Lejeloven § 21

Efter den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 7, gælder, at hvis udlejeren vil indgå en lejeaftale i henhold til stk. 2, og det er den første udlejning af det pågældende lejemål efter stk. 2, skal udlejeren, når lejeforholdet er opsagt eller ophævet, og inden en ny lejeaftale indgås, orientere beboerrepræsentanterne eller lejerne om dette samt om indholdet af bestemmelsen. I modsat fald er vilkåret om lejefastsættelse efter stk. 2 ugyldigt. Beboerrepræsentanterne eller lejeren kan da inden 14 dage efter, at orienteringen er givet, indbringe en sag om manglende vedligeholdelse for huslejenævnet, jf. § 106, nr. 3, i lov om leje. Beboerrepræsentanterne eller lejeren skal angive vedligeholdelsesmanglerne, der alene kan vedrøre mangler uden for de enkelte lejemål. Afgiver huslejenævnet påbud om udbedring af vedligeholdelsesmangler, jf.§ 19, stk. 3, i lov om leje, kan der ikke indgås lejeaftale efter stk. 2, før de konstaterede vedligeholdelsesmangler er udbedret.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 9, påhviler det udlejeren at opretholde den gennemgribende forbedring af lejemålet. Såfremt der opstår tvist herom, kan lejeren indbringe spørgsmålet for huslejenævnet, dog tidligst 5 år efter, at en sådan sag senest har været forelagt huslejenævnet af denne lejer. Anses udlejeren ikke at have opfyldt sin pligt til at opretholde den gennemgribende forbedring, skal lejen for fremtiden beregnes efter stk. 1.

I § 21, stk. 1, 1. og 2. pkt., foreslås, at hvis udlejeren vil indgå en lejeaftale i henhold til § 19, stk. 2, og det er den første udlejning af det pågældende lejemål efter § 19, stk. 2, skal udlejeren, når lejeforholdet er opsagt eller ophævet, og inden en ny lejeaftale indgås, orientere beboerrepræsentanterne eller lejerne om dette samt om indholdet af bestemmelsen. I modsat fald er vilkåret om lejefastsættelse efter stk. 2 ugyldigt.

Hensigten med bestemmelsen er at sikre, at der ikke sker udlejning af lejemål efter lovforslagets § 19, stk. 2, i nedslidte ejendomme med vedligeholdelsesmangler.

Ordningen giver således lejerne mulighed for at sikre, at vedligeholdelsesmangler afhjælpes, før udlejeren indgår en ny lejeaftale efter lovforslagets § 19, stk. 2, for et gennemgribende forbedret lejemål. Ordningen finder anvendelse i forbindelse med den første udlejning efter forbedringernes gennemførelse, hvor lejen ønskes fastsat efter lovforslagets § 19, stk. 2. Ordningen vedrører ikke erhvervsdelen eller erhvervslejerne i en blandet ejendom.

Afklaringen af, om ejendommen har vedligeholdelsesmangler, sker ved, at beboerrepræsentanterne eller de enkelte lejere har mulighed for at forelægge sagen for huslejenævnet med nærmere angivelse af, hvilke vedligeholdelsesmangler der påberåbes, inden for en frist på 14 dage efter modtagelse af udlejerens orientering om, at der vil ske udlejning efter lovforslagets § 19, stk. 2. Orienteringen skal indeholde oplysning om, hvilken eller hvilke lejligheder der er eller vil blive forbedret og udlejet efter lovforslagets § 19, stk. 2, samt om indholdet af denne bestemmelse, herunder om adgangen til at indbringe sagen for huslejenævnet inden udløbet af 14-dages-fristen. Orienteringen til beboerrepræsentanterne eller lejerne kan tidligst gives, når det hidtidige lejeforhold er opsagt eller ophævet, det vil sige, når opsigelsen eller ophævelsen er kommet frem til lejeren henholdsvis udlejeren.

Hvis der er beboerrepræsentation i ejendommen, kan udlejeren vælge enten at give orienteringen til beboerrepræsentanterne eller til samtlige lejere. I ejendomme uden beboerrepræsentation skal orienteringen gives til samtlige beboelseslejere.

Der stilles ikke formkrav til udlejerens orientering af lejerne, men ønsker udlejeren at sikre sig bevis for, at orientering er givet, bør det ske skriftligt med de muligheder for at sikre beviset, der følger heraf.

