Ejendomsvurderingsloven § 15

Lovforslagets § 15 fastsætter den generelle vurderingsnorm, der skal anvendes ved vurdering af fast ejendom. Ved vurderingsnormen forstås den værdi eller det resultat, som vurderingsmyndigheden skal nå frem til ved vurderingen.

Som der er redegjort for i afsnit 2.2.1 i lovforslagets almindelige bemærkninger, er vurderingsnormen i § 6 i den gældende vurderingslov udtrykt på den måde, at vurderingen »foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant (…). For ejerboliger (…) fastlægges vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område.« For udlejningsejendomme fastsættes ejendomsværdien ud fra en forudsætning om sædvanlige udlejningsforhold, jf. vurderingslovens § 10, stk. 3.

Den gældende vurderingsnorm er således »værdien i handel og vandel«, men med den tilføjelse, at vurderingen af ejerboliger skal ske ud fra en gennemsnitsbetragtning, og at udlejningsejendomme skal vurderes ud fra sædvanlige udlejningsforhold.

Der er i afsnit 2.2.2 i lovforslagets almindelige bemærkninger nærmere redegjort for de overvejelser, der ligger til grund for den vurderingsnorm, der her foreslås fastsat. Som det fremgår heraf, er det ikke praktisk muligt at konstatere, hvad landets ejendomme på et givet tidspunkt ville være værd i »handel og vandel«, hvis der i dette begreb skal lægges, at vurderingsmyndigheden skal kunne værdiansætte samtlige ejendomme i princippet ned til sidste krone. Det er heller ikke muligt at praktisere en vurderingsnorm baseret på en værdi i »handel og vandel«, hvis der heri skal lægges, at en vurdering pr. definition er »forkert«, hvis ejendommen viser sig at blive solgt til et beløb, der inden for en fastsat usikkerhedsmargin ligger over eller under vurderingen.

Det er kort sagt ikke muligt at foretage en eksakt vurdering, hvis der herved skal forstås, at vurderingsmyndigheden skal ramme den pris, en given ejendom viser sig at blive handlet til. Med de usikkerhedsfaktorer, som eksisterer, og som er alment anerkendt blandt aktører på ejendomsmarkedet, er en vurdering ikke nødvendigvis »forkert«, blot fordi den ligger over eller under en faktisk konstateret salgspris.

Det må således konstateres, at der med de påpegede usikkerhedsfaktorer altid må være et spænd, inden for hvilket en værdiansættelse kan bevæge sig uden at være »forkert«. Derfor foreslås det, at den fremtidige vurderingsnorm ikke baseres på en forudsætning om, at vurderingsmyndigheden skal kunne ramme en værdi i »handel og vandel« med de sproglige associationer om præcision, som dette udtryk kan bibringe.

Den fremtidige vurderingsnorm foreslås efter stk. 1 udformet på den måde, at vurderingsmyndigheden skal ansætte den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende kategori under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika. Denne vurderingsnorm ligger tæt op ad den gældende, men den bibringer ikke samme sproglige associationer om præcision.

I udgangspunktet om en »forventelig kontantværdi i fri handel« ligger, at der altid vil være et spænd, inden for hvilket en i øvrigt fornuftig køber og en fornuftig sælger vil kunne mødes, når der er taget højde for individuelle præferencer og behov m.v. Endvidere ligger der en antagelse om, at der foretages et salg på armslængdevilkår mellem en villig køber og en villig sælger efter passende markedsføring, hvor begge parter har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang.

Der er tale om en generel vurderingsnorm, som efter lovforslaget vil gælde for alle ejendomme, der skal vurderes, bortset fra produktionsjord tilhørende landbrugsejendomme og skovejendomme. Der foreslås fastsat særlige regler for vurderingen af landbrugsejendomme og skovejendomme, jf. lovforslagets §§ 28-33, således at grundværdien for produktionsjord ikke ansættes ud fra en markedsnorm, men i stedet ansættes efter en objektiv vurderingsnorm, der tager afsæt i vurderinger foretaget efter den gældende bondegårdsregel og de gældende særlige regler for vurdering af skovejendomme. Der henvises til de førnævnte bestemmelser og bemærkningerne hertil.

