændringen vil kunne give sig udslag i en retvisende vurdering og dermed i et retvisende beskatningsgrundlag.

Dette er der i den gældende vurderingslov taget hensyn til på den måde, at der i vurderingslovens § 3 er opregnet en række tilfælde, hvor der skal foretages omvurdering, hvis en eller flere af de nævnte begivenheder indtræffer i løbet af det første år efter, at der er foretaget en almindelig vurdering. Det drejer sig om nyetablerede ejendomme (f.eks. nyudstykkede ejendomme), opførelse af nybyggeri eller tilbygninger, nedrivning af bygninger, ændring af grundareal, ændring af planforhold, ændring af ejendommens anvendelse, skadelidte ejendomme og ejerlejligheder med ændrede fordelingstal. Alt i alt er der tale om forhold, der forrykker grundlaget for den vurdering, der blev foretaget ved den seneste almindelige vurdering.

Det samme hensyn gør sig gældende i den kommende vurderingsordning. Det foreslås derfor, at der som i den gældende vurderingsordning skal foretages en omvurdering i de »mellemliggende« år – dvs. i ulige år for de fleste ejerboliger og i lige år for andre ejendomme – hvis der inden for et år efter seneste almindelige vurdering indtræffer en eller flere af de begivenheder, der er opregnet i bestemmelsens stk. 1. Omvurderingerne sikrer, at vurderingerne vil være så opdaterede som muligt i forhold til ejendommens aktuelle tilstand.

Omvurderingen skal efter lovforslaget foretages i det prisniveau, der var gældende på tidspunktet for senest forudgående almindelige vurdering, jf. lovforslagets § 8, således at ejendommene er vurderet i samme prisniveau.

Ejendomme, som omvurderes i et »mellemliggende« år, vurderes igen ved den almindelige vurdering i året efter.

Det foreslås på denne baggrund i stk. 1, at ejendomme omvurderes i følgende tilfælde:

Efter nr. 1 skal der foretages omvurdering af nyopståede ejendomme. Det er i lovforslagets § 2 foreslået defineret, hvad der efter denne lov skal forstås ved en fast ejendom, og hermed hvad det er for enheder, der skal vurderes. Opstår der en ny ejendom, skal den nye ejendom vurderes.

Det er uden betydning, hvordan den nye ejendom er opstået. De typiske tilfælde vil være udstykning af nye grunde eller opdeling af nye eller eksisterende ejendomme i ejerlejligheder. Der kan også være tale om, at nye grunde opstår ved opfyldning eller landvinding, eller at hidtil umatrikulerede arealer matrikuleres. Det afgørende er, at der er opstået en ny enhed, som i denne lovs forstand udgør en fast ejendom.

Efter nr. 2 skal der foretages omvurdering, hvis en ejendoms grundareal ændres med mindst 25 m2. Der skal ske omvurdering, uanset om grunden er blevet større eller mindre. Sælges en del af grundarealet tilhørende ejendom A til ejendom B, skal begge ejendomme således omvurderes.

Det vil være uhensigtsmæssigt at foretage omvurderinger i tilfælde, hvor et grundareal kun er ændret med nogle få kvadratmeter, da dette kun vil have marginal betydning for grundværdien. Det foreslås derfor, at der kun skal foretages omvurdering, hvis grundarealet ændres med mindst 25 m2. Ændringer med færre kvadratmeter vil herefter ikke udløse omvurdering, men vil i stedet indgå i den førstkommende almindelige vurdering.

Efter lovforslagets § 7, stk. 2, anses en ændring af grundarealet for indtruffet på det tidspunkt, hvor ændringen er registreret som gældende i matriklen. Dog skal ændringen ved ekspropriation eller jordfordeling anses for at være indtruffet på det tidspunkt, hvor en tidlig udstilling af de matrikulære ændringer er foretaget. Der henvises til bemærkningerne til den nævnte bestemmelse.

Efter nr. 3 skal der foretages omvurdering, hvis ejerlejligheders fordelingstal ændres.

