Lejeloven § 19

Efter den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 1, må lejen ved lejeaftalens indgåelse ikke fastsættes til et beløb, som overstiger det beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 8, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. § 9. For lejemål, som er forbedret, kan der til lejen efter 1. pkt. lægges en beregnet forbedringsforhøjelse, jf. dog stk. 2.

I henhold til den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 2, må lejen for lejemål, som er gennemgribende forbedret ved lejeaftalens indgåelse, ikke fastsættes til et beløb, der overstiger det lejedes værdi efter § 47, stk. 2 og 3, i lov om leje, jf. dog stk. 3-7 og § 73, stk. 3, i lov om leje. Ved lejemål, som er forbedret gennemgribende, forstås lejemål, hvor forbedringer efter principperne i § 58 i lov om leje væsentligt har forøget det lejedes værdi, og hvor forbedringsudgiften enten overstiger 1.600 kr. pr. m² eller et samlet beløb på 183.000 kr. Forbedringerne skal være gennemført inden for en periode på 2 år og må ikke være omfattet af § 58, stk. 3, i lov om leje, lov om sanering, lov om byfornyelse og udvikling af byer og boligforbedring, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer eller lov om privat byfornyelse. Beløbene i 2. pkt. er fastsat i 2000-niveau og reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettopris-indeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbene afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Ved genudlejning er det de beløb, som var gældende ved forbedringernes gennemførelse, der finder anvendelse.

Ifølge den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 3, skal huslejenævnet, før et lejemål kan forbedres gennemgribende efter stk. 2, ved besigtigelse konstatere, at lejemålet har en stand, som på tidspunktet for besigtigelsen muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi. Huslejenævnet skal gennemføre besigtigelsen inden for 4 uger fra modtagelsen af anmodningen. Huslejenævnet skal fremsende afgørelse herom til udlejeren senest 2 uger efter besigtigelsen. Afgørelsen har gyldighed i 3 år.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 4, at stk. 2 alene finder anvendelse, hvis der er gået mindst 5 år siden seneste kontrolskifte vedrørende lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår. Et kontrolskifte foreligger i følgende situationer:

1. En eller flere fysiske eller juridiske personers erhvervelse ved aftale, gave eller fuldbyrdelse af pant eller anden sikkerhed eller på anden vis af mindst 50 pct. af ejerandelen til lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.

2. En direkte eller indirekte overgang eller overdragelse af den bestemmende indflydelse over den eller de juridiske personer, der ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.

3. En ændring af mindst 50 pct. af det reelle ejerskab af den eller de juridiske personer, der ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.

4. En direkte eller indirekte overgang eller overdragelse af retten til mindst 50 pct. af det økonomiske afkast fra lejemålet, den ejendom, hvori lejemålet indgår, eller de juridiske personer, der direkte eller indirekte ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.

5. En direkte eller indirekte overgang eller overdragelse af retten til mindst 50 pct. af en værdistigning af lejemålet, den ejendom, hvori lejemålet indgår, eller de juridiske personer, der direkte eller indirekte ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.

6. Indgåelse eller overdragelse af en eller flere aftaler om, at en eller flere parter har ret til at få gennemført en overdragelse eller overgang, som ville udgøre et kontrolskifte efter nr. 1-5, hvis den eller disse aftaler blev gennemført enten alene eller i forening med en allerede gennemført disposition.

7. Indgåelse eller overdragelse af en betinget aftale om udskudt direkte eller indirekte overdragelse af lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår, hvis en gennemførelse af den betingede aftale vil indebære kontrolskifte efter nr. 1-6.

8. Foretagelse af en eller flere dispositioner, som ikke er omfattet af nr. 1-7, men hvorved der opnås en tilsvarende virkning.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 5, er følgende situationer ikke omfattet af stk. 4:

1. Udlejning og genudlejning af lejemål, der inden den 1. juli 2020 opfyldte betingelserne for at kunne udlejes efter stk. 2 eller både opfylder betingelserne for at kunne udlejes efter stk. 2 og er genudlejet efterfølgende, når den første genudlejning ikke er foretaget i en 5-årsperiode efter et kontrolskifte, jf. stk. 4, som endnu ikke er udløbet.

2. Kontrolskifte, der sker ved arv efter arveloven eller hensidden i uskiftet bo efter arvelovens § 26 eller i begge tilfælde tilsvarende udenlandske regler. Arveforskud omfattes uanset 1. pkt. af stk. 4.

3. Kontrolskifte, der sker ved gennemførelsen af en eller flere koncerninterne transaktioner.

4. Kontrolskifte, der sker ved omdannelsen af en andelsboligforenings, et boligaktieselskabs eller et boliganpartsselskabs ejendom til en udlejningsejendom og alle senere videresalg, når andelsboligforeningen, boligaktieselskabet eller boliganpartsselskabet er stiftet før lovens ikrafttræden.

5. Kontrolskifte, der sker vedrørende boliger, der er beliggende i en ejendom, hvor ejeren eller en tidligere ejer inden for en periode på 2 år har foretaget og afholdt udgifter til energi-forbedringer ekskl. vedligeholdelse, jf. § 58 i lov om leje, vedrørende den del af ejendommen, der anvendes til beboelse, svarende til mindst 3.000 kr. pr. kvadratmeter bruttoetageareal for denne del af ejendommen. Forbedringerne efter 1. pkt. må ikke være omfattet af lov om byfornyelse og udvikling af byer bortset fra tidligere gældende kapitel 6 a, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020. Investeringskravet i 1. pkt. skal være opfyldt på tidspunktet for udlejning efter stk. 2. Beløb, som anvendes til opfyldelse af 1. pkt., kan ikke indgå ved opgørelsen af beløbskravet efter stk. 2. Beløbet i 1. pkt. er fastsat i 2020-niveau og reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

6. Kontrolskifte, der sker vedrørende boliger, der er beliggende i en ejendom, hvor ejeren eller en tidligere ejer har udført energiforbedringer i et omfang, som indebærer, at ejendommen har opnået en indplacering på energimærkningsskalaen, der ligger tre niveauer over den indplacering, som var gældende fra den 1. juli 2020. § 4 a finder ikke anvendelse for § 5, stk. 5, nr. 5, 1. pkt.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 6, at stk. 2 alene finder anvendelse for lejemål i ejendomme, der på udlejningstidspunktet har opnået indplacering på A-C på energimærkningsskalaen efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger, og for lejemål i ejendomme, hvor ejeren har udført energiforbedringer i et omfang, som indebærer, at ejendommen har opnået en indplacering på energimærkningsskalaen, der ligger to niveauer over den indplacering, som var gældende den 1. juli 2020. Forbedringerne efter 1. pkt. må ikke være omfattet af lov om sanering, lov om byfornyelse og boligforbedring, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer bortset fra tidligere gældende kapitel 6 a, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020 eller lov om privat byfornyelse. Investeringskravet i 1. pkt. skal være opfyldt på tidspunktet for udlejning efter stk. 2. Uanset 1. pkt. finder stk. 2 anvendelse på lejemål i ejendomme, der er fredet efter lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer.

I § 19, stk. 1, foreslås, at lejen ved lejeaftalens indgåelse ikke må fastsættes til et beløb, som overstiger det beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 24, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. § 25. For lejemål, som er forbedret, kan der til lejen efter 1. pkt. lægges en beregnet forbedringsforhøjelse, jf. dog stk. 2.

I stk. 2, 1.-3. pkt., foreslås, at ved lejeaftalens indgåelse må lejen for lejemål, som er gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der overstiger det lejedes værdi efter § 42, stk. 2 og 3, jf. dog stk. 3-6, § 21, stk. 1, og § 161, stk. 3. Ved lejemål, som er forbedret gennemgribende, forstås lejemål, hvor forbedringer efter principperne i § 128 væsentligt har forøget det lejedes værdi, og hvor forbedringsudgiften enten overstiger 2.280 kr. pr. m² eller et samlet beløb på 260.738 kr. Forbedringerne skal være gennemført inden for en periode på 2 år og må ikke være omfattet af § 129, stk. 1, tidligere gældende lov om sanering, jf. lovbekendtgørelse nr. 385 af 4. august 1983, tidligere gældende lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september 1994 med senere ændringer, tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996 med senere ændringer, tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere ændringer, og lov om byfornyelse og udvikling af byer.

Bestemmelserne indeholder de særlige regler om lejefastsættelse for gennemgribende forbedrede lejemål, som udlejeren kan benytte, hvis betingelserne herfor er opfyldt.

