Ejendomsvurderingsloven § 29

Som nævnt i bemærkningerne til lovforslagets § 28 skal fremskrivningsordningen kun omfatte den egentlig produktionsjord. Det foreslås derfor i stk. 1, at hvis der på en landbrugsejendom eller en skovejendom findes arealer, der anvendes til andre formål end som produktionsjord, skal sådanne arealer vurderes efter de generelle regler for ansættelse af grundværdier, jf. lovforslagets §§ 17-20, og efter den generelle vurderingsnorm, jf. lovforslagets § 15. Dette vil efter forslaget dog ikke skulle gælde for grundarealer tilhørende boliger beboet af ejere på landbrugsejendomme, da grundværdierne af sådanne grundarealer foreslås ansat til samme beløb pr. arealenhed som produktionsjorden, jf. lovforslagets § 30, stk. 3.

De arealer, der skal vurderes efter lovforslagets §§ 17-20, skal vurderes, som om der havde været tale om selvstændige ejendomme med den aktuelle størrelse og den beliggenhed.

De grundarealer, der her er tale om, kan for det første være arealer anvendt til andre erhvervsmæssige formål end landbrug eller skovbrug. Hvis der som eksempler på en sådan ejendom findes arealer, der anvendes som campingplads, golfbane, hotel/restaurant, handel/produktion/service eller til råstofudvinding, skal grundværdien af sådanne arealer ansættes efter lovforslagets §§ 17-20 på samme måde, som de pågældende arealer ville have været vurderet, hvis de ikke havde tilhørt en landbrugsejendom eller en skovejendom.

Tilsvarende regler gælder under den gældende vurderingsordning, idet kun landbrugsjord og skovbrugsjord er omfattet af bondegårdsreglen henholdsvis de særlige regler for vurdering af skovbrug, jf. vurderingslovens § 14, stk. 4, og § 15, stk. 4.

Dernæst kan der være tale om andre boliger end boliger, som er beboet af ejere på landbrugsejendomme. Der kan således være tale om boliger beboet af ejere på skovejendomme, ligesom der kan være tale om medarbejderboliger, aftægtsboliger og udlejede boliger m.v. beliggende på landbrugsejendomme eller skovejendomme.

Som det fremgår af lovforslagets almindelige bemærkninger, jf. afsnit 2.6.3.6.2, har der hidtil været vidt forskellige regler gældende for vurdering af boliger på landbrugsejendomme og skovejendomme. Således er medarbejderboliger og aftægtsboliger på landbrugsejendomme efter gældende praksis blevet betragtet som nødvendige for landbrugsejendommens drift, og grundværdien er blevet ansat ved fordeling, dvs. at grundarealet er blevet vurderet efter bondegårdsreglen. Er en bolig derimod udlejet, er der blevet ansat en grundværdi efter en værdi i handel og vandel. For skovejendommes vedkommende er alle grundværdier vedrørende boliger blevet ansat efter en sådan markedsnorm.

Det er ikke muligt i en automatiseret vurderingsordning at basere reglerne om vurdering af boliger på landbrugsejendomme og skovejendomme på, om boligerne er udlejet, eller om de bebos af en medarbejder el. lign. Der findes ikke et register over udlejede boliger på landbrugsejendomme, og den gældende ordning er derfor blevet administreret manuelt ved hjælp af adresseoplysninger og på anden måde. Det er ligeledes vanskeligt at begrunde, hvorfor der skal gælde forskellige vurderingsregler alt efter, om en bolig er beboet af en medarbejder på en landbrugsejendom, eller den er udlejet til en person, som er ansat som medarbejder på naboejendommen.

Det foreslås på denne baggrund, at alle grunde tilhørende boliger beliggende på landbrugsejendomme eller skovejendomme, bortset fra grunde tilhørende boliger beboet af ejere på landbrugsejendomme, fremover vurderes efter reglerne i lovforslagets §§ 17-20, jf. den generelle vurderingsnorm i lovforslagets § 15.

Som ovenfor nævnt skal de pågældende grundarealer vurderes, som om der havde været tale om selvstændige ejendomme. Hvis dette ikke hidtil har været tilfældet, må de pågældende grundarealer i vurderingsmæssig henseende betragtes som nye ejendomme, der første gang skal vurderes i 2019.

