Ejendomsvurderingsloven § 10

Efter den gældende vurderingslov ansættes der systematisk ejendomsværdier for alle ejendomme med undtagelse af dem, der efter vurderingslovens § 7 er undtaget fra vurdering. Dette gælder, uanset om ejendomsværdien danner grundlag for beskatning eller ej.

Som nævnt i afsnit 2.6.1 og afsnit 2.6.2 i lovforslagets almindelige bemærkninger danner de samlede ejendomsværdier for landbrugsejendomme og skovejendomme ikke grundlag for beskatning. For erhvervsejendommes vedkommende danner den samlede ejendomsværdi kun grundlag for beskatning i de tilfælde, hvor der skal betales dækningsafgift efter § 23 A i lov om kommunal ejendomsskat, eller hvor der skal foretages en fordeling af ejendomsværdien på en boligdel og en erhvervsdel af en ejendom. Dette vil være tilfældet, hvis en erhvervsejendom anvendes til såvel boligformål som til erhvervsformål. Formålet med fordelingen er, at ejeren skal kunne ejendomsværdibeskattes af den del af ejendomsværdien, der vedrører boligdelen af ejendommen.

Formålet med de offentlige ejendomsvurderinger er grundlæggende at tilvejebringe et retvisende grundlag for beskatning af fast ejendom. Det er således en altovervejende hovedregel i den fremtidige vurderingsordning, sådan som den her er foreslået, at der kun skal foretages de vurderinger, der danner grundlag for beskatning. Vurderingsmyndigheden skal ikke fremover anvende ressourcer på at foretage vurderinger, der ikke tjener et sådant formål.

Det foreslås på denne baggrund i stk. 1, at der for nedenstående ejendomme fremover ikke skal ansættes en ejendomsværdi og således alene en grundværdi. Der skal ikke ansættes en ejendomsværdi, da ansættelse af denne ikke tjener et beskatningsmæssigt formål.

Landbrugsejendomme, jf. nr. 1. Der skal betales ejendomsværdiskat af landbrugets stuehuse, når disse bebos af ejeren. Ejendomsværdien af sådanne stuehuse ansættes efter de gældende regler ved en fordeling af ejendomsværdien for den samlede landbrugsejendom, jf. vurderingslovens § 33, stk. 4. Der foretages således ikke efter de gældende regler en selvstændig vurdering af landbrugets stuehuse.

Det foreslås i lovforslagets § 30, at der for landbrugets stuehuse med tilhørende grundareal fremover skal ansættes en særskilt ejendomsværdi og en særskilt grundværdi. Tilsvarende foreslås det, at grundarealer, som anvendes til andre formål end landbrug (bortset fra grunde tilhørende boliger beboet af ejere på landbrugsejendomme) selvstændigt vurderes efter en markedsnorm, jf. lovforslagets § 29, stk. 1. Det samme gælder grundarealer tilhørende andre boliger på landbrugsejendomme, dvs. medarbejderboliger, aftægtsboliger m.v., jf. lovforslagets § 30, stk. 3, 2. pkt.

Herefter vil der ikke længere være behov for at ansætte en samlet ejendomsværdi af landbrugsejendomme, da den samlede ejendomsværdi af sådanne ejendomme ikke danner grundlag for beskatning. Det foreslås derfor, at der ikke længere ansættes samlede ejendomsværdier af landbrugsejendomme.

Skovejendomme, jf. nr. 2. De betragtninger, der er redegjort for ovenfor om landbrugsejendomme, gør sig tilsvarende gældende for skovejendomme. Boliger beboet af ejere, med tilhørende grundareal, beliggende på skovejendomme skal efter lovforslagets § 30 vurderes som selvstændige ejerboliger, mens grundarealer, som anvendes til andre formål end skovbrug, herunder grundarealer tilhørende boliger beboet af ejeren, selvstændigt vurderes efter en markedsnorm, jf. lovforslagets § 29, stk. 1, og § 30, stk. 3, 2. pkt. Det samme gælder grundarealer tilhørende andre boliger på skovejendomme.

Der er herefter på samme måde som for landbrugsejendomme ikke et behov for at ansætte ejendomsværdier af skovejendomme. Det foreslås derfor, at sådanne ejendomsværdier ikke længere ansættes.

