Lejeloven § 132

Efter den gældende lejelovs § 59 a, stk. 1, kan huslejenævnet på udlejerens anmodning træffe afgørelse om størrelsen af den leje, der lovligt vil kunne opkræves i tilfælde omfattet af stk. 2-6.

Efter den gældende lejelovs § 59 a, stk. 2, kan afgørelse efter stk. 1 træffes, inden der iværksættes forbedringer, herunder ombygningsarbejder vedrørende sammenlægning af lejligheder, der vil medføre en lejeforhøjelse, hvis ombygningsarbejdet udføres i overensstemmelse med et projektmateriale vedrørende det påtænkte arbejde, som udlejeren har forelagt huslejenævnet. Udlejerens anmodning til huslejenævnet skal indeholde en opgørelse over de anslåede udgifter ved gennemførelsen af arbejderne og en beregning af den ønskede lejeforhøjelse.

Efter den gældende lejelovs § 59 a, stk. 4, kan afgørelse efter stk. 1 træffes, inden ejeren af en ejerbolig eller en andelshaver i en andelsboligforening med brugsret til en bestemt beboelseslejlighed træffer beslutning om at udleje boligen. Denne adgang gælder dog kun for ejere, der på ansøgningstidspunktet ikke ejer andre udlejede ejerboliger, og for andelshavere, der på ansøgningstidspunktet ikke har brugsret til andre udlejede andelsboliger.

Efter den gældende lejelovs § 59 a, stk. 5, kan afgørelse efter stk. 1 træffes, inden udlejeren iværksætter ombygningsarbejder efter bestemmelsen i § 2, stk. 1, nr. 1-4, i den tidligere gældende lov om privat byfornyelse, hvis der er foretaget reservation af investeringsramme efter den tidligere gældende lov om privat byfornyelse. Huslejenævnet kan forlange dokumentation for, at der er reserveret investeringsramme efter den tidligere gældende lov om privat byfornyelse.

Efter den gældende lejelovs § 59 b, stk. 1, skal udlejer, samtidig med indbringelse for nævnet efter § 59 a, stk. 2, fremsende oplysning om forbedringsarbejdets art og en angivelse af lejeforhøjelsens forventede størrelse til de lejere, der berøres af forbedringsarbejdet.

Efter den gældende lejelovs § 59 b, stk. 4, kan huslejenævnet kun ændre den ved forhåndsgodkendelsen fastsatte leje efter § 59 a, stk. 2-6, hvis der er tale om ændrede forhold.

Efter den gældende lejelovs § 59 b, stk. 5, skal huslejenævnets forhåndsgodkendelse efter § 59 a, stk. 2-6, træffes senest 2 måneder efter, at huslejenævnet har modtaget bemærkninger efter § 39, stk. 3, eller svar efter § 40, stk. 4, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, eller når fristen for svar efter bestemmelserne er udløbet

I § 132, stk. 1, foreslås, at inden der iværksættes forbedringer, herunder gennemgribende forbedringer efter § 19, stk. 2, og ombygningsarbejder vedrørende sammenlægning af lejligheder, kan huslejenævnet på udlejerens anmodning træffe afgørelse om størrelsen af den leje, der lovligt vil kunne opkræves, hvis ombygningsarbejdet udføres i overensstemmelse med det projektmateriale vedrørende det påtænkte arbejde, som udlejeren skal forelægge huslejenævnet, jf. stk. 4.

Bestemmelsen giver huslejenævnet beføjelse til på udlejerens anmodning at træffe afgørelse om forhåndsgodkendelse af lejefastsættelsen og lejeforhøjelser som følge af forbedringer. Det er i bestemmelsen præciseret, at huslejenævnet også kan forhåndsgodkende den leje, som kan fastsættes efter en gennemgribende modernisering i henhold til lovforslagets § 19, stk. 2.

Bestemmelsen giver endvidere mulighed for, at udlejeren kan få huslejenævnets forhåndsgodkendelse af huslejen, inden der iværksættes ombygningsarbejder, som indebærer sammenlægning af lejligheder. Sammenlægning af flere lejemål til et lejemål betragtes som en forbedring af lejemålet, hvor den efterfølgende lejeforhøjelse beregnes efter lovforslagets § 128.

Udlejerens mulighed for at indhente en forhåndsgodkendelse betyder, at der på forhånd er taget stilling til den lejeforhøjelse, forbedringen vil kunne medføre. Dette giver udlejeren grundlag for at foretage en mere præcis vurdering af et påtænkt forbedringsarbejdes rentabilitet. Forhåndsgodkendelsen vil dermed fremme en større forbedringsindsats i den eksisterende boligmasse. Muligheden for at indhente en forhåndsgodkendelse har samtidig en gunstig virkning på såvel det nuværende som det fremtidige vedligeholdelsesbehov, idet der ofte udføres vedligeholdelse som led i et forbedringsprojekt.

