Lejeloven § 119

Efter den gældende boligreguleringslovs § 18, stk. 1, skal udlejeren som et led i opfyldelsen af sin pligt til at vedligeholde ejendommen afsætte det beløb, der blev afsat eller skulle være afsat efter den tidligere gældende § 18, jf. lovbekendtgørelse nr. 962 af 11. august 2010, pr. 31. december 2014. Beløbet efter 1. pkt. reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 18, stk. 2, at såfremt ejendommen har lejligheder og lokaler, der ikke er omfattet af reglerne i dette kapitel, skal der for sådanne lokaler afsættes samme beløb pr. m² på vedligeholdelseskontoen, som afsættes af lejen for beboelseslejligheder. For private andelsboligforeninger skal der kun afsættes beløb på vedligeholdelseskontoen for lejligheder og lokaler, der er udlejet af andelsboligforeningen.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 18, stk. 3, skal udlejeren af en ejendom, der ikke er omfattet § 18 b, udarbejde et særskilt årsregnskab for vedligeholdelsesudgifterne fordelt på de enkelte arbejder eller kategorier af arbejder. En positiv eller negativ saldo overføres til det følgende regnskabsår. Udlejeren skal indsende årsregnskabet til Grundejernes Investeringsfond.

I § 119, stk. 1, foreslås, at udlejeren som et led i opfyldelsen af sin pligt til at vedligeholde ejendommen skal afsætte det beløb, der blev afsat eller skulle være afsat efter den tidligere gældende § 18 i boligreguleringsloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 962 af 11. august 2010, pr. 31. december 2014. Beløbet efter 1. pkt. reguleres én gang årligt, jf. § 204.

Bestemmelsen omhandler udlejerens pligt til at afsætte beløb til den udvendige vedligeholdelse af ejendommen.

Formålet med, at der skal føres en udvendig vedligeholdelseskonto for ejendommen, er at sikre, at der er midler til rådighed til ejendommens udvendige vedligeholdelse. Reglerne skal samtidig sikre ejendommens lejere mulighed for at holde sig orienteret om de udgifter, der afholdes til ejendommens vedligehold.

Efter reglerne skal udlejere af ejendomme, der er omfattet af lovforslagets § 6, stk. 1, afsætte beløb til ejendommens udvendige vedligeholdelse. Der er tale om individuelle beløb for hver ejendom, idet beløbets størrelse bl.a. afhænger af ejendommens størrelse og alder. Beløbene kan opkræves over lejen som et element i den omkostningsbestemte husleje.

Beregningen af hensættelsesbeløbet til § 119-kontoen er opgjort pr. 31. december 2014. Opgørelse af beløbet pr. denne dato sker efter de hidtil gældende regler. Beløbet reguleres herefter efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks.

Der skal efter forslaget afsættes (1994-niveau) 44 kr. pr. m2 bruttoetageareal for ejendomme taget i brug før 1964 og 37 kr. pr. m2 bruttoetageareal for ejendomme taget i brug senere. Til dette beløb lægges 1/3 af det beløb, der henlagdes eller kunne være henlagt pr. m2 bruttoetageareal ved udgangen af 1994 efter den nu ophævede ordning med henlæggelser til fornyelse af tekniske installationer. For ejendomme, der ikke har en konto efter lovforslagets § 120, tillægges 2/3 af det tidligere henlæggelsesbeløb. Det samlede beløb udgør ejendommens afsætningsbeløb efter nærværende bestemmelse. Beløbet blev tidligere reguleret årligt med 2 pct. tillagt en tilpasningsprocent. For 1998 og fremover reguleres beløbet i stedet efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks.

Det følger heraf, at der skal afsættes forskellige beløb, alt efter om ejendommen er taget i brug før eller efter 1964. Baggrunden for dette er, at ældre ejendomme typisk har et større vedligeholdelsesbehov. For ejendomme, der omfatter flere bygninger, skal hensættelser beregnes for hver bygning for sig afhængig af, om bygningen er taget i brug før eller efter 1964.

Ved en eventuel uenighed om lejefastsættelsen kan huslejenævnet om nødvendigt fastsætte hensættelsernes størrelse skønsmæssigt.

Udlejerens udvendige vedligeholdelsespligt er uafhængig af indestående på kontoen, jf. lovforslagets § 114, stk. 3. Kontoens indestående udgør derfor ikke et maksimum for udlejerens udvendige vedligeholdelsesforpligtelse. Kontoen føres for ejendommen som helhed, og der skal dermed ske hensættelse for hele ejendommen. Dette inkluderer såvel lejemål, der omfattes af reglerne om omkostningsbestemt leje, som lejemål, hvor lejen fastsættes efter andre regler. Forudsat at varslingsreglerne er overholdt, vil lejere i regulerede lejemål kunne afkræves lejeforhøjelse efter lovforslagets § 23, stk. 1, på grundlag af vedligeholdelseshensættelserne, så snart udlejerens hensættelsespligt indtræder.

Et krav om forhøjelse af lejen, der skyldes afsætning af beløb efter lovforslagets §§ 119 og 120, varsles enten efter lovforslagets §§ 29, 30 eller 31. Ved varsling efter § 31 kan kravet om lejeforhøjelse gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejerne. Varslingsfristen er 3 måneder, uanset hvilke varslingsregler udlejeren benytter.

Da udlejeren har pligt til at hensætte beløb efter bestemmelsen, skal hensættelserne optages på kontoen, uanset om udlejeren rent faktisk har opkrævet beløbene hos lejerne. Hensættelsesbeløbene er ikke bindingspligtige. Udlejeren har således ikke pligt til at holde de hensatte beløb adskilt fra sin øvrige formue.

