Lov om boligforhold § 88

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 43, stk. 1, at uden for Københavns Kommune kan huslejenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Det samme gælder i Københavns Kommune for afgørelser efter §§ 79 a-79 c i lov om leje, jf. § 44, stk. 1.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 43, stk. 2, at indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om nævnets afgørelse er meddelt parterne. Boligretten kan dog undtagelsesvis tillade, at sagen indbringes for boligretten efter udløbet af fristen, når ansøgning herom indgives inden 1 år efter huslejenævnets afgørelse. Meddeles tilladelse, skal sag dog anlægges inden 4 uger.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 43, stk. 3, at i ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne bortset fra afgørelser efter §§ 79 a-79 c i lov om leje indbringe afgørelsen. Lejelovens § 49, stk. 5, sidste pkt., finder tilsvarende anvendelse.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 43, stk. 4, at huslejenævnet efter boligrettens nærmere bestemmelse skal redegøre for sin afgørelse under boligretssagen.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 43, stk. 5, at ved behandling af sager om opsigelse eller ophævelse som følge af overtrædelse af betingelser i tilfælde, hvor lejeforholdet er gjort betinget efter § 79 b, stk. 1, nr. 1, i lov om leje, eller hvor huslejenævnet har meddelt en advarsel efter § 79 b, stk. 1, nr. 2, i lov om leje, kan boligretten foretage en fuldstændig prøvelse af huslejenævnets afgørelse, medmindre sagen tidligere er afgjort af boligretten.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 43, stk. 6, at har huslejenævnet ikke truffet afgørelse inden udløbet af fristen herfor i § 42, stk. 1, kan klageren indbringe sagen for boligretten uden at afvente nævnets afgørelse. Stk. 3 og 4 finder tilsvarende anvendelse.

I § 88, stk. 1, foreslås, at uden for Københavns Kommune kan huslejenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Det samme gælder i Københavns Kommune for afgørelser efter §§ 153-155 i lov om leje, jf. § 89, stk. 1.

Boligretten er en særlig domstol, dels fordi dens kompetence er begrænset til sager om hus eller husrum, jf. lovforslagets § 91, stk. 1, dels fordi den har en speciel sammensætning. Boligretten tiltrædes af to lægdommere, såfremt en af parterne i retssagen begærer det, eller retten bestemmer, at lægdommere skal medvirke jf. lovforslagets § 97.

Uden for Københavns Kommune skal huslejenævnets afgørelse indbringes for boligretten inden 4 uger efter, at parterne har modtaget afgørelsen, jf. stk. 2. Boligretten kan dog vælge at dispensere fra fristen. Det samme er gældende i Københavns Kommune for afgørelser truffet af det københavnske huslejeankenævn. Da huslejeankenævnet ikke har kompetence til at tage stilling til sager vedrørende lejerens manglende overholdelse af god skik og orden, kan huslejenævnets afgørelser i sådanne sager indbringes direkte for boligretten i Københavns Kommune.

Parterne har mulighed for at anmode huslejenævnet om at genoptage en sag, hvori nævnet har truffet afgørelse, til fornyet behandling. Genoptagelse af en sag forudsætter imidlertid, at der er begået væsentlige sagsbehandlingsfejl, eller at der i øvrigt er væsentlige mangler ved afgørelsen. En anmodning til nævnet om at genoptage sagen afbryder ikke fristen for indbringelse af afgørelsen for boligretten.

Indbringelse af huslejenævnets afgørelse sker ved, at der indgives en stævning til retten.

Udlejeren må i den forbindelse angive, at sagsøgte er den enkelte lejer eller lejere, såfremt sagen angår flere lejere. Uanset at beboerrepræsentationen kan være udlejerens modpart i huslejenævnssagen, er det ikke beboerrepræsentationen, som er modpart, når nævnets afgørelse indbringes for boligretten. Dette følger af, at en beboerrepræsentation ikke kan sagsøges eller i øvrigt optræde som part ved boligretten.

Tilsvarende må lejerne eller den enkelte lejer optræde som sagsøger ved boligretten, såfremt de ønsker at indbringe nævnets afgørelse for retten.

På samme måde skal en part ikke stævne huslejenævnet, når nævnets afgørelse indbringes for boligretten. Sagen må anlægges mod den anden part i tvisten. Dette gælder dog ikke for så vidt angår nævnets kendelser vedrørende fx forhåndsgodkendelse af lejen. Her må sagen anlægges mod nævnet, såfremt en part ønsker at anfægte kendelsen. Dette følger af, at der ikke er en anden modpart i tvisten, som sagen kan anlægges imod.