Det foreslås samtidig præciseret, at vurderingen kan afvige fra en konstateret handelspris for den pågældende ejendom. Heri ligger som ovenfor nævnt, at vurderingerne skal ansættes inden for et acceptabelt spænd, som en værdiansættelse vil kunne bevæge sig inden for, uden at værdiansættelsen af den grund bliver »forkert«. Denne usikkerhed om værdiansættelsen er et grundvilkår, som er alment anerkendt blandt aktørerne på ejendomsmarkedet.

Da der som nævnt er tale om et spænd, vil afvigelsen fra en konstateret handelspris kunne være i såvel opadgående som nedadgående retning.

Som der er redegjort for i afsnit 2.2.2 i lovforslagets almindelige bemærkninger, er det hensigten at administrere den foreslåede vurderingsnorm sådan, at et spænd på plus/minus 20 pct. for en vurdering i forhold til en konstateret salgspris i fri handel på vurderingstidspunktet kan anvendes i det nye vurderingssystem. En konstateret handelspris inden for et sådant spænd kan ikke i sig selv anses for at være en mere »rigtig« værdiansættelse end vurderingen. Der er i afsnit 2.2.3 i lovforslagets almindelige bemærkninger redegjort for konsekvenserne af en sådan usikkerhedsmargin.

I stk. 2 foreslås det, at der skal ansættes en selvstændig ejendomsværdi og en selvstændig grundværdi, således som det tilsvarende gælder under den gældende vurderingsordning, jf. vurderingslovens § 5. Det foreslås, at forskellen mellem ejendomsværdien og grundværdien betegnes som forskelsværdien. Denne værdi anvendes som grundlag for opkrævning af dækningsafgift efter lov om kommunal ejendomsskat.

Der vil dog ikke skulle ansættes ejendomsværdier for ejendomme omfattet af lovforslagets § 10 og for en del af de ejendomme, der er omfattet af lovforslagets § 12, jf. bemærkningerne til disse bestemmelser. For ejendomme, der helt er undtaget fra vurdering, jf. lovforslagets § 9, skal der i sagens natur hverken ansættes en ejendomsværdi eller en grundværdi.

De nærmere regler for ansættelse af ejendomsværdier og grundværdier foreslås fastsat, således som det fremgår af lovforslagets §§ 16-21. Ejendomsværdien og grundværdien vil som nævnt i afsnit 2.3.2 i lovforslagets almindelige bemærkninger også fremover være separate ansættelser, der foretages uafhængigt af hinanden og på forskelligt grundlag. Højesteret har under den gældende vurderingsordning ved en dom afsagt den 22. september 2015 (sag nr. 81/2014) bekræftet, at dette er tilfældet.

Da ejendomsværdien og grundværdien er to selvstændige ansættelser, indebærer en ændring af den ene værdi ikke pr. automatik en ændring af den anden. Hvorvidt eksempelvis en nedsættelse af grundværdien har betydning for ejendomsværdien, vil bero på, om det konkrete forhold, der begrunder nedsættelsen af grundværdien, ligeledes kan begrunde en nedsættelse af ejendomsværdien.

Videre foreslås, at der for bygninger beliggende på fremmed grund alene ansættes en ejendomsværdi. Dette skyldes, at der ved bygning på fremmed grund foreligger to ejendomme, jf. lovforslagets § 2, stk. 2, nemlig bygningen og grunden. Der kan ikke ansættes en grundværdi af den ejendom, der alene består af en bygning. En tilsvarende regel findes i den gældende vurderingslov, jf. vurderingslovens § 11.

Fordelinger af ansatte værdier efter lovforslagets §§ 35-37 vil efter forslaget også være en del af vurderingen. Det samme vil gælde de ansættelser og fordelinger, der foretages i medfør af anden lovgivning. Et eksempel herpå er de ansættelser og fordelinger, som vurderingsmyndigheden efter § 23 A, stk. 5, i lov om kommunal ejendomsskat skal foretage til brug for opkrævning af dækningsafgift. Disse fordelinger skal ikke foretages i medfør af ejendomsvurderingsloven, men er foreskrevet i lov om kommunal ejendomsskat.

Det kan tilføjes, at regler af samme karakter findes i den gældende vurderingsordning, jf. vurderingslovens § 33, stk. 2-11, (fordelinger af ejendomsværdier og grundværdier).

