LBK nr 929 af 04/09/2019
Social- og Boligministeriet
Boligreguleringsloven § 5
Ved lejeaftalens indgåelse må lejen ikke fastsættes til et beløb, som overstiger det beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 8, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. § 9. For lejemål, som er forbedret, kan der til lejen efter 1. pkt. lægges en beregnet forbedringsforhøjelse, jf. dog stk. 2.
Stk. 2. Ved lejeaftalens indgåelse må lejen for lejemål, som er gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der væsentligt overstiger det lejedes værdi efter § 47, stk. 2, i lov om leje, jf. dog stk. 3 og 4 og § 73, stk. 3, i lov om leje. Ved lejemål, som er forbedret gennemgribende, forstås lejemål, hvor forbedringer efter principperne i § 58 i lov om leje væsentligt har forøget det lejedes værdi, og hvor forbedringsudgiften enten overstiger 1.600 kr. pr. m² eller et samlet beløb på 183.000 kr. Forbedringerne skal være gennemført inden for en periode på 2 år og må ikke være omfattet af § 58, stk. 3, i lov om leje, lov om sanering, lov om byfornyelse og udvikling af byer og boligforbedring, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer eller lov om privat byfornyelse. Beløbene i 2. pkt. er fastsat i 2000-niveau og reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettopris-indeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbene afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Ved genudlejning er det de beløb, som var gældende ved forbedringernes gennemførelse, der finder anvendelse.
Stk. 3. Stk. 2 finder alene anvendelse for lejemål i ejendomme, der på udlejningstidspunktet har opnået en energiramme på A-D i energimærkningen efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger, og for lejemål i ejendomme, hvor ejeren inden for en periode på 2 år har foretaget og afholdt udgifter til energiforbedringer eksklusive vedligeholdelse, jf. §§ 58 eller 58 a i lov om leje, vedrørende den del af ejendommen, der anvendes til beboelse, svarende til mindst 400 kr. pr. kvadratmeter bruttoetageareal for denne del af ejendommen. Forbedringerne efter 1. pkt. må ikke være omfattet af lov om sanering, lov om byfornyelse og boligforbedring, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer bortset fra kapitel 6 a eller lov om privat byfornyelse. Investeringskravet i 1. pkt. skal være opfyldt på tidspunktet for udlejning efter stk. 2. Uanset 1. pkt. finder stk. 2 anvendelse på lejemål i ejendomme, der er fredet efter lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer. Beløbet i 1. pkt. er opgjort i 2012-niveau og reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.
Stk. 4. Vil udlejeren indgå en lejeaftale i henhold til stk. 2, og er det den første udlejning af det pågældende lejemål efter stk. 2, skal udlejeren, når lejeforholdet er opsagt eller ophævet, og inden en ny lejeaftale indgås, orientere beboerrepræsentanterne eller lejerne om dette samt om indholdet af denne bestemmelse. I modsat fald er vilkåret om lejefastsættelse efter stk. 2 ugyldigt. Beboerrepræsentanterne eller lejeren kan da inden 14 dage efter, at orienteringen er givet, indbringe en sag om manglende vedligeholdelse for huslejenævnet, jf. § 106, nr. 3, i lov om leje. Beboerrepræsentanterne eller lejeren skal angive vedligeholdelsesmanglerne, der alene kan vedrøre mangler uden for de enkelte lejemål. Afgiver huslejenævnet påbud om udbedring af vedligeholdelsesmangler, jf.§ 19, stk. 3, i lov om leje, kan der ikke indgås lejeaftale efter stk. 2, før de konstaterede vedligeholdelsesmangler er udbedret.
Stk. 5. Ved tvister om lejefastsættelse efter stk. 2 skal udlejeren fremlægge dokumentation for forbedringsudgiften og for, at forbedringerne er gennemført inden for en periode på 2 år. Kan sådan dokumentation ikke fremlægges, kan stk. 2 alene finde anvendelse, såfremt det utvivlsomt må anses godtgjort, at forbedringer er udført i tilstrækkeligt omfang og inden for en periode på 2 år. Ved indbringelse for boligretten påhviler det udlejeren at godtgøre, at den aftalte leje ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi.
Stk. 6. Det påhviler udlejeren at opretholde den gennemgribende forbedring af lejemålet. Såfremt der opstår tvist herom, kan lejeren indbringe spørgsmålet for huslejenævnet, dog tidligst 5 år efter, at en sådan sag senest har været forelagt huslejenævnet af denne lejer. Anses udlejeren ikke at have opfyldt sin pligt til at opretholde den gennemgribende forbedring, skal lejen for fremtiden beregnes efter stk. 1.
Stk. 7. Ved sammenligningen, jf. § 47, stk. 2, i lov om leje ses bort fra lejemål omfattet af § 15 a i denne lov, § 58, stk. 3, § 58 a og § 62 b i lov om leje, kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer og lov om privat byfornyelse samt kapitel 5 i lov om byfornyelse. Ligeledes ses bort fra lejemål i ejendomme, der er omfattet af en beslutning efter lov om byfornyelse og boligforbedring, hvortil der efter samme lovs § 67, stk. 2, er meddelt bindende tilsagn efter udgangen af 1994, medmindre lejemålet er beliggende i en ejendom, der er omfattet af en beslutning, hvor boligministeren har tilladt, at bestemmelserne om lejefastsættelse i kapitel VII i lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993, fortsat finder anvendelse efter udgangen af 1994. Der ses tillige bort fra lejemål i ejendomme, som er omfattet af en beslutning efter lov om byfornyelse.
Stk. 8. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses der bort fra
-
lejeforhøjelse til afsætning efter § 18 b og forbedringer, der er gennemført for beløb, der er afsat efter denne bestemmelse,
-
lejeforhøjelse efter § 27, stk. 2, og efter § 58, stk. 3, § 58 a og § 62 b i lov om leje og forbedringer efter § 46 a, stk. 3, § 58, stk. 3, og § 62 b i lov om leje og kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer,
-
lejeforhøjelse og forbedringer efter § 53 i lov om sanering og efter § 60 i lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993,
-
lejeforhøjelse og forbedringer efter § 60, stk. 3-6, i lov om byfornyelse og boligforbedring,
-
lejeforhøjelse og forbedringer efter lov om byfornyelse,
-
lejeforhøjelse uden fradrag af tilskud og forbedringsarbejder med hertil knyttede nødvendige følgearbejder efter lov om privat byfornyelse.
Ved den første lejefastsættelse for forbedringer, hvortil der er ydet støtte efter lov om sanering eller lov om byfornyelse og boligforbedring, finder reglen i nr. 3 dog ikke anvendelse.
Stk. 9. Ved lejeaftalens indgåelse kan der ikke aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.
Stk. 10. Reglen i stk. 9 er dog ikke til hinder for, at der i lejemål, som er forbedret, uden at der samtidig er gennemført en til forbedringen svarende lejeforhøjelse, ved genudlejning kan aftales en leje efter reglerne i stk. 1-8.
Krydsreferencer
6 love refererer til denne paragraf
Detaljer
Lov om ændring af lov om midlertidig regulering af boligforholdene og lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (Øgede energikrav ved anvendelse af § 5, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene og fastfrysning af vurderinger af værdien af andelsboligforeningers ejendomme)
Nuværende lovtekst
Konsolideret lovtekst
Nuværende lovtekst → Konsolideret lovtekst
RENAMED
|
@@ -8,30 +8,24 @@
|
|
| 8 |
som er forbedret gennemgribende, forstås lejemål, hvor forbedringer efter principperne i § 58 i lov om leje væsentligt har forøget
|
| 9 |
det lejedes værdi, og hvor forbedringsudgiften enten overstiger 1.600 kr. pr. m² eller et samlet beløb på 183.000 kr.
|
| 10 |
Forbedringerne skal være gennemført inden for en periode på 2 år og må ikke være omfattet af § 58, stk. 3, i lov om leje, lov om
|
| 11 |
sanering, lov om byfornyelse og udvikling af byer og boligforbedring, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer
|
| 12 |
eller lov om privat byfornyelse. Beløbene i 2. pkt. er fastsat i 2000-niveau og reguleres én gang årligt efter udviklingen i
|
| 13 |
Danmarks Statistiks nettopris-indeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører.
|
| 14 |
Beløbene afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Ved genudlejning er det de beløb, som var gældende ved forbedringernes
|
| 15 |
gennemførelse, der finder anvendelse.
|
| 16 |
|
| 17 |
Stk. 3.
|
| 18 |
-
Stk. 2 finder alene anvendelse for lejemål i ejendomme, der på udlejningstidspunktet har opnået
|
| 19 |
-
energimærkningen efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger, og for lejemål i ejendomme, hvor ejeren inden for en
|
| 20 |
-
periode på 2 år har foretaget og afholdt udgifter til energiforbedringer eksklusive vedligeholdelse, jf. §§ 58 eller 58 a i lov om
|
| 21 |
-
leje, vedrørende den del af ejendommen, der anvendes til beboelse, svarende til mindst 400 kr. pr. kvadratmeter bruttoetageareal
|
| 22 |
-
for denne del af ejendommen. Forbedringerne efter 1. pkt. må ikke være omfattet af lov om sanering, lov om byfornyelse og
|
| 23 |
boligforbedring, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer bortset fra kapitel 6 a eller lov om privat
|
| 24 |
byfornyelse. Investeringskravet i 1. pkt. skal være opfyldt på tidspunktet for udlejning efter stk. 2. Uanset 1. pkt. finder stk.
|
| 25 |
-
2 anvendelse på lejemål i ejendomme, der er fredet efter lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer.
|
| 26 |
-
1. pkt. er opgjort i 2012-niveau og reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode
|
| 27 |
-
sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.
|
| 28 |
|
| 29 |
Stk. 4.
|
| 30 |
Vil udlejeren indgå en lejeaftale i henhold til stk. 2, og er det den første udlejning af det pågældende lejemål efter stk. 2,
|
| 31 |
skal udlejeren, når lejeforholdet er opsagt eller ophævet, og inden en ny lejeaftale indgås, orientere beboerrepræsentanterne
|
| 32 |
eller lejerne om dette samt om indholdet af denne bestemmelse. I modsat fald er vilkåret om lejefastsættelse efter stk. 2
|
| 33 |
ugyldigt. Beboerrepræsentanterne eller lejeren kan da inden 14 dage efter, at orienteringen er givet, indbringe en sag om
|
| 34 |
manglende vedligeholdelse for huslejenævnet, jf. § 106, nr. 3, i lov om leje. Beboerrepræsentanterne eller lejeren skal angive
|
| 35 |
vedligeholdelsesmanglerne, der alene kan vedrøre mangler uden for de enkelte lejemål. Afgiver huslejenævnet påbud om udbedring af
|
| 36 |
vedligeholdelsesmangler, jf.§ 19, stk. 3, i lov om leje, kan der ikke indgås lejeaftale efter stk. 2, før de konstaterede
|
| 37 |
vedligeholdelsesmangler er udbedret.
|
|
|
|
| 8 |
som er forbedret gennemgribende, forstås lejemål, hvor forbedringer efter principperne i § 58 i lov om leje væsentligt har forøget
|
| 9 |
det lejedes værdi, og hvor forbedringsudgiften enten overstiger 1.600 kr. pr. m² eller et samlet beløb på 183.000 kr.
|
| 10 |
Forbedringerne skal være gennemført inden for en periode på 2 år og må ikke være omfattet af § 58, stk. 3, i lov om leje, lov om
|
| 11 |
sanering, lov om byfornyelse og udvikling af byer og boligforbedring, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer
|
| 12 |
eller lov om privat byfornyelse. Beløbene i 2. pkt. er fastsat i 2000-niveau og reguleres én gang årligt efter udviklingen i
|
| 13 |
Danmarks Statistiks nettopris-indeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører.
|
| 14 |
Beløbene afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Ved genudlejning er det de beløb, som var gældende ved forbedringernes
|
| 15 |
gennemførelse, der finder anvendelse.
|
| 16 |
|
| 17 |
Stk. 3.
|
| 18 |
+
Stk. 2 finder alene anvendelse for lejemål i ejendomme, der på udlejningstidspunktet har opnået indplacering på A-C på energimærkningsskalaen efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger, og for lejemål i ejendomme, hvor ejeren har udført energiforbedringer i et omfang, som indebærer, at ejendommen har opnået en indplacering på energimærkningsskalaen, der ligger to niveauer over den indplacering, som var gældende den 1. juli 2020. Forbedringerne efter 1. pkt. må ikke være omfattet af lov om sanering, lov om byfornyelse og
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| 19 |
boligforbedring, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer bortset fra kapitel 6 a eller lov om privat
|
| 20 |
byfornyelse. Investeringskravet i 1. pkt. skal være opfyldt på tidspunktet for udlejning efter stk. 2. Uanset 1. pkt. finder stk.
|
| 21 |
+
2 anvendelse på lejemål i ejendomme, der er fredet efter lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer.
|
|
|
|
|
|
|
| 22 |
|
| 23 |
Stk. 4.
|
| 24 |
Vil udlejeren indgå en lejeaftale i henhold til stk. 2, og er det den første udlejning af det pågældende lejemål efter stk. 2,
|
| 25 |
skal udlejeren, når lejeforholdet er opsagt eller ophævet, og inden en ny lejeaftale indgås, orientere beboerrepræsentanterne
|
| 26 |
eller lejerne om dette samt om indholdet af denne bestemmelse. I modsat fald er vilkåret om lejefastsættelse efter stk. 2
|
| 27 |
ugyldigt. Beboerrepræsentanterne eller lejeren kan da inden 14 dage efter, at orienteringen er givet, indbringe en sag om
|
| 28 |
manglende vedligeholdelse for huslejenævnet, jf. § 106, nr. 3, i lov om leje. Beboerrepræsentanterne eller lejeren skal angive
|
| 29 |
vedligeholdelsesmanglerne, der alene kan vedrøre mangler uden for de enkelte lejemål. Afgiver huslejenævnet påbud om udbedring af
|
| 30 |
vedligeholdelsesmangler, jf.§ 19, stk. 3, i lov om leje, kan der ikke indgås lejeaftale efter stk. 2, før de konstaterede
|
| 31 |
vedligeholdelsesmangler er udbedret.
|
Ændringer
| Nr 1: | § 5, stk. 3, 1. pkt., affattes således:
»Stk. 2 finder alene anvendelse for lejemål i ejendomme, der på udlejningstidspunktet har opnået indplacering på A-C på energimærkningsskalaen efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger, og for lejemål i ejendomme, hvor ejeren har udført energiforbedringer i et omfang, som indebærer, at ejendommen har opnået en indplacering på energimærkningsskalaen, der ligger to niveauer over den indplacering, som var gældende den 1. juli 2020.« |
| Nr 2: | § 5, stk. 3, 5. og 6. pkt., ophæves. |
Forarbejder
Til nr. 1
Efter de gældende regler i boligreguleringslovens § 5, stk. 3, kan ordningen med en særlig lejefastsættelse for gennemgribende
forbedrede lejemål i ejendomme omfattet af reglerne om omkostningsbestemt husleje anvendes for lejemål i ejendomme, der på
udlejningstidspunktet har opnået en energiramme på A-D i energimærkningen efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger.
