Lejeloven § 46

Det fremgår af § 50 i den gældende lejelov, at hvis de ejendomsskatter, der påhviler ejendommen, forøges, kan udlejeren forlange udgiften udlignet gennem en lejeforhøjelse for de lejligheder og lokaler, som skatten vedrører. Lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelighed.

Efter stk. 2 fordeles lejeforhøjelsen i forhold til den gældende leje eller - hvor der ikke er fastsat nogen leje - lejeværdi. For lejeforhold i ejendomme, hvor reglerne i kapitel II-IV i lov om midlertidig regulering af boligforholdene er gældende, fordeles forhøjelsen dog efter reglerne i §§ 10 og 11 i denne lov.

Efter stk. 3 kan lejeforhøjelsen gennemføres med 3 måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog kræves med virkning fra det tidspunkt, udgiften er pålagt ejendommen, hvis kravet om lejeforhøjelse fremsættes senest 5 måneder efter dette tidspunkt.

Efter stk. 4 skal kravet om lejeforhøjelse fremsættes skriftligt og indeholde en beregning af, hvorledes ændringen af lejen fremkommer, samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 5. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Det fremgår af stk. 5, at hvis lejeren ikke vil godkende kravet om lejeforhøjelse, skal han senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem, fremsætte skriftlig indsigelse, der angiver, på hvilke punkter kravet ikke kan godkendes. I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne på samtlige lejeres vegne gøre indsigelse mod kravet om lejeforhøjelse, jf. 1. pkt. Udlejeren skal da indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis han ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

I § 46, stk. 1, foreslås, at forøges de ejendomsskatter, der påhviler ejendommen, kan udlejeren forlange udgiften udlignet gennem en lejeforhøjelse for de beboelseslejligheder og beboelsesrum, som skatten vedrører. Lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelighed.

Bestemmelserne i lovforslagets §§ 46-48 om lejeregulering som følge af ændringer i ejendommens skatter og afgifter gælder både for lejemål omfattet af dette kapitel, lovforslagets kapitel 3 og 5 om fri leje. I lejemål omfattet af kapitel 3 om omkostningsbestemt leje kan udlejeren også vælge at regulere lejen som følge af stigninger i ejendommens skatter og afgifter efter reglerne om omkostningsbestemt lejeforhøjelse.

Bestemmelsen omfatter alle ejendomsskatter, herunder også dækningsafgift. Dækningsafgift er en ejendomsskat, som påhviler visse erhvervslejemål.

At lejeforhøjelsen alene kan varsles overfor de beboelseslejligheder og beboelsesrum, som skatten vedrører, indebærer, at stigninger i dækningsafgift, der som nævnt vedrører erhvervsdrift, efter bestemmelsen ikke kan begrunde en lejestigning for rene beboelseslejemål. I ejendomme omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje i lovforslagets kapitel 3 kan stigninger i dækningsafgiften dog også varsles overfor ejendommens beboelseslejemål som følge af den særlige fordeling af lejeforhøjelse i sådanne ejendomme, jf. stk. 2.

Bestemmelserne i lovforslagets §§ 46-48 om lejeregulering som følge af ændringer i ejendommens skatter og afgifter mv. bygger på et refusionsprincip. Udlejeren har således mulighed for at få dækket de udgifter til skatter og afgifter, som udlejeren skal betale, hos lejerne. For fredede ejendomme kan ejendomsskatter dog indregnes i lejeforhøjelsen, selv om den konkrete ejendom i kraft af en bevaringsdeklaration er fritaget for ejendomsskat, jf. lovforslagets § 48, stk.1, og bemærkningerne hertil.

Lejeforhøjelse som følge af stigninger i ejendommens skatter og afgifter kan kræves uanset aftalt uopsigelighed. Det indebærer, at udlejeren ved aftalt uopsigelighed kan regulere lejen, selvom udlejeren ikke har taget forbehold herom i lejeaftalen.

I stk. 2 foreslås, at lejeforhøjelsen fordeles i forhold til den gældende leje eller, hvor der ikke er fastsat nogen leje, lejeværdi. For lejeforhold i ejendomme, hvor reglerne i §§ 19-31 er gældende, fordeles forhøjelsen dog efter reglerne i §§ 27 og 28.

Bestemmelsen indebærer, at lejeforhøjelsen skal fordeles efter den gældende leje eller lejeværdi. Er lejemålet omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje i lovforslagets §§ 19-31, skal lejeforhøjelsen dog fordeles på samme måde som den omkostningsbestemte leje, jf. lovforslagets §§ 27 og 28. Det indebærer, at fordeling mellem beboelsesdelen og den del, der vedrører andet end beboelse, først skal ske efter bruttoetageareal. Den indbyrdes fordeling mellem beboelseslejemålene skal herefter ske efter deres indbyrdes værdi.

Der henvises til bemærkningerne til lovforslagets §§ 27 og 28.

