Lejeloven § 22

Efter den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 12, kan der ved lejeaftalens indgåelse ikke aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 13, er reglen i stk. 12 dog ikke til hinder for, at der i lejemål, som er forbedret, uden at der samtidig er gennemført en til forbedringen svarende lejeforhøjelse, ved genudlejning kan aftales en leje efter reglerne i stk. 1-11.

I § 22, stk. 1, foreslås, at der ved lejeaftalens indgåelse ikke kan aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.

Hensigten med bestemmelsen er at sikre, at lejerne i ejendommen er stillet ensartet. Bestemmelsen åbner dog mulighed for, at der indgås særaftaler med nogle lejere, så længe andre vilkår i lejeforholdet udligner sådanne forskelle. Det afgørende er, om der foreligger mere byrdefulde vilkår efter en samlet vurdering. Et byrdefuldt vilkår kan således opvejes af et fradrag i lejen. Bestemmelsen har dermed ikke til hensigt at sikre, at alle lejere i ejendommen har ens vilkår men derimod, at der er tale om ensartede vilkår.

Ved sammenligningen skal der sammenlignes med lejemål i ejendommen med samme lejefastsættelse. Er der således i ejendommen både lejemål med omkostningsbestemt husleje og gennemgribende forbedrede lejemål med en husleje efter reglerne om det lejedes værdi, skal der sammenlignes med lejemål med samme lejefastsættelse.

Den omstændighed, at en udlejer yder en eller flere lejere i ejendommen en huslejerabat i starten af lejeperioden, strider ikke imod dette lighedsprincip, som reglen er udtryk for.

Der er ikke med bestemmelsen fastsat nærmere om, hvor stor en andel af lejerne, der skal have mere byrdefulde vilkår, herunder om det skal være flertallet, for at bestemmelsen kan gøres gældende.

Lejeren kan miste adgangen til at gøre indsigelse imod byrdefulde vilkår som følge af passivitet, ligesom der kan være tale om byrdefulde vilkår, som vurderes at være uvæsentlige og derfor ikke kan tilsidesættes.

I stk. 2 foreslås, at reglen i stk. 1 ikke er til hinder for, at der i lejemål, som er forbedret, uden at der samtidig er gennemført en til forbedringen svarende lejeforhøjelse, ved genudlejning kan aftales en leje efter reglerne i §§ 19-21.

Reglen finder anvendelse i de tilfælde, hvor udlejeren ikke har forhøjet - eller har været udelukket fra at forhøje - lejen som følge af udførte forbedringer. Dette kan være tilfældet, hvis udlejeren overtager forbedringer, der er udført af en tidligere lejer, og beregner et forbedringstillæg herfor. Ligeledes kan der være tilfælde, hvor den fulde lejeforhøjelse som følge af forbedringer for nogle lejeres vedkommende ville udløse krav om erstatningsbolig. I sådanne tilfælde kan udlejeren vælge at begrænse forbedringsforhøjelsen, så krav om erstatningsbolig ikke udløses, og afvente genudlejning, før den fulde forbedringsforhøjelse indregnes i huslejen.

Den foreslåede bestemmelse viderefører den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 12 og 13.

Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.3.1.1 og 2.3.2.1.