Lejeloven § 113

Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 18 a, stk. 1, at udlejeren hvert år inden den 1. juli skal udarbejde en plan for ejendommens vedligeholdelse i den kommende 10-årsperiode. Planen skal omfatte større vedligeholdelsesarbejder på ejendommen. I ejendomme med beboerrepræsentation skal udlejeren indkalde beboerrepræsentationen til møde med henblik på udarbejdelse og revision af vedligeholdelsesplanen.

Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 18 a, stk. 2, at udlejeren mister retten til at opkræve beløb efter §§ 18 og 18 b, hvis udlejeren ikke har udarbejdet en vedligeholdelsesplan for ejendommen i overensstemmelse med stk. 1, og lejerne har indbragt sag herom for huslejenævnet. Udlejeren kan ikke opkræve de nævnte beløb fra lejernes indbringelse af sag for huslejenævnet, indtil en vedligeholdelsesplan er udarbejdet og udleveret til lejerne.

Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 18 a, stk. 3, at stk. 1 ikke gælder for ejendomme omfattet af § 3 b i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber.

Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 18 a, stk. 4, at indenrigs- og boligministeren fastsætter nærmere regler om udarbejdelse af vedligeholdelsesplaner

I § 113, stk. 1, foreslås, at udlejere hvert år inden den 1. juli skal udarbejde en plan for ejendommens vedligeholdelse i den kommende 10-årsperiode. Planen skal omfatte større vedligeholdelsesarbejder på ejendommen. I ejendomme med beboerrepræsentation skal udlejeren indkalde beboerrepræsentationen til møde med henblik på udarbejdelse og revision af vedligeholdelsesplanen.

Bestemmelsen indebærer, at udlejere har en pligt til årligt at udarbejde en 10-årig vedligeholdelsesplan for ejendommen.

Formålet med bestemmelsen om årlige (rullende) 10-årige vedligeholdelsesplaner er at sikre lejerne, at den løbende vedligeholdelse af ejendommen, som lejerne har krav på og betaler for over lejen, kommer i faste rammer og gennemføres, når det er nødvendigt.

Kravet om udarbejdelse af en vedligeholdelsesplan gælder for store ejendomme, som er beliggende i regulerede kommuner, jf. lovforslagets § 4. Der skal ikke udarbejdes vedligeholdelsesplaner for småejendomme, jf. lovforslagets § 7, stk. 3. Kravet omfatter ikke ejere af udlejede ejerlejligheder, hvis ejerne ikke har bestemmende indflydelse i ejerforeningen samt for udlejere, der kun udlejer én bolig, herunder ejere af en enkelt ejer- eller andelsbolig.

Kravet om udarbejdelse af vedligeholdelsesplan gælder endvidere ikke for ejendomme, hvor mere end 80 pct. af ejendommens bruttoetageareal den 1. januar 1980 anvendtes til andet end beboelse, jf. lovforslagets § 6, stk. 2.

Endvidere er lejeforhold om accessoriske enkeltværelser samt lejeforhold i ejendomme, som ved lejemålets indgåelse ejes af en selvejende institution, og som opfylder betingelserne i lovforslagets § 6, stk. 4, undtaget reglerne om vedligeholdelsesplan, jf. lovforslagets § 6, stk. 3 og 4.

Vedligeholdelsesplanen skal beskrive de forventede større vedligeholdelsesopgaver for ejendommen 10 år ud i fremtiden. Alle større vedligeholdelsesarbejder, som fx udskiftning af tag og facaderenovering, skal medregnes i planen. Mindre løbende vedligeholdelsesarbejder samt afhjælpning af konkrete mangler, når der konstateres svigt eller skader på dele af bygninger og installationer, skal derimod ikke indgå i forhåndsplanlægningen.

Der er en formodning for, at der vil være behov for udførelse af større vedligeholdelsesarbejder på alle ejendomme inden for en 10 års-periode. Både de nødvendige vedligeholdelsesarbejder, tidspunktet for deres udførelse samt prisoverslag skal angives. Vedligeholdelsesplanen er således et konkret planlægningsværktøj til brug for vurderingen af den enkelte ejendoms behov for fremtidig vedligeholdelse.

Det står udlejeren frit med hensyn til, hvordan vedligeholdelsesplanen nærmere skal udarbejdes og udformes, så længe planen opfylder de indholdsmæssige krav, som følger af bestemmelsen, og som fastsættes i henhold til stk. 4. Forslaget indebærer ikke, at udlejeren skal benytte sig af en bestemt blanket eller skabelon.

Planen skal revideres og ajourføres hvert år. I tilfælde af vedligeholdelsesmæssige ændringer i perioden, kan det således være nødvendigt at justere vedligeholdelsesplanen i forhold til den nye situation. Udgifter til udarbejdelse af vedligeholdelsesplanen anses som en driftsudgift.

Vedligeholdelsesplanen skal udarbejdes i samarbejde med ejendommens beboerrepræsentation. Udlejeren skal således indkalde beboerrepræsentationen til et møde med henblik på udarbejdelse og revision af planen.

I stk. 2 foreslås, at udlejeren mister retten til at opkræve beløb efter §§ 119 og 120, hvis udlejeren ikke har udarbejdet en vedligeholdelsesplan for ejendommen i overensstemmelse med stk. 1, og lejerne har indbragt sag herom for huslejenævnet. Udlejeren kan ikke opkræve de nævnte beløb fra lejernes indbringelse af sag for huslejenævnet, indtil en vedligeholdelsesplan er udarbejdet og udleveret til lejerne.

