Lejeloven § 105

Efter den gældende boligreguleringslovs § 23, stk. 1, skal udlejeren, inden denne i en ejendom uden beboerrepræsentation iværksætter en forbedring, der vil medføre en lejeforhøjelse, der - sammen med forbedringsforhøjelser gennemført i de sidste 3 år - vil udgøre mere end 64 kr. pr. m² bruttoetageareal, fremsætte skriftligt varsel herom over for de lejere, hvis lejeforhold ønskes forbedret. Det skal indeholde oplysning om forbedringsarbejdets art og en angivelse af lejeforhøjelsens forventede størrelse. Varslet skal endvidere indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 2. Indeholder varslet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt. Det i 1. pkt. nævnte beløb er opgjort i 1994-niveau og reguleres én gang årligt med 2,0 pct. tillagt en tilpasningsprocent for det pågældende finansår, jf. lov om en satsreguleringsprocent. For 1998 og fremover reguleres beløbet efter 1. pkt. i stedet efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 23, stk. 2, skal udlejeren, når mindst 1/4 af lejerne senest 6 uger efter, at varslingsskrivelsen er kommet frem til dem, skriftligt har fremsat indsigelse mod iværksættelsen af en forbedring som nævnt i stk. 1, inden yderligere 6 uger forelægge sagen for huslejenævnet, såfremt denne ønsker at fastholde kravet om forbedringen.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 24, stk. 1, skal udlejeren, inden denne i en ejendom med beboerrepræsentation under iagttagelse af reglerne i § 65, stk. 2 og 3, i lov om leje iværksætter en forbedring, der vil medføre lejeforhøjelse som nævnt i § 23, stk. 1, fremsætte skriftligt varsel herom over for beboerrepræsentanterne. Det skal indeholde en beskrivelse af arbejdet med overslag over udgifterne, oplysning om finansieringen heraf og den forventede størrelse af den lejeforhøjelse, der er en følge af forbedringens gennemførelse. Varslet skal endvidere indeholde oplysning om beboerrepræsentanternes adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 3. Indeholder varslet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 24, stk. 2, skal udlejeren senest samtidig med varslet til beboerrepræsentanterne give meddelelse herom til samtlige lejere, hvis lejeforhold ønskes forbedret. Meddelelsen skal indeholde oplysning om forbedringsarbejdets art, en angivelse af lejeforhøjelsens forventede størrelse samt oplysning om, at kravet samtidig er forelagt for beboerrepræsentanterne. Indeholder meddelelsen ikke disse oplysninger, er varslet efter stk. 1 ugyldigt.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 24, stk. 3, skal udlejeren, når beboerrepræsentanterne har fremsat skriftlig indsigelse senest 6 uger efter, at varslingsskrivelsen er kommet frem til dem, inden yderligere 6 uger herefter forelægge sagen for huslejenævnet, såfremt denne ønsker at fastholde kravet om forbedringen.

I § 105, stk. 1, foreslås, at inden udlejeren i ejendomme omfattet af § 6, stk. 1, og § 7, stk. 3, 3. pkt., iværksætter en forbedring, der vil medføre en lejeforhøjelse, der sammen med forbedringsforhøjelser gennemført i de sidste 3 år vil udgøre mere end 100 kr. pr. m² bruttoetageareal pr. år, skal denne fremsætte skriftligt varsel herom over for de lejere, hvis lejeforhold ønskes forbedret. Beløbet i 1. pkt. er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. lovforslagets § 204.

Bestemmelsen har til formål at sikre, at lejeren får særlig information om, at udlejeren påtænker at udføre forbedringsarbejder, som vil medføre en væsentlig lejeforhøjelse. Lejeren får hermed i god tid før arbejdernes iværksættelse mulighed for at vurdere, om lejeren vil gøre indsigelse, hvis arbejderne er uhensigtsmæssige, eller om lejeren eventuelt vil søge en anden bolig.

Bestemmelsen omfatter både forbedringer i den enkelte bolig og på ejendommens fællesarealer.

Udlejerens pligt til at varsle lejerne udløses, så snart lejeforhøjelsen for de påtænkte forbedringer, sammen med forbedringsforhøjelser gennemført i de sidste 3 år, har et sådant omfang, at grænsebeløbet er overskredet. Det kan altså tænkes, at fristen ikke overskrides samtidig for alle lejere i en ejendom, fx hvis lejlighederne i ejendommen er pålagt forskellige forbedringsforhøjelser i de sidste 3 år.

