Lejeloven § 42

Er lejen væsentlig lavere end det lejedes værdi, kan udlejeren efter den gældende lejelovs § 47, stk. 1, forlange lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses der bort fra:

a) lejeforhøjelser efter § 58, stk. 3 og 4, og § 62 b og forbedringer efter § 46 a, stk. 3, § 58, stk. 3, og § 62 b,

b) lejeforhøjelse efter tidligere gældende § 58 a, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019 og aftalte forbedringer efter tidligere gældende kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020,

c) lejeforhøjelser efter § 63 b, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010, og forbedringer, der er udført for beløb omfattet af § 63 a, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010,

d) lejeforhøjelser og forbedringer efter § 53 i lov om sanering og efter § 60 i lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993,

e) lejeforhøjelse og forbedringer efter § 60, stk. 3-6, i lov om byfornyelse og boligforbedringer,

f) lejeforhøjelse og forbedringer efter lov om byfornyelse,

g) lejeforhøjelser uden fradrag af tilskud og forbedringsarbejder med hertil knyttede nødvendige følgearbejder efter lov om privat byfornyelse, og

h) forbedringer, som lejeren har udført for egen regning med udlejerens tilladelse.

Ved den første lejefastsættelse for forbedringer, hvortil der er ydet støtte efter lov om sanering eller lov om byfornyelse og boligforbedring, finder reglen i litra d dog ikke anvendelse.

Det fremgår af stk. 2, at ved afgørelse efter stk. 1, 1. pkt., skal der foretages en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Ved sammenligningen ses bort fra lejemål, der er forbedret efter § 58, stk. 3, og § 62 b, samt lejemål omfattet af kapitel VIII A, § 53, stk. 3-5, og lov om privat byfornyelse samt kapitel 5 i lov om byfornyelse. Ligeledes ses bort fra lejemål i ejendomme, der er omfattet af en beslutning efter lov om byfornyelse og boligforbedring, hvortil der efter samme lovs § 67, stk. 2, er meddelt bindende tilsagn efter udgangen af 1994, medmindre lejemålet er beliggende i en ejendom, der er omfattet af en beslutning, hvor indenrigs- og boligministeren har tilladt, at bestemmelserne om lejefastsættelse i kapitel VII i lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993, fortsat finder anvendelse efter udgangen af 1994. Der ses tillige bort fra lejemål i ejendomme, som er omfattet af en beslutning efter lov om byfornyelse eller en aftale om grøn byfornyelse efter tidligere gældende kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020.

Efter den gældende lejelovs § 47, stk. 3, gælder, at ved sammenligningen af lejemål efter stk. 2 tillægges det vægt, når lejen i sammenligningslejemål har været genstand for særskilt prøvelse.

Efter stk. 4 kan krav om lejeforhøjelse tidligst få virkning 2 år efter lejeforholdets begyndelse eller 2 år efter, at der sidst er trådt en lejeforhøjelse i kraft som følge af, at lejen var væsentlig lavere end det lejedes værdi.

Efter stk. 5 kan lejeforhøjelse kræves uanset aftalt uopsigelighed, når udlejeren har forbeholdt sig at kunne regulere lejen.

I § 42, stk. 1, foreslås, at hvis lejen er væsentlig lavere end det lejedes værdi, kan udlejeren forlange lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.

Det er ikke enhver forskel mellem den gældende leje og det lejedes værdi, der kan begrunde en lejeforhøjelse efter bestemmelsen eller en lejenedsættelse efter § 46. Det er således en betingelse, at den gældende leje ligger henholdsvis væsentligt under eller over det lejedes værdi. Om det er tilfældet, afgøres efter stk. 3. Ved ”væsentligt” forstås en forskel på i størrelsesordenen 10 pct i forhold til det lejedes værdi.

Er betingelsen for at regulere opfyldt, skal lejen reguleres til det beløb, der er rimeligt under hensyn til det lejedes værdi. Lejefastsættelsen beror således på et konkret skøn med udgangspunkt i de momenter, der er angivet i stk. 3.