Som alternativ hertil kan udlejeren afholde udgifter til energiforbedringer for 430 kr. pr. m2 (2020-niveau), i den del af
ejendommen, som indeholder boliger, og hermed opnå adgang til at bruge ordningen i boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
Det følger af den foreslåede § 5, stk. 3, 1. led,
at bestemmelsen i boligreguleringslovens § 5, stk. 3, 1. pkt., ændres således, at kravet til ejendommens energimæssige tilstand
ændres fra at være energimærke A-D til at være energimærke A-C i energimærkningsskalaen. Energimærke A bruges i denne sammenhæng
som en samlebetegnelse for energimærkerne A 2020, A 2015 og A 2010.
Ændringen fra mindst energimærke D til mindst energimærke C indebærer, at ejendommene fremover i store træk skal opfylde de
energikrav, som følger af bygningsreglementet fra 1995 i stedet for de energikrav, som følger af bygningsreglementet fra 1977, og
er grundlaget for energimærke D.
Det følger af den foreslåede § 5, stk. 3, 2. led,
at det alternative krav i boligreguleringslovens § 5, stk. 3, 1. pkt., om at udførelse af energiforbedringer for mindst 430 kr.
pr. m2 (2020-niveau) inden for en 2-årig periode giver adgang til at anvende boligreguleringslovens § 5, stk. 2, ophæves. I stedet
foreslås indført, at § 5, stk. 2, kan anvendes for lejemål i ejendomme, hvor ejeren har udført energiforbedringer i et omfang, som
indebærer, at ejendommen har opnået et energimærke, der ligger to niveauer over det, som var gældende den 1. juli 2020. Det vil
sige, at ejendommens energimærke er ændret fra G til E eller fra F til D. Når udlejeren har fået registreret en sådan ændring i
ejendommens energimærke, vil udlejeren kunne benytte ordningen i boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
Ved vurderingen af, om ejendommens energimærke er forhøjet 2 niveauer, tages udgangspunkt i det gyldige energimærke, som
ejendommen var indplaceret på forud for energiforbedringernes udførelse. Det gældende energimærke skal afspejle ejendommens
aktuelle energimæssige tilstand, idet ejeren har pligt til at forny energimærket, når der foretages væsentlige ændringer heri.
For så vidt angår ejendomme, som ikke har et energimærke, må det påhvile udlejeren at lade en sådan udarbejde inden, at
energiforbedringerne foretages, således at det kan dokumenteres, at ejendommens energimærke som følge af energiforbedringer er
forhøjet med 2 niveauer. Hvis der er tale om et ældre og ikke ajourført energimærke, vil det påhvile ejeren at ajourføre
energimærket, hvis der efterfølgende er udført væsentlige forandringer af ejendommens energimæssige tilstand.
Det følger af lovforslagets § 3, stk. 2, at ændringen alene vil finde anvendelse på lejemål, hvor lejeperioden for den første
udlejning af lejemålet efter en gennemgribende forbedring efter § 5, stk. 2, i boligreguleringsloven begynder efter lovens
ikrafttræden. For lejemål, der er gennemgribende forbedret efter § 5, stk. 2, og udlejet før lovens ikrafttræden, finder de hidtil
gældende regler anvendelse. Udlejeren vil for disse lejemåls vedkommende fortsat kunne foretage udlejning efter § 5, stk. 2.
Foretager udlejeren gennemgribende modernisering af andre lejemål i ejendommen i henhold til § 5, stk. 2, og den aftalte
lejeperiode begynder efter lovens ikrafttræden, vil de foreslåede øgede energikrav finde anvendelse.
Der henvises til de almindelig bemærkninger pkt. 2.1.2.
Til nr. 2
Det gældende krav om, at udlejeren har udført energiforbedringer svarende til mindst 430 kr. pr m2 (2020-niveau), foreslås
erstattet med et krav om, at ejendommens indplacering på energimærkeskalaen er forhøjet med to niveauer.
Der er således tale om en konsekvensændring som følge af ophævelsen af det alternative energikrav ved lovforslagets § 1, nr. 1, 2.
led.
Lov om ændring af lov om leje og lov om midlertidig regulering af boligforholdene (Styrkelse af lejerne)
Nuværende lovtekst
Konsolideret lovtekst
Nuværende lovtekst → Konsolideret lovtekst
RENAMED
|
@@ -1,89 +1,104 @@
|
|
| 1 |
Ved lejeaftalens indgåelse må lejen ikke fastsættes til et beløb, som overstiger det beløb, der kan dække ejendommens
|
| 2 |
nødvendige driftsudgifter, jf. § 8, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. § 9. For lejemål, som er forbedret, kan der til
|
| 3 |
lejen efter 1. pkt. lægges en beregnet forbedringsforhøjelse, jf. dog stk. 2.
|
| 4 |
|
| 5 |
Stk. 2.
|
| 6 |
-
Ved lejeaftalens indgåelse må lejen for lejemål, som er gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der
|
| 7 |
-
|
| 8 |
som er forbedret gennemgribende, forstås lejemål, hvor forbedringer efter principperne i § 58 i lov om leje væsentligt har forøget
|
| 9 |
det lejedes værdi, og hvor forbedringsudgiften enten overstiger 1.600 kr. pr. m² eller et samlet beløb på 183.000 kr.
|
| 10 |
Forbedringerne skal være gennemført inden for en periode på 2 år og må ikke være omfattet af § 58, stk. 3, i lov om leje, lov om
|
| 11 |
sanering, lov om byfornyelse og udvikling af byer og boligforbedring, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer
|
| 12 |
eller lov om privat byfornyelse. Beløbene i 2. pkt. er fastsat i 2000-niveau og reguleres én gang årligt efter udviklingen i
|
| 13 |
Danmarks Statistiks nettopris-indeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører.
|
| 14 |
Beløbene afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Ved genudlejning er det de beløb, som var gældende ved forbedringernes
|
| 15 |
gennemførelse, der finder anvendelse.
|
| 16 |
|
| 17 |
-
Stk. 3.
|
|
|
|
|
|
|
| 18 |
Stk. 2 finder alene anvendelse for lejemål i ejendomme, der på udlejningstidspunktet har opnået en energiramme på A-D i
|
| 19 |
energimærkningen efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger, og for lejemål i ejendomme, hvor ejeren inden for en
|
| 20 |
periode på 2 år har foretaget og afholdt udgifter til energiforbedringer eksklusive vedligeholdelse, jf. §§ 58 eller 58 a i lov om
|
| 21 |
leje, vedrørende den del af ejendommen, der anvendes til beboelse, svarende til mindst 400 kr. pr. kvadratmeter bruttoetageareal
|
| 22 |
for denne del af ejendommen. Forbedringerne efter 1. pkt. må ikke være omfattet af lov om sanering, lov om byfornyelse og
|
| 23 |
boligforbedring, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer bortset fra kapitel 6 a eller lov om privat
|
| 24 |
byfornyelse. Investeringskravet i 1. pkt. skal være opfyldt på tidspunktet for udlejning efter stk. 2. Uanset 1. pkt. finder stk.
|
| 25 |
2 anvendelse på lejemål i ejendomme, der er fredet efter lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer. Beløbet i
|
| 26 |
1. pkt. er opgjort i 2012-niveau og reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode
|
| 27 |
sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.
|
| 28 |
|
| 29 |
-
Stk.
|
| 30 |
Vil udlejeren indgå en lejeaftale i henhold til stk. 2, og er det den første udlejning af det pågældende lejemål efter stk. 2,
|
| 31 |
skal udlejeren, når lejeforholdet er opsagt eller ophævet, og inden en ny lejeaftale indgås, orientere beboerrepræsentanterne
|
| 32 |
eller lejerne om dette samt om indholdet af denne bestemmelse. I modsat fald er vilkåret om lejefastsættelse efter stk. 2
|
| 33 |
ugyldigt. Beboerrepræsentanterne eller lejeren kan da inden 14 dage efter, at orienteringen er givet, indbringe en sag om
|
| 34 |
manglende vedligeholdelse for huslejenævnet, jf. § 106, nr. 3, i lov om leje. Beboerrepræsentanterne eller lejeren skal angive
|
| 35 |
vedligeholdelsesmanglerne, der alene kan vedrøre mangler uden for de enkelte lejemål. Afgiver huslejenævnet påbud om udbedring af
|
| 36 |
vedligeholdelsesmangler, jf.§ 19, stk. 3, i lov om leje, kan der ikke indgås lejeaftale efter stk. 2, før de konstaterede
|
| 37 |
vedligeholdelsesmangler er udbedret.
|
| 38 |
|
| 39 |
-
Stk.
|
| 40 |
Ved tvister om lejefastsættelse efter stk. 2 skal udlejeren fremlægge dokumentation for forbedringsudgiften og for, at
|
| 41 |
forbedringerne er gennemført inden for en periode på 2 år. Kan sådan dokumentation ikke fremlægges, kan stk. 2 alene finde
|
| 42 |
anvendelse, såfremt det utvivlsomt må anses godtgjort, at forbedringer er udført i tilstrækkeligt omfang og inden for en periode
|
| 43 |
-
på 2 år. Ved indbringelse for boligretten påhviler det udlejeren at godtgøre, at den aftalte leje ikke
|
| 44 |
lejedes værdi.
|
| 45 |
|
| 46 |
-
Stk.
|
| 47 |
Det påhviler udlejeren at opretholde den gennemgribende forbedring af lejemålet. Såfremt der opstår tvist herom, kan lejeren
|
| 48 |
indbringe spørgsmålet for huslejenævnet, dog tidligst 5 år efter, at en sådan sag senest har været forelagt huslejenævnet af denne
|
| 49 |
lejer. Anses udlejeren ikke at have opfyldt sin pligt til at opretholde den gennemgribende forbedring, skal lejen for fremtiden
|
| 50 |
beregnes efter stk. 1.
|
| 51 |
|
| 52 |
-
Stk.
|
| 53 |
-
Ved sammenligningen, jf. § 47, stk. 2, i lov om leje ses bort fra lejemål omfattet af § 15 a i denne lov, § 58, stk. 3, § 58 a og
|
| 54 |
§ 62 b i lov om leje, kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer og lov om privat byfornyelse samt kapitel 5 i lov om
|
| 55 |
byfornyelse. Ligeledes ses bort fra lejemål i ejendomme, der er omfattet af en beslutning efter lov om byfornyelse og
|
| 56 |
boligforbedring, hvortil der efter samme lovs § 67, stk. 2, er meddelt bindende tilsagn efter udgangen af 1994, medmindre
|
| 57 |
lejemålet er beliggende i en ejendom, der er omfattet af en beslutning, hvor boligministeren har tilladt, at bestemmelserne om
|
| 58 |
lejefastsættelse i kapitel VII i lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993, fortsat
|
| 59 |
finder anvendelse efter udgangen af 1994. Der ses tillige bort fra lejemål i ejendomme, som er omfattet af en beslutning efter lov
|
| 60 |
om byfornyelse.
|
| 61 |
|
| 62 |
-
Stk.
|
| 63 |
Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses der bort fra
|
| 64 |
|
| 65 |
1) lejeforhøjelse til afsætning efter § 18 b og forbedringer, der er gennemført for beløb, der er afsat efter denne bestemmelse,
|
| 66 |
|
| 67 |
2) lejeforhøjelse efter § 27, stk. 2, og efter § 58, stk. 3, § 58 a og § 62 b i lov om leje og forbedringer efter § 46 a, stk. 3,
|
| 68 |
§ 58, stk. 3, og § 62 b i lov om leje og kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer,
|
| 69 |
|
| 70 |
3) lejeforhøjelse og forbedringer efter § 53 i lov om sanering og efter § 60 i lov om byfornyelse og boligforbedring, jf.
|
| 71 |
lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993,
|
| 72 |
|
| 73 |
4) lejeforhøjelse og forbedringer efter § 60, stk. 3-6, i lov om byfornyelse og boligforbedring,
|
| 74 |
|
| 75 |
5) lejeforhøjelse og forbedringer efter lov om byfornyelse,
|
| 76 |
|
| 77 |
6) lejeforhøjelse uden fradrag af tilskud og forbedringsarbejder med hertil knyttede nødvendige følgearbejder efter lov om privat
|
| 78 |
byfornyelse.
|
| 79 |
|
| 80 |
Ved den første lejefastsættelse for forbedringer, hvortil der er ydet støtte efter lov om sanering eller lov om byfornyelse og
|
| 81 |
boligforbedring, finder reglen i nr. 3 dog ikke anvendelse.
|
| 82 |
|
| 83 |
-
Stk.
|
| 84 |
Ved lejeaftalens indgåelse kan der ikke aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for
|
| 85 |
lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.
|
| 86 |
|
| 87 |
-
Stk.
|
| 88 |
-
Reglen i stk.
|
| 89 |
-
forbedringen svarende lejeforhøjelse, ved genudlejning kan aftales en leje efter reglerne i stk. 1-
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| 1 |
Ved lejeaftalens indgåelse må lejen ikke fastsættes til et beløb, som overstiger det beløb, der kan dække ejendommens
|
| 2 |
nødvendige driftsudgifter, jf. § 8, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. § 9. For lejemål, som er forbedret, kan der til
|
| 3 |
lejen efter 1. pkt. lægges en beregnet forbedringsforhøjelse, jf. dog stk. 2.
|
| 4 |
|
| 5 |
Stk. 2.
|
| 6 |
+
Ved lejeaftalens indgåelse må lejen for lejemål, som er gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der overstiger
|
| 7 |
+
det lejedes værdi efter § 47, stk. 2 og 3, i lov om leje, jf. dog stk. 3-7 og § 73, stk. 3, i lov om leje. Ved lejemål,
|
| 8 |
som er forbedret gennemgribende, forstås lejemål, hvor forbedringer efter principperne i § 58 i lov om leje væsentligt har forøget
|
| 9 |
det lejedes værdi, og hvor forbedringsudgiften enten overstiger 1.600 kr. pr. m² eller et samlet beløb på 183.000 kr.
|
| 10 |
Forbedringerne skal være gennemført inden for en periode på 2 år og må ikke være omfattet af § 58, stk. 3, i lov om leje, lov om
|
| 11 |
sanering, lov om byfornyelse og udvikling af byer og boligforbedring, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer
|
| 12 |
eller lov om privat byfornyelse. Beløbene i 2. pkt. er fastsat i 2000-niveau og reguleres én gang årligt efter udviklingen i
|
| 13 |
Danmarks Statistiks nettopris-indeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører.
|
| 14 |
Beløbene afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Ved genudlejning er det de beløb, som var gældende ved forbedringernes
|
| 15 |
gennemførelse, der finder anvendelse.
|
| 16 |
|
| 17 |
+
Stk. 3. Før et lejemål kan forbedres gennemgribende efter stk. 2, skal huslejenævnet ved besigtigelse konstatere, at lejemålet har en stand, som på tidspunktet for besigtigelsen muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi. Huslejenævnet skal gennemføre besigtigelsen inden for 4 uger fra modtagelsen af anmodningen. Huslejenævnet skal fremsende afgørelse herom til udlejeren senest 2 uger efter besigtigelsen. Afgørelsen har gyldighed i 3 år.
|
| 18 |
+
|
| 19 |
+
Stk. 4.
