Lejeloven § 128

Efter den gældende lejelovs § 58, stk. 1, kan udlejeren, når denne under iagttagelse af § 65, stk. 2-4, har forbedret det lejede, forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi.

Efter den gældende lejelovs § 58, stk. 2, skal lejeforhøjelsen som udgangspunkt kunne give en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til forbedringen, samt dække afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lign.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 1, kan udlejeren, når denne under iagttagelse af reglerne i §§ 23-26 har forbedret det lejede, forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi, jf. lejelovens § 58.

I § 128, stk. 1, foreslås, at har udlejeren forbedret det lejede, kan denne forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi.

Bestemmelsen giver udlejeren mulighed for efter at have forbedret det lejede at kunne forhøje lejen med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi. Forøgelsen af det lejedes værdi fastsættes ud fra en vurdering af den forøgelse af brugsværdien, der er en følge af forbedringen.

Bestemmelsen kan ikke anvendes, hvis der er aftalt uopsigelighed, således at udlejeren eller lejeren i en given periode ikke kan opsige lejeaftalen, medmindre udlejeren har taget forbehold for at kunne varsle lejeforhøjelse som følge af forbedringer.

Ved vurderingen af den øgede brugsværdi, der følger af forbedringen, skal der ske fradrag for sparet vedligeholdelse. Sparet vedligeholdelse er udtryk for, at den hidtidige installation enten trængte til vedligeholdelse eller måtte antages at skulle udskiftes inden for den nærmeste fremtid, og udlejeren ved forbedringen spares for disse vedligeholdelsesudgifter. Dette fradrag sker skønsmæssigt på baggrund af en konkret vurdering af den hidtidige installations stand og forbedringens karakter. Fradraget skal afspejle den omkostning, som udlejeren skulle have afholdt for at bringe den hidtidige installation op til den stand, som lejeren har krav på. Er der tale om en ny installation, der ikke hidtil har været i det lejede eller på ejendommen, er udgangspunktet, at der ikke skal ske fradrag for sparet vedligeholdelse.

Vedrører forbedringen flere lejemål, fordeles lejeforhøjelsen efter en konkret vurdering på de enkelte lejemål afhængig af forøgelsen af det lejedes værdi for det enkelte lejemål. Afhængig af forbedringens art kan det være nødvendigt at sondre imellem, om forhøjelsen kan fordeles ligeligt, eller om den skal fordeles relativt i forhold til lejemålenes størrelse, antal værelser m.v.

Der er ingen begrænsninger i udlejerens adgang til at foretage forbedringer i eksisterende lejemål, så længe det lejedes identitet ikke væsentligt og varigt ændres, jf. lovforslagets § 126, stk. 1, og de formelle regler om fx varsling, jf. lovforslagets § 131, overholdes.

Udfører en udlejer forbedringer uden at varsle forbedringsforhøjelse, forældes retten til at forlange forbedringsforhøjelse på et senere tidspunkt ikke, men kravet skal først varsles over for lejeren for at kunne gøres gældende. Er en forbedringsforhøjelse pålignet en lejer, vil den dog, i det omfang den ikke opkræves, kunne blive forældet som ethvert andet pengekrav.

I stk. 2 foreslås, at lejeforhøjelsen som udgangspunkt skal kunne give en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til forbedringen, samt dække afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lign.

Bestemmelsen fastsætter, hvordan forbedringsforhøjelsen beregnes.

Bestemmelsen indebærer, at beregningen af lejeforhøjelsen er baseret på den øgede brugsværdi for lejeren. Samtidig skal lejeforhøjelsen som udgangspunkt beregnes således, at den skal give dækning for den faktiske anlægsudgift, der med rimelighed er afholdt til forbedringen, men heller ikke mere.

Udtrykket rimelighed omfatter udgifter, der efter sin type er nødvendige for at udføre forbedringsarbejderne, herunder udgifter til teknisk og anden sagkyndig bistand og rådgivning, fx ingeniør-, arkitekt- og efter omstændighederne advokatbistand, når sådan bistand er rimelig og sædvanlig under hensyn til arbejdets karakter. Vedligeholdelses-, administrations- og forsikringsudgifter, der knytter sig til forbedringen, kan indgå i beregningen af forbedringsforhøjelsen. Hertil kommer fremtidige afskrivninger af forbedringen. Afskrivningerne fastsættes ud fra forbedringens forventede levetid og anskaffelsessummen på tidspunktet for arbejdets udførelse. Samlet set må en rimelig anlægsudgift ikke beløbsmæssigt væsentligt overstige, hvad der er almindeligt for arbejdernes omfang og type.