En ejerlejlighed er en selvstændig fast ejendom, jf. lovforslagets § 2, stk. 1, nr. 2. Ejerlejligheder adskiller sig fra andre former for fast ejendom på den måde, at ejerlejligheden ikke har sit »eget« grundareal. I stedet ejer lejlighedens ejer en ideel andel af det grundareal, der tilhører den ejendom, der er udstykket i ejerlejligheder – den såkaldte moderejendom.

Ved ansættelse af grundværdien for en ejerlejlighed skal den grundværdi, der er ansat for moderejendommen, efter forslaget fordeles på de enkelte ejerlejligheder, jf. lovforslagets § 21. Fordelingen skal som hovedregel ske efter det fordelingstal, der er tinglyst for ejendommen. Hvis der ikke er tinglyst fordelingstal, fordeles grundværdien efter de regler, der er angivet i lovforslagets § 21.

Hvis ejerlejligheders fordelingstal ændres, svarer dette i praksis til, at de enkelte ejerlejligheder har ændret grundstørrelse. Der skal derfor ske omvurdering, hvis ejerlejligheder ændrer fordelingstal i et »mellemliggende« år.

Efter nr. 4 skal der foretages omvurdering af ejendomme, hvorpå nybyggeri er opført.

En ubebygget grund er en ejendom og skal derfor vurderes. Hvis en hidtil ubebygget grund bebygges, vil dette i sagens natur være værdipåvirkende for den pågældende ejendom. Færdiggøres et nybyggeri i et »mellemliggende« år, skal ejendommen derfor omvurderes. Dette vil dog ikke gælde i tilfælde, hvor en ejendom helt er undtaget fra vurdering, jf. lovforslagets § 9, eller hvor der i medfør af lovforslagets §§ 10 eller 12 alene skal ansættes en grundværdi, jf. bemærkningerne til stk. 2.

Er en nybygning opført på fremmed grund, skal nybygningen (om)vurderes som en selvstændig ejendom, jf. lovforslagets § 2. Er der ikke sket ændringer af grundarealet, skal dette ikke omvurderes.

Efter nr. 5 skal der foretages omvurdering af ejendomme, på hvilke der er foretaget om- eller tilbygning i henhold til byggetilladelse, eller hvor der er foretaget nedrivning i henhold til nedrivningstilladelse.

På samme måde som nybyggeri som nævnt under nr. 4 kan om- eller tilbygning være værdipåvirkende. Om- og tilbygning er derfor som udgangspunkt omvurderingsgrund. Det er dog ikke hensigten, at der skal ske omvurdering ved om- og tilbygningsarbejder af mere bagatelagtig karakter. Det foreslås derfor fastsat, at om- og tilbygning kun medfører omvurdering i det omfang, at det sker i henhold til en byggetilladelse.

Tilsvarende gør sig gældende med omvendt fortegn, hvis der rives bygninger ned. Det foreslås, at nedrivning udløser omvurdering, når nedrivningen sker i henhold til en nedrivningstilladelse.

Efter nr. 6 skal der foretages omvurdering af ejendomme, hvis anvendelse er ændret, når dette er af væsentlig betydning for vurderingen.

Som nævnt i lovforslagets § 3 skal vurderingsmyndigheden efter forslaget som led i vurderingen beslutte, hvorvidt en ejendom er en ejerbolig, en landbrugsejendom, en skovejendom eller en erhvervsejendom eller anden ejendom. Denne kategorisering sker som led i vurderingen, dvs. pr. 1. september i vurderingsåret. Registreres der ændringer vedrørende ejendommen i et »mellemliggende« år, således at den foretagne kategorisering ikke længere er aktuel, eller registreres der på anden måde ændringer i ejendommens anvendelse af væsentlig betydning for vurderingen, skal der foretages en omvurdering.

