Lejeloven § 130

Efter den gældende lejelovs § 59, stk. 1, kan lejeforhøjelse efter § 58 gennemføres med 3 måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog tidligst få virkning fra det tidspunkt, hvor forbedringen er fuldført.

Efter den gældende lejelovs § 59, stk. 2, skal kravet om lejeforhøjelse fremsættes skriftligt og indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen, en beregning af lejeforhøjelsen med oplysning om de afholdte udgifter samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 5. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Efter den gældende lejelovs § 59, stk. 3, kan udlejeren kræve en foreløbig lejeforhøjelse på grundlag af et overslag over udgifterne og forbeholde sig at fremsætte nyt krav, når byggeregnskabet er afsluttet. Lejen skal reguleres efter byggeregnskabet, når det foreligger.

Efter den gældende lejelovs § 59, stk. 4, kan huslejenævnet på begæring af en lejer fastsætte en frist, inden for hvilken byggeregnskab skal aflægges. Er byggeregnskab ikke aflagt inden fristens udløb, bortfalder den foreløbige lejeforhøjelse, medmindre overskridelsen af fristen beror på forhold, som ikke kan lægges udlejeren til last.

Efter den gældende lejelovs § 59, stk. 5, skal lejeren, når lejeren ikke vil godkende kravet om lejeforhøjelse, fremsætte skriftlig indsigelse senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem til ham. I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne på samtlige lejeres vegne gøre indsigelse mod kravet om lejeforhøjelse, jf. 1. pkt. Udlejeren skal da indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis han ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse, jf. dog § 59 a, stk. 3 og 6.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 3, finder reglerne i §§ 12, 13, 15 og 17 tilsvarende anvendelse. Lejeforhøjelsen kan tidligst gennemføres med virkning fra det tidspunkt, hvor forbedringen er fuldført.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 4, kan udlejeren kræve en foreløbig lejeforhøjelse på grundlag af et overslag over udgifterne og forbeholde sig at fremsætte nyt krav, når byggeregnskabet er afsluttet. Såfremt byggeregnskabet ikke er aflagt inden 6 måneder fra det tidspunkt, hvor den foreløbige lejeforhøjelse trådte i kraft, kan huslejenævnet på foranledning af en lejer bestemme, at den foreløbige lejeforhøjelse skal bortfalde, hvis udlejeren ikke aflægger regnskabet inden en af huslejenævnet fastsat frist, medmindre overskridelsen af 6-månedersfristen beror på andre forhold end udlejerens. Lejen skal reguleres efter byggeregnskabet, når det foreligger.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 5, kan udlejeren, når sag er indbragt for huslejenævnet, indtil nævnets afgørelse foreligger, oppebære den varslede lejeforhøjelse som en foreløbig lejeforhøjelse. Lejen skal reguleres i overensstemmelse med nævnets afgørelse. Huslejenævnet kan dog bestemme, at udlejeren kun kan oppebære et mindre beløb, indtil nævnet har truffet sin afgørelse. Såfremt der til den pågældende lejeforhøjelse er givet forhåndsgodkendelse efter § 25 a samt § 59 a, stk. 2, og § 59 b, stk. 1, i lov om leje, kan huslejenævnet kun ændre den ved forhåndsgodkendelsen fastsatte lejeforhøjelse, hvis der er tale om ændrede forhold.

I § 130, stk. 1, foreslås, at lejeforhøjelse efter §§ 128 og 129 kan gennemføres med 3 måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog tidligst få virkning fra det tidspunkt, hvor forbedringen er fuldført.

Det fremgår af bestemmelsen, at gennemførelsen af en lejeforhøjelse skal varsles med mindst 3 måneder. Dette medfører, at en udlejer, der ikke varsler forhøjelsen efter lovforslagets §§ 128 og 129, ikke kan opkræve denne.

Udlejeren skal oplyse lejeren om den konkrete størrelse af lejeforhøjelsen. Dette skal ledsages af en beregning, der giver overblik over, hvad udgifterne vedrører. Se nærmere herom under stk. 2.

Efter bestemmelsens 2. pkt. kan lejeforhøjelsen tidligst få virkning fra tidspunktet, hvor forbedringen er færdiggjort og parat til at blive taget i brug. Manglende mindre efterreparationer kan dog være af en sådan bagatelagtig karakter, at de ikke er til hinder for, at lejeforhøjelsen får virkning. Dette kræver dog, at manglerne ikke indskrænker det lejedes brugsværdi, hverken af det lejede eller af de udførte forbedringer.

I stk. 2 foreslås, at kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen, en beregning af lejeforhøjelsen med oplysning om de afholdte udgifter samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 5. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Bestemmelsen indebærer, at varslingen skal ske skriftligt og indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen. En henvisning til en lovbestemmelse alene kan ikke anses at være tilstrækkelig.

