Lejeloven § 194

Det følger af den gældende lejelovs § 107 a, stk. 1, at udlejeren inden for 2 uger fra den endelige afgørelse skal meddele beboerrepræsentationen, når der træffes afgørelser om boliglejeforhold, som giver en lejer helt eller delvist medhold og ikke angår husordenssager i den eller de ejendomme, som beboerrepræsentationen vedrører. I ejendomme, hvor der ikke findes en beboerrepræsentation, skal udlejeren inden for 2 uger fra den endelige afgørelse meddele samtlige lejere, når der træffes afgørelser om lejeforhold, som giver en lejer helt eller delvist medhold og ikke angår husordenssager i ejendommen.

Det følger af den gældende lejelovs § 107 a, stk. 2, at meddelelsen skal gives skriftligt og indeholde oplysning om tvistens emne og afgørelsens resultat. Meddelelsen skal tillige indeholde kopi af den trufne afgørelse. Indeholder meddelelsen ikke disse oplysninger, er den ugyldig. De oplysninger, der er nævnt i 1. pkt., kan gives digitalt, herunder ved at gøre oplysningerne tilgængelige på en digital platform, når udlejeren har givet lejeren meddelelse herom.

Det følger af den gældende lejelovs § 107 a, stk. 3, at overtrædelse af stk. 1 straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.

Det følger af den gældende lejelovs § 107 a, stk. 4, at der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

I § 194, stk. 1, foreslås, at udlejeren inden for 2 uger fra den endelige afgørelse skal meddele beboerrepræsentationen, når der træffes afgørelser om boliglejeforhold, som giver en lejer helt eller delvist medhold og ikke angår husordenssager i den eller de ejendomme, som beboerrepræsentationen vedrører. I ejendomme, hvor der ikke findes en beboerrepræsentation, skal udlejeren inden for 2 uger fra den endelige afgørelse meddele samtlige lejere, når der træffes afgørelser om lejeforhold, som giver en lejer helt eller delvist medhold og ikke angår husordenssager i ejendommen.

Bestemmelsen har til formål at sikre, at samtlige lejere orienteres, når der konstateres ulovlige forhold i et lejeforhold i ejendommen. På den måde vil de øvrige lejere nemmere kunne påtale, hvis samme forhold gør sig gældende for deres lejeforhold.

Bestemmelsen omfatter ikke afgørelser, hvor en lejer ikke får hverken helt eller delvis medhold. Begrundelsen for dette er, at når lejeren ikke får hverken helt eller delvist medhold, vil afgørelsen som udgangspunkt ikke indeholde oplysninger, som gør de øvrige lejere bedre i stand til at sikre sine rettigheder.

Bestemmelsen omfatter heller ikke afgørelser afsagt i husordenssager. Begrundelsen for dette er, at sagerne sjældent vil have relevans for de øvrige lejere, ligesom sagerne ofte vil have et meget personligt indhold for lejeren, som kan føles ubehageligt for denne, hvis det skulle deles med de øvrige lejere. Det begrundes yderligere med, at disse afgørelser ofte vil indeholde personoplysninger, som ville være nødvendige at videregive for at opnå en tilstrækkelig forståelse af afgørelsen, hvilket vurderes uproportionelt set i forhold til hensynene for den involverede lejer.

Med husordenssager menes sager, som ikke relaterer sig til lejemålet, men til lejerens ageren i og omkring ejendommen. Som eksempel herpå kan nævnes tvister omkring en lejers højlydte eller truende adfærd.

Bestemmelsen omfatter alle afgørelser om lejeforhold, hvad enten den afsiges af et nævn, en domstol eller andre instanser eller myndigheder.

Bestemmelsen omfatter ikke afgørelser afsagt om ejendommen, som ikke har forbindelse til lejeforhold, såsom fx byggetilladelser. Bestemmelsen indebærer, at meddelelsen skal gives til den beboerrepræsentation, som er oprettet efter reglerne i nærværende kapitel. Er der ikke oprettet en beboerrepræsentation i ejendommen, skal udlejeren i stedet give meddelelsen til alle lejere i ejendommen.

For at lempe byrden for udlejerne kan forpligtelsen til at orientere lejerne opfyldes ved at give meddelelse til beboerrepræsentanterne i lejeforhold, hvor der er beboerrepræsentation.

Udlejeren skal i henhold til bestemmelsen meddele afgørelsen inden for to uger fra den dag, hvor afgørelsen er endelig. I tilfælde, hvor afgørelsen kan påklages eller ankes, skal meddelelsen således først afgives inden for to uger fra den dag, hvor fristen for at påklage eller anke afgørelsen er udløbet. For huslejenævns- og ankenævnsafgørelser gælder det i henhold til lovforslagets § 89, stk. 2, og § 90, stk. 1 og 6, i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om boligforhold at indbringelse for hhv. ankenævn og boligretten skal ske seneste 4 uger fra huslejenævnets eller ankenævnets afgørelse er meddelt parterne.