Et eksempel kunne være, at ejeren af en lille landbrugsejendom ophører med landbrugsmæssig drift, hvorefter ejendommen får karakter af ejerbolig, eller at en erhvervsejendom tilsvarende ændrer karakter. Der kunne eksempelvis også være tale om, at en bolig beboet af ejeren på en landbrugsejendom (et stuehus) fraflyttes, og boligen udlejes. I et sådant tilfælde vil overgangen fra anvendelse som landbrugsstuehus til anvendelse som udlejningsbolig betyde, at betingelserne for ansættelse af grundværdi efter lovforslagets § 30, stk. 3, ikke længere være opfyldt. Hvis dette er af væsentlig betydning for vurderingen, skal der ske omvurdering.

Et andet eksempel kunne være, at ejeren af et helårshus får tilladelse til at anvende ejendommen som sommerhus, herunder som flexbolig. I det første eksempel skifter ejendommen kategori fra landbrugsejendom til ejerbolig, mens ejendommen i det andet eksempel både før og efter tilladelsen er en ejerbolig. Alligevel har tilladelsen betydning for vurderingen, da en vurdering som sommerhus/flexbolig ikke nødvendigvis giver samme resultat som vurdering som en ejendom til helårsbeboelse.

For bygningers vedkommende identificerer Bygnings- og Boligregistret (BBR) forskellige typer ved hjælp af en række hovedanvendelseskoder, mens vurderingsmyndigheden til vurderingsmæssige formål kategoriserer ejendomme på en anden måde. BBR’s anvendelseskoder og vurderingsmyndighedens kategorisering af ejendomme er ikke sammenfaldende. Hvis en ejendom ændrer (BBR)anvendelse, skal det undersøges, om ændringen er af en sådan karakter, at det har betydning for vurderingen.

Der kan være tale om to situationer. I den ene situation ændrer bygningen eller bygningerne (BBR)anvendelse på en sådan måde, at ejendommen ændrer kategori fra at være f. eks. en ejerbolig til at være en erhvervsejendom eller omvendt. I den anden situation overgår ejendommen ikke fra ejerbolig til erhvervsejendom eller omvendt, men ændringerne har alligevel betydning for vurderingen.

Hvis ændringen af (BBR)anvendelse betyder, at ejendommen ændrer kategori fra at være en ejerbolig til at være en erhvervsejendom eller omvendt, og det sker i et »mellemliggende« år, vil ejendommen skulle omvurderes.

Selv om ændringen i (BBR)anvendelsen ikke betyder, at ejendommen ændrer kategori fra at være bolig til at være erhverv eller omvendt, kan ændringer i (BBR)anvendelsen alligevel have betydning for vurderingen.

Bygnings- og Boligregistret (BBR) anvender forskellige koder for fritliggende parcelhuse på den ene side og række-, kæde- og dobbelthuse på den anden. Hvis en ejendom eksempelvis overgår fra at være et tofamiliehus til at være et enfamilieshus, ændrer ejendommen således anvendelse i BBR-sammenhæng, men ejendommen er i vurderingsmæssig henseende fortsat en ejerbolig.

Men overgangen fra at være et tofamiliehus til at være et enfamilieshus har alligevel betydning for vurderingen. Før ændringen var der tale om to boligenheder, hvor vurderingen blev fordelt på hver af de to enheder. Efter ændringen er der kun tale om én boligenhed, som til gengæld er større, og som skal vurderes som én boligenhed.

Ændring af (BBR)anvendelse kan også medføre ændring af fordelinger, jf. lovforslagets § 35. Hvis således ejeren af en ejendom, som anvendes til såvel boligformål som erhvervsformål, tager en større del af ejendommen end hidtil ind til beboelsesformål, vil der være grundlag for at ændre fordelingen efter den nævnte bestemmelse, jf. også bemærkningerne til nr. 11.

Andre eksempler på ændret anvendelse kan være en ejendom i landzone, der har været vurderet som beboelse, men hvor der oprettes et erhvervsmæssigt dyrehold. Her vil ejendommen kunne ændre anvendelse til landbrug. Oplysning om husdyrholdets størrelse fås gennem Det Centrale Husdyrregister (CHR-registeret).