Ved forhåndsgodkendelsen tager huslejenævnet stilling til, om man kan godkende den lejeforhøjelse, som udlejeren i ansøgningen har beregnet. Kan nævnet ikke godkende den af udlejeren beregnede lejeforhøjelse, fastsætter nævnet den maksimale leje, der lovligt kan opkræves.

Bestemmelsen indebærer, at nævnet tager stilling til forbedringsforhøjelsens beregning, herunder fradrag for sparet vedligeholdelse, således at udlejeren ved, hvilken lejeforhøjelse der kan oppebæres, når forbedringen er gennemført.

Når forbedringen er gennemført, er huslejenævnet bundet af en eventuel tidligere truffet forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelsens størrelse. Hvis lejeforhøjelsen efterfølgende indbringes for nævnet, er dette afskåret fra at ændre den tidligere fastsatte lejeforhøjelse, medmindre der er tale om ændrede forhold, fx at der er sket ændringer i projektet. Der kan også være tale om ændringer i prisudviklingen eller forhold i forbindelse med prisen, finansieringen eller forbedringens kvalitet og udførelse, der gør en justering i opad- eller nedadgående retning påkrævet.

Ved en efterfølgende prøvelse er nævnet således frit stillet med hensyn til at vurdere lejeforhøjelsen for så vidt angår de dele af forbedringerne, der adskiller sig fra det projektmateriale m.v., som nævnet oprindelig har taget stilling til.

Klage over den af huslejenævnet trufne afgørelse i forbindelse med en sag om forhåndsgodkendelse kan af udlejeren såvel som af lejerne, når disse har en individuel og væsentlig interesse i resultatet af forhåndsgodkendelsen, indbringes for boligretten efter reglerne om indbringelse af huslejenævnsafgørelser for boligretten. I København kan afgørelsen indbringes for ankenævnet. I sager om forhåndsgodkendelser, hvor der ikke er en lejer, er huslejenævnet part i sagen og skal indstævnes, hvis afgørelsen påklages.

Udlejerens anmodning til huslejenævnet skal indeholde oplysning om forbedringsarbejdets art, en opgørelse over de anslåede udgifter ved gennemførelsen af arbejderne samt beregning af den ønskede lejeforhøjelse, jf. stk. 3.

I stk. 2 foreslås, at inden ejeren af en ejerbolig eller andelshaveren med brugsret til en bestemt beboelseslejlighed træffer beslutning om at udleje boligen, kan huslejenævnet tillige træffe afgørelse om størrelsen af den leje, der lovligt vil kunne opkræves. Denne adgang gælder dog kun for ejere, der ikke ejer andre udlejede ejerboliger, og for andelshavere, der ikke har brugsret til andre udlejede andelsboliger.

Bestemmelsen giver mulighed for, at en ejer af en enkelt ejerbolig eller en andelshaver i en andelsboligforening kan få godkendt den leje, som denne påtænker at udleje boligen for. Der er som udgangspunkt tale om personer uden særligt kendskab til lejelovgivningen, og det er ikke almindeligt, at disse antager den professionelle rådgivning, som udbydes af advokater, ejendomsformidlere og lignende.

Dette har i praksis medført, at der ofte sker udlejning til en husleje, som overstiger det, som lejelovgivningen giver mulighed for. Klager lejeren over huslejen til huslejenævnet, nedsætter nævnet - ofte helt uventet for ejeren - den aftalte leje med virkning for fremtiden og i nogle tilfælde med tilbagevirkende kraft.

Forhåndsgodkendelse af lejen for denne type af lejeforhold, hvorefter ejeren kan anmode huslejenævnet om at fastsætte den leje, som lovligt kan opkræves for den pågældende lejlighed, giver således disse ejere mulighed for at sikre sig imod en sådan uforudset lejenedsættelse og for at vurdere, om det er hensigtsmæssigt at leje ud.

Forhåndsgodkendelsen omfatter ejere, der på ansøgningstidspunktet ikke ejer andre udlejede ejerboliger eller andelsboliger, og er således rettet imod de »uprofessionelle ejere«, som ikke driver udlejning erhvervsmæssigt.

Huslejenævnet kan kun ændre den forhåndsgodkendte leje ved en senere sag imellem ejeren og kommende lejere, hvis der foreligger ændrede forhold, jf. stk. 5.

Udlejeren har mulighed for at indbringe huslejenævnets forhåndsgodkendelse for boligretten efter de gældende regler inden for ankefristen. Efter udløbet af ankefristen er afgørelsen fra huslejenævnet endelig, og udlejeren vil dermed være afskåret fra at kræve nævnets forhåndsgodkendelse ændret.

Under en eventuel efterfølgende boligretssag vil huslejenævnets forhåndsgodkendelse af lejen kunne have bevismæssig vægt, fordi huslejenævnets afgørelse er truffet under medvirken af sagkyndige medlemmer.

Der henvises i det hele til stk. 1 for yderligere vedrørende forhåndsgodkendelsesproceduren.

