Ejendomsvurderingsloven § 28

I den gældende vurderingslov anvendes i teorien samme vurderingsnorm for alle ejendomme, nemlig ejendommens værdi i handel og vandel, jf. vurderingslovens § 6. Reelt har der dog gennem de seneste 25 år udviklet sig en særlig vurderingsnorm for landbrugsjord og dermed indirekte også for skovbrugsjord. Dette er sket gennem den såkaldte bondegårdsregel, jf. vurderingslovens § 14.

Bondegårdsreglen går ud på, at jord – når forholdene er ensartede – skal ansættes til samme beløb pr. arealenhed, uanset om jorden tilhører en større eller en mindre ejendom. Jorden skal pr. arealenhed med lovens ord ansættes efter, »hvad jord af beskaffenhed og beliggenhed som det pågældende jordstykke må antages efter egnens priser at ville koste ved salg i ubebygget stand, når jorden tænkes at høre til en middelstor bondegård i middelgod kultur«.

Strukturelle ændringer i landbruget har medført, at den middelstore bondegård på 30 ha med planteavl og blandet husdyrhold, der ligger til grund for bondegårdsreglen, ikke længere er repræsentativ for landbrugsejendomme, der drives kommercielt. Ejendomme af denne størrelse har i dag snarere karakter af hobbylandbrug. Samtidig spiller andre faktorer end »beskaffenhed og beliggenhed« en meget betydelig rolle for prisdannelsen på landbrugsjord.

Bondegårdsreglen medfører i praksis, at landbrugsjord vurderes til et langt lavere beløb end jordens faktiske handelsværdi. Dette skyldes ikke primært bondegårdsreglen i sig selv, idet denne – bortset fra ordlyden om den middelstore bondegård – grundlæggende er baseret på at skulle ramme de aktuelle handelspriser.

De lave vurderinger skyldes derimod, at ansættelser efter bondegårdsreglen siden 1992 er blevet foretaget i form af fremskrivninger af hektarpriser. Disse fremskrivninger har været meget forsigtige. Resultatet er, at vurderinger efter bondegårdsreglen kun udgør omkring 1/3 af den pris, der kan konstateres, når landbrugsjord handles i fri handel.

Der gælder ligeledes særlige regler for vurderingen af skovejendomme, jf. vurderingslovens § 15. Grundværdien for skovarealer ansættes som en procentdel af en normalskovværdi. Udgangspunktet for ansættelserne er oplysninger om træartsfordeling, aldersklassefordeling og jordens bonitet. Disse oplysninger indberettes af skovejerne til vurderingsmyndigheden på særlige skovskemaer.

Selve værdierne ansættes på grundlag af Skovøkonomisk Tabelværk, som er udarbejdet af Dansk Skovforening med inddragelse af andre interessenter, herunder vurderingsmyndigheden. I tabellerne er angivet den såkaldte venteværdi af en række forskellige træarter fordelt efter aldersklasse og jordens bonitet.

Ved venteværdien forstås en statistisk tilbagediskontering af indtægter og udgifter ved traditionel skovdrift, herunder værdi af jagt og pyntegrønt. Normalværdien til brug for ansættelsen af grundværdi beregnes på baggrund af en gennemsnitlig venteværdi, når skoven antages at have en regelmæssig aldersklassefordeling – en såkaldt normalfordelt skov. Til brug for beregningen af normalværdier til grundværdiansættelsen opereres med omdriftsår. Herved forstås det antal år, der går fra frø til fældning.

Til brug for grundværdiansættelsen beregnes normalværdien af den enkelte skov på grundlag af den faktiske fordeling af træarter, idet det samtidig forudsættes, at træernes aldersfordeling er regelmæssig. Endvidere forudsættes det, at skoven er i almindelig god stand. Herved sikres det, at den variation i skovens (ejendoms)værdi, som er betinget af træmassens aktuelle aldersfordeling, ikke slår igennem på grundværdien.

Grundværdien af skoven ansættes herefter til en vis procent af normalværdien. Denne procentsats fastsættes af Skatterådet, og den har gennem en årrække ligget på 25. Det er herved tilstræbt, at grundværdien af en hektar skov ansættes på nogenlunde samme niveau som en hektar landbrugsjord af ringe bonitet ansat efter bondegårdsreglen.

Det foreslås, at der i den nye ejendomsvurderingslov fastsættes en særlig vurderingsnorm for produktionsjord. Ved produktionsjord skal bl.a. forstås arealer i landzone, når arealerne tilhører landbrugsejendomme eller skovejendomme, og de anvendes til landbrugsformål eller skovbrugsformål, jf. bemærkningerne til stk. 2 og 3 nedenfor.

Formålet med den særlige vurderingsnorm er at videreføre de vurderinger, der under den gældende vurderingsordning er foretaget efter bondegårdsreglen og efter de særlige regler om vurdering af skovejendomme.

Det vil ikke være muligt direkte at overføre de hidtil gældende regler til den nye vurderingsordning med den generelle vurderingsnorm, der heri er fastsat, jf. lovforslagets § 15. Dette skyldes for bondegårdsreglens vedkommende, at ansættelser efter denne regel som nævnt ikke er vurderinger i den forstand, at der søges ansat en forventelig handelsværdi. I stedet er der siden 1992 blevet foretaget meget forsigtige fremskrivninger af hektarpriser, hvilket har resulteret i ansættelser, der kun udgør omkring en tredjedel af landbrugsjordens handelsværdi.

