Huslejenævnet erklærer varsling af lejeforhøjelse for ugyldig grundet procedurefejl ved beboerrepræsentation

Sagen omhandler en tvist mellem udlejer Storstrøm A/S og lejer Philip Møller vedrørende varsling af en endelig forbedringsforhøjelse i forbindelse med udskiftning af vinduer i lejemålet Strandvejen 149, 1. tv., 2900 Hellerup. Beboerrepræsentationen og lejer havde gjort indsigelse mod den varslede lejeforhøjelse.

Udlejers og lejers argumenter

• Udlejer fastholdt, at den varslede lejeforhøjelse var gyldig og opfyldte kravene i den dagældende Boligreguleringsloven § 27 og Boligreguleringsloven § 13. Udlejer oplyste desuden, at lejeforhøjelsen ikke ville blive opkrævet, før eventuelle mangler ved det udførte arbejde var udbedret.
• Lejer gjorde gældende, at vinduesudskiftningen ikke var afsluttet, og at byggetilladelsens betingelser for design og materialevalg ikke var overholdt. Lejer anførte, at udlejer ikke var berettiget til at opkræve lejeforhøjelse, før arbejdet var fuldført. Endvidere påpegede lejer, at varslingen var ugyldig, da udlejer ikke havde efterlevet Lejeloven § 65, Boligreguleringsloven § 24 og Lejeloven § 58. Lejer mente også, at udlejer ikke havde dokumenteret energiforbedringen med en erklæring fra et energimærkningsfirma.

Sagens genoptagelse og centrale spørgsmål

Sagen var tidligere afgjort af Huslejenævnet, men blev genoptaget efter lejers anmodning og fremlæggelse af nye byrets- og landsretsdomme. Disse domme fastslog, at beboerrepræsentationen først var bortfaldet den 8. juni 2022. Dette var et centralt punkt, da udlejers varsling af lejeforhøjelsen skete i september 2021. Huslejenævnet skulle derfor vurdere, om udlejer på varslingstidspunktet var forpligtet til at følge varslingsreglerne for ejendomme med beboerrepræsentation, og om varslingen opfyldte de formelle gyldighedskrav i den dagældende lovgivning.

Huslejenævnet traf afgørelse om, at udlejers varsling af den endelige forbedringsforhøjelse var ugyldig, og lejeren fik fuldt medhold.

Nævnets begrundelse

• Nævnet lagde til grund, baseret på byretsdommen af 13. december 2023 (stadfæstet af landsretten den 6. november 2024), at beboerrepræsentationen først var bortfaldet den 8. juni 2022. Dette betød, at udlejer på varslingstidspunktet i september 2021 var forpligtet til at varsle i overensstemmelse med reglerne for ejendomme med beboerrepræsentation.
• Udlejers varsling blev fundet ugyldig, da den ikke overholdt gyldighedskravene i den dagældende Boligreguleringsloven § 13, stk. 1 og 2. Specifikt blev det konstateret, at:
  • Udlejer havde varslet lejer og beboerrepræsentationen samtidigt, hvilket ikke opfyldte det tidsmæssige krav i Boligreguleringsloven § 13, stk. 2 om, at beboerrepræsentationen skulle varsles senest 7 dage før lejer.
  • Varslingsbrevet til lejer indeholdt ikke oplysning om, at brevet var forelagt beboerrepræsentationen, hvilket er en gyldighedsbetingelse ifølge Boligreguleringsloven § 13, stk. 1. Lejers eventuelle viden herom blev anset for irrelevant for kravets formelle gyldighed.

Konsekvenser af afgørelsen

• Da varslingen var ugyldig, var udlejer ikke berettiget til at opkræve den varslede lejeforhøjelse. Den opkrævede lejeforhøjelse skal derfor tilbagebetales til lejer med tillæg af renter i henhold til Lejeloven § 40, stk. 3 (tidligere Boligreguleringsloven § 17, stk. 3).
• Nævnet pålagde desuden udlejer at betale et tillægsgebyr på 6.024 kr. til nævnet, da lejeren fik fuldt medhold i sagen, jf. Lov om boligforhold § 82, stk. 2.
• Afgørelsen vedrørte udelukkende varslingens gyldighed og ikke den materielle berettigelse af selve lejeforhøjelsen. En eventuel fornyet varsling skal ske i overensstemmelse med de på det relevante varslingstidspunkt gældende regler.