Erhvervsejendomme m.v., jf. § 3, stk. 1, nr. 4, hvor der på vurderingstidspunktet ikke skal betales dækningsafgift efter § 23 A i lov om kommunal ejendomsskat, og hvor der ikke skal foretages fordeling efter § 35, stk. 1, bortset fra ejendomme ejet af andelsboligforeninger, jf. nr. 3.

Der betales grundskyld til kommunen af private erhvervsejendomme. Derudover kan – men ikke skal – kommunen opkræve en dækningsafgift af forskelsværdien (forskellen mellem ejendomsværdi og grundværdi) for ejendomme, der anvendes til kontor, forretning, hotel, fabrik, værksted og lignende formål, jf. § 23 A i lov om kommunal ejendomsskat. Afgiften opkræves af den såkaldte forskelsværdi (forskellen mellem ejendomsværdi og grundværdi) og kan højst udgøre 10 promille.

Anvendes kun en del af en ejendom til dækningsafgiftspligtige formål, betales der kun afgift af den del, der vedrører denne del. Der betales kun dækningsafgift, hvis mere end halvdelen af forskelsværdien vedrører dækningsafgiftspligtig virksomhed.

Efter de gældende regler ansættes der som tidligere nævnt ejendomsværdier for alle erhvervsejendomme, uanset om der skal betales dækningsafgift eller ej. Hvis der ikke skal betales dækningsafgift, tjener ansættelsen af ejendomsværdi af erhvervsejendomme som hovedregel ikke noget beskatningsmæssigt formål.

Kun i de tilfælde, hvor ejeren bebor en del af en erhvervsejendom, har ejendomsværdien betydning. Dette skyldes, at ejeren skal kunne ejendomsværdibeskattes af den del af ejendommen, der anvendes som bolig. I sådanne tilfælde ansættes der en samlet ejendomsværdi for hele ejendommen. Denne ejendomsværdi fordeles derefter på boligdelen og erhvervsdelen, jf. lovforslagets § 35, stk. 1.

I 2017 opkræver 37 af landets kommuner dækningsafgift. Ansættelse af ejendomsværdier og dermed forskelsværdier for erhvervsejendomme beliggende i kommuner uden dækningsafgift har hermed ingen beskatningsmæssig funktion. Det samme gælder for erhvervsejendomme, som ligger i kommuner med dækningsafgift, og som efter deres anvendelse ikke er dækningsafgiftspligtige.

I det fremtidige vurderingssystem vil vurderingsmyndigheden modtage oplysninger fra Bygnings- og Boligregistret (BBR) om erhvervsejendommes anvendelse. Dette gælder, uanset om en ejendom kun anvendes til et enkelt formål – f.eks. en kontorejendom – eller der er tale om ejendomme, der anvendes til flere forskellige formål, herunder dækningsafgiftspligtige såvel som ikke-dækningsafgiftspligtige formål.

Vurderingsmyndigheden vil hermed på vurderingstidspunktet kunne hente fyldestgørende oplysninger om den enkelte ejendoms sammensætning og fordelingen efter dækningsafgiftspligtige og ikke dækningsafgiftspligtige formål. Vurderingsmyndigheden vil dermed have mulighed for på forhånd at frasortere de ejendomme, hvor betaling af dækningsafgift ikke vil være aktuelt.

Frasorteringen kan skyldes, at der ikke udøves dækningsafgiftspligtig virksomhed på ejendommen, eller at den dækningsafgiftspligtige del er af så beskedent et omfang, at det på forhånd må stå klart, at betaling af dækningsafgift ikke kan komme på tale, jf. den førnævnte regel om, at der kun betales dækningsafgift, hvis mere end halvdelen af forskelsværdien vedrører dækningsafgiftspligtig virksomhed.

Det foreslås på denne baggrund, at der kun ansættes ejendomsværdier for erhvervsejendomme i det omfang, at dette på vurderingstidspunktet er nødvendigt for opkrævningen af dækningsafgift, eller hvor der skal foretages en fordeling af hensyn til opkrævning af ejendomsværdiskat af den del af ejendommen, der er beboet af ejeren, jf. dog bemærkningerne til stk. 2.

