Ejendomsvurderingsloven § 3

Der vil i den vurderingsordning, der her foreslås, på samme måde som i den gældende ordning komme til at gælde forskellige vurderingsregler for forskellige kategorier af ejendomme. Der vil skulle gælde en generel vurderingsnorm for alle ejendomme, men der vil som i den gældende vurderingsordning skulle gælde særlige regler for vurderingen af landbrugsejendomme og skovejendomme, jf. lovforslagets §§ 28-33. Samtidig vil der ved vurderingen blive anvendt forskellige vurderingstilgange i form af vurderingsmodeller og processer for de forskellige kategorier af ejendomme.

Vurderingsmyndigheden skal efter den gældende vurderingslov træffe bestemmelse om, hvorvidt en ejendom helt eller delvis må anses for benyttet til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, eller til hvilken benyttelse ejendommen i øvrigt henføres, jf. vurderingslovens § 33, stk. 1. Denne kategorisering anses ikke for at være operationel i den kommende vurderingsordning.

Det foreslås derfor i stk. 1, at vurderingsmyndigheden som led i vurderingen skal beslutte, om en ejendom skal betragtes som en ejerbolig, en landbrugsejendom, en skovejendom eller en erhvervsejendom eller anden ejendom, som ikke er omfattet de førstnævnte tre kategorier.

Udgangspunktet ved kategoriseringen af ejendomme vil være, at ensartede ejendomme skal vurderes i samme år, og at opdelingen i videst muligt omfang er markeds- og databaseret med henblik på at sikre, at ensartede/sammenlignelige ejendomme kategoriseres og vurderes sammen.

Der kan i den gældende vurderingsordning i forenklet form skelnes mellem tre hovedkategorier af ejendomme, nemlig ejerboliger, erhvervsejendomme og ejendomme, som anvendes til blandet bolig og erhverv. (Der ses her bort fra landbrugsejendomme og skovejendomme.) Dette vil i den vurderingsordning, der her foreslås, ikke længere være tilfældet. Her vil ejendommene enten være bolig eller erhverv. Dette sker for at gøre vurderingsordningen mere markedskonform.

Den hidtidige »midtergruppe« af ejendomme – blandet bolig og erhverv – vil således fremover blive kategoriseret enten som beboelsesejendom eller som erhvervsejendom. Ejendomme, hvor mere end 25 pct. af ejendomsværdien kan henføres til erhvervsdelen, er efter praksis hidtil blevet vurderet som erhvervsejendomme.

Der vil som konsekvens heraf være »blandede« ejendomme, som hidtil er blevet vurderet som erhvervsejendomme, og som fremover vil blive kategoriseret som ejerboliger og vil skulle vurderes som sådanne, ligesom det omvendte vil være tilfældet.

Der vil også fremover i praksis opstå tvivlstilfælde, hvor det ikke umiddelbart er klart, om en ejendom er en ejerbolig, eller om der er tale om en erhvervsejendom, et landbrug eller en skovejendom. I sådanne tilfælde må vurderingsmyndigheden som led i vurderingen beslutte, hvilken kategori ejendommen skal tilhøre, da der er tale om et enten/eller. En ejendom kan som et eksempel ikke samtidig både være ejerbolig og landbrug.

Om de enkelte ejendomskategorier bemærkes følgende:

Der foreslås indsat en særlig bestemmelse med en definition af, hvad der i denne lov skal forstås ved en ejerbolig. Ejerboliger er i modsætning til andre kategorier af ejendomme omfattet af ejendomsværdibeskatningen. Dog betales der også ejendomsværdiskat af boligdelen af en ejendom, der anvendes til såvel boligformål som erhvervsformål. Ejerboliger vil som udgangspunkt blive vurderet med andre vurderingsmodeller og metoder end andre ejendomme. Det skønnes derfor nødvendigt at definere denne ejendomskategori særskilt. Der henvises til bemærkningerne til lovforslagets § 4.

Som det fremgår af lovforslagets §§ 28-33, foreslås der fastsat en særlig vurderingsnorm og særlige vurderingsregler for produktionsjord, dvs. for landbrugsejendomme og for skovejendomme. Ved produktionsjord skal efter lovforslaget i hovedsagen forstås arealer i landzone tilhørende landbrugsejendomme eller skovejendomme, når arealerne anvendes til landbrugsmæssige formål eller er undergivet fredskovpligt.

Det er derfor af stor betydning, at ejendommene kategoriseres korrekt. Alle ejendomme, som efter deres karakter og anvendelse er landbrugsejendomme eller skovejendomme – og kun dem – skal kategoriseres som sådanne. Det er derfor centralt, at alle ejendomme er kategoriseret korrekt, når de skal vurderes efter den nye vurderingsordning.

