Lov om boligforhold § 21

Efter den gældende lejelovs § 113 a, stk. 2, kan frakendelse efter stk. 1 ske, såfremt en ejer gentagne gange groft har tilsidesat reglerne i denne lov eller reglerne i lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

Efter den gældende lejelovs § 113 a, stk. 3, kan frakendelse i medfør af stk. 1 i øvrigt ske, hvor en ejer:

1. to gange er idømt bøde- eller fængselsstraf i medfør af bestemmelserne i denne lov, lov om midlertidig regulering af boligforholdene, lov om byfornyelse og boligforbedring, og lov om byfornyelse og udvikling af byer,

2. to gange er idømt bødestraf i medfør af byggelovens § 30 for at undlade at foretage vedligeholdelsesarbejder, som er nødvendige for at undgå, at der opstår fare for en bebyggelses beboere eller andre, eller for i forbindelse med udlejning at benytte lokaler til beboelse, som ikke efter byggeloven lovligt må anvendes til beboelse,

3. to gange har været under tvungen administration, jf. lov om tvungen administration af udlejningsejendomme,

4. ikke har efterlevet tre eller flere endelige huslejenævnsafgørelser inden for en periode på 2 år,

5. tre eller flere gange af Grundejernes Investeringsfond, jf. § 60 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, har fået påbegyndt arbejder inden for en periode på 10 år eller

6. inden for en periode på 2 år både er idømt bøde- eller fængselsstraf i medfør af § 6 og ikke har efterlevet en eller flere endelige huslejenævnsafgørelser.

I § 21, stk. 1, foreslås, at frakendelse i medfør af § 20 kan ske, såfremt en ejer gentagne gange groft har tilsidesat reglerne i denne lov eller i lov om leje.

Som bestemmelsen er formuleret, sigtes for de forhold, som det er hensigten, der skal være omfattet af bestemmelsen, til et relativt højt niveau, således, at det er de groveste og gentagne forhold, som kan omfattes af bestemmelsen.

I lovforslagets § 21, stk. 2 er fastsat en række tilfælde, hvor der ud over de i stk. 1 nævnte tilfælde kan ske frakendelse efter lovforslagets § 20.

I stk. 2, nr. 1, foreslås, at frakendelse i medfør af § 20 i øvrigt kan ske, hvor en ejer to gange er idømt bøde- eller fængselsstraf i medfør af bestemmelserne i denne lov, lov om leje, den tidligere gældende lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september 1994, eller lov om byfornyelse og udvikling af byer.

Der er tale om en situation, hvor ejeren er idømt bøde- eller fængselsstraf to gange. Bestemmelsen skal forstås således, at der ikke er noget krav om straf to gange efter én af de nævnte love, men at også to tilfælde af straf efter to forskellige af de nævnte love, opfylder betingelsen.

Det indebærer, at frakendelse kan ske, hvis en ejer eksempelvis er idømt straf én gang efter lov om boligforhold og én gang efter bestemmelser i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om leje.

I stk. 2, nr. 2, foreslås, at frakendelse i øvrigt kan ske, hvor en ejer to gange er idømt bødestraf i medfør af byggelovens § 30 for at undlade at foretage vedligeholdelsesarbejder, som er nødvendige for at undgå, at der opstår fare for en bebyggelses beboere eller andre, eller for i forbindelse med udlejning at benytte lokaler til beboelse, som ikke efter byggeloven lovligt må anvendes til beboelse.

Bestemmelsen omhandler ligesom i nr. 1 en situation, hvor en ejer er idømt bødestraf to gange. Byggelovens § 30 vedrører undladelse af at foretage vedligeholdelsesarbejder med deraf følgende farefremkaldelse.

Bestemmelsen finder desuden anvendelse, hvis en udlejer to eller flere gange er idømt bødestraf for at udleje lokaler til beboelse, som ikke lovligt må bebos efter byggeloven.

I stk. 2, nr. 3, foreslås, at frakendelse i øvrigt kan ske, hvor en ejer to gange har været under tvungen administration, jf. lovforslagets kapitel 5.

Bestemmelsen omhandler tilfælde, hvor ejeren har været under tvungen administration to gange. Det er huslejenævnet, der træffer beslutning om tvungen administration.

I stk. 2, nr. 4, foreslås, at frakendelse i øvrigt kan ske, hvor en ejer ikke har efterlevet tre eller flere endelige huslejenævnsafgørelser inden for en periode på 2 år.

Ved vurderingen af, om en ejer kan fradømmes administrationsretten efter nr. 4, tages ejerens handlinger og undladelser over en tidsperiode i betragtning.