Ved indbringelse af sag for huslejenævnet om, hvorvidt lejen er væsentligt lavere end det lejedes værdi, påhviler det nævnet at foretage de fornødne sammenligninger med andre lejemål for at fastlægge det lejedes værdi. I boligretten er det udlejeren, som i tilfælde af en tvist skal bevise, at lejen er væsentligt lavere end det lejedes værdi.

Ved vurderingen af den gældende leje og det lejedes værdi ses bort fra lejeforhøjelser og forbedringer, som udlejeren har gennemført efter særlige lovbestemmelser, jf. stk. 1, nr. 1-3. Det gælder typisk forbedringer, der er udført med offentlig støtte, hvor lejeforhøjelsen er beregnet efter særlige regler. Bestemmelsen sikrer i den forbindelse, at udlejeren ikke kan kapitalisere den offentlige støtte eller opnår en gevinst ved, at det lejedes værdi i disse situationer stiger. Ved vurderingen skal der endvidere ses bort fra forbedringer og lejeforhøjelser, som udlejeren har gennemført efter aftale med lejerne og endelig forbedringer, som lejeren selv har udført og betalt for efter aftale med udlejeren eller i henhold til råderetsreglerne i lovforslagets § 145.

I stk. 1, nr. 1, foreslås, at der ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses bort fra lejeforhøjelser efter § 129, stk. 1 og 2, og § 137 og § 58 a i den tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019, og forbedringer efter § 129, stk. 1, §§ 137 og 146 og forbedringer efter tidligere gældende kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020.

Bestemmelsen indebærer, at der ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi skal ses bort fra lejeforhøjelser efter § 129, stk. 1, som handler om totaløkonomisk rentable energiforbedringer, hvilket vil sige energimæssige forbedringer, som har til formål at sikre lejerne en besparelse i energiforbruget, og for arbejder vedrørende varme og opvarmning af brugsvand, der en angivet i en energiplan efter § 146, jf. § 129, stk. 2. Bestemmelsen indebærer endvidere, at en lejeforhøjelse efter § 129, stk. 1 og 2, kan gennemføres og opretholdes, selvom lejen for lejemålet kommer til at overstige det lejedes værdi.

Endvidere fremgår det, at der ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi skal ses bort fra lejeforhøjelser efter og § 58 a i den tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019, jf. tidligere gældende kapitel 6 a om aftalt grøn byfornyelse i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020. Lejeforhøjelser efter disse bestemmelser bygger på en aftale mellem udlejeren og lejerne om gennemførelse af energibesparende arbejder i ejendommen, hvor aftalen om selve lejeforhøjelsen sker efter § 129.

Endelig sikrer bestemmelsen, at lejen for lejemål, der er forbedret efter en aftale i henhold til § 137, og hvor lejeforhøjelsen ligeledes er fastsat aftalemæssigt, ikke efterfølgende nedsættes efter en vurdering af det lejedes værdi. § 137 finder kun anvendelse i den periode, hvor aftalen er gældende, det vil sige indtil genudlejning.

§ 146, § 129, stk. 1 og 2, og § 137 viderefører henholdsvis §§ 46 a, stk. 3, 58, stk. 3 og 4, og 62 b i den gældende lejelov.

I stk. 1, nr. 2, foreslås, at der ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses bort fra lejeforhøjelser efter § 63 b, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010, og forbedringer, der er udført for beløb omfattet af § 63 a, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010.

Bestemmelsen indebærer, at der ved vurdering af det lejedes værdi skal ses bort fra lejeforhøjelse og forbedringsarbejder m.v., der er gennemført efter de tidligere gældende regler om konto for forbedringer i Grundejernes Investeringsfond i kapitel X A i lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010. Ordningen indebar, at der skulle ske afsætning til forbedringer i bestemte ejendomme i uregulerede kommuner.