Der skal ved beregningen af den rimelige anlægsudgift ske visse fradrag. Dette gælder fx tilskud fra det offentlige, som er opnået samt udgifter, som kan dækkes af udbetaling fra Grundejernes Investeringsfond efter tidligere gældende lejelovs § 63 e, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010, og lovforslagets § 122, stk. 1, sidste pkt. Herudover skal der ved beregningen af forbedringsforhøjelsen ske fradrag for sparet vedligeholdelse. Der henvises nærmere herom til bemærkningerne til stk. 1.

Udgangspunktet for opgørelse af forbedringsudgiften er, at rabatter skal fragå i den samlede udgift. Der kan dog være tale om forhold, som ud fra en brugsværdivurdering kan begrunde, at dette udgangspunkt modificeres i opad- eller nedadgående retning.

Andre omstændigheder kan tillige bevirke, at udgangspunktet fraviges i enten opadgående eller nedadgående retning. Fx vil udlejeren som udgangspunkt kunne benytte en højere udgift end anlægsudgiften, hvis udlejeren har haft et tilsvarende indtægtstab som følge af den lavere anlægsudgift. Der tænkes her især på det tilfælde, at udlejeren undlader at leje en eller flere tomme lejligheder ud, mens arbejdet står på, hvorved der bl.a. spares udgifter til stillads m.v., som svarer til, eller som overstiger den tabte lejeindtægt. Den tabte lejeindtægt kan således medregnes på lige fod med anlægsudgiften.

Såfremt forbedringen helt eller delvist udføres ved eget arbejde, kan et rimeligt og sædvanligt beløb for arbejdet medtages.

Den rimelige anlægsudgift skal som udgangspunkt kunne give en passende forrentning.

Begrebet passende forrentning relaterer sig til det almindelige renteniveau på tidspunktet, hvor ejendommen ville kunne belånes, hvilket oftest vil være umiddelbart efter forbedringen kan tages i brug. Dertil må der ved bedømmelsen af, hvad der må anses for en passende forrentning, lægges vægt på, hvor stor ydelsen er på sædvanlige lån til finansiering af arbejder af den art, som forbedringerne omfatter. Det er ikke et krav, at der rent faktisk sker optagelse af lån.

Forrentningen skal beregnes på grundlag af udgiften, der med rimelighed er afholdt til forbedringen. Såfremt arbejderne dels har karakter af vedligeholdelse, dels har karakter af forbedring, medtages kun den andel af udgifterne, der kan tilskrives forbedringsarbejderne.

Lejeforhøjelsen begrænses både generelt af det lejedes værdi og konkret af forbedringens forøgelse af det lejedes værdi. Den generelle begrænsning medfører, at forbedringsforhøjelsen af lejen ikke kan gennemføres til det fulde, hvis det vil medføre, at lejen generelt overstiger det lejedes værdi. Dette kan tænkes at være tilfældet, hvis lejen allerede inden forbedringen oversteg det lejedes værdi. Er lejen for lejemålet fastsat i henhold til reglerne om fri leje, er forbedringsforhøjelserne ikke begrænset generelt. Den konkrete begrænsning, som findes i stk. 1, medfører, at forbedringsforhøjelsen ikke kan være højere end den konkrete forøgelse af brugsværdien, som forbedringen medfører. Dette uanset om lejen for lejemålet generelt er lavere end det lejedes værdi.

Forbedringsforhøjelsen er permanent, og der er derfor ikke en pligt for udlejer til at lade forbedringsforhøjelsen bortfalde, når lånet er eller ville have været udamortiseret. Dette modsvares af en pligt for udlejeren til at opretholde forbedringen.

Bestemmelsen viderefører den gældende lejelovs § 58, stk. 1 og 2, samt den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 1, om lejeforhøjelse for forbedringer. Der er ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet ændringer af den gældende retstilstand.

Der henvises til afsnit 2.14.1.2. og 2.14.2.2. i de almindelige bemærkninger.