Ejendomsvurderingsloven § 34e

I lovforslagets § 34 foreslås der fastsat retningslinjer for vurderingstilgangen for erhvervsejendomme. Ved vurderingstilgangen skal forstås den måde, som vurderingsarbejdet gribes an på.

På samme måde som for ejerboliger giver den gældende vurderingslov ingen egentlige anvisninger på, hvordan vurderingen af erhvervsejendomme skal foretages. Der findes i lovens § 38 nogle bestemmelser om, at vurderingsmyndigheden kan pålægge ejere af fast ejendom at udfylde skemaer med oplysninger om ejendommene og indsende disse skemaer i underskrevet stand. Dette gælder efter bestemmelsens ordlyd for alle ejendomme og således også for erhvervsejendomme.

I modsætning til ejerboliger foretages vurderingen af erhvervsejendomme efter den gældende vurderingsordning ikke ud fra en gennemsnitsbetragtning, men individuelt. For udlejningsejendomme fastsættes ejendomsværdien dog ud fra en forudsætning om sædvanlige udlejningsforhold (vurderingslovens § 10, stk. 3). Vurderingen af erhvervsejendomme er ikke understøttet af statistiske modeller, men er udelukkende baseret på lokale prisanalyser og anden vurderingsfaglig viden. Endvidere anvendes data fra Bygnings- og Boligregistret (BBR) om ejendommenes størrelse og benyttelse.

Værdien af en erhvervsejendom vil være bestemt af forventningerne til det afkast, ejeren vil kunne opnå. Dette gælder såvel for rene investeringsejendomme som for brugerejendomme, dvs. ejendomme, som ejeren selv anvender i sit erhverv.

Vurderingsmyndigheden kender ikke den konkrete ejendoms leje- og udgiftsforhold og dermed afkastet. Vurderingsmyndigheden vurderer derfor ejendommen på baggrund af en skønnet bruttoleje. Oplysninger om bruttolejer er tilgængelige i udbudsmaterialer, eller de kan søges indhentet ved forespørgsel til udlejere, og en bruttolejefaktor kan findes ved at anvende kendte bruttolejeniveauer på solgte ejendomme.

Vurderingen sker som hovedregel efter en lejefaktormodel, hvor én samlet skønnet bruttoleje (lejen før fradrag af udgifter til skatter, vedligeholdelse m.v.) for ejendommen kapitaliseres med en bruttolejefaktor for at opnå en handelsværdi. Lejefaktoren varierer i praksis fra 5 for ældre og vanskeligt tilgængelige ejendomme til 20 eller mere for nye ejendomme med særligt gode anvendelsesmuligheder. Beregningen efter lejefaktormodellen kan suppleres med individuelle tillæg eller nedslag efter en konkret vurderingsfaglig bedømmelse.

Endvidere kan der optræde andre værdibærende elementer, som ikke umiddelbart er omfattet af selve lejeværdiberegningen. Et eksempel kunne være særligt gunstige infrastrukturforhold.

På samme måde som for ejerboliger foreslås der ikke fastsat detaljerede regler for, hvordan det praktiske vurderingsarbejde fremover skal foregå. Ud fra samme betragtninger som for ejerboliger skønnes det dog hensigtsmæssigt at fastsætte visse overordnede retningslinjer for vurderingstilgangen, således at der på forhånd vil være lagt en ramme for, hvordan vurderingsmyndigheden skal gribe vurderingsopgaven an.

Det skal dog også her understreges, at vurderingsmyndigheden principielt har metodefrihed i vurderingsarbejdet sådan at forstå, at det afgørende er, at vurderingsmyndigheden når frem til en vurdering, der afspejler vurderingsnormen, jf. lovforslagets § 15. Det afgørende er ikke, om vurderingsmyndigheden er nået frem til vurderingen på den ene eller den anden måde.

Det foreslås i stk. 1, at vurderingen af erhvervsejendomme sker på grundlag af oplysninger fra offentlige registre eller offentlige myndigheder om de fysiske forhold omkring ejendommen, dvs. grundarealets størrelse, bygningsarealets størrelse og ejendommens beliggenhed m.v. Desuden indgår øvrige karakteristika om grunden og bygningerne af væsentlig betydning for vurderingen på vurderingstidspunktet.

I stk. 2 foreslås det, at der ved vurderingen endvidere tages hensyn til oplysninger om lejeniveauer i området, driftsomkostninger, forrentningskrav, opførelsesomkostninger og andre forhold af væsentlig betydning for vurderingen. Det tilføjes, at vurderingen af udlejningsejendomme foretages ud fra en forudsætning om almindelige udlejningsforhold. Herved sikres det, at lejekontrakter med et usædvanligt indhold ikke i sig selv får betydning for vurderingen. En tilsvarende bestemmelse findes i § 10, stk. 3, i den gældende vurderingslov.

Der er i lovforslagets almindelige bemærkninger nærmere redegjort for de metoder, som vurderingsmyndigheden vil anvende ved vurderingen af erhvervsejendomme, ligesom der er vist eksempler på anvendelsen af de to metoder. Vurderingen vil i vid udstrækning bygge på normtal, jf. afsnit 2.7.2.2 i lovforslagets almindelige bemærkninger, hvorved forstås forskellige forventelige økonomiske forhold for en gennemsnitlig ejendom af den pågældende type beliggende det pågældende sted, jf. det pågældende afsnit.

Det påpeges videre i lovforslagets almindelige bemærkninger, at der efter omstændighederne kan være behov for at efterprøve modelberegningernes resultat, uden at det dog er muligt at opstille en udtømmende liste over de tilfælde, hvor en efterprøvelse er nødvendig.

Det bemærkes, at det forhold, at der skal beregnes forskellige normtal til brug for vurderingerne, ikke pålægger ejere af erhvervsejendomme nogen pligt til at afgive oplysninger om lejeniveauer, driftsomkostninger eller lignende forhold til vurderingsmyndigheden eller andre.

Alle ejere af ejendomme, herunder ejere af erhvervsejendomme, vil dog kunne afkræves oplysninger om ejendommen som sådan, jf. lovforslagets § 53. Det samme var tilfældet under den gældende vurderingsordning, jf. vurderingslovens § 38.

Ejere af erhvervsejendomme vil også som andre ejendomsejere have mulighed for gennem den foreslåede deklarationsprocedure at supplere og korrigere de oplysninger, som vurderingsmyndigheden er i besiddelse af om den konkrete ejendom. Der henvises herom til det forslag til ændring af skatteforvaltningsloven, der er medtaget i det følgelovforslag, der er fremsat samtidig med dette lovforslag, jf. forslaget til skatteforvaltningslovens § 20 a.

Til kapitel 8