Lejeloven § 120

Efter den gældende boligreguleringslovs § 18 b, stk. 1, skal udlejeren i ejendomme taget i brug før 1970, som har mere end to beboelseslejligheder, ud over de beløb, der er nævnt i § 18, årligt afsætte det beløb, der blev afsat eller skulle være afsat efter den tidligere gældende § 18 b, jf. lovbekendtgørelse nr. 962 af 11. august 2010, pr. 31. december 2014. Beløbet efter 1. pkt. reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Beløbet indsættes på en konto for ejendommen i Grundejernes Investeringsfond, jf. kapitel III A.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 18 b, stk. 2, finder stk. 1 tilsvarende anvendelse, hvor afsætning sker efter § 66.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 18 b, stk. 5, at det indbetalte beløb ikke kan gøres til genstand for kreditorforfølgning og kun kan udbetales efter reglerne i §§ 22 b og 22 e.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 18 b, stk. 6, at bestemmelsen i stk. 1 ikke finder anvendelse på ejendomme, som af vurderingsmyndighederne er vurderet som landbrugs- eller skovejendom, jf. ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 2 og 3.

I § 120, stk. 1, 1-3. pkt., foreslås, at i ejendomme taget i brug før 1970, som har mere end to beboelseslejligheder, skal udlejeren ud over de beløb, der er nævnt i § 119, stk. 1, årligt afsætte det beløb, der blev afsat eller skulle være afsat efter den tidligere gældende § 18 b i boligreguleringsloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 962 af 11. august 2010, pr. 31. december 2014. Beløbet efter 1. pkt. reguleres én gang årligt, jf. § 204.

Udlejere af ejendomme taget i brug før 1970 og som indeholder minimum 3 beboelseslejligheder, skal afsætte beløb på en konto i Grundejernes Investeringsfond. Kontoen kaldes i praksis den bindingspligtige konto. Bestemmelsen gælder ikke for småhuse, jf. lovforslagets § 7, stk. 3. Ved småhuse forstås ejendomme, som d. 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. Bestemmelsen gælder endvidere ikke for ejendomme, hvor mere end 80 pct. af ejendommens bruttoetageareal den 1. januar 1980 anvendtes til andet end beboelse, jf. lovforslagets § 6, stk. 2.

Bestemmelsen gælder ved siden af lovforslagets § 119, stk. 1, om afsætning af beløb til ejendommens udvendige vedligeholdelse. Det betyder, at for ejendomme omfattet af nærværende bestemmelse skal der både afsættes beløb efter lovforslagets § 119, stk. 1, og § 120, stk. 1.

Opgørelsen af antallet af beboelseslejligheder i ejendommen er ikke knyttet til en bestemt dato, men afhænger af det til enhver tid værende antal lejligheder i ejendommen. Hvis der i en ejendom med to beboelseslejligheder indrettes en tredje lejlighed, vil ejendommen fremover være omfattet af bestemmelsen. På samme måde vil bindingspligten ophøre i tilfælde af, at der bliver færre end 3 beboelseslejligheder i ejendommen.

Ejere af ejendomme, som omfattes af bestemmelsen, har pligt til at underrette Grundejernes Investeringsfond herom, således at der føres en bindingspligtig konto for ejendommen.

Bestemmelsen omfatter alene ejendomme, der er taget i brug før 1970. Det afgørende er, hvornår ejendommen faktisk er taget i brug, og ikke hvornår der forelå en ibrugtagningstilladelse.

Bestemmelsen er begrundet i, at der typisk er et større vedligeholdelsesbehov i ældre ejendomme. Hvis en ejendom, som er taget i brug før 1970, ombygges, vil der stadig efter ombygningen skulle afsættes beløb efter lovforslagets § 120, så længe de grundlæggende bygningsdele, som fx fundamentet, murværket, kælderen eller tagkonstruktionen i det væsentlige er bevaret.

Beregningen af hensættelsesbeløbet til § 120-kontoen sker efter den tidligere gældende § 18 b i boligreguleringsloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 962 af 11. august 2010, og er opgjort pr. 31. december 2014. Herefter reguleres beløbet efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks.

Det følger af den nævnte lovbekendtgørelse, at der årligt skal afsættes (1994-niveau) 27,50 kr. pr. m2 bruttoetageareal til § 120-kontoen. Til beløbet lægges 1/3 af det beløb, der henlagdes eller kunne være henlagt pr. m2 bruttoetageareal ved udgangen af 1994. Det samlede beløb udgør ejendommens grundbeløb til binding i Grundejernes Investeringsfond. Beløbet blev i hvert af årene 1995, 1996 og 1997 særskilt forhøjet med 4 kr. pr. m2. Det samlede beløb blev tidligere reguleret årligt med 2 pct. tillagt en tilpasningsprocent. For 1998 og fremover reguleres beløbet (på 27,50 kr. pr. m²) i stedet efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks, jf. lovforslagets § 204.

Arealet beregnes efter reglerne i bekendtgørelse nr. 311 af 27 juni 1983 om beregning af arealet for boliger og erhvervslokaler. Det er hensigten, at indenrigs- og boligministeren i henhold til lovforslagets § 210 fastsætter en ny bekendtgørelse om beregning af arealet for boliger og erhvervslokaler.