For en lejlighed på 80 m2 vil dette indebære, at forbedringsarbejder, som vil medføre en forhøjelse, der tilsammen med andre forbedringsforhøjelser i de seneste 3 år overstiger 667 kr. pr. måned, vil skulle varsles over for lejerne, før de kan iværksættes.

Den i forslaget nævnte 3-årsperiode løber 3 år tilbage fra det tidspunkt, hvor den forventede lejeforhøjelse ventes at få virkning.

Forbedringsforhøjelser aftalt mellem lejeren og udlejeren samt forbedringsforhøjelser foretaget før indgåelse af lejeaftalen med lejeren indgår ikke i beregningen af det i bestemmelsen anførte grænsebeløb på 100 kr. pr m² bruttoetageareal (2021-niveau). Hensigten med bestemmelsen er at beskytte lejerne mod store lejestigninger som følge af omfattende forbedringsarbejder. Denne beskyttelse er ikke påkrævet i den situation, hvor lejeren ved aftale accepterer en forbedringsforhøjelse, enten i forbindelse med det konkrete forbedringsarbejde eller ved indgåelse af lejekontrakt med det deri angivne lejeniveau.

Udlejer skal inden varsling af iværksættelse af forbedringsarbejder vurdere, hvilken lejeforhøjelse arbejderne forventes at medføre. Det er på denne baggrund, at udlejeren skal afgøre, om betingelserne for at varsle efter bestemmelsen er opfyldt.

Efter bestemmelsen skal varsling ske inden iværksættelse af forbedringsarbejdet. Der stilles ikke herudover et specifikt krav til tidspunktet for varslingen. Udlejer kan således varsle iværksættelsen når som helst inden iværksættelsen, men løber dog risikoen for, at der fremkommer indsigelse efter iværksættelsen, såfremt han ikke varsler senest 6 uger før iværksættelsen af forbedringsarbejdet.

Vil udlejeren således være sikker på ikke at udføre forbedringsarbejder, hvortil der ikke kan kræves forbedringsforhøjelse ud over beløbsgrænsen på 100 kr. pr. m2, som angivet i bestemmelsen, bør udlejeren derfor varsle mindst 6 uger inden iværksættelsen. Skal arbejderne udføres i det lejede, skal lovforslagets § 103 om varsling af udlejerens adgang til det lejede dog iagttages.

Bestemmelsen indebærer, at udlejerens overholdelse af varslingskravet er en betingelse for at oppebære lejeforhøjelsen. Overholdes varslingskravet ikke, er udlejeren afskåret fra at opkræve lejeforhøjelsen i det omfang, den sammen med forbedringsforhøjelser gennemført de sidste 3 år overstiger 100 kr. pr. m2 bruttoetageareal pr. år (2021-niveau).

I stk. 2 foreslås, at i ejendomme med beboerrepræsentation skal udlejeren fremsætte tilsvarende varsel efter stk. 1 over for beboerrepræsentanterne.

Bestemmelsen har til formål at inddrage beboerrepræsentationen inden iværksættelse af forbedringsarbejder af et vist omfang. På den måde kan beboerrepræsentanterne benytte deres erfaringer og viden til at varetage beboernes interesser, når det skal vurderes, om der skal fremsættes indsigelse, jf. stk. 4.

Iagttager udlejeren ikke bestemmelsen, vil denne være afskåret fra at opkræve lejeforhøjelserne i det omfang, de sammen med forbedringsforhøjelser gennemført de sidste 3 år overstiger 100 kr. pr. m2 bruttoetageareal pr. år.

I stk. 3 foreslås, at varsling i henhold til stk. 1 og 2 skal indeholde en beskrivelse af arbejdet med overslag over udgifterne og den forventede størrelse af den lejeforhøjelse, der er en følge af forbedringens gennemførelse. Varslingen skal endvidere indeholde oplysning om beboerrepræsentationens eller lejernes, i ejendomme uden beboerrepræsentation, adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 4. I ejendomme med beboerrepræsentation skal lejerne tillige have oplysning om, at kravet samtidig er forelagt for beboerrepræsentanterne. Indeholder varslet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Bestemmelsen foreslås ændret materielt, idet beboerrepræsentationen efter forslaget ikke får oplysning om finansieringen af forbedringsarbejderne.