Gennemgangen af ejendommene og den deraf følgende kvalitetssikring vil givetvis føre til, at nogle ejendomme flyttes fra en hidtidig kategori til en anden – f.eks. fra ejerbolig til landbrug eller omvendt. Det skal i denne forbindelse understreges, at vurderingsmyndigheden ved kategoriseringen så at sige må begynde forfra. Det forhold, at en given ejendom har været kategoriseret på en bestemt måde i den gældende vurderingsordning, er ikke i sig selv begrundelse for, at ejendommen også fremover skal kategoriseres sådan.

Det grundlæggende kriterium for kategorisering som landbrugsejendom er ejendommens samlede karakter og ejendommens anvendelse. Her kan sondringen mellem landbrugsejendomme på den ene side og beboelsesejendomme på den anden i nogle tilfælde være vanskelig at foretage. Små landejendomme kan have karakter af »lystejendomme«, »hesteejendomme« el. lign., hvilket indikerer, at der er tale om en beboelsesejendom, mens der på andre ejendomme af samme størrelse kan foregå en specialiseret produktion.

Bedømmelsen vil være en afvejning af, om beboelsesmomentet eller landbrugsmomentet i det enkelte tilfælde vejer tungest. Er al jord tilhørende en ejendom på nogle få hektar bortforpagtet, kan dette være en indikation af, at beboelsesmomentet vejer tungest. Ligeledes kan nævnes, at modtagelse af støtte fra EU’s landbrugsstøtteordninger ikke i sig selv er tilstrækkelig begrundelse for, at ejendommen kategoriseres som en landbrugsejendom i denne lovs forstand.

Grundlæggende skal der foregå egentlig landbrugsdrift på ejendommen, for at der kan være tale om landbrug i vurderingslovens forstand. Der skal således f.eks. være tale om jord i omdrift og/eller erhvervsmæssig husdyrproduktion. Til landbrugsmæssig produktion hører også produktion i gartnerier, planteskoler og frugtplantager.

Det er hensigten at udvide landbrugskategorien i forhold til hidtil sådan, at ejendomme, som i væsentligt omfang har erhvervsmæssig husdyrproduktion, fremover anses for landbrugsejendomme. Efter gældende praksis er ejendomme med mink-, kyllinge- og ægproduktion i et vist omfang blevet anset for andet erhverv end landbrug, uanset om der til ejendommen hører et jordtilliggende, der drives landbrugsmæssigt. Hensigten er, at al erhvervsmæssig husdyrproduktion skal ligestilles.

Ved erhvervsmæssig husdyrproduktion skal forstås erhvervsmæssig produktion af de dyrearter, som i landbrugslovgivningen betegnes som husdyr, dvs. kvæg, svin, fjerkræ, får, geder, heste, krondyr, strudse, mink, ræve m.v. Opdræt af kæledyr som f.eks. hunde er ikke omfattet.

Formel landbrugspligt efter landbrugslovgivningen kan indgå som et moment i bedømmelsen, men er ikke i sig selv afgørende for kategoriseringen af ejendommene. Det er heller ikke afgørende, om driften er overskudsgivende.

Der findes i den nuværende vurderingsordning en administrativt fastsat formodningsregel om, at en ejendom på mere end 5,5 ha som udgangspunkt vil blive anset for en landbrugsejendom, mens en ejendom under denne grænse vil blive anset for en beboelsesejendom, medmindre særlige forhold i begge tilfælde taler for det modsatte. Reglen blev i 1992 fastsat af det daværende Ligningsråd – svarer i dag til Skatterådet – og grænsen er i praksis fraveget både den ene og den anden vej.

Denne regel er som sagt en formodningsregel og ikke en absolut og objektiv regel. Reglen har alene karakter af rettesnor og har ikke i sig selv betydning for, om en ejendom efter sin karakter og anvendelse er en landbrugsejendom eller en beboelsesejendom. Der har dog i praksis kunnet konstateres eksempler på, at reglen er blevet tillagt større vægt, end den formentlig var tiltænkt.

Det foreslås derfor, at denne formodningsregel ikke videreføres i den kommende vurderingsordning. Kategoriseringen af en ejendom som beboelsesejendom eller landbrugsejendom vil således alene bero på en samlet bedømmelse af ejendommens forhold, herunder som før nævnt om beboelsesmomentet eller landbrugsmomentet vejer tungest.

Det kan tilføjes, at der til visse ejendomme kategoriseret som landbrugsejendomme (eller skovejendomme) vil høre arealer, der henligger som naturarealer, f.eks. hede- eller klitarealer. Sådanne arealer vil være omfattet af samme vurderingsregler som ejendommens øvrige arealer, jf. lovforslagets § 28. For at sikre lige beskatning af lige forhold vil »rene« naturejendomme fremover blive kategoriseret som landbrug/skovbrug, forudsat at ejendommen ikke er af en sådan karakter, at den skal kategoriseres som ejerbolig.

