Lovforslaget samler en række offentligretlige regler om boligforhold, herunder bopælspligt, beboermaksimum og huslejenævn, i en ny selvstændig lov.
Der indføres regler om bopælspligt, som forpligter ejere til at sikre, at helårsboliger er beboet, og giver kommunen ret til at anvise en lejer til en bolig, der har stået tom i mere end 6 uger.
Kommuner får mulighed for at indføre et beboermaksimum på to personer pr. beboelsesrum for at modvirke overbelægning i udlejningsejendomme.
Udlejere, der gentagne gange groft tilsidesætter lejelovgivningen, kan ved dom frakendes retten til at administrere deres ejendomme i op til 5 år.
Huslejenævnet kan beslutte at sætte en ejendom under tvangsadministration, hvis ejeren ikke udfører påbudte vedligeholdelsesarbejder.
Reglerne for Grundejernes Investeringsfond, herunder indbetalinger, udbetalinger og fondens beføjelser til at udføre arbejder for udlejerens regning, fastlægges.
Loven træder i kraft den 1. juli 2022 og ophæver samtidig tidligere love om tvungen administration og kommunal anvisningsret.
Dette lovforslag er en del af en større forenkling og modernisering af lejelovgivningen. Formålet er at samle de offentligretlige regler, der tidligere var spredt i bl.a. boligreguleringsloven, i én samlet lov om boligforhold. Lovforslaget er et supplement til det samtidigt fremsatte forslag til en ny lov om leje, som fokuserer på det direkte forhold mellem udlejer og lejer. Lov om boligforhold indeholder regler, der primært regulerer forholdet mellem ejendomsejere og offentlige myndigheder, såsom kommuner, huslejenævn og Grundejernes Investeringsfond.
Kapitel 1: Benyttelse af boliger (Bopælspligt)
Loven fastsætter regler for, hvordan helårsboliger skal benyttes. Reglerne gælder som udgangspunkt i regulerede kommuner, men andre kommuner kan beslutte at indføre dem.
Forbud mod nedlæggelse af boliger (§ 3): Det kræver kommunalbestyrelsens samtykke at nedlægge en bolig, enten ved nedrivning, sammenlægning eller omdannelse til erhverv. Der er dog en ret til at sammenlægge mindre boliger, hvis den nye bolig ikke overstiger 130 m² og de berørte boliger er ledige.
Bopælspligt og ledige boliger (§ 5): Ejeren af en helårsbolig skal sikre, at den er beboet. Står en bolig ledig i mere end 6 uger, skal det anmeldes til kommunen. Kommunen kan herefter , som ejeren er forpligtet til at udleje til. Undtagelser gælder for ejere, der aktivt forsøger at sælge deres bolig.
anvise en boligsøgende
Ubeboede udlejede boliger (§ 6): Hvis en udlejet bolig står ubeboet, kan kommunen ophæve lejeaftalen, medmindre lejers fravær er midlertidigt og legitimt (f.eks. pga. sygdom, arbejde eller ferie).
Forbud mod sommerhusstatus (§ 7): En helårsbolig må ikke uden kommunens samtykke tages i brug til sommerbeboelse eller lignende, hvis den har været brugt til helårsbeboelse inden for de seneste 5 år.
Tilsyn (§ 10-11): Kommunen kan føre tilsyn ved at samkøre registre (CPR, BBR) og indhente oplysninger om forbrug fra forsyningsselskaber for at kontrollere, om bopælspligten overholdes.
Kapitel 2: Beboermaksimum
Dette kapitel giver kommuner mulighed for at indføre regler mod overbelægning. Reglerne skal først vedtages af kommunalbestyrelsen og derefter tilvælges af den enkelte udlejer for dennes ejendomme.
Reglen (§ 14): Et lejemål må ikke bebos af mere end 2 personer pr. beboelsesrum. Undtagelser gælder ved familieforøgelse (børn, ægtefælle/samlever).
Håndhævelse (§ 16): Kommunen fører tilsyn og kan, efter påkrav, ophæve lejeaftalen, hvis beboermaksimum overskrides og ikke bringes til ophør.
Kapitel 3: Kommunal sikring af forsyning
§ 19: Hvis en udlejer ikke betaler for varme, vand eller el, og forsyningen afbrydes, kan kommunen på en lejers anmodning gribe ind. Kommunen kan betale regningen og sikre, at forsyningen genoptages. Udgifterne, inklusiv renter og gebyr, pålægges udlejeren og har pantesikkerhed i ejendommen.
