Lejeloven § 59

Efter den gældende lejelovs § 34, stk. 1, kan udlejer i lejeforhold om beboelseslejligheder og enkeltværelser til beboelse ved lejemålets indgåelse som depositum kræve et beløb svarende til indtil 3 måneders leje. Beløbet henstår til sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning. I fremlejeforhold kan lejeren ved lejeaftalens indgåelse såvel som i lejeperioden i stedet for depositum vælge at stille sikkerhed i form af bankgaranti eller indestående på særskilt deponeringskonto. Udlejer kan ved lejemålets indgåelse desuden kræve lejen forudbetalt for et tidsrum op til 3 måneder. Ved forudbetalt leje forstås i denne forbindelse det beløb, der umiddelbart inden de aftalte betalingsterminer henstår som indbetalt hos udlejeren. Er lejeaftalen opsagt eller ophævet, kan lejeren modregne det beløb, der er forudbetalt efter 5. pkt., i den sidste del af lejeperioden. Depositum er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 93, stk. 1, litra a. Hvis lejeren har valgt i stedet for depositum at stille sikkerhed i form af bankgaranti eller indestående på deponeringskonto, finder reglerne for pligtig pengeydelse tilsvarende anvendelse, jf. § 93, stk. 1, litra a.

Efter den gældende lejelovs § 34, stk. 2, kan huslejenævnet tillade, at stk. 1 fraviges, såfremt der stilles behørig sikkerhed for lejerens tilbagebetalingskrav, jf. § 7, stk. 1, 2. pkt.

I § 59, stk. 1, foreslås, at udlejer i lejeforhold om beboelseslejligheder og enkeltværelser til beboelse ved lejemålets indgåelse som depositum kan kræve et beløb svarende til højst 3 måneders leje. Beløbet henstår til sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning.

I bestemmelsen er fastsat den maksimale størrelse for, hvad parterne kan aftale, lejeren skal erlægge i depositum. Det er kun selve huslejebeløbet, der danner grundlag for beregningen af det lovlige maksimum. Der kan ikke også kræves depositum svarende til størrelsen af eventuelle a contobetalinger til varme, varmt og koldt vand, køling m.v.

Udlejeren kan ikke forlange, at lejeren stiller anden sikkerhed end depositum inden for de i bestemmelsen angivne rammer.

Et depositum kan ikke på samme måde som forudbetalt leje, jf. nedenfor, ”bos op” i den sidste del af lejeperioden, det vil sige i opsigelsesperioden.

Lejerens depositum indestår som sikkerhed for, at udlejeren kan få dækket de krav efter lejeaftalen, som udlejeren vil kunne have mod lejeren i forbindelse med lejerens fraflytning af lejemålet. Udlejeren kan anvende indbetalte deposita til dækning af alle de skyldige ydelser, som påhviler lejeren ved lejeforholdets ophør. Det vil sige, at deposita normalt kan anvendes til modregning af udlejerens krav vedrørende istandsættelse efter fraflytning, lejerestancer, tilgodehavender som følge af levering af varme m.v. Udlejeren kan tilbageholde depositum, indtil det ved lejeforholdets ophør er konstateret, hvor meget lejeren måtte skylde udlejeren.

Der stilles ikke krav til, hvordan udlejeren anbringer et indbetalt depositum. Deposita indgår i udlejerens formue og er til dennes fri disposition. Lejerens krav på tilbagebetaling af eventuelt overskydende depositum er beskyttet i medfør af lovforslagets § 17, stk. 1, hvorefter lejeres rettigheder efter loven er gyldige mod enhver uden tinglysning. En forudsætning herfor er, at beløbet ligger inden for de rammer, som er fastsat i loven.

Lejeren kan ikke kræve det indbetalte depositum forrentet.

Depositum stilles som nævnt til sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning. Det er ikke fastsat i loven, hvornår udlejeren skal foretage afregning af depositum. Det må dog forudsættes, at udlejeren har en kortere periode til at få opgjort sit krav over for lejeren, således at depositum ikke kan forlanges tilbagebetalt straks ved fraflytningen eller ved opsigelsesperiodens udløb. Afregning bør dog ske uden unødigt ophold og inden for 4 uger. Afregner udlejeren ikke depositum, kan lejeren indbringe sagen for huslejenævnet.