Er en sag ikke indbragt for huslejenævnet inden udløbet af fristen, kan udlejeren gennemføre udlejningen efter lovforslagets § 19, stk. 2. Beboerrepræsentanterne eller den enkelte lejer kan ikke herefter ved en senere genudlejning af det pågældende lejemål indbringe en sag, men sag om vedligeholdelsesmangler kan dog fortsat indgives efter de almindelige regler herom. Sag kan først indbringes, når udlejeren orienterer om, at der på ny vil ske udlejning efter lovforslagets § 19, stk. 2, af andre lejemål i ejendommen.

Vilkåret om huslejefastsættelse efter lovforslagets § 19, stk. 2, er ugyldigt, såfremt udlejeren ikke iagttager kravet om at give beboerrepræsentanterne eller lejerne orientering om en påtænkt udlejning efter lovforslagets § 19, stk. 2. I så fald skal lejen fastsættes efter lovforslagets § 19, stk. 1, fra aftaletidspunktet.

Har udlejeren indgået ny lejeaftale efter lovforslagets § 19, stk. 2, inden huslejenævnets afgørelse foreligger, og resulterer huslejenævnets vurdering i, at der foreligger vedligeholdelsesmangler, kan lejen ikke beregnes efter lovforslagets § 19, stk. 2, og skal i stedet beregnes efter lovforslagets § 19, stk. 1, fra aftaletidspunktet, og indtil manglerne er afhjulpet. Det samme gør sig gældende, hvis udlejeren indgår aftale i henhold til lovforslagets § 19, stk. 2, efter, at huslejenævnet har truffet afgørelse om, at ejendommen er behæftet med vedligeholdelsesmangler, uden at manglerne er afhjulpet. Lejeren af det gennemgribende forbedrede lejemål kan i disse tilfælde forlange lejen fastsat efter lovforslagets § 19, stk. 1.

Fremgangsmåden ved indbringelse af en sag for huslejenævnet om vedligeholdelsesmangler efter ordningen følger de regler, som gælder for indbringelse af sager efter lovforslagets § 114.

I stk. 1, 3.-5. pkt., foreslås, at beboerrepræsentanterne eller lejeren inden 14 dage efter, at orienteringen er givet, kan indbringe en sag om manglende vedligeholdelse for huslejenævnet, jf. § 114, stk. 1. Beboerrepræsentanterne eller lejeren skal angive vedligeholdelsesmanglerne, der alene kan vedrøre mangler uden for de enkelte lejemål. Afgiver huslejenævnet påbud om udbedring af vedligeholdelsesmangler, § 114, stk. 2, kan der ikke opkræves husleje efter stk. 2, før de konstaterede vedligeholdelsesmangler er udbedret.

Bestemmelsen indebærer, at beboerrepræsentanterne eller lejerne skal indbringe sag om vedligeholdelsesmangler inden 14 dage efter, at udlejeren har orienteret om, at der vil ske udlejning efter lovforslagets § 19, stk. 2. I modsat fald vil huslejenævnet ikke kunne behandle sagen efter denne bestemmelse.

De vedligeholdelsesmangler, som skal indgå i huslejenævnets vurdering, vedrører mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre, på tag og fag samt fælles- og adgangsarealer, herunder fundament, facade, skorsten, vinduer, port, trappe og opgangspartier. Det vil sige, at vurderingen af ejendommen i denne forbindelse ikke skal omfatte forhold i de enkelte lejligheder. Nævnet kan ikke alene give påbud om afhjælpning af funktionsmangler, men fx også påbyde istandsættelse af en trappeopgang, som er mangelfuld med hensyn til overfladebehandling.

Hvis sagen resulterer i, at huslejenævnet afgiver påbud om udbedring af vedligeholdelsesmangler, kan udlejeren ikke opkræve en husleje efter stk. 2, før de konstaterede vedligeholdelsesmangler er udbedret. Det bemærkes, at det efter lovforslagets § 114, stk. 2, alene er på begæring af lejeren, at huslejenævnet kan give udlejeren påbud om udbedring. Beboerrepræsentanterne kan dog som lejere indbringe sag om påbud for huslejenævnet.

Det foreslås som en sproglig tilpasning, at den gældende formulering ”indgås lejeaftale efter stk. 2” i 5. pkt. erstattes med formuleringen ”opkræves husleje efter stk. 2”, idet denne formulering afspejler fortolkningen i praksis. Der er ikke med ændringen tiltænkt nogen ændring af retsstillingen.