Ejendoms- og grundværdiansættelserne og de øvrige dele af de nye ejendomsvurderinger vil imidlertid, som det også er tilfældet i dag, i et vist omfang være påvirket af samme forhold. Det vil heller ikke fremadrettet være alle forhold, der er af relevans for alle ansættelser og øvrige elementer i en vurdering, men visse forhold kan påvirke såvel de separate ansættelser og øvrige dele af vurderingerne, om end muligvis med forskellig vægt.

F.eks. vil det forhold, at der er væsentlige brister ved et tag på en bygning på en ejendom, kunne have betydning for ejendomsværdiansættelsen af denne, og fordelingen af den ansatte ejendomsværdi mellem den erhvervsmæssigt anvendte del af bygningerne på ejendommen og den del af bygningerne, der anvendes som ejerbolig, uden at forholdet vil have betydning for grundværdiansættelsen.

En jordforurening, der er jævnt fordelt på hele den grund, som bygningerne er beliggende på, vil derimod have betydning for både grundværdiansættelsen og ejendomsværdiansættelsen, men den vil ikke nødvendigvis have betydning for fordelingen af ejendomsværdien mellem de erhvervsmæssigt anvendte bygninger og ejerboligdelen. Endvidere er det ikke nødvendigvis således, at de nævnte forhold vil have samme betydning for de forskellige ansættelser og øvrige dele af vurderingen.

Der vil således som i den gældende vurderingsordning være tale om selvstændige ansættelser og dele af en vurdering, der er separate, men i et vist omfang er påvirket af de samme forhold.

Der skal tages højde for denne sammenhæng ved de almindelige vurderinger og omvurderingerne, ved en efterfølgende efterbehandling af vurderingen ved vurderingsmyndigheden og ved en eventuel klagebehandling. Der henvises herom til det forslag om ændring af skatteforvaltningsloven, der indgår i det følgelovforslag, der er fremsat samtidig med dette lovforslag.

Den gældende vurderingslov indeholder i § 10 en bestemmelse om, at der ved ansættelsen af ejendomsværdi skal tages hensyn til rettigheder og byrder af offentligretlig karakter. For så vidt angår privatretlige servitutter, skal der tages hensyn til disse ved vurderingen af såvel den »herskende« som den »tjenende« ejendom. Derudover tages der ikke hensyn til rettigheder og pligter af privatretlig karakter bortset fra tilfælde, hvor der ved vurdering af bygninger på fremmed grund skal tages hensyn til kontraktforholdet mellem parterne.

Endvidere findes i §§ 12 A og 13 A i den gældende vurderingslov regler om håndtering af hjemfaldspligt (tilbagekøbsklausul). Efter disse bestemmelser skal der ved vurderingen ikke tages hensyn til ændrede planforhold, hvis der på ejendommen senest den 31. december 2015 er tinglyst en hjemfaldspligt, hvor der på vurderingstidspunktet er 10 år eller mindre til det tidspunkt, hvor kommunen tidligst kan udnytte hjemfaldspligten.

Det foreslås at indsætte tilsvarende bestemmelser i lidt ændret form bortset fra bestemmelserne om hjemfaldspligt, der foreslås håndteret på anden vis, jf. senere. Således foreslås det i stk. 3, at der ved vurderingen alene tages hensyn til servitutter af privatretlig karakter i det omfang, at en servitut er pålagt en ejendom til fordel for en anden ejendom, og ejendommene ikke har samme ejer. Endvidere skal der efter forslaget heller ikke tages hensyn til private foreningsvedtægter m.v. ved vurderingen.

Det vil hermed som i den gældende vurderingsordning ikke være muligt at nedbringe sin vurdering og dermed sin skattebetaling ved at tinglyse værdipåvirkende servitutter, som ejeren selv vil kunne aflyse igen, når dette måtte være ønskeligt. Det vil heller ikke være muligt for en grundejerforening, en ejerlejlighedsforening eller anden privat sammenslutning at nedbringe vurderingen ved gennem egne vedtægtsbestemmelser at fastsætte værdipåvirkende restriktioner. Sådanne restriktioner vil foreningen gennem en vedtægtsændring selv kunne ophæve igen. Det er uden betydning, om der er tale om lokale ejerforeninger m.v. eller landsdækkende sammenslutninger af ejendomsejere.