|
| 20 |
Stk. 2 finder alene anvendelse for lejemål i ejendomme, der på udlejningstidspunktet har opnået en energiramme på A-D i
|
| 21 |
energimærkningen efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger, og for lejemål i ejendomme, hvor ejeren inden for en
|
| 22 |
periode på 2 år har foretaget og afholdt udgifter til energiforbedringer eksklusive vedligeholdelse, jf. §§ 58 eller 58 a i lov om
|
| 23 |
leje, vedrørende den del af ejendommen, der anvendes til beboelse, svarende til mindst 400 kr. pr. kvadratmeter bruttoetageareal
|
| 24 |
for denne del af ejendommen. Forbedringerne efter 1. pkt. må ikke være omfattet af lov om sanering, lov om byfornyelse og
|
| 25 |
boligforbedring, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer bortset fra kapitel 6 a eller lov om privat
|
| 26 |
byfornyelse. Investeringskravet i 1. pkt. skal være opfyldt på tidspunktet for udlejning efter stk. 2. Uanset 1. pkt. finder stk.
|
| 27 |
2 anvendelse på lejemål i ejendomme, der er fredet efter lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer. Beløbet i
|
| 28 |
1. pkt. er opgjort i 2012-niveau og reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode
|
| 29 |
sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.
|
| 30 |
|
| 31 |
+
Stk. 5.
|
| 32 |
Vil udlejeren indgå en lejeaftale i henhold til stk. 2, og er det den første udlejning af det pågældende lejemål efter stk. 2,
|
| 33 |
skal udlejeren, når lejeforholdet er opsagt eller ophævet, og inden en ny lejeaftale indgås, orientere beboerrepræsentanterne
|
| 34 |
eller lejerne om dette samt om indholdet af denne bestemmelse. I modsat fald er vilkåret om lejefastsættelse efter stk. 2
|
| 35 |
ugyldigt. Beboerrepræsentanterne eller lejeren kan da inden 14 dage efter, at orienteringen er givet, indbringe en sag om
|
| 36 |
manglende vedligeholdelse for huslejenævnet, jf. § 106, nr. 3, i lov om leje. Beboerrepræsentanterne eller lejeren skal angive
|
| 37 |
vedligeholdelsesmanglerne, der alene kan vedrøre mangler uden for de enkelte lejemål. Afgiver huslejenævnet påbud om udbedring af
|
| 38 |
vedligeholdelsesmangler, jf.§ 19, stk. 3, i lov om leje, kan der ikke indgås lejeaftale efter stk. 2, før de konstaterede
|
| 39 |
vedligeholdelsesmangler er udbedret.
|
| 40 |
|
| 41 |
+
Stk. 6.
|
| 42 |
Ved tvister om lejefastsættelse efter stk. 2 skal udlejeren fremlægge dokumentation for forbedringsudgiften og for, at
|
| 43 |
forbedringerne er gennemført inden for en periode på 2 år. Kan sådan dokumentation ikke fremlægges, kan stk. 2 alene finde
|
| 44 |
anvendelse, såfremt det utvivlsomt må anses godtgjort, at forbedringer er udført i tilstrækkeligt omfang og inden for en periode
|
| 45 |
+
på 2 år. Ved indbringelse for boligretten påhviler det udlejeren at godtgøre, at den aftalte leje ikke overstiger det
|
| 46 |
lejedes værdi.
|
| 47 |
|
| 48 |
+
Stk. 7.
|
| 49 |
Det påhviler udlejeren at opretholde den gennemgribende forbedring af lejemålet. Såfremt der opstår tvist herom, kan lejeren
|
| 50 |
indbringe spørgsmålet for huslejenævnet, dog tidligst 5 år efter, at en sådan sag senest har været forelagt huslejenævnet af denne
|
| 51 |
lejer. Anses udlejeren ikke at have opfyldt sin pligt til at opretholde den gennemgribende forbedring, skal lejen for fremtiden
|
| 52 |
beregnes efter stk. 1.
|
| 53 |
|
| 54 |
+
Stk. 8.
|
| 55 |
+
Ved sammenligningen, jf. § 47, stk. 2 og 3, i lov om leje ses bort fra lejemål omfattet af § 15 a i denne lov, § 58, stk. 3, § 58 a og
|
| 56 |
§ 62 b i lov om leje, kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer og lov om privat byfornyelse samt kapitel 5 i lov om
|
| 57 |
byfornyelse. Ligeledes ses bort fra lejemål i ejendomme, der er omfattet af en beslutning efter lov om byfornyelse og
|
| 58 |
boligforbedring, hvortil der efter samme lovs § 67, stk. 2, er meddelt bindende tilsagn efter udgangen af 1994, medmindre
|
| 59 |
lejemålet er beliggende i en ejendom, der er omfattet af en beslutning, hvor boligministeren har tilladt, at bestemmelserne om
|
| 60 |
lejefastsættelse i kapitel VII i lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993, fortsat
|
| 61 |
finder anvendelse efter udgangen af 1994. Der ses tillige bort fra lejemål i ejendomme, som er omfattet af en beslutning efter lov
|
| 62 |
om byfornyelse.
|
| 63 |
|
| 64 |
+
Stk. 9.
|
| 65 |
Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses der bort fra
|
| 66 |
|
| 67 |
1) lejeforhøjelse til afsætning efter § 18 b og forbedringer, der er gennemført for beløb, der er afsat efter denne bestemmelse,
|
| 68 |
|
| 69 |
2) lejeforhøjelse efter § 27, stk. 2, og efter § 58, stk. 3, § 58 a og § 62 b i lov om leje og forbedringer efter § 46 a, stk. 3,
|
| 70 |
§ 58, stk. 3, og § 62 b i lov om leje og kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer,
|
| 71 |
|
| 72 |
3) lejeforhøjelse og forbedringer efter § 53 i lov om sanering og efter § 60 i lov om byfornyelse og boligforbedring, jf.
|
| 73 |
lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993,
|
| 74 |
|
| 75 |
4) lejeforhøjelse og forbedringer efter § 60, stk. 3-6, i lov om byfornyelse og boligforbedring,
|
| 76 |
|
| 77 |
5) lejeforhøjelse og forbedringer efter lov om byfornyelse,
|
| 78 |
|
| 79 |
6) lejeforhøjelse uden fradrag af tilskud og forbedringsarbejder med hertil knyttede nødvendige følgearbejder efter lov om privat
|
| 80 |
byfornyelse.
|
| 81 |
|
| 82 |
Ved den første lejefastsættelse for forbedringer, hvortil der er ydet støtte efter lov om sanering eller lov om byfornyelse og
|
| 83 |
boligforbedring, finder reglen i nr. 3 dog ikke anvendelse.
|
| 84 |
|
| 85 |
+
Stk. 10.
|
| 86 |
Ved lejeaftalens indgåelse kan der ikke aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for
|
| 87 |
lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.
|
| 88 |
|
| 89 |
+
Stk. 11.
|
| 90 |
+
Reglen i stk. 10 er dog ikke til hinder for, at der i lejemål, som er forbedret, uden at der samtidig er gennemført en til
|
| 91 |
+
forbedringen svarende lejeforhøjelse, ved genudlejning kan aftales en leje efter reglerne i stk. 1-9.
|
| 92 |
+
|
| 93 |
+
Stk. 12.
|
| 94 |
+
Ved sammenligningen, jf. § 47, stk. 2 og 3, i lov om leje ses bort fra lejemål omfattet af § 15 a i denne lov, § 58, stk. 3, § 58 a og
|
| 95 |
+
§ 62 b i lov om leje, kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer og lov om privat byfornyelse samt kapitel 5 i lov om
|
| 96 |
+
byfornyelse. Ligeledes ses bort fra lejemål i ejendomme, der er omfattet af en beslutning efter lov om byfornyelse og
|
| 97 |
+
boligforbedring, hvortil der efter samme lovs § 67, stk. 2, er meddelt bindende tilsagn efter udgangen af 1994, medmindre
|
| 98 |
+
lejemålet er beliggende i en ejendom, der er omfattet af en beslutning, hvor boligministeren har tilladt, at bestemmelserne om
|
| 99 |
+
lejefastsættelse i kapitel VII i lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993, fortsat
|
| 100 |
+
finder anvendelse efter udgangen af 1994. Der ses tillige bort fra lejemål i ejendomme, som er omfattet af en beslutning efter lov
|
| 101 |
+
om byfornyelse.
|
| 102 |
+
|
| 103 |
+
Stk. 13.
|
| 104 |
+
Reglerne i stk. 1-12 gælder også for lokaler, der udelukkende anvendes til andet end beboelse.
|
Ændringer
| Nr 1: | I § 5, stk. 2, 1. pkt., udgår »væsentligt«. |
| Nr 2: | I § 5, stk. 2, 1. pkt., indsættes efter »§ 47, stk. 2«: »og 3«, og »stk. 3-6« ændres til: »stk. 3-7«. |
| Nr 3: | I § 5 indsættes efter stk. 2 som nyt stykke:
»Stk. 3. Før et lejemål kan forbedres gennemgribende efter stk. 2, skal huslejenævnet ved besigtigelse konstatere, at lejemålet har en stand, som på tidspunktet for besigtigelsen muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi. Huslejenævnet skal gennemføre besigtigelsen inden for 4 uger fra modtagelsen af anmodningen. Huslejenævnet skal fremsende afgørelse herom til udlejeren senest 2 uger efter besigtigelsen. Afgørelsen har gyldighed i 3 år.«
Stk. 3-12 bliver herefter stk. 4-13. |
| Nr 4: | I § 5, stk. 7, 3. pkt., der bliver stk. 8, 3. pkt., udgår »væsentligt«. |
| Nr 5: | I § 5, stk. 9, 1. pkt., der bliver stk. 10, 1. pkt., indsættes efter »§ 47, stk. 2«: »og 3«. |
| Nr 6: | I § 5, stk. 12, der bliver stk. 13, ændres »stk. 11« til: »stk. 12«, og »stk. 1-10« ændres til: »stk. 1-11«. |
Forarbejder
Til nr. 1
Efter de gældende regler i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, kan huslejen for gennemgribende forbedrede lejemål, som opfylder de
i bestemmelsen nærmere fastsatte krav, fastsættes til et beløb, som ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi. Bestemmelsen er
begrundet i, at fastlæggelse af det lejedes værdi beror på et konkret skøn over de faktiske forhold vedrørende det omtvistede
lejemål sammenlignet med sammenligningslejemålene. Der er dermed ikke tale om eksakte værdier, men en skønsmæssigt ansat
vurdering.
Fra praksis i huslejenævnene ses, at denne margin ligger i størrelsesordenen 10 pct. I mange huslejenævn anvendes denne sats som
en fast sats for væsentlighedskriteriet. I retspraksis ses tillige afgørelser om marginen, hvor det ligger i størrelsesordenen
10-15 pct.
Det foreslås at ændre lovens § 5, stk. 2, således, at væsentligt
udgår af bestemmelsen. Bestemmelsen fastslår herefter, at ved lejeaftalens indgåelse må lejen for lejemål, som er gennemgribende
forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der overstiger det lejedes værdi.
Ændringen gælder som andre ændringer, hvor der ikke fastsættes særlige regler for ændringens ikrafttræden, for de aftaler, som
indgås efter lovens ikrafttræden. Dette indebærer, at eksisterende lejeforhold ikke påvirkes af ændringen. Der skal således ikke
ske ændring i huslejen for sådanne lejeforhold. For lejeaftaler, som indgås efter lovens ikrafttræden, finder ændringen
anvendelse. Dette indebærer, at lejefastsættelsen skal ske efter de ændrede regler, hvis lejeaftalen indgås efter lovens
ikrafttræden.
Hvis der i et lejeforhold, som er indgået efter lovens ikrafttræden, er aftalt lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5,
stk. 2, og udlejeren forhøjer den omkostningsbestemte del af lejen efter boligreguleringslovens § 7, stk. 2, kan nævnene afvise
forhøjelsen, såfremt lejen derved bringes – også uvæsentligt - over det det lejedes værdi.
En husleje for et § 5, stk. 2,-lejemål, som er indgået efter lovens ikrafttræden, vil, hvis huslejen reguleres efter
nettoprisindekset, som følge af lovændringen, kunne nedsættes, hvis sådanne huslejereguleringer bringer lejen til at overstige det
lejedes værdi, også selvom der ikke er tale om en væsentlig overstigelse.
Ved tvister om lejens størrelse, når der sammenlignes med lejemål, som er fastsat efter regler, som tillader, at lejen kan
overstige det lejedes værdi med op til 10 pct. grundet en væsentlighedsvurdering, skal der tages højde for denne forskel ved
sammenligningen. Det skal således vurderes, om der er grundlag for at justere huslejen som følge heraf.
Der henvises til de almindelige bemærkninger pkt. 2.1.2.
Til nr. 2
Efter den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 2, 1. pkt., gælder det, at ved lejeaftalens indgåelse må lejen for lejemål, som
er gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der væsentligt overstiger det lejedes værdi efter § 47, stk. 2, i lov
om leje, jf. dog stk. 3 og 4, og § 73, stk. 3, i lov om leje
Det foreslås at ændre lovens § 5, stk. 2
, 1. pkt.,
således at henvisningen til § 47 udvides til at omfatte både stk. 2 og 3.
Ændringen er en konsekvens af lovforslagets § 1, nr. 3, og har til formål at sikre, at det i tvister om lejens størrelse, hvor
lejen er fastsat efter det lejedes værdi, også tillægges vægt, når et sammenligningslejemåls leje har været genstand for særskilt
prøvelse.
Herudover forslås at ændre således, at henvisningen »stk. 3 og 4« ændres til: » stk. 3-5«.
Ændringen er en konsekvens af lovforslagets § 2, nr. 3, som indfører besigtigelseskravet før en gennemgribende modernisering.
Ændringen gælder for både eksisterende og nye lejeforhold.
Der henvises til de almindelige bemærkninger pkt. 2.2.2. og 2.2.3.
Til nr. 3
Efter den gældende § 5, stk. 5, 1. pkt., i boligreguleringsloven er udlejeren ved tvister om lejefastsættelse efter stk. 2
forpligtet til at fremlægge dokumentation for forbedringsudgiften og for, at forbedringerne er gennemført inden for en periode på
to år.
Dette er i praksis blevet tolket forskelligt, hvorfor det ikke med sikkerhed kan fastslås, at der er en dokumentationspligt for
lejemålets stand før en gennemgribende forbedring efter § 5, stk. 2.
Det foreslås som en ny bestemmelse i § 5, stk. 3
, at det er en betingelse for anvendelsen af stk. 2, at huslejenævnet, før et lejemål forbedres gennemgribende, ved besigtigelse
konstaterer, at lejemålet har en stand, som på tidspunktet for besigtigelsen muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi.
Huslejenævnet skal gennemføre besigtigelsen inden for fire uger fra modtagelsen af anmodningen. Huslejenævnet skal fremsende
afgørelse herom til udlejeren senest to uger efter besigtigelsen. Afgørelsen har gyldighed i tre år.
For at lejen kan fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, skal lejemålet efter de gældende regler forbedres for mindst
2.271 kr. pr. m2 eller 259.699 kr. i alt (2020-niveau) samtidig med, at der generelt skal ske en væsentlig forøgelse af det
lejedes værdi.
For at det kan vurderes, i hvilket omfang disse kriterier er opfyldt, er det nødvendigt at kende lejemålets stand, før
forbedringernes gennemførelse.
Bestemmelsen skal således sikre, at der ved tvister om lejefastsættelsen efter § 5, stk. 2, er et fuldstændigt grundlag, hvorpå
forbedringerne kan vurderes, således at det alene er de lejemål, som opfylder kriterierne i stk. 2, som ved en tvist godkendes til
at fastsætte lejen efter det lejedes værdi.
