Huslejenævnet godkender leje på 1.325 kr. pr. m² efter konvertering fra andelsbolig til udlejningsejendom og finder ikke vilkårene mere byrdefulde (§ 22, stk. 1)

Sagen omhandler en tvist om lejefastsættelsen for et lejemål på Frederiksberg, der opstod, da ejendommen i 2017 overgik fra at være en konkursramt andelsboligforening til en udlejningsejendom. De tidligere andelshavere blev lejere, og udlejeren (Virk. C ApS) fastsatte lejen efter reglerne om gennemgribende forbedrede lejemål, jf. dagældende Boligreguleringsloven § 5, stk. 2.

Lejers krav og tvistens fokus

Lejernes Landsorganisation Hovedstaden (LLO) anmodede på vegne af lejeren nævnet om at vurdere, hvorvidt den opkrævede årlige leje på 157.675 kr. (svarende til 1.325 kr. pr. m²) var højere end tilladt. Efter en række sager, herunder domstolsprøvelser, blev det anerkendt, at lejefastsættelsesgrundlaget efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, var gyldigt.

Den resterende hovedtvist vedrørte derfor, hvorvidt lejen udgjorde et mere byrdefuldt vilkår, jf. Lejeloven § 22, stk. 1, sammenlignet med andre lejere i ejendommen.

Parternes argumentation

• Lejer (LLO): Fastholdt, at lejen var mere byrdefuld. Lejeren henviste til, at der på sammenligningstidspunktet (1. september 2017) var seks andre eksisterende gennemgribende forbedrede lejemål i ejendommen (fastsat efter samme § 5, stk. 2) med markant lavere lejer, varierende fra 831 kr. til 1.116 kr. pr. m² årligt. Da alle disse lejemål var moderniseret efter samme koncept og havde ens brugsværdi, burde lejen for det omtvistede lejemål nedsættes til et niveau, der var ensartet med de eksisterende lejemål.
• Udlejer: Gjorde gældende, at lejen var fastsat og tilpasset i forhold til reglen om mere byrdefulde vilkår. Udlejeren anførte, at de seks ældre lejeforhold ikke var tilstrækkelige til at underkende lejefastsættelsen for de cirka 200 nye lejeforhold, der opstod samtidigt. Udlejeren havde fastsat lejen differentieret efter lejemålets størrelse og moderniseringsperiode, hvilket afspejlede forskelle i det lejedes værdi.

Huslejenævnet (med stemmeflerhed) fandt, at udlejeren havde ret, og at lejen på 1.325 kr. pr. m² årligt var lovligt fastsat. Lejeren fik ikke medhold i kravet om nedsættelse af lejen.

Hovedkonklusioner

• Lejefastsættelsesgrundlag: Nævnet bekræftede, at lejen pr. 1. september 2017 lovligt kunne fastsættes efter dagældende Boligreguleringsloven § 5, stk. 2, idet betingelserne herfor var opfyldt, og moderniseringerne var opretholdt.
• Nævnet fandt, at den opkrævede leje på 1.325 kr. pr. m² årligt ikke væsentligt oversteg det lejedes værdi, hvilket var i overensstemmelse med tidligere nævns- og domstolsafgørelser i sager fra samme ejendom.