Udlejeren skal i varslingsskrivelsen give en beregning af lejeforhøjelsen med oplysning om de afholdte udgifter.

Varslet skal ligeledes indeholde vejledning for lejeren om muligheden for at gøre indsigelse. Denne skal være klar og tydelig med hensyn til frister for indsigelse, og hvem der er rette modtager af indsigelsen.

I stk. 3, 1. pkt., foreslås, at udlejeren kan kræve en foreløbig lejeforhøjelse på grundlag af et overslag over udgifterne og forbeholde sig at fremsætte nyt krav, når byggeregnskabet er afsluttet.

En udlejer, der iværksætter en forbedring, kan kræve en foreløbig lejeforhøjelse på grundlag af et overslag over udgifterne med adgang til at fremsætte krav om supplerende lejeforhøjelse med virkning for fremtiden, når byggeregnskabet foreligger. Den foreløbige lejeforhøjelse kan opkræves i perioden fra forbedringen er fuldført til byggeregnskabet foreligger. Den foreløbige lejeforhøjelse skal varsles i overensstemmelse med de almindelige varslingsregler.

I stk. 3, 2. pkt., foreslås, at lejen skal reguleres efter byggeregnskabet, når det foreligger.

Hvis den endelige beregning viser, at den foreløbige forbedringsforhøjelse har været for høj, har udlejeren pligt til at nedsætte lejen. Det for meget opkrævede skal tilbagebetales i det omfang, beløbet overstiger den endelige forbedringsforhøjelse.

Har den foreløbige lejebetaling været for lav, kan udlejeren, såfremt udlejeren har taget forbehold herom, fremsætte krav om yderligere lejeforhøjelse. Krav om yderligere lejeforhøjelse skal ske under iagttagelse af varslingsreglerne. Det betyder, at den endelige forbedringsforhøjelse ikke kan opkræves med tilbagevirkende kraft. Udlejeren kan således ikke efterfølgende opkræve differencen mellem den foreløbige og den endelige lejeforhøjelse for den periode, hvor den midlertidige lejeforhøjelse er opkrævet.

I stk. 4 foreslås, at hvis byggeregnskabet ikke er aflagt inden 6 måneder fra det tidspunkt, hvor den foreløbige lejeforhøjelse trådte i kraft, kan huslejenævnet på begæring af en lejer fastsætte en frist, inden for hvilken byggeregnskab skal aflægges. Er byggeregnskab ikke aflagt inden fristens udløb, bortfalder den foreløbige lejeforhøjelse, medmindre overskridelsen af fristen beror på forhold, som ikke kan lægges udlejeren til last.

Bestemmelsen er en sammenskrivning af den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 4, og den gældende lejelovs § 59, stk. 4. Den materielle ændring består i, at kravet om, at der skal være forløbet 6 måneder, før huslejenævnet kan fastsætte en frist, udvides, således at dette gælder for alle lejeforhold og ikke som hidtidig alene for lejeforhold omfattet af reglerne i de gældende regler i boligreguleringslovens kap. IV.

Bestemmelsen har til formål at gøre det muligt at undgå, at den foreløbige lejeforhøjelse forløber over en uhensigtsmæssig lang periode.

Perioden fra forbedringsarbejdets afslutning til byggeregnskabet aflægges, hvor udlejeren opkræver en foreløbig lejeforhøjelse, kan i nogle tilfælde være uhensigtsmæssig lang. Det foreslås derfor, at huslejenævnet efter 6 måneder, på baggrund af en vurdering af hvor lang tid, der er behov for, kan fastsætte en rimelig frist for udlejeren til at aflægge det endelige byggeregnskab. Den foreløbige lejeforhøjelse bortfalder, hvis byggeregnskab ikke er aflagt inden fristens udløb, medmindre den manglende regnskabsaflæggelse beror på forhold, udlejeren ikke har indflydelse på. Det kan eksempelvis være forhold, som er forårsaget af den kommunale byggesagsbehandling samt eventuelle retslige efterspil byggeriets parter imellem.

I stk. 5, 1. og 2. pkt., foreslås, at vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal denne fremsætte skriftlig indsigelse senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem til denne. I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne på samtlige lejeres vegne gøre indsigelse mod kravet om lejeforhøjelse, jf. 1. pkt.

I overensstemmelse med almindelige kontraktsretlige regler gælder, at det er kravets fremkomst til lejerne og ikke afsendelsen, der er afgørende for, hvornår fristen regnes fra. Udlejeren bærer således forsendelsesrisikoen.

