Ejendomsvurderingsloven § 4

Det foreslås at definere begrebet ejerboliger. En sådan definition findes ikke i den gældende vurderingslov, idet denne i stedet indeholder en bemyndigelse til skatteministeren til at fastsætte den nærmere afgrænsning mellem ejerboliger og andre ejendomme. Der er i medfør heraf udsendt en bekendtgørelse, hvoraf det fremgår, hvilke ejendomme der skal vurderes i ulige år, dvs. betragtes som ejerboliger, og hvilke der skal vurderes i lige år. Reglerne findes i bekendtgørelse nr. 814 af 26. juni 2007 om, hvilke af landets faste ejendomme der vurderes i lige år, og hvilke der vurderes i ulige år.

Opdelingen i bekendtgørelsen er ganske detaljeret og knytter sig til de benyttelseskoder, som vurderingsmyndigheden under den gældende vurderingsordning anvender som et værktøj i vurderingsarbejdet. For ejerboligers vedkommende drejer det sig i alt væsentligt om beboelsesejendomme med højst tre lejligheder (parcelhuse) samt rækkehuse, ejerlejligheder og sommerhuse.

Der foreslås fastsat forskellige regler om vurderingstilgangen, som skal gælde for vurderingen af ejerboliger, men som ikke skal gælde for andre ejendomme, jf. lovforslagets §§ 24-27. Desuden skal ejerboliger som hovedregel ikke vurderes i samme år som andre ejendomme, jf. lovforslagets § 5. Videre kan nævnes, at der vil skulle anvendes forskellige indeks for forskellige ejendomskategorier ved tilbageregning af vurderinger, jf. lovforslagets § 45, ligesom der i tilbagebetalingsordningen foreslås andre regler for ejerboliger end for andre ejendomme, jf. lovforslagets §§ 64-78.

Det skønnes derfor nødvendigt, at der i loven fastsættes en definition af, hvad der forstås ved en ejerbolig. Det vil ikke være tilstrækkeligt fortsat at lade dette hvile på en bemyndigelse til skatteministeren.

På denne baggrund foreslås det fastsat i loven, at der ved ejerboliger skal forstås nedenstående ejendomme, idet det for bebyggede ejendomme foreslås, at ejendommene i alle tilfælde højst må indeholde to boligenheder:

Ejendomme til helårsbeboelse, dvs. parcelhuse og rækkehuse.

Ejerlejligheder til helårsbeboelse.

Sommerhuse og andre fritidshuse. Det forhold, at ejeren i visse tilfælde lovligt kan bebo sommerhuset hele året, ændrer ikke ejendommens status i vurderingsmæssig henseende. Helårsboliger, som lovligt kan anvendes som sommerhuse/fritidshuse – de såkaldte flexboliger – betragtes i vurderingsmæssig henseende som sommerhuse/fritidshuse.

Sommerhusejerlejligheder. Også her gælder, at en eventuel tilladelse til helårsbeboelse ikke ændrer ejendommens status i vurderingsmæssig henseende.

Ejendomme som ovenfor nævnt beliggende på fremmed grund, dvs. en grund ejet af andre end ejendommens ejer. Dette skal for ejerlejligheders vedkommende forstås sådan, at ejeren af den enkelte lejlighed ikke samtidig ejer en ideel andel af moderejendommens grundareal.

Fremmede grunde, hvorpå der udelukkende er opført ejendomme som nævnt i det foregående. Er der samtidig opført andre bygninger på grunden, f.eks. hvis der på en fremmed grund er opført såvel et parcelhus som en erhvervsejendom, er den fremmede grund ikke omfattet af bestemmelsen.

Ubebyggede grunde, som i forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering – herunder landzonetilladelser – er udlagt til parcelhusgrunde, rækkehusgrunde og sommerhusgrunde.

Formålet med at inddrage fremmede grunde og ubebyggede grunde i definitionen af, hvad der forstås ved en ejerbolig, er at sikre, at alle grunde, hvorpå der er opført eller skal opføres ejerboliger, som udgangspunkt vurderes i samme år.

