Lejeloven § 117

Efter den gældende lejelovs § 22, stk. 1, skal udlejeren i hvert regnskabsår afsætte 29,00 kr. pr. m² bruttoareal på en vedligeholdelseskonto for lejligheden. Beløbene afsættes med 1/12 månedsvis. Det i 1. pkt. nævnte beløb er opgjort i 1994-niveau og reguleres én gang årligt med 2,0 pct. tillagt en tilpasningsprocent for det pågældende finansår, jf. lov om en satsreguleringsprocent. For 1998 og fremover reguleres beløbet efter 1. pkt. i stedet efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Det følger af den gældende lejelovs § 22, stk. 2, at såfremt lejeren ved aftale delvis har overtaget pligten til indvendig vedligeholdelse, nedsættes det beløb, der afsættes på vedligeholdelseskontoen, forholdsmæssigt.

Det følger af den gældende lejelovs § 22, stk. 3, at når udlejeren har afholdt udgiften til indvendig vedligeholdelse og til anden vedligeholdelse efter § 23, stk. 2, kan han fradrage den på vedligeholdelseskontoen. Han skal samtidig give lejeren en skriftlig opgørelse over de afholdte udgifter samt oplysning om, hvilket beløb der herefter er til rådighed. Lejeren kan kræve dokumentation for de afholdte vedligeholdelsesudgifter.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 22, stk. 4, at inden 3 måneder efter hvert regnskabsårs afslutning skal udlejeren give lejeren skriftlig meddelelse om, hvilket beløb der ved regnskabsårets afslutning var til rådighed til lejlighedens vedligeholdelse. En negativ saldo kan ikke overføres.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 22, stk. 5, at såfremt udlejeren undlader at efterkomme en anmodning om inden et fastsat tidspunkt at fremlægge regnskaber med bilag for de sidste 5 år, kan lejeren kræve lagt til grund, at der på kontoen henstår et beløb svarende til periodens hensættelse uden fradrag for afholdte udgifter til vedligeholdelse.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 23, stk. 4, at vedligeholdelseskontoen skal videreføres ved genudlejning, og udlejeren skal oplyse den nye lejer om, hvilket beløb der ved lejeforholdets begyndelse er til rådighed til vedligeholdelse.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 23, stk. 5, at den nye udlejer overtager vedligeholdelsespligten ved ejerskifte og viderefører vedligeholdelseskontoen.

I § 117, stk. 1, foreslås, at udlejeren i hvert regnskabsår skal afsætte 46 kr. pr. m² bruttoareal på en vedligeholdelseskonto for lejligheden til opfyldelse af den indvendige vedligeholdelsespligt. Beløbene afsættes med 1/12 månedsvis. Det i 1. pkt. nævnte beløb er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 204.

Bestemmelsen angiver størrelsen af de beløb, som udlejeren skal hensætte til lejlighedens indvendige vedligeholdelse.

Ved indvendig vedligeholdelse forstås vedligeholdelse af lejligheden med hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve. Der henvises herom til lovforslagets § 111, stk. 2.

Den indvendige vedligeholdelseskonto føres for det enkelte lejemål. Der er ikke krav om, at beløbet anbringes på en særskilt konto. Beløbet forrentes ikke. Såfremt udlejeren har den indvendige vedligeholdelsespligt, har udlejeren i forhold til lejeren pligt til at foretage hensættelser til den indvendige vedligeholdelse, uanset om beløbet er medregnet i den leje, som opkræves fra lejeren.

Hvor meget udlejeren skal afsætte til den indvendige vedligeholdelse, opgøres efter det i bestemmelsen fastsatte afsætningsbeløb, som beregnes efter lejlighedens bruttoetageareal. Viser det sig, at bruttoetagearealet for lejligheden er beregnet forkert, vil udlejeren være forpligtet til bagudrettet at foretage en regnskabsmæssig korrektion af vedligeholdelseskontoens beløb.