I stk. 3 foreslås, at lejeforhøjelsen kan gennemføres med 3 måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog kræves med virkning fra det tidspunkt, udgiften er pålagt ejendommen, hvis kravet om lejeforhøjelse fremsættes senest 5 måneder efter dette tidspunkt.

Bestemmelsen indebærer, at udlejeren kan opkræve lejeforhøjelsen med tilbagevirkende kraft fra det tidspunkt, udgiften er pålagt ejendommen, hvis kravet om lejeforhøjelsen fremsættes senest 5 måneder efter dette tidspunkt. Det pågældende tidspunkt skal forstås som begyndelsen af den periode, som udgiften vedrører. Det har således ikke betydning, hvornår udlejeren har modtaget underretning om ændringen.

Adgangen til at regulere lejen med tilbagevirkende kraft omfatter alene det sidste års stigninger i ejendomsskatterne. Ikke-opkrævede stigninger fra tidligere år kan alene opkræves med virkning for fremtiden. Udlejeren taber således lejeforhøjelsen for den tid, der er gået, hvis udlejeren undlader at varsle lejeforhøjelse som følge af stigninger i skatter og afgifter. Ved beregningen af en ny lejeforhøjelse, kan udlejeren dog tage udgangspunkt i udgiftsniveauet fra den seneste varsling, selvom varslingen ligger flere år tilbage.

I stk. 4 foreslås, at kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en beregning af, hvorledes ændringen af lejen fremkommer, samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 5. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Kravet om, at varslingen skal indeholde en beregning af lejeforhøjelsen, indebærer, at udlejeren skal oplyse om størrelsen af de skatter, der er indregnet i den gældende leje, da oplysningen udgør udgangspunktet for beregningen. Størrelsen af de skatter, der er indregnet i den gældende leje, vil typisk fremgå af parternes aftale. Er det ikke angivet udtrykkeligt i lejeaftalen, må den leje, der er angivet i lejeaftalen, anses for at indeholde de skatter og afgifter, der påhviler ejendommen ved lejemålets indgåelse. De gældende skatter- og afgifter kan endvidere fremgå af en senere lejeforhøjelse.

Reguleringen af lejen efter reglerne i lovforslagets §§ 46-48 beregnes herefter på grundlag af en samlet opgørelse af stigning eller fald i de udgifter, der er omfattet af bestemmelserne. Alle relevante poster skal indgå. De udgifter, der indgår i den gældende leje, sammenholdes under et med de nu aktuelle udgifter.

Opfylder varslingen ikke kravene i bestemmelsen, er varslingen ugyldig, og udlejeren er henvist til at varsle lejeforhøjelse på ny med 3 måneders varsel.

I stk. 5, 1. pkt., foreslås, at vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal lejeren senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem, fremsætte skriftlig indsigelse, der angiver, på hvilke punkter kravet ikke kan godkendes.

Fristen for lejerens indsigelse løber fra det tidspunkt, kravet om lejeforhøjelse er kommet frem til lejeren. Indsigelsen er rettidig, hvis lejeren har sendt indsigelsen inden 6-ugers fristens udløb. Udlejeren bærer forsendelsesrisikoen, da indsigelsen må sidestilles med en pligtmæssig reklamation. Fremsætter lejeren ikke indsigelse indenfor fristen, har lejeren accepteret lejeforhøjelsen. Lejeren vil efterfølgende kunne få prøvet den samlede leje efter lovforslagets §§ 38 eller 45. Lejerens indsigelse om, at varslingen er ugyldig på grund af formelle fejl, bortfalder ikke, selvom den fremsættes efter 6-ugers fristen. Indsigelsen kan efter omstændighederne efterfølgende fortabes som følge af lejerens passivitet.

Lejerens indsigelse skal angive, på hvilke punkter kravet ikke kan godkendes.

I stk. 5, 2. pkt., foreslås, at i ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne på samtlige lejeres vegne gøre indsigelse mod kravet om lejeforhøjelse, jf. 1. pkt.

Bestemmelsen indebærer, at i ejendomme med beboerrepræsentation har beboerrepræsentanterne mulighed for at gøre indsigelse til udlejeren mod kravet om lejeforhøjelse på samtlige lejeres vegne senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem til lejerne. Indsigelsen skal være skriftlig og angive, på hvilke punkter kravet ikke kan godkendes. Der henvises til bemærkningerne til stk. 1.

I stk. 5, 3. pkt., foreslås, at udlejeren skal indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

Har lejeren eller beboerrepræsentanterne rettidigt fremsat en specificeret indsigelse, skal udlejeren indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde lejeforhøjelsen. Gør udlejeren ikke det, mister udlejeren sit krav om lejeforhøjelse. Det gælder dog kun de punkter, som er omfattet af lejerens eller beboerrepræsentanternes indsigelse.

Bestemmelsen viderefører med enkelte sproglige ændringer den gældende lov om leje § 50 om udlejerens mulighed for at kræve lejeforhøjelse som følge af stigninger i ejendomsskatter på ejendommen. Der er ikke med det foreslåede tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.

Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.4.1.6. og 2.4.2.5.