Bestemmelsen skal samtidig sikre mod unødigt ressourcespild ved at udlejere, som har intentioner om at foretage en gennemgribende
modernisering af et lejemål, inden påbegyndelse af arbejderne får oplyst, hvorvidt dette er muligt.
Besigtigelsen har til formål at konstatere, hvorvidt lejligheden har en stand, som gør det muligt at gennemføre forbedringer, som
i henhold til kravene i § 5, stk. 2, i boligreguleringsloven dels tilfører lejemålet forbedringer svarende til beløbskravet, dels
kan forøge det lejedes værdi væsentligt efter bestemmelsen. Besigtigelsen medfører således i sig selv ikke øgede krav til, hvordan
moderniseringen skal udføres.
Besigtigelsen skal alene foretages for lejemål, som endnu ikke er helt eller delvist gennemgribende moderniserede inden
bestemmelsens virkningstidspunkt, jf. forslagets § 3, stk. 3. Lejemål, som er gennemgribende moderniserede, men udlejet efter
boligreguleringslovens § 5, stk. 1, vil derfor ikke skulle besigtiges inden. Udlejeren har dog bevisbyrden for, at lejemålet er
helt eller delvist gennemgribende moderniseret på et tidspunkt, hvor der ikke var et krav om besigtigelse af lejemålet. Denne
bevisbyrde kan løftes fx ved fremlæggelse af kvitteringer eller datostemplet fotodokumentation.
Besigtigelsen kan foretages både mens lejemålet bebos af en lejer, og ved lejerudskiftning i forbindelse med en fraflytning. Det
er dog udlejerens pligt at sørge for, at nævnet får adgang til lejemålet i forbindelse med besigtigelsen. En sådan adgang vil som
udgangspunkt kunne varsles efter den gældende bestemmelse i lejelovens § 55, stk. 1.
Besigtigelsen skal angå standen før moderniseringen. Er moderniseringen påbegyndt, fx ved nedrivning, vil huslejenævnet ikke kunne
træffe afgørelse om, at lejemålet har en stand, som muliggør en gennemgribende modernisering.
Besigtigelsen kan foretages, selvom lejemålet er omfattet af en karensperiode i henhold til forslag til Lov om ændring af lov om
midlertidig regulering af boligforholdene og lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (Karensperiode ved
erhvervelse mv. af udlejningsejendomme og lovfæstning af krav til opløsning af andelsboligforeninger).
Besigtigelsen kan i praksis udføres ved en inspektion af lejligheden. Det vil som udgangspunkt alene være nødvendigt med
yderligere undersøgelser, hvor der efter en inspektion stadig er tvivl om, hvorvidt lejligheden har en stand, som gør det muligt
at gennemgribende modernisere lejligheden.
Huslejenævnet skal gennemføre besigtigelsen inden for fire uger fra modtagelsen af anmodningen og senest to uger herefter
fremsende afgørelsen til udlejeren, således at udlejerens arbejde ikke forsinkes unødigt.
Ved besigtigelsen skal huslejenævnet sørge for fornøden dokumentation af den stand, som lejemålet har på tidspunktet for
besigtigelsen. Huslejenævnet er i den forbindelse berettiget til at optage fotodokumentation af lejemålet.
Besigtigelsen skal tage udgangspunkt i den gældende tilstand for lejemålet, og afgørelsens gyldighed fastsættes på den baggrund
til tre år. Fristen løber fra afgørelsens fremkomst til ejeren. Ejere, som ikke har påbegyndt arbejderne inden for tre år efter
modtagelsen af afgørelsen, vil skulle indhente en ny. Har en tidligere ejer fået foretaget en besigtigelse og dertil følgende
afgørelse, vil den nye ejer kunne benytte denne.
Besigtigelsen finansieres ved en betaling, som foreslås fastsat til 4.000 kr. (2020-niveau), jf. den i lovforslagets § 2, nr. 9,
foreslåede ændring. Betalingen vil kunne medregnes til opfyldelse af beløbskravet i boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
Boligreguleringslovens § 5, stk. 3-10 bliver hermed stk. 4-11.
Der henvises til de almindelige bemærkninger pkt. 2.2.3.
Til nr. 4
Efter den gældende § 5, stk. 5, 3. pkt., i boligreguleringsloven påhviler det udlejeren ved indbringelse for boligretten at
godtgøre, at den aftalte leje ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi.
Da det under nr. 1 er foreslået at ophæve væsentlighedskravet ved lejefastsættelse for lejemål, der udlejes efter
boligreguleringslovens § 5, stk. 2, foreslås det som konsekvens heraf at ændre bestemmelsen, således at ”væsentligt” tillige udgår
i boligreguleringslovens § 5, stk. 5, 3. pkt., således at det påhviler udlejeren ved indbringelse for boligretten at godtgøre, at
den aftalte leje ikke overstiger det lejedes værdi.
Til nr. 5
Efter den gældende § 5, stk. 7, 1. pkt., i boligreguleringsloven gælder det, at ved sammenligningen, jf. § 47, stk. 2, i lov om
leje, ses bort fra lejemål omfattet af § 15 a i denne lov, § 58, stk. 3, § 58 a og § 62 b i lov om leje, kapitel 6 a i lov om
byfornyelse og udvikling af byer og lov om privat byfornyelse samt kapitel 5 i lov om byfornyelse.
Det foreslås at ændre boligreguleringslovens § 5, stk. 7, 1. pkt.,
som bliver til stk. 8, 1. pkt., således at henvisningen til lejelovens § 47 udvides til at omfatte både stk. 2 og 3.
Ændringen har til formål at sikre, at det i tvister om lejens størrelse, hvor lejen er fastsat efter det lejedes værdi, også
tillægges vægt, når et sammenligningslejemåls leje har været genstand for særskilt prøvelse.
Ændringen er en konsekvens af den i lovforslagets § 1, nr. 3, foreslåede bestemmelse, der vedrører, at det tillægges vægt, når
lejen i et sammenligningslejemål har været prøvet.
Ændringen gælder for både eksisterende og nye lejeforhold.
Der henvises til de almindelige bemærkninger pkt. 2.2.2.
Til nr. 6
Efter den gældende § 5, stk. 10, i boligreguleringsloven gælder det, at reglen i stk. 9 dog ikke er til hinder for, at der i
lejemål, som er forbedret, uden at der samtidig er gennemført en til forbedringen svarende lejeforhøjelse, ved genudlejning kan
aftales en leje efter reglerne i stk. 1-8.
Det foreslås at ændre lovens § 5, stk. 10
, som bliver til stk. 11, således at henvisningerne i bestemmelsen ændres i overensstemmelse med den foreslåede bestemmelse i stk.
3.
Ændringen er en konsekvens af lovforslagets § 2, nr. 3, som indfører besigtigelseskravet før en gennemgribende modernisering.
Ændringen gælder for både eksisterende og nye lejeforhold.
Der henvises til de almindelige bemærkninger pkt. 2.2.3.
Lov om ændring af lov om midlertidig regulering af boligforholdene og lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (Karensperiode ved erhvervelse m.v. af udlejningsejendomme og lovfæstelse af normalvedtægtens krav om tilslutning på fire femtedele til opløsning af andelsboligforeninger)
Nuværende lovtekst
Konsolideret lovtekst
Nuværende lovtekst → Konsolideret lovtekst
RENAMED
|
@@ -1,17 +1,17 @@
|
|
| 1 |
Ved lejeaftalens indgåelse må lejen ikke fastsættes til et beløb, som overstiger det beløb, der kan dække ejendommens
|
| 2 |
nødvendige driftsudgifter, jf. § 8, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. § 9. For lejemål, som er forbedret, kan der til
|
| 3 |
lejen efter 1. pkt. lægges en beregnet forbedringsforhøjelse, jf. dog stk. 2.
|
| 4 |
|
| 5 |
Stk. 2.
|
| 6 |
Ved lejeaftalens indgåelse må lejen for lejemål, som er gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der væsentligt
|
| 7 |
-
overstiger det lejedes værdi efter § 47, stk. 2, i lov om leje, jf. dog stk. 3 og
|
| 8 |
som er forbedret gennemgribende, forstås lejemål, hvor forbedringer efter principperne i § 58 i lov om leje væsentligt har forøget
|
| 9 |
det lejedes værdi, og hvor forbedringsudgiften enten overstiger 1.600 kr. pr. m² eller et samlet beløb på 183.000 kr.
|
| 10 |
Forbedringerne skal være gennemført inden for en periode på 2 år og må ikke være omfattet af § 58, stk. 3, i lov om leje, lov om
|
| 11 |
sanering, lov om byfornyelse og udvikling af byer og boligforbedring, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer
|
| 12 |
eller lov om privat byfornyelse. Beløbene i 2. pkt. er fastsat i 2000-niveau og reguleres én gang årligt efter udviklingen i
|
| 13 |
Danmarks Statistiks nettopris-indeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører.
|
| 14 |
Beløbene afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Ved genudlejning er det de beløb, som var gældende ved forbedringernes
|
| 15 |
gennemførelse, der finder anvendelse.
|
| 16 |
|
| 17 |
Stk. 3.
|
|
@@ -19,71 +19,103 @@
|
|
| 19 |
energimærkningen efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger, og for lejemål i ejendomme, hvor ejeren inden for en
|
| 20 |
periode på 2 år har foretaget og afholdt udgifter til energiforbedringer eksklusive vedligeholdelse, jf. §§ 58 eller 58 a i lov om
|
| 21 |
leje, vedrørende den del af ejendommen, der anvendes til beboelse, svarende til mindst 400 kr. pr. kvadratmeter bruttoetageareal
|
| 22 |
for denne del af ejendommen. Forbedringerne efter 1. pkt. må ikke være omfattet af lov om sanering, lov om byfornyelse og
|
| 23 |
boligforbedring, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer bortset fra kapitel 6 a eller lov om privat
|
| 24 |
byfornyelse. Investeringskravet i 1. pkt. skal være opfyldt på tidspunktet for udlejning efter stk. 2. Uanset 1. pkt. finder stk.
|
| 25 |
2 anvendelse på lejemål i ejendomme, der er fredet efter lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer. Beløbet i
|
| 26 |
1. pkt. er opgjort i 2012-niveau og reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode
|
| 27 |
sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.
|
| 28 |
|
| 29 |
-
Stk. 4.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| 30 |
Vil udlejeren indgå en lejeaftale i henhold til stk. 2, og er det den første udlejning af det pågældende lejemål efter stk. 2,
|
| 31 |
skal udlejeren, når lejeforholdet er opsagt eller ophævet, og inden en ny lejeaftale indgås, orientere beboerrepræsentanterne
|
| 32 |
eller lejerne om dette samt om indholdet af denne bestemmelse. I modsat fald er vilkåret om lejefastsættelse efter stk. 2
|
| 33 |
ugyldigt. Beboerrepræsentanterne eller lejeren kan da inden 14 dage efter, at orienteringen er givet, indbringe en sag om
|
| 34 |
manglende vedligeholdelse for huslejenævnet, jf. § 106, nr. 3, i lov om leje. Beboerrepræsentanterne eller lejeren skal angive
|
| 35 |
vedligeholdelsesmanglerne, der alene kan vedrøre mangler uden for de enkelte lejemål. Afgiver huslejenævnet påbud om udbedring af
|
| 36 |
vedligeholdelsesmangler, jf.§ 19, stk. 3, i lov om leje, kan der ikke indgås lejeaftale efter stk. 2, før de konstaterede
|
| 37 |
vedligeholdelsesmangler er udbedret.
|
| 38 |
|
| 39 |
-
Stk.
|
| 40 |
Ved tvister om lejefastsættelse efter stk. 2 skal udlejeren fremlægge dokumentation for forbedringsudgiften og for, at
|
| 41 |
forbedringerne er gennemført inden for en periode på 2 år. Kan sådan dokumentation ikke fremlægges, kan stk. 2 alene finde
|
| 42 |
anvendelse, såfremt det utvivlsomt må anses godtgjort, at forbedringer er udført i tilstrækkeligt omfang og inden for en periode
|
| 43 |
på 2 år. Ved indbringelse for boligretten påhviler det udlejeren at godtgøre, at den aftalte leje ikke væsentligt overstiger det
|
| 44 |
lejedes værdi.
|
| 45 |
|
| 46 |
-
Stk.
|
| 47 |
Det påhviler udlejeren at opretholde den gennemgribende forbedring af lejemålet. Såfremt der opstår tvist herom, kan lejeren
|
| 48 |
indbringe spørgsmålet for huslejenævnet, dog tidligst 5 år efter, at en sådan sag senest har været forelagt huslejenævnet af denne
|
| 49 |
lejer. Anses udlejeren ikke at have opfyldt sin pligt til at opretholde den gennemgribende forbedring, skal lejen for fremtiden
|
| 50 |
beregnes efter stk. 1.
|
| 51 |
|
| 52 |
-
Stk.
|
| 53 |
Ved sammenligningen, jf. § 47, stk. 2, i lov om leje ses bort fra lejemål omfattet af § 15 a i denne lov, § 58, stk. 3, § 58 a og
|
| 54 |
§ 62 b i lov om leje, kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer og lov om privat byfornyelse samt kapitel 5 i lov om
|
| 55 |
byfornyelse. Ligeledes ses bort fra lejemål i ejendomme, der er omfattet af en beslutning efter lov om byfornyelse og
|
| 56 |
boligforbedring, hvortil der efter samme lovs § 67, stk. 2, er meddelt bindende tilsagn efter udgangen af 1994, medmindre
|
| 57 |
lejemålet er beliggende i en ejendom, der er omfattet af en beslutning, hvor boligministeren har tilladt, at bestemmelserne om
|
| 58 |
lejefastsættelse i kapitel VII i lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993, fortsat
|
| 59 |
finder anvendelse efter udgangen af 1994. Der ses tillige bort fra lejemål i ejendomme, som er omfattet af en beslutning efter lov
|
| 60 |
om byfornyelse.
|
| 61 |
|
| 62 |
-
Stk.
|
| 63 |
Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses der bort fra
|
| 64 |
|
| 65 |
1) lejeforhøjelse til afsætning efter § 18 b og forbedringer, der er gennemført for beløb, der er afsat efter denne bestemmelse,
|
| 66 |
|
| 67 |
2) lejeforhøjelse efter § 27, stk. 2, og efter § 58, stk. 3, § 58 a og § 62 b i lov om leje og forbedringer efter § 46 a, stk. 3,
|
| 68 |
§ 58, stk. 3, og § 62 b i lov om leje og kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer,
|
| 69 |
|
| 70 |
3) lejeforhøjelse og forbedringer efter § 53 i lov om sanering og efter § 60 i lov om byfornyelse og boligforbedring, jf.
|
| 71 |
lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993,
|
| 72 |
|
| 73 |
4) lejeforhøjelse og forbedringer efter § 60, stk. 3-6, i lov om byfornyelse og boligforbedring,
|
| 74 |
|
| 75 |
5) lejeforhøjelse og forbedringer efter lov om byfornyelse,
|
| 76 |
|
| 77 |
6) lejeforhøjelse uden fradrag af tilskud og forbedringsarbejder med hertil knyttede nødvendige følgearbejder efter lov om privat
|
| 78 |
byfornyelse.
|
| 79 |
|
| 80 |
Ved den første lejefastsættelse for forbedringer, hvortil der er ydet støtte efter lov om sanering eller lov om byfornyelse og
|
| 81 |
boligforbedring, finder reglen i nr. 3 dog ikke anvendelse.
|
| 82 |
|
| 83 |
-
Stk.
