Lejeloven § 53

Efter den gældende regel i § 53, stk. 1, kan reglerne i §§ 47-52 ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Efter den gældende regel i § 53, stk. 2, kan der ikke træffes aftale om, at lejen skal reguleres på anden måde end fastsat i §§ 47-52. Det kan dog aftales, at lejen én gang årligt reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Lejeforhøjelse kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.

I § 53, stk. 1, foreslås, at §§ 42- 48 ikke ved aftale kan fraviges til skade for lejeren, jf. dog kapitel 5 om fri leje.

Bestemmelsen indebærer bl.a., at lejeren ikke kan afskæres fra at kræve lejenedsættelse med henvisning til det lejedes værdi efter lovforslagets § 45. Bestemmelsen indebærer endvidere, at den i loven fastsatte procedure for regulering af lejen med henvisning til henholdsvis det lejedes værdi og ændringer i ejendommens skatter og afgifter ikke kan fraviges til skade for lejeren.

I stk. 2 foreslås, at det dog kan aftales, at lejen én gang årligt reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Lejeforhøjelse kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.

Udlejeren kan som udgangspunkt forhøje lejen, hvis lejen ligger væsentligt under det lejedes værdi eller som følge af stigninger i ejendommens skatter og afgifter. Herudover kan lejen forhøjes som følge af forbedringer. Bestemmelsen indebærer, at udlejeren efter aftale med lejeren også kan regulere lejen efter udviklingen i nettoprisindekset.

Bestemmelsen sikrer, at de måder, som lejen kan reguleres på, er gennemskuelige for parterne.

En aftale om at regulere lejen efter udviklingen i nettoprisindekset indebærer ikke, at udlejeren er afskåret fra at regulere lejen efter lovens almindelige regler, herunder som følge af stigninger i ejendommens skatter og afgifter, eller hvis lejen ligger væsentligt under det lejedes værdi. Af hensyn til gennemskueligheden for lejeren forudsætter en sådan kombination, at det fremgår udtrykkeligt af lejeaftalen, at regulering af lejen efter udviklingen i nettoprisindekset kan kombineres med regulering efter lovens almindelige lejereguleringsregler. Udlejeren vil kunne regulere lejen som følge af forbedringer uden forbehold herom i lejeaftalen.

Bestemmelsen indebærer endvidere, at lejeren ikke kan tilpligtes at dække udlejerens driftsudgifter ved refusion udover lejen, medmindre der er udtrykkelig hjemmel hertil i loven. Efter loven kan udlejeren fx kræve sine udgifter til vand refunderet fra lejeren ved siden af lejen, hvis der er installeret individuelle vandmålere. Ligeledes kan udlejeren efter loven kræve udgifter til henholdsvis varme og fællesantenne dækket ved siden af lejen.

En aftale om regulering efter nettoprisindeks gælder i hele lejeperioden, medmindre andet aftales. Lejeren kan gøre indsigelse mod lejens størrelse og eventuelt indbringe spørgsmålet for huslejenævnet. Med forslaget ændres ikke ved eksisterende trappelejeaftaler. Det vil sige aftaler om regulering af lejen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter efter lejelovens § 53, stk. 2, 2. pkt., som den var gældende før 1. juli 2015.

I stk. 3 foreslås, at de øvrige bestemmelser i dette kapitel ikke kan fraviges.

Bestemmelsen indebærer, at reglerne om lejefastsættelse for det nye indeksfinansierede boligbyggeri, og for boligbyggeri, der efter 1. januar 1989 er opført og udlejes af realrenteafgiftspligtige investorer, jf. lovforslagets §§ 50-52, herunder reglerne om huslejenævnets kompetence i § 53 ikke kan fraviges. Det gælder uanset, at en sådan aftale ikke er til skade for lejeren.

Bestemmelsen viderefører med enkelte sproglige ændringer § 53 i den gældende lejelov om parternes mulighed for at fravige reglerne om regulering af lejen efter henholdsvis det lejedes værdi eller som følge af ændringer i ejendommens skatter og afgifter. Der er ikke tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.

Reglerne om fri lejefastsættelse i den gældende lov om leje § 53, stk. 3-6, er foreslået flyttet til et selvstændigt kapitel 5 som led i sammenskrivningen.

Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.4.1.12. og 2.4.2.10.