Det er en betingelse, at klageadgangen til huslejenævnet er benyttet, før sagen kan indbringes for boligretten. Parterne kan dog, når der er opstået en tvist, aftale, at tvisten kan indbringes for boligretten, uden at huslejenævnet eller ankenævnet har behandlet sagen, jf. lovforslagets § 91, stk. 1.

Huslejenævnets afgørelser angående lejerens overtrædelse af god skik og orden efter bestemmelserne i §§ 153-155 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje, kan i Københavns Kommune ikke indbringes for ankenævnet. Afgørelserne skal i stedet indbringes for boligretten, jf. lovforslagets § 89, stk. 1.

Der skal foreligge en afgørelse, før sagen kan indbringes for boligretten. Såfremt nævnet afviser at behandle en klage pga. manglende dokumentation, vil der ikke foreligge en afgørelse, som kan indbringes for boligretten. Den klagende part må i et sådant tilfælde indbringe sagen for huslejenævnet igen, når den manglende dokumentation foreligger.

Finder boligretten, at nævnets afgørelse er ugyldig, vil sagen som udgangspunkt blive hjemvist til fornyet behandling i nævnet.

Boligretten prøver huslejenævnets afgørelse i henhold til de almindelige regler om domstolsprøvelse af forvaltningsafgørelser. Huslejenævnet er imidlertid ikke part i retssagen.

Det bemærkes, at den huslejenævnsafgørelse, der indbringes for boligretten, ikke i sig selv er et bevis. Afgørelsen indgår blandt sagens bilag, og den dokumenteres ved domsforhandlingens påbegyndelse. Huslejenævnets afgørelse kan imidlertid have en bevismæssig vægt, herunder fordi den er truffet under medvirken af sagkyndige medlemmer. Hvilken bevismæssig vægt, afgørelsen tillægges i den konkrete sag, afhænger navnlig af, hvor udførligt sagens faktiske omstændigheder er beskrevet, og hvor velbegrundet afgørelsen er. Det kan også have betydning, om afgørelsen er enstemmig.

Indbringelse af huslejenævnets afgørelse for boligretten har som udgangspunkt ikke opsættende virkning. Sagens parter kan således handle i tillid til nævnets afgørelse på trods af, at sagen behandles af boligretten.

I stk. 2 foreslås, at indbringelse skal ske senest 4 uger efter, at underretning om nævnets afgørelse er meddelt parterne. Boligretten kan dog undtagelsesvis tillade, at sagen indbringes for boligretten efter udløbet af fristen, når ansøgning herom indgives inden 1 år efter huslejenævnets afgørelse. Meddeles tilladelse, skal sag dog anlægges inden 4 uger efter modtagelse af tilladelsen.

Bestemmelsen omhandler fristen for indbringelse af huslejenævnets afgørelse for boligretten.

Huslejenævnets afgørelse skal indbringes inden 4 uger efter, at parterne har modtaget afgørelsen. Det samme gælder for afgørelser truffet af det københavnske huslejeankenævn.

Boligretten kan dog undtagelsesvist vælge at dispensere fra fristen, hvis der ansøges om tilladelse hertil. Gives der en sådan tilladelse, skal afgørelsen indbringes senest 4 uger efter, at tilladelsen er meddelt den pågældende. Huslejenævnets afgørelse skal i alle tilfælde indbringes for boligretten senest 1 år efter, at afgørelsen er meddelt parterne.

Fristen på 4 uger gælder ikke, såfremt sagen indbringes for boligretten, forinden nævnet har truffet afgørelse, fordi sagens behandling ved nævnet har overskredet fristen på 4 uger, jf. lovforslagets § 86, stk. 1. Der er i den forbindelse ikke tale om, at nævnets afgørelse indbringes for retten.

Fristen på 4 uger regnes fra tidspunktet, hvor parterne modtager afgørelsen fra nævnet. Det følger af § 7 i lov om digital post, at offentlige myndigheder, herunder huslejenævn, som udgangspunkt skal anvende digital post. Af § 10, nr. 1, i lov om digital post fremgår det, at meddelelser, der sendes under anvendelse af Offentlig Digital Post anses for at være kommet frem på det tidspunkt, hvor meddelelsen er tilgængelig for adressaten i postløsningen.

Nævnets afgørelser om, at lejeren tildeles en advarsel, eller at lejeforholdet gøres betinget som følge af lejerens manglende overholdelse af god skik og orden, er ikke endelige, uanset at afgørelserne ikke indbringes for boligretten, jf. stk. 5. Dette vil sige, at boligretten vil kunne efterprøve huslejenævnets afgørelse om at gøre lejeforholdet betinget, herunder om der er givet den fornødne påmindelse, uanset at denne afgørelse ikke blev indbragt inden for fristen på daværende tidspunkt. Virkningen er dermed, at en sådan afgørelse ikke vil skulle lægges uprøvet til grund ved en senere sag om ophævelse. Det samme gælder med hensyn til huslejenævnets meddelelse af advarsel i tilfælde, hvor advarslen danner grundlag for en senere ophævelse eller ophævelse.