De retningslinjer for kategorisering, der her er beskrevet, sikrer ikke en fuld harmonisering med reglerne i lov om landbrugsejendomme, hvorefter der er landbrugspligt for ejendomme på to hektar og derover. Dette skyldes, at de to regelsæt varetager forskellige hensyn. Mens reglerne om landbrugspligt bl.a. skal sikre, at det åbne land ikke gror til, skal vurderingsreglerne sikre, at ejendomme, hvis primære anvendelse er beboelse, vurderes som andre sammenlignelige ejerboliger og tilsvarende for landbrugsejendomme.

De beskrevne retningslinjer er dog mere præcise end de gældende regler, idet det bl.a. nu gøres klart, hvornår husdyrproduktion kan kategoriseres som landbrugsdrift. Det kan tilføjes, at ejendomme med dambrug også vil kunne kategoriseres som landbrugsejendomme.

Også for skovejendomme vil der gælde den overordnede regel, at bestemmelse om kategorisering skal træffes ud fra ejendommens samlede karakter. Der skal således for skovejendommes vedkommende være tale om skov med et produktionspotentiale.

Det er ikke i sig selv afgørende for kategoriseringen, om der foregår egentlig kommerciel skovdrift på ejendommen, eller om der er tale om en mere rekreativ anvendelse. Dog må ejendommen have en sådan størrelse og fremtræden i øvrigt, at den ikke har karakter af ejerbolig.

Det, der ovenfor er anført om betydningen af korrekt kategorisering af landbrugsejendomme, gør sig tilsvarende gældende for skovejendomme.

Der kan rejses spørgsmål om den rette kategorisering af ejendomme, hvis der på en ejendom findes såvel skovarealer som landbrugsarealer. Set i relation til vurderingen af produktionsjorden gør det ingen forskel, om ejendommen er kategoriseret som en skovejendom eller en landbrugsejendom, da produktionsjorden i begge tilfælde vil være omfattet af fremskrivningsordningen.

Imidlertid vil der efter lovforslaget på visse punkter skulle gælde andre regler for skovejendomme end for landbrugsejendomme. Dette gælder således ved ansættelsen af grundværdier for boliger beboet af ejendommens ejer eller ejere, jf. lovforslagets § 30, stk. 3. Derfor er kategoriseringen som enten landbrugsejendom eller skovejendom alligevel af betydning.

Det er ikke muligt at opstille regler, der entydigt tager stilling til ethvert tvivlstilfælde, på samme måde som det heller ikke er muligt at opstille entydige regler for, hvornår eksempelvis en ejendom skal kategoriseres som en ejerbolig eller som en landbrugsejendom. Kategorisering af ejendomme vil altid være en bestemmelse, som vurderingsmyndigheden ud fra en samlet bedømmelse som led i vurderingen må træffe.

Hvis der på en ejendom findes såvel landbrugsarealer som skovarealer, må vurderingsmyndigheden således ud fra en samlet bedømmelse foretage en kategorisering. Her vil vurderingsmyndigheden skulle bedømme, hvilken af de to dele – landbruget eller skoven – der vejer tungest. I et sådant tilfælde vil den arealmæssige fordeling være en vigtig rettesnor, men det vil ikke være den eneste.

Selvom de to dele af ejendommen måske er lige store, har de ikke nødvendigvis den samme betydning i forhold til ejendommens kategorisering. Landbrugsarealet kan være intensivt dyrket og skovarealet have karakter af rekreativt område. Tilsvarende kan skovarealet være forstmæssigt drevet, mens landbrugsarealet kan have karakter af naturareal.

Der foreslås en overgangsordning, sådan at ejendomme, som i den gældende vurderingsordning har været kategoriseret som landbrugsejendomme eller skovejendomme, og som i den fremtidige vurderingsordning vil blive kategoriseret som ejerboliger, på visse betingelser fortsat vil kunne vurderes som landbrugsejendomme eller skovejendomme. Tilsvarende vil ejendomme, som omkategoriseres fra ejerboliger til landbrugsejendomme eller skovejendomme, fortsat kunne vurderes som ejerboliger. Der henvises til lovforslagets § 83 og bemærkningerne hertil.

Den sidste kategori er erhvervsejendomme eller anden ejendom, som ikke er omfattet af de øvrige tre kategorier. Denne kategori må således afgrænses negativt som den del af den samlede ejendomsmasse, som hverken er ejerboliger, landbrugsejendomme eller skovejendomme.

Kategorien omfatter erhvervsejendomme i bred forstand og kommer herved til at udgøre en meget forskelligartet gruppe af ejendomme fra små butikker og værksteder over kontor- og forretningsejendomme til store industrianlæg.

