Lejeloven § 45

Det fremgår af den gældende lov om leje § 49, at hvis lejen er væsentligt højere end det lejedes værdi, kan lejeren forlange lejen nedsat til et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. Ved vurdering af lejen og det lejedes værdi finder reglen i § 47, stk. 1, tilsvarende anvendelse.

Af stk. 2 fremgår det, at ved afgørelse efter stk. 1 skal der tages hensyn til de i § 47, stk. 2 og 3, nævnte omstændigheder.

Efter stk. 3 kan lejeren kræve det for meget betalte tilbagebetalt, hvis lejen nedsættes efter stk. 1.

Efter stk. 4 skal sag om nedsættelse af lejen indbringes inden 1 år efter det tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje første gang skal betales.

Det fremgår af stk. 5, at i ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne kræve nedsættelse af lejen. Nedsættes lejen, anvendes tilbagebetalingsbeløbet forlods til dækning af beboerrepræsentanternes udgifter ved sagen.

Efter stk. 6 gælder bestemmelserne i stk. 1-3 ikke for ustøttede private plejeboliger.

I § 45, stk. 1, foreslås, at såfremt lejen er væsentligt højere end det lejedes værdi, kan lejeren forlange lejen nedsat til et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. Ved vurdering af lejen og det lejedes værdi finder reglen i § 42, stk. 1, tilsvarende anvendelse.

Bestemmelsen finder anvendelse, hvis lejeniveauet i området falder som følge af vigende efterspørgsel. Endvidere kan bestemmelsen anvendes, hvor den samlede leje efter gennemførelsen af en forbedringsforhøjelse, som ikke er prøvet ved huslejenævnet, væsentligt overstiger det lejedes værdi.

Bestemmelsen kan således anvendes til at forlange lejenedsættelse efter lejeaftalens indgåelse, hvis lejeren finder, at lejen på aftaletidspunktet væsentligt overstiger det lejedes værdi. Lovforslagets § 42, stk. 1, om udlejerens mulighed for at kræve lejeforhøjelse, hvis lejen ligger væsentligt under det lejedes værdi, finder anvendelse ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi. Der henvises til bemærkningerne til lovforslagets § 42, stk. 1.

Lejeren kan som udgangspunkt kræve lejenedsættelse uanset aftalt uopsigelighed.

I stk. 2 foreslås, at ved afgørelse efter stk. 1 skal der tages hensyn til de i § 42, stk. 2-4, nævnte omstændigheder.

Efter § 42, stk. 2 og 3, skal der ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi foretages en sammenligning med sammenlignelige lejemål. Der henvises til bemærkningerne til lovforslagets § 43, stk. 2 og 3.

I stk. 3 foreslås, at nedsættes lejen efter stk. 1, kan lejeren kræve det for meget betalte tilbagebetalt.

Bestemmelsen regulerer lejerens ret til tilbagebetaling, når lejen nedsættes med henvisning til, at lejen ligger væsentligt over det lejedes værdi. Lejerens krav på tilbagebetaling forældes efter forældelseslovens almindelige regler. Som udgangspunkt indebærer dette, at forældelse indtræder efter 3 år regnet fra forfaldstiden for lejebetalingen.

Lejerens krav på tilbagebetaling forrentes fra de faktiske lejebetalinger efter rentelovens regler.

I stk. 4 foreslås, at sag om nedsættelse af lejen skal indbringes inden 1 år efter det tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje første gang skal betales.

Bestemmelsen indebærer, at lejeren er afskåret fra at kræve lejenedsættelse både med tilbagevirkende kraft og med virkning for fremtiden, hvis lejeren ikke indbringer sag herom for huslejenævnet inden 1 år efter den første lejebetaling efter aftalens indgåelse eller efter lejeforhøjelse. Efter 1-års fristens udløb kan lejeren alene kræve lejenedsættelse med henvisning til aftalelovens § 36.

En hvilken som helst lejeforhøjelse afbryder fristen, herunder også fx en aftalt regulering af lejen efter nettoprisindeks. Bestemmelsen indebærer, at lejeren får en ny mulighed for at få prøvet den samlede leje, hvis udlejeren opkræver lejeforhøjelse efter flere år uden lejeforhøjelse. Prøvelsesadgangen er ikke begrænset til den seneste lejeforhøjelse. Bestemmelsen forhindrer således ikke, at huslejenævnet eller domstolene ved en tvist om lejens størrelse fastsætter lejen til et lavere beløb end den leje, der var gældende 1 år før indbringelse af sag om lejens størrelse for huslejenævnet, men tilbagebetaling af for meget betalt leje kan alene kræves med virkning fra det tidspunkt, hvor lejen senest er blevet reguleret.

I stk. 5 foreslås, at i ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne kræve nedsættelse af lejen. Nedsættes lejen, anvendes tilbagebetalingsbeløbet forlods til dækning af beboerrepræsentanternes udgifter ved sagen.

Bestemmelsen indebærer, at beboerrepræsentationen uden en fuldmagt fra den enkelte lejer kan indbringe en sag om nedsættelse af lejen for huslejenævnet på vegne af lejerne i ejendommen. Hvis lejeren ikke indtræder i sagen, må beboerrepræsentanterne selv afholde udgifterne ved at føre sagen. Hvis lejen nedsættes, og lejeren har krav på tilbagebetaling af den for meget betalte leje, kan det anses for urimeligt. Beboerrepræsentanterne kan i den situation derfor kræve tilbagebetalingsbeløbet anvendt til dækning af deres udgifter.

Fristen for indbringelse af sag om nedsættelse af lejen efter stk. 4 gælder tilsvarende for beboerrepræsentationens indbringelse for huslejenævnet.

Bestemmelsen viderefører i den gældende lov om leje § 49, stk. 1-5. Det gældende stk. 6 om, at bestemmelsen i stk. 1-3 ikke gælder ustøttede private plejeboliger, videreføres med sproglige ændringer i det foreslåede § 43. Der er ikke tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.

Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.4.1.5. og 2.4.2.4.