Det samme vil være tilfældet hvis en lignende ejendom ophører med et sådant husdyrhold eller dyrkning af specialafgrøder. Her vil der skulle tages stilling til, om ejendommen i vurderingsmæssig forstand skal ændre anvendelse fra landbrug til beboelse.

Det er ikke afgørende, om hele ejendommen ændrer anvendelse, eller om det kun er tilfældet for en del af ejendommen. Det afgørende er, om ændringen er af væsentlig betydning for vurderingen. Der skal kun foretages omvurdering, når denne betingelse er opfyldt.

Ved »væsentlig« betydning for vurderingen skal forstås, at ændringen medfører en ændring af ejendomsværdi eller grundværdi på mere end 20 pct., jf. stk. 3 og bemærkningerne hertil. Ved den efterfølgende almindelige vurdering skal ejendommen vurderes, sådan som den fremtræder på dette tidspunkt, dvs. inkl. den ændrede anvendelse, uanset om ændringen ikke i sig selv giver anledning til en ændring på mere end 20 pct. af vurderingen i forhold til forrige almindelige vurdering.

Det bemærkes, at det i lovforslagets § 10, stk. 1, nr. 3, er foreslået, at der ikke skal ansættes ejendomsværdi for erhvervsejendomme m.v., hvoraf der på vurderingstidspunktet ikke skal betales kommunal dækningsafgift, og hvor der – ligeledes på vurderingstidspunktet – ikke skal foretages en fordeling af ejendomsværdien mellem den del, der anvendes til boligformål, og den del, der anvendes til erhvervsformål, jf. lovforslagets § 35, stk. 1. Dækningsafgiften er en afgift, som kommunerne kan, men ikke skal, opkræve af forskelsværdien, dvs. forskellen mellem ejendomsværdi og grundværdi, for ejendomme anvendt til kontor, forretning, hotel, fabrik, værksted og lign. Der opkræves kun dækningsafgift, hvis mere end halvdelen af forskelsværdien kan henføres til dækningsafgiftspligtige formål.

Selv om en kommune opkræver dækningsafgift, vil der efter den nævnte bestemmelse kun blive ansat ejendomsværdi for de ejendomme, der faktisk er dækningsafgiftspligtige, dvs. anvendes til et eller flere af ovennævnte dækningsafgiftspligtige formål.

Hvis anvendelsen af en ejendom, som hidtil ikke har været dækningsafgiftspligtig, ændres, således at dækningsafgiftspligt indtræder, vil der være behov for at ansætte en ejendomsværdi for den pågældende ejendom. Ændring af anvendelse skal derfor efter forslaget altid give anledning til omvurdering, hvis ændringen medfører, at dækningsafgiftspligt indtræder.

Efter nr. 7 skal der foretages omvurdering af ejendomme, hvis ejendomsværdi eller grundværdi er ændret som følge af ændrede anvendelses- eller udnyttelsesmuligheder.

Efter lovforslaget skal der ved vurderingen ansættes såvel en ejendomsværdi som en grundværdi, jf. lovforslagets § 15, stk. 2. Ved ejendomsværdien skal forstås værdien af den samlede ejendom, sådan som ejendommen forefindes på vurderingstidspunktet, jf. lovforslagets § 16. Grundværdien vil skulle ansættes som grundens værdi i ubebygget stand under en forudsætning om, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende, jf. lovforslagets § 17.

Efter lovforslagets §§ 18-20 vil forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering – dvs. planforhold – være af betydning for ansættelsen af grundværdier. Heraf følger, at ændringer af eksisterende planforhold og dermed ejendommens anvendelses- eller udnyttelsesmulighed – f.eks. gennem vedtagelse af en ny lokalplan – kan have betydning for de berørte ejendommes værdi. Bliver det eksempelvis tilladt at bebygge en grund med 75 pct. i stedet for hidtil 60 pct., vil dette alt andet lige betyde, at grunden bliver mere værd. Tilsvarende vil grunden alt andet lige blive mindre værd, hvis den højst tilladte bebyggelsesprocent eksempelvis sættes ned til 50.