Der vil således skulle ansættes selvstændige grundværdier for de pågældende grundarealer, men der vil ikke skulle ansættes nyt »grundskatteloft« i form af tilbageregninger af vurderinger efter lovforslagets § 40, jf. bemærkningerne til denne bestemmelse. Dette skyldes, at der for en landbrugsejendom kun skal ansættes ét samlet »grundskatteloft«, uanset det forhold at stuehusgrunden og selve landbrugsjorden beskattes med hver sin grundskyldspromille.

Dette er bekræftet af Højesteret ved dom af 8. april 2014 (sag 133/2013). Højesteretsdommen vedrører en landbrugsejendom. Der er dog ingen grund til at antage, at det tilsvarende ikke skulle gælde for en skovejendom, ikke mindst på baggrund af at hele skovejendommens grundareal efter de gældende regler beskattes med den samme grundskyldspromille. Der bliver således kun tale om at fastsætte nye »grundskattelofter«, når landbrugsejendommens eller skovejendommens samlede grundareal ændres.

Det er ikke nødvendigvis på forhånd givet, hvor stort et grundareal der skal indgå i vurderinger efter stk. 1. Er der tale om f.eks. en campingplads eller en golfbane, vil arealet i praksis være afgrænset og vil kunne identificeres via en landzonetilladelse, lokalplan eller på anden måde. Der kan også være tale om andre identificerbare arealer. Er der derimod tale eksempelvis en værkstedsbygning eller et garageanlæg, som ikke er en del af landbrugsejendommens eller skovejendommens driftsbygninger, er det ikke nødvendigvis klart, hvor stort et grundareal der skal henføres til den pågældende bygning.

Det foreslås derfor i stk. 2, at hvis grundarealet ikke er afgrænset, anses grundarealet for at udgøre et areal svarende til en bebyggelsesprocent på 45 for den bygning eller de bygninger, der anvendes til andre formål end landbrug eller skovbrug. Dette skal dog ikke gælde for boliger, jf. lovforslagets § 31.

Dette forslag tager udgangspunkt i bygningsreglementet, jf. afsnit 2.4.3.5 i lovforslagets almindelige bemærkninger. Som det fremgår heraf, indeholder bygningsreglementet en lang række bebyggelsesregulerende bestemmelser og derudover regler om bl.a. bygningers indretning og konstruktion, brandforhold, indeklima, installationer m.v.

Blandt de bebyggelsesregulerende bestemmelser findes nogle minimumsbestemmelser, hvorefter kommunen ikke kan nægte at godkende en bygnings etageareal, når bebyggelsesprocenten ikke overstiger visse nærmere fastsatte grænser. For »anden bebyggelse«, som her vil være det aktuelle, kan kommunen ikke nægte godkendelse, hvis bebyggelsesprocenten ikke overstiger 45.

Der gælder dog det yderligere forhold, at hvis en lokalplan indeholder bebyggelsesregulerende bestemmelser eller bestemmelser, der på anden måde afviger fra bygningsreglementet, er det lokalplanens bestemmelser, der gælder. Endvidere gælder det forhold, at bygningsreglementet ikke finder anvendelse i landzone.

Alligevel må bygningsreglementets minimumsbestemmelser anses for en passende målestok for ansættelsen af grundstørrelser i de tilfælde, der her foreslås reguleret. På dette grundlag foreslås det, at bebyggelsesprocenten på en grund under en sådan bygning altid skal anses for at være 45 svarende til bygningsreglementets minimumsbestemmelser. Ud fra bygningens etageareal som registreret i Bygnings- og Boligregistret (BBR) kan der herefter automatisk beregnes en grundstørrelse.

Det foreslås yderligere, at reglerne om samlet vurdering vil kunne anvendes, jf. lovforslagets § 2, stk. 2. Indgår flere bygninger eller grundarealer i en samlet enhed, kan vurderingsmyndigheden således beslutte, at de pågældende grundarealer vurderes samlet. Der henvises til bemærkningerne til den førnævnte bestemmelse.

Endelig kan der forekomme tilfælde, hvor der ikke findes bygninger på et areal, der anvendes til andre formål end landbrug eller skovbrug, og hvor et bygningsareal derfor ikke kan danne udgangspunkt for beregningen af grundarealets størrelse. Det foreslås, at grundarealets størrelse i sådanne tilfælde ansættes skønsmæssigt.