Betingelsen for at kunne benytte denne ordning er, at forbedringerne væsentligt har forøget det lejedes værdi samtidig med, at forbedringsudgiften enten overstiger 2.280 kr. pr. m2 eller 260.738 kr. i alt (2021-niveau). Forbedringsudgiften opgøres efter principperne i lovforslagets § 128. Der skal således i den samlede ombygningsudgift ske fradrag for vedligeholdelsesudgifter og for sparet vedligeholdelse. Dette vil typisk være tilfældet, hvis der sker udskiftning af eksisterende indretninger eller bygningsdele med nye, ud fra det synspunkt, at udlejeren herved sparer udgifter til disses vedligeholdelse. Sådanne udgifter skal derfor modregnes i den samlede forbedringsudgift.

Forbedringerne skal endvidere være udført indenfor en 2-årig periode. Der skal ikke nødvendigvis være tale om de seneste 2 år, og det kan derfor være forbedringer, der er udført under tidligere lejeforhold, såfremt alle arbejder er udført indenfor en periode på 2 år. Et forbedringsarbejde er udført, når det er færdigt og kan tages i brug. Det er således dette tidspunkt, der er afgørende for, om 2 års-kravet er opfyldt.

Udover kravet til forbedringsudgiftens størrelse indeholder bestemmelsen et krav om, at der skal være sket en gennemgribende forbedring af lejemålet. Dette krav har en selvstændig betydning i relation til vurderingen af, om vilkårene for at være omfattet af ordningen er opfyldt. Der skal således foretages en selvstændig vurdering af, hvorvidt forbedringsudgifterne har medført, at lejemålet samlet set kan anses at være gennemgribende forbedret med en deraf følgende væsentlig forøgelse af det lejedes værdi. Er der således tale om, at de forbedringer, som er gennemført, alene knytter sig til enkelte og mindre væsentlige dele af lejemålet, eller er der fortsat efter forbedringen forhold ved lejemålet, som væsentligt forringer det lejedes værdi, kan dette begrunde, at lejemålet ikke kan anses at være gennemgribende forbedret. Det vil således som udgangspunkt ikke være tilstrækkeligt, at alene køkken og badeværelse er moderniseret, hvis resten af boligen i modsætning hertil fremstår umoderniseret. Dette forhold skal tillægges større betydning for store lejemål end for små lejemål, hvor køkken og badeværelse udgør en relativ større andel af boligens samlede værdi. Især for store boliger er det dermed en betingelse, at alle dele af det lejede fremstår moderniserede til et niveau, der er nogenlunde sammenfaldende.

Henvisningen i 1. pkt. til lovforslagets § 161, stk. 3, indebærer, at det tillige er en betingelse for, at udlejeren i forbindelse med et bytte kan fastsætte lejen efter lovforslagets § 19, stk. 2, at udlejeren indhenter en forhåndsgodkendelse hos huslejenævnet vedrørende de påtænkte forbedringer og fremsender denne til lejeren.

Betingelsen indebærer, at udlejeren, når en lejer meddeler at ville bytte, straks skal meddele lejeren, at der påtænkes gennemført forbedringer med den virkning, at lejen vil blive fastsat efter bestemmelsen. Udlejeren skal tillige inden én måned efter meddelelsen om bytte indsende anmodning om forhåndsgodkendelse til huslejenævnet med kopi til lejeren. Herefter skal udlejeren, når forhåndsgodkendelsen foreligger, straks give lejeren kopi deraf. Hvis udlejeren ikke iagttager disse regler, kan lejen ikke fastsættes efter stk. 2. Lejeren skal herefter inden 14 dage efter modtagelse af forhåndsgodkendelse meddele udlejeren, om byttet ønskes gennemført. Sker dette ikke, fortsætter lejeforholdet på uændrede vilkår. Der henvises nærmere til bemærkningerne til lovforslagets § 161, stk. 3 og 4.

Forbedringerne må ikke være omfattet af lovforslagets § 129, stk. 1, tidligere gældende lov om sanering, jf. lovbekendtgørelse nr. 385 af 4. august 1983, tidligere gældende lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september 1994 med senere ændringer, tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996 med senere ændringer, tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere ændringer, og lov om byfornyelse og udvikling af byer.

Har udlejeren varslet lejeforhøjelse for energiforbedringer i henhold til lovforslagets § 129, stk. 1, om totaløkonomisk rentable energiforbedringer eller efter bestemmelserne om aftalt grøn byfornyelse i § 58 a i den tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019, og tidligere gældende kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020, kan de afholdte udgifter ikke medtages i den samlede forbedringsudgift, når det skal afgøres, om investeringskravet er opfyldt. Kun hvis udlejeren lader disse særlige lejeforhøjelser bortfalde, kan investeringerne medregnes i investeringskravet og i så fald alene med den del, der vedrører rene forbedringsudgifter. Udlejeren kan dermed på grundlag af de afholdte investeringer vurdere, hvilken model der konkret vil være mest hensigtsmæssig.

I stk. 2, 4. og 5. pkt., foreslås, at beløbene i 2. pkt. er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 204. Ved genudlejning er det de beløb, som var gældende ved forbedringernes gennemførelse, der finder anvendelse.

De beløbsgrænser, som udlejeren skal opfylde for at kunne benytte ordningen, er fastsat i 2021-niveau og reguleres hvert år efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Reglerne om beløb og regulering af beløb er fastsat i kapitel 25.

Ved genudlejning af et lejemål, som er gennemgribende moderniseret, er det de beløb, som var gældende ved forbedringernes gennemførelse, der finder anvendelse. Det vil sige det tidspunkt, hvor det sidste led i ombygningen er færdiggjort, dog senest på tidspunktet for 2-års-periodens udløb.

Opstår der ved en senere genudlejning uenighed om, hvorvidt beløbskravene til udlejerens forbedringer er opfyldt, er det således de beløb, som var gældende på det tidspunkt, hvor forbedringerne var afsluttet, der skal være opfyldt.

I stk. 3, 1. pkt., foreslås, at før et lejemål kan forbedres gennemgribende efter stk. 2, skal huslejenævnet ved besigtigelse konstatere, at lejemålet har en stand, som på tidspunktet for besigtigelsen muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi.

Det er således en betingelse for anvendelsen af stk. 2, at huslejenævnet, før et lejemål forbedres gennemgribende, ved besigtigelse konstaterer, at lejemålet har en stand, som på tidspunktet for besigtigelsen muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi.

For at lejen kan fastsættes efter lovforslagets § 19, stk. 2, skal lejemålet forbedres for mindst 2.280 kr. pr. m2 eller 260.738 kr. i alt (2021-niveau) samtidig med, at der generelt skal ske en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi.

For at det kan vurderes, i hvilket omfang disse kriterier er opfyldt, er det nødvendigt at kende lejemålets stand, før forbedringernes gennemførelse.

Bestemmelsen skal således sikre, at der ved tvister om lejefastsættelsen efter lovforslagets § 19, stk. 2, er et fuldstændigt grundlag, hvorpå forbedringerne kan vurderes, således at det alene er de lejemål, som opfylder kriterierne i stk. 2, der ved en tvist godkendes til at fastsætte lejen efter det lejedes værdi.

Bestemmelsen skal samtidig sikre imod unødigt ressourcespild ved at udlejere, som har intentioner om at foretage en gennemgribende modernisering af et lejemål, inden påbegyndelse af arbejderne får oplyst, hvorvidt dette er muligt.

Besigtigelsen har til formål at konstatere, hvorvidt lejligheden har en stand, som gør det muligt at gennemføre forbedringer, der i henhold til kravene i lovforslagets § 19, stk. 2, dels tilfører lejemålet forbedringer svarende til beløbskravet, dels kan forøge det lejedes værdi væsentligt efter bestemmelsen. Besigtigelsen medfører således i sig selv ikke øgede krav til, hvordan moderniseringen skal udføres.

Besigtigelsen skal alene foretages for lejemål, som endnu ikke er helt eller delvist gennemgribende moderniserede inden bestemmelsens virkningstidspunkt, jf. lovforslagets § 205, stk. 4, jf. § 3, stk. 3, i lov nr. 817 af 9. juni 2020. Lejemål, som er gennemgribende moderniserede, men udlejet efter lovforslagets § 19, stk. 1, vil derfor ikke skulle besigtiges inden. Udlejeren har dog bevisbyrden for, at lejemålet er helt eller delvist gennemgribende moderniseret på et tidspunkt, hvor der ikke var et krav om besigtigelse af lejemålet. Denne bevisbyrde kan løftes fx ved fremlæggelse af kvitteringer eller datostemplet fotodokumentation.

