Huslejenævnet nedsætter huslejen og parterne indgår aftale om udbedring af mangler i lejemål

Sagen omhandler en tvist mellem en lejer og en udlejer vedrørende lejens størrelse og påståede mangler i lejemålet. Lejeren har klaget over, at huslejen overstiger det lejedes værdi, samt over specifikke mangler i lejligheden, herunder træk fra vinduer, utilstrækkelig opvarmning fra radiatorer og forekomst af skimmel.

Lejers og Udlejers Argumenter

• Lejer har fremlagt sammenligningslejemål for at understøtte påstanden om for høj husleje.
• Udlejer har henvist til en tidligere afgørelse fra Huslejenævnet (sagsnummer 18/7616), hvor lejen blev godkendt efter en gennemgribende modernisering i henhold til Boligreguleringsloven § 5, stk. 2. Udlejer har dokumenteret forbedringsudgifterne og anført, at kravene for lejefastsættelse efter denne bestemmelse er respekteret.
• Vedrørende manglerne er parterne enige om, at lejer har klaget over træk, radiatorernes funktion og skimmelforekomst.

Huslejenævnets Undersøgelse

• Huslejenævnet har besigtiget lejemålet den 30. april 2025. Ved besigtigelsen blev det konstateret, at lejemålet fremstår som ældre moderniseret med parketgulve, et Kvik-køkken, et ældre moderniseret badeværelse med terrazzogulv og energi-termovinduer fra 2001.
• Nævnet observerede små skjolder i visse vinduer, der kunne stamme fra skimmelvækst, samt tøjtørring på den overdækkede altan.
• Huslejenævnet har gennemgået sagens materiale, herunder ejendommens energimærke (D) fra 2017. Det blev bemærket, at kravet om energimærkning A-C for udlejning efter Boligreguleringsloven § 5, stk. 2 trådte i kraft den 1. juli 2020, og kun gælder for lejemål, hvor lejeperioden påbegyndes efter denne dato efter en gennemgribende modernisering.
• Nævnet har også inddraget den tidligere nævnsafgørelse fra 2018, hvor det blev vurderet, at betingelserne for lejefastsættelse efter Boligreguleringsloven § 5, stk. 2 var opfyldt, og at lejen ikke væsentligt oversteg det lejedes værdi efter Lejeloven § 47, stk. 2.

Huslejenævnet har truffet en afgørelse, der delvist giver medhold til lejeren og delvist resulterer i en aftale mellem parterne.

Afgørelse om Lejens Størrelse

• Huslejenævnet vurderer, at den nuværende leje overstiger det lejedes værdi. Lejen nedsættes derfor til 1.350 kr. pr. m² årligt, svarende til 132.300 kr. årligt for det 98 m² store lejemål.
• Lejenedsættelsen får virkning fra den 11. december 2023, hvilket betyder, at for meget betalt leje fra denne dato skal tilbagebetales til lejeren. Deposita og forudbetalt leje skal reguleres tilsvarende.
• Lejerens samlede tilbagebetalingskrav skal tillægges renter i henhold til rentelovens bestemmelser.
• Nævnet bemærker, at lejenedsættelsen har virkning fra varslingstidspunktet for lejereguleringen af den 11. december 2023, jf. Lejeloven § 40, stk. 2.
• Huslejenævnet fandt ikke, at de af lejer fremlagte sammenligningslejemål var fuldt ud sammenlignelige, primært på grund af lejemålets forbedringsstand, hvorfor nævnet vurderede, at lejen for det omhandlede lejemål skulle være højere end de sammenlignede.

Afgørelse om Mangler

• Vedrørende de påklagede mangler (træk, radiatorer, skimmel) indgik parterne en aftale under nævnsmødet.
• Udlejer forpligter sig til inden for en måned fra den 30. april 2025 at udføre en fuld funktionsafprøvning af radiatoranlægget for at sikre, at alle radiatorer fungerer med den forudsatte varmeeffekt.
• Udlejer skal ligeledes efterse samtlige friskluftskanaler og foretage de nødvendige indgreb, så lejeren let kan etablere et luftskifte ved at åbne de enkelte ventilationskanaler i både mindre og væsentlig grad.
• Parterne bekræftede over for Huslejenævnet, at de herefter anså mangelindsigelserne for håndteret, og nævnet foretog sig derfor ikke yderligere i forhold til disse punkter udover at nedfælde aftalen i afgørelsesreferatet.