Lejeloven § 7

Efter den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 5, gælder reglerne i lovens kapitel II-IV, bortset fra §§ 4 a, 15, stk. 3, 17 og 27 b, ikke for lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. For de i 1. pkt. nævnte ejendomme gælder §§ 23, 24, 25 og 26, såfremt ejendommen på tidspunktet for varslingen omfatter 4 eller flere beboelseslejligheder. 2. pkt. gælder dog ikke, hvis ejendommen er beliggende i landzone, og ejendommen samtidig er en landbrugs- eller skovbrugsejendom.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 29 b, at reglerne i lovens kapitel 4 A gælder for lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. I ejendomme, som ejes af andelsboligforeninger, gælder reglerne, såfremt der i ejendommen er 6 eller færre beboelseslejligheder, der er udlejet af andelsboligforeningen

I § 7, stk. 1, 1. pkt., foreslås, at § 32 alene gælder for lejeforhold i ejendomme, der er beliggende i regulerede kommuner, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder.

Bestemmelsen har sammen med lovforslagets § 32 til formål at lempe den administrative byrde for beregning og varsling af den omkostningsbestemte leje i små ejendomme.

Reglerne i lovforslagets § 32 om småejendomme gælder for ejendomme, som pr. 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. Reglerne gælder alene i regulerede kommuner.

Bestemmelsen indebærer, at lovforslagets § 6, stk. 1, ikke omfatter de ejendomme, som havde 6 eller færre beboelseslejligheder pr. 1. januar 1995, jf. stk. 3. Der er dog en række af bestemmelserne opremset i § 6, stk. 1, som alligevel finder anvendelse.

Det afgørende er antallet af beboelseslejligheder den 1. januar 1995. Det er således uden betydning, hvor mange beboelseslejligheder ejendommen indeholdte før eller efter den 1. januar 1995.

Ved opgørelsen af antallet af beboelseslejligheder anvendes det udvidede ejendomsbegreb, jf. lovforslagets § 9. Det ville altså fx være en storejendom, hvis 7 ejerlejligheder, der pr. 1. januar 1995 henhørte under samme ejerforening, ejedes af samme ejer.

Det er antallet af beboelseslejligheder, som er afgørende for, om ejendommen er omfattet af lovforslagets § 32. Antallet af separate værelser (klubværelser) eller erhvervslejligheder har som udgangspunkt ikke betydning for ejendommens status. Er ejendommen omfattet af reglerne om 80 pct. ejendomme, jf. lovforslagets § 6, stk. 2, vil reglerne om småejendomme dog ikke finde anvendelse. Det er ligeledes uden betydning, om beboelseslejlighederne er udlejet eller ej.

Ved en beboelseslejlighed forstås et eller flere lokaler til beboelse, som indeholder selvstændigt køkken, og som har indlagt vand og afløb. Begrebet beboelseslejlighed omfatter således bl.a. villaer, lejligheder og rækkehuse, som opfylder de nævnte betingelser. Blandede lejemål indgår tillige, når de opfylder betingelserne.

Eventuelle enkeltværelser udlejet til beboelse har således ingen indflydelse på, om ejendommen kan klassificeres som en småejendom.

Er en ejendom omfattet af lovforslagets § 32, gælder de for al udlejning til beboelse i ejendommen, også eventuelle enkeltværelser.

Det er som udgangspunkt uden betydning, om anvendelsen var lovlig. En ulovlig anvendelse til beboelse skal således medregnes ved opgørelsen. Det gælder dog ikke, hvor anvendelse til andet end beboelse har været i strid med dagældende regler om benyttelse af boliger. Har en del af en ejendom således den 1. januar 1995 været benyttet til andet end beboelse i strid med reglerne om benyttelse af boliger, skal den del af ejendommen medregnes som beboelse i opgørelsen. I sidste ende beror det dog på en konkret vurdering, hvori bl.a. kan indgå, hvem der har etableret det ulovlige forhold.

I stk. 1, 2. pkt., foreslås, at i ejendomme beliggende i regulerede kommuner, som ejes af andelsboligforeninger, gælder § 32, såfremt der i ejendommen er 6 eller færre beboelseslejligheder, der er udlejet af andelsboligforeningen.

Bestemmelsen fastslår særlige regler for kvalificeringen af småejendomme, når ejendommene ejes af andelsboligforeninger. Her gælder, at udlejes der pr. 1. januar 1995 af andelsboligforeningen 6 eller færre beboelseslejligheder, gælder reglerne om småejendomme i ejendommen.

Bestemmelsen skal læses i forbindelse med 1. pkt., og det er derfor stadig forholdene pr. 1. januar 1995, som er afgørende for ejendommens status. Reglen fastsætter således alene, hvilke lejligheder der skal medregnes, når det skal opgøres, hvor mange lejligheder der var udlejet pr. 1. januar 1995, idet det alene er beboelseslejligheder, der er udlejet af foreningen og således ikke af den enkelte andelshaver.