Det bemærkes, at det efter § 23 A, stk. 4, i lov om kommunal ejendomsskat er muligt at blive omfattet af – henholdsvis undtaget fra – dækningsafgiften med virkning fra førstkommende kvartalsskifte. Ændrer en ejendom helt eller delvist anvendelse, og dette har betydning for betalingen af dækningsafgift, vil dette således have virkning fra førstkommende kvartalsskifte. Det påhviler i sådanne tilfælde vurderingsmyndigheden at foretage de ansættelser og fordelinger, der er nødvendige for beregningen af dækningsafgiften, jf. stk. 5 i den førnævnte bestemmelse.

Disse regler gør det nødvendigt for vurderingsmyndigheden at foretage ansættelser og fordelinger uden for de almindelige vurderingsterminer og omvurderingsterminer. I princippet vil den samme ejendom efter disse bestemmelser således kunne behandles af vurderingsmyndigheden fire gange om året, om end dette i praksis dog næppe forekommer.

Imidlertid vil det fremtidige vurderingssystem i langt højere grad end det gældende være automatiseret. Vurderingen vil være lagt an på, at vurderingsmyndigheden til brug for almindelige vurderinger eller omvurderinger modtager eller indhenter oplysninger om bl.a. erhvervsejendommenes anvendelse i Bygnings- og Boligregistret (BBR), og vurderingsmyndigheden vil herefter foretage de ansættelser af ejendomsværdier for erhvervsejendomme, som på dette grundlag skal foretages.

Det vil være vanskeligt at indpasse de manuelle processer, som de nuværende regler om opkrævning af dækningsafgift nødvendiggør, i den nye vurderingsordning. Det foreslås derfor at ændre reglerne i lov om kommunal ejendomsskat om opkrævning af dækningsafgift, jf. det følgelovforslag, der er fremsat samtidig med dette lovforslag.

Efter dette forslag ændres reglerne om dækningsafgift sådan, at indtræden i dækningsafgiftspligten som hovedregel sker én gang om året, nemlig pr. vurderingsterminen/omvurderingsterminen den 1. september. Ophører dækningsafgiftspligtig virksomhed i løbet af året, ophører samtidig pligten til at betale denne afgift. Der henvises til det fremsatte følgelovforslag og bemærkningerne hertil.

En boligejendom med mere end to boligenheder vil i vurderingsteknisk forstand være en erhvervsejendom. Da der ikke betales dækningsafgift af beboelse, vil en beboelsesejendom på forhånd blive frasorteret, jf. ovenfor. Beboelsesejendomme vil hermed ikke længere få ansat en samlet ejendomsværdi. Dette vil gælde, uanset om der er tale om boligejendomme i den almennyttige sektor, eller om der er tale om boligejendomme i den private sektor.

Det foreslås dog, at ejendomme ejet af andelsboligforeninger fortsat får ansat en ejendomsværdi, selv om der ikke betales dækningsafgift af sådanne ejendomme. Dette skyldes hensynet til, at andelenes værdi – andelskronen – bl.a. skal kunne ansættes på grundlag af en offentlig ejendomsværdi.

Ubebyggede grunde samt grunde, hvorpå der udelukkende er opført bygninger ejet af andre end grundens ejer, jf. nr. 4.

Selv om en grund er ubebygget, skal der efter den gældende vurderingslov ikke alene ansættes en grundværdi, men også en ejendomsværdi af grunden. Uanset forholdene vil ejendomsværdien for en ubebygget grund ikke kunne danne grundlag for beskatning, da der hverken kan opkræves ejendomsværdiskat eller dækningsafgift på et sådant grundlag. Det foreslås derfor, at der ikke ansættes ejendomsværdier af ubebyggede grunde.

Hvis der er tale om en bebygget grund, hvor der alene er opført bygninger ejet af andre end grundens ejer – bygninger på fremmed grund, jf. lovforslagets § 2, stk. 1, nr. 3, – er der heller ikke her i beskatningsmæssig henseende behov for at ansætte en ejendomsværdi, da der alene skal betales grundskyld af en sådan grund. Der vil hverken skulle betales ejendomsværdiskat eller dækningsafgift af en sådan grund. Det foreslås derfor, at der ikke ansættes ejendomsværdier for sådanne grunde.

