Ankenævnet nedsætter leje og tilsidesætter nettoprisindeksering i gennemgribende moderniseret lejemål

Sagen omhandler en tvist mellem en lejer og en udlejer vedrørende lejens størrelse for en beboelseslejlighed på 43 m² i en ejendom opført i 1931. Lejeforholdet begyndte den 1. juli 2021 med en aftalt årlig leje på 74.472 kr. Lejen blev den 1. januar 2022 reguleret opad som følge af nettoprisindekset.

Lejers påstande

Lejer indbragte sagen for Huslejenævnet med påstand om, at:

• Lejens størrelse ved lejeforholdets begyndelse udgjorde et mere byrdefuldt vilkår, og at lejen skulle fastsættes som omkostningsbestemt leje i henhold til Lejeloven § 22, stk. 1.
• Udlejer ikke kunne fravige gyldighedskravet i Lejeloven § 22, stk. 1 ved genudlejning, og at vurderingen af lejen som et mere byrdefuldt vilkår skulle ske på baggrund af den mindre byrdefulde leje, der var gældende på tidspunktet for lejekontraktens underskrivelse.
• Udlejers orienteringsskrivelse ikke opfyldte formalitetskravene, da det ikke fremgik, at lejemålet ville blive udlejet efter reglerne i Lejeloven § 19, stk. 2 (tidligere Boligreguleringsloven § 5, stk. 2).
• Det ikke var muligt at vurdere forbedringsandelen af de udførte arbejder, da lejemålets stand før og efter moderniseringen ikke var dokumenteret.

Udlejers bemærkninger

Udlejer anførte, at:

• Der ikke havde været foretaget lejereguleringer fra indbringelsestidspunktet og et år tilbage.
• Relevant dokumentation for moderniseringsudgifter var fremsendt, og de samlede udgifter udgjorde 226.560,14 kr., hvoraf forbedringsandelen var 151.040,09 kr.
• Lejemålet var gennemgribende moderniseret i henhold til Lejeloven § 19, stk. 2.
• Orienteringspligten i Lejeloven § 21, stk. 1 var overholdt ved fremsendelse af brev af 28. februar 2007.
• Der var et sammenligneligt lejemål i samme område med tilsvarende størrelse og leje, der var indgået samtidigt.
• Ejendommen stod over for en større renovering, hvilket nødvendiggjorde den aftalte leje for at undgå tvangsauktion.

Huslejenævnets og Ankenævnets undersøgelse

Begge nævn foretog besigtigelse af lejemålet og gennemgik sagens materiale, herunder byggeregnskab og fakturaer for moderniseringen. De konstaterede, at ejendommen var udstyret med ringeanlæg, gårdanlæg, vaskeri, fjernvarme, termoruder og ny el. Køkken og badeværelse var nyere moderniseret, og lejemålet havde en altan. Det blev bemærket, at hårde hvidevarer (undtagen emhætte) tilhørte lejer.

Ankenævnet ændrede Huslejenævnets afgørelse og gav udlejer delvist medhold i anken, idet den godkendte leje blev fastsat højere end Huslejenævnets oprindelige afgørelse.

Nettoprisindeksering

• Ankenævnet tilsidesatte den første lejeregulering pr. 1. januar 2022, da den var sket med udviklingen i nettoprisindekset over to år i stedet for årligt, hvilket var til skade for lejeren og i strid med Lejeloven § 53, stk. 2. Udlejer blev pålagt at tilbagebetale den for meget opkrævede regulering.
• Efterfølgende reguleringer blev dog anset for gyldige, da de skete efter en toårig periode, hvilket svarede til, at udlejer blot ikke havde opkrævet den mellemliggende årlige stigning.

Lejefastsættelse

• Ankenævnet tiltrådte, at lejemålet var gennemgribende forbedret for et beløb, der oversteg beløbsgrænsen, og at arbejderne var udført inden for to år og havde medført en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi, jf. Lejeloven § 20, stk. 1. Orienteringspligten i Lejeloven § 21, stk. 1 blev anset for opfyldt.
• Den aftalte leje på 74.472 kr. årligt (1.731,91 kr. pr. m²) blev fundet at overstige den almindeligt gældende leje i området for tilsvarende lejemål, jf. Lejeloven § 19, stk. 2 og Lejeloven § 42, stk. 2, 3 og 4.
• Ankenævnet nedsatte den årlige leje pr. 1. maj 2023 til 60.200 kr., svarende til 1.400 kr. pr. m². Dette var en nedsættelse fra den aftalte leje, men en forhøjelse i forhold til Huslejenævnets oprindelige afgørelse på 58.050 kr. pr. år. Ved fastsættelsen blev der lagt vægt på lejemålets beliggenhed, størrelse og en uhensigtsmæssig indretning.
• Den godkendte leje er inklusive vand, men eksklusive á conto bidrag til varme. Lejer har den indvendige vedligeholdelsespligt.
• Depositum blev nedsat til 3 måneders godkendt leje, jf. Lejeloven § 59, stk. 1 og 3.
• Lejenedsættelsen har virkning fra 1. maj 2023, jf. Lejeloven § 40, stk. 2.

Mere byrdefulde vilkår og tillægsgebyr

• Huslejenævnets afgørelse vedrørende mere byrdefulde vilkår stod ved magt, da denne del af sagen ikke var anket rettidigt. Nævnet havde fundet, at der ikke var tale om mere byrdefulde vilkår, og at sammenligning kun skulle ske med andre gennemgribende moderniserede lejemål.
• Ankenævnet fandt ikke grundlag for at pålægge udlejer et tillægsgebyr, da lejer ikke havde fået fuldt medhold, jf. Lov om boligforhold § 82, stk. 2.

Udlejer har pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje og depositum med tillæg af renter efter Renteloven fra betalingstidspunkterne.