Pligten i henhold til bestemmelsen er at sidestille med en pligtmæssig reklamation, og det kan derfor alene kræves, at udlejeren har afsendt meddelelsen så betids, at den inden for almindelig postgang må forventes at ankomme inden udløbet af fristen.

Ved almindelig postgang menes, at meddelelsen afsendes i så god tid, at den under normale omstændigheder ville nå frem inden fristens udløb, og at det alene skyldes ekstraordinære omstændigheder, at meddelelsen ikke når frem. I relation til digital post vil der ikke være tale om ekstraordinære omstændigheder, hvis udlejeren modtager en meddelelse om fejllevering.

I stk. 2 foreslås, at meddelelsen skal gives skriftligt og indeholde oplysning om tvistens emne og afgørelsens resultat. Meddelelsen skal tillige indeholde kopi af den trufne afgørelse. Indeholder meddelelsen ikke disse oplysninger, er den ugyldig. De oplysninger, der er nævnt i 1. pkt., kan gives digitalt, herunder ved at gøre oplysningerne tilgængelige på en digital platform, når udlejeren har givet lejeren meddelelse herom.

Bestemmelsen specificerer de oplysninger, som udlejerens meddelelse til beboerrepræsentationen eller lejerne skal indeholde for at opfylde forpligtelsen efter stk. 1.

Meddelelsen efter stk. 1 kan fremsendes ved digital kommunikation, såfremt denne ikke er ophørt i henhold til lovforslagets § 13, stk. 1, som giver parterne mulighed for med 1 månedes varsel at bringe digital kommunikation til ophør i lejeforholdet.

Meddelelsen skal indeholde oplysning om tvistens emne, og det skal være i et sådant omfang, at lejeren ved oplysningen bliver bekendt med, hvilke spørgsmål sagen berører, og hvorvidt disse kunne have relevans for lejerens lejeforhold.

Som eksempel kan nævnes, at såfremt der træffes afgørelse i en sag, hvor lejeren har gjort indsigelse mod størrelsen af en lejeforhøjelse som følge af en forbedring efter lovforslagets §§ 128 eller 129, vil det være tilstrækkeligt som emne at angive emnet ”Størrelsen af en forbedringsforhøjelse”.

Meddelelsen skal også indeholde oplysning om afgørelsens resultat, og heri ligger, at det skal gøres klart for lejeren, hvordan sagens udfald blev for hver af sagens tvister, hvis der i afgørelsen var flere tvister.

En kopi af den fulde afgørelse skal vedlægges meddelelsen.

Gældende regler om behandling af personoplysninger skal overholdes. Udlejeren vil derfor skulle anonymisere eller pseudonymisere personoplysninger i afgørelsen, inden denne meddeles. I de særegne tilfælde, hvor det omtvistede lejemåls adresse er af betydning for afgørelsen, og hvor forståelsen vil gå tabt ved en anonymisering eller pseudonymisering, vil lejemålets adresse kunne udleveres i meddelelsen.

Meddelelsen kan gives digitalt, herunder ved at gøre oplysningerne tilgængelige på en digital platform, når udlejeren har oplyst lejeren om, at oplysningerne gøres tilgængelige på den angivne måde. Det er en forudsætning for dette, at der kan ske digital kommunikation i lejeforholdet, jf. lovforslagets § 13, stk. 1.

Indeholder afgørelsen personoplysninger, er det et krav, at den digitale platform, hvor afgørelsen gøres tilgængelig på, alene er tilgængelig for de personer, som i henhold til bestemmelsen skal have meddelt afgørelsen.

En digital platform er en platform, som er tilgængelig via internettet, eksempelvis hjemmesider og lignende.

Har udlejeren gjort oplysningerne tilgængelige på en digital platform i henhold til bestemmelsen, er udlejerens forpligtelse opfyldt, uanset om beboerrepræsentationen eller lejerne har gjort sig bekendt med oplysningerne.

Indeholder meddelelsen ikke de i bestemmelsen krævede oplysninger, er meddelelsen ugyldig, og udlejeren vil kunne ifalde straf efter stk. 3 og 4.

I stk. 3 foreslås, at overtrædelse af stk. 1 straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.

Bestemmelsen indebærer, at udlejere, som handler i strid med stk. 1, kan ifalde straf ved bøde eller fængsel indtil fire måneder.

I stk. 4 foreslås, at der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

Bestemmelsen indebærer, at juridiske personer tillige kan ifalde strafansvar, når overtrædelsen af stk. 1 kan tilregnes en eller flere til den juridiske person knyttede personer eller den juridiske person som sådan.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 107 a om udlejerens pligt til at give meddelelse til beboerrepræsentationen, når der træffes afgørelser om boliglejeforhold, som giver en lejer helt eller delvist medhold.

Der henvises til afsnit 2.23.1.1. og 2.23.2.1. i de almindelige bemærkninger.