Beløbet, som skal afsættes på den indvendige vedligeholdelseskonto, kan udlejeren opkræve over lejen. Er ejendommen omfattet af lovforslagets § 31, kan krav om lejeforhøjelse, der udelukkende skyldes afsætning til vedligeholdelse, gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejerne.

Der er ikke krav om, at der skal være samme vedligeholdelsesfordeling for alle lejere.

Beløbet efter bestemmelsens 1. pkt. er fastsat i 2021-niveau og skal fremover reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Nettoprisindekset beregnes for hver måned og offentliggøres omkring den 20. i den efterfølgende måned. Reguleringsprocenten for et finansår vil således normalt være kendt for udlejere allerede i juli måned året før, således at huslejestigninger til ikrafttræden den 1. januar med stor sikkerhed kan varsles rettidigt.

I stk. 2 foreslås, at har lejeren ved aftale delvis overtaget pligten til indvendig vedligeholdelse, nedsættes det beløb, der afsættes på vedligeholdelseskontoen, forholdsmæssigt.

Parterne kan aftale, at den indvendige vedligeholdelse helt eller delvist skal påhvile lejeren, jf. lovforslagets § 115, stk. 1.

Bestemmelsen fastslår, at såfremt lejeren har overtaget en del af den indvendige vedligeholdelse, skal der ske en forholdsmæssig nedskrivning af beløbet efter stk. 1. Har lejeren fx alene overtaget forpligtelsen til maling af lejemålet, må udlejeren foretage et skøn over, hvor stor andel det udgør af den samlede forpligtelse til at foretage indvendig vedligeholdelse.

Har lejeren fuldt ud overtaget den indvendige vedligeholdelse, skal udlejeren ikke hensætte beløb hertil, og beløb til indvendig vedligeholdelse kan ligeledes ikke opkræves over lejen.

Hvis lejeren alene har overtaget vedligeholdelsespligten for enkelte af lejemålets lokaler, sker den forholdsmæssige nedskrivning af hensættelsesbeløbet efter omstændighederne i forhold til lokalernes bruttoetageareal. Der kan imidlertid være forskelle på udgifterne til vedligeholdelse alt efter rummenes karakter. Fx vil et trægulv oftest være dyrere at vedligeholde end et linoleumsgulv.

Er lejeren uenig med udlejeren i beregningen af den forholdsmæssige nedskrivning, kan lejeren indbringe spørgsmålet for huslejenævnet, jf. lovforslagets § 114, stk. 1.

I stk. 3 foreslås, at når udlejeren har afholdt udgiften til indvendig vedligeholdelse og til anden vedligeholdelse efter § 118, stk. 2, kan udlejeren fradrage den på vedligeholdelseskontoen. Udlejeren skal samtidig give lejeren en skriftlig opgørelse over de afholdte udgifter samt oplysning om, hvilket beløb der herefter er til rådighed. Lejeren kan kræve dokumentation for de afholdte vedligeholdelsesudgifter.

Bestemmelsen giver udlejeren ret til at fradrage beløb på den indvendige vedligeholdelseskonto.

Bestemmelsen indebærer, at når udlejeren afholder vedligeholdelsesudgifter af den indvendige vedligeholdelseskonto, har udlejeren pligt til inden rimelig tid at give lejeren en skriftlig opgørelse over, hvor meget det konkrete vedligeholdelsesarbejde har kostet samt oplysning om, hvilket beløb der herefter henstår på kontoen. Lejeren kan kræve dokumentation for de afholdte vedligeholdelsesudgifter, fx i form af håndværkerregninger. Uenighed herom kan indbringes for huslejenævnet, jf. lovforslagets § 114, stk. 1.