Ejerboliger som ikke anses for færdigbyggede og beboelige, jf. nr. 5. Efter de gældende regler skal vurderingsmyndigheden ved vurderingen af visse ejerboliger tillige træffe bestemmelse om, hvorvidt en nybygning er færdigbygget. En ejendom skal vurderes som færdigbygget, når den kan anvendes som bolig, jf. vurderingslovens § 33, stk. 1.

Samtidig følger det af ejendomsværdiskattelovens § 4 a, stk. 2, at hvis en ejendom ikke er vurderet som færdigbygget pr. 1. oktober i året før indkomståret, skal der ikke betales ejendomsværdiskat i indkomståret. Forholdet er hermed det, at vurderingsmyndigheden efter vurderingsloven skal vurdere en halvfærdig bygning, samtidig med at der efter ejendomsværdiskatteloven ikke skal betales ejendomsskat.

Det foreslås på denne baggrund, at der ikke ansættes ejendomsværdi af ejerboliger, som ikke er færdigbyggede og beboelige. Der ansættes således alene grundværdi.

I lovforslagets § 52, stk. 1, er der foreslået regler om, hvornår en ny ejerbolig skal anses for at være færdigbygget og beboelig. Hvis ejerboligen ikke er færdigbygget, skal der efter forslaget ikke ansættes en ejendomsværdi, men kun en grundværdi. Vurderingsmyndigheden skal således ikke ansætte ejendomsværdier af ejerboliger, som ikke er færdigbyggede, og hvor der derfor ikke skal betales ejendomsværdiskat.

Det bemærkes, at dette vil gælde for såvel ejendomme til helårsbrug som for sommerhuse m.v. Med udtrykket »beboelig« menes, at ejendommens ejer eller andre ville kunne bo i den pågældende ejendom, forudsat at dette i øvrigt ville være tilladt.

Generelt er det ikke tilladt at bo i sommerhuse. Derfor anvendes ikke den betegnelse, at ejendommen skal kunne »tjene som bolig« for ejeren, da der herved kunne opstå tvivl om, hvorvidt sommerhuse m.v. er omfattet af bestemmelsen. Betegnelsen »beboelig« skal således alene forstås som et udtryk for en bygningsmæssig standard og ikke som udtryk for, hvad der efter lovgivningen på dette område er tilladt.

Den foreslåede bestemmelse vil blive anvendt på samme måde på boliger beboet af ejere på landbrugsejendomme og skovejendomme, idet ejendomsværdier for sådanne boliger vil skulle ansættes, som om de pågældende boliger havde været frit omsættelige ejerboliger, jf. lovforslagets § 30, stk. 2.

I stk. 2 foreslås en undtagelse fra reglen i stk. 1, nr. 3, således at der skal ansættes ejendomsværdier for de pågældende ejendomme, hvis betingelserne for fordeling af ejendomsværdien mellem en boligdel og en erhvervsdel har været opfyldt i en del af det kalenderår, hvor vurderingen foretages, selv om betingelsen ikke er opfyldt på vurderingstidspunktet.

Formålet med denne undtagelse er at sikre, at der vil være et grundlag for opkrævning af ejendomsværdiskat i det tilfælde, hvor en ejer fraflytter boligdelen af en sådan ejendom i tidsrummet mellem årsskiftet og vurderingstidspunktet, som er den 1. september. I et sådant tilfælde skal der efter ejendomsværdiskattelovens § 11 betales ejendomsværdiskat for den periode, hvor ejeren har beboet ejendommen.

Efter ejendomsværdiskattelovens § 4 a betales ejendomsværdiskatten af ejendomsværdien pr. 1. oktober i indkomståret, medmindre reglerne om skattestop medfører, at der skal betales af ejendomsværdien i 2001 med et tillæg af 5 pct. eller ejendomsværdien i 2002. Hvis der ikke foreligger en vurdering pr. 1. oktober i indkomståret, vil der hermed ikke kunne opkræves ejendomsværdiskat for den periode, hvor ejeren har beboet ejendommen.