Den i bestemmelsen angivne frist løber således fra det tidspunkt, hvor kravet er kommet frem til lejeren. Lejerens indsigelse må imidlertid sidestilles med en pligtmæssig reklamation, og forsinkelses- og bortkomstrisikoen påhviler derfor udlejeren. Lejerens indsigelse skal altså blot være afsendt så tidligt, at den med normal postgang vil være kommet frem rettidigt. Bevisbyrden for, at indsigelsen er afsendt rettidigt, påhviler lejeren.

Lejerens indsigelse skal være skriftlig, men behøver ikke være begrundet.

I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne på vegne af samtlige lejere gøre indsigelse mod kravet om lejeforhøjelse.

I stk. 5, 3. pkt., foreslås, at udlejeren da skal indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis denne ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

Mødes udlejeren af en indsigelse, skal denne indbringe sagen for huslejenævnet, hvis udlejeren vil fastholde kravet. Gør udlejeren ikke dette, fortaber denne retten til at opkræve den varslede lejeforhøjelse.

Mødes udlejeren ikke af en indsigelse, fortaber lejeren som udgangspunkt sin ret til at få prøvet lejeforhøjelsen. Der kan stadig ske prøvelse af lejen efter lovforslagets § 45 om lejeregulering efter det lejedes værdi. Lejeren fortaber dog kun ugyldighedsindsigelser ved passivitet.

I stk. 6 foreslås, at for ejendomme omfattet af § 6, stk. 1, finder §§ 38 og 40 også anvendelse for varslede forbedringsforhøjelser.

Bestemmelsen medfører, at der for regulerede ejendomme gælder yderligere regler. Nærværende bestemmelses stk. 2 og 5 suppleres altså af lovforslagets §§ 38 og 40 for ejendomme omfattet af lovforslagets § 6, stk. 1.

Bestemmelsen i lovforslagets § 38 omhandler lejerens mulighed for på eget initiativ at få prøvet lejeforhøjelsen hos huslejenævnet.

Bestemmelsen i lovforslagets § 40 omhandler lejerens ret til at kræve for meget betalt leje, depositum, indskud m.v. tilbage.

I stk. 7 foreslås, at er sag indbragt for huslejenævnet, kan udlejeren, indtil nævnets afgørelse foreligger, oppebære den varslede lejeforhøjelse som en foreløbig lejeforhøjelse. Lejen skal reguleres i overensstemmelse med nævnets afgørelse. Huslejenævnet kan bestemme, at udlejeren kun kan oppebære et mindre beløb, indtil nævnet har truffet sin afgørelse.

Bestemmelsen angiver, at en indbringelse for huslejenævnet ikke har opsættende virkning. Lejere kan således ikke udskyde betalingen af lejeforhøjelsen ved at indbringe sagen for huslejenævnet. Huslejenævnet kan dog træffe afgørelse om at nedsætte lejeforhøjelsen, indtil huslejenævnets afgørelse foreligger.

Når forbedringen er gennemført, er huslejenævnet bundet af en eventuel tidligere truffet forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelsens størrelse. Hvis lejeforhøjelsen efterfølgende indbringes for nævnet, er dette afskåret fra at ændre den tidligere fastsatte lejeforhøjelse, medmindre arbejderne adskiller sig fra det forhåndsgodkendte projekt. Se mere herom under bemærkningerne til lovforslagets § 132, stk. 6.

Hvis udlejeren har udført forbedringer, der adskiller sig fra det projektmateriale m.v., som nævnet oprindeligt har taget stilling til, har nævnet dog mulighed for på ny at tage stilling til lejeforhøjelsens størrelse.

Bestemmelsen viderefører den gældende lejelovs § 59, stk. 1 og 2, om varsling af forbedringsforhøjelse. Herudover videreføres med sproglige ændringer den gældende lejelovs § 59, stk. 3, og den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 4, om foreløbig lejeforhøjelse. Endvidere videreføres med sproglige ændringer den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 3, om varsling og indsigelse i regulerede ejendomme.

Endvidere videreføres med en materiel ændring den gældende lejelovs § 59, stk. 4, jf. bemærkningerne til stk. 4, med sproglige ændringer den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 5, 1. pkt., og med sproglig ændring den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 4, 2. pkt., om frist for aflæggelse af byggeregnskab.

Herudover videreføres med en sproglig ændring den gældende lejelovs § 59, stk. 5, om indsigelse mod kravet om lejeforhøjelse. Der er ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet ændringer af den gældende retstilstand.

Endelig videreføres med en redaktionel ændring den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 5, om muligheden for at oppebære en foreløbig lejeforhøjelse under huslejenævnets behandling af sagen samt en materiel ændring, da huslejenævnets kompetence til at reducere lejen, indtil afgørelsen foreligger, udvides til alle ejendomme. Der er ikke herudover med den foreslåede bestemmelse tilsigtet ændringer af den gældende retstilstand.

Der henvises til afsnit 2.14.1.3. og 2.14.2.3. i de almindelige bemærkninger.