|
| 84 |
Ved lejeaftalens indgåelse kan der ikke aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for
|
| 85 |
lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.
|
| 86 |
|
| 87 |
-
Stk.
|
| 88 |
-
Reglen i stk.
|
| 89 |
-
forbedringen svarende lejeforhøjelse, ved genudlejning kan aftales en leje efter reglerne i stk. 1-
|
|
|
|
| 1 |
Ved lejeaftalens indgåelse må lejen ikke fastsættes til et beløb, som overstiger det beløb, der kan dække ejendommens
|
| 2 |
nødvendige driftsudgifter, jf. § 8, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. § 9. For lejemål, som er forbedret, kan der til
|
| 3 |
lejen efter 1. pkt. lægges en beregnet forbedringsforhøjelse, jf. dog stk. 2.
|
| 4 |
|
| 5 |
Stk. 2.
|
| 6 |
Ved lejeaftalens indgåelse må lejen for lejemål, som er gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der væsentligt
|
| 7 |
+
overstiger det lejedes værdi efter § 47, stk. 2, i lov om leje, jf. dog stk. 3-6 og § 73, stk. 3, i lov om leje. Ved lejemål,
|
| 8 |
som er forbedret gennemgribende, forstås lejemål, hvor forbedringer efter principperne i § 58 i lov om leje væsentligt har forøget
|
| 9 |
det lejedes værdi, og hvor forbedringsudgiften enten overstiger 1.600 kr. pr. m² eller et samlet beløb på 183.000 kr.
|
| 10 |
Forbedringerne skal være gennemført inden for en periode på 2 år og må ikke være omfattet af § 58, stk. 3, i lov om leje, lov om
|
| 11 |
sanering, lov om byfornyelse og udvikling af byer og boligforbedring, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer
|
| 12 |
eller lov om privat byfornyelse. Beløbene i 2. pkt. er fastsat i 2000-niveau og reguleres én gang årligt efter udviklingen i
|
| 13 |
Danmarks Statistiks nettopris-indeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører.
|
| 14 |
Beløbene afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Ved genudlejning er det de beløb, som var gældende ved forbedringernes
|
| 15 |
gennemførelse, der finder anvendelse.
|
| 16 |
|
| 17 |
Stk. 3.
|
|
|
|
| 19 |
energimærkningen efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger, og for lejemål i ejendomme, hvor ejeren inden for en
|
| 20 |
periode på 2 år har foretaget og afholdt udgifter til energiforbedringer eksklusive vedligeholdelse, jf. §§ 58 eller 58 a i lov om
|
| 21 |
leje, vedrørende den del af ejendommen, der anvendes til beboelse, svarende til mindst 400 kr. pr. kvadratmeter bruttoetageareal
|
| 22 |
for denne del af ejendommen. Forbedringerne efter 1. pkt. må ikke være omfattet af lov om sanering, lov om byfornyelse og
|
| 23 |
boligforbedring, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer bortset fra kapitel 6 a eller lov om privat
|
| 24 |
byfornyelse. Investeringskravet i 1. pkt. skal være opfyldt på tidspunktet for udlejning efter stk. 2. Uanset 1. pkt. finder stk.
|
| 25 |
2 anvendelse på lejemål i ejendomme, der er fredet efter lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer. Beløbet i
|
| 26 |
1. pkt. er opgjort i 2012-niveau og reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode
|
| 27 |
sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.
|
| 28 |
|
| 29 |
+
Stk. 4. Stk. 2 finder alene anvendelse, hvis der er gået mindst 5 år siden seneste kontrolskifte vedrørende lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår. Et kontrolskifte foreligger i følgende situationer:
|
| 30 |
+
|
| 31 |
+
1) En eller flere fysiske eller juridiske personers erhvervelse ved aftale, gave eller fuldbyrdelse af pant eller anden sikkerhed eller på anden vis af mindst 50 pct. af ejerandelen til lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.
|
| 32 |
+
|
| 33 |
+
2) En direkte eller indirekte overgang eller overdragelse af den bestemmende indflydelse over den eller de juridiske personer, der ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.
|
| 34 |
+
|
| 35 |
+
3) En ændring af mindst 50 pct. af det reelle ejerskab af den eller de juridiske personer, der ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.
|
| 36 |
+
|
| 37 |
+
4) En direkte eller indirekte overgang eller overdragelse af retten til mindst 50 pct. af det økonomiske afkast fra lejemålet, den ejendom, hvori lejemålet indgår, eller de juridiske personer, der direkte eller indirekte ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.
|
| 38 |
+
|
| 39 |
+
5) En direkte eller indirekte overgang eller overdragelse af retten til mindst 50 pct. af en værdistigning af lejemålet, den ejendom, hvori lejemålet indgår, eller de juridiske personer, der direkte eller indirekte ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.
|
| 40 |
+
|
| 41 |
+
6) Indgåelse eller overdragelse af en eller flere aftaler om, at en eller flere parter har ret til at få gennemført en overdragelse eller overgang, som ville udgøre et kontrolskifte efter nr. 1-5, hvis den eller disse aftaler blev gennemført enten alene eller i forening med en allerede gennemført disposition.
|
| 42 |
+
|
| 43 |
+
7) Indgåelse eller overdragelse af en betinget aftale om udskudt direkte eller indirekte overdragelse af lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår, hvis en gennemførelse af den betingede aftale vil indebære kontrolskifte efter nr. 1-6.
|
| 44 |
+
|
| 45 |
+
8) Foretagelse af en eller flere dispositioner, som ikke er omfattet af nr. 1-7, men hvorved der opnås en tilsvarende virkning.
|
| 46 |
+
|
| 47 |
+
Stk. 5. Følgende situationer er ikke omfattet af stk. 4:
|
| 48 |
+
|
| 49 |
+
1) Udlejning og genudlejning af lejemål, der inden den 1. juli 2020 opfyldte betingelserne for at kunne udlejes efter stk. 2 eller både opfylder betingelserne for at kunne udlejes efter stk. 2 og er genudlejet efterfølgende, når den første genudlejning ikke er foretaget i en 5-årsperiode efter et kontrolskifte, jf. stk. 4, som endnu ikke er udløbet.
|
| 50 |
+
|
| 51 |
+
2) Kontrolskifte, der sker ved arv efter arveloven eller hensidden i uskiftet bo efter arvelovens § 26 eller i begge tilfælde tilsvarende udenlandske regler. Arveforskud omfattes uanset 1. pkt. af stk. 4.
|
| 52 |
+
|
| 53 |
+
3) Kontrolskifte, der sker ved gennemførelsen af en eller flere koncerninterne transaktioner.
|
| 54 |
+
|
| 55 |
+
4) Kontrolskifte, der sker ved omdannelsen af en andelsboligforenings, et boligaktieselskabs eller et boliganpartsselskabs ejendom til en udlejningsejendom og alle senere videresalg, når andelsboligforeningen, boligaktieselskabet eller boliganpartsselskabet er stiftet før lovens ikrafttræden.
|
| 56 |
+
|
| 57 |
+
5) Kontrolskifte, der sker vedrørende boliger, der er beliggende i en ejendom, hvor ejeren eller en tidligere ejer inden for en periode på 2 år har foretaget og afholdt udgifter til energiforbedringer ekskl. vedligeholdelse, jf. § 58 i lov om leje, vedrørende den del af ejendommen, der anvendes til beboelse, svarende til mindst 3.000 kr. pr. kvadratmeter bruttoetageareal for denne del af ejendommen. Forbedringerne efter 1. pkt. må ikke være omfattet af lov om byfornyelse og udvikling af byer bortset fra kapitel 6 a. Investeringskravet i 1. pkt. skal være opfyldt på tidspunktet for udlejning efter stk. 2. Beløb, som anvendes til opfyldelse af 1. pkt., kan ikke indgå ved opgørelsen af beløbskravet efter stk. 2. Beløbet i 1. pkt. er fastsat i 2020-niveau og reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.
|
| 58 |
+
|
| 59 |
+
6) Kontrolskifte, der sker vedrørende boliger, der er beliggende i en ejendom, hvor ejeren eller en tidligere ejer har udført energiforbedringer i et omfang, som indebærer, at ejendommen har opnået en indplacering på energimærkningsskalaen, der ligger tre niveauer over den indplacering, som var gældende fra den 1. juli 2020. § 4 a finder ikke anvendelse for § 5, stk. 5, nr. 5, 1. pkt.
|
| 60 |
+
|
| 61 |
+
Stk. 6.
|
| 62 |
Vil udlejeren indgå en lejeaftale i henhold til stk. 2, og er det den første udlejning af det pågældende lejemål efter stk. 2,
|
| 63 |
skal udlejeren, når lejeforholdet er opsagt eller ophævet, og inden en ny lejeaftale indgås, orientere beboerrepræsentanterne
|
| 64 |
eller lejerne om dette samt om indholdet af denne bestemmelse. I modsat fald er vilkåret om lejefastsættelse efter stk. 2
|
| 65 |
ugyldigt. Beboerrepræsentanterne eller lejeren kan da inden 14 dage efter, at orienteringen er givet, indbringe en sag om
|
| 66 |
manglende vedligeholdelse for huslejenævnet, jf. § 106, nr. 3, i lov om leje. Beboerrepræsentanterne eller lejeren skal angive
|
| 67 |
vedligeholdelsesmanglerne, der alene kan vedrøre mangler uden for de enkelte lejemål. Afgiver huslejenævnet påbud om udbedring af
|
| 68 |
vedligeholdelsesmangler, jf.§ 19, stk. 3, i lov om leje, kan der ikke indgås lejeaftale efter stk. 2, før de konstaterede
|
| 69 |
vedligeholdelsesmangler er udbedret.
|
| 70 |
|
| 71 |
+
Stk. 7.
|
| 72 |
Ved tvister om lejefastsættelse efter stk. 2 skal udlejeren fremlægge dokumentation for forbedringsudgiften og for, at
|
| 73 |
forbedringerne er gennemført inden for en periode på 2 år. Kan sådan dokumentation ikke fremlægges, kan stk. 2 alene finde
|
| 74 |
anvendelse, såfremt det utvivlsomt må anses godtgjort, at forbedringer er udført i tilstrækkeligt omfang og inden for en periode
|
| 75 |
på 2 år. Ved indbringelse for boligretten påhviler det udlejeren at godtgøre, at den aftalte leje ikke væsentligt overstiger det
|
| 76 |
lejedes værdi.
|
| 77 |
|
| 78 |
+
Stk. 8.
|
| 79 |
Det påhviler udlejeren at opretholde den gennemgribende forbedring af lejemålet. Såfremt der opstår tvist herom, kan lejeren
|
| 80 |
indbringe spørgsmålet for huslejenævnet, dog tidligst 5 år efter, at en sådan sag senest har været forelagt huslejenævnet af denne
|
| 81 |
lejer. Anses udlejeren ikke at have opfyldt sin pligt til at opretholde den gennemgribende forbedring, skal lejen for fremtiden
|
| 82 |
beregnes efter stk. 1.
|
| 83 |
|
| 84 |
+
Stk. 9.
|
| 85 |
Ved sammenligningen, jf. § 47, stk. 2, i lov om leje ses bort fra lejemål omfattet af § 15 a i denne lov, § 58, stk. 3, § 58 a og
|
| 86 |
§ 62 b i lov om leje, kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer og lov om privat byfornyelse samt kapitel 5 i lov om
|
| 87 |
byfornyelse. Ligeledes ses bort fra lejemål i ejendomme, der er omfattet af en beslutning efter lov om byfornyelse og
|
| 88 |
boligforbedring, hvortil der efter samme lovs § 67, stk. 2, er meddelt bindende tilsagn efter udgangen af 1994, medmindre
|
| 89 |
lejemålet er beliggende i en ejendom, der er omfattet af en beslutning, hvor boligministeren har tilladt, at bestemmelserne om
|
| 90 |
lejefastsættelse i kapitel VII i lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993, fortsat
|
| 91 |
finder anvendelse efter udgangen af 1994. Der ses tillige bort fra lejemål i ejendomme, som er omfattet af en beslutning efter lov
|
| 92 |
om byfornyelse.
|
| 93 |
|
| 94 |
+
Stk. 10.
|
| 95 |
Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses der bort fra
|
| 96 |
|
| 97 |
1) lejeforhøjelse til afsætning efter § 18 b og forbedringer, der er gennemført for beløb, der er afsat efter denne bestemmelse,
|
| 98 |
|
| 99 |
2) lejeforhøjelse efter § 27, stk. 2, og efter § 58, stk. 3, § 58 a og § 62 b i lov om leje og forbedringer efter § 46 a, stk. 3,
|
| 100 |
§ 58, stk. 3, og § 62 b i lov om leje og kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer,
|
| 101 |
|
| 102 |
3) lejeforhøjelse og forbedringer efter § 53 i lov om sanering og efter § 60 i lov om byfornyelse og boligforbedring, jf.
|
| 103 |
lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993,
|
| 104 |
|
| 105 |
4) lejeforhøjelse og forbedringer efter § 60, stk. 3-6, i lov om byfornyelse og boligforbedring,
|
| 106 |
|
| 107 |
5) lejeforhøjelse og forbedringer efter lov om byfornyelse,
|
| 108 |
|
| 109 |
6) lejeforhøjelse uden fradrag af tilskud og forbedringsarbejder med hertil knyttede nødvendige følgearbejder efter lov om privat
|
| 110 |
byfornyelse.
|
| 111 |
|
| 112 |
Ved den første lejefastsættelse for forbedringer, hvortil der er ydet støtte efter lov om sanering eller lov om byfornyelse og
|
| 113 |
boligforbedring, finder reglen i nr. 3 dog ikke anvendelse.
|
| 114 |
|
| 115 |
+
Stk. 11.
|
| 116 |
Ved lejeaftalens indgåelse kan der ikke aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for
|
| 117 |
lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.
|
| 118 |
|
| 119 |
+
Stk. 12.
|
| 120 |
+
Reglen i stk. 11 er dog ikke til hinder for, at der i lejemål, som er forbedret, uden at der samtidig er gennemført en til
|
| 121 |
+
forbedringen svarende lejeforhøjelse, ved genudlejning kan aftales en leje efter reglerne i stk. 1-10.
|
Ændringer
| Nr 1: | I § 5, stk. 2, 1. pkt., ændres »stk. 3 og 4« til: »stk. 3-6«. |
| Nr 2: | I § 5 indsættes efter stk. 3 som nye stykker:
»Stk. 4. Stk. 2 finder alene anvendelse, hvis der er gået mindst 5 år siden seneste kontrolskifte vedrørende lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår. Et kontrolskifte foreligger i følgende situationer:
Stk. 5. Følgende situationer er ikke omfattet af stk. 4:
Stk. 4-10 bliver herefter stk. 6-12. |
| Nr 3: | I § 5, stk. 10, der bliver stk. 12, ændres »stk. 9« til: »stk. 11«, og »stk. 1-8« ændres til: »stk. 1-10«. |
Forarbejder
Til nr. 3
Efter den gældende § 5, stk. 10, i boligreguleringsloven gælder det, at reglen i stk. 9 dog ikke er til hinder for, at der i
lejemål, som er forbedret, uden at der samtidig er gennemført en til forbedringen svarende lejeforhøjelse, ved genudlejning kan
aftales en leje efter reglerne i stk. 1-8.
Det følger af den foreslåede ændring af bestemmelsen i § 5, stk. 10
, i boligreguleringsloven, at »stk. 9« ændres til »stk. 11«, og »stk. 1-8« ændres til »stk. 1-10«.