I stk. 2 foreslås, at det påhviler udlejeren at opretholde den gennemgribende forbedring af lejemålet. Såfremt der opstår tvist herom, kan lejeren indbringe spørgsmålet for huslejenævnet, dog tidligst 5 år efter, at en sådan sag senest har været forelagt huslejenævnet af denne lejer. Anses udlejeren ikke at have opfyldt sin pligt til at opretholde den gennemgribende forbedring, skal lejen for fremtiden beregnes efter 19, stk. 1.

Med bestemmelsen pålægges udlejeren en pligt til at sørge for, at den gennemgribende forbedring af lejemålet opretholdes.

Bestemmelsen skal ses i sammenhæng med, at lovforslagets § 19, stk. 2 indeholder et krav om, at der er sket en gennemgribende forbedring af lejemålet. Dette krav har en selvstændig betydning i relation til vurderingen af, om vilkårene for at være omfattet af ordningen er opfyldt.

Bestemmelsen indebærer et krav om, at de lejemål, som er omfattet af ordningen, også fremover bevarer karakteren af gennemgribende forbedrede lejemål, således som det er intentionen med ordningen.

Opstår der tvist imellem lejeren og udlejeren om, hvorvidt dette krav er opfyldt, kan sagen indbringes for huslejenævnet.

Manglende opretholdelse af den gennemgribende forbedring kan ske ved, at udlejeren ikke udfører den løbende vedligeholdelse og fornøden fornyelse af de udførte forbedringer, eller ved at udlejeren foretager ændringer, hvorved lejemålet samlet set mister karakteren af fortsat at være gennemgribende forbedret.

Det er væsentligt for ordningen, at vurderingen retter sig imod de udførte forbedringer, som samlet set bevirker, at lejemålet kan anses at være gennemgribende forbedret.

Der er således ikke tale om, at vedligeholdelsesmangler, der ikke påvirker lejemålets samlede karakter af at være gennemgribende forbedret, kan medføre en ændring af lejen. Sådanne mangler må lejeren foranledige udbedret under henvisning til udlejerens almindelige vedligeholdelsespligt.

Det forudsættes, at det er udlejeren, der har vedligeholdelsespligten for de udførte forbedringer, som lejeren ikke finder er opretholdt i tilstrækkeligt omfang.

Såfremt der er tale om vedligeholdelsesmangler, indebærer udlejerens pligt til at opretholde den gennemgribende forbedring således kun, at udlejeren vedligeholder de dele af det lejede, som er omfattet af udlejerens vedligeholdelsespligt.

For så vidt angår manglende vedligeholdelse fra lejerens side, vil udlejeren kunne indbringe sag herom for huslejenævnet efter de almindelige regler om lejerens pligt til vedligeholdelse.

Det følger af bestemmelsen, at manglende opretholdelse af den gennemgribende forbedring medfører, at lejen efterfølgende skal beregnes efter lovforslagets § 19, stk. 1. Denne reaktion kan anvendes sammen med lovens øvrige reaktioner over for vedligeholdelsesmangler.

For at undgå at sådanne sager indbringes uforholdsmæssigt ofte, er det samtidig fastsat, at en lejer ikke kan indbringe en sådan sag oftere end hvert 5 år. Begrænsningen gælder alene for den enkelte lejer og hindrer således ikke, at en ny lejer i forbindelse med genudlejningen får forholdet vurderet, uanset der ikke er gået 5 år siden den seneste vurdering.

Resulterer sagen i, at det vurderes, at kravet om, at lejemålet kan anses for at være gennemgribende forbedret, ikke længere er opfyldt, skal lejen herefter beregnes og fastsættes efter lovforslagets § 19, stk. 1, det vil sige som omkostningsbestemt leje med forbedringstillæg.

Udlejeren kan ved næste genudlejning på ny anvende lovforslagets § 19, stk. 2, hvis betingelserne herfor er opfyldt.

Det bemærkes endelig, at en ændring af lejefastsættelsen i lejeperioden kun kan ske, hvis huslejenævnet vurderer, at kravene ikke er opfyldt, eller hvis lejeren og udlejeren indgår aftale herom. Udlejeren kan således ikke ensidigt bestemme, at lejen fremover skal beregnes som omkostningsbestemt leje, selv om en sådan leje ville overstige en leje fastsat med det lejedes værdi som overgrænse.

Den foreslåede bestemmelse viderefører den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 7 og 9.

Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.3.1.1 og 2.3.2.1.