Kapitel 4: Frakendelse af retten til at administrere
Loven indfører en markant sanktion mod udlejere, der groft misligholder deres forpligtelser.
Betingelser for frakendelse (§ 21): En ejer af mere end én udlejet beboelseslejlighed kan ved dom frakendes retten til at administrere sine ejendomme i 1 til 5 år. Dette kan ske ved gentagne grove tilsidesættelser af lejelovgivningen, f.eks. ved flere domme, manglende efterlevelse af huslejenævnsafgørelser eller ved at have været under tvangsadministration flere gange.
Procedure og konsekvens (§ 22 & 25): Sagen rejses af huslejenævnet via politianmeldelse. Hvis ejeren dømmes, overtager Grundejernes Investeringsfond administrationen af ejendommene for ejerens regning.
Kapitel 5: Tvangsadministration
Dette kapitel giver mulighed for at gribe ind over for ejere, der groft forsømmer vedligeholdelsen af deres ejendom.
Betingelser (§ 27): Huslejenævnet kan beslutte, at en ejendom skal sættes under tvangsadministration, hvis ejeren ikke udfører påbudte vedligeholdelsesarbejder, og Grundejernes Investeringsfond tidligere har måttet udføre arbejder på ejendommen.
Gennemførelse (§ 30-34): En udpeget administrator overtager driften, opkræver leje og sørger for, at de nødvendige arbejder bliver udført. Udgifterne dækkes af lejeindtægterne og eventuelt ved lån med pantesikkerhed i ejendommen.
Kapitel 6: Genhusning ved ekspropriation
Ret til erstatningsbolig (§ 43): Lejere, der opsiges på grund af ekspropriation eller nedrivning/ombygning til et formål, der berettiger ekspropriation, har ret til at få anvist en passende erstatningsbolig af kommunen.
Godtgørelse (§ 44 & 46): Lejere har desuden ret til godtgørelse for flytteudgifter. Erhvervsdrivende lejere kan få godtgørelse for driftstab og tab på inventar.
Kapitel 7: Kommunal anvisningsret
Aftalebaseret anvisningsret (§ 49): Kommuner kan indgå 6-årige aftaler med private udlejere om at få anvisningsret til en andel (f.eks. hver fjerde) af de ledige lejligheder mod betaling af en godtgørelse. Formålet er at løse boligsociale opgaver.
Lovbestemt anvisningsret (§ 58): For visse typer ejendomme (bl.a. indeksfinansieret byggeri) kan kommunen bestemme, at udlejer skal stille op til hver 10. ledige lejlighed til rådighed for kommunal anvisning.
Kapitel 8: Grundejernes Investeringsfond (GI)
Kapitlet regulerer den centrale fond for vedligeholdelse af private udlejningsejendomme.
Indbetaling og formål (§ 59 & 63): Fonden forvalter de obligatoriske beløb, som udlejere af regulerede ejendomme skal indbetale til udvendig vedligeholdelse.
Udførelse af arbejder (§ 69): Hvis en udlejer ikke efterkommer et påbud fra huslejenævnet om vedligeholdelse, kan GI udføre arbejdet for udlejerens regning. Fonden kan dække sine udgifter ved at optage lån med pant i ejendommen eller ved at opkræve en del af lejen direkte fra lejerne.
Kapitel 9 & 10: Huslejenævn og Boligret
Disse kapitler fastlægger rammerne for tvistløsning i lejeforhold.
Huslejenævn (§ 78-79): Der skal være et huslejenævn i hver kommune (eller fælleskommunalt), bestående af en juridisk formand og to medlemmer, der repræsenterer henholdsvis udlejer- og lejerinteresser.
Sagsbehandling og gebyrer (§ 82): Loven fastsætter procedurer for sagsbehandling og gebyrer for at indbringe en sag.
| Sagstype | Gebyr (2021-niveau) |
|---|---|
| Generel sag | 315 kr. |
| Forhåndsgodkendelse af leje (§ 19, stk. 3, i lov om leje) | 4.016 kr. |
| Gebyr pålagt udlejer ved fuldt medhold til lejer | 6.024 kr. |
| Anke til ankenævn (København) | 166 kr. |
Boligretten (§ 91-93): Huslejenævnets afgørelser kan indbringes for boligretten (byretten), som i disse sager tiltrædes af to lægdommere med særligt kendskab til lejeforhold.