I stk. 1, nr. 3, foreslås, at der ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses bort fra lejeforhøjelser og forbedringer efter tidligere gældende lov om sanering, jf. lovbekendtgørelse nr. 385 af 4. august 1983, lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september 1994 med senere ændringer, tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996 med senere ændringer, tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere ændringer, og lov om byfornyelse og udvikling af byer.

Bestemmelsen indebærer, at der ved vurdering af det lejedes værdi skal ses bort fra lejeforhøjelse og forbedringsarbejder m.v., der er gennemført efter den tidligere og nugældende sanerings- og byfornyelseslovgivning.

I stk. 1, nr. 4, foreslås, at der ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses bort fra forbedringer, som lejeren har udført for egen regning med udlejerens tilladelse.

Bestemmelsen indebærer, at udlejeren ikke kan gennemføre en forhøjelse af lejen med henvisning til, at lejen ligger væsentligt under det lejedes værdi som følge af en forbedring, som den aktuelle lejer selv har udført med tilladelse fra udlejeren eller i henhold til råderetsreglerne efter § 145.

I stk. 2 foreslås, at ved afgørelse efter stk. 1, 1. pkt., skal der foretages en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende beboelseslejlighed eller enkeltværelse til beboelse med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Bestemmelsen indeholder sammen med stk. 3 hovedbestemmelserne om indholdet af det lejedes værdi. Ansættelsen af lejen til det lejedes værdi beror på et samlet skøn over de forhold, der er nævnt i stk. 2 og 3.

Bestemmelsen indebærer, at der ved afgørelsen af, om lejen er væsentligt under det lejedes værdi, skal sammenlignes med lejen for sammenlignelige lejemål. Da den leje, der sammenlignes med, skal være almindeligt gældende, må sammenligningen bero på flere sammenligningslejemål, hvor det er muligt. Lejen i de sammenlignelige lejemål skal så vidt muligt være fastsat efter de samme kriterier. Det vil sige efter reglerne om det lejedes værdi.

Det bemærkes, at der ved fastsættelsen af det lejedes værdi i småejendomme i regulerede kommuner gælder særlige regler om lejefastsættelsen, jf. § 32. Lejen i disse lejemål kan ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne om omkostningsbestemt husleje, og hvor lejen er reguleret efter § 23. De sammenlignelige lejemål skal geografisk ligge i samme kvarter eller område som det lejemål, der skal vurderes. Dette indebærer bl.a., at der ikke bør sammenlignes med lejeniveauet i hele kommunen. Sammenligningslejemålene behøver dog ikke nødvendigvis at ligge i samme kommune. Der er således ikke noget til hinder for, at sammenligningslejemål kan ligge på den anden side af kommunegrænsen, hvis det mest nærliggende sammenligningsgrundlag ligger i nabokommunen.

At sammenligningslejemålene skal være ”tilsvarende” indebærer ikke, at de skal være ens. Lejemål, der opfylder ovenstående betingelser for at kunne indgå i en sammenligning, kan således godt på enkelte punkter afvige fra det lejemål, hvor det lejedes værdi skal fastsættes, med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Det vil i givet fald være nødvendigt at korrigere for afvigelserne.

Ved ”beliggenhed” forstås den faktiske fysiske placering af lejemålet, både i det pågældende område eller kvarter, og i gaden eller ejendommen, herunder fx om lejemålet er beliggende tæt på trafikerede veje.

Ved ”kvalitet” og ”udstyr” forstås det lejedes standard i forhold til fx materialevalg, adgangsforhold, indretning m.v. og udstyr i form af fx køkken- og baderumsfaciliteter og elevator.

Ved sammenligningen af ”vedligeholdelsesstanden” for det lejemål, der er varslet lejeforhøjelse for efter stk. 1, og de sammenlignelige lejemål, skal der tages udgangspunkt i lejemålenes værdi i den stand, som parterne efter retsforholdet har krav på og ikke den aktuelle faktiske stand. Hvis udlejeren ikke opretholder den tilstand, som lejeren efter lejeaftalen og lovgivningen har krav på, har lejeren mulighed for at indbringe sag herom for huslejenævnet.