Formålet med bestemmelsen er at sikre lejeren mulighed for at holde sig orienteret omkring, hvilke beløb der er anvendt fra kontoen, samt hvilke beløb der endnu er til rådighed. Lejeren kan derved forholde sig til, om de afholdte udgifter kan anses for rimelige, samt hvilke vedligeholdelsesarbejder der endnu kan finansieres af kontoen.

Når udlejeren foretager fradrag på vedligeholdelseskontoen, er det den faktisk afholdte udgift, som skal fratrækkes. Eventuelle rabatydelser, forsikringsdækning el. lign, som opnås i forbindelse med udførelsen af de pågældende vedligeholdelsesarbejder, skal derfor godskrives kontoen.

Bestemmelsen finder også anvendelse, hvor beløb fra kontoen er anvendt til andre rimelige og hensigtsmæssige vedligeholdelsesarbejder i lejligheden, jf. lovforslagets § 118, stk. 2. Der henvises til bemærkningerne til denne bestemmelse. Udlejeren skal således også i disse tilfælde give lejeren en skriftlig opgørelse over de afholdte udgifter og oplysning om kontoens efterfølgende saldo.

Udlejeren kan uden forudgående aftale med lejeren foretage indvendige vedligeholdelsesarbejder og herefter fradrage udgifterne på kontoen. Bestemmelsen er ikke til hinder for, at det aftales, at lejeren sørger for, at vedligeholdelsesarbejderne iværksættes, hvorefter lejeren får refunderet udgifterne til arbejderne, som fradrages vedligeholdelseskontoen.

I stk. 4 foreslås, at inden 3 måneder efter hvert regnskabsårs afslutning skal udlejeren give lejeren skriftlig meddelelse om, hvilket beløb der ved regnskabsårets afslutning var til rådighed til lejlighedens vedligeholdelse. En negativ saldo skal ansættes til nul.

Bestemmelsen omhandler udlejerens pligt til at give lejeren meddelelse om saldoen på den indvendige vedligeholdelseskonto. Udlejeren har herefter pligt til hvert år at oplyse lejeren om, hvad der er indestående på kontoen.

Bestemmelsen skal sikre, at lejeren løbende bliver holdt orienteret om, hvilke beløb der henstår på kontoen. Undlader udlejeren at fremsende den årlige meddelelse om, hvilket beløb der ved regnskabsårets afslutning var til rådighed til den indvendige vedligeholdelse, kan lejeren efter lovforslagets § 114, stk. 1, indbringe sagen for huslejenævnet. Udlejeren har i henhold til bestemmelsen pligt til at give lejeren skriftlig meddelelse efter regnskabsårets afslutning, uanset om lejeren har fået en skriftlig opgørelse efter stk. 3.

Saldoen på den indvendige vedligeholdelseskonto kan ikke være negativ. Bestemmelsens sidste punktum fastslår, at en negativ saldo skal ansættes til nul. Hermed menes, at en negativ saldo ikke kan forekomme i årets løb. Såfremt udgifterne til et indvendigt vedligeholdelsesarbejde, som udlejeren har fået udført, viser sig at overskride kontoens indestående, bliver kontoens saldo derfor ikke negativ, men sættes i stedet til nul. Som følge heraf kan udlejeren afvise at udføre et ønsket vedligeholdelsesarbejde i lejligheden, hvis udgifterne hertil ikke kan afholdes af indeståendet på kontoen.

I stk. 5 foreslås, at undlader udlejeren at efterkomme en anmodning fra huslejenævnet om inden et fastsat tidspunkt at fremlægge regnskaber med bilag for de sidste 5 år, kan lejeren kræve lagt til grund, at der på kontoen mindst henstår et beløb svarende til periodens hensættelse uden fradrag for afholdte udgifter til vedligeholdelse.

Bestemmelsen omhandler konsekvenserne af udlejerens manglende fremlæggelse af regnskaber for den indvendige vedligeholdelse og angår anmodninger fra huslejenævnet.

