Lejeloven § 142

Efter den gældende lejelovs § 29, stk. 1, har lejeren ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede, medmindre udlejeren kan godtgøre, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen. Lejeren skal give meddelelse til udlejeren, inden han foretager installationen.

Det fremgår endvidere af den gældende lejelovs § 29, stk. 9, at lejeren af en beboelseslejlighed eller et værelse til helårsbeboelse har ret til at installere hjælpemidler m.v. i det lejede og efter udlejerens anvisning på ejendommens fællesarealer efter bestemmelserne i lov om social service, hvis kommunalbestyrelsen garanterer for betaling af retableringsudgifter ved lejerens fraflytning. Lejeren skal forudgående skriftligt anmelde de påtænkte installationer m.v. til udlejeren. Lejeren har ret til at lade installationerne udføre, hvis udlejeren ikke har gjort skriftlig, begrundet indsigelse senest 6 uger efter lejerens anmeldelse af arbejderne. Udlejeren kan nægte lejeren at lade installationerne på fællesarealerne udføre, hvis de er til væsentlig ulempe for ejendommen eller de øvrige lejere.

Endelig fremgår det af den gældende lejelovs § 29, stk. 10, at lejeren er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af de installationer, han har foretaget. Udlejeren kan kræve, at lejeren ved forsikring eller på anden måde stiller fornøden sikkerhed for opfyldelsen af erstatningsansvaret.

I § 142, stk. 1, foreslås, at lejeren har ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede, medmindre udlejeren kan godtgøre, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen. Lejeren skal give meddelelse til udlejeren, inden lejeren foretager installationen.

Bestemmelsen sikrer lejeren en ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede. Ved sædvanlige installationer skal forstås almindeligt forekommende tekniske hjælpemidler på installationstidspunktet. Det må afgøres ud fra en konkret vurdering, hvad der må anses for at være en ”sædvanlig installation”. Som sædvanlige installationer henregnes almindeligvis fx hårde hvidevarer, herunder komfurer, køleskabe, frysere, emhætter, vaskemaskiner, opvaskemaskiner og tørretumblere, samt telefon- og internetadgang. Installation af en brusekabine kan også være omfattet af lejerens installationsret. Dette gælder endvidere mindre ventilationsanlæg og elvandvarmere. Installation af en brændeovn eller et spabad i en etageejendom vil derimod som udgangspunkt ikke være sædvanlige installationer.

Hvis lejeren foretager en installation efter bestemmelsen, er det en forudsætning, at installationen lever op til de eventuelle myndighedskrav, der stilles til sådanne installationer.

Inden lejeren foretager installationen, skal lejeren give besked til udlejeren. Med bestemmelsen får udlejeren mulighed for at vurdere, om ejendommens el- og afløbskapacitet er tilstrækkelig for pågældende installation. Udlejeren kan således nægte lejeren at foretage den pågældende installation, hvis udlejeren kan godtgøre, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen. Tillader ejendommens el- og afløbskapacitet ikke, at alle lejere fx kan installere en vaskemaskine, kan udlejeren ikke under henvisning hertil modsætte sig de første lejere, som ønsker at installere en vaskemaskine. Når kapaciteten er opbrugt, kan udlejeren imidlertid godt modsætte sig installationen af flere vaskemaskiner. Udlejeren kan ikke nægte lejeren at installere en vaskemaskine blot ved at henvise til, at der er et fælles vaskeri i ejendommen.

Hvis udlejeren vurderer, at kapaciteten i ejendommen er opbrugt, men lejeren selv afhjælper dette, fx ved at øge eltilførslen på egen bekostning, kan udlejeren ikke modsætte sig installationen. Hvis udlejeren øger kapaciteten, kan udlejeren påligne lejeren en lejeforhøjelse svarende til den øgede brugsværdi.

Hvis lejeren har foretaget installationen uden forinden at give meddelelse til udlejeren, giver dette ikke i sig selv udlejeren adgang til at modsætte sig installationen eller til at opsige eller ophæve lejeaftalen. Der er således alene tale om en ordensforskrift.

Foretager lejeren derimod en installation, som ikke opfylder de krav, der stilles i lovgivning m.v., vil udlejeren kunne forlange, at lejeren lovliggør installationen. Gør lejeren ikke dette, vil udlejeren efter omstændighederne kunne opsige eller ophæve lejeaftalen.

Lejeren er erstatningsansvarlig for eventuelle skader, som opstår som følge af lejerens egne installationer, jf. lovforslagets § 142, stk. 3. Erstatningspligten gælder såvel i forhold til udlejeren som til andre lejere. Foretager lejeren således en installation, bærer lejeren risikoen for enhver skade, som installationen bevirker, jf. mere herom nedenfor i bemærkningerne til stk. 3.

Udfører lejeren installationer efter bestemmelsen, kan denne medtage dem, når denne fraflytter lejemålet. Det er dog en forudsætning, at lejeren bringer det lejede i samme stand, som det var, før installationen blev foretaget, jf. lovforslagets § 188, stk. 1.

I stk. 2, 1. og 2. pkt., foreslås, at lejeren af en beboelseslejlighed eller et værelse til helårsbeboelse har ret til at installere hjælpemidler m.v. i det lejede og efter udlejerens anvisning på ejendommens fællesarealer efter bestemmelserne i lov om social service, hvis kommunalbestyrelsen garanterer for betaling af retableringsudgifter ved lejerens fraflytning. Lejeren skal forudgående skriftligt anmelde de påtænkte installationer m.v. til udlejeren.

