Lejeloven § 24

Af den gældende boligreguleringslovs § 8, stk. 1, følger, at de nødvendige driftsudgifter omfatter udgifter til skatter, afgifter, renholdelse, administration og forsikring i det omfang, det er rimeligt under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter. De nødvendige driftsudgifter omfatter endvidere de beløb, der afsættes til vedligeholdelse m.v. efter § 22 i lov om leje og §§ 18 og 18 b i denne lov, jf. dog § 18 a, stk. 2.

Det fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 8, stk. 2, at udgifter til projektmateriale og konsulentbistand, som omfattet af § 51, stk. 3 og 4, i lov om leje, ikke optages på budgettet.

Endvidere følger af den gældende boligreguleringslovs § 8, stk. 3, at beboerrepræsentanterne kan indhente tilbud på renholdelse, forsikringer og udfærdigelse af varme- og vandregnskaber og forelægge disse for udlejeren. Såfremt udlejeren afviser at antage et forelagt tilbud efter 1. pkt., kan beboerrepræsentanterne indbringe sagen for huslejenævnet, der kan pålægge udlejeren at antage et af beboerrepræsentanterne indhentet tilbud, såfremt huslejenævnet vurderer, at tilbuddet med hensyn til pris og kvalitet er bedre end det af udlejeren antagne.

I henhold til den gældende boligreguleringslovs § 8, stk. 4, gælder stk. 3 ikke for ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder.

Endelig følger af den gældende boligreguleringslovs § 8, stk. 5, at i fredede ejendomme, hvorpå der er tinglyst en særlig bevaringsdeklaration i henhold til lovgivningen om bygningsfredning, kan et beløb svarende til den ejendomsskat, der til enhver tid kunne have været opkrævet, optages som driftsudgift, uanset om ejendommen er fritaget for ejendomsbeskatning.

I § 24, stk. 1, foreslås, at de nødvendige driftsudgifter omfatter udgifter til skatter, afgifter, renholdelse, administration og forsikring i det omfang, det er rimeligt under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter. De nødvendige driftsudgifter omfatter endvidere de beløb, der afsættes til vedligeholdelse m.v. efter § 117, § 119 og § 120, jf. dog § 113, stk. 2.

Opremsningen af driftsudgifter er ikke udtømmende, men alene udtryk for karakteren af de nødvendige og rimelige udgifter, som udlejeren kan medtage i huslejebudgettet.

Bestemmelsen fastslår således, at den enkelte driftsudgift skal anses at være nødvendig og rimelig for at kunne indgå i budgettet. Om dette er tilfældet, beror på en konkret vurdering af den enkelte driftsudgift i forhold til ejendommens og lejemålenes karakter. Visse driftsudgifter vil således være nødvendige og rimelige i én ejendom, men ikke i en anden, hvis de konkrete forhold tilsiger denne forskel.

Kravet om, at driftsudgiften skal være rimelig og nødvendig, gælder både arten og prisen. Der vil derfor kunne være tale om driftsudgifter, som må anses at være nødvendige, men hvor prisen eller ydelsens omfang ikke er rimelig. Ligeledes kan en rimelig driftsudgift vise sig ikke at være nødvendig.

Sondringen imellem udgifter, der vedrører drift, og udgifter, der vedrører vedligeholdelse, er central for afgrænsningen af driftsudgifter, idet den omkostningsbestemte husleje hviler på det princip, at lejerne i huslejen betaler bestemte beløb for den vedligeholdelse af ejendommen, som lejerne efter loven har krav på. Disse beløb optages særskilt på driftsbudgettet som afsætning til vedligeholdelse.

Som konsekvens heraf kan udlejeren ikke medtage konkrete vedligeholdelsesudgifter i huslejebudgettet, da udgifterne i så fald ville indgå flere gange i huslejen. Afgørelsen af, om en bestemt udgift har karakter af en driftsudgift eller en vedligeholdelsesudgift, beror på en konkret vurdering, og det vil i praksis kunne komme på tale at fordele udgiften på begge kategorier. Som eksempel på udgifter, der kan indeholde begge elementer, kan nævnes serviceabonnementer. I sådanne udgifter kan forekomme både ydelser, som relaterer sig til den løbende drift, og ydelser, som vedrører vedligeholdelse af de omfattede indretninger.

Driftsudgifter er bl.a. karakteriserede ved, at der er tale om kendte og tilbagevendende udgifter. De skal således kunne dokumenteres på varslingstidspunktet, og ydelsen, som udgiften vedrører, skal være nødvendig også i fremtiden for at opretholde ejendommens drift.