Det er en forudsætning for at falde ind under bestemmelsen, at ejendommen til stadighed ejes af en andelsboligforening. En ejendom med fx 10 beboelseslejligheder, som pr. 1. januar 1995 var ejet af en andelsboligforening, hvor 6 eller færre beboelseslejligheder var udlejet af andelsboligforeningen, vil således overgå til at være en storejendom, såfremt den sælges til privat udlejning, jf. stk. 1, 1. pkt.

Overtager en andelsboligforening omvendt en privat udlejningsejendom efter d. 1. januar 1995, vil nærværende bestemmelse ikke finde anvendelse, men ejendommens status vil være afhængig af antallet af beboelseslejligheder i ejendommen pr. 1. januar 1995, jf. stk. 1, 1. pkt.

I stk. 2 foreslås, at i ejendomme, der er beliggende i regulerede kommuner og opført efter den 1. januar 1995, gælder § 32, hvis ejendommen omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder, da den blev taget i brug.

Bestemmelsen indebærer, at det er antallet af beboelseslejligheder i ejendommen på tidspunktet på ejendommens ibrugtagning, som er afgørende for ejendommens status, når ejendommen er opført efter d. 1. januar 1995.

En ejendom anses for taget i brug, når der er givet ibrugtagningstilladelse, eller ejendommen faktisk er taget i brug.

I stk. 3, 1. og 2. pkt., foreslås, at lejeforhold i ejendomme omfattet af stk. 1 og 2 ikke er omfattet af § 6, stk. 1. Dog gælder for lejemål i disse ejendomme §§ 9, 33-36, § 38, stk. 3, og § 40.

Bestemmelsen fastslår, at lovforslagets § 6, stk. 1, ikke omfatter lejeforhold i ejendomme beliggende i regulerede kommuner, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder (småejendomme).

Bestemmelsen indebærer først og fremmest, at småejendomme er undtaget reglerne i lovforslagets kapitel 3 om omkostningsbestemt leje samt reglerne om udvendige vedligeholdelseskonti i lovforslagets §§ 119-123 og om vedligeholdelsesplan i lovforslagets § 113.

Reglerne gælder endvidere ikke for ejendomme opført efter den 1. januar 1995, hvis ejendommen omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder, da den blev taget i brug.

Småejendomme er derimod omfattet af lovforslagets § 32 om huslejeregulering for mindre ejendomme.

Det bemærkes, at reglerne om fri husleje i lovforslagets kapitel 5 tillige gælder for ejendomme omfattet af stk. 1 og 2.

Ved opgørelsen af, hvor mange beboelseslejligheder ejendommen omfattede pr. 1. januar 1995, benyttes det udvidede ejendomsbegreb, jf. lovforslagets § 9. Der henvises til § 9 for nærmere om det udvidede ejendomsbegreb.

I henhold til lovforslagets § 9, 3. pkt., hvorefter flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening og ejes af samme udlejer, anses som én ejendom, er det ejerforholdene pr. 1. januar 1995, som er afgørende. Ejendommens status kan ikke efterfølgende ændres.

Tilsvarende vil et frasalg af en blandt flere ejendomme, som tilsammen pr. 1. januar 1995 indeholdt flere end 6 beboelseslejligheder, og som sammen skulle anses for én ejendom, jf. lovforslagets § 9, ikke ændre ved, at ejendommene hver især ikke vil være omfattet af bestemmelsen.

Ved en beboelseslejlighed forstås et lejemål, som indeholder selvstændigt køkken, og som har indlagt vand og afløb. Ved opgørelsen medregnes såvel lejligheder, der udelukkende er udlejet til beboelse, som blandede lejemål. Værelseslejemål og erhvervslejemål medregnes ikke.

Ændringer i antallet af beboelseslejligheder efter den 1. januar 1995 er uden betydning for, om ejendommen omfattes af bestemmelsen. En ejendom, som pr. 1. januar 1995 omfattede 6 beboelseslejligheder, og hvorpå der sidenhen er opført yderligere lejligheder, vil således være omfattet af bestemmelsen. Tilsvarende vil en ejendom, som fx indeholdt 8 beboelseslejligheder pr. 1. januar 1995, og hvori der efterfølgende er sket sammenlægning af flere lejligheder, således at ejendommen indeholder 6 beboelseslejligheder, ikke være omfattet af bestemmelsen.

Det er som udgangspunkt ejendommens faktiske forhold, som skal lægges til grund. At en indretning er ulovlig, fx en ulovlig anvendelse af et kælderlejemål til beboelse, er derfor uden betydning ved vurderingen af, om ejendommen er omfattet af bestemmelsen.