Fristen på 4 uger gælder alene for tvister, som huslejenævnet har kompetence til at behandle. 4-ugersfristen gælder ikke, når tvisten angår forhold, som nævnet ikke er kompetent til at behandle. Indbringes huslejenævnets afgørelse ikke rettidigt for boligretten, har nævnets afgørelse retskraft.

I stk. 3 foreslås, at i ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne bortset fra afgørelser efter §§ 153-155 i lov om leje indbringe afgørelsen for boligretten. § 45, stk. 5, 2. pkt., i lov om leje finder tilsvarende anvendelse.

Bestemmelsen fastslår, at beboerrepræsentationen har kompetence til at indbringe huslejenævnets afgørelse for boligretten, medmindre der er tale om afgørelser, der omhandler lejerens manglende overholdelse af god skik og orden, jf. §§ 153-155 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje.

Bestemmelsen indebærer, at husordenssager er undtaget fra beboerrepræsentanternes adgang til at indbringe huslejenævnets afgørelse for boligretten. Baggrunden herfor er, at det bør være op til den enkelte lejer selv at beslutte, om en afgørelse fra huslejenævnet i sådanne sager skal indbringes for boligretten.

Beboerrepræsentationen kan alene indbringe afgørelser for boligretten, såfremt beboerrepræsentationen er tillagt kompetencen til at indbringe sag vedrørende den pågældende tvist for huslejenævnet. Beboerrepræsentationen har fx kompetence til at indbringe sag om nedsættelse af lejen efter § 45, stk. 5, i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje.

Uanset at beboerrepræsentationen kan være udlejerens modpart i huslejenævnssagen, er det ikke beboerrepræsentationen, som er modpart, når nævnets afgørelse indbringes for boligretten. Dette gælder også for afgørelser, som indbringes for boligretten af beboerrepræsentationen. En beboerrepræsentation kan ikke sagsøges eller i øvrigt optræde som part ved boligretten.

Bestemmelsen fastslår, at § 45, stk. 5, 2.pkt., i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje, finder tilsvarende anvendelse.

Efter § 45, stk. 5, 2. pkt., i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje, kan beboerrepræsentanterne i sager om nedsættelse af lejen, anvende tilbagebetalingsbeløbet forlods til dækning af beboerrepræsentanternes udgifter ved sagen.

Når beboerrepræsentationen indbringer sag for boligretten, er det de lejere, som sagen vedrører, som kan indtræde i sagen. Såfremt lejerne ikke vælger at indtræde, må beboerrepræsentanterne selv afholde eventuelle udgifter, der er forbundet med sagen. I en sådan situation kan beboerrepræsentanterne kræve et eventuelt tilbagebetalingsbeløb anvendt til dækning af deres udgifter i forbindelse med sagens førelse.

I stk. 4 foreslås, at huslejenævnet efter boligrettens nærmere bestemmelse skal redegøre for sin afgørelse under boligretssagen.

Bestemmelsen har til formål at sikre, at de synspunkter, som nævnet har lagt til grund ved sin afgørelse, bliver retten bekendt.

Boligretten kan i sager om det lejedes værdi have behov for viden om konkrete forhold, der kan tillægges vægt ved rettens afgørelse af sagen, herunder viden om mulige konkrete sammenligningslejemål. I det omfang huslejenævnet ikke fremkommer med konkrete oplysninger i sin redegørelse i sager om det lejedes værdi, men fx alene henviser til nævnets almene kendskab til lejeniveauet, har retten ikke mulighed for ad denne vej at opnå kendskab til sammenligningslejemål.

Indbringes en tvist for boligretten, hvori huslejenævnet eller huslejeankenævnet forinden har truffet afgørelse, vil nævnet ikke være part i boligretssagen. Det gælder imidlertid ikke for sager, hvor der ikke er en anden modpart, som sagen kan anlægges mod. I sådanne sager må udlejeren nødvendigvis anlægge sagen mod nævnet. Har huslejenævnet fx forhåndsgodkendt lejen efter § 132 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje, vil udlejeren kunne anlægge sag ved boligretten herom med nævnet som modpart.

I stk. 5 foreslås, at ved behandling af sager om opsigelse eller ophævelse som følge af overtrædelse af betingelser i tilfælde, hvor lejeforholdet er gjort betinget efter § 154, stk. 1, nr. 1, i lov om leje, eller hvor huslejenævnet har meddelt en advarsel efter § 154, stk. 1, nr. 2, i lov om leje, kan boligretten foretage en fuldstændig prøvelse af huslejenævnets afgørelse, medmindre sagen tidligere er afgjort af boligretten.