Det foreslås som nævnt, at reglen som hidtil ikke skal gælde for en privatretlig servitut, hvis den er til fordel for den ene ejendom og til ulempe for den anden. Et eksempel kunne være, at ejeren af ejendom A har en tinglyst ret til at færdes på ejendom B. I så fald vil servitutten være værdipåvirkende i positiv retning for den »herskende« ejendom A og i negativ retning for den »tjenende« ejendom B, og der bør derfor tages hensyn til servitutten ved vurderingen.

Dette skal dog efter forslaget ikke gælde, hvis de to ejendomme har samme ejer. Hvis en person eksempelvis ejer en landbrugsejendom og et tilstødende parcelhus, vil den pågældende hermed ikke kunne nedbringe sin vurdering af parcelhuset ved at tinglyse en rettighed til fordel for landbrugsejendommen. En sådan rettighed ville ikke få betydning for beskatningen af landbrugsejendommen, da landbrugsjord fremover foreslås beskattet ved en fremskrivning af allerede eksisterende vurderinger, jf. lovforslagets §§ 28-33.

Der blev under den gældende vurderingsordning rejst spørgsmål om håndteringen af de situationer, hvor der på en ejendom er tinglyst en hjemfaldspligt (tilbagekøbsklausul), hvorefter kommunen på et nærmere angivet tidspunkt kan tilbagekøbe ejendommen til en på forhånd fastsat pris.

Hjemfaldspligter anses for privatretlige servitutter uanset det forhold, at det er en kommune, der kan tilbagekøbe ejendommen til en bestemt pris. Dette skyldes, at hjemfaldspligten er en del af en købsaftale, som i sin tid blev indgået mellem to parter i en ejendomshandel – en privatperson som køber og en kommune som sælger. Der er ikke tale om, at en kommune eller anden offentlig myndighed i egenskab af myndighed har pålagt en ejendom en bestemt forpligtelse.

Der blev i denne forbindelse ved lov nr. 1887 af 29. december 2015 indsat de før nævnte bestemmelser om hjemfaldspligt i §§ 12 A og 13 A i den gældende vurderingslov.

Disse bestemmelser foreslås ikke videreført i den nye vurderingsordning. Partierne bag den aftale, der den 18. november 2016 blev indgået om et nyt ejendomsvurderingssystem (Venstre, Liberal Alliance, Det Konservative Folkeparti, Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Det Radikale Venstre) er enige om, at kommunerne under visse betingelser skal kunne vælge at fritage ejeren for de skattemæssige konsekvenser af en ændret lokalplan.

Bestemmelser herom foreslået indsat i lov om kommunal ejendomsskat, jf. det følgelovforslag, der er fremsat samtidig med dette lovforslag. Disse bestemmelser vil fremadrettet også omfatte ejendomme, som er omfattet af en hjemfaldspligt.

Der foreslås samtidig en overgangsbestemmelse for ejendomme, som på tidspunktet for ikrafttrædelsen af denne lov er omfattet af de gældende bestemmelser, således at de gældende regler fortsat vil gælde for disse ejendomme, jf. lovforslagets § 86. Hermed sikres det, at vilkårene for disse ejendomme ikke ændres.

Offentligretlige servitutter kan ligeledes være værdipåvirkende, således at der skal tages hensyn til dem ved vurderingen. Almindelige standardservitutter om f.eks. byggelinjer og pligt til at være tilsluttet offentlige forsyningsvirksomheder vil i mange tilfælde være uden betydning for vurderingen, da de samme servitutter vil være pålagt et stort antal ejendomme.

En ejendom kan imidlertid være underlagt andre bestemmelser, der kan indskrænke ejerens muligheder for at disponere over ejendommen, og som dermed kan være værdipåvirkende.

Som nævnt i afsnit 2.12.2 i lovforslagets almindelige bemærkninger vil vurderingsarbejdet i første omgang blive tilrettelagt sådan, at ejeren selv kan påberåbe sig værdipåvirkende servitutter i det omfang, at vurderingsmyndigheden ikke allerede har kendskab til dem. Dette vil ske gennem partshøringen/deklarationsproceduren, hvilket vil indgå i vejledningen til borgerne.