Kategorien omfatter dog ikke alene ejendomme, hvorfra der drives erhvervsmæssig virksomhed. Kategorien omfatter også beboelsesejendomme, som ikke er ejerboliger, således som begrebet »ejerbolig« er defineret i lovforslagets § 4. Således vil en boligblok med lejelejligheder være omfattet af denne kategori og vil hermed være en »erhvervsejendom« i vurderingsmæssig henseende, selv om der ikke drives erhvervsmæssig virksomhed fra ejendommen. Det samme er tilfældet under den gældende vurderingsordning.

Dette gælder, uanset om ejendommen tilhører et almennyttigt boligselskab, eller der er tale om en ejendom i den private udlejningssektor. Det samme vil gælde ejendomme tilhørende andelsboligforeninger, og det vil uanset ejerforhold gælde for såvel boligblokke som for tæt-lavt byggeri, der udgør én samlet ejendom.

Ved beslutning om, hvordan en ejendom skal kategoriseres, vil vurderingsmyndigheden efter stk. 2 skulle se på den samlede karakter af den pågældende ejendom. En vigtig faktor vil her være bygningernes registrerede anvendelse i Bygnings- og Boligregistret (BBR). Er det eksempelvis i BBR registreret, at der på en ejendom befinder sig et fritliggende enfamilieshus (parcelhus) og ikke andet, er dette en meget stærk indikation af, at der i vurderingsmæssig forstand er tale om en ejerbolig. I det hele taget skal kategoriseringen af ejendomme i videst muligt omfang ske på grundlag af objektive data og objektive kriterier.

Det forhold, at en del af det fritliggende parcelhus i eksemplet anvendes erhvervsmæssigt, ændrer ikke i sig selv ejendommens karakter af ejerbolig, hvis det fortsat er ejerboligmomentet, der er det væsentligste, når værdien af ejendommen skal ansættes. Selv om et eller flere værelser i et parcelhus er indrettet til kontor, klinik eller lignende, bevarer ejendommen i formentlig de fleste tilfælde stadig sin karakter af parcelhus og dermed af ejerbolig.

Der kan naturligvis befinde sig flere bygninger på en ejendom. Forestiller man sig som et eksempel en ejendom med to bygninger, hvoraf den ene er registreret i Bygnings- og Boligregistret (BBR) med hovedanvendelsen fritliggende enfamilieshus (parcelhus) og den anden med hovedanvendelsen transport- og garageanlæg, må vurderingsmyndigheden som led i vurderingen beslutte, hvorvidt der i denne lovs forstand er tale om en ejerbolig, eller om der er tale om en erhvervsejendom. Igen er spørgsmålet, hvad der er det væsentligste element, når værdien skal ansættes.

Der er ikke tale om, at der ved kategoriseringen af ejendommene kan tages udgangspunkt i en bestemt fordeling mellem den erhvervsmæssigt anvendte del og den del, der anvendes til boligformål. Der kan således ikke anlægges en betragtning om, at hvis f.eks. mere end halvdelen af ejendommens areal eller ejendommens værdi kan henføres til erhvervsmæssige formål, er der tale om en erhvervsejendom. Den gældende praksis, hvorefter en ejendom vurderes som en erhvervsejendom, hvis mere end 25 pct. af ejendomsværdien kan henføres til erhvervsdelen, videreføres ikke, og den erstattes ikke af en anden absolut regel.

Denne form for opdeling af ejendommene i ejerboliger og erhvervsejendomme vil ikke have betydning for ejendomsværdibeskatningen. Både i den gældende og i den kommende vurderingsordning vil der skulle ske en fordeling af ejendomsværdien, hvis en ejendom delvis anvendes til boligformål og delvis til erhvervsformål, sådan at ejeren kun kommer til at betale ejendomsværdiskat af den del af ejendommen, der anvendes til boligformål, jf. lovforslagets § 35. Dette vil gælde, uanset om ejendommen betragtes som en ejerbolig med en erhvervsdel, eller den betragtes som en erhvervsejendom med en boligdel.

Det skal understreges, at andet end oplysninger fra Bygnings- og Boligregistret (BBR) kan være nødvendige for kategoriseringen af ejendomme. Det foreslås derfor, at ikke alene BBR-oplysninger indgår i bedømmelsen, men også oplysninger i offentlige registre i øvrigt. Et eksempel kunne være Det Centrale Husdyrbrugsregister, hvor landbrugets husdyrbesætninger er registreret.

Kategorisering af ejendomme sker som led i vurderingen og er en del af det vurderingsmæssige skøn, der foretages, når vurderingsmyndigheden træffer afgørelse efter denne lov. Beslutning om ejendommes kategorisering er ikke en selvstændig afgørelse og kan derfor ikke påklages særskilt. Ejeren af en ejendom vil dog som hidtil i forbindelse med klage over en vurdering kunne påberåbe sig, at ejendommen efter hans opfattelse ikke er kategoriseret korrekt.