Besigtigelsen kan foretages, både mens lejemålet bebos af en lejer og ved lejerudskiftning i forbindelse med en fraflytning. Det er dog udlejerens pligt at sørge for, at nævnet får adgang til lejemålet i forbindelse med besigtigelsen. En sådan adgang vil som udgangspunkt kunne varsles efter lovforslagets § 103, stk. 1.

Besigtigelsen skal angå standen før moderniseringen. Er moderniseringen påbegyndt, fx ved nedrivning, vil huslejenævnet ikke kunne træffe afgørelse om, at lejemålet har en stand, som muliggør en gennemgribende modernisering.

Besigtigelsen kan foretages, selvom lejemålet er omfattet af en karensperiode, jf. lovforslagets § 19, stk. 4.

Besigtigelsen kan i praksis udføres ved en inspektion af lejligheden. Det vil som udgangspunkt alene være nødvendigt med yderligere undersøgelser, hvor der efter en inspektion stadig er tvivl om, hvorvidt lejligheden har en stand, som gør det muligt at modernisere lejligheden gennemgribende.

Ved besigtigelsen skal huslejenævnet sørge for fornøden dokumentation af den stand, som lejemålet har på tidspunktet for besigtigelsen. Huslejenævnet er i den forbindelse berettiget til at optage fotodokumentation af lejemålet.

For besigtigelsen betales 4.016 kr. (2021-niveau), jf.§ 83, stk. 2, i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om boligforhold. Betalingen kan medregnes til opfyldelse af beløbskravet i lovforslagets § 19, stk. 2.

I stk. 3, 2.- 4. pkt., foreslås, at huslejenævnet skal gennemføre besigtigelsen inden for 4 uger fra modtagelsen af anmodningen. Huslejenævnet skal fremsende afgørelse herom til udlejeren senest 2 uger efter besigtigelsen. Afgørelsen har gyldighed i 3 år.

Huslejenævnet skal således gennemføre besigtigelsen inden fire uger fra modtagelsen af anmodningen og fremsende afgørelse herom til udlejeren senest to uger efter besigtigelsen. Afgørelsen har gyldighed i tre år, således at udlejerens arbejde ikke forsinkes unødigt.

Besigtigelsen skal tage udgangspunkt i den gældende tilstand for lejemålet, og afgørelsens gyldighed fastsættes på den baggrund til tre år. Fristen løber fra afgørelsens fremkomst til ejeren. Ejere, som ikke har påbegyndt arbejderne inden for tre år efter modtagelsen af afgørelsen, vil skulle indhente en ny. Har en tidligere ejer fået foretaget en besigtigelse og dertil følgende afgørelse, vil den nye ejer kunne benytte denne.

I stk. 4, 1. og 2. pkt., foreslås, at stk. 2 alene finder anvendelse, hvis der er gået mindst 5 år siden seneste kontrolskifte vedrørende lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår. Et kontrolskifte foreligger i følgende situationer:

Bestemmelsen indebærer, at adgangen til at fastsætte lejen efter bestemmelserne i lovforslagets § 19, stk. 2, forudsætter, at der ikke er sket et kontrolskifte over ejendommen i en sammenhængende karensperiode på 5 år.

Dermed vil ejere af lejemål, som er erhvervet efter den 22. april 2020, jf. lovforslagets § 205, stk. 4, jf. § 3, stk. 2, i lov nr. 818 af 9. juni 2020, først kunne forøge lejen efter lovforslagets § 19, stk. 2, når vedkommende har ejet lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår, i en sammenhængende periode på 5 år, der som udgangspunkt regnes fra første kontrolskifte efter den 22. april 2020, jf. lovforslagets § 205, stk. 4, jf. § 3, stk. 2, i lov nr. 818 af 9. juni 2020, og der sker genudlejning af det gennemgribende forbedrede lejemål.

Med henblik på at sikre, at bestemmelserne om karensperioden finder konsekvent og systematisk anvendelse på lejeboligmarkedet, er der tilsigtet en regulering, der i udgangspunktet omfatter alle former for overdragelser og overgange af lejemål eller ejendomme, hvori der indgår lejemål.

Begrebet ”kontrolskifte”, der er defineret i nr. 1-8, ved de nævnte konkrete tilfældegrupper, er defineret bredt med henblik på at omfatte alle former for direkte og indirekte overdragelser af lejemål eller rettigheder hertil, idet det er hensigten, at der ikke med anvendelsen af forskellige aftale- og selskabskonstruktioner m.v. skal kunne ske en omgåelse af karensperioden. Begrebet ”kontrolskifte” er anvendt som samlebetegnelse, men har ikke en selvstændig betydning ud over de tilfælde, der er beskrevet i nr. 1-8, og begrebet omfatter således ikke andre tilfælde, hvor der på andet grundlag, herunder på grundlag af sædvanlige selskabsretlige vurderinger eller på baggrund af aftalte bestemmelser om kontrolskifte, måtte foreligge et kontrolskifte i lovens forstand.

Karensperiodens begyndelse regnes fra tidspunktet for et kontrolskifte, jf. nr. 1-8, og der udløses en ny karensperiode ved et nyt kontrolskifte efter samme bestemmelser.

Der kan ikke gyldigt i lejeaftaler aftales en tidsbegrænsning begrundet i ønsket om gennemgribende at modernisere lejemålet eller begrundet i ønsket om at frigøre lejemålet, således at lejemålet ved karensperiodens udløb kan genudlejes til det lejedes værdi efter lovforslagets § 19, stk. 2.

Karensperioden indebærer, at der ikke kan indgås lejeaftaler efter lovforslagets § 19, stk. 2, hvis lejeperioden starter inden udløbet af karensperioden. Der er derimod ikke noget til hinder for, at lejeaftalen efter lovforslagets § 19, stk. 2, indgås i løbet af karensperioden, når blot lejeperiodens start ikke ligger inden udløbet af karensperioden.

Ved lejeperiodens start forstås det tidligste af det tidspunkt, der følger af lejeaftalen, og det tidspunkt, hvor lejer får adgang til at disponere over lejemålet. Der kan ikke gyldigt indgås en lejeaftale i karensperioden, hvorefter lejen skal fastsættes i henhold til lovforslagets § 19, stk. 2, efter udløbet af karensperioden. Indgås sådanne aftaler, er reguleringsmekanismen uden virkning.

Ordene ”lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår” omfatter alle former for lejemål reguleret af denne lov og sikrer således en konsistent anvendelse af karensperioden, idet reglerne både vil omfatte den direkte overdragelse af et lejemål (fx en lejlighed) eller en fast ejendom, der i sig selv ikke er omfattet af lovens bestemmelser, men hvor der forefindes et eller flere lejemål i den faste ejendom, som er omfattet af loven. Tilsvarende har bestemmelsen til formål at omfatte enhver hel eller delvis overgang mm. af et eller flere lejemål under f.eks. en forpagtningslignende struktur, uden at der sker en overdragelse af selve ejendommen.

Udtrykket ”lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår” skal således forstås som en bred samlebetegnelse. Karensperioden får dog kun virkning for lejemål, som vil kunne udlejes efter lovforslagets § 19, stk. 2.

Bestemmelsen indeholder otte forskellige tilfældegrupper, hvor der indtræder et kontrolskifte, og som derfor udløser en ny karensperiode på 5 år, idet den ottende tilfældegruppe har karakter af en opsamlingsbestemmelse, der omfatter kombinationer af øvrige transaktioner eller dispositioner.

Tilfældegrupperne skal opgøres på akkumuleret basis inden for de enkelte tilfældegrupper (og på tværs som beskrevet i nr. 8) og har til formål at omfatte situationer, hvor realiteten bag en eller flere transaktioner eller dispositioner er, at der indtræder et kontrolskifte eller en overgang af det økonomiske afkast i relation til lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår. Det er således hensigten, at det ved anvendelsen og fortolkningen af reglerne skal tillægges betydning, hvorvidt der er tale om konstruktioner, der har til formål at camouflere realiteten bag en eller flere transaktioner eller dispositioner.

Fusioner og spaltninger er ikke genstand for særskilt regulering i bestemmelserne, men fusioner og spaltninger kan i sig selv eller i forening med andre transaktioner udgøre kontrolskifte efter bestemmelserne i nr. 1-8.

Udlejning samt fremleje udgør ikke kontrolskifte, medmindre det har karakter af omgåelse af bestemmelsen, hvilket i givet fald vil være omfattet af nr. 8. Det kan fx være tilfældet, hvor en lejer alene eller i forening med andre disponerer over flere lejemål. Kontrolskiftet gælder i sådanne tilfælde alene for de berørte lejemål.

I stk. 4, nr. 1, foreslås, at et kontrolskifte foreligger ved en eller flere fysiske eller juridiske personers erhvervelse ved aftale, gave eller fuldbyrdelse af pant eller anden sikkerhed eller på anden vis af mindst 50 pct. af ejerandelen til lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.

Ved begrebet ”ejerandel” sigtes til det almindelige ejendomsretlige begreb.

Grænsen på mindst 50 pct. indebærer, at der kan ske overdragelse af fx 45 pct. af ejerandelen til en erhverver, uden at der dermed er tale om et kontrolskifte. Overdrages der derimod først 45 pct. og dernæst 15 pct., indtræder der et kontrolskifte ved overdragelsen af de 15 pct.

Bestemmelsen omfatter overdragelse ved aftale, gave, fuldbyrdelse af pant eller anden sikkerhed eller på anden vis.

Ordene ”eller på anden vis” har til formål at omfatte andre former for overdragelse af ejerandelen, der ikke har karakter af overdragelse ved aftale, gave eller ved fuldbyrdelse af pant eller anden sikkerhed, idet der i omgåelsessituationer, og i øvrigt i situationer som ikke har omgåelse som mål, kan tænkes anvendt begreber eller juridiske konstruktioner, der ved ordningens indførelse, jf. lov nr. 818 af 9. juni, ikke vil kunne forudsiges eller defineres præcist. Afgørende vil være, om der i realiteten sker en overgang af ejerandelen.

I stk. 4, nr. 2, foreslås, at et kontrolskifte foreligger ved en direkte eller indirekte overgang eller overdragelse af den bestemmende indflydelse over den eller de juridiske personer, der ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.

Begrebet ”bestemmende indflydelse” skal forstås i overensstemmelse med selskabslovens §§ 6-7. Det indebærer, at det afgørende vil være, hvorvidt den eller de pågældende juridiske personer har beføjelse til at træffe de økonomiske og driftsmæssige beslutninger over lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.

Det kan eksempelvis være i tilfælde, hvor en juridisk person ejer mere end halvdelen af stemmerettighederne, hvor en juridisk person er tillagt væsentlige vetorettigheder, ret til at udpege flertallet af medlemmerne i det øverste ledelsesorgan eller via en ejeraftale eller vedtægt har beføjelse til at styre de finansielle og driftsmæssige forhold.

Ved ”bestemmende indflydelse” forstås den selskabsretlige definition heraf, dvs. beføjelsen til at styre en dattervirksomheds økonomiske og driftsmæssige beslutninger, jf. selskabslovens § 7, stk. 1-5. Bestemmende indflydelse kan forekomme og udøves på forskellig vis, og den kan have forankring i både fordelingen af kapitalandel eller i ejeraftaler, der giver nogle kapitalejere visse særlige selskabsretlige fordele eller rettigheder i forhold til andre.

Bestemmelsen tilsigter at omfatte den direkte og indirekte overgang af bestemmende indflydelse også i situationer, hvor den bestemmende indflydelse ændrer karakter henholdsvis før og efter overgangen eller overdragelsen. Der kan f.eks. være bestemmende indflydelse fra en majoritetsaktionær før overdragelsen og bestemmende indflydelse via en ny ejeraftale efter overgangen eller overdragelsen. Der vil således også foreligge en overgang eller overdragelse af bestemmende indflydelse, hvis denne gennemføres camoufleret eller uden overholdelse af selskabsretlige formalitetskrav.

Vurderingen af, om der sker overgang eller overdragelse af bestemmende indflydelse, beror på en konkret vurdering af realiteten. Afgørende vil være, om en ny fysisk eller juridisk person udøver bestemmende indflydelse over lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår. Overgangen eller overdragelsen af bestemmende indflydelse over lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår, kan ske på forskellig vis, og bestemmelsen har til formål at omfatte enhver overgang eller overdragelse af bestemmende indflydelse uanset dens retlige karakter, benævnelse eller den anvendte retlige konstruktion. En ændring af ledelsesmedlemmer er ikke i sig selv omfattet af bestemmelsen.

I stk. 4, nr. 3, foreslås, at et kontrolskifte foreligger ved en ændring af mindst 50 pct. af det reelle ejerskab af den eller de juridiske personer, der ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.

Ligesom der ved en overdragelse af 50 pct. eller mere af ejerandelen til et lejemål eller den ejendom, hvori lejemålet indgår, i henhold til nr. 1, foreligger et kontrolskifte, vil en udskiftning af halvdelen eller mere end halvdelen af den bagvedliggende ejerkreds opgjort på baggrund af ejerandele udløse et kontrolskifte.

Formålet med denne bestemmelse er at sikre, at bestemmelserne om udløsning af en karensperiode ved kontrolskifte ikke kan omgås ved at overdrage ejerandele længere oppe i en ejerstruktur.

Bestemmelsen indebærer, at der foretages en vurdering af den bagvedliggende ejerkreds i enhver koncernstruktur eller tilsvarende, og at en ændring af mindst 50 pct. af det reelle ejerskab udgør kontrolskifte.

Ved ”reelle ejere” forstås den eller de bagvedliggende ejere, som ikke ejes af andre. Det kunne f.eks. være fysiske personer, selvejende institutioner, fonde og tilsvarende enheder, som ikke har en ejer. Hvis en fonds midler kan udloddes til en eller flere specifikke personer eller selskaber, skal disse, og for så vidt angår selskaber deres reelle ejere, anses for reelle ejere efter denne bestemmelse. Dette gælder dog hverken i forhold til erhvervsdrivende fonde omfattet af lov om erhvervsdrivende fonde eller almengørende fonde omfattet af lov om fonde og visse foreninger. Erhvervsdrivende fonde og almengørende fonde anses ikke for at have reelle ejere efter denne bestemmelse. Bestemmelsen er således ikke relevant for erhvervsdrivende fonde eller almengørende fonde. En ændring af ledelsesmedlemmer er ikke i sig selv omfattet af bestemmelsen.

I stk. 4, nr. 4, foreslås, at et kontrolskifte foreligger ved en direkte eller indirekte overgang eller overdragelse af retten til mindst 50 pct. af det økonomiske afkast fra lejemålet, den ejendom, hvori lejemålet indgår, eller de juridiske personer, der direkte eller indirekte ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.

Bestemmelsen har til formål at sikre, at der også indtræder et kontrolskifte, selv om det ikke er selve ejerandelen, der overdrages, men blot det økonomiske afkast, og at reglerne om karensperiodens indtræden således ikke kan omgås ved blot at overdrage en delmængde af de rettigheder, der indgår i den samlede mængde af rettigheder relateret til fast ejendom.

Ved ”det økonomiske afkast” forstås det ”cash flow” (eller en del heraf), som et lejemål, eller en ejendom, hvori lejemålet indgår, genererer både i den daglige drift, men også i forbindelse med et salg. På engelsk anvendes ofte betegnelsen ”beneficial ownership” til at beskrive, hvem der er indehaver af de rettigheder, der knytter sig til det økonomiske afkast af et aktiv.

Det økonomiske afkast eller en del heraf kunne f.eks. være allokeret til en tredjepart baseret på en profitdelingsaftale, til en långiver via et lånearrangement, som baserer sig på det økonomiske afkast, eller på mange andre måder, som ikke kan defineres eller beskrives udtømmende, da det afhænger af aftaleforholdet mellem parterne. Fælles for disse tilfælde vil være, at der foreligger kontrolskifte, hvis mindst 50 pct. af det økonomiske afkast overgår eller overdrages. ”Økonomisk afkast” er tilsigtet at omfatte enhver form for direkte eller indirekte rettighed, der giver erhververen ret til et brutto- eller nettobeløb knyttet til driften af lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.

I stk. 4, nr. 5, foreslås, at et kontrolskifte foreligger ved en direkte eller indirekte overgang eller overdragelse af retten til mindst 50 pct. af en værdistigning af lejemålet, den ejendom, hvori lejemålet indgår, eller de juridiske personer, der direkte eller indirekte ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.

Begrebet ”værdistigning” skal forstås bredt, idet begrebet vil omfatte enhver værdiforøgelse, der ikke har karakter af et økonomisk afkast omfattet af nr. 4. Enhver disponering over en værdistigning skal - uanset fremgangsmåden og det juridiske grundlag herfor - indgå i beregningen af de 50 pct. og er dermed afgørende for, hvorvidt der foreligger kontrolskifte efter denne bestemmelse.

Bestemmelsen finder ikke anvendelse på kommunale tilbagebetalings-deklarationer aftalt og tinglyst i forbindelse med gennemførelsen af byfornyelse.

I stk. 4, nr. 6, foreslås, at et kontrolskifte foreligger ved indgåelse eller overdragelse af en eller flere aftaler om, at en eller flere parter har ret til at få gennemført en overdragelse eller overgang, som ville udgøre et kontrolskifte efter nr. 1-5, hvis den eller disse aftaler blev gennemført enten alene eller i forening med en allerede gennemført disposition.

¬Bestemmelserne i nr. 1-5 omfatter kontrolskifte ved overgang eller overdragelse af ejerandele (nr. 1), bestemmende indflydelse (nr. 2), udskiftning af de reelle ejere (nr. 3), det økonomiske afkast fra ejendommen (nr. 4) eller værdistigningen (nr. 5) knyttet til lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.

Selvom den blotte indgåelse eller overdragelse af optionsaftaler ikke formelt set udvirker en ændring vedrørende underliggende retsforhold, vil indgåelsen eller overdragelsen af en optionsaftale i mange tilfælde udgøre et de facto kontrolskifte.

Bestemmelsen skal imødegå, at aktører på lejeboligmarkedet vil overveje aftalekonstruktioner, der tilsigter at undgå at udløse et kontrolskifte i relation til lejemål eller ejendomme, hvori der indgår lejemål omfattet af loven, da en option på overgang og overdragelse af rettigheder mv., der er omfattet af bestemmelserne i nr. 1-5, ellers ikke ville være omfattet. Det bemærkes, at nærværende bestemmelse ikke forudsætter en påvisning af de facto kontrolskifte, men fastslår, at den blotte indgåelse eller overdragelse af en optionsaftale udgør kontrolskifte, hvis de øvrige betingelser er opfyldt.

Formålet med den bestemmelsen er at udløse kontrolskifte i tilfælde, hvor der indgås eller overdrages en optionsaftale, der reelt ville indebære et kontrolskifte efter nr. 1-5, hvis den blev gennemført, idet bestemmelsen tilsigter at udløse den potentielle realitet bag optionen; nemlig at der opnås en ret vedrørende lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet er beliggende, som i sig selv ville indebære et kontrolskifte, hvis den blev realiseret.

Begrebet ”ret til at få gennemført en overdragelse eller overgang” skal forstås som dækkende enhver form for optionsaftale. En option forstås som en mulighed, hvor en overdrager giver et løfte til en erhverver om, at erhververen efter egen bestemmelse og på nærmere fastlagte vilkår kan gennemføre en aftale med overdrageren med et i optionen nærmere angivet indhold.

Bestemmelsen omfatter alle slags optioner, uanset om disse er betingede eller ubetingede. Det er ikke afgørende for bestemmelsens anvendelse, om aftalen om overgang eller overdragelse benævnes ”option”, ”optionsaftale” eller lignende. Afgørende er, om den berettigede kan få en mulighed for på et senere tidspunkt at gennemføre en overgang eller overdragelse, som ville udgøre et kontrolskifte efter nr. 1-5. Der må således, ligesom med de øvrige bestemmelser i nr. 1-8, ses på aftalens realitet og dens virkning frem for formaliteten.

Retsvirkningen af bestemmelsen indtræder ved indgåelsen henholdsvis overdragelsen af optionsaftalen, uanset om adgangen til at udnytte optionen måtte være betinget og uanset karakteren af sådanne betingelser.

Udnyttelsen af en optionsaftale udgør ikke selvstændigt kontrolskifte, idet kontrolskifte etableres af indgåelsen af en optionsaftale henholdsvis overdragelsen af en optionsaftale. Det betyder, at karensperioden løber fra indgåelsen henholdsvis overdragelsen af en optionsaftale. Hvis en optionsaftale ophører med at være gældende uden at være udnyttet, udgør den ikke længere et kontrolskifte.

Det betyder, at karensperioden i denne situation skal regnes fra det seneste eventuelle alternative kontrolskifte, ligesom hvis optionsaftalen aldrig havde været indgået. Lejeaftaler indgået i perioden, hvor optionsaftalen har været gældende, berøres ikke heraf.

Hvis en optionsindehaver omfattet af bestemmelsen måtte have foretaget gennemgribende forbedringer af lejemål i den relevante ejendom i perioden fra optionsaftalens indgåelse eller overdragelse og frem til tidspunktet for optionsaftalens udløb, ophævelse, opsigelse eller ophør, vil der kunne foreligge et kontrolskifte efter nr. 4 og nr. 5, hvis optionsindehaveren har fået direkte eller indirekte overdraget mindst 50 pct. af det økonomiske afkast eller en værdistigning direkte eller indirekte relateret til lejemålet, den ejendom, hvori lejemålet indgår, eller de juridiske personer, der direkte eller indirekte ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår. Tilsvarende gælder, hvis der i forbindelse med udløb, ophævelse, opsigelse eller ophøret af optionsaftalen omfattet af nærværende bestemmelse aftales en refusion eller lignende økonomisk opgørelse mellem parterne i anledning heraf, der har karakter af et kontrolskifte efter nr. 1-6.

I stk. 4, nr. 7, foreslås, at et kontrolskifte foreligger ved indgåelse eller overdragelse af en betinget aftale om udskudt direkte eller indirekte overdragelse af lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår, hvis en gennemførelse af den betingede aftale vil indebære kontrolskifte efter nr. 1-6.

Det er sædvanligt, at aftaler om overdragelse af fast ejendom, herunder udlejningsejendomme, er betingede af visse forhold eller visse begivenheders indtræden, herunder f.eks. opnåelsen af myndighedsgodkendelser eller -tilladelser, udstykning, finansiering, færdiggørelse af byggeri, aflysning af tinglyste rettigheder mv. En aftale, hvis gennemførelse er betinget af en eller flere faktiske eller retlige omstændigheder, vil først få virkning efter sit indhold, når betingelserne er opfyldt. Betingede aftaler vil således kunne anvendes til at udskyde et kontrolskifte, der ellers efter de øvrige bestemmelser i nr. 1-6 ville udløse kontrolskifte allerede ved aftalens indgåelse.

Denne bestemmelse har til formål at udløse kontrolskifte i tilfælde, hvor en erhverver ved en aftale får en betinget ret til en overgang eller overdragelse, der er reguleret af nr. 1-6, eller får en sådan betinget aftale overdraget. Kontrolskiftet vil i sådanne situationer indtræde allerede ved tidspunktet for den betingede aftales indgåelse eller overdragelse.

Retsvirkningen af bestemmelsen indtræder ved indgåelsen af den betingede aftale, uanset karakteren af de betingelser, som aftalens gennemførelse er betinget af. Det er således uden betydning, om betingelserne beror på ændring af retsregler, myndighedsgodkendelser, dispositioner fra parterne, tredjemand eller andet. Også overdragelsen af betingede aftaler udgør efter bestemmelsen et kontrolskifte. Var overdragelsen af betingede aftaler ikke omfattet, ville en erhverver i henhold til en betinget aftale kunne overdrage aftalen til tredjemand uden derved at udløse et nyt kontrolskifte.

Hvis den betingede aftale ikke måtte få gyldighed efter sit indhold, f.eks. fordi betingelserne ikke bliver opfyldt inden for den aftalte frist, og aftalen således ikke gennemføres efter sit indhold, vil der ikke foreligge et kontrolskifte i relation til den betingede aftale. Tilsvarende gælder for aftaler, der annulleres eller ophæves, f.eks. grundet væsentlig misligholdelse, eller aftaler, der tilsidesættes på andet retligt grundlag. Hvis en erhverver af eller i henhold til en betinget aftale omfattet af nærværende bestemmelse måtte have foretaget gennemgribende forbedringer af lejemål i den relevante ejendom i perioden fra den betingede aftales indgåelse eller overdragelse og frem til tidspunktet for den betingede aftales ophævelse, opsigelse eller ophør, vil der kunne foreligge et kontrolskifte efter bestemmelserne i nr. 4 og nr. 5, hvis erhververen har fået direkte eller indirekte overdraget mindst 50 pct. af det økonomiske afkast eller en værdistigning direkte eller indirekte relateret til lejemålet, den ejendom, hvori lejemålet indgår, eller de juridiske personer, der direkte eller indirekte ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår. Tilsvarende gælder, hvis der i forbindelse med ophævelsen, opsigelsen eller ophøret af den betingede aftale omfattet af nærværende bestemmelse aftales en refusion eller lignende økonomisk opgørelse mellem parterne i anledning heraf, der har karakter af et kontrolskifte efter nr. 1-6.

I øvrige tilfælde vil denne bestemmelse ikke begrænse muligheden for en fastsættelse af leje efter lovforslagets § 19, stk. 2, når først den betingede aftale er bortfaldet mv.

I stk. 4, nr. 8, foreslås, at et kontrolskifte foreligger ved foretagelse af en eller flere dispositioner, som ikke er omfattet af nr. 1-7, men hvorved der opnås en tilsvarende virkning.

Der vil kunne forekomme situationer, hvor en kombination af transaktioner eller dispositioner indebærer, at der samlet set opnås en tilsvarende virkning som ved et kontrolskifte efter nr. 1-7, f.eks. således, at den, der oprindeligt havde kontrollen over et lejemål eller en ejendom, hvori lejemål indgår, via indgåelsen eller overdragelsen af en række aftaler om f.eks. delvis overdragelse af ejerandelen, overdragelse af økonomiske rettigheder, stemmerettigheder mv. samlet set opnår samme virkning som ved et kontrolskifte efter nr. 1-7. Det kan ikke udelukkes, at aktører på lejeboligmarkedet vil have incitament til at forsøge at anvende sådanne aftalekonstruktioner med henblik på at omgå karensperiodens effektive virkning.

Denne bestemmelse har til formål at omfatte tilfælde af kombineret eller akkumuleret overdragelse af kontrol eller rettigheder, hvor virkningen af en række transaktioner og/eller dispositioner samlet set må anses for at have samme virkning som et enkeltstående kontrolskifte efter bestemmelserne i nr. 1-7.

Der vil være tale om en konkret og samlet vurdering af alle transaktioner og dispositioner, selvom disse ikke nødvendigvis udgør integrerede elementer af en samlet transaktion eller disposition.

Afgørende for, hvorvidt der i sådanne tilfælde foreligger et kombineret kontrolskifte, vil være, om den akkumulerede realitet bag transaktionerne og/eller dispositionerne samlet set må anses for at have samme virkning som et enkeltstående kontrolskifte efter bestemmelserne i nr. 1-7. De transaktioner og dispositioner, der samlet set vil kunne have samme virkning som et kontrolskifte efter bestemmelserne i nr. 1-7, kan finde sted over en længere periode. Kontrolskiftet efter den akkumulerede vurdering i henhold til bestemmelsen i stk. 4, nr. 8, indtræder og regnes fra den seneste disposition eller transaktion, der efter bestemmelsen udløser et kontrolskifte efter den samlede vurdering.

Overdrages f.eks. en del af ejerandelen, men under 50 pct., i kombination med en overdragelse af f.eks. økonomiske rettigheder og/eller en ret til en del af værdistigningen af lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår, herunder også hvis grundlaget består af betingede aftaler eller optioner, kan der samlet set være tale om, at der opnås en virkning, der må sidestilles med et kontrolskifte efter nr. 1-7.

I stk. 5 foreslås, at følgende situationer ikke er omfattet af stk. 4.

Med bestemmelserne i nr. 1-6 foreslås en række specifikke undtagelser til begrænsningen af anvendelsen af lovforslagets § 19, stk. 2, og de tilfælde i stk. 4, nr. 1-8, der udløser et kontrolskifte.

Undtagelserne er nødvendige for at undgå uhensigtsmæssige og disproportionale konsekvenser af reglerne om karensperioden, og de skal fortolkes snævert og i overensstemmelse med formålet med reglerne. Det er nødvendigt at begrænse omfanget af undtagelserne med henblik at sikre en sammenhængende og effektiv varetagelse af det overordnede formål bag reglerne.

I stk. 5, nr. 1, foreslås, at stk. 4 ikke omfatter udlejning og genudlejning af lejemål, der inden den 1. juli 2020 opfyldte betingelserne for at kunne udlejes efter § 5, stk. 2 i tidligere gældende lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019, eller både opfylder betingelserne for at kunne udlejes efter stk. 2 og er genudlejet efterfølgende, når den første genudlejning ikke er foretaget i en 5-årsperiode efter et kontrolskifte, jf. stk. 4, som endnu ikke er udløbet.

Nærværende bestemmelse indeholder en undtagelse til hovedprincippet i stk. 4, hvorefter lejemål, der før ordningens indførelse den 1. juli 2020,jf. lov nr. 818 af 9. juni 2020 udlejes efter lovforslagets § 19, stk. 2, også efterfølgende kan udlejes efter disse regler, uanset om der foreligger et kontrolskifte efter stk. 4. Tilsvarende gælder også, hvis et lejemål kunne have været udlejet efter lovforslagets § 19, stk. 2, inden 1. juli 2020.

Bestemmelsen undtager ligeledes lejemål, som opfylder betingelserne for at blive udlejet efter lovforslagets § 19, stk. 2, og er genudlejet efterfølgende, når den første genudlejning ikke er foretaget i en 5-års periode efter et kontrolskifte.

Formålet med bestemmelsen er at undtage de lejemål, som i henhold til de gældende regler allerede er moderniserede, ligesom den skal undtage lejemål, som gennemgribende moderniseres og genudlejes uden at være omfattet af en karensperiode.

I stk. 5, nr. 2, foreslås, at stk. 4 ikke omfatter kontrolskifte, der sker ved arv efter arveloven eller hensidden i uskiftet bo efter arvelovens § 26 eller i begge tilfælde tilsvarende udenlandske regler. Arveforskud omfattes uanset 1. pkt. af stk. 4.

Nærværende bestemmelse indeholder en undtagelse til bestemmelserne i stk. 4, nr. 1-8, idet der efter bestemmelsen ikke foreligger et kontrolskifte, hvis kontrolskiftet indtræder ved enhver form for arv efter arveloven eller hensidden i uskiftet bo efter arvelovens § 26 eller i begge tilfælde tilsvarende udenlandske regler. Arveforskud omfattes ikke af undtagelsesbestemmelsen.

Formålet med karensperioden i stk. 4 er at udløse kontrolskifte ved viljesdispositioner, dvs. tilfælde, hvor der træffes beslutning om ved aftale at overdrage f.eks. ejendomsretten til en ejendom til en erhverver. Karensperioden har derimod ikke til formål at udløse kontrolskifte i forbindelse med arv, som ikke relaterer sig til handlinger, der har karakter af en aftaledisposition. Samtykke til hensidden i uskiftet bo anses ikke for at være en viljesdisposition i denne sammenhæng, da det udløsende forhold er den ene ægtefælles dødsfald.

I stk. 5, nr. 3, foreslås, at stk. 4 ikke omfatter kontrolskifte, der sker ved gennemførelsen af en eller flere koncerninterne transaktioner.

Nærværende bestemmelse indebærer, at der ikke foreligger et kontrolskifte, hvis den transaktion eller disposition, der i medfør af stk. 4, nr. 1-8, ville udløse et kontrolskifte, har karakter af en koncernintern transaktion. Bestemmelsen har således til formål at undtage koncerninterne transaktioner fra reglerne i stk. 4, nr. 1-8.

Det er sædvanligt, at der mellem selskaber i samme koncern indgås aftaler om overdragelse af aktiver eller passiver i forbindelse med forskellige former for restruktureringer, omorganiseringer, forberedelse af frasalg af koncernselskaber mv., herunder aftaler om overdragelse af fast ejendom og udlejningsejendomme. Overdrages ejendomsretten til en ejendom omfattet af denne lov fx mellem to søsterselskaber eller mellem et moderselskab og dets datterselskab, vil der i medfør af bestemmelsen i stk. 4, nr. 1, foreligge et kontrolskifte.

Formålet med karensperioden i stk. 4, nr. 1-8, er ikke at begrænse koncerners mulighed for at foretage omstruktureringer eller en hensigtsmæssig placering af aktiver i bestemte koncernselskaber.

Ved begrebet ”koncerninterne transaktioner” forstås en overgang eller overdragelse mellem koncernforbundne selskaber, f.eks. ved en overdragelse fra en dattervirksomhed til et moderselskab. Koncernbegrebet skal forstås i overensstemmelse med selskabslovens §§ 6 og 7, hvilket indebærer, at et moderselskab sammen med en eller flere dattervirksomheder udgør en koncern. Moderselskabet er det selskab, der udøver bestemmende indflydelse over de andre selskaber.

I stk. 5, nr. 4, foreslås, at stk. 4 ikke omfatter kontrolskifte, der sker ved omdannelsen af en andelsboligforenings, et boligaktieselskabs eller et boliganpartsselskabs ejendom til en udlejningsejendom og alle senere videresalg, når andelsboligforeningen, boligaktieselskabet eller boliganpartsselskabet er stiftet før 1. juli 2020.

Nærværende bestemmelse indebærer, at der ikke foreligger et kontrolskifte, hvis en andelsboligforenings, et boligaktieselskabs eller boliganpartsselskabs ejendom omdannes til udlejningsejendom, herunder ved overgang eller overdragelse af ejendomsretten til andelshaverne, aktionærerne i boligaktieselskabet, anpartshaverne i boliganpartsselskabet eller til tredjemand, og alle senere videresalg, når andelsboligforeningen, boligaktieselskabet eller boliganpartsselskabet er stiftet før 1. juli 2020 og i øvrigt er omfattet af andelsboligloven. Bestemmelsen gælder således også ved en omdannelse, der er foranlediget af, at andelsboligforeningen, boligaktieselskabet eller boliganpartsselskabet har økonomiske problemer/er nødlidende, herunder ved tvangsauktion. Bestemmelsen har således til formål at undtage sådanne omdannelser af andelsboligforeninger, boligaktieselskaber og boliganpartsselskaber fra reglerne i stk. 4, nr. 1-8.

Det forekommer, at andelsboligforeninger vælger at frasælge ejendommen, hvorefter ejendommen skifter karakter til at være udlejningsejendom. I nogle tilfælde bliver andelshaverne lejere i ejendommen efter salg og omdannelse, mens de i andre tilfælde fraflytter helt eller delvist.

Denne omdannelse fra andelsbolig til udlejningsejendom sker i begrænset omfang, og lovforslaget har ikke til formål at forhindre eller begrænse denne form for omdannelse af andelsboliger til lejeboliger.

Nærværende bestemmelse indebærer, at de udlejningsejendomme, der tidligere har været andelsboligejendomme, boligaktieselskabsejendomme eller boliganpartsselskabsejendomme, fremadrettet vil kunne videresælges uden at blive omfattet af karensperioden.

Bestemmelsen indebærer endvidere, at undtagelsen alene gælder for andelsboligforeninger, boligaktieselskaber og boliganpartsselskaber, der er stiftet før den 1. juli 2020.

Derimod vil undtagelsen fra karensperioden ikke gælde for andelsboligforeninger, boligaktieselskaber eller boliganpartsselskaber, der stiftes efter d. 1. juli 2020. Andelsboligforeninger, der stiftes ved overtagelse af en udlejningsejendom efter lejelovens regler om tilbudspligt, efter lovforslagets § 199, skal tilbydes at overtage ejendommen til samme købesum, kontante udbetaling og øvrige vilkår, som ejeren kan opnå ved salg til anden side. Dette indebærer, at en andelsboligforenings overtagelse af en udlejningsejendom på andelsbasis efter d. 1. juli 2020 vil ske til en pris, hvor effekten af karensperioden indgår. En undtagelse fra karensperioden for andelsboligforeninger, der stiftes efter d. 1. juli 2020, ville indebære, at foreningerne efter overtagelse af ejendommen efterfølgende kunne kapitalisere den merpris, de efterfølgende ville kunne få ved at sælge ejendommen uden en karensperiode.

I stk. 5, nr. 5, 1. pkt., foreslås, at stk. 4 ikke omfatter kontrolskifte, der sker vedrørende boliger, der er beliggende i en ejendom, hvor ejeren eller en tidligere ejer inden for en periode på 2 år har foretaget og afholdt udgifter til energiforbedringer ekskl. vedligeholdelse, jf. lovforslagets § 128, vedrørende den del af ejendommen, der anvendes til beboelse, svarende til mindst 3.012 kr. pr. kvadratmeter bruttoetageareal for denne del af ejendommen.

¬Bestemmelsen indebærer, at det fremover gøres til en forudsætning for benyttelse af de særlige regler i lovforslagets § 19, stk. 2, ved en genudlejning inden 5 år fra seneste kontrolskifte, at der enten skal foretages energiforbedringer af boligdelen af ejendommen på mindst 3.012 kr. pr. m² bruttoetageareal (2021-niveau), eller ske et løft af ejendommens energimærke på energimærkningsskalaen mindst 3 niveauer efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger, jf. nr. 6.

Bestemmelsen har til formål at sikre en grøn omstilling i private udlejningsejendomme, samtidig med at lejerne sikres lavere udgifter til forbrug.

Det er den rene forbedringsudgift, der mindst skal udgøre 3.012 kr. pr. m². I udgifterne medregnes således ikke vedligeholdelsesudgifter, herunder fremtidig sparet vedligeholdelse. Udgifter til energiforbedringer udført inde i de relevante lejligheder tælles også med ved opgørelsen.

Ved gennemførelse af energiforbedringerne efter bestemmelserne om totaløkonomisk rentable forbedringer og aftalt grøn byfornyelse, jf. lovforslagets § 129, stk. 1, og § 58 a i den tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019, kan udgifterne til vedligeholdelse ikke medregnes ved opgørelsen af, om investeringskravet er opfyldt. Det skyldes, at investeringskravet på 3.012 kr. pr. m² bruttoetageareal vedrører rene forbedringer, dvs. investeringen ekskl. vedligeholdelsesudgifter.

Beløb, som anvendes til opfyldelse af kravet efter nærværende bestemmelse, kan ikke indgå ved opgørelsen af beløbskravet efter lovforslagets § 19, stk. 2.

Forbedringerne skal være gennemført inden for en periode på 2 år, for at ejeren herved får adgang til at anvende lejefastsættelsen efter lovforslagets § 19, stk. 2, ved genudlejning af en gennemgribende forbedret lejlighed inden 5 år fra et kontrolskifte. Der stilles ikke krav om, at denne periode skal være sammenfaldende med den 2 års-periode, der kræves for investeringen efter lovforslagets § 19, stk. 2.

Arealet af boligdelen af ejendommen opgøres efter de regler, der er fastsættes i medfør af lovforslagets § 207. I opgørelsen af boligdelen af arealet indgår boligernes andel i bl.a. adgangsarealer og ydermure.

Det er uden betydning for investeringskravet, om der er gennemført gennemgribende forbedringer i én eller flere lejligheder efter lovforslagets § 19, stk. 2. Arealet af sådanne lejligheder indgår således også ved opgørelsen af, om der er investeret 3.012 kr. pr. m² bruttoetageareal i boligdelen af ejendommen.

Bestemmelsen gælder dog kun lejligheder, der forbedres gennemgribende efter lovforslagets § 19, stk. 2, og udlejes efter d. 1. juli 2020, hvor ordningen indførtes, jf. § 1, nr. 2, i lov nr. 818 af 9. juni 2019. Det er således afgørende, om lejeperioden begynder før eller efter d. 1. juli 2020.

Hvis lejeperioden begynder 1. juli 2020, vil lejeforholdet derfor ikke være omfattet af bestemmelsen.

Lejemål, der allerede i dag udlejes efter lovforslagets § 19, stk. 2, vil også fremover kunne udlejes efter disse regler. Tilsvarende gælder, hvis et lejemål kunne have været udlejet efter lovforslagets § 19, stk. 2, inden d. 1. juli 2020.

For at kunne foretage lejefastsættelse ved genudlejning af en lejlighed efter lovforslagets § 19, stk. 2, inden 5 år fra et kontrolskifte, skal udlejer kunne dokumentere, at ejendommen på tidspunktet for genudlejningen opfylder de ovennævnte betingelser, uanset hvornår udlejningen sker. Dette indebærer, at også de energibesparende arbejder, der indgår i en gennemgribende forbedring af en lejlighed, skal dokumenteres at være gennemført på det tidspunkt, hvor genudlejning sker, hvis de er en forudsætning for opfyldelsen af kravet om, at der inden for en periode på 2 år er investeret 3.012 kr. pr. m² bruttoetageareal i boligdelen af ejendommen på genudlejningstidspunktet.

Når udlejeren én gang har investeret 3.012 kr. pr. m2 bruttoetageareal for beboelsesdelen, er ejendommen undtaget karensperioden permanent. Dette indebærer, at en aktiv karensperiode ophører, så snart kriteriet er opfyldt, ligesom der ikke starter en ny karensperiode ved senere overdragelser af ejendommen.

