Huslejenævnet godkender delvist omkostningsbestemt lejeforhøjelse i Hellerup-ejendom

Udlejer af ejendommen Onsgaarden i Hellerup varslede en omkostningsbestemt lejeforhøjelse med ikrafttrædelse pr. 1. januar 2023. Beboerrepræsentationen gjorde indsigelse mod varslingen, hvilket førte til, at udlejer indbragte sagen for Huslejenævnet for at fastholde kravet.

Udlejers argumenter

Udlejer fastholdt, at lejeforhøjelsen var varslet i overensstemmelse med gældende regler. Udlejer argumenterede for, at de varslede udgifter til ejendomsservice, vicevært og renholdelse var rimelige og nødvendige for en stor, blandet ejendom med mange beboelses- og erhvervslejemål. Det blev anført, at selvom fakturaen for ejendomsservice var udstedt af og til udlejers egen administrator, var dette en uundgåelig konsekvens af, at samme selskab både administrerede ejendommen og leverede facility service. Udlejer mente desuden, at fordelingsprincippet baseret på vurderingsleje var et anerkendt og mere korrekt princip for fordeling af driftsudgifterne. Vedrørende forsikringsudgiften blev det oplyst, at stigningen skyldtes sædvanlige reguleringer fra forsikringsselskabet. Udlejer gjorde gældende, at spørgsmål om el- og renovationsudgifter hørte under en særskilt sag om skatter og afgifter og derfor ikke skulle behandles i denne omkostningsbestemte lejeforhøjelsessag. Endelig afviste udlejer beboerrepræsentationens indhentede tilbud på ejendomsservice som irrelevante, da de ikke var fremlagt i overensstemmelse med Lejeloven § 24, stk. 3.

Beboerrepræsentationens argumenter

Beboerrepræsentationen bestred flere af udlejers budgetposter og fordelingsmetoden:

• Udgiften til ejendomsservice blev anset for at være for høj og ikke markedsbestemt, da den var faktureret internt. Der blev anmodet om en præcis beskrivelse af, hvad udgiften dækkede over.
• Posten "tilsynshonorar" blev betragtet som administrationsarbejde og burde udgå af budgettet.
• Fordelingen efter vurderingsleje blev anfægtet, og der blev anmodet om dokumentation for den interne forskydning samt nævnets afgørelse fra 1967, der angiveligt fastsatte vurderingslejen.
• Forsikringsudgiften var steget markant, og beboerrepræsentationen ønskede yderligere dokumentation for grundlaget for denne stigning.
• El-udgiften skulle nedsættes, da den tidligere havde inkluderet erhvervsforbrug, hvilket var en fejl.
• Renovationsudgiften blev anset for at være for høj, da beboerne ikke skulle betale for erhvervslejernes affald. Dette blev understøttet af en henvendelse fra en affaldskonsulent i Gentofte Kommune.
• Beboerrepræsentationen fremlagde alternative tilbud på ejendomsservice, som var markant lavere end udlejers varslede udgifter, for at underbygge, at udlejers udgifter var urimelige.

Nævnets undersøgelse

Nævnet gennemgik varslingsmaterialet og den fremlagte korrespondance. Der blev anmodet om yderligere dokumentation fra udlejer vedrørende bygningsforsikring, renovationsbehov, renholdelsesudgifter, udgifter til ind- og fraflytningssyn samt container og storskrald. Nævnet indhentede desuden den oprindelige lejevurdering fra 1966 for ejendommen.

Huslejenævnet godkendte delvist den varslede omkostningsbestemte lejeforhøjelse pr. 1. januar 2023. Nævnet fandt, at varslingen var sket i overensstemmelse med Lejeloven § 30, stk. 1 og 2, og at de efterfølgende frister for supplerende oplysninger og indsigelse var overholdt i henhold til Lejeloven § 30, stk. 3 og 4. Den opdaterede boligprocent på 79,03% blev lagt til grund for beregningen.

Specifikke afgørelser for budgetposter

• Bygningsforsikring: Nævnet godkendte ikke den varslede forhøjede udgift på 384.636 kr., da udlejer ikke havde fremlagt tilstrækkelig dokumentation (forsikringscertifikat eller korrespondance om prisstigning). Udlejer kunne derfor kun medtage den sidst varslede udgift på 307.206,40 kr.
• Vicevært, varmemester, renholdelse mv.:
  • Udgiften til "tilsynshonorar" på 29.007 kr. blev ikke godkendt, da den var internt beregnet og overlappede med "ejendomsservice".
  • Udgiften til "Ind- og fraflytningssyn" blev kun godkendt til det dokumenterede beløb på 18.068,51 kr.
  • De øvrige poster under denne kategori blev godkendt. Nævnet vurderede, at det samlede udgiftsniveau for renholdelse, når det blev anskuet pr. m2 boligareal (61,50 kr./m2), var rimeligt og inden for praksis for ejendomme af denne størrelse og karakter.
• El: Udlejer kunne kun medtage en el-udgift på 41.874,98 kr. i budget 2023. Dette skyldtes, at en tidligere sag (EMN-2022-06541) havde fastslået, at erhvervslejemåls elforbrug fejlagtigt var medtaget i beboernes budget.
• Renovation: Nævnet skønnede, at udlejer alene var berettiget til at medtage 190.744,02 kr. i renovationsudgifter. Dette skyldtes manglende redegørelse for det høje renovationsbehov og princippet om, at erhvervsaffald skal håndteres særskilt i henhold til "forureneren betaler"-princippet i Miljøbeskyttelsesloven § 48, stk. 7.

Fordelingsmetode

Nævnet godkendte udlejers ændring af fordelingsmetoden til fordeling efter vurderingsleje. Dette blev anset for at være en anerkendt og accepteret fordelingsmetode, og der var ikke oplysninger i sagen, der indikerede en urimelig eller usaglig fordeling af driftsudgifterne mellem boligerne i henhold til Lejeloven § 27, stk. 1.

Konsekvenser

Som følge af den delvise tilsidesættelse af lejeforhøjelseskravet i henhold til Lejeloven § 37, stk. 1, skal udlejer tilrette budget 2023 og regulere lejen i overensstemmelse med nævnets afgørelse. For meget betalt leje skal tilbagebetales til lejerne med tillæg af renter jf. Lejeloven § 40, stk. 3. Afgørelsen kan indbringes for boligretten senest 4 uger efter meddelelse, jf. Lov om boligforhold § 88. Udlejer har meddelelsespligt jf. Lejeloven § 194 og kan indberettes til Grundejernes Investeringsfond ved manglende efterlevelse jf. Lov om boligforhold § 22.