Formålet med bestemmelsen er at give personer med særlige behov mulighed for at blive i eget hjem. Lejeren har efter denne bestemmelse ret til at installere de hjælpemidler, som kommunen yder støtte til efter lov om social service. Efter den gældende § 116 i lov om social service kan kommunen yde hjælp til at installere hjælpemidler til personer med varigt nedsat fysisk eller psykisk funktionsevne. Hjælpen kan ydes til såvel indretning af selve boligen som til særlige indretninger på ejendommens fællesarealer. Under installationsretten på fællesarealer kan fx høre etablering af et håndgreb ved gadedøren.

Det er en forudsætning for lejerens installationsret, at kommunalbestyrelsen garanterer for betaling af retableringsudgifter ved lejerens fraflytning. Der er ikke i bestemmelsen knyttet en sanktion til lejerens manglende meddelelse til udlejeren om opsætning af hjælpemidler. Har lejeren efter bestemmelsen ret til at montere det pågældende hjælpemiddel, men undladt at sende en forudgående orientering herom til udlejeren, vil undladelsen ikke i sig selv kunne sanktioneres.

Lejeren har pligt til at sende en skriftlig anmeldelse af de påtænkte installationer til udlejeren, inden installationen sker. Udlejeren skal have mulighed for at vurdere, om der kan være behov for at pege på en anden placering af hjælpemidlet på fællesarealerne, hvorfor den nærmere placering må fremgå af anmeldelsen til udlejeren. Udlejeren skal fremkomme med saglige og rimelige grunde, hvis udlejeren vil anvise en anden placering af hjælpemidlet end den, som er forudsat af lejeren i dennes anmeldelse. En grund til at anvise en anden placering kan fx være, at udlejeren kan godtgøre, at den planlagte placering vil være til gene eller måske endda til fare for de øvrige beboere i ejendommen. I særlige tilfælde, fx hvis en installation vil vanskeliggøre passage i en trappeopgang, og der ikke er andre muligheder for placering, skal udlejeren kunne modsætte sig de påtænkte arbejder.

I stk. 2, 3. og 4. pkt., foreslås, at lejeren har ret til at lade installationerne udføre, hvis udlejeren ikke har gjort skriftlig, begrundet indsigelse senest 6 uger efter lejerens anmeldelse af arbejderne. Udlejeren kan nægte lejeren at lade installationerne på fællesarealerne udføre, hvis de er til væsentlig ulempe for ejendommen eller de øvrige lejere.

Udlejeren skal skriftligt gøre indsigelse over for lejeren, hvis udlejeren finder, at installationerne vil være til væsentlig ulempe for ejendommen eller de øvrige lejere. Da der er tale om pligtmæssig reklamation, påhviler forsendelsesrisikoen lejeren.

I stk. 3 foreslås, at lejeren er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af de installationer, lejeren har foretaget. Udlejeren kan kræve, at lejeren ved forsikring eller på anden måde stiller fornøden sikkerhed for opfyldelsen af erstatningsansvaret.

Det er lejeren, der har valgretten med hensyn til, hvilken form for sikkerhedsstillelse der skal ske. Udlejeren kan alene gøre indsigelse imod sikkerhedsstillelsens omfang. Hvis lejeren har en forsikring, som dækker forholdet, kan udlejeren ikke forlange yderligere sikkerhedsstillelse.

Har udlejeren efter denne bestemmelse krævet sikkerhedsstillelse, og kan lejeren ikke dokumentere en sådan, må lejeren undlade at foretage installationen. Foretager lejeren alligevel denne, vil der efter omstændighederne kunne være tale om misligholdelse, som giver udlejeren mulighed for at opsige eller ophæve lejeaftalen.

Erstatningspligten gælder både i forhold til udlejeren og til andre lejere i ejendommen. Lejerens ansvar for tings- eller personskade, som lejerens installation forårsager, er objektivt, hvorfor lejeren også bærer ansvaret for hændelige skader, som installationen bevirker.

Udlejerens krav om sikkerhedsstillelse skal rejses straks på det tidspunkt, hvor udlejeren bliver bekendt med lejerens ønske om at foretage en installation, eller når udlejeren bliver opmærksom på, at lejeren har foretaget en installation, uden at udlejeren har modtaget besked herom. Reagerer udlejeren ikke på de nævnte tidspunkter, vil udlejeren efter omstændighederne kunne fortabe sin ret til at gøre bestemmelsen gældende. Om der indtræder fortabelse er op til retten at afgøre på grundlag af de konkrete omstændigheder.

Har lejeren en forsikring, som dækker en eventuel skade som følge af installationen, kan udlejeren ikke samtidig kræve sikkerhedsstillelse efter bestemmelsen. Findes der ingen forsikring, kan udlejeren kræve, at der stilles en anden form for sikkerhed, som udmåles under hensyn til installationens og lejemålets art.

Den foreslåede bestemmelse viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 29, stk. 1, 9 og 10, i den gældende lejelov om lejerens ret til at foretage sædvanlige installationer.

Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.16.1.1. og 2.16.2.1.