Begrebet »planforhold«, som det her er anvendt, skal forstås bredt. Begrebet refererer til det, som i lovforslagets § 18 benævnes som »forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering«, og som det er nævnt i bemærkningerne til denne bestemmelse, omfatter begrebet lokalplaner, kommuneplanrammer, byplanvedtægter, landzonetilladelser, strandbeskyttelseslinjer efter naturbeskyttelsesloven og enhver anden form for offentlige forskrifter, som regulerer, om en grundejer kan opføre byggeri på sin grund, og hvad der i givet fald kan opføres. Herefter vil eksempelvis meddelelse af en landzonetilladelse være en ændring af planforholdene.

Ikke alene grundværdien, men også ejendomsværdien, kan være påvirket, hvis planforholdene ændres.

Hvis planforholdene for en ejendom ændres i et »mellemliggende« år, og ændringen har betydning for ejendommens grundværdi og/eller ejendomsværdi, skal der ske en omvurdering af den pågældende ejendom.

Der kan dog også ske ændringer i mulighederne for at anvende og udnytte en grund, selvom planforholdene er uændrede. Dette vil være tilfældet, hvis den højst tilladte bebyggelsesprocent (eller anden højst tilladte udnyttelse) ikke er entydigt fastsat for den enkelte ejendom, således at der er tale om en form for »flydende« planlægning, hvor den højst tilladte bebyggelsesprocent (eller anden højst tilladte udnyttelse) er fastsat for et planområde som helhed.

I et sådant tilfælde kan en højere grad af udnyttelse end den, der er fastsat for planområdet som helhed, af ejendom A indebære, at den mulige udnyttelse af ejendom B bliver mindre, jf. lovforslagets § 19, selv om lokalplaner m.v. ikke er ændret. Medfører en sådan »overudnyttelse« af en eller flere ejendomme inden for et sådant planområde, at andre ejendomme inden for området nu kan udnyttes mindre end før, vil dette være omvurderingsgrund for samtlige de involverede grunde.

Det bemærkes, at ændringen i dette tilfælde ikke skal være »væsentlig« i den forstand, at ejendomsværdien eller grundværdien skal ændres med mere end 20 pct. Dette skyldes hensynet til den før nævnte »flydende« offentlige planlægning. Som det fremgår af bemærkningerne til lovforslagets § 19, vil der i sådanne tilfælde skulle opereres med en restrummelighed, hvilket vil afspejle de udnyttelsesmuligheder, der er for de enkelte grunde. Her vil en ændring på mere end 20 pct. for en ejendom kunne resultere i ændringer på mindre end 20 pct. for andre ejendomme. Restrummeligheden vil kun kunne beregnes korrekt, hvis alle ændringer medtages og således også dem under 20 pct.

Der findes i den gældende vurderingslovs §§ 12 A og 13 A bestemmelser om, at der ved ansættelsen af ejendomsværdi og grundværdi ikke skal tages hensyn til ændrede planforhold, hvis ejeren godtgør, at der senest den 31. december 2015 er tinglyst en hjemfaldspligt, som af kommunen vil kunne udnyttes inden for 10 år efter vurderingstidspunktet. Bestemmelsen indebærer i praksis, at ejendomsværdi og grundværdi ikke stiger, selv om ejendommen bliver mere værd på grund af vedtagelse af en ny lokalplan el. lign., hvis kommunen inden for 10 år i henhold til en tinglyst deklaration kan overtage ejendommen til en på forhånd fastsat pris.

Tilsvarende bestemmelser foreslås ikke indsat i den nye vurderingsordning. Partierne bag den aftale, der den 18. november 2016 blev indgået om et nyt ejendomsvurderingssystem (Venstre, Liberal Alliance, Det Konservative Folkeparti, Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Det Radikale Venstre) er enige om, at kommunerne under visse betingelser skal kunne vælge at fritage ejeren for de skattemæssige konsekvenser af en ændret lokalplan.