Ejeren skal have undladt at efterleve 3 eller flere afgørelser fra huslejenævnet. Huslejenævnssagerne kan vedrøre alle de forskellige forhold, der er omfattet af nævnenes kompetence.

I forbindelse med én huslejenævnsafgørelse vil der efter omstændighederne kunne blive taget stilling til flere forskellige materielle forhold. Der vil således kunne opstå situationer, hvor en udlejer undlader fuldt ud at efterleve én huslejenævnsafgørelse omfattende flere forskellige materielle forhold. Den omstændighed, at en udlejer kun delvist efterlever en afgørelse, vil som udgangspunkt medføre, at afgørelsen ikke anses for efterlevet i sin helhed.

Det er blandt andet af denne grund af stor betydning, at huslejenævnene affatter deres afgørelser så præcist som muligt for derved at skabe det bedst mulige grundlag for udlejeren til at sikre sig, at denne har efterlevet en afgørelse. Præcise afgørelser medvirker endvidere til, at afgørelsen af, hvorvidt udlejeren har efterlevet en afgørelse, kan træffes på et sikkert grundlag.

Det er i den forbindelse vigtigt, at huslejenævnene fastsætter frister for udlejerens efterlevelse af en afgørelse, uanset om der er tale om en tvist om fx manglende vedligeholdelse, lejens størrelse, varmeregnskab eller depositum, således at der i videst muligt omfang tilvejebringes et objektivt grundlag for vurderingen af, om en afgørelse er efterlevet.

Som led i vurderingen af, hvornår der foreligger én afgørelse vil der i praksis kunne opstå situationer, hvor eventuelt flere lejere i samme ejendom uafhængigt af hinanden indbringer en sag for huslejenævnet vedrørende det samme materielle indhold, fx mangler ved ejendommens tag eller opgang. Hvis klagepunkterne i lejernes enkelte sager i det væsentlige vedrører det samme materielle indhold, og lejerne i realiteten kunne have indbragt forholdet som en fællessag for nævnet mod kun at betale det påkrævede beløb i lovforslagets § 82, stk. 1, én gang, bør de forskellige afgørelser kun tælle som én.

Der skal således reelt være tale om 3 forskellige afgørelser og ikke et mindre antal, som af tekniske årsager fremtræder som flere afgørelser. Den endelige afgørelse af spørgsmålet henhører under domstolene.

Sager om rettighedsfrakendelse efter denne bestemmelse beror på lejerens aktive medvirken.

Den eller de lejere, der har været part i en endelig huslejenævnssag, kan, hvis ejeren undlader at efterleve afgørelsen, foretage indberetning til det pågældende huslejenævn. Det er ikke en betingelse, at indberetningen sker fra en lejer, der har været i den sag, der ikke blev efterlevet.

Kendskab til indholdet af den huslejenævnsafgørelse, der ikke er blevet efterlevet, må dog almindeligvis forudsættes som grundlag for at kunne vurdere, om der foreligger manglende efterlevelse fra udlejerens side. Et sådant indholdsmæssigt kendskab må almindeligvis i praksis forudsættes at være til stede hos sagens parter.

Når et huslejenævn har modtaget underretning om en udlejers manglende efterlevelse af en sag, som har været ført for det pågældende nævn, skal nævnet indberette dette til Grundejernes Investeringsfond, jf. lovforslagets § 22, stk. 1.

Udlejerens manglende efterlevelse skal være sket inden for en periode på 2 år. For at en afgørelse kan medregnes som ikke efterlevet i denne sammenhæng, skal den være endelig. En afgørelse anses for endelig, når afgørelsen ikke er anket inden for de almindelige frister i lejelovgivningen og retsplejeloven.

For at en udlejer kan fradømmes administrationsretten efter denne bestemmelse, skal der endvidere højst være 2 år mellem udløbet af ankefristen for den første afgørelse, der ikke efterleves, og udløbet af ankefristen for den tredje afgørelse, der ikke efterleves.

Har huslejenævnet givet udlejeren en længere frist end ankefristen til at rette op på det forhold, som tvisten vedrører, vil udlejeren både skulle have siddet ankefristen og fristen for arbejderne overhørig, for at udlejerens adfærd kan medregnes i en sag om rettighedsfrakendelse efter denne bestemmelse.

