Lejeloven § 127

Der er ikke i gældende ret en bestemmelse, som fastlægger forbedringsbegrebet.

Efter den gældende lejelovs § 58, stk. 1, kan udlejeren, når denne under iagttagelse af § 65, stk. 2-4, har forbedret det lejede, forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 1, kan udlejeren, når denne under iagttagelse af reglerne i §§ 23-26 har forbedret det lejede, forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi, jf. lejelovens § 58.

I § 127, stk. 1, foreslås, at der ved forbedringer forstås foranstaltninger og installationer, der forøger det lejedes brugsværdi eller foranstaltninger, som er påbudt ved lov eller offentlige forskrifter, når disse ikke er omfattet af udlejerens vedligeholdelsespligt.

Bestemmelsen er ny, idet forbedringsbegrebet ikke hidtil har været fastsat i lovgivningen. Indholdet af bestemmelsen er en kodificering af gældende ret, idet begrebet forbedring er fastlagt i omfattende huslejenævns- og domspraksis.

Som forbedring betragtes alene foranstaltninger, der tilfører det lejede en øget brugsværdi, og som lejeren ikke har krav på efter retsforholdet. Arbejder, som er nødvendige for at holde ejendommen og det lejede i den tilstand, som lejeren har krav på i medfør af lejeaftalen, lejeloven og almindelige retsgrundsætninger, henhører under begrebet vedligeholdelse.

Øget brugsværdi opstår, når ejendommen eller det enkelte lejemål tilføres nye egenskaber eller kvaliteter, som øger værdien for lejeren ved enten øget funktionalitet eller komfort. Der kan være tale om øget brugsværdi af forbedringer, som ikke relaterer sig direkte til det konkrete lejemål, men som øger brugsværdien generelt for lejerne, fx indretning af friarealer.

Det er således ikke en betingelse, at den konkrete lejer faktisk benytter eller får nytte af forbedringen.

Foranstaltninger, som nedsætter lejerens omkostninger som fx forbrugsudgifter, øger også brugsværdien.

Lovbestemte eller offentligt påbudte arbejder betragtes som forbedringsarbejder, som øger brugsværdien, medmindre arbejderne henhører under udlejerens almindelige vedligeholdelsespligt.

Nødvendige følgearbejder for udførelsen af forbedringen anses også for at være forbedringsarbejder. Som eksempel kan nævnes opsætning af stillads i forbindelse med tagarbejder, hvor der forbedres med øget isolering eller lignende.

Løbende udgifter er, i modsætning til fx engangsudgifter til køb af driftsmateriel til brug på ejendommen, ikke forbedringsudgifter, men driftsudgifter. Forrentning og afskrivning af driftsudgifter skal medtages over den omkostningsbestemte leje og kan ikke berettige til en forbedringsforhøjelse.

I stk. 2 foreslås, at udlejere, der forbedrer det lejede efter dette kapitel, skal iagttage § 131 om inddragelse af beboerrepræsentationen.

Bestemmelsen skal sikre, at udlejere, som agter at udføre forbedringer, bliver gjort opmærksomme på deres forpligtelse til at inddrage beboerrepræsentationen.

Reglerne i lovforslagets § 131 medfører, at udlejeren har pligt til at inddrage beboerrepræsentationen, inden udlejeren varsler iværksættelse af forbedringsarbejder, som vil medføre en lejeforhøjelse, der overstiger den i bestemmelsen fastsatte beløbsgrænse. Bestemmelserne skal iagttages både i regulerede og uregulerede ejendomme.

I stk. 3 foreslås, at inden udlejeren iværksætter forbedringer i ejendomme omfattet af § 6, stk. 1, og § 7, stk. 3, 3. pkt.,, skal denne iagttage §§ 105-106 om varsling af iværksættelse.

Bestemmelsen skal sikre, at udlejere i ejendomme omfattet af lovforslagets § 6, stk. 1, og § 7, stk. 3, 3. pkt., som agter at udføre forbedringer, er opmærksomme på deres forpligtelse til i henhold til lovforslagets §§ 105-106 at varsle lejerne og beboerrepræsentanterne samt underrette lejerne om deres krav på erstatningsbolig, når lejeforhøjelsen, som følger af forbedringen, overstiger de i bestemmelserne fastsatte beløbsgrænser

Den foreslåede bestemmelses stk. 1 er ny. Bestemmelsens stk. 2 viderefører den gældende lejelovs § 58, stk. 1, 1. led, om, at udlejer skal iagttage den gældende lejelovs § 65, stk. 2-4, mens stk. 3 viderefører den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 1, 1. led, om, at udlejer skal iagttage den gældende boligreguleringslovs §§ 23-26.

Der er ikke med det foreslåede tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.

Der henvises til afsnit 2.14.1.2. og 2.14.2.2. i de almindelige bemærkninger.