Det beløb, som lejeren kan kræve lagt til grund henstår på kontoen, er ikke begrænset til et beløb svarende til periodens hensættelse uden fradrag for afholdte udgifter til vedligeholdelse, såfremt det kan sandsynliggøres, at beløbet på kontoen overstiger de sidste 5 år.

Hvis udlejeren undlader at opfylde sin pligt til at fremsende regnskaber efter stk. 3 eller 4, har lejeren mulighed for at indbringe sagen for huslejenævnet, jf. lovforslagets § 114, stk. 1. Nævnet kan herefter anmode udlejeren om at fremkomme med de påkrævede oplysninger inden for en fastsat frist. Undlader udlejeren at efterkomme nævnets anmodning om at fremlægge regnskaber med bilag for de sidste 5 år inden den fastsatte frist, kan lejeren kræve lagt til grund, at der på den indvendige vedligeholdelseskonto står et beløb svarende til de sidste 5 års hensættelser.

Såfremt beløbet på vedligeholdelseskontoen må antages at overstige fem års hensættelser, skal beløbet på kontoen imidlertid ikke maksimeres til 5 år. Huslejenævnet kan i øvrigt fastsætte, hvad beløbet på den indvendige vedligeholdelseskonto er.

Reglen giver lejeren sikkerhed for, at der ikke fradrages udokumenterede udgifter på kontoen. Bestemmelsen angår alene de tilfælde, hvor huslejenævnet har fremsat en anmodning til udlejeren om at fremlægge regnskaberne. Udlejeren har således ikke pligt til at fremlægge 5 års regnskaber for vedligeholdelseskontoen alene på anmodning fra en eller flere lejere.

I stk. 6 foreslås, at ved genudlejning skal vedligeholdelseskontoen videreføres, og udlejeren skal oplyse den nye lejer om, hvilket beløb der ved lejeforholdets begyndelse er til rådighed til vedligeholdelse.

Bestemmelsen omhandler videreførelse af den indvendige vedligeholdelseskonto ved genudlejning.

Påhviler den indvendige vedligeholdelse udlejeren, skal størrelsen af det beløb, der ved genudlejning henstår på vedligeholdelseskontoen, fremgå af lejeaftalen. Indeholder aftalen ikke en sådan oplysning, kan lejeren kræve lagt til grund, at der på kontoen henstår det korrekte beløb til den indvendige vedligeholdelse.

Har udlejeren i en lejeperiode haft den indvendige vedligeholdelsespligt, er udlejeren ikke afskåret fra ved genudlejning at aftale med den nye lejer, at denne har den indvendige vedligeholdelsespligt. I så fald kan udlejeren beholde et evt. indestående på vedligeholdelseskontoen.

Påhviler den indvendige vedligeholdelse ved genudlejning kun delvist udlejeren, skal der ske en forholdsmæssig nedskrivning af det beløb, som er til rådighed på vedligeholdelseskontoen. Nedskrivningen af kontoens indestående fastsættes med samme forhold, som nedskrivningen af hensættelsesbeløbet efter lovforslagets § 117, stk. 1.

I stk. 7 foreslås, at ved ejerskifte overtager den nye udlejer vedligeholdelsespligten og viderefører vedligeholdelseskontoen.

Overdrages ejendommen, vil den nye ejer succedere i den tidligere udlejers rettigheder og pligter i forhold til ejendommens lejere. En ny ejer skal således videreføre vedligeholdelseskontoen på grundlag af de vilkår, der er aftalt med de enkelte lejere. Der sker ingen ændringer med hensyn til vedligeholdelseskontoens indestående eller størrelsen af de beløb, der skal hensættes til kontoen.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 22, stk. 1-5, om den indvendige vedligeholdelseskonto, der skal føres for det enkelte lejemål, samt § 23, stk. 4-5, om kontoens videreførelse ved genudlejning og ejendommens ejerskifte.

Der henvises til afsnit 2.13.1.1. og 2.13.2.1. i de almindelige bemærkninger.