I stk. 5, nr. 5, 2. og 3. pkt., foreslås, at forbedringerne efter 1. pkt. ikke må være omfattet af lov om byfornyelse og udvikling af byer bortset fra tidligere gældende kapitel 6 a, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020. Investeringskravet i 1. pkt. skal være opfyldt på tidspunktet for udlejning efter stk. 2.

Forbedringerne må ikke være gennemført med støtte efter lov om byfornyelse og udvikling af byer bortset fra tidligere gældende kapitel 6 a, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020.

Endvidere fremgår af bestemmelsen, at investeringskravet skal være opfyldt på udlejningstidspunktet. Dette indebærer, at arbejderne skal være udført, og udgifterne afholdt på tidspunktet, hvor lejeaftalen indgås.

I stk. 5, nr. 5, 4. og 5. pkt., foreslås, at beløb, som anvendes til opfyldelse af 1. pkt., ikke kan indgå ved opgørelsen af beløbskravet efter stk. 2. Beløbet i 1. pkt. er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 204.

De udgifter, som afholdes med henblik på at opfylde kravet om at have afholdt energiforbedringer svarende til mindst 3.012 kr. kr. pr. m2, kan ikke medregnes i de udgifter til gennemgribende forbedringer, der efter stk. 2 er en forudsætning for at kunne benytte ordningen. Der skal således være tale om udgifter, som ligger ud over investeringskravet i stk. 2.

Beløbet på 3.012 kr. pr m² opgøres i 2021-niveau og reguleres på samme måde som øvrige beløb i lejelovgivningen, herunder investeringerne i lovforslagets § 19, stk. 2, dvs. efter udviklingen i nettoprisindekset.

I stk. 5, nr. 6, foreslås, at stk. 4 ikke omfatter kontrolskifte, der sker vedrørende boliger, der er beliggende i en ejendom, hvor ejeren eller en tidligere ejer har udført energiforbedringer i et omfang, som indebærer, at ejendommen har opnået en indplacering på energimærkningsskalaen, der ligger tre niveauer over den indplacering, som var gældende fra den 1. juli 2020. § 9 finder ikke anvendelse.

Det er en forudsætning for benyttelse af de særlige regler i lovforslagets § 19, stk. 2, ved en genudlejning inden 5 år fra seneste kontrolskifte, at der skal foretages et løft af ejendommens bygningers energimærke på energimærkningsskalaen på mindst 3 niveauer efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger, eller ske energiforbedringer af boligdelen af ejendommen på mindst 3.012 kr. pr. m² bruttoetageareal (2021-niveau), jf. nr. 5.

Bestemmelsen, som er et alternativ til bestemmelsen i nr. 5, har ligeledes til formål at sikre en grøn omstilling i private udlejningsejendomme, samtidig med at lejerne sikres lavere udgifter til forbrug.

Det er en forudsætning for at benytte denne undtagelse, at ejendommen har et energimærke. Ejendomme med bygninger, som ikke har et energimærke d. 1. juli 2020, kan altså ikke benytte bestemmelsen, før alle ejendommens bygninger har opnået et energimærke.

Det er energimærket pr. 1. juli 2020, som er afgørende ved vurderingen af, om ejendommen på et senere tidspunkt har oplevet et løft på 3 niveauer. For bygninger, som ikke d. 1. juli 2020 har et energimærke, vil førstkommende energimærke herefter danne grundlag for vurderingen af, hvorvidt bygningen på et senere tidspunkt har oplevet et løft på 3 niveauer.

Befinder der sig flere bygninger med forskellige niveauer af energimærkning, kan disse forhindre, at der udføres energimæssige forbedringer i samtlige bygninger. For at muliggøre, at flest mulige bygninger løftes i energimærke, skal lovforslagets § 9 ikke finde anvendelse for denne bestemmelse. På den måde vil det være muligt at benytte undtagelsen ved at løfte niveauet for energimærket for bygninger, som er beliggende på samme ejendom i henhold til det matrikulære ejendomsbegreb.

Når en ejendoms energimærke er løftet 3 niveauer, er ejendommen undtaget karensperioden permanent. Dette indebærer, at en aktiv karensperiode ophører, så snart kriteriet er opfyldt, ligesom der ikke starter en ny karensperiode ved senere overdragelser af ejendommen. Såfremt energimærket senere skulle forringes, vil ejendommen dog kunne omfattes af karensperioden igen, både for den ejer, som ejer den på tidspunktet, og ved senere overdragelser.

I stk. 6 foreslås, at stk. 2 alene finder anvendelse for lejemål i ejendomme, der på udlejningstidspunktet har opnået indplacering på A-C på energimærkningsskalaen efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger, og for lejemål i ejendomme, hvor ejeren har udført energiforbedringer i et omfang, som indebærer, at ejendommen har opnået en indplacering på energimærkningsskalaen, der ligger to niveauer over den indplacering, som var gældende den 1. juli 2020. Kravet i 1. pkt. skal være opfyldt på tidspunktet for udlejning efter stk. 2. Uanset 1. pkt. finder stk. 2 anvendelse på lejemål i ejendomme, der er fredede efter lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer.

Det er efter bestemmelsen et vilkår for, at udlejeren kan fastsætte lejen efter lovforslagets § 19, stk. 2, ved genudlejning, at ejendommen energimæssigt har en nærmere angivet minimumsstandard.

I medfør af lov om fremme af energibesparelser i bygninger er der fastsat regler om energimærkning af bygninger. Bygningerne opdeles efter energiforbrug i en skala fra A-G. Energiklasse A er underopdelt i trin, A2020, A2015 og A2010, hvor A2010 svarer til det gældende bygningsreglements minimumskrav, mens lavenergihuse svarende til energiklassen for 2015 nu opnår mærkning med A2015. Mærkning med B-G angiver ejendomme med stigende energiforbrug således, at ejendomme med energimærke G har størst energiforbrug. I energimærkningen indgår ligeledes, at der gives anbefalinger om energibesparelser, et estimat over omkostningerne ved gennemførelsen af de anbefalede foranstaltninger og tilbagebetalingstiden ved gennemførelsen heraf.

Det er en forudsætning for benyttelse af de særlige regler i lovforslagets § 19, stk. 2, at ejendommen som helhed skal opfylde en energiramme på A-C i energimærkningen efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Det fremgår endvidere, at ejeren af en ejendom, der ikke har en energimærkning på A-C, i stedet kan få adgang til at anvende reglerne i lovforslagets § 19, stk. 2, ved at udføre energiforbedringer i et omfang, som indebærer, at ejendommen opnår en indplacering på energimærkningsskalaen, der ligger to niveauer over den indplacering, som var gældende den 1. juli 2020.

For at undgå tvivl om anvendelsen af stk. 2, skal kravet om en energimærkning på C eller bedre eller en indplacering på energimærkningsskalaen, der ligger to niveauer over den indplacering, som var gældende den 1. juli 2020, være opfyldt på det tidspunkt, hvor en gennemgribende forbedret lejlighed udlejes med lejefastsættelse efter stk. 2.

Hvis udlejeren har gennemført totaløkonomisk rentable energibesparelser efter lovforslagets § 129, stk. 1, eller aftalt grøn byfornyelse efter tidligere gældende kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020, kan udlejeren vælge at opretholde denne lejeforhøjelse, selvom der gennemføres en lejefastsættelse efter stk. 2. Lejen vil herved kunne fastsættes til et højere niveau end det lejedes værdi, da der jf. lovforslagets § 42, stk. 1, nr. 1, skal ses bort fra lejeforhøjelser og forbedringer efter lovforslagets § 129, stk. 1, og § 58 a i den tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019. For at kunne foretage lejefastsættelse ved genudlejning af en lejlighed efter stk. 2 skal udlejeren dokumentere, at ejendommen på tidspunktet for genudlejningen opfylder de ovennævnte betingelser, uanset hvornår udlejningen sker.

Uanset 1. pkt. finder stk. 2 anvendelse på lejemål i ejendomme, der er fredede efter lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer. Det betyder, at fredede bygninger m.v. ikke skal opfylde bestemmelsens energikrav.

Den foreslåede bestemmelse viderefører den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 1-6, om lejefastsættelse ved lejeaftalens indgåelse.

Der henvises til de almindelige bemærkninger pkt. 2.3.1.1 og 2.3.2.1.