Ejendomsvurderingsloven § 2

Den gældende vurderingslov indeholder ikke en egentlig definition af, hvad der forstås ved fast ejendom. Ejendomsbegrebet fortolkes i gældende lovgivning i overensstemmelse med dansk ejendomsretlig tradition, hvilket betyder, at der sædvanligvis er knyttet en forudsætning om ejendomsret til begrebet. Ved beslutning om, hvorvidt der er tale om en selvstændig ejendom, vil vurderingsmyndigheden som udgangspunkt se på ejendommens registrering i matriklen.

I den kommende vurderingsordning vil vurderingsprocessen i højere grad end i den gældende være automatiseret. Det skønnes derfor nødvendigt at opstille en egentlig definition af, hvad der i vurderingsmæssig henseende skal anses for at være en fast ejendom, og hermed hvad det er for enheder, der skal vurderes.

Den foreslåede definition tager udgangspunkt i bestemmelserne i lov om udstykning og anden registrering i matriklen, herefter udstykningsloven. Det foreslås i stk. 1, at der ved fast ejendom i vurderingsmæssig henseende først og fremmest skal forstås det, der i udstykningslovens § 2 benævnes en samlet fast ejendom, jf. nr. 1.

Herved forstås en ejendom bestående af ét matrikelnummer eller en ejendom bestående af flere matrikelnumre, når disse ifølge notering i matriklen skal holdes forenet. Hvis en samlet fast ejendom er noteret som landbrugsejendom, omfatter den efter udstykningsloven tillige arealer, der ifølge lov om landbrugsejendomme skal henregnes til landbrugsejendommen. Eventuel andel i en fælleslod udgør ligeledes en del af den samlede faste ejendom.

Udstykningsloven omhandler matrikelforhold, dvs. registrering af grundarealer. På tidspunktet for fremsættelsen af dette lovforslag registrerer matriklen ikke bygninger. Det foreslås derfor præciseret, at der ved en fast ejendom i vurderingsmæssig henseende ikke alene skal forstås det matrikulerede grundareal, men også de bygninger, der evt. er opført på grunden, når bygningerne er ejet af den samme som den, der ejer grunden. Det samme gælder de tekniske anlæg til erhvervsmæssig anvendelse, der måtte være opført på grunden.

Der findes imidlertid arealer, som ikke er matrikuleret. Et umatrikuleret areal er efter udstykningslovens § 4 et areal, der ikke er optaget i matriklen, eller som er optaget i matriklen uden matrikelbetegnelse. En umatrikuleret ejendom er efter samme bestemmelse et umatrikuleret areal, der udgør en ejendomsretlig enhed. Et umatrikuleret areal er ikke en samlet fast ejendom efter udstykningslovens § 2.

Umatrikulerede arealer findes kun i meget begrænset omfang. Sådanne arealer kan kun vurderes med stor usikkerhed, idet der ikke er foretaget en autoritativ opmåling. Samtidig vil der ikke ske nogen tilvækst i antallet. Det foreslås på denne baggrund, at umatrikulerede arealer ikke skal betragtes som faste ejendomme efter denne lov og således heller ikke vurderes. Dette vil også gælde eventuelle bygninger, der er opført på et umatrikuleret areal, herunder bygninger opført på søterritoriet. Hvis et hidtil umatrikuleret areal matrikuleres, vil der i vurderingsmæssig henseende være tale om en ny ejendom.

Ejerlejligheder adskiller sig fra andre former for fast ejendom på den måde, at ejerlejligheden ikke har sit »eget« grundareal. I stedet ejer lejlighedens ejer en ideel andel af det grundareal, der tilhører den ejendom, der er udstykket i ejerlejligheder – den såkaldte moderejendom.

Moderejendommens grundareal er noteret i matriklen, men det er de enkelte ejerlejligheder ikke, da matriklen på tidspunktet for fremsættelsen af dette lovforslag som før nævnt ikke registrerer bygninger. I stedet er de enkelte ejerlejligheder noteret i tingbogen. Det foreslås på denne baggrund i nr. 2, at ejerlejligheder medtages i definitionen af, hvad der i ejendomsvurderingsloven skal forstås ved en fast ejendom.

Endelig foreslås det i nr. 3, at bygninger på fremmed grund anses for faste ejendomme, hvis grunden er matrikuleret, jf. ovenfor. Ved en fremmed grund forstås det forhold, at grunden ejes af en anden end den, der ejer bygningerne.

Er en bygning placeret på fremmed grund, vil der i vurderingsmæssig henseende være tale om to ejendomme. Grunden vil være en selvstændig ejendom, jf. nr. 1, men da bygningerne ikke ejes af den samme som den, der ejer grunden, falder bygningerne ikke ind under nr. 1. I stedet anses bygningen for selv at udgøre en ejendom. Begrundelsen er i beskatningsmæssig henseende, at to ejere hver især skal kunne beskattes af deres del af den samlede ejendom.