Under den gældende vurderingsordning er alle ubebyggede grunde blevet vurderet i de år, hvor der er foretaget vurdering af erhvervsejendomme, uanset om der har været tale om ejerboliggrunde eller erhvervsgrunde. Ved at vurdere førnævnte ubebyggede grunde som ejerboliger sikres det som før nævnt, at alle sådanne grunde som udgangspunkt vurderes på samme tidspunkt og efter samme prisforhold m.v. Undtagelsen er de tilfælde, hvor ejendommens grundareal udgør mere end to hektar, eller hvor der er registreret bygningsarealer til erhvervsmæssig anvendelse, jf. lovforslagets § 5, stk. 2.

For de ubebyggede grundes vedkommende forudsættes det, at grundene er udstykket til opførelse af sådanne ejendomme. Et stort grundareal, som (endnu) ikke er udstykket i parcelhusgrunde m.v., er ikke omfattet, uanset at grundarealet i en lokalplan eller anden forskrift måtte være udlagt til et sådant formål.

Det kunne vælges at vurdere et ikke-udstykket område, som er udlagt til f.eks. parcelhusbyggeri, i samme år som ejerboliger, når det ikke-udstykkede område udgør én ejendom. Der vil imidlertid forekomme mange tilfælde, hvor et sådant område ikke udgør én ejendom, men f.eks. udgør en del af en landbrugsejendom. Landbrugsejendomme skal ikke vurderes i samme år som ejerboliger, og man ville således alligevel ikke opnå, at alle sådanne områder vurderes i samme år.

Derfor foreslås det, at udstykkede og endnu ubebyggede parcelhusgrunde m.v. vurderes i samme år som de fleste ejerboliger, mens ikke-udstykkede områder vurderes i samme år som bl.a. landbrugsejendomme.

Det bemærkes, at vurdering i samme år som ejerboliger kun vil gælde for parcelhusgrunde, rækkehusgrunde og sommerhusgrunde. Det vil ikke gælde for grunde udlagt til opførelse af beboelsesejendomme med mere end to boligenheder, herunder ejerlejlighedsbyggeri. Dette skyldes, at vurderingsmyndigheden ikke nødvendigvis på forhånd ved, om der på et grundareal, der er udlagt til opførelse af sådanne beboelsesejendomme, vil blive opført ejerlejligheder eller andet boligbyggeri.

Som nævnt foreslås det, at tofamiliehuse skal anses for at være ejerboliger, men ikke ejendomme med tre lejligheder (trefamiliehuse), sådan som det er tilfældet i den gældende vurderingsordning. Dette skyldes, at ejendomme med tre lejligheder set fra et markedssynspunkt er vanskelige at indpasse sammen med en- og tofamiliehuse.

En stikprøve har vist, at kun ca. 20 pct. af sådanne ejendomme er beboet af ejeren selv. De resterende ca. 80 pct. udlejes. Det foreslås på denne baggrund, at sådanne ejendomme ikke længere skal vurderes som ejerboliger. I øjeblikket anses en ejendom for ikke at være en ejerbolig, hvis ejendommen har fire boligenheder eller mere. Efter forslaget vil grænsen herefter være tre boligenheder eller mere.

Dette vil samtidig bringe reglerne om vurdering i bedre overensstemmelse med reglerne om ejendomsværdibeskatning. Ejendomsværdiskatteloven indeholder nogle særlige regler for ejendomme med 3-6 lejligheder, hvor en lejlighed bebos af ejeren, jf. ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 6-8. Sådanne lejligheder kan vurderes efter en særlig bestemmelse i den gældende vurderingslov, jf. lovens § 33 A, og ejeren kan ejendomsværdibeskattes på dette grundlag. Lejlighederne vurderes i sådanne tilfælde, som om der havde været tale om selvstændige ejerlejligheder. Disse regler foreslås videreført, jf. lovforslagets § 27.

Bortset fra ejendomme med tre boligenheder, fremmede grunde og ubebyggede grundarealer omfatter den foreslåede definition i alt væsentligt de samme ejendomme, som efter den gældende vurderingsordning anses for ejerboliger. Definitionen omfatter således parcelhuse, rækkehuse, ejerlejligheder – hvad enten de er beliggende i etageejendomme eller i tæt-lav bebyggelse – og sommerhuse/fritidshuse.

Der findes dog enkelte former for ejendomme, som efter deres karakter må betegnes som ejerboliger, men som under den gældende vurderingsordning alligevel er blevet vurderet som »erhvervsejendomme«. Det drejer sig om sommerhusejerlejligheder, dvs. ferielejligheder. Sådanne ejendomme vil fremover blive betragtet som ejerboliger.

Til kapitel 2