Bestemmelsen omhandler indbringelse af huslejenævnets afgørelse for boligretten i sager om lejerens overtrædelse af god skik og orden.

Baggrunden for boligrettens udvidede prøvelsesadgang i disse sager er, at en afgørelse, som i sidste ende kan føre til, at lejeforholdet opsiges eller ophæves, er særlig alvorlig for lejeren.

Huslejenævnet kan ikke behandle sager om opsigelse eller ophævelse af lejeforhold som følge af lejerens manglende overholdelse af god skik og orden, men alene afgøre hvorvidt lejeren skal tildeles en advarsel, eller lejeforholdet skal gøres betinget.

Der gælder som udgangspunkt en frist på 4 uger fra nævnets afgørelse er meddelt parterne, inden for hvilken afgørelsen skal indbringes for boligretten, jf. stk. 2. Indbringes afgørelsen ikke for boligretten inden fristens udløb, er huslejenævnets afgørelse endelig. Boligretten kan dog vælge at dispensere fra fristen.

Bestemmelsen i stk. 5 indebærer, at nævnets afgørelse i en sag om lejerens overtrædelse af god skik og orden, jf. § 154 i det samtidig fremsatte forslag til lov om leje, ikke er endelig, uanset at afgørelsen ikke indbringes for boligretten inden 4 uger efter, at afgørelsen er meddelt parterne. Boligretten har således altid mulighed for at prøve nævnets afgørelse, så længe sagen ikke tidligere er afgjort af boligretten.

Boligretten kan prøve afgørelsesgrundlaget i fuldt omfang i sager om ophævelse som følge af en lejers overtrædelse af betingelserne i en tidligere truffet afgørelse om at gøre lejeforholdet betinget.

Boligretten kan således i forbindelse med prøvelsen af selve opsigelsen eller ophævelsen foretage en fuldstændig prøvelse af huslejenævnets forudgående afgørelse om, at lejeforholdet gøres betinget, eller at lejeren gives en advarsel. Boligretten vil i den forbindelse bl.a. kunne efterprøve, om der er givet den fornødne påmindelse, uanset at huslejenævnets afgørelse ikke blev indbragt inden for fristen på daværende tidspunkt.

Virkningen er dermed, at en sådan afgørelse ikke vil skulle lægges uprøvet til grund ved en senere sag om ophævelse. Det samme gælder med hensyn til huslejenævnets meddelelse af advarsel i tilfælde, hvor advarslen danner grundlag for en senere opsigelse eller ophævelse.

Bestemmelsen tillægger boligretten en ubegrænset adgang til at prøve huslejenævnets afgørelse, uanset om afgørelsen går på at gøre lejeforholdet betinget eller at give lejeren en advarsel, da grænsen mellem advarsel og betinget ophævelse er uskarp. En afgørelse om, at lejeren meddeles en advarsel kan således efter omstændighederne medføre alvorlige konsekvenser.

I stk. 6 foreslås, at har huslejenævnet ikke truffet afgørelse inden udløbet af fristen herfor i § 86 , stk. 1, kan klageren indbringe sagen for boligretten uden at afvente nævnets afgørelse. Stk. 3 og 4 finder tilsvarende anvendelse.

Det følger af lovforslagets § 86, stk. 1, at nævnet skal træffe afgørelse inden 4 uger fra det tidspunkt, hvor nævnet har modtaget svar efter lovforslagets § 82, stk. 3, eller efter lovforslagets § 83, stk. 4. Det samme er gældende fra det tidspunkt, hvor fristen for svar efter de nævnte bestemmelser er udløbet eller fra det tidspunkt, hvor parterne er mødt for nævnet, jf. lovforslagets § 85, stk. 2.

Overskrides fristen således, at nævnet først træffer afgørelse efter 4 ugers fristens udløb, er nævnets afgørelse stadig gyldig.

Alene klageren har mulighed for at indbringe sagen for boligretten, inden nævnets afgørelse foreligger, såfremt nævnet ikke overholder fristen efter lovforslagets § 86, stk. 1. Ved klageren forstås den part, som har indbragt sagen for nævnet. Udlejeren er klager i sager, som udlejeren efter loven har pligt til at indbringe for nævnet efter indsigelse fra lejerne.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende boligreguleringslovs § 43 om indbringelse af huslejenævnets afgørelse for boligretten.

Der henvises til afsnit 2.9.1.5. og 2.9.2.5. i de almindelige bemærkninger.