Huslejenævnet nedsætter leje og tilsidesætter lejeforhøjelse ved lejeforholdets begyndelse

Sagen omhandler en tvist mellem en lejer og en udlejer vedrørende lejens størrelse ved lejeforholdets begyndelse for en beboelseslejlighed på 51 m² i en ejendom opført i 1886. Lejeren indbragte sagen for Huslejenævnet med påstand om, at den aftalte årlige leje på 120.000 kr. (svarende til ca. 2.352 kr. pr. m²) væsentligt oversteg det lejedes værdi, jf. Lejeloven § 19, stk. 1. Lejeren gjorde desuden gældende, at den anvendte typeformular (A, 8. udgave) var forældet, hvilket medførte, at den indvendige vedligeholdelsespligt faldt tilbage på udlejeren. Endvidere anførte lejeren, at et vilkår i lejekontraktens § 11 om en lejeforhøjelse pr. 1. april 2023 var ugyldigt, da trappelejestigninger ikke lovligt kunne aftales.

Udlejeren bestred lejenedsættelseskravet og anførte, at sagen var indbragt for sent i henhold til Lejeloven § 40, stk. 2. Udlejeren argumenterede for, at 1-årsfristen skulle regnes fra den første lejebetaling den 4. marts 2022, og ikke fra lejemålets begyndelse den 1. april 2022. Dette ville betyde, at en eventuel lejenedsættelse kun kunne ske for fremtiden med tre måneders varsel. Udlejeren fastholdt desuden, at den aftalte leje var rimelig i forhold til tilsvarende lejemål og henviste til, at lejen var fastsat til det lejedes værdi med henvisning til Boligreguleringsloven § 5, stk. 2.

Huslejenævnet foretog en besigtigelse af lejemålet og ejendommen, hvor de konstaterede moderniseret køkken og badeværelse samt ejendommens faciliteter. Nævnet undersøgte også, om der var opsat vandmåler i lejemålet, hvilket ikke var tilfældet. Sagen blev behandlet efter Lejeloven § 52, jf. Lejeloven § 32, idet ejeren pr. 1. januar 1995 ikke ejede syv eller flere beboelseslejligheder i ejendommen, jf. Lejeloven § 7, stk. 1.

Huslejenævnet, stadfæstet af Ankenævnet, traf afgørelse om, at lejeren fik fuldt medhold i sagen.

Lejenedsættelse og tilbagebetaling

Nævnet nedsatte den årlige leje med tilbagevirkende kraft fra lejemålets begyndelse den 1. april 2022. Den aftalte leje på 120.000 kr. årligt blev nedsat til 81.600 kr. årligt, svarende til 1.600 kr. pr. m². Denne leje blev skønnet at svare til det lejedes værdi, jf. Lejeloven § 32, og var fastsat inklusive udgifter til koldt vand og hensættelser til indvendig vedligeholdelse, men eksklusive á conto bidrag til varme. Udlejeren blev pålagt at tilbagebetale for meget betalt leje med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne.

Vedligeholdelsespligt og depositum