Forslag til Lov om leje

Huslejefastsættelse (Kapitel 3-5)

Loven viderefører det dobbelte system for lejefastsættelse:

• Omkostningsbestemt leje (Kapitel 3): Gælder som udgangspunkt i regulerede kommuner. Lejen må ikke overstige ejendommens nødvendige driftsudgifter plus et fastsat afkast af ejendommens værdi. Lejeforhøjelser skal varsles og kan prøves af huslejenævnet.

• Det lejedes værdi (Kapitel 4): Gælder i uregulerede kommuner samt for visse ejendomme i regulerede kommuner (f.eks. småejendomme). Lejen fastsættes ved sammenligning med lejen for tilsvarende lejemål i området. Både lejer og udlejer kan kræve lejen reguleret, hvis den er væsentligt lavere eller højere end det lejedes værdi.

• Fri leje (Kapitel 5): Gælder for bl.a. ejendomme taget i brug efter 31. december 1991. Her kan lejen aftales frit, men kan tilsidesættes, hvis den er urimelig.

En central bestemmelse er § 19, stk. 2, som tillader, at lejen i regulerede kommuner fastsættes efter det lejedes værdi, hvis lejemålet er gennemgribende forbedret. Dette kræver opfyldelse af en række betingelser:

Betalinger, vedligeholdelse og forbedringer (Kapitel 6-16)

• Depositum og forudbetalt leje (Kap. 6): Udlejer kan maksimalt kræve 3 måneders depositum og 3 måneders forudbetalt leje.
• Forbrugsudgifter (Kap. 7-8): Udgifter til varme, vand, el mv. skal som hovedregel afregnes efter forbrug og må ikke indgå i lejen. Udlejer skal udarbejde særskilte forbrugsregnskaber.
• Ind- og fraflytning (Kap. 9 & 22): For udlejere med mere end én beboelseslejlighed er der pligt til at afholde indflytningssyn og fraflytningssyn samt udarbejde rapporter herom. Manglende overholdelse medfører tab af istandsættelseskrav ved fraflytning.
• Vedligeholdelse (Kap. 12-13): Loven fastlægger parternes vedligeholdelsespligter. I regulerede kommuner skal udlejer oprette og afsætte midler til en indvendig vedligeholdelseskonto for hver lejlighed og en udvendig vedligeholdelseskonto for ejendommen.
• Lejerens rettigheder (Kap. 16): Lejeren har ret til at foretage sædvanlige installationer (installationsret) og visse forbedringer mod godtgørelse ved fraflytning (råderet).

Lejeforholdets dynamik (Kapitel 17-21)

• God skik og orden (Kap. 18): Lejeren skal overholde husordenen. Grove eller gentagne overtrædelser kan føre til advarsel, betinget lejemål eller ophævelse.
• Brugsrettens overgang (Kap. 19): Loven regulerer lejerens ret til fremleje (delvis eller tidsbegrænset fuld fremleje) og bytteret. Den fastsætter også, hvem der kan fortsætte lejemålet ved lejerens død, skilsmisse eller separation.
• Opsigelse og ophævelse (Kap. 20-21): Lejerens opsigelsesvarsel er 3 måneder. Udlejerens adgang til at opsige er begrænset til specifikke grunde, f.eks. hvis udlejer selv vil bebo det lejede, eller ved nedrivning. Varslerne for udlejer er længere (typisk 1 år). Udlejer kan hæve lejeaftalen ved væsentlig misligholdelse, f.eks. manglende betaling af leje efter påkrav.

Kollektive rettigheder og ejendomsoverdragelse (Kapitel 23-24)

• Beboerrepræsentation (Kap. 23): I ejendomme med mindst 6 beboelseslejligheder har lejerne ret til at vælge beboerrepræsentanter, der kan varetage lejernes interesser over for udlejeren.
• Tilbudspligt (Kap. 24): Ved salg af en udlejningsejendom med mindst 6 beboelseslejligheder (eller 13 i blandede ejendomme) skal udlejeren tilbyde lejerne at overtage ejendommen på andelsbasis på samme vilkår, som kan opnås ved salg til anden side.