Det bemærkes endvidere, at der efter renteloven skal betales rente, når der er gået 30 dage efter den dag, da fordringshaveren har afsendt eller fremsat anmodning om betaling. Skyldneren skal ikke betale rente for det tidsrum, der ligger forud for modtagelsen af anmodningen. Det vil sige, at lejeren for at sikre sig, at udlejeren kommer til at skulle betale rente af det skyldige beløb, i overensstemmelse med rentelovens regler skal anmode udlejeren om at betale det skyldige beløb.

Når henses til formålet med et indbetalt depositum og det forhold, at der ikke findes en bestemt frist for udlejerens afregning af depositum, vil udlejeren være berettiget til i forbindelse med lejerens fraflytning at foretage afregning af dele af depositum ad gangen. Der kan typisk være behov for dette i forhold til forbrugsregnskaber, som ikke er afsluttet på tidspunktet for lejerens fraflytning. Udlejeren kan holde et rimeligt beløb tilbage, indtil den endelige opgørelse af forbrugsregnskabet foreligger. Udlejeren er dog kun berettiget til at tilbageholde et beløb, som må forventes at svare til det beløb, lejeren skal efterbetale. Der henvises endvidere til bemærkningerne til lovforslagets § 187 om fraflytning.

I stk. 2 foreslås, at lejeren i fremlejeforhold ved lejeaftalens indgåelse såvel som i lejeperioden i stedet for depositum kan vælge at stille sikkerhed i form af bankgaranti eller indestående på særskilt deponeringskonto.

Formålet med bestemmelsen er at sikre lejere i fremlejeforhold en højere grad af sikkerhed for hel eller delvis tilbagebetaling af indbetalt depositum, end de ellers ville have. Dette hænger sammen med, at der som anført ovenfor ikke stilles særlige krav om, at udlejeren skal holde indbetalte deposita adskilt fra sin øvrige formue. I almindelige lejeforhold, hvor udlejeren er ejer af ejendommen, har lejeren sikkerhed for tilbagebetaling af depositum i den faste ejendom uden tinglysning. Denne høje grad af sikkerhed har lejere i fremlejeforhold ikke, da udlejeren ikke er ejer af ejendommen. I tilfælde af, at udlejeren i et fremlejeforhold går konkurs, har fremlejetageren ingen fortrinsret i forhold til andre kreditorer i konkursboet.

Dette er baggrunden for, at der i fremlejeforhold gælder en særlig ordning, hvorefter lejerens depositum kan holdes adskilt fra udlejerens øvrige formue. Som det fremgår af bestemmelsen, kan lejeren også i lejeperioden stille krav om, at et indbetalt depositum erstattes med en anden form for sikkerhed. Stiller lejeren krav herom, skal udlejeren uden ugrundet ophold udbetale lejerens depositum, når lejeren har dokumenteret, at der er stillet den fornødne sikkerhed.

Det er fremlejetager, som bestemmer, om der skal stilles sikkerhed i stedet for indbetaling af depositum. Fremlejetager beslutter også, hvilken form for sikkerhed der skal benyttes. Der er ikke i bestemmelsen taget stilling til, hvordan vilkårene for sikkerhedsstillelsen eller deponeringen skal udformes.

Bestemmelsen gælder alle former for fremleje af beboelseslejemål, herunder fremleje af lejede andelsboliger og ejerlejligheder. For ejerlejligheders vedkommende gælder bestemmelsen i de situationer, hvor ejerlejligheden er lejet ud, og hvor lejeren fremlejer lejligheden og dermed er fremlejegiver. Der er tale om en ret for fremlejetager, som ikke kan fraviges ved aftale.

Hvis der opstår uenighed mellem lejeren og udlejeren om lejerens ret til at erstatte et depositum med anden sikkerhedsstillelse, herunder hvorvidt den af lejeren anviste sikkerhedsstillelse er tilstrækkelig til at erstatte depositummet, kan sag herom indbringes for huslejenævnet.

I stk. 3, 1. pkt., foreslås, at udlejeren ved lejemålets indgåelse desuden kan kræve lejen forudbetalt for et tidsrum på op til 3 måneder, når den forudbetalte leje samtidig ikke overstiger den leje, som skal betales i perioden fra lejemålet opsiges af lejeren, indtil lejeforholdet ophører.