Ændringen er en konsekvens af den i lovforslagets § 1, nr. 2, foreslåede bestemmelse, der vedrører indførelsen af karensperioden.
Der henvises til de almindelige bemærkninger pkt. 2.1.
Til nr. 1
Efter den gældende § 5, stk. 2, 1. pkt., i boligreguleringsloven gælder det, at ved lejeaftalens indgåelse må lejen for lejemål,
som er gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der overstiger det lejedes værdi efter § 47, stk. 2 og 3, i lov om
leje, jf. dog stk. 3 og 4 og § 73, stk. 3, i lov om leje.
Det følger af den foreslåede ændring af bestemmelsen i § 5, stk. 2
, 1. pkt., i boligreguleringsloven, at henvisningen til »stk. 3 og 4« ændres til »stk. 3-6«.
Ændringen er en konsekvens af den i lovforslagets § 1, nr. 2, foreslåede bestemmelse, der vedrører indførelsen af karensperioden.
Der henvises til de almindelige bemærkninger pkt. 2.1.
Til nr. 2
Fastsættelsen af lejen efter § 5, stk. 2, indebærer typisk en betydelig forøgelse af huslejen og dermed en økonomisk belastning
for lejerne. Effekten af en forøgelse af lejeniveauet er bl.a. et opadgående pres på boligpriserne, der påvirker den demografiske
sammensætning på boligmarkedet negativt.
Den foreslåede bestemmelse i stk. 4
indebærer, at adgangen til at fastsætte lejen efter bestemmelserne i § 5, stk. 2, forudsætter, at der ikke er sket et
kontrolskifte over ejendommen i en sammenhængende karensperiode på 5 år. Dermed vil ejere af lejemål, som er erhvervet efter
lovforslagets fremsættelse, først kunne forøge lejen efter § 5, stk. 2, når vedkommende har ejet lejemålet eller den ejendom,
hvori lejemålet indgår, i en sammenhængende periode på 5 år, der som udgangspunkt regnes fra første kontrolskifte efter
lovforslagets fremsættelse, jf. lovforslagets § 3, og der sker genudlejning af det gennemgribende forbedrede lejemål.
Med henblik på at sikre, at bestemmelserne om karensperioden finder konsekvent og systematisk anvendelse på lejeboligmarkedet, er
der tilsigtet en regulering, der i udgangspunktet omfatter alle former for overdragelser og overgange af lejemål eller ejendomme,
hvori der indgår lejemål.
Begrebet ”kontrolskifte”, der er defineret i stk. 4, nr. 1-8, ved de nævnte konkrete tilfældegrupper, er defineret bredt med
henblik på at omfatte alle former for direkte og indirekte overdragelser af lejemål eller rettigheder hertil, idet det er
hensigten, at der ikke med anvendelsen af forskellige aftale- og selskabskonstruktioner m.v. skal kunne ske en omgåelse af
karensperioden. Begrebet ”kontrolskifte” er anvendt som samlebetegnelse, men har ikke en selvstændig betydning ud over de
tilfælde, der er beskrevet i stk. 4, nr. 1-8, og begrebet omfatter således ikke andre tilfælde, hvor der på andet grundlag,
herunder på grundlag af sædvanlige selskabsretlige vurderinger eller på baggrund af aftalte bestemmelser om kontrolskifte, måtte
foreligge et kontrolskifte i lovens forstand.
Da overdragelsen eller overgangen af kontrol over et lejemål eller en ejendom, hvori et lejemål indgår, kan ske på mange
forskellige måder, og da lovforslaget har til formål at sikre en effektiv og målrettet forfølgelse af almene boligpolitiske
formål, har det været nødvendigt med en detaljeret og omfattende beskrivelse af de mange tilfældegrupper.
Karensperiodens længde på 5 år er fastsat med henblik på dels at sikre en effektiv begrænsning af anvendelsen af adgang til at
fastsætte leje i medfør af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, dels med henblik på at sikre, at begrænsningen ikke går videre end
højst nødvendigt. Perioden på 5 år indebærer en vis tidsmæssig forskydning af udlejers mulighed for at øge lejeniveauet som følge
af en gennemgribende forbedring, og denne forskydning forventes at have en positiv effekt på prispresset på boligmarkedet.
Karensperiodens begyndelse regnes fra tidspunktet for et kontrolskifte, jf. stk. 4, nr. 1-8, og der udløses en ny karensperiode
ved et nyt kontrolskifte efter samme bestemmelser.
Der skal ikke gyldigt i lejeaftaler kunne aftales en tidsbegrænsning begrundet i ønsket om gennemgribende at modernisere lejemålet
eller begrundet i ønsket om at frigøre lejemålet, således at lejemålet ved karensperiodens udløb kan genudlejes til det lejedes
værdi efter § 5, stk. 2.
Karensperioden indebærer, at der ikke kan indgås lejeaftaler efter § 5, stk. 2, hvis lejeperioden starter inden udløbet af
karensperioden. Der er derimod ikke noget til hinder for, at lejeaftalen efter § 5, stk. 2, indgås i løbet af karensperioden, når
blot lejeperiodens start ikke ligger inden udløbet af karensperioden. Ved ”lejeperiodens start” forstås det tidligste af det
tidspunkt, der følger af lejeaftalen og det tidspunkt, hvor lejer får adgang til at disponere over lejemålet. Der kan ikke gyldigt
indgås en lejeaftale i karensperioden, hvorefter lejen skal fastsættes i henhold til § 5, stk. 2, efter udløbet af karensperioden.
Indgås sådanne aftaler, er reguleringsmekanismen uden virkning.
Reglerne i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, blev indført for at forbedre kvaliteten af boligmassen.
Reglen har efterhånden haft den ønskede effekt, og boligmassen er i dag af en langt højere kvalitet end for blot et par årtier
siden, og det er derfor ikke betænkeligt at indføre karensperioden på 5 år i forhold til samlet set at sikre en acceptabel
kvalitet i boligmassen.
Ordene ”lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår” har til formål at omfatte alle former for lejemål reguleret af
boligreguleringsloven og således sikre en konsistent anvendelse af karensperioden, idet reglerne både vil omfatte den direkte
overdragelse af et lejemål (f.eks. en lejlighed) eller en fast ejendom, der i sig selv ikke er omfattet af boligreguleringslovens
bestemmelser, men hvor der forefindes et eller flere lejemål i den faste ejendom, som er omfattet af boligreguleringsloven.
Tilsvarende har bestemmelsen til formål at omfatte enhver hel eller delvis overgang mm. af et eller flere lejemål under f.eks. en
forpagtningslignende struktur, uden at der sker en overdragelse af selve ejendommen. Udtrykket ”lejemålet eller den ejendom, hvori
lejemålet indgår” skal således forstås som en bred samlebetegnelse. Karensperioden får dog kun virkning for lejemål, som vil kunne
udlejes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
Det foreslåede stk. 4 indeholder otte forskellige tilfældegrupper, hvor der indtræder et kontrolskifte, og som derfor udløser en
ny karensperiode på 5 år, idet den ottende tilfældegruppe har karakter af en opsamlingsbestemmelse, der omfatter kombinationer af
øvrige transaktioner eller dispositioner.
Tilfældegrupperne skal opgøres på akkumuleret basis inden for de enkelte tilfældegrupper (og på tværs som beskrevet i stk. 4, nr.
8,) og har til formål at omfatte situationer, hvor realiteten bag en eller flere transaktioner eller dispositioner er, at der
indtræder et kontrolskifte eller en overgang af det økonomiske afkast i relation til lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet
indgår. Det er således hensigten, at det ved anvendelsen og fortolkningen af reglerne skal tillægges betydning, hvorvidt der er
tale om konstruktioner, der har til formål at camouflere realiteten bag en eller flere transaktioner eller dispositioner.
Fusioner og spaltninger er ikke genstand for særskilt regulering i de foreslåede bestemmelser, men fusioner og spaltninger kan i
sig selv eller i forening med andre transaktioner udgøre kontrolskifte efter bestemmelserne i stk. 4, nr. 1-8.
Udlejning samt fremleje udgør ikke kontrolskifte, medmindre det har karakter af omgåelse af de foreslåede bestemmelser, hvilket i
givet fald vil være omfattet af stk. 4, nr. 8. Det kan f.eks. være tilfældet, hvor en lejer alene eller i forening med andre
disponerer over flere lejemål. Kontrolskiftet gælder i sådanne tilfælde alene for de berørte lejemål.
Den foreslåede bestemmelse i stk. 4, nr. 1,
vedrører den direkte erhvervelse af mindst 50 pct. af ejerandelen til lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår. Ved
begrebet ”ejerandel” sigtes til det almindelige ejendomsretlige begreb. Grænsen på mindst 50 pct. indebærer, at der kan ske
overdragelse af f.eks. 45 pct. af ejerandelen til en erhverver, uden at der dermed er tale om et kontrolskifte. Overdrages der
derimod først 45 pct. og dernæst 15 pct., indtræder der et kontrolskifte ved overdragelsen af de 15 pct.
Bestemmelsen omfatter overdragelse ved aftale, gave, fuldbyrdelse af pant eller anden sikkerhed eller på anden vis. Ordene ”eller
på anden vis” har til formål at omfatte andre former for overdragelse af ejerandelen, der ikke har karakter af overdragelse ved
aftale, gave eller ved fuldbyrdelse af pant eller anden sikkerhed, idet der i omgåelsessituationer – og i øvrigt i situationer som
ikke har omgåelse som mål - kan tænkes anvendt begreber eller juridiske konstruktioner, der ved lovens vedtagelse ikke vil kunne
forudsiges eller defineres præcist. Afgørende vil være, om der i realiteten sker en overgang af ejerandelen.
Den foreslåede bestemmelse i stk. 4, nr. 2,
indebærer, at der foreligger et kontrolskifte ved den direkte eller indirekte overgang eller overdragelse af den bestemmende
indflydelse over den eller de juridiske personer, der ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår. Begrebet
”bestemmende indflydelse” skal forstås i overensstemmelse med selskabslovens §§ 6-7. Det indebærer, at det afgørende vil være,
hvorvidt den eller de pågældende juridiske personer har beføjelse til at træffe de økonomiske og driftsmæssige beslutninger over
lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår. Det kan eksempelvis være i tilfælde, hvor en juridisk person ejer mere end
halvdelen af stemmerettighederne, hvor en juridisk person er tillagt væsentlige vetorettigheder, ret til at udpege flertallet af
medlemmerne i det øverste ledelsesorgan eller via en ejeraftale eller vedtægt har beføjelse til at styre de finansielle og
driftsmæssige forhold.
Ved ”bestemmende indflydelse” forstås den selskabsretlige definition heraf, dvs. beføjelsen til at styre en dattervirksomheds
økonomiske og driftsmæssige beslutninger, jf. selskabslovens § 7, stk. 1-5. Bestemmende indflydelse kan forekomme og udøves på
forskellig vis, og den kan have forankring i både fordelingen af kapitalandel eller i ejeraftaler, der giver nogle kapitalejere
visse særlige selskabsretlige fordele eller rettigheder i forhold til andre.
Bestemmelsen tilsigter at omfatte den direkte og indirekte overgang af bestemmende indflydelse også i situationer, hvor den
bestemmende indflydelse ændrer karakter henholdsvis før og efter overgangen eller overdragelsen. Der kan f.eks. være bestemmende
indflydelse fra en majoritetsaktionær før overdragelsen og bestemmende indflydelse via en ny ejeraftale efter overgangen eller
overdragelsen. Der vil således også foreligge en overgang eller overdragelse af bestemmende indflydelse, hvis denne gennemføres
camoufleret eller uden overholdelse af selskabsretlige formalitetskrav.
Vurderingen af, om der sker overgang eller overdragelse af bestemmende indflydelse beror på en konkret vurdering af realiteten.
Afgørende vil være, om en ny fysisk eller juridisk person udøver bestemmende indflydelse over lejemålet eller den ejendom, hvori
lejemålet indgår. Overgangen eller overdragelsen af bestemmende indflydelse over lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet
indgår, kan ske på forskellig vis, og bestemmelsen har til formål at omfatte enhver overgang eller overdragelse af bestemmende
indflydelse uanset dens retlige karakter, benævnelse eller den anvendte retlige konstruktion. En ændring af ledelsesmedlemmer er
ikke i sig selv omfattet af bestemmelsen.
Den foreslåede bestemmelse i stk. 4, nr. 3,
indebærer, at der foreligger et kontrolskifte ved en ændring af mindst 50 pct. af det reelle ejerskab af den eller de juridiske
personer, der ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår. Ligesom der ved en overdragelse af 50 pct. eller mere af
ejerandelen til et lejemål eller den ejendom, hvori lejemålet indgår, i henhold til stk. 4, nr. 1, foreligger et kontrolskifte,
vil en udskiftning af halvdelen eller mere end halvdelen af den bagvedliggende ejerkreds opgjort på baggrund af ejerandele udløse
et kontrolskifte.
Formålet med denne bestemmelse er at sikre, at bestemmelserne om udløsning af en karensperiode ved kontrolskifte ikke kan omgås
ved at overdrage ejerandele længere oppe i en ejerstruktur.
Bestemmelsen indebærer, at der foretages en vurdering af den bagvedliggende ejerkreds i enhver koncernstruktur eller tilsvarende,
og at en ændring af mindst 50 pct. af det reelle ejerskab udgør kontrolskifte.
Ved ”reelle ejere” forstås den eller de bagvedliggende ejere, som ikke ejes af andre. Det kunne f.eks. være fysiske personer,
selvejende institutioner, fonde og tilsvarende enheder, som ikke har en ejer. Hvis en fonds midler kan udloddes til en eller flere
specifikke personer eller selskaber, skal disse - og for så vidt angår selskaber deres reelle ejere - anses for reelle ejere efter
denne bestemmelse. Dette gælder dog hverken i forhold til erhvervsdrivende fonde omfattet af lov om erhvervsdrivende fonde eller
almengørende fonde omfattet af lov om fonde og visse foreninger. Erhvervsdrivende fonde og almengørende fonde anses ikke for at
have reelle ejere efter denne bestemmelse. Bestemmelsen er således ikke relevant for erhvervsdrivende fonde eller almengørende
fonde. En ændring af ledelsesmedlemmer er ikke i sig selv omfattet af bestemmelsen.
Den foreslåede bestemmelse i stk. 4, nr. 4,
indebærer, at der foreligger et kontrolskifte ved en direkte eller indirekte overgang eller overdragelse af retten til mindst 50
pct. af det økonomiske afkast fra lejemålet, den ejendom, hvori lejemålet indgår, eller de juridiske personer, der direkte eller
indirekte ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.
Bestemmelsen har til formål at sikre, at der også indtræder et kontrolskifte, selv om det ikke er selve ejerandelen, der
overdrages, men blot det økonomiske afkast, og at reglerne om karensperiodens indtræden således ikke kan omgås ved blot at
overdrage en delmængde af de rettigheder, der indgår i den samlede mængde af rettigheder relateret til fast ejendom.
Ved ”det økonomiske afkast” forstås det ”cash flow”
(eller en del heraf), som et lejemål, eller en ejendom, hvori lejemålet indgår, genererer både i den daglige drift, men også i
forbindelse med et salg. På engelsk anvendes ofte betegnelsen ”beneficial ownership
” til at beskrive hvem, der er indehaver af de rettigheder, der knytter sig til det økonomiske afkast af et aktiv.
