Lejeloven § 32

Efter den gældende boligreguleringslovs § 29 c gælder reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lov om leje for ejendomme, hvis opførelse ikke er finansieret med indekslån efter § 29, stk. 2, i lov om realkredit. Lejen i disse ejendomme kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter § 7. Ved afgørelse efter 2. pkt. skal der for lejeforhold i ejendomme med lokaler, som anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme. Såfremt der ikke findes sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter § 7, eller såfremt lejens størrelse for sammenlignelige lejemål må anses for at være atypisk, kan huslejenævnet i henhold til § 40 indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter mv. og på grundlag af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter § 7. 2.-4. pkt. gælder dog ikke for lejeforhold omfattet af § 53, stk. 3-5, i lov om leje

I § 32, 1. pkt., foreslås, at reglerne i kapitel 4 og 5 finder anvendelse for ejendomme omfattet af § 7.

Bestemmelsen indebærer, at reglerne i kapitel 4 og 5 gælder for disse ejendomme. Dette bevirker, at lejefastsættelse og -regulering for disse ejendomme ikke skal ske i henhold til reglerne om omkostningsbestemt husleje, men efter reglerne om det lejedes værdi.

Udlejeren kan herefter kræve lejen forhøjet efter lovforslagets § 42, hvis lejen er væsentlig lavere end det lejedes værdi, når der sammenlignes med ejendomme, som er reguleret efter lovforslagets § 23, jf. 2. pkt. Omvendt kan lejeren kræve lejen nedsat, hvis lejen er væsentligt over den lovlige leje. I begge tilfælde gælder udgangspunktet, at det er den part, som ønsker lejen ændret, som bærer bevisbyrden for, at lejen væsentligt afviger fra det lejedes værdi i tilsvarende lejeforhold, hvor lejen er reguleret efter lovforslagets § 23.

Baggrunden for at undtage de mindre ejendomme er især et ønske om at lette administrationen af disse ejendomme.

I 2. pkt. foreslås, at lejen i disse ejendomme dog ikke væsentligt kan overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af § 6, stk. 1, og hvor lejen er reguleret efter § 23.

Bestemmelsen indebærer, at trods lejen skal fastsættes efter reglerne om det lejedes værdi, kan lejen ikke væsentligt overstige den leje, som betales for tilsvarende lejemål, hvor lejen er er omkostningsbestemt reguleret. Dette bevirker, at niveauet for det lejedes værdi for småejendommene svarer til det niveau, som gælder for sammenlignelige lejemål i ejendomme, som er omfattet af lovforslagets § 6, stk. 1, og hvor lejen er reguleret efter lovforslagets § 23. Heraf følger, at der for disse lejemåls vedkommende ikke kan sammenlignes med lejemål, hvor lejen er fastsat efter lovforslagets § 19, stk. 1, på et tidspunkt, hvor der for det pågældende lejemål endnu ikke er gennemført en lejeregulering efter lovforslagets § 23.

Begrundelsen herfor er, at det ikke med bestemmelsen er hensigten at løfte lejen for mindre ejendomme, men alene at lette den administrative byrde ved at udleje disse.

Lovforslagets § 23 giver mulighed for at hæve lejen, såfremt lejen ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkastningen af ejendommens værdi til udligning af forskellen. En sådan lejeforhøjelse kan dog ikke kræves, hvis det vil medføre, at lejen overstiger det lejedes værdi, jf. lovforslagets § 42, stk. 2.

Der skal sammenlignes med tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Der kan dog sammenlignes med lejemål med forskelligt niveau af forbedringer, når blot der ses bort fra tillæg for forbedringer, som ikke findes i det omtvistede lejemål. For nærmere omkring kriterierne for sammenligning henvises til bemærkningerne til lovforslagets § 42, stk. 2, 1. pkt.

Lejen må ikke væsentligt overstige den leje, som betales for tilsvarende lejeforhold, hvor lejen er reguleret efter lovforslagets § 23. Det er en konkret vurdering, hvorvidt lejen væsentligt overstiger den sammenlignelige leje, men efter retspraksis er en afvigelse på 10-15 pct. som udgangspunkt væsentlig.