Kapitel 12: Ikrafttrædelse
§ 101: Loven træder i kraft den 1. juli 2022. Samtidig ophæves lov om tvungen administration af udlejningsejendomme og lov om kommunal anvisningsret, da deres indhold er integreret i denne lov.
Lovforslaget har til formål at give kommunerne et mere effektivt redskab til at forhindre, at sundheds- eller brandfarlige boliger (kondemnable boliger) udlejes, ofte til socialt udsatte borgere. Dette gøres ved at indføre en ny, frivillig anmeldelsesordning i lov om byfornyelse og udvikling af byer.
Anmeldelsesordningens Indførelse og Omfang
Lovforslaget introducerer en ny bestemmelse, § 80 a, som giver kommunalbestyrelser mulighed for at indføre en anmeldelsesordning. Hvis en kommune vælger at indføre ordningen, skal beslutningen offentliggøres mindst 3 måneder før ikrafttrædelse.
Ny lov vil fjerne benspænd så der kan bygges nye boliger i landdistrikterne
Minister for byer og landdistrikter Morten Dahlin vil med en ændring af planloven give kommunerne mulighed for at placere nye boliger i det åbne land, fx når boliger må nedrives i forbindelse med etablering af grøn energi eller udvidelse af motorveje mv.
Ankestyrelsen har sendt en generel udtalelse om boligsocial anvisning til alle landets kommuner og følger op med stikprøvekontrol i 1. halvår 2026
Ankestyrelsens tilsyn har sendt en generel udtalelse om kommunernes kriterier for boligsocial anvisning til alle landets kommuner og varsler stikprøvekontrol i 2026.
Ordningen omfatter ejere, der vil udleje en bolig, som opfylder to betingelser:
Ejendommen er opført for mere end 40 år siden.
Ejendommen har ikke været udlejet inden for det seneste år.
Ejeren skal anmelde den planlagte udlejning til kommunen senest 30 dage før lejekontraktens indgåelse. Lejekontrakten må først indgås, når de 30 dage er gået, eller når kommunen har meddelt, at boligen kan udlejes. Dette skal beskytte lejere mod at indgå aftaler om boliger, der efterfølgende bliver kondemneret.
Kommunens Beføjelser
Når en anmeldelse er modtaget, har kommunen en række muligheder inden for 30-dages fristen:
Besigtigelse: Kommunen kan vælge at besigtige ejendommen for at vurdere, om den er sundheds- eller brandfarlig. Ejeren skal have besked senest 15 dage efter anmeldelsen, hvis kommunen vil foretage en besigtigelse.
Kondemnering: Hvis boligen findes sundheds- eller brandfarlig, kan kommunen nedlægge forbud mod beboelse (kondemnere den) efter byfornyelseslovens § 76.
Indbringelse for Huslejenævnet: Som noget nyt kan kommunen, selvom der endnu ikke er en lejer, indbringe en sag for huslejenævnet. Dette kan ske, hvis boligen har væsentlige og alvorlige vedligeholdelsesmangler, der gør den mindre egnet til beboelse, men uden at den er direkte kondemnabel. Huslejenævnet kan herefter pålægge udlejeren at udføre vedligeholdelsesarbejder.
Konsekvenser ved Manglende Overholdelse
Lovforslaget indfører markante konsekvenser for udlejere, der ikke overholder anmeldelsespligten:
Genhusning for Ejerens Regning: Hvis en udlejer undlader at anmelde udlejningen eller lader en lejer flytte ind før tid, og boligen efterfølgende kondemneres, kan kommunen gennemføre den lovpligtige genhusning af lejeren helt eller delvist for ejerens regning. Dette gælder, hvis kondemneringen skyldes forhold, der var til stede på anmeldelsestidspunktet.
Fortrinsret for Kommunens Udgifter: Kommunens udgifter til en sådan genhusning får samme fortrinsret som ejendomsskatter. Det betyder, at kommunen har udpantningsret og dermed bedre mulighed for at inddrive pengene hos ejeren.
Bødestraf: En udlejer, der overtræder anmeldelsespligten, kan straffes med bøde, hvis boligen efterfølgende kondemneres. Det vejledende bødeniveau er sat til 10.000 kr., men kan justeres af domstolene afhængigt af sagens omstændigheder.
Ikrafttrædelse
Loven foreslås at træde i kraft den 1. juli 2020. Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland.
Social- og Boligministeriet
Ankestyrelsen