Det økonomiske afkast eller en del heraf kunne f.eks. være allokeret til en tredjepart baseret på en profitdelingsaftale, til en
långiver via et lånearrangement, som baserer sig på det økonomiske afkast, eller på mange andre måder, som ikke kan defineres
eller beskrives udtømmende, da det afhænger af aftaleforholdet mellem parterne. Fælles for disse tilfælde vil være, at der
foreligger kontrolskifte, hvis mindst 50 pct. af det økonomiske afkast overgår eller overdrages. ”Økonomisk afkast” er tilsigtet
at omfatte enhver form for direkte eller indirekte rettighed, der giver erhververen ret til et brutto- eller nettobeløb knyttet
til driften af lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.
Den foreslåede bestemmelse i stk. 4, nr. 5,
indebærer, at der foreligger et kontrolskifte ved en direkte eller indirekte overgang eller overdragelse af retten til mindst 50
pct. af en værdistigning af lejemålet, den ejendom, hvori lejemålet indgår, eller de juridiske personer, der direkte eller
indirekte ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.
Begrebet ”værdistigning” skal forstås bredt, idet begrebet vil omfatte enhver værdiforøgelse, der ikke har karakter af et
økonomiske afkast omfattet af stk. 4, nr. 4. Enhver disponering over en værdistigning skal - uanset fremgangsmåden og det
juridiske grundlag herfor - indgå i beregningen af de 50 pct., og er dermed afgørende for, hvorvidt der foreligger kontrolskifte
efter denne bestemmelse.
Den foreslåede bestemmelse finder ikke anvendelse på kommunale tilbagebetalingsdeklarationer aftalt og tinglyst i forbindelse med
gennemførelsen af byfornyelse.
Den foreslåede bestemmelse i stk. 4, nr. 6,
indebærer, at der foreligger et kontrolskifte ved indgåelse eller overdragelse af en eller flere aftaler om, at en eller flere
parter har ret til at få gennemført en overdragelse eller overgang, som ville udgøre et kontrolskifte efter nr. 1-5, hvis den
eller de aftaler blev gennemført enten alene eller i forening med en allerede gennemført disposition.
Bestemmelserne i nr. 1-5 omfatter kontrolskifte ved overgang eller overdragelse af ejerandele (nr. 1), bestemmende indflydelse
(nr. 2), udskiftning af de reelle ejere (nr. 3), det økonomiske afkast fra ejendommen (nr. 4) eller værdistigningen (nr. 5)
knyttet til lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.
Selvom den blotte indgåelse eller overdragelse af optionsaftaler ikke formelt set udvirker en ændring vedrørende underliggende
retsforhold, så vil indgåelsen eller overdragelsen af en optionsaftale i mange tilfælde udgøre et de facto kontrolskifte.
Det kan ikke udelukkes, at aktører på lejeboligmarkedet vil overveje aftalekonstruktioner, der tilsigter at undgå at udløse et
kontrolskifte i relation til lejemål eller ejendomme, hvori der indgår lejemål omfattet af loven. Dette ønskes blandt andet
imødegået ved den foreslåede bestemmelse i nr. 6, da en option på overgang og overdragelse af rettigheder mv., der er omfattet af
bestemmelserne i nr. 1-5, ellers ikke ville være omfattet. Det bemærkes, at bestemmelsen i nr. 6 ikke forudsætter en påvisning af
de facto kontrolskifte, men fastslår, at den blotte indgåelse eller overdragelse af en optionsaftale udgør kontrolskifte, hvis de
øvrige betingelser er opfyldt.
Formålet med den foreslåede bestemmelse er at udløse kontrolskifte i tilfælde, hvor der indgås eller overdrages en optionsaftale,
der reelt ville indebære et kontrolskifte efter nr. 1-5, hvis den blev gennemført, idet bestemmelsen tilsigter at udløse den
potentielle realitet bag optionen; nemlig at der opnås en ret vedrørende lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet er
beliggende, som i sig selv ville indebære et kontrolskifte, hvis den blev realiseret.
Begrebet ”ret til at få gennemført en overdragelse eller overgang” skal forstås som dækkende enhver form for optionsaftale. En
option forstås som en mulighed, hvor en overdrager giver et løfte til en erhverver om, at erhververen efter egen bestemmelse og på
nærmere fastlagte vilkår kan gennemføre en aftale med overdrageren med et i optionen nærmere angivet indhold.
Bestemmelsen omfatter alle slags optioner, uanset om disse er betingede eller ubetingede. Det er ikke afgørende for bestemmelsens
anvendelse, om aftalen om overgang eller overdragelse benævnes ”option”, ”optionsaftale” eller lignende. Afgørende er, om den
berettigede kan få en mulighed for på et senere tidspunkt at gennemføre en overgang eller overdragelse, som ville udgøre et
kontrolskifte efter nr. 1-5. Der må således – ligesom med de øvrige bestemmelser i nr. 1-8 – ses på aftalens realitet og dens
virkning frem for formaliteten.
Retsvirkningen af den foreslåede bestemmelse i stk. 4, nr. 6, indtræder ved indgåelsen henholdsvis overdragelsen af
optionsaftalen, uanset om adgangen til at udnytte optionen måtte være betinget og uanset karakteren af sådanne betingelser
Udnyttelsen af en optionsaftale udgør ikke selvstændigt kontrolskifte, idet kontrolskifte etableres af indgåelsen af en
optionsaftale henholdsvis overdragelsen af en optionsaftale. Det betyder, at karensperioden løber fra indgåelsen henholdsvis
overdragelsen af en optionsaftale.
Hvis en optionsaftale ophører med at være gældende uden at være udnyttet, udgør den ikke længere et kontrolskifte. Det betyder, at
karensperioden i denne situation skal regnes fra det seneste eventuelle alternative kontrolskifte, ligesom hvis optionsaftalen
aldrig havde været indgået. Lejeaftaler indgået i perioden, hvor optionsaftalen har været gældende, berøres ikke heraf.
Hvis en optionsindehaver omfattet af stk. 4, nr. 6, måtte have foretaget gennemgribende forbedringer af lejemål i den relevante
ejendom i perioden fra optionsaftalens indgåelse eller overdragelse og frem til tidspunktet for optionsaftalens udløb, ophævelse,
opsigelse eller ophør, vil der kunne foreligge et kontrolskifte efter bestemmelserne i stk. 4, nr. 4 og nr. 5, hvis
optionsindehaveren har fået direkte eller indirekte overdraget mindst 50 pct. af det økonomiske afkast eller en værdistigning
direkte eller indirekte relateret til lejemålet, den ejendom, hvori lejemålet indgår, eller de juridiske personer, der direkte
eller indirekte ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår. Tilsvarende gælder, hvis der i forbindelse med udløb,
ophævelse, opsigelse eller ophøret af optionsaftalen omfattet af stk. 4, nr. 6, aftales en refusion eller lignende økonomisk
opgørelse mellem parterne i anledning heraf, der har karakter af et kontrolskifte efter stk. 4, nr. 1-6.
Den foreslåede bestemmelse i stk. 4, nr. 7,
indebærer, at der sker et kontrolskifte ved indgåelse eller overdragelse af en betinget aftale om udskudt eller direkte eller
indirekte overdragelse af lejemål eller ejendomme, hvori lejemål indgår, hvis en gennemførelse af den betingede aftale vil
indebære kontrolskifte efter nr. 1-6.
Det er sædvanligt, at aftaler om overdragelse af fast ejendom, herunder udlejningsejendomme, er betingede af visse forhold eller
visse begivenheders indtræden, herunder f.eks. opnåelsen af myndighedsgodkendelser eller -tilladelser, udstykning, finansiering,
færdiggørelse af byggeri, aflysning af tinglyste rettigheder mv. En aftale, hvis gennemførelse er betinget af en eller flere
faktiske eller retlige omstændigheder, vil først få virkning efter sit indhold, når betingelserne er opfyldt. Betingede aftaler
vil således kunne anvendes til at udskyde et kontrolskifte, der ellers efter de øvrige bestemmelser i stk. 4, nr. 1-6, ville
udløse kontrolskifte allerede ved aftalens indgåelse.
Den foreslåede bestemmelse har til formål at udløse kontrolskifte i tilfælde, hvor en erhverver ved en aftale får en betinget ret
til en overgang eller overdragelse, der er reguleret af stk. 4, nr. 1-6, eller får en sådan betinget aftale overdraget.
Kontrolskiftet vil i sådanne situationer indtræde allerede ved tidspunktet for den betingede aftales indgåelse eller overdragelse.
Retsvirkningen af den foreslåede bestemmelse i stk. 4, nr. 7, indtræder ved indgåelsen af den betingede aftale, uanset karakteren
af de betingelser, som aftens gennemførelse er betinget af. Det er således uden betydning, om betingelserne beror på ændring af
retsregler, myndighedsgodkendelser, dispositioner fra parterne, tredjemand eller andet. Også overdragelsen af betingede aftaler
udgør efter den foreslåede bestemmelse et kontrolskifte. Var overdragelsen af betingede aftaler ikke omfattet, ville en erhverver
i henhold til en betinget aftale kunne overdrage aftalen til tredjemand uden derved at udløse et nyt kontrolskifte.
Hvis den betingede aftale ikke måtte få gyldighed efter sit indhold, f.eks. fordi betingelserne ikke bliver opfyldt inden for den
aftalte frist, og aftalen således ikke gennemføres efter sit indhold, vil der ikke foreligge et kontrolskifte i relation til den
betingede aftale. Tilsvarende gælder for aftaler, der annulleres eller ophæves, f.eks. grundet væsentlig misligholdelse, eller
aftaler, der tilsidesættes på andet retligt grundlag. Hvis en erhverver af eller i henhold til en betinget aftale omfattet af stk.
4, nr. 7, måtte have foretaget gennemgribende forbedringer af lejemål i den relevante ejendom i perioden fra den betingede aftales
indgåelse eller overdragelse og frem til tidspunktet for den betingede aftales ophævelse, opsigelse eller ophør, vil der kunne
foreligge et kontrolskifte efter bestemmelserne i stk. 4, nr. 4 og nr. 5, hvis erhververen har fået direkte eller indirekte
overdraget mindst 50 pct. af det økonomiske afkast eller en værdistigning direkte eller indirekte relateret til lejemålet, den
ejendom, hvori lejemålet indgår, eller de juridiske personer, der direkte eller indirekte ejer lejemålet eller den ejendom, hvori
lejemålet indgår. Tilsvarende gælder, hvis der i forbindelse med ophævelsen, opsigelsen eller ophøret af den betingede aftale
omfattet af stk. 4, nr. 7, aftales en refusion eller lignende økonomisk opgørelse mellem parterne i anledning heraf, der har
karakter af et kontrolskifte efter stk. 4, nr. 1-6.
I øvrige tilfælde vil stk. 4, nr. 7, ikke begrænse muligheden for en fastsættelse af leje efter boligreguleringslovens § 5, stk.
2, når først den betingede aftale er bortfaldet mv.
Den foreslåede bestemmelse i stk. 4, nr. 8,
indebærer, at der sker et kontrolskifte ved en kombination af transaktioner eller dispositioner omfattet af nr. 1-7, hvorved en
tilsvarende virkning samlet set opnås.
Der vil kunne forekomme situationer, hvor en kombination af transaktioner eller dispositioner indebærer, at der samlet set opnås
en tilsvarende virkning som ved et kontrolskifte efter stk. 4, nr. 1-7, f.eks. således, at den, der oprindeligt havde kontrollen
over et lejemål eller en ejendom, hvori lejemål indgår, via indgåelsen eller overdragelsen af en række aftaler om f.eks. delvis
overdragelse af ejerandelen, overdragelse af økonomiske rettigheder, stemmerettigheder mv. samlet set opnår samme virkning som ved
et kontrolskifte efter stk. 4, nr. 1-7. Det kan ikke udelukkes, at aktører på lejeboligmarkedet vil have incitament til at forsøge
at anvende sådanne aftalekonstruktioner med henblik på at omgå karensperiodens effektive virkning.
Den foreslåede bestemmelse i stk. 4, nr. 8
, har til formål at omfatte tilfælde af kombineret eller akkumuleret overdragelse af kontrol eller rettigheder, hvor virkningen af
en række transaktioner og/eller dispositioner samlet set må anses for at have samme virkning som et enkeltstående kontrolskifte
efter bestemmelserne i stk. 4, nr. 1-7.
Der vil være tale om en konkret og samlet vurdering af alle transaktioner og dispositioner, selvom disse ikke nødvendigvis udgør
integrerede elementer af en samlet transaktion eller disposition.
Afgørende for, hvorvidt der i sådanne tilfælde foreligger et kombineret kontrolskifte, vil være, om den akkumulerede realitet bag
transaktionerne og/eller dispositionerne samlet set må anses for at have samme virkning som et enkeltstående kontrolskifte efter
bestemmelserne i stk. 4, nr. 1-7. De transaktioner og dispositioner, der samlet set vil kunne have samme virkning som et
kontrolskifte efter bestemmelserne i stk. 4, nr. 1-7, kan finde sted over en længere periode. Kontrolskiftet efter den
akkumulerede vurdering i henhold til den foreslåede bestemmelse i stk. 4, nr. 8, indtræder og regnes fra den seneste disposition
eller transaktion, der efter bestemmelsen udløser et kontrolskifte efter den samlede vurdering.
Overdrages f.eks. en del af ejerandelen – men under 50 pct. – i kombination med en overdragelse af f.eks. økonomiske rettigheder
og/eller en ret til en del af værdistigningen af lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår, herunder også hvis
grundlaget består af betingede aftaler eller optioner, kan der samlet set være tale om, at der opnås en virkning, der må
sidestilles med et kontrolskifte efter nr. 1-7.
Med bestemmelserne i stk. 5, nr. 1-6,
foreslås en række specifikke undtagelser til begrænsningen af anvendelsen af § 5, stk. 2, og de tilfælde i stk. 4, nr. 1-8, der
udløser et kontrolskifte. Undtagelserne er nødvendige for at undgå uhensigtsmæssige og disproportionale konsekvenser af de
foreslåede regler om karensperioden, og de skal fortolkes snævert og i overensstemmelse med lovforslagets formål. Det er
nødvendigt at begrænse omfanget af undtagelserne med henblik at sikre en sammenhængende og effektiv varetagelse af det overordnede
formål bag lovforslaget.
Den foreslåede bestemmelse i stk. 5, nr. 1,
indeholder en undtagelse til hovedprincippet i stk. 4, hvorefter lejemål, der allerede i dag udlejes efter § 5, stk. 2, også
fremover kan udlejes efter disse regler, uanset om der foreligger et kontrolskifte efter stk. 4. Tilsvarende gælder også, hvis et
lejemål kunne have været udlejet efter § 5, stk. 2, inden lovens ikrafttræden.
Formålet med bestemmelsen er at undtage de lejemål, som i henhold til de gældende regler allerede er moderniseret.
Den foreslåede bestemmelse i stk. 5, nr. 2,
indeholder en undtagelse til bestemmelserne i stk. 4, nr. 1-8, idet der efter bestemmelsen ikke foreligger et kontrolskifte, hvis
kontrolskiftet indtræder ved enhver form for arv efter arveloven eller hensidden i uskiftet bo efter arvelovens § 26 eller i begge
tilfælde tilsvarende udenlandske regler. Arveforskud omfattes ikke af undtagelsesbestemmelsen.