For skovejendommes vedkommende sker grundværdiansættelsen som nævnt på den måde, at der på grundlag af træarternes fordeling i skoven og en forudsætning om regelmæssig aldersfordeling beregnes en normalskovværdi.

Det er herved tilstræbt, at grundværdien af en hektar skov ansættes i nogenlunde samme niveau som en hektar landbrugsjord af ringe bonitet ansat efter bondegårdsreglen. Vurderingen af skovejendomme under den gældende vurderingsordning er hermed lige så lidt som vurderingen af landbrugsejendomme efter bondegårdsreglen baseret på, at en forventelig handelsværdi skal findes.

Da de gældende regler således ikke vil kunne videreføres i den nye vurderingsordning, foreslås det i stk. 1, at grundværdien for produktionsjord fremover ansættes som den senest ansatte gennemsnitlige værdi pr. hektar for det pågældende areal fremskrevet til vurderingstidspunktet efter et ejendomsprisindeks udarbejdet af Danmarks Statistik. Den statistiske fremskrivning vil ikke kunne påklages, jf. lovforslagets § 48, stk. 2.

Ved fremskrivningerne af grundværdier for landbrugsejendomme skal der anvendes det indeks for landbrugsejendomme, som udarbejdes på laveste geografiske niveau. Ved fremskrivningerne af grundværdier for skovejendomme skal der anvendes det indeks for landbrugsejendomme, som udarbejdes for landet som helhed. Der henvises til lovforslagets §§ 44 og 45 og bemærkningerne hertil.

Der er i lovforslagets § 82 foreslået en overgangsbestemmelse, hvorefter der ved vurderingen i 2019 skal foretages en beregning af de værdier, der skal danne grundlag for de fremtidige fremskrivninger og dermed for de fremtidige ansættelser. Som det fremgår af bestemmelsen, skal der beregnes gennemsnitlige hektarpriser for den produktionsjord, der tilhører den enkelte ejendom.

Der skal efter forslaget beregnes separate hektarpriser for landbrugsarealer (herunder naturarealer, jf. bemærkningerne til stk. 3), og for fredskovpligtige arealer. Den gennemsnitlige hektarpris skal beregnes på grundlag af arealets størrelse og den seneste grundværdi, der var ansat for det pågældende areal. Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til den pågældende bestemmelse.

I stk. 2 og 3 foreslås det defineret, hvad der skal forstås ved produktionsjord. Kun produktionsjord som her defineret vil være omfattet af fremskrivningsordningen.

Det foreslås i stk. 2, at der ved produktionsjord skal forstås arealer i landzone tilhørende landbrugsejendomme eller skovejendomme, når arealerne anvendes til landbrugsmæssige formål eller er undergivet fredskovpligt, og arealerne ikke efter forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering kan anvendes til andre formål. Er eksempelvis et areal tilhørende en landbrugsejendom omfattet af en lokalplan, der tillader opførelse af byggeri på arealet, vil dette areal ikke blive anset som produktionsjord og vil heller ikke være omfattet af fremskrivningsordningen. Der henvises herom til lovforslagets § 29.

Har en landbrugsejendom arealer beliggende uden for landzone, dvs. i byzone eller sommerhusområde, hvilket f.eks. er muligt i en overgangsperiode i forbindelse med forestående udstykninger, vil sådanne arealer heller ikke være omfattet af fremskrivningsordningen. Dette er en videreførelse af de gældende regler, hvorefter kun arealer beliggende i landzone er omfattet af bondegårdsreglen.

Grundarealer tilhørende driftsbygninger, som anvendes til landbrugsmæssige eller skovbrugsmæssige formål, og som er beliggende på arealer som ovenfor nævnt, betragtes efter forslaget ligeledes som produktionsjord. Tilsvarende regler findes i den gældende vurderingsordning, idet grundarealer tilhørende driftsbygninger, som anvendes til landbrugsmæssige eller skovbrugsmæssige formål, omfattes af bondegårdsreglen henholdsvis reglerne for vurdering af skove.

Det foreslås i stk. 3, at naturarealer beliggende i landzone skal betragtes som produktionsjord, når arealerne tilhører en landbrugsejendom eller en skovejendom, og forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering ikke tillader anden anvendelse. Sådanne arealer er under den gældende ordning blevet vurderet efter bondegårdsreglen, men med lavere hektarpriser end den egentlige landbrugsjord. Da fremskrivningsordningen skal afspejle den gældende bondegårdsregel, skal også disse naturarealer medtages.

Det foreslås videre, at fredskovpligtige arealer tilhørende skovejendomme ligeledes betragtes som produktionsjord, selvom de pågældende arealer ligger uden for landzone. Fredskovpligtige arealer uden for landzone tilhørende andre ejendomme end skovejendomme er ikke omfattet af fremskrivningsordningen.

Endelig foreslås det også for de arealer, der er omfattet af stk. 3, at grundarealer tilhørende driftsbygninger, som anvendes til landbrugsmæssige eller skovbrugsmæssige formål, og som er beliggende på disse arealer, betragtes som produktionsjord.