I huslejenævnet påhviler det nævnet at foretage den fornødne sammenligning med tilsvarende lejemål for at fastlægge det lejedes værdi. I boligretten er det den part, som kræver lejeregulering, der har bevisbyrden.

I øvrigt må sammenligningslejemålenes lejevilkår tages i betragtning ved vurderingen, hvis det er relevant for lejens størrelse. Det kan fx være særlige vilkår om vedligeholdelsespligtens omfang.

I stk. 3 foreslås, at ved sammenligningen af lejemål efter stk. 2 tillægges det vægt, når lejen i sammenligningslejemål har været genstand for særskilt prøvelse.

Bestemmelsen har til formål at sikre, at det tillægges vægt, når et sammenligningslejemåls leje har været genstand for særskilt prøvelse. På den måde vil sammenligningslejemål med en prøvet og godkendt leje altså som udgangspunkt vægte tungere end sammenligningslejemål med en leje, som ikke har været prøvet.

Det er stadig en forudsætning for sammenligningen, at lejemålet er sammenligneligt efter de i stk. 2 oplistede kriterier.

Uprøvede sammenligningslejemål vil herefter som udgangspunkt kun tillægges bevisværdi, såfremt der ikke findes det fornødne antal prøvede sammenligningslejemål. Forstået således, at er der fremlagt nok sammenligningslejemål med en leje, som har været prøvet, til at det lejedes værdi er tilstrækkeligt belyst, vil lejemål med en uprøvet leje ikke kunne tillægges værdi. Er der fremlagt et passende antal prøvede sammenligningslejemål, vil der skulle ses bort fra de af sammenligningslejemålene, hvor huslejen ikke er prøvet.

Bestemmelsen er ikke til hinder for, at lejen i tvister om det lejedes værdi kan fastsættes alene med henvisning til sammenligningslejemål med en leje, som ikke er prøvet.

Dette vil være tilfældet, når der ikke findes sammenligningslejemål med en leje, som er prøvet, eller når sammenligningslejemål på grund af de øvrige kriterier i stk. 2 ikke vurderes egnede som grundlag for fastlæggelse af det lejedes værdi for det omtvistede lejemål.

Den påkrævede prøvelse kan være sket både hos huslejenævnene, ankenævnet eller hos domstolene.

Bestemmelsen er heller ikke til hinder for, at huslejenævnene kan afsige afgørelser med henvisning til deres generelle kendskab til lejeniveauet i området.

I stk. 4, nr. 1, foreslås, at der ved sammenligningen, jf. stk. 2, ses bort fra lejemål, der er forbedret efter § 129, stk. 1, og § 137.

I bestemmelsen er en opregning af lejemål, der skal ses bort fra ved sammenligningen, jf. stk. 2. Bestemmelsen opregner således, hvilke lejemål der ikke kan indgå i sammenligningsgrundlaget, når størrelsen af det lejedes værdi skal vurderes. Bestemmelsen sikrer, at lejemål, der er undergivet særlige regler om lejefastsættelse, ikke kommer til at påvirke det lejedes værdi.

Bestemmelsen indebærer, at lejemål, hvor der er gennemført totaløkonomisk rentable forbedringer efter § 129, stk. 1, ikke skal indgå i sammenligningsgrundlaget, når størrelsen af det lejedes værdi skal afgøres. Bestemmelsen indebærer endvidere, at lejemål, der er forbedret efter en aftale i henhold til § 137, hvorefter udlejeren og lejeren kan indgå aftale om gennemførelse af forbedringsarbejder i lejligheden, og hvor lejeforhøjelsen ligeledes er fastsat aftalemæssigt, ikke skal indgå i sammenligningsgrundlaget. Bestemmelsen hindrer, at disse typer forbedringer, hvor lejeforhøjelsen fastsættes efter særlige regler, der medfører en højere leje end efter de almindelige regler, kommer til at påvirke størrelsen af det lejedes værdi.

§ 129, stk. 1, og § 137 viderefører § 58, stk. 3, og § 62 b i den gældende lov om leje.

