Ejendomsvurderingsloven § 24

I lovforslagets §§ 24-27 foreslås der fastsat retningslinjer for vurderingstilgangen for ejerboliger. Ved vurderingstilgangen skal forstås den måde, som vurderingsarbejdet gribes an på.

Den gældende vurderingslov giver ingen egentlige anvisninger på, hvordan vurderingen af ejerboliger skal foretages. Der findes i lovens § 38 nogle bestemmelser om, at vurderingsmyndigheden kan pålægge ejere af fast ejendom at udfylde skemaer med oplysninger om ejendommene og indsende disse skemaer i underskrevet stand.

Vigtigere er det, at skatteministeren efter § 39, stk. 2, i den gældende vurderingslov kan pålægge kommunerne at føre et register med oplysninger til brug for vurderingen. Dette er grundlaget for Det Fælleskommunale Ejendomsstamregister, der som nævnt i afsnit 2.5.1 i lovforslagets almindelige bemærkninger sammen med Bygnings- og Boligregistret (BBR) er vigtige redskaber i arbejdet med at vurdere ejerboliger.

Der foreslås ikke fastsat detaljerede regler for, hvordan det praktiske vurderingsarbejde i den nye vurderingsordning skal foregå. I betragtning af, at vurderingsnormen nu foreslås ændret i forhold til den hidtil gældende, og i betragtning af, at vurderingsarbejdet for ejerboliger fremover vil komme til at foregå efter andre metoder og med andre modeller og øvrige hjælpemidler end dem, der er til rådighed i dag, vil det dog være hensigtsmæssigt at fastsætte visse overordnede retningslinjer for vurderingstilgangen, således at der på forhånd vil være lagt en ramme for, hvordan vurderingsmyndigheden skal gribe vurderingsopgaven an.

Det skal dog understreges, at vurderingsmyndigheden principielt har metodefrihed i vurderingsarbejdet sådan at forstå, at det afgørende er, at vurderingsmyndigheden når frem til en vurdering, der afspejler vurderingsnormen, jf. lovforslagets § 15. Det afgørende er ikke, om vurderingsmyndigheden er nået frem til vurderingen på den ene eller den anden måde.

I stk. 1 foreslås det fastsat, at vurderingen af en ejerbolig skal ske på grundlag af de priser i fri handel, der på vurderingstidspunktet er konstateret for sammenlignelige ejendomme og for den pågældende ejendom selv, når dette er aktuelt. Der vil blive foretaget en modelberegning på grundlag af salg af sammenlignelige ejendomme, og er ejendommen selv blevet handlet, vil dette salg indgå i modelberegningen med en given vægt. Som det fremgår af lovforslagets § 15, kan vurderingen afvige fra en faktisk konstateret handelspris for den pågældende ejendom.

Desuden skal øvrige markedsindikatorer af væsentlig betydning for vurderingen inddrages. Dette vil ikke mindst være af betydning ved vurderingen af atypiske ejendomme, hvor det kan være vanskeligt at finde relevante salgsdata for sammenlignelige ejendomme.

Der vil ved vurderingerne – herunder ved modelberegningerne, jf. afsnit 2.5.2.1-2.5.2.4 i lovforslagets almindelige bemærkninger – blive taget hensyn til historiske handelspriser, som vil blive fremskrevet til aktuelt niveau. Dette gælder for såvel de ejendomme, som den vurderede ejendom skal sammenlignes med, som for den ejendom, der skal vurderes.

De ejendomme, der skal sammenlignes med den ejendom, der skal vurderes, skal ikke befinde sig inden for nogen på forhånd defineret radius i forhold til den ejendom, der skal vurderes. Ejendommene skal have så ensartet et præg, at de er sammenlignelige, og det afgørende er til stadighed, at vurderingsmyndigheden når frem til en vurdering inden for den vurderingsnorm, som er fastsat.

For en nærmere gennemgang af principperne bag modelberegningerne for ejerboliger henvises til afsnit 2.5.2.1-2.5.2.4 i lovforslagets almindelige bemærkninger.

Modelberegningerne er tekniske hjælpemidler i vurderingsarbejdet og er ikke vurderinger i sig selv. De elementer, der indgår i modelberegningerne, er ikke selvstændige ansættelser, som kan påklages. Det samme gælder selve modelberegningen. Det er alene den endelige vurdering, der vil kunne påklages.

Da udgangspunktet for vurderingen er konstaterede handelspriser, er det nødvendigt at fastsætte, hvornår en handelspris er konstateret. Det foreslås derfor i stk. 2, at en handelspris betragtes som konstateret, når endeligt overdragelsesdokument (skøde) for den pågældende handel er tinglyst. Eventuelle retsanmærkninger er uden betydning.

Der kan imidlertid forekomme tilfælde, hvor en handelspris, som konstateres efter vurderingstidspunktet den 1. september, afviger væsentligt fra resultatet af modelberegningen, jf. afsnit 2.5.2.7 om håndteringen af faktiske handelspriser for den vurderede ejendom i lovforslagets almindelige bemærkninger. Modelberegningerne foretages på grundlag af de handler, der er tinglyst pr. 1. september i vurderingsåret, men handles ejendommen eksempelvis i oktober til en pris, der afviger væsentligt fra modelberegningens resultat, kan dette være en indikator for, at modelberegningen bør efterprøves for den enkelte ejendom.

Det foreslås derfor i stk. 3, at der ved vurderingen af den enkelte ejendom kan tages hensyn til en konstateret handelspris for den pågældende ejendom selv, selv om endeligt overdragelsesdokument er tinglyst efter vurderingstidspunktet. Overdragelsesdokumentet skal dog være tinglyst inden det tidspunkt, hvor afgørelse om vurderingen bliver truffet. Handler, som tinglyses efter dette tidspunkt, vil indgå i grundlaget for den næstfølgende vurdering.