Huslejenævnets Afgørelse: Lejemålets Stand Muliggør Væsentlig Forøgelse af Værdi Gennem Forbedringer

Denne sag omhandler udlejers anmodning til Huslejenævnet om at vurdere et lejemåls stand med henblik på at konstatere, hvorvidt lejemålet muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi gennem forbedringer. En sådan konstatering er en gyldighedsbetingelse for senere at kunne fastsætte lejen efter reglerne for gennemgribende forbedrede lejemål, jf. Lejeloven § 19, stk. 3.

Lejemålets stand og udlejers anmodning

Udlejer anmodede Huslejenævnet om at besigtige lejemålet, en fireværelses lejlighed på 97 m2 i en ejendom opført i 1947. Formålet var at få nævnets vurdering af, om lejemålets nuværende stand tillader, at fremtidige forbedringer kan medføre en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi. Dette er et afgørende skridt, før udlejer eventuelt kan anvende reglerne om lejefastsættelse for gennemgribende forbedrede lejemål, som beskrevet i Lejeloven § 19, stk. 2.

Huslejenævnets besigtigelse og observationer

Huslejenævnet gennemførte en besigtigelse af lejemålet den 19. marts 2025, hvor lejeren deltog. Nævnet dokumenterede lejemålets stand med billeder. Lejemålet fremstod overvejende i sin oprindelige, men velholdte, stand. Specifikke observationer omfattede:

• Ældre radiatorer og ældre elinstallationer samt stikkontakter.
• Et ældre moderniseret tosidet elementkøkken med glatte beige fronter og stålgreb. Køkkenet manglede hårde hvidevarer (plads til køleskab og komfur var tom), havde synlig rørføring, beige meleret linoleumsgulv og ingen varmekilde.
• Et badeværelse, der fremstod overvejende oprindeligt fra 1947, med terrazzogulv, hvide fliser på væggene, gulvstående toilet, liggebadekar og hvid håndvask. Der var synlig rørføring, og hverken varmekilde eller mekanisk ventilation.

Nævnet bemærkede, at besigtigelsen alene havde til formål at konstatere, om lejemålets stand muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi, og ikke at vurdere, om de øvrige betingelser for lejefastsættelse efter Lejeloven § 19, stk. 2 var opfyldt. Det blev også understreget, at nævnets afgørelse ikke er ensbetydende med, at enhver forbedring automatisk vil medføre en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi, da dette afhænger af en konkret vurdering af de udførte forbedringers karakter og omfang.

Huslejenævnet afgjorde, at lejemålets stand på besigtigelsestidspunktet muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi. Denne afgørelse er gyldig i tre år.

Nævnets konklusion og begrundelse

Huslejenævnet konstaterede, at ejendommen er omfattet af Lejeloven § 19. På baggrund af besigtigelsen fandt nævnet, at lejemålet opfylder betingelsen i Lejeloven § 19, stk. 3 om, at dets stand muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi. Nævnet lagde især vægt på:

• Lejemålets ældre køkken.
• Det oprindelige badeværelse fra 1947.
• De ældre/oprindelige elinstallationer.

Konsekvenser af afgørelsen

Med denne afgørelse fik udlejer medhold i sin anmodning. Dette betyder, at udlejer har opfyldt den indledende gyldighedsbetingelse i Lejeloven § 19, stk. 3 for potentielt at kunne fastsætte lejen efter reglerne for gennemgribende forbedrede lejemål, jf. Lejeloven § 19, stk. 2. Det er dog vigtigt at bemærke, at nævnets afgørelse udelukkende vedrører lejemålets stand og ikke tager stilling til, om de øvrige betingelser for lejefastsættelse efter Lejeloven § 19, stk. 2 er opfyldt. Den faktiske lejeforhøjelse vil afhænge af de konkrete forbedringer, der udføres, og deres omfang i forhold til de gældende beløbskrav, som i 2025 udgør 2.610 kr./m2 eller 298.470 kr. pr. lejemål.