Driftsbudgettet er ikke knyttet til en bestemt periode, og det er således ikke nødvendigvis årlige driftsudgifter. Det er dog nødvendigt, at de driftsudgifter, som indgår i samme budget, opgøres for den samme periode. Den altovervejende hovedregel er i praksis, at udgifterne opgøres som årlige udgifter. Såfremt der er tale om udgifter, som vedrører en anden periode, vil sådanne udgifter skulle omregnes til årlige udgifter i et årsbudget. Der kan således være tale om betaling for en ydelse, som har virkning over en længere årrække. En sådan udgift må derfor omregnes til den årlige udgift. I praksis er det helt almindeligt at benytte sig af årsbudgetter.

I stk. 2 foreslås, at udgifter til konsulentbistand, som omfattet af § 47, stk. 3, ikke optages på budgettet.

Det følger af lovforslagets § 47, stk. 3, at reglerne i lovforslagets § 46, der vedrører lejeforhøjelse som følge af stigende ejendomsskatter, også gælder for udgifter til dækning af konsulentbistand i henhold til § 4 b, stk. 1, 2. pkt. i den tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996 med senere ændringer, i det tilfælde, at der ikke indgås aftale om privat byfornyelse. Udlejeren kan, når udgiften er betalt, forlange lejeforhøjelse, der over 12 måneder dækker udlejerens udgifter. Lejeforhøjelsen kan opkræves med lige store beløb hos de lejere, som har antaget konsulentbistand efter § 4 b i den tidligere gældende lov om privat byfornyelse, og lejeforhøjelsen bortfalder ved periodens udløb. For at sikre, at denne lejeforhøjelse ikke fordeles på samtlige lejemål via huslejebudgettet, er det fastsat, at udgifterne ikke kan optages på budgettet.

I stk. 3 foreslås, at beboerrepræsentanterne kan indhente tilbud på renholdelse, forsikringer og udfærdigelse af varme- og vandregnskaber og forelægge disse for udlejeren. Såfremt udlejeren afviser at antage et forelagt tilbud efter 1. pkt., kan beboerrepræsentanterne indbringe sagen for huslejenævnet, der kan pålægge udlejeren at antage et af beboerrepræsentanterne indhentet tilbud, såfremt huslejenævnet vurderer, at tilbuddet med hensyn til pris og kvalitet er bedre end det af udlejeren antagne.

Formålet med bestemmelsen er at give beboerrepræsentanterne i ejendomme med beboerrepræsentation mulighed for at sikre bedst mulig sammenhæng imellem pris og kvalitet i driftsudgifterne. Beboerrepræsentanterne kan således indhente kontroltilbud for de nævnte ydelser, hvis de mener, at den gældende pris for disse ydelser i budgettet er for høje, og forelægge dem for udlejeren. Hvis der ikke kan opnås enighed med udlejeren om at antage kontroltilbuddet eller justere den gældende udgift, kan beboerrepræsentanterne indbringe forholdet for huslejenævnet. Nævnet kan, såfremt det vurderes, at det indhentede tilbud er bedre og billigere end det, der er i det gældende budget, pålægge udlejeren at antage kontroltilbuddet. Udlejeren kan opfylde pålægget ved at tilpasse den pågældende driftsudgift til prisen på kontroltilbuddet.

Der må accepteres en vis margin, når der skal foretages sammenligning imellem pris og kvalitet for sådanne ydelser. Det vil derfor ikke være hensigtsmæssigt, at huslejenævnet giver pålæg, medmindre forskellen på driftsudgiften og kontroltilbuddet har en vis størrelse.

I stk. 4 foreslås, at stk. 3 ikke gælder for ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder.

Ejendomme, som er opdelt i ejerlejligheder, er således ikke omfattet af ordningen med beboerrepræsentanternes mulighed for at indhente kontroltilbud for driftsudgifter. Baggrunden er, at det er ejerforeningen, hvori udlejeren af de udlejede ejerlejligheder (restejendommen) er medlem, der skal drive ejendommen. Efterhånden som ejerlejligheder bliver solgt fra, mister udlejeren indflydelse og vil, når flertallet er væk, ikke have mulighed for at opfylde et pålæg, medmindre andre ejere kan tilslutte sig.

I stk. 5 foreslås, at i fredede ejendomme, hvorpå der er tinglyst en særlig bevaringsdeklaration i henhold til lovgivningen om bygningsfredning, kan et beløb svarende til den ejendomsskat, der til enhver tid kunne have været opkrævet, optages som driftsudgift, uanset om ejendommen er fritaget for ejendomsbeskatning.

Formålet med at fritage fredede ejendomme fra ejendomsbeskatning er at yde ejeren støtte til ejendommens vedligeholdelse. Da det ikke er hensigten at give lejerne i sådanne ejendomme en huslejenedsættelse, er det fastsat, at der i huslejebudgettet kan medtages en udgift svarende til det beløb, som udlejeren ville skulle betale, hvis ejendommen ikke havde været fredet.

Den foreslåede bestemmelse er en videreførelse af den gældende boligreguleringslovs § 8.

Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.3.1.3 og 2.3.2.3.