Bestemmelser herom er foreslået indsat i lov om kommunal ejendomsskat, jf. det følgelovforslag, der er fremsat samtidig med dette lovforslag. Disse bestemmelser vil også omfatte ejendomme, som er omfattet af en hjemfaldspligt.

Der foreslås samtidig en overgangsbestemmelse for ejendomme, som på tidspunktet for ikrafttrædelsen af denne lov er omfattet af de gældende bestemmelser, således at de gældende regler fortsat vil gælde for disse ejendomme, jf. lovforslagets § 86. Hermed sikres det, at vilkårene for disse ejendomme ikke ændres.

Det bemærkes i øvrigt, at kommunens overtagelse af en ejendom som følge af hjemfaldspligt – eller bortfald af hjemfaldspligt som følge af frikøb eller andet – ikke betragtes som ændring af planforhold. Det samme gælder ny hjemfaldspligt, hvis noget sådant måtte forekomme, medmindre dette er en del af en forskrift udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering.

Efter nr. 8 skal der foretages omvurdering af ejendomme, på hvilke væsentlig ikke hidtil kendt forurening dokumenteres, eller hvor afhjælpning af væsentlig forurening konstateres.

En væsentlig forurening på en ejendom kan være værdipåvirkende i negativ retning. Tilsvarende vil afhjælpning af forurening alt andet lige være værdipåvirkende i positiv retning. Det foreslås derfor, at ikke hidtil kendt forurening såvel som afhjælpning af eksisterende forurening fremover skal give anledning til omvurdering. En forurening vil blive anset for væsentlig, hvis den medfører en ændring af ejendomsværdi eller grundværdi med mere end 20 pct., jf. stk. 3.

Bestemmelsen skal forstås sådan, at forureningen godt kan være opstået på et tidligere tidspunkt, uden at dens alvorlige karakter hidtil har været kendt. Konstateres det efterfølgende, at den allerede opståede forurening er af så alvorlig en karakter, at den medfører en ændring af ejendomsværdi eller grundværdi med mere end 20 pct., vil den være omfattet af bestemmelsen.

Det vil være en forudsætning, at forureningen dokumenteres. Vurderingsmyndigheden har ikke – og kan heller ikke have – den fornødne ekspertise til at træffe afgørelser i forureningsspørgsmål. Sådanne afgørelser skal træffes af rette myndighed, dvs. miljømyndighederne. Der opstilles ikke i lovforslaget særlige krav til den form, som dokumentationen skal have, eller andre formelle krav, men i praksis vil registrering i miljøportalen DKjord være afgørende.

Ved afhjælpning af forurening er det uden betydning, om afhjælpningen er sket i form af en total oprensning, eller om det er sket i form af udlægning af nyt jordlag eller på anden måde. Der kræves heller ikke nogen særskilt dokumentation fra miljømyndigheder eller andre. Det skal blot »konstateres«, at forureningen er afhjulpet. Dette kan være i form af en henvendelse fra ejeren selv eller på anden måde, hvor vurderingsmyndigheden får kendskab til forholdet. Der er tale om en miljøfaglig vurdering, som vurderingsmyndigheden ikke har forudsætning for at foretage.

Efter nr. 9 skal der foretages omvurdering af ejendomme, som har lidt væsentlig skade på grund af brand, storm, oversvømmelse eller anden pludseligt opstået hændelse.

Bestemmelsen tager sigte på væsentlige brandskader og skader ved naturgivne hændelser som storm og oversvømmelse eller anden pludseligt opstået hændelse. Et eksempel kunne være en trafikulykke, hvor et tungt køretøj rammer og væsentligt beskadiger et hus. Der skal i alle tilfælde være tale om en pludseligt opstået hændelse, dvs. en hændelse, der sædvanligvis vil blive betragtet som en forsikringsbegivenhed.