Ikrafttræden (Kapitel 27)

Loven foreslås at træde i kraft den 1. juli 2022. Den ophæver samtidig den tidligere lejelov (lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019) og boligreguleringsloven (lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019).

• Konsekvenser ved overtrædelse:
  • Lejeren kan kræve lejemålet reetableret på uændrede vilkår.
  • Udlejeren kan ikke kræve betalingen tilbage, selvom lejeren vælger at blive boende eller kræver lejemålet reetableret.
  • Overtrædelse straffes med bøde eller fængsel i op til 4 måneder.
• Forbuddet gælder ikke, hvis initiativet til en aftale om fraflytning kommer fra lejeren, eller hvis det sker som led i et forlig i en eksisterende tvist om lejemålets beståen.

Vurdering af det lejedes værdi (§ 47) Når huslejen skal fastsættes efter 'det lejedes værdi', skal der fremover lægges særlig vægt på sammenligningslejemål, hvor huslejen tidligere har været prøvet og godkendt af et huslejenævn, ankenævn eller en domstol. Dette skal sikre et mere retvisende og solidt grundlag for huslejefastsættelsen og mindske brugen af uprøvede lejemål som sammenligningsgrundlag.

Udlejerens informationspligt (§ 107 a) Der indføres en ny pligt for udlejere til at skabe gennemsigtighed om afgørelser i ejendommen.

• Udlejeren skal inden for to uger efter en endelig afgørelse informere beboerrepræsentationen (eller alle lejere, hvis en sådan ikke findes).
• Pligten gælder for sager, hvor en lejer har fået helt eller delvist medhold, dog ikke i husordenssager.
• Meddelelsen skal indeholde oplysning om tvistens emne, resultat samt en kopi af afgørelsen (anonymiseret for personoplysninger).
• Manglende overholdelse kan straffes med bøde eller fængsel i op til 4 måneder.

Ændringer i Boligreguleringsloven

Fjernelse af 'væsentlighedskriteriet' (§ 5, stk. 2) Den hidtidige regel, der tillod, at huslejen i gennemgribende moderniserede lejemål (§ 5, stk. 2-lejemål) kunne fastsættes til et beløb, der væsentligt oversteg det lejedes værdi (typisk en margin på 10-15%), bliver afskaffet. Fremover må huslejen ikke overstige det lejedes værdi. Denne ændring gælder for lejeaftaler indgået efter lovens ikrafttrædelse.

Krav om forhåndsbesigtigelse ved modernisering (§ 5, stk. 3) Før en udlejer kan påbegynde en gennemgribende modernisering efter § 5, stk. 2, skal huslejenævnet godkende projektet.

• Udlejeren skal anmode huslejenævnet om en besigtigelse af lejemålet.
• Nævnet skal konstatere, at lejemålets stand muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi.
• Nævnet har fire uger til at gennemføre besigtigelsen og to uger derefter til at sende en afgørelse.
• Afgørelsen er gyldig i tre år.
• For denne besigtigelse skal udlejeren betale et gebyr på 4.000 kr. (2020-niveau).

Styrkelse af Huslejenævnene og nye gebyrer Lovforslaget justerer gebyrstrukturen for at styrke nævnenes finansiering og skabe et præventivt incitament for udlejere til at overholde reglerne.

Bedre informationsudveksling (§ 40 a og § 61 b) For at sikre mere ensartede afgørelser indføres der pligt til informationsudveksling:

• Huslejenævnet skal indhente oplysninger fra Grundejernes Investeringsfond (GI) i sager om fordeling mellem vedligeholdelse og forbedring, hvis GI har kontrolleret ejendommen inden for de seneste tre år.
• GI skal orientere det lokale huslejenævn, når de afslutter en kontrol i en ejendom.

Ikrafttrædelse og overgangsregler

• Loven træder i kraft den 1. juli 2020.
• De fleste af lovens bestemmelser, herunder forbuddet mod betaling for fraflytning, informationspligten og de nye gebyrer, finder også anvendelse på eksisterende lejeforhold.
• Fjernelsen af 'væsentlighedskriteriet' gælder kun for nye lejeaftaler indgået efter 1. juli 2020.
• Kravet om forhåndsbesigtigelse gælder ikke for moderniseringer, der var påbegyndt eller afsluttet før lovens ikrafttræden.