I stk. 3, 3. pkt., foreslås, at for lejemål i disse ejendomme gælder dog endvidere §§ 105-106 og 109, såfremt ejendommen på tidspunktet for varslingen omfatter 4 eller flere beboelseslejligheder, medmindre ejendommen er beliggende i landzone og ejendommen samtidig er en landbrugs- eller skovbrugsejendom.

De i bestemmelsen angivne regler handler om udlejerens varsling af iværksættelse af forbedringsarbejder i ejendommen.

Bestemmelsen indebærer, at reglerne i lovforslagets § 105 om udlejerens pligt til at varsle iværksættelse af forbedringer, og lovforslagets §§ 106 og 109 om huslejenævnets kompetence til at modsætte sig iværksættelsen af en forbedring og om lejerens ret til at kræve at få tilbudt en erstatningsbolig, gælder for småejendomme, såfremt ejendommen på varslingstidspunktet omfatter 4 eller flere beboelseslejligheder.

Udlejere af småejendomme, som indeholder 4 eller flere beboelseslejligheder, skal efter bestemmelsen iagttage de samme regler om varsling af forbedringsarbejders iværksættelse, som udlejere af store ejendomme, der ikke omfattes af bestemmelsens 1. pkt.

De mindre småejendomme er ikke omfattet, da disse ejendomme ikke i samme grad har karakter af at være egentlige udlejningsejendomme. På den baggrund fastsættes det, at udlejere af småejendomme med 1-3 beboelseslejligheder ikke skal være omfattet af de regler om forbedringsarbejders iværksættelse, som gælder for øvrige ejendomme.

Bestemmelserne indebærer, at udlejeren forud for forbedringsarbejdernes påbegyndelse skal overholde de formelle betingelser i lovforslagets § 105, hvis forbedringsforhøjelsen forventes at overstige den i bestemmelserne nærmere angivne beløbsgrænse. Udlejeren skal skriftligt oplyse om forbedringsarbejdernes art, om størrelsen af den forventede lejeforhøjelse og om lejernes ret til at gøre indsigelse.

Betydningen af, at småejendomme med 4 eller flere beboelseslejligheder omfattes af lovforslagets § 109, er, at lejerne får mulighed for at lade huslejenævnet tage stilling til og eventuelt modsætte sig forbedringsarbejdernes iværksættelse, hvis forbedringen må anses for uhensigtsmæssig.

Når lejerne i småejendomme med 4 eller flere beboelseslejligheder er omfattet af lovforslagets § 106, har de ret til en passende erstatningsbolig, hvis udlejer ønsker at gennemføre forbedringsarbejder, der vil medføre forbedringsforhøjelser på mere end 199 kr. pr. m² (2021 -niveau) sammen med øvrige forbedringsforhøjelser varslet i løbet af de seneste 3 år.

Det følger af lovforslagets § 105, at hvis udlejeren ikke overholder formkravene i disse varslingsbestemmelser, kan forbedringsforhøjelsen ikke overstige den nærmere fastsatte beløbsgrænse. Det følger ligeledes af lovforslagets § 106, at hvis lejerne ikke tilbydes erstatningsbolig, kan der ikke opkræves en huslejestigning, der overstiger beløbsgrænsen.

Det er antallet af beboelseslejligheder i ejendommen på varslingstidspunktet, der er afgørende for, om reglerne gælder. Dette indebærer, at udlejeren må tage udgangspunkt i det aktuelle antal beboelseslejligheder på det tidspunkt, hvor der efter reglerne vil skulle ske varsling af arbejdernes iværksættelse. Det bemærkes, at en beboelseslejlighed, der bebos af udlejeren, medregnes i opgørelsen af antal beboelseslejligheder i ejendommen.

Bestemmelsen fastslår endvidere, at reglerne i lovforslagets §§ 105, 106 og 109 ikke gælder for lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder, såfremt ejendommen er beliggende i landzone og samtidig er en landbrugs- eller skovbrugsejendom.

Landzone er de områder, der ikke er byzone eller sommerhusområde. Landzone omfatter åbent land samt en stor del af de mindste landsbyer.

Forslaget indebærer, at den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 5, og § 29 b om, hvornår de særlige regler om huslejeregulering for mindre ejendomme finder anvendelse, videreføres, dog med den potentielle materielle ændring, at der i stk. 2 foreslås, at opgørelsen for ejendomme foretages på tidspunktet, hvor ejendommen tages i brug. Sådan lægges det fast, idet der har været usikkerhed om retstilstanden for de pågældende ejendomme.

Der henvises til afsnit 2.1.1.5. og 2.1.2.5. i de almindelige bemærkninger.