I stk. 3 foreslås, at inden udlejeren iværksætter ombygningsarbejder efter bestemmelsen i § 2, stk. 1, nr. 1-4, i den tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996 med senere ændringer, hvis der er foretaget reservation af investeringsramme efter den tidligere gældende lov om privat byfornyelse, kan huslejenævnet på udlejerens anmodning træffe afgørelse om størrelsen af den leje, der lovligt vil kunne opkræves. Huslejenævnet kan forlange dokumentation for, at der er reserveret investeringsramme efter den tidligere gældende lov om privat byfornyelse.

Bestemmelsen giver mulighed for, at huslejenævnet kan forhåndsgodkende den leje, der lovligt vil kunne opkræves, inden der udføres ombygningsarbejder efter bestemmelsen i § 2, stk. 1, nr. 1-4, i den tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996 med senere ændringer.

Det er en forudsætning herfor, at der er foretaget reservation af investeringsramme efter de tidligere regler herom, og huslejenævnet kan forlange dokumentation herfor.

I stk. 4 foreslås, at samtidig med indbringelse for nævnet efter stk. 1 skal udlejer fremsende projektmateriale indeholdende arbejdernes art, en angivelse af lejen eller lejeforhøjelsens forventede størrelse samt de anslåede udgifter ved arbejdernes gennemførelse til huslejenævnet samt de lejere, der berøres af forbedringsarbejdet.

Bestemmelsen angiver, hvilke informationer huslejenævnet har krav på at modtage for at kunne forhåndsgodkende en leje eller lejeforhøjelse. De i bestemmelsen angivne oplysninger er nødvendige, for at huslejenævnet kan træffe afgørelse om størrelsen af den leje, der lovligt vil kunne opkræves. For at undgå unødvendig forlængelse af sagsbehandlingstiderne skal oplysningerne fremsendes sammen med indbringelsen af sagen for nævnet.

Lejere, som berøres af forbedringsarbejder omfattet af forhåndsgodkendelsen, skal modtage de samme oplysninger som huslejenævnet.

I stk. 5 foreslås, at huslejenævnets afgørelse om forhåndsgodkendelse skal træffes senest 2 måneder efter, at huslejenævnet har modtaget bemærkninger efter § 83, stk. 3, i lov om boligforhold eller svar efter § 84, stk. 4, i lov om boligforhold, eller når fristen for svar efter bestemmelserne er udløbet.

Bestemmelsen indebærer, at huslejenævnet skal træffe afgørelse om forhåndsgodkendelse inden for en frist på 2 måneder efter, nævnet har modtaget bemærkninger i forbindelse med partshøring efter § 83, stk. 3, i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om boligforholdeller modtaget svar på spørgsmål efter § 84, stk. 4, i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om boligforhold.

I stk. 6 foreslås, at huslejenævnet kun kan ændre den ved forhåndsgodkendelsen fastsatte leje, hvis der er tale om ændrede forhold.

Bestemmelsen indebærer, at hvis lejen indbringes for huslejenævnet i sager, hvor der er givet forhåndsgodkendelse, er huslejenævnet som udgangspunkt bundet af sin tidligere forhåndsgodkendelse af lejen eller lejeforhøjelsens størrelse. Huslejenævnet er således afskåret fra at ændre den tidligere fastsatte leje eller lejeforhøjelse, medmindre arbejderne adskiller sig fra det forhåndsgodkendte projekt.

Nævnet kan ved en efterfølgende prøvelse godkende en højere leje, hvis værdien af det lejede er forøget. Omvendt udelukker bestemmelsen ikke, at nævnet fastholder eller nedsætter den godkendte leje, hvis det viser sig, at værdien af det lejede efter ombygningen er den samme eller lavere end forudsat ved forhåndsgodkendelsen, når arbejdet adskiller sig fra det angivne i forhåndsgodkendelsen.

Hvis udlejeren har udført forbedringer, der adskiller sig fra det projektmateriale m.v., som nævnet oprindelig har taget stilling til ved forhåndsgodkendelsen, er huslejenævnet ikke bundet af forhåndsgodkendelsen.

Bestemmelsen viderefører med sproglige og redaktionelle ændringer den gældende lejelovs § 59 a, stk. 1, 2 og 4, om huslejenævnets forhåndsgodkendelse af lejefastsættelser og lejeforhøjelser samt den gældende lejelovs § 59 b, stk. 1, om oplysninger til huslejenævnet og de berørte beboere. Bestemmelsen viderefører ligeledes den gældende lejelovs § 59 b, stk. 4, om, hvornår huslejenævnet kan ændre en forhåndsgodkendelse samt den gældende lejelovs § 59 b, stk. 5, om, hvornår afgørelser om forhåndsgodkendelser senest skal være truffet. Der er ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet ændringer af den gældende retstilstand.

Der henvises til afsnit 2.14.1.4. og 2.14.2.4. i de almindelige bemærkninger.