Der kan ikke sammenlignes med andre ejendomme, som er omfattet af reglerne for huslejeregulering af mindre ejendomme.

Er det omtvistede lejemål gennemgribende moderniseret, således at lejen, såfremt ejendommen havde været omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje, kunne være fastsat til det lejedes værdi, jf. lovforslagets § 19, stk. 2, kan der sammenlignes med gennemgribende moderniserede lejemål i storejendomme. Dette kræver dog, at lejen for disse efterfølgende har været forhøjet efter lovforslagets § 23.

Er lejemålet beliggende i en ejendom, som er taget i brug i 1964 eller senere, vil der kunne sammenlignes med ejendomme, hvor afkastet er beregnet efter lovforslagets § 25, stk. 2.

I 3. pkt. foreslås, at ved afgørelse efter 2. pkt. skal der for lejeforhold i ejendomme med lokaler, som anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme.

Bestemmelsen indebærer, at såfremt der i ejendommen er lokaler, som anvendes til andet end beboelse, skal der ske sammenligning med tilsvarende ejendomme.

For at ejendomme er sammenlignelige, kræves det, at der i disse er en tilsvarende boligprocent. Dette medfører tillige, at har en ejendom lejemål indeholdende andet end beboelse, kan der ikke sammenlignes med ejendomme, som alene indeholder rene beboelseslejemål.

Bestemmelsen gør omvendt ikke lejemål i blandede ejendomme uanvendelige som sammenligningslejemål for lejemål beliggende i ejendomme, hvor der alene er boliger.

I 4. pkt. foreslås, at såfremt der ikke findes sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter § 23, eller såfremt lejens størrelse for sammenlignelige lejemål må anses for at være atypisk, kan huslejenævnet i henhold til § 83 i lov om boligforhold indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter mv. og på grundlag af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter § 23.

Såfremt der ikke findes lejemål i området, som opfylder alle kravene til sammenlignelighed, herunder lejemål, hvor lejen er reguleret efter lovforslagets § 23, eller hvis lejen for de lejemål, som opfylder kravene, må anses at være atypisk, kan huslejenævnet indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter mv. og på grundlag heraf ansætte den leje, som nævnet skønner ville kunne opkræves, såfremt lejen blev beregnet efter reglerne om omkostningsbestemt husleje. I daglig tale omtales dette som et skyggebudget.

Skyggebudgettet udarbejdes som nævnt på baggrund af ejendommens driftsudgifter m.v. og forudsætter derfor, at udlejeren samarbejder med huslejenævnet. I de tilfælde, hvor udlejeren ikke samarbejder, kan huslejenævnet foretage et skøn over ejendommens driftsudgifter m.v., dog således at skønnet ikke kommer udlejeren til fordel. Det er således i udlejerens interesse at medvirke til, at skyggebudgettet udarbejdes på baggrund af faktiske oplysninger om ejendommen.

Skyggebudgettet udarbejdes af huslejenævnet og kan først udarbejdes, når det er konstateret, at der ikke findes sammenlignelige lejemål. Der kan således ikke udarbejdes et skyggebudget, førend det er afklaret, om der findes sammenligningslejemål.

I 5. pkt. foreslås, at 2.-4. pkt. dog ikke gælder for lejeforhold omfattet af § 54, stk. 1.

Bestemmelsen indebærer, at lejeforhold omfattet af lovforslagets § 54, stk. 1, ikke er begrænset til at skulle fastsætte lejen, så den ikke væsentligt overstiger lejen i tilsvarende lejeforhold, hvor lejen er reguleret efter lovforslagets § 23.

Lovforslagets § 54, stk. 1, omhandler de lejeforhold, hvor lejefastsættelsesreglerne ved aftale kan fraviges, således at lejen kan fastsættes til markedslejen.

Forslaget indebærer, at den gældende boligreguleringslovs § 29 c om huslejeregulering for mindre ejendomme i regulerede kommuner videreføres med redaktionelle ændringer.

For en nærmere gennemgang af gældende ret henvises til afsnit 2.3.1.10. og 2.3.2.10. i de almindelige bemærkninger til lovforslaget.