Ejendommens samlede bruttoetageareal opgøres som summen af de enkelte boligers og erhvervslokalers bruttoetageareal. Ved opgørelse af ejendommens bruttoetageareal medregnes ikke arealet af garager, carporte og udhuse. Arealet af åbne overdækkede terrasser, åbne altaner, åbne indgangspartier og porte medregnes ligeledes ikke, ligesom arealer af udenomsrum beliggende adskilt fra boligen eller erhvervslokalet, såsom vaskerum, varmecentraler, pulterrum, cykel- og barnevognsrum og lignende, heller ikke medregnes. Der henvises til bekendtgørelsen for den nærmere udregning og opgørelse af bruttoetagearealet for boliger og erhvervslokaler.

Der skal hensættes beløb for ejendommens samlede bruttoetageareal, uanset om det anvendes til beboelse eller erhverv. Arealet af udlejerens eventuelle egen bolig i ejendommen vil også skulle medregnes.

Det er samtidig uden betydning for hensættelserne til den udvendige vedligeholdelse, om ejendommens lejemål er udlejede eller ej. Der skal dermed også hensættes beløb for eventuelt ledige lejemål. Andelsboligforeninger skal efter bestemmelsen indbetale bindingspligtige beløb for de lejligheder, som ikke er overtaget af en andelshaver.

I stk. 1, 4. pkt., foreslås, at beløbet indsættes på en konto for ejendommen i Grundejernes Investeringsfond, jf. § 60 i lov om boligforhold.

Hensættelserne skal indbetales på kontoen, uanset om udlejer rent faktisk har medregnet beløbene i lejen. Et krav om forhøjelse af lejen, der skyldes afsætning af beløb efter lovforslagets §§ 119 og 120, varsles enten efter lovforslagets §§ 29, 30 eller 31. Ved varsling efter § 31 kan kravet om lejeforhøjelse gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejerne. Varslingsfristen er 3 måneder, uanset hvilke varslingsregler udlejeren benytter.

Indbetalingerne på kontoen i Grundejernes Investeringsfond kan alene frigives, når udlejeren dokumenterer, at afholdte vedligeholdelsesudgifter ikke kan dækkes af vedligeholdelseskontoen efter lovforslagets § 119 samt af årets hensættelser til § 119-kontoen. Udlejeren har således pligt til at benytte endnu ikke-indbetalte hensættelsesbeløb for det pågældende år til kontoen efter §119, forinden der udbetales bundne beløb fra § 120-kontoen.

I stk. 2 foreslås, at stk. 1 finder tilsvarende anvendelse, hvor afsætning sker efter § 211.

Bestemmelsen fastslår, at også hvor afsætning sker efter § 211, skal afsætningsbeløbet reguleres efter lovforslagets § 120, stk. 1.

Lovforslagets § 211 fastslår, hvorledes der forholdes til afsætningsbeløb, som efter tidligere gældende regler er enten større eller mindre, end hvad der følger af lovforslagets § 119 om hensættelse til ejendommens udvendige vedligeholdelse samt lovforslagets § 117 om hensættelse til den indvendige vedligeholdelse.

I stk. 3 foreslås, at det indbetalte beløb ikke kan gøres til genstand for kreditorforfølgning og kun kan udbetales efter reglerne i § 122 og § 63 i lov om boligforhold.

Det følger af bestemmelsen, at udlejerens retsforfølgende kreditorer ikke kan gøre udlæg i udlejerens indbetalinger til den bundne konto i Grundejernes Investeringsfond efter lovforslagets § 120, stk. 1.

Efter lovforslagets § 122, stk. 1, kan beløb, indbetalt på en bunden konto efter lovforslagets § 120, udbetales, når udlejeren dokumenterer, at et tilsvarende beløb er anvendt til ejendommens vedligeholdelse, brandsikring, opretning eller forbedring efter lovforslagets § 121, stk. 1, eller til ydelser på lån til de nævnte formål, jf. § 121, stk. 2.

§ 63 i det samtidig fremsatte forslag til lov om boligforhold fastslår, hvorledes beløbet på en bunden konto efter § 120 udbetales, såfremt ejendommen nedrives eller af anden grund ikke længere omfattes af reglerne om omkostningsbestemt leje i lovforslagets kapitel 3.

I stk. 4 foreslås, at bestemmelsen i stk. 1 ikke finder anvendelse på ejendomme, som af vurderingsmyndighederne er vurderet som landbrugs- eller skovejendom, jf. ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 2 og 3.

Bestemmelsen i stk. 1 om hensættelse af beløb til udvendig vedligeholdelse på en konto i Grundejernes Investeringsfond finder ikke anvendelse på ejendomme, som af vurderingsmyndighederne er vurderet som landbrugs- eller skovejendom i henhold til ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 2 og 3. Der skal herefter ikke afsættes bindingspligtige beløb på en konto i Grundejernes Investeringsfond for landbrugs- eller skovejendomme.

Der skal for de pågældende ejendomme stadig ske afsætning efter lovforslagets § 119, stk. 1.

Den foreslåede bestemmelse viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 18 b, stk. 1-2 og stk. 5-6, i den gældende boligreguleringslov om den bundne konto i Grundejernes Investeringsfond. Der er ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet nogen ændring af den hidtidige retstilstand.

Der henvises til afsnit 2.13.1.2. og 2.13.2.2. i de almindelige bemærkninger.