Formålet med karensperioden i stk. 4 er at udløse kontrolskifte ved viljesdispositioner, dvs. tilfælde, hvor der træffes
beslutning om ved aftale at overdrage f.eks. ejendomsretten til en ejendom til en erhverver. Karensperioden har derimod ikke til
formål at udløse kontrolskifte i forbindelse med arv, som ikke relaterer sig til handlinger, der har karakter af en
aftaledisposition. Samtykke til hensidden i uskiftet bo anses ikke for at være en viljesdisposition i denne sammenhæng, da det
udløsende forhold er den ene ægtefælles dødsfald.
Den foreslåede bestemmelse i stk. 5, nr. 3,
indebærer, at der ikke foreligger et kontrolskifte, hvis den transaktion eller disposition, der i medfør af stk. 4, nr. 1-8, ville
udløse et kontrolskifte, har karakter af en koncernintern transaktion. Den foreslåede bestemmelse i stk. 5, nr. 3, har således til
formål at undtage koncerninterne transaktioner fra reglerne i stk. 4, nr. 1-8.
Det er sædvanligt, at der mellem selskaber i samme koncern indgås aftaler om overdragelse af aktiver eller passiver i forbindelse
med forskellige former for restruktureringer, omorganiseringer, forberedelse af frasalg af koncernselskaber mv., herunder aftaler
om overdragelse af fast ejendom og udlejningsejendomme. Overdrages ejendomsretten til en ejendom omfattet af boligreguleringsloven
f.eks. mellem to søsterselskaber eller mellem et moderselskab og dets datterselskab, vil der i medfør af den foreslåede
bestemmelse i stk. 4, nr. 1, foreligge et kontrolskifte.
Formålet med karensperioden i stk. 4, nr. 1-8, er ikke at begrænse koncerners mulighed for at foretage omstruktureringer eller en
hensigtsmæssig placering af aktiver i bestemte koncernselskaber.
Ved begrebet ”koncerninterne transaktioner” forstås en overgang eller overdragelse mellem koncernforbundne selskaber, f.eks. ved
en overdragelse fra en dattervirksomhed til et moderselskab. Koncernbegrebet skal forstås i overensstemmelse med selskabslovens §§
6 og 7, hvilket indebærer, at et moderselskab sammen med en eller flere dattervirksomheder udgør en koncern. Moderselskabet er det
selskab, der udøver bestemmende indflydelse over de andre selskaber.
Den foreslåede bestemmelse i stk. 5, nr. 4,
indebærer, at der ikke foreligger et kontrolskifte, hvis en andelsboligforenings, et boligaktieselskabs eller boliganpartsselskabs
ejendom omdannes til udlejningsejendom, herunder ved overgang eller overdragelse af ejendomsretten til andelshaverne, aktionærerne
i boligaktieselskabet, anpartshaverne i boliganpartsselskabet eller til tredjemand, og alle senere videresalg, når
andelsboligforeningen, boligaktieselskabet eller boliganpartsselskabet er stiftet før lovens ikrafttræden og i øvrigt er omfattet
af andelsboligloven. Bestemmelsen gælder således også ved en omdannelse, der er foranlediget af, at andelsboligforeningen,
boligaktieselskabet eller boliganpartsselskabet har økonomiske problemer/er nødlidende, herunder ved tvangsauktion. Den foreslåede
bestemmelse i stk. 5, nr. 4, har således til formål at undtage sådanne omdannelser af andelsboligforeninger, boligaktieselskaber
og boliganpartsselskaber fra reglerne i stk. 4, nr. 1-8.
Det forekommer, at andelsboligforeninger vælger at frasælge ejendommen, hvorefter ejendommen skifter karakter til at være
udlejningsejendom. I nogle tilfælde bliver andelshaverne lejere i ejendommen efter salg og omdannelse, mens de i andre tilfælde
fraflytter helt eller delvist.
Denne omdannelse fra andelsbolig til udlejningsejendom sker i begrænset omfang, og lovforslaget har ikke til formål at forhindre
eller begrænse denne form for omdannelse af andelsboliger til lejeboliger.
Den foreslåede bestemmelse indebærer, at de udlejningsejendomme, der tidligere har været andelsboligejendomme,
boligaktieselskabsejendomme eller boliganpartsselskabsejendomme, fremadrettet vil kunne videresælges uden at blive omfattet af
karensperioden.
Bestemmelsen indebærer endvidere, at undtagelsen alene gælder for andelsboligforeninger, boligaktieselskaber og
boliganpartsselskaber, der er stiftet før lovens ikrafttræden den 1. juli 2020.
Derimod vil undtagelsen fra karensperioden ikke gælde for andelsboligforeninger, boligaktieselskaber eller boliganpartsselskaber,
der stiftes efter lovens ikrafttræden. Andelsboligforeninger, der stiftes ved overtagelse af en udlejningsejendom efter lejelovens
regler om tilbudspligt, efter lejelovens § 103, skal tilbydes at overtage ejendommen til samme købesum, kontante udbetaling og
øvrige vilkår, som ejeren kan opnå ved salg til anden side. Dette indebærer, at en andelsboligforenings overtagelse af en
udlejningsejendom på andelsbasis efter lovens ikrafttræden vil ske til en pris, hvor effekten af karensperioden indgår. En
undtagelse fra karensperioden for andelsboligforeninger, der stiftes efter lovens ikrafttræden, ville indebære, at foreningerne
efter overtagelse af ejendommen efterfølgende kunne kapitalisere den merpris, de efterfølgende ville kunne få ved at sælge
ejendommen uden en karensperiode.
Det foreslås i stk. 5, nr. 5,
at der uanset bestemmelserne i stk. 4, nr. 1-8, ikke foreligger et kontrolskifte for boliger, der er beliggende i en ejendom, hvor
ejeren inden for en periode på 2 år har foretaget og afholdt udgifter til energiforbedringer eksklusive vedligeholdelse, jf. § 58
i lov om leje, vedrørende den del af ejendommen, der anvendes til beboelse, svarende til mindst 3.000 kr. pr. kvadratmeter
bruttoetageareal for denne del af ejendommen. Forbedringerne efter 1. pkt. må ikke være omfattet af lov om byfornyelse og
udvikling af byer bortset fra kapitel 6 a. Investeringskravet i 1. pkt. skal være opfyldt på tidspunktet for udlejning efter stk.
2. Beløb, som anvendes til opfyldelse af 1. pkt. kan ikke indgå ved opgørelsen af beløbskravet efter stk. 2. Beløbet i 1. pkt. er
opgjort i 2020-niveau og reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders periode sluttende i
juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.
Det foreslås derved, at det fremover gøres til en forudsætning for benyttelse af de særlige regler i lovens § 5, stk. 2, ved en
genudlejning inden 5 år fra seneste kontrolskifte, at der skal foretages energiforbedringer af boligdelen af ejendommen på mindst
3.000 kr. pr. m² bruttoetageareal (2020-niveau), eller løfte ejendommens energimærke på energimærkningsskalaen mindst 3 niveauer
efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger, jf. bestemmelsen i lovforslagets § 2, nr. 6.
Bestemmelsen har til formål at sikre en grøn omstilling i private udlejningsejendomme, samtidig med at lejerne sikres lavere
udgifter til forbrug.
Det er den rene forbedringsudgift, der mindst skal udgøre 3.000 kr. pr. m². I udgifterne medregnes således ikke
vedligeholdelsesudgifter, herunder fremtidig sparet vedligeholdelse. Udgifter til energiforbedringer udført inde i de relevante
lejligheder tælles også med ved opgørelsen.
Det er huslejenævnspraksis, at man som udgangspunkt for den konkrete vurdering af en forbedring anvender standardbeløb som
vejledende beløb for afvejning af hensyn eller forhold, der er stort set ensartede fra sag til sag. Huslejenævnene skønner således
konkret ud fra, om fradraget skal være lavere, lig med eller højere end standardbeløbet.
Nogle huslejenævn anvender eksempelvis et standardbeløb for sparet vedligeholdelse ved udskiftning af vinduer på 1/3 af
investeringen. Udskiftes der velvedligeholdte vinduer til vinduer med væsentlig højere isoleringsevne, vil fradraget for sparet
vedligeholdelse konkret kunne være mindre end 1/3, mens det konkret kan være større, hvis de udskiftede vinduer kun i ringe omfang
har været vedligeholdt før udskiftningen.
Det foreslås, at beløbet på 3.000 kr. pr m² opgøres i 2020-niveau og reguleres på samme måde som investeringerne i
boligreguleringslovens § 5, stk. 2, dvs. efter udviklingen i nettoprisindekset.
Forbedringerne må ikke være gennemført med støtte efter lov om byfornyelse og udvikling af byer bortset fra kapitel 6 a.
Ved gennemførelse af energiforbedringerne efter de foreslåede bestemmelser om totaløkonomisk rentable forbedringer og aftalt grøn
byfornyelse, jf. lejelovens § 58, stk. 3 og § 58 a, kan udgifterne til vedligeholdelse ikke medregnes ved opgørelsen af, om
investeringskravet er opfyldt. Det skyldes, at investeringskravet på 3.000 kr. pr. m² bruttoetageareal vedrører rene forbedringer,
dvs. investeringen ekskl. vedligeholdelsesudgifter.
Beløb, som anvendes til opfyldelse af kravet efter nærværende bestemmelse, kan ikke indgå ved opgørelsen af beløbskravet efter §
5, stk. 2, i boligreguleringsloven.
Forbedringerne skal være gennemført inden for en periode på 2 år, for at ejeren herved får adgang til at anvende lejefastsættelsen
efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, ved genudlejning af en gennemgribende forbedret lejlighed inden 5 år fra et
kontrolskifte. Der stilles ikke krav om, at denne periode skal være sammenfaldende med den 2 års-periode, der kræves for
investeringen efter § 5, stk. 2, eller at perioden skal grænse op til den første genudlejning efter lovens ikrafttræden.
Arealet af boligdelen af ejendommen opgøres efter de regler, der er fastsat i medfør af lejelovens § 115 a og
boligreguleringslovens § 66 a. Reglerne er fastsat i bekendtgørelse nr. 311 af 27. juni 1983 om beregning af arealet af boliger og
erhvervslokaler. I opgørelsen af boligdelen af arealet indgår således også boligernes andel i bl.a. adgangsarealer og ydermure.
Det er uden betydning for investeringskravet, om der er gennemført gennemgribende forbedringer i én eller flere lejligheder efter
boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Arealet af sådanne lejligheder indgår således også ved opgørelsen af, om der er investeret
3.000 kr. pr. m² bruttoetageareal i boligdelen af ejendommen.
Forslaget gælder dog kun lejligheder, der forbedres gennemgribende efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og udlejes efter
lovens ikrafttrædelse. Det er således afgørende, om lejeperioden begynder før eller efter lovens ikrafttræden. Hvis lejeperioden
begynder før lovens ikrafttræden 1. juli 2020, vil lejeforholdet derfor ikke være omfattet af forslaget.
Lejemål, der allerede i dag udlejes efter § 5, stk. 2, vil også fremover kunne udlejes efter disse regler. Tilsvarende gælder,
hvis et lejemål kunne have været udlejet efter § 5, stk. 2, inden lovens ikrafttræden.
For at kunne foretage lejefastsættelse ved genudlejning af en lejlighed efter § 5, stk. 2, inden 5 år fra et kontrolskifte, skal
udlejer kunne dokumentere, at ejendommen på tidspunktet for genudlejningen opfylder de ovennævnte betingelser, uanset hvornår
udlejningen sker. Dette indebærer, at også de energibesparende arbejder, der indgår i en gennemgribende forbedring af en
lejlighed, skal dokumenteres at være gennemført på det tidspunkt, hvor genudlejning sker, hvis de er forudsætning for opfyldelsen
af kravet om, at der inden for en periode på 2 år er investeret 3.000 kr. pr. m² bruttoetageareal i boligdelen af ejendommen på
genudlejningstidspunktet.
Når udlejeren én gang har investeret 3.000 kr. pr. m2 bruttoetageareal for beboelsesdelen, er ejendommen undtaget karensperioden
permanent. Dette indebærer, at en aktiv karensperiode ophører, så snart kriteriet er opfyldt, ligesom der ikke starter en ny
karensperiode ved senere overdragelser af ejendommen.
Det er alene forbedringer udført efter lovens ikrafttrædelse, som er omfattet af bestemmelsen.
Det foreslås i stk. 5, nr. 6,
at der uanset bestemmelserne i stk. 4, nr. 1-8, ikke foreligger et kontrolskifte for boliger, der er beliggende i en ejendom, hvor
ejeren har udført energiforbedringer i et omfang, som indebærer, at ejendommen har opnået et energimærke på
energimærkningsskalaen, der ligger tre niveauer over den, som var gældende den 1. juli 2020. Boligreguleringslovens § 4 a finder
ikke anvendelse.
Det foreslås derved, at det fremover gøres til en forudsætning for benyttelse af de særlige regler i lovens § 5, stk. 2, ved en
genudlejning inden 5 år fra seneste kontrolskifte, at der skal foretages et løft af ejendommens bygningers energimærke på
energimærkningsskalaen på mindst 3 niveauer efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger, eller ske energiforbedringer af
boligdelen af ejendommen på mindst 3.000 kr. pr. m² bruttoetageareal (2020-niveau) jf. bestemmelsen i lovforslagets § 2, nr. 5.
Bestemmelsen, som er et alternativ til den i lovforslagets § 2, nr. 5, foreslåede bestemmelse, har ligeledes til formål at sikre
en grøn omstilling i private udlejningsejendomme, samtidig med at lejerne sikres lavere udgifter til forbrug.
Det er en forudsætning, for at benytte denne undtagelse, at ejendommen har et energimærke. Ejendomme med bygninger, som ikke har
et energimærke ved lovens ikrafttræden, kan altså ikke benytte bestemmelsen, før alle ejendommens bygninger har opnået et
energimærke.
Det er energimærket på tidspunktet for lovens ikrafttræden, som er afgørende ved vurderingen af, om ejendommen på et senere
tidspunkt har oplevet et løft på 3 niveauer. For bygninger, som ikke på tidspunktet for lovens ikrafttræden har et energimærke,
vil førstkommende energimærke herefter danne grundlag for vurderingen af, hvorvidt bygningen på et senere tidspunkt har oplevet et
løft på 3 niveauer.
Befinder der sig flere bygninger med forskellige niveauer af energimærkning, kan disse forhindre, at der udføres energimæssige
forbedringer i samtlige bygninger. For at muliggøre, at flest mulige bygninger løftes i energimærke, foreslås det, at
boligreguleringslovens § 4 a ikke skal finde anvendelse ved denne bestemmelse. På den måde vil det være muligt at benytte
undtagelsen ved at løfte niveauet for energimærket for bygninger, som er beliggende på samme ejendom i henhold til det matrikulære
ejendomsbegreb.
Når en ejendoms energimærke er løftet 3 niveauer, er ejendommen undtaget karensperioden permanent. Dette indebærer, at en aktiv
karensperiode ophører, så snart kriteriet er opfyldt, ligesom der ikke starter en ny karensperiode ved senere overdragelser af
ejendommen. Såfremt energimærket senere skulle forringes, vil ejendommen dog kunne omfattes af karensperioden igen, både for den
ejer, som ejer den på tidspunktet, og ved senere overdragelser.
Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til lovforslagets § 2, nr. 5.
Der henvises i øvrigt til pkt. 2.1. i lovforslagets almindelige bemærkninger.