Ankenævnet reducerer godkendt lejeforhøjelse for køkken- og badeværelsesrenovering: Rørudskiftning anses ikke for forbedring

Sagen omhandler en udlejers anmodning om forhåndsgodkendelse af en lejeforhøjelse i forbindelse med omfattende moderniseringsarbejder i tre beboelseslejligheder i en ejendom opført i 1884. Udlejer ønskede at udskifte køkken, badeværelse, faldstammer og stigestrenge og anslåede udgifterne til ca. 1,3 mio. kr. pr. lejemål, hvoraf en betydelig del blev anset for forbedringer. Sagen blev oprindeligt behandlet af Huslejenævnet i henhold til Lejeloven § 132.

Udlejers argumenter og projektbeskrivelse

Udlejer fremlagde et projekt, der omfattede:

• Udskiftning af centralvarmerør, stigestrenge og faldstammer til køkken og badeværelse.
• Totalrenovering af badeværelse med vådrumssikring, nye fliser, gulvvarme, nye installationer og sanitet.
• Totalrenovering af køkken med nye fliser, elinstallationer, og et nyt Ikea-køkken inklusive hårde hvidevarer. Udlejer henviste til et byggebudget udarbejdet i samråd med rådgivere og håndværkere som dokumentation for de anslåede udgifter. Udlejer anførte, at de eksisterende installationer var udtjente og modne til renovering, og at lejernes eventuelle tidligere ændringer var afskrevet eller ikke godkendt.

Lejernes indsigelser

De berørte lejere gjorde indsigelse mod den foreslåede lejeforhøjelse og projektets omfang:

• Flere lejere mente, at udskiftning af forsyningsstrenge, afløb og elektriske installationer var almindelig vedligeholdelse og ikke forbedringer.
• Lejere havde selv foretaget omfattende renoveringer af køkkener og badeværelser, herunder udskiftning af låger, hårde hvidevarer, VVS- og elinstallationer, og mente, at udlejers projekt ville være et værdispild og ikke medføre en væsentlig forbedring af brugsværdien.
• Lejerne fandt de anslåede udgifter på 1,3 mio. kr. pr. lejlighed ude af proportioner og efterlyste mere specifik dokumentation for udgifterne.
• Der blev henvist til en tidligere afgørelse fra Huslejenævnet, hvor en lejeforhøjelse på kun 63 kr./m2 var godkendt, hvilket skabte undren over den nu foreslåede forhøjelse på 516 kr./m2.
• En lejer bemærkede, at der ikke var plads til en håndvask på toilettet som planlagt, og at ejendommen netop havde gennemgået et stort facade- og tagprojekt.

Huslejenævnets oprindelige vurdering

Huslejenævnet fandt, at modernisering af køkken og badeværelse var hensigtsmæssig. Et flertal godkendte, at udgifter til udskiftning af varmerør, stigestrenge og faldstammer kunne indgå som nødvendige følgearbejder til forbedringerne. Nævnet godkendte en forhåndsgodkendelse af en forbedringsforhøjelse på 418,03 kr./m2, idet de vurderede, at dette ikke oversteg brugsværdiforøgelsen i henhold til Lejeloven § 128 og at den samlede leje ikke væsentligt ville overstige det lejedes værdi jf. Lejeloven § 45 sammenholdt med Lejeloven § 42, stk. 2.

Ankenævnet ændrede Huslejenævnets afgørelse og godkendte en lavere lejeforhøjelse for de ansøgte forbedringsarbejder. Lejeren fik medhold i sin anke.

Ankenævnets begrundelse

• Sagen blev behandlet i henhold til Lejeloven § 132, jf. Lejeloven §§ 127 og 128, og lejen skulle fastsættes efter Lejeloven § 19, stk. 1.
• Ankenævnet godkendte udgifterne til renovering af køkken og bad, og at 66,67% af disse udgifter udgjorde forbedringer.
• Et flertal af ankenævnets medlemmer (3 ud af 5) fandt, at udgifterne til udskiftning af centralvarmerør, stigestrenge og faldstammer i køkken og bad ikke udgjorde forbedringer. De lagde vægt på, at der alene var tale om udskiftning af rørføringer, hvilket betragtes som vedligeholdelse i henhold til Lejeloven § 127. Dette var i modsætning til Huslejenævnets flertal, som havde godkendt disse udgifter som følgearbejder.
• Mindretallet (2 ud af 5 medlemmer) mente derimod, at disse udgifter kunne indgå som forbedringsudgifter, da de var nødvendige og hensigtsmæssige følgearbejder til forbedringerne af køkken og bad, jf. Lejeloven § 128.
• Ankenævnet traf afgørelse efter stemmeflertallet, hvilket betød, at udgifterne til udskiftning af rørføringer ikke kunne indgå i beregningen af forbedringsforhøjelsen.
• Udgifter til finansiering blev kun godkendt med 3% af de samlede udgifter til projektet, da der ikke forelå konkret dokumentation for et større behov, hvilket er i overensstemmelse med fast praksis.

Afgørelsens konsekvenser

Ankenævnet forhåndsgodkendte en lejeforhøjelse på 49.892,22 kr. pr. år, svarende til 353,85 kr. pr. m2. Dette var en reduktion fra Huslejenævnets oprindelige godkendelse på 418,03 kr./m2. Ankenævnet fandt, at den godkendte forhøjelse modsvarer brugsværdiforøgelsen, og at lejen efter forhøjelsen ikke væsentligt vil overstige det lejedes værdi. Afgørelsen forudsætter, at arbejderne udføres i overensstemmelse med det fremlagte projektmateriale. Udlejer blev desuden mindet om at iagttage reglerne i Lejeloven § 105, Lejeloven § 106, Lejeloven § 130 og Lejeloven § 131 vedrørende varsling af iværksættelse, tilbud om erstatningsbolig, varsling af lejeforhøjelse og indkaldelse af beboerrepræsentationen.