Hvis en huslejenævnsafgørelse ankes, er det afgørelsen i ankesagen, som er den endelige afgørelse. Det vil sige, at det er de vilkår for efterlevelse, som er fastsat heri og ikke vilkårene i den oprindelige huslejenævnsafgørelse, der bliver afgørende for, om udlejeren har efterlevet afgørelsen. Allerede fordi huslejenævnsafgørelsen ankes, vil betingelserne heri om frister for arbejdernes udførelse af tidsmæssige årsager normalt ikke kunne overholdes, og den omstændighed skal derfor ikke kunne føre til frakendelse.

De 3 eller flere endelige afgørelser, der udløser en frakendelse, kan vedrøre den samme ejendom eller forskellige ejendomme.

I stk. 2, nr. 5, foreslås, at frakendelse i øvrigt kan ske, hvor en ejer tre eller flere gange af Grundejernes Investeringsfond, jf. § 69, har fået påbegyndt arbejder inden for en periode på 10 år.

Frakendelse kan ske, hvis Grundejernes Investeringsfond i 3 eller flere tilfælde over en 10-årig periode har udført arbejder for den samme ejer efter reglerne i lovforslagets § 69. Det vil sige i situationer, hvor ejeren i 3 eller flere tilfælde har undladt at overholde et påbud fra huslejenævnet om at udføre bestemte arbejder inden for nærmere fastsatte frister, hvorefter Grundejernes Investeringsfond på begæring af en lejer har påbegyndt at udføre arbejderne for ejerens regning.

Ved vurderingen af, om en ejer kan fradømmes administrationsretten efter bestemmelsen, skal der for det første forholdes til det antal gange Grundejernes Investeringsfond har udført arbejder for ejeren, og for det andet den tidsperiode, som arbejderne er foretaget i.

De tre gange, hvor Grundejernes Investeringsfond i henhold til lovforslagets § 69 har udført arbejder for ejeren, og som udløser en frakendelse, kan vedrøre den samme ejendom eller forskellige ejendomme, der tilhører den samme ejer. Der sondres ikke mellem typen af det arbejde, som Grundejernes Investeringsfond har udført. Der kan således være tale om arbejde af samme karakter eller af vidt forskellig karakter.

Grundlaget for rettighedsfrakendelse efter denne bestemmelse kræver desuden, at der ikke må være mere end 10 år mellem det tidspunkt, hvor Grundejernes Investeringsfond for første gang påbegyndte arbejder, og det tidspunkt, hvor der påbegyndes arbejder for tredje gang.

I stk. 2, nr. 6, foreslås, at frakendelse i øvrigt kan ske, hvor en ejer inden for en periode på 2 år både er idømt bøde- eller fængselsstraf i medfør af § 16 i lov om leje og ikke har efterlevet en eller flere endelige huslejenævnsafgørelser.

Hensigten med bestemmelsen er at nedbringe antallet af udlejere, der opkræver dusør i strid med § 16 i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om leje. Efter dette lovforslags § 16 er det ved udlejning til beboelse, ved formidling af sådanne lejeforhold eller ved bytning af beboelseslejligheder ikke tilladt at modtage eller kræve vederlag fra lejeren eller at betinge sig, at lejeren indgår anden retshandel, som ikke er et led i lejeaftalen.

Overtrædelse af bestemmelsen straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.

Det følger af bestemmelsen, at hvis en ejer inden for en periode på 2 år er dømt for overtrædelse af § 16 i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om leje, og inden for samme periode ikke har overholdt én eller flere endelige huslejenævnsafgørelser, kan ejeren frakendes retten til at administrere egne udlejningsejendomme og til at bestemme, hvem der skal administrere dem.

Én dom for overtrædelse af § 16 i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om leje omfatter efter reglerne i lejelovgivningen ikke i sig selv sanktioner, der forhindrer den dømte i at udleje til beboelse efterfølgende.

Dommen kan dog medvirke til, at ejeren efter ovennævnte nr. 1, frakendes retten til at administrere egne udlejningsejendomme og til at bestemme, hvem der skal administrere dem. Det fremgår af nr. 1, at frakendelse kan ske, hvor en ejer to gange er idømt bøde- eller fængselsstraf i medfør af lejelovgivningen og byfornyelseslovgivningen.

Frakendelsesreglerne er således skærpet i relation til overtrædelser af dusørbestemmelsen i § 16 i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om leje.

Såfremt en ejer er idømt bøde- eller fængselsstraf i medfør af § 16 i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om leje, skal anklagemyndigheden indberette dette til Grundejernes Investeringsfond.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 113 a, stk. 2 og 3.

Der henvises til afsnit 2.4.1.2 og 2.4.2.2 i de almindelige bemærkninger.