Udlejeren skal varsle lejerne, og i ejendomme med beboerrepræsentation, beboerrepræsentanterne. Varslingen skal indeholde en beskrivelse af arbejdet. Beskrivelsen skal være tilstrækkelig detaljeret til, at lejerne og beboerrepræsentanterne kan tage stilling til indholdet og omfanget af arbejderne.

Varslingen skal endvidere indeholde et overslag over udgifterne. Overslaget skal være så detaljeret som muligt, henset til at arbejderne endnu ikke er påbegyndt. Det er altså ikke tilstrækkeligt alene at angive et skønnet total beløb uden nogen form for kvalificering heraf.

Varslingen skal herudover indeholde et skøn over den lejeforhøjelse, som udlejeren forventer, at arbejderne vil medføre. Den skønnede lejeforhøjelse skal være angivet særskilt for hver lejemål.

I ejendomme med beboerrepræsentation skal varslingen til både beboerrepræsentanterne og lejerne indeholde oplysning om beboerrepræsentanternes adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 4. Varslingen til lejerne skal i dette tilfælde tillige indeholde oplysning om, at beboerrepræsentanterne samtidig er blevet varslet.

I ejendomme uden beboerrepræsentation skal varslingen til lejerne indeholde oplysning om deres adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 4.

Indeholder udlejerens varsling ikke ovennævnte oplysninger, er den ugyldig.

Har udlejeren udsendt varslingsskrivelse, som ikke opfylder betingelserne, har udlejeren mulighed for at udsende nyt gyldigt varsel, indtil det tidspunkt hvor forbedringsarbejderne påbegyndes. Er arbejderne imidlertid iværksat, vil udlejeren være afskåret fra at opkræve lejeforhøjelserne i det omfang, arbejderne sammen med forbedringsforhøjelser gennemført de sidste 3 år overstiger 100 kr. pr. m2 bruttoetageareal pr. år.

I stk. 4 foreslås, at har beboerrepræsentationen, eller i ejendomme uden beboerrepræsentation mindst 1/4 af lejerne, senest 6 uger efter, at varslingsskrivelsen er kommet frem til dem, skriftligt fremsat indsigelse mod iværksættelsen af en forbedring som nævnt i stk. 1, skal udlejeren inden yderligere 6 uger indbringe sagen for huslejenævnet, såfremt udlejeren ønsker at fastholde kravet om forbedringen.

Det fremgår af bestemmelsen, at udlejeren, når denne modtager indsigelse fra beboerrepræsentationen, skal forelægge sagen for huslejenævnet, hvis udlejeren ønsker at fastholde kravet om forbedringen. I ejendomme uden beboerrepræsentation gælder det samme, hvis udlejeren modtager indsigelse fra mindst ¼ af de lejere, som er blevet varslet i henhold til stk. 1.

Hvis sagen indbringes for huslejenævnet, behandles den i henhold til lovforslagets § 109.

Bestemmelsen indebærer, at hvis beboerrepræsentanterne ikke fremsætter indsigelse inden for fristen på 6 uger, kan udlejeren iværksætte forbedringen uden forelæggelse for huslejenævnet, uanset hvor mange lejere som fremsætter indsigelse. I ejendomme uden beboerrepræsentation kan udlejeren ligeledes se bort fra samtlige indsigelser fra lejerne, når disse ikke udgør mindst ¼ af de berørte lejere.

Ifølge bestemmelsen skal skriftlig indsigelse mod iværksættelsen af en forbedring være fremsat senest 6 uger efter, at varslingsskrivelsen er kommet frem til lejerne og beboerrepræsentanterne. Det betyder, at indsigelse skal være afsendt. Udlejeren bærer således risikoen for, at indsigelsen forsvinder under forsendelse. Lejeren eller beboerrepræsentationen bærer bevisbyrden for, at afsendelse er sket.

Bestemmelsen viderefører med sproglige ændringer den gældende boligreguleringslovs §§ 23 og 24 om varsling af iværksættelse af arbejder i regulerede kommuner. Den gældende boligreguleringslovs § 23, stk. 1, 2. pkt., og stk. 3, videreføres med mindre materielle ændringer. Der er ikke herudover med den foreslåede bestemmelse tilsigtet ændringer af den gældende retstilstand.

Der henvises til afsnit 2.11.1.2. og 2.11.2.2. i de almindelige bemærkninger.