Ved en væsentlig skade skal forstås en skade, der medfører en ændring af ejendomsværdi eller grundværdi på mere end 20 pct., jf. stk. 3.

Efter nr. 10 skal der foretages omvurdering af ejendomme, hvor samlet vurdering med andre ejendomme er ophørt.

Efter lovforslagets § 2, stk. 2, kan vurderingsmyndigheden som led i vurderingen beslutte, at flere ejendomme, som udgør en samlet enhed, skal vurderes samlet. Er betingelserne for samlet vurdering ikke længere til stede, skal den samlede vurdering ophøre, og de berørte ejendomme skal vurderes separat. Hvis dette sker i et »mellemliggende« år, skal der efter forslaget ske en omvurdering.

Et eksempel kunne være, at en af flere ejere afhænder en del af en ejendom, sådan at betingelsen om, at den enkelte ejer skal eje samme forholdsmæssige andel af hver af de ejendomme, der vurderes samlet, jf. lovforslagets § 2, stk. 2, ikke længere er opfyldt

Hvis betingelserne for samlet vurdering opstår, vil dette ikke i sig selv være omvurderingsgrund, da der allerede vil eksistere vurderinger af de pågældende ejendomme. Samlet vurdering vil i stedet blive etableret ved førstkommende almindelige vurdering.

Efter nr. 11 skal der foretages omvurdering af ejendomme, hvor fordeling efter § 35 skal foretages eller ændres.

Efter lovforslagets § 35 skal der foretages fordelinger af ejendomsværdien, hvis en ejendom anvendes til såvel boligformål som til erhvervsformål, og ejeren eller ejerne bebor ejendommen. Ejendomsværdien skal fordeles på boligdelen og erhvervsdelen, således at det bliver muligt at ejendomsværdibeskatte ejeren af den del af ejendomsværdien, der falder på boligdelen.

Tilsvarende fordelinger skal efter lovforslaget foretages, hvis en hovedaktionær modtager udbytte i form af at få stillet boligdelen til rådighed, eller en ansat person med væsentlig indflydelse på egen aflønningsform bebor ejendommen, jf. ligningslovens § 16, stk. 9, eller ligningslovens § 16 A, stk. 5.

Det foreslås, at der skal foretages omvurdering, hvis der skal foretages en fordeling efter § 35, eller hvis en eksisterende fordeling ændres. Det kunne som et eksempel være, at ejeren af en sådan ejendom flytter ind i en boligdel, der hidtil har været udlejet. Der har i udlejningsperioden ikke været foretaget fordeling, da ejeren ikke har skullet betale ejendomsværdiskat. Tilsvarende gælder, hvis en hovedaktionær eller en ansat person med væsentlig indflydelse på egen aflønningsform flytter ind.

Omvurderingen vil i sådanne tilfælde ikke nødvendigvis indebære, at ejendomsværdien eller grundværdien ændres, medmindre en af de øvrige omvurderingsgrunde tillige foreligger. Omvurderingen vil alene indebære, at der nu ansættes en værdi af ejerboligdelen af den pågældende ejendom – der foretages en ny fordeling – eller at en eksisterende ansættelse ændres.

Sådanne ansættelser er vurderinger i denne lovs forstand på linje med andre ansættelser, der skal foretages efter loven. Derfor er det nødvendigt at gøre nye fordelinger henholdsvis ændring af allerede eksisterende fordelinger til omvurderingsgrund, selv om omvurderingen ikke indebærer, at ejendommens samlede ejendomsværdi eller grundværdi ændres.

Efter nr. 12 skal der foretages omvurdering af ejendomme, hvor byggemodningsarbejder er færdiggjort. Begrundelsen for dette er, at det ellers vil være muligt at skaffe sig et grundskatteloft, som alene modsvarer værdien af den »rå« jord, dvs. den bare mark uden den værdistigning, som byggemodningsarbejdet har tilført grunden.

Der henvises til bemærkningerne til lovforslagets § 40, stk. 1, nr. 9, hvor reglerne om fastsættelse af grundskatteloft i forbindelse med færdiggørelse af byggemodningsarbejder er nærmere beskrevet.

I stk. 2 foreslås det, at stk. 1, nr. 4, (opførelse af nybyggeri) og 5, (ombygning, tilbygning eller nedrivning) ikke skal gælde for ejendomme, hvor der ikke skal ansættes en ejendomsværdi, jf. §§ 10 og 12. Nybyggeri, ombygning, tilbygning og nedrivning vil have betydning for ejendomsværdien, men ikke for grundværdien, og når der ikke skal ansættes en ejendomsværdi, er der ikke behov for at foretage omvurderinger i de tilfælde, hvor ændringen alene vedrører det byggeri, der er opført på ejendommen.

Efter lovforslagets § 30 skal der ansættes en selvstændig ejendomsværdi af boliger beboet af ejere på landbrugsejendomme og skovejendomme. Nybyggeri, ombygning, tilbygning og nedrivning vil have samme betydning for ejendomsværdien for sådanne boliger som for andre boliger. Det foreslås derfor, at der skal foretages omvurdering, når der foretages nybyggeri, ombygning, tilbygning og nedrivning på boliger beboet af ejere på landbrugsejendomme og skovejendomme.

I forlængelse heraf foreslås det, at stk. 1, nr. 9, (væsentlig skade på grund af brand, storm, oversvømmelse eller anden pludseligt opstået hændelse), alene skal gælde for sådanne ejendomme i det omfang, at den opståede begivenhed vedrører grundarealet eller en eksisterende bolig, som er beboet af ejendommens ejer.

Bestemmelsen vil som et eksempel således omfatte stuehuset tilhørende en landbrugsejendom, men ikke ejendommens driftsbygninger. Dette skyldes, at der af hensyn til ejendomsværdibeskatningen skal ansættes en ejendomsværdi af et stuehus, jf. lovforslagets § 30, mens der ikke skal ansættes en ejendomsværdi for driftsbygningerne. Dette skyldes, at en sådan ejendomsværdi ikke vil danne grundlag for beskatning.

Videre foreslås det, at stk. 1, nr. 8 og 9, ikke skal gælde for produktionsjord, jf. § 28, stk. 2 og 3. Ved produktionsjord forstås først og fremmest arealer i landzone tilhørende landbrugsejendomme eller skovejendomme, når arealerne anvendes til landbrugsmæssige eller skovbrugsmæssige formål.

Efter lovforslagets § 28, stk. 1, skal produktionsjord vurderes efter en særlig vurderingsnorm, idet grundværdien for produktionsjord efter lovforslaget fremover skal ansættes som den senest ansatte gennemsnitlige værdi pr. hektar for det pågældende areal fremskrevet til vurderingstidspunktet efter et prisindeks udarbejdet af Danmarks Statistik.

Med undtagelse af bestemmelsen i stk. 1, nr. 3, om ejerlejligheders fordelingstal gælder omvurderingsreglerne i stk. 1 for alle kategorier af ejendomme og således også for landbrugsejendomme og skovejendomme. Imidlertid er reglerne baseret på, at der foretages (om)vurderinger efter en markedsnorm, hvilket efter lovforslaget ikke fremover vil være tilfældet for produktionsjord.

Dette er ikke til hinder for, at der kan ske omvurdering ved ændring af grundareal, planforhold eller anvendelse, da der i lovforslagets kapitel 6 om vurdering af landbrugsejendomme og skovejendomme er taget stilling til håndteringen af sådanne forhold. Derimod vil det ikke være muligt at foretage en omvurdering af produktionsjord ved de begivenheder, der er nævnt i stk. 1, nr. 8, (forurening) eller 9, (brand, storm og oversvømmelse m.v.).

Dette skyldes, at der ikke i den fremskrivningsordning, der er foreslået for produktionsjord, findes en (markeds)pris og dermed en værdiansættelse, som f.eks. et nedslag for opstået forurening kan relateres til.