Blandt andet som en konsekvens heraf kan udlejeren ved lejeaftalens indgåelse kræve op til, hvad der svarer til i alt 9 måneders leje, 3 måneders depositum, 3 måneders forudbetalt leje og leje for de første 3 måneder af lejeforholdet.

For de fleste lejeforhold vil lejers opsigelsesvarsel være 3 måneder, men er der aftalt eller gælder der et kortere opsigelsesvarsel for lejer, hvilket fx er tilfældet ved lejeforhold om et accessorisk enkeltværelse, hvor opsigelsesvarslet som udgangspunkt er 1 måned, vil udlejeren kun kunne kræve leje forudbetalt svarende til længden på lejerens opsigelsesvarsel.

Det bemærkes i den forbindelse, at 3 måneder udgør den øvre grænse for den leje, som kan kræves forudbetalt, uanset at lejers opsigelsesvarsel måtte være aftalt længere end dette.

I stk. 3, 2. pkt., foreslås, at ved forudbetalt leje forstås i denne forbindelse det beløb, der umiddelbart inden de aftalte betalingsterminer henstår som indbetalt hos udlejeren.

Bestemmelsen indeholder en nærmere definition af, hvad der skal forstås ved forudbetalt leje. Ligesom i stk. 1 bemærket i forhold til depositum er fastsat den maksimale størrelse for, hvad parterne kan aftale, at lejeren skal indbetale i forudbetalt leje. Udlejeren kan således højst betinge sig depositum svarende til indtil 3 måneders leje og forudbetaling af leje for et tilsvarende beløb. Der kan ikke betinges et depositum eller forudbetalt leje, der hver for sig overstiger et beløb svarende til 3 måneders leje.

Udlejeren kan efter lejeaftalens indgåelse ikke ensidigt ændre på sammensætningen af depositum eller forudbetalt leje.

I stk. 3, 3. pkt., foreslås, at er lejeaftalen opsagt eller ophævet, kan lejeren modregne det beløb, der er forudbetalt efter 1. pkt. i den sidste del af lejeperioden.

Ophører en lejeaftale ved opsigelse, har lejeren således ret til at standse indbetalingerne af husleje i den del af opsigelsesperioden, hvor der er dækning for huslejen i den forudbetalte leje. Lejeren kan på den måde bo den forudbetalte leje op i den sidste del af lejeperioden efter opsigelsen. Lejeren er i den situation fortsat forpligtet til at betale forbrugsudgifter til varme, vand m.v.

I stk. 4 foreslås, at depositum er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 182, stk. 1, nr. 1. Hvis lejeren har valgt i stedet for depositum at stille sikkerhed i form af bankgaranti eller indestående på deponeringskonto, finder reglerne for pligtig pengeydelse tilsvarende anvendelse, jf. § 182, stk. 1, nr. 1.

Det fremgår af den nævnte bestemmelse, at depositum og sikkerhed i form af bankgaranti m.v. er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, hvilket indebærer, at udlejeren kan hæve lejeaftalen, hvis depositum m.v. ikke er indbetalt rettidigt. Udlejeren kan således hæve lejeaftalen, hvis lejeren ikke har indbetalt det aftalte depositum.

Det vil endvidere sige, at undlader lejeren at stille sikkerhed som beskrevet, vil udlejeren kunne hæve lejeaftalen.

I stk. 5 foreslås, at huslejenævnet kan tillade, at stk. 1-3 fraviges, såfremt der stilles behørig sikkerhed for lejerens tilbagebetalingskrav, jf. § 17, stk. 1, 2. pkt.

Efter bestemmelsen kan udlejeren søge huslejenævnet om samtykke til at forlange et større depositum end det, der kan opkræves efter stk. 1. Udlejerens krav om større depositum kan eksempelvis stilles i tilfælde, hvor lejeren foretager større installationer i det lejede, og der ikke stilles sikkerhed på anden måde. Dette kan fx være sikkerhed i form af en panteret eller garantistillelse.

Forslaget er uden indholdsmæssige ændringer en videreførelse af den gældende lejelovs § 34, stk. 1 og 2.

Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.6.1.2. og 2.6.2.2.