Udlejeren vil kun kunne fradrage afholdte udgifter til ejendommens udvendige vedligeholdelse i sine bundne indbetalinger til Grundejernes Investeringsfond, jf. lovforslagets § 120, såfremt vedligeholdelsesudgifterne overstiger saldoen på kontoen efter lovforslagets § 119 samt årets hensættelser til kontiene efter §§ 119 og 120. Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til § 120, stk. 1, for nærmere om forholdet mellem kontiene efter §§ 119 og 120.

Der skal hensættes beløb efter ejendommens samlede bruttoetageareal uanset arealets anvendelse, jf. stk. 2.

Arealet beregnes efter reglerne herom i bekendtgørelse nr. 311 af 27. juni 1983 om beregning af arealet for boliger og erhvervslokaler (arealbekendtgørelsen). Arealet af åbne overdækkede terrasser, åbne altaner, åbne indgangspartier og porte medregnes ikke, ligesom arealer af udenomsrum beliggende adskilt fra boligen eller erhvervslokalet, såsom vaskerum, varmecentraler, pulterrum, cykel- og barnevognsrum og lignende, heller ikke medregnes.

Det er hensigten, at indenrigs- og boligministeren i henhold til lovforslagets § 210 fastsætter en ny bekendtgørelse om beregning af arealet for boliger og erhvervslokaler.

I stk. 2 foreslås, at har ejendommen lejligheder og lokaler, der ikke er omfattet af reglerne om udvendig vedligeholdelseskonti i dette kapitel, skal der for sådanne lokaler afsættes samme beløb pr. m² på vedligeholdelseskontoen, som afsættes af lejen for beboelseslejligheder. For private andelsboligforeninger skal der kun afsættes beløb på vedligeholdelseskontoen for lejligheder og lokaler, der er udlejet af andelsboligforeningen.

Det følger af bestemmelsen, at udlejere også skal afsætte vedligeholdelsesbeløb for lokaler, der anvendes til andet end beboelse, herunder erhvervslokaler. Baggrunden herfor er, at udlejerens udvendige vedligeholdelsesudgifter ofte ikke kan afgrænses til at angå de udlejede beboelseslejligheder alene, men vil derimod have betydning for hele udlejningsejendommen. Arealet af udlejerens evt. egen bolig i ejendommen vil også skulle medregnes. Der skal herefter afsættes beløb efter stk. 1 for ejendommens samlede bruttoetageareal.

Pligten til at afsætte vedligeholdelsesbeløb efter lovforslagets § 119, stk. 1, gælder også for private andelsboligforeninger, som derfor skal afsætte beløb for udlejede lejligheder og lokaler samt erhvervsarealer. Private andelsboligforeninger skal kun afsætte beløb til udvendig vedligeholdelse for den del af ejendommen, der udlejes af foreningen. Afsætningsbeløbet aftrappes således efterhånden, som udlejede lejligheder overgår til at blive andelsboliger.

I stk. 3 foreslås, at udlejeren af en ejendom, der ikke er omfattet af § 120, skal udarbejde et særskilt årsregnskab for vedligeholdelsesudgifterne fordelt på de enkelte arbejder eller kategorier af arbejder. En positiv eller negativ saldo overføres til det følgende regnskabsår. Udlejeren skal indsende årsregnskabet til Grundejernes Investeringsfond.

Bestemmelsen omhandler pligten for udlejere af ejendomme, der ikke omfattes af lovforslagets § 120, til at udarbejde regnskab for ejendommens vedligeholdelsesudgifter.

Udlejere af ejendomme, der ikke er omfattet af lovforslagets § 120, skal årligt udarbejde et vedligeholdelsesregnskab for ejendommen og indberette regnskabet til Grundejernes Investeringsfond. Lejerne vil derved kunne finde oplysningerne i regnskabet på Grundejernes Investeringsfonds hjemmeside under den pågældende ejendom. Lejerne sikres på den måde en mulighed for at kunne kontrollere, hvilke arbejder der finansieres af den udvendige vedligeholdelseskonto efter lovforslagets § 119.

Pligten efter bestemmelsen til at udarbejde årsregnskab over ejendommens vedligeholdelsesudgifter angår alene ejendomme, som ikke er omfattet af lovforslagets § 120. Det vil sige ejendomme, som er taget i brug i 1970 eller senere, eller som indeholder færre end tre beboelseslejligheder.

Vedligeholdelsesudgifterne i regnskabet skal specificeres ved, at udgifterne fordeles på de enkelte arbejder eller kategorier af arbejder. Specifikationskravene for regnskabet svarer til kravene for det årsregnskab, der skal udarbejdes til Grundejernes Investeringsfond efter § 60, stk. 3, i det samtidig fremsatte forslag til lov om boligforhold. Specifikation kan fx ske ved, at udgifterne fordeles på de forskellige håndværkerkategorier (elektriker, tømrer, murer osv.) eller i stedet på de forskellige kategorier af arbejder (facademaling, tagudskiftning osv.).

Den foreslåede bestemmelse viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende boligreguleringslovs § 18, stk. 1-3, om udlejerens pligt til at afsætte beløb på en konto for ejendommens udvendige vedligeholdelse og til at udarbejde regnskab for ejendommens vedligeholdelsesudgifter.

Der henvises til afsnit 2.13.1.2. og 2.13.2.2. i de almindelige bemærkninger.