Ejer den samme flere forskellige »fremmede« bygninger på den samme grund, kan der i vurderingsmæssig forstand være tale om, at de »fremmede« bygninger tilsammen udgør én samlet ejendom.

Hvis der på en grund findes såvel »egne« bygninger (bygninger ejet af grundens ejer) som »fremmede« bygninger (bygninger ejet af andre end grundens ejer), vil grunden og de »egne« bygninger i vurderingsmæssig forstand udgøre en ejendom, mens de »fremmede« bygninger vil udgøre en anden ejendom. Hvis der på en grund findes flere »fremmede« bygninger ejet af forskellige ejere, vil hver af de »fremmede« bygninger udgøre en ejendom.

Også under den gældende vurderingsordning anses en bygning beliggende på fremmed grund og den fremmede grund selv for at være to ejendomme, jf. vurderingslovens § 11. Bygninger på fremmed grund vil være registreret i tingbogen.

Det forventes, at alle typer af fast ejendom fremover vil blive overført til matriklen. Dette sker som led i grunddataprogrammet, som på tidspunktet for fremsættelsen af dette lovforslag endnu ikke har fået samtlige data tilgængelig via Datafordeleren.

Grunddataprogrammet er en facilitet, hvor en lang række data – herunder data om fast ejendom – samles på ét sted og stilles til rådighed for brugere. Ejendomsvurderingssystemet vil forventeligt fremover skulle bruge grunddata, der fremover udstilles via Datafordeleren som distributionskanal. Grunddataprogrammet ændrer ikke i sig selv de grundlæggende ejendomsbegreber og er ikke i sig selv af betydning for, hvilke ejendomme der skal vurderes efter denne lov.

Det kan tilføjes, at husbåde og andre flydende indretninger på samme måde som bygninger opført på søterritoriet ikke anses for fast ejendom efter denne lov, uanset om husbåden m.v. ligger fast opankret eller fast fortøjet ved kaj. Er husbåden derimod permanent placeret på land, kan den efter omstændighederne betragtes som en – om end atypisk – bygning. Det kunne f.eks. være tilfældet, hvis båden/bygningen lovligt kan anvendes til beboelse.

Efter den gældende vurderingslov skal ejendomme, som har samme ejer, og som udgør en driftsenhed, vurderes samlet, jf. vurderingslovens § 8. Dette er en praktisk foranstaltning for såvel ejeren som for vurderingsmyndigheden, idet det kan være meget vanskeligt at bryde en driftshed op i flere dele og vurdere hver del for sig.

Tilsvarende regler foreslås indført i den nye vurderingsordning, jf. stk. 2. Bestemmelsen foreslås udformet sådan, at vurderingsmyndigheden som et led i vurderingen kan beslutte, at ejendomme, som udgør en samlet enhed og har samme ejere, skal vurderes samlet. Det er således op til vurderingsmyndigheden at bedømme, om samlet vurdering skal finde sted. Ejendomme kan f.eks. anses for at udgøre en enhed, hvis de drives samlet, som havde der været tale om én ejendom.

Det er efter den førnævnte bestemmelse i den gældende vurderingslov ikke muligt at vurdere landbrugsejendomme samlet, selv om de har samme ejer og drives samlet som en enhed. Der er ingen tvingende grunde til ikke at vurdere landbrugsejendomme samlet på samme måde som andre ejendomme. Det foreslås derfor, at bestemmelsen om, at landbrugsejendomme ikke kan vurderes samlet, ikke medtages i den nye lov, og at landbrugsejendomme hermed kan vurderes samlet efter samme regler som andre ejendomme.

Det foreslås som i den gældende vurderingsordning præciseret, at samlet vurdering af ejendomme med flere ejere kun kan ske, hvis hver af ejerne ejer den samme forholdsmæssige andel af hver af de ejendomme, der skal vurderes samlet.

Beslutning om samlet vurdering af ejendomme træffes efter lovforslaget som led i vurderingen og er en del af det vurderingsmæssige skøn, der foretages, når vurderingsmyndigheden træffer afgørelse efter denne lov. Beslutningen kan træffes såvel i forbindelse med almindelige vurderinger som i forbindelse med omvurderinger.

Beslutning om, at samlet vurdering skal foretages, er ikke en selvstændig afgørelse og kan derfor ikke påklages særskilt. Ejeren af en ejendom vil dog som hidtil i forbindelse med klage over en vurdering kunne påberåbe sig, at grundlaget for samlet vurdering efter ejerens opfattelse ikke er til stede.