Ejendomsvurderingsloven § 35

Det er nødvendigt at fordele ejendomsværdien i tilfælde, hvor en ejendom både anvendes til boligformål og til erhvervsformål. Dette skyldes, at ejeren af en sådan ejendom skal kunne ejendomsværdibeskattes af den del af ejendomsværdien, som kan henføres til den del af ejendommen, som anvendes til beboelse. Der betales ikke ejendomsværdiskat af den del af en ejendom, der anvendes erhvervsmæssigt. I den gældende vurderingslov findes reglerne om fordeling i § 33, stk. 2-11.

Det foreslås på denne baggrund i stk. 1, at der skal ske en fordeling af ejendomsværdien, når en ejendom anvendes til såvel boligformål som til erhvervsformål. Dette vil dog ikke gælde for landbrugsejendomme og skovejendomme, da der foreslås indført særlige regler for vurderingen af disse kategorier af ejendomme, jf. lovforslagets §§ 28-33.

Det foreslås samtidig præciseret, at fordelingen skal foretages i form af en værdimæssig fordeling mellem de to dele af ejendommen. Herved forstås, at den samlede ejendomsværdi skal fordeles i den værdi, der kan henføres til boligdelen, og den værdi, der kan henføres til erhvervsdelen. Fordelingen skal ikke foretages efter arealstørrelse eller andre forhold. En bestemmelse med tilsvarende indhold findes i den gældende vurderingslov, jf. lovens § 33, stk. 5.

I den gældende vurderingsordning skelnes der efter praksis mellem »rene« ejerboliger, »rene« erhvervsejendomme og ejendomme anvendt til blandet bolig- og erhvervsformål. Efter gældende praksis anses en ejendom for at være en »ren« ejerbolig, hvis mindre end 25 pct. af ejendomsværdien kan henføres til den del af ejendommen, der anvendes til erhvervsformål. I sådanne tilfælde foretages der ikke fordeling, og ejeren kommer hermed til at betale ejendomsværdiskat på grundlag af hele ejendomsværdien.

Hvis mere end 25 pct. af ejendomsværdien kan henføres til den erhvervsmæssigt anvendte del af ejendommen, betragtes ejendommen efter gældende praksis som anvendt til blandet bolig- og erhvervsformål, og ejendomsværdien fordeles på de to dele af ejendommen.

Der findes ikke en tilsvarende grænse i opadgående retning. Der vil således efter gældende praksis skulle foretages en fordeling i et tilfælde, hvor den erhvervsmæssigt anvendte del af ejendommen f.eks. udgør 90 pct., mens boligdelen kun udgør 10 pct.

I den vurderingsordning, der her foreslås, vil en ejendom ikke længere kunne kategoriseres som blandet bolig og erhverv. En ejendom vil fremover kun kunne kategoriseres som en ejerbolig, en erhvervsejendom m.v., en landbrugsejendom eller en skovejendom. En »blandet« ejendom vil herefter enten skulle kategoriseres som en ejerbolig eller som en erhvervsejendom, hvilket vil ske ud fra ejendommens samlede karakter. Der vil ikke være en 25 pct. grænse som under gældende praksis.

Fordelingen skal foretages ud fra det aktuelle værdimæssige forhold mellem de to dele af ejendommen. Dette indebærer, at fordelingen ikke nødvendigvis vil være konstant fra vurdering til vurdering. For det første kan den rent arealmæssige fordeling mellem boligarealet og erhvervsarealet ændres. Dernæst kan der også være tale om, at den værdimæssige vægt af boligareal henholdsvis erhvervsareal ændres, selv om det arealmæssige forhold ikke ændres. Forestiller man sig, at prisen på en kvadratmeter boligareal i et område går op, mens prisen på en kvadratmeter erhvervsareal er konstant, vil den værdimæssige fordeling mellem de to dele ændre sig i boligdelens favør.

Der er til illustration heraf således intet til hinder for, at den værdimæssige fordeling mellem bolig og erhverv ved en vurdering f.eks. er i forholdet 80/20, mens den ved den næste vurdering er i forholdet 75/25, selv om der ikke er sket ændringer af ejendommen.

Vurderingsmyndigheden vil dog kunne se bort fra bagatelagtige størrelser. Forestiller man sig som et eksempel, at der på en lille del af en grund er opstillet en transformatorenhed tilhørende et elforsyningsselskab, vil dette ikke nødvendiggøre en fordeling efter den bestemmelse, der her er foreslået.

Det fremtidige vurderingssystem vil i mange tilfælde modelmæssigt kunne »skelne« mellem boligarealet og det erhvervsmæssigt udnyttede areal og værdiansætte hvert af disse. En fordeling af den samlede ejendomsværdi (værdien af bygninger plus grunden) vil herefter kunne foretages på dette grundlag som en del af det vurderingsmæssige skøn.

Et tilsvarende fordelingshensyn gør sig gældende for ejerboliger med to selvstændige boligenheder (tofamiliehuse). Det foreslås derfor i stk. 2, at ejendomsværdien i sådanne tilfælde skal fordeles på de to boligenheder.

Formålet med fordelingen er, at ejeren/ejerne kan ejendomsværdibeskattes af den del af ejendommen, som de råder over. Af hensyn til ejendomsværdiskatningen i forbindelse med ejers/ejeres tilflytning af en (del af) en sådan bolig, er det i visse tilfælde nødvendigt, at der allerede på dette tidspunkt foreligger en fordeling.

Det er ikke nogen betingelse for fordeling, at ejeren eller ejerne faktisk bebor ejendommen, og at de i så fald anvender ejendommen som (helårs)bolig.

Det er kun ejendomsværdien, der skal fordeles. Grundværdien fordeles ikke, da ejeren/ejerne skal betale grundskyld af ejendommens samlede grundværdi.

De regler, der her er beskrevet, tager udgangspunkt i en ejendom bestående af to dele, enten en boligdel og en erhvervsdel eller to boligdele. Der kan formentlig også forekomme tilfælde, hvor en ejendom, som er kategoriseret som en ejerbolig, består af to boligenheder og en erhvervsdel. De foreslåede regler skal i sådanne særlige tilfælde anvendes i kombination sådan at forstå, at der foretages en fordeling på bolig(er) og erhverv efter stk. 1 og dernæst en fordeling mellem de to boligenheder efter stk. 2.

Det er kun ejendomsværdien, der skal fordeles. Grundværdien fordeles ikke, da ejeren/ejerne skal betale grundskyld af ejendommens samlede grundværdi.

For så vidt angår spørgsmålet om fordelinger ved skattestopberegninger henvises til lovforslagets § 39 og bemærkningerne hertil.

Endelig foreslås det i stk. 3, at de samme fordelingsregler skal gælde, når sådanne ejendomme er omfattet af ligningslovens § 16, stk. 9, eller § 16 A, stk. 5.

Ligningslovens § 16, stk. 9, fastsætter regler om beskatning af værdien af bolig, som stilles til rådighed som led i ansættelsesforhold, hvor den ansatte er direktør eller anden medarbejder med væsentlig indflydelse på egen aflønningsform. Ligningslovens § 16 A, stk. 5, omhandler udbytteudlodning til en hovedaktionær i form af bl.a. sommerbolig eller helårsbolig til rådighed.