I stk. 4, nr. 2, foreslås, at der ved sammenligningen, jf. stk. 2, ses bort fra lejemål omfattet af §§ 49-51 samt kapitel 5.

Bestemmelsen indebærer, at der ved vurderingen af det lejedes værdi ikke sammenlignes med lejemål omfattet af §§ 49-51 om lejefastsættelse for indeksfinansieret boligbyggeri. Lejeniveauet for det indeksfinansierede boligbyggeri og boligbyggeri opført af realrenteafgiftspligtige investorer vil herefter ikke påvirke lejeniveauet for beboelsesejendomme i øvrigt. Bestemmelsen indebærer endvidere, at der ved den omtalte vurdering ikke kan sammenlignes med lejemål omfattet af reglerne i kapitel 5 om fri leje.

Efter disse regler kan lejen efter aftale fastsættes frit for lejeaftaler om beboelseslejligheder i ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991, ombyggede erhvervslejemål og nyindrettede boliger i en tagetage. Bestemmelsen sikrer, at lejeniveauet i boliger med en særlig gunstig lejefastsættelse ikke får afsmittende virkning på lejeniveauet for de boliger, der er omfattet af lovens almindelige lejefastsættelsesregler.

§§ 49-51 samt kapitel 5 viderefører henholdsvis kapitel VIII A og § 53, stk. 3-6, i den gældende lejelov.

I stk. 4, nr. 3, foreslås, at der ved sammenligningen, jf. stk. 2, ses bort fra lejemål omfattet af tidligere gældende lov om sanering, jf. lovbekendtgørelse nr. 385 af 4. august 1983, lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september 1994 med senere ændringer, tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996 med senere ændringer, tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere ændringer, og lov om byfornyelse og udvikling af byer.

Bestemmelsen indebærer, at lejemål, som er byfornyede eller sanerede, ikke kan anvendes som sammenligningslejemål ved fastlæggelse af det lejedes værdi, da der er ydet offentlig støtte til forbedringsarbejderne. Bestemmelsen sikrer, at lejeniveauet i disse boliger ikke får afsmittende virkning på lejeniveauet for boliger, der er omfattet af lovens almindelige lejefastsættelsesregler.

I stk. 5 foreslås, at krav om lejeforhøjelse tidligst kan få virkning 2 år efter lejeforholdets begyndelse eller 2 år efter, at der sidst er trådt en lejeforhøjelse i kraft som følge af, at lejen var væsentlig lavere end det lejedes værdi.

Ved ”lejeforholdets begyndelse” forstås det tidspunkt, hvor lejeren efter aftalen har fået stillet det lejede til rådighed. Bestemmelsen vedrører kun lejeforhøjelser efter reglerne om det lejedes værdi. Lejeforhøjelser som følge af henholdsvis stigning i ejendommens skatter og afgifter eller forbedringer af lejemålet indebærer således ikke, at der indtræder en ny periode på 2 år. Hvis udlejeren har varslet en lejeforhøjelse som følge af stigning i skatter og afgifter, og lejeren gør indsigelse med den følge, at udlejeren frafalder varslingen, er dette ikke ensbetydende med, at udlejeren først kan varsle igen, når der er gået 2 år. Udlejeren kan således godt varsle igen.

Bestemmelsen viderefører med sproglige og redaktionelle ændringer den gældende lov om leje § 47 om udlejerens mulighed for at kræve lejeforhøjelse, hvis lejen ligger væsentligt under det lejedes værdi.

Den gældende lov om leje § 47, stk. 1, foreslås forenklet ved sammenskrivning af punkterne a-h.

Bestemmelsen i den gældende lejelovs § 47, stk. 4, om, at udlejeren kan kræve lejeforhøjelse uanset, at der er aftalt uopsigelighed, når udlejeren har forbeholdt sig dette, foreslås flyttet til den generelle bestemmelse om varsling i § 44, stk. 5.

Der er ikke med forslaget tilsigtet ændringer af den gældende retstilstand.

Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.4.1.2. og 2.4.2.1.