Har udlejeren ikke inden den 1. juli udarbejdet eller revideret vedligeholdelsesplanen, vil udlejeren kunne miste retten til at opkræve beløb til udvendig vedligeholdelse efter lovforslagets §§ 119 og 120, hvis lejerne indbringer sagen for huslejenævnet.

Det er tilstrækkeligt, at alene én lejer indbringer sag for huslejenævnet om udlejerens manglende udarbejdelse af vedligeholdelsesplan.

Konstaterer huslejenævnet, at udlejeren ikke har udarbejdet en vedligeholdelsesplan, vil beløbene til udvendig vedligeholdelse ikke kunne opkræves i perioden fra lejernes indbringelse af sagen for huslejenævnet, indtil planen er udarbejdet og udleveret til lejerne. Har udlejeren på den måde mistet retten til i en periode at opkræve beløb til de udvendige vedligeholdelseskonti efter lovforslagets §§ 119 og 120, vil de mistede beløb ikke efterfølgende kunne opkræves, når vedligeholdelsesplanen er udarbejdet og udleveret til lejerne. Udlejeren har dog stadig pligt til at foretage hensættelser til ejendommens udvendige vedligeholdelse efter §§ 119 og 120, uanset at udlejeren har mistet retten til at opkræve beløbene af lejerne.

Har udlejeren ikke inddraget beboerrepræsentanterne, dvs. indkaldt beboerne til en drøftelse om udarbejdelse eller revision af vedligeholdelsesplanen, vil udlejeren ligeledes kunne miste retten til at opkræve beløb til udvendig vedligeholdelse, hvis lejerne indbringer sagen for huslejenævnet.

Hver lejer kan anmode om at få udleveret den udarbejdede vedligeholdelsesplan, men udlejeren har ikke pligt til at udsende vedligeholdelsesplanen til lejerne på eget initiativ. Efterkommer udlejeren ikke lejernes ønske om at gøre sig bekendt med planen, må lejerne indbringe sagen for huslejenævnet.

I stk. 3 foreslås, at stk. 1 ikke gælder for ejendomme omfattet af § 3 b i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber.

Andelsboligforeninger, der udlejer boliger, har som udgangspunkt pligt til at udarbejde vedligeholdelsesplaner, såfremt ejendommen er en stor ejendom. I forhold til ejendomme, som ejes af andelsboligforeninger, er der tale om en stor ejendom, såfremt der i ejendommen er 7 eller flere beboelseslejligheder, der er udlejet af andelsboligforeningen, jf. lovforslagets § 7, stk. 1.

Bestemmelsen fastslår, at pligten til at udarbejde en vedligeholdelsesplan for ejendommen efter stk. 1 ikke gælder for ejendomme omfattet § 3 b i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber.

Det følger af § 3 b i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, at der inden indgåelse af en aftale om en andelsboligforenings erhvervelse af en ejendom skal foreligge en vedligeholdelsesplan for ejendommen for en periode på mindst 15 år regnet fra tidspunktet for erhvervelsen af ejendommen.

Reglen indebærer, at nystiftede andelsboligforeninger, der er omfattet af § 3 b i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, det vil sige andelsboligforeninger, som er stiftet efter bestemmelsens ikrafttræden d. 1. juli 2018, ikke er omfattet af reglerne om pligten til at udarbejde en vedligeholdelsesplan for ejendommen. Kravet efter stk. 1 erstattes således af andelsboligforeningslovens regler om vedligeholdelsesplaner for så vidt angår ejendomme, der omfattes af andelsboligforeningslovens § 3 b. Andelsboligforeningen skal således ikke udarbejde to vedligeholdelsesplaner.

I stk. 4 foreslås, at indenrigs- og boligministeren fastsætter nærmere regler om udarbejdelse af vedligeholdelsesplaner.

Det er hensigten, at indenrigs- og boligministeren fastsætter nærmere regler om udarbejdelsen af vedligeholdelsesplaner.

Der kan i den forbindelse fastsættes nærmere krav til vedligeholdelsesplanens indhold, herunder om opdelingen af påtænkte vedligeholdelsesarbejder i fx bygningsdele eller type af arbejder. Der kan desuden fastsættes krav om, at det oplyses i vedligeholdelsesplanen, hvordan og hvornår arbejderne skal udføres samt arbejdernes forventede omkostninger.

Det er ikke tilstrækkeligt, at der formelt er udarbejdet en vedligeholdelsesplan for ejendommen. Det er derfor hensigten, at der fastsættes nærmere regler om, at beskrivelsen af arbejderne skal have et bestemt konkret indhold, så det er muligt efterfølgende at konstatere, om arbejderne er udført.

Det er derimod ikke hensigten, at der fastsættes egentlige formkrav, men alene krav til hvad vedligeholdelsesplanen som minimum skal indeholde. Udlejeren er således fri til at vælge metode, idet der ikke er krav om benyttelse af bestemte blanketter eller skabeloner. Det kræves alene, at de indholds- og proceduremæssige krav, som følger af stk. 1, og som fastsættes i henhold til stk. 4, overholdes.

Den foreslåede bestemmelse viderefører uden ændringer den gældende boligreguleringslovs § 18 a om vedligeholdelsesplan.

Der henvises til afsnit 2.12.1.3. og 2.12.2.3 i de almindelige bemærkninger.