Huslejenævnet bekræfter mulighed for væsentlig lejeforhøjelse efter gennemgribende modernisering af slidt lejemål

Udlejer, repræsenteret af Newsec Property Asset Management Denmark A/S, anmodede Huslejenævnet om en besigtigelse af et lejemål på Ordrupvej 52, 2. tv, i Charlottenlund. Anmodningen skyldtes udlejers intention om at foretage en gennemgribende modernisering af lejemålet. Formålet med besigtigelsen var at få nævnets konstatering af, hvorvidt lejemålets nuværende stand muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi efter moderniseringen, i henhold til Lejeloven § 19, stk. 3, jf. Lejeloven § 19, stk. 2.

Lejemålets stand ved besigtigelsen

Ved Huslejenævnets besigtigelse den 20. februar 2025 blev lejemålet fundet i en generelt meget slidt og beskidt stand. Der var kraftige nikotinaflejringer på alle flader, og lejligheden fremstod med ældre elinstallationer og synlig rørføring.

• Køkken: Bestod af et moderniseret, men ældre, tosidet elementkøkken med hvide laminatlåger, kirsebærtræsfronter og gråmeleret laminatbordplade. Hårde hvidevarer (komfur, emhætte, køle-/fryseskab) blev vurderet til at være af ældre dato.
• Badeværelse: Fremstod oprindeligt med terrazzogulv, hvide fliser, håndvask uden blandingsbatteri, væghængt spejlskab, gulvstående toilet og opmuret liggebadekar med håndbruser uden blandingsbatteri. Der var synlig rørføring, ingen varmekilde eller mekanisk udsugning.

Huslejenævnets rolle og lovgrundlag

Huslejenævnet behandlede sagen i henhold til Lejeloven § 19, stk. 3, som fastslår, at nævnet før en gennemgribende forbedring kan foretages, skal konstatere, at lejemålets stand muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi. Denne bestemmelse, der trådte i kraft pr. 1. juli 2020 (tidligere Boligreguleringslovens § 5, stk. 3), er en gyldighedsbetingelse for lejefastsættelse efter Lejeloven § 19, stk. 2. Nævnets opgave var udelukkende at vurdere potentialet for værdiforøgelse baseret på lejemålets nuværende stand, ikke at godkende specifikke forbedringer eller den fremtidige lejefastsættelse.

Huslejenævnet afgjorde, at lejemålets stand på besigtigelsestidspunktet muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi. Udlejer fik dermed medhold i sin anmodning.

Nævnets begrundelse

Nævnet lagde vægt på, at lejemålet havde et oprindeligt badeværelse, et ældre køkken og ældre elinstallationer. Disse forhold indikerer, at lejemålet har en stand, der opfylder betingelserne i Lejeloven § 19, stk. 3 for at kunne gennemføre forbedringer, der væsentligt kan forøge det lejedes værdi i henhold til Lejeloven § 19, stk. 2.

Konsekvenser af afgørelsen

Afgørelsen er gyldig i tre år fra datoen for besigtigelsen. Det understreges, at nævnets afgørelse alene vedrører lejemålets potentiale for værdiforøgelse og ikke tager stilling til, hvorvidt de øvrige betingelser for udleje i henhold til Lejeloven § 19, stk. 2 er opfyldt. En konkret vurdering af de udførte forbedringer og deres omfang vil fortsat være nødvendig for at fastslå, om de medfører en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi.