Nedsættelse af leje og korrektion af areal for moderniseret småhuslejlighed på Amager

Sagen vedrører en prøvelse af lejen for et lejemål på 1. sal i en ejendom fra 1901 på Amager. Da udlejeren pr. 1. januar 1995 ejede færre end syv beboelseslejligheder, er ejendommen klassificeret som et småhus, hvilket betyder, at lejen skal fastsættes efter det lejedes værdi i henhold til Lejeloven § 32. Lejerne indbragte sagen for huslejenævnet under henvisning til Lejeloven § 52 for at få efterprøvet, om den aftalte leje var rimelig i forhold til sammenlignelige lejemål i området.

Strid om kvadratmeter og boligens stand

En væsentlig del af tvisten omhandlede lejemålets korrekte areal. I lejekontrakten var arealet angivet til 87 m², mens BBR-oplysningerne angav 83 m². Udlejeren anførte, at en inddragelse af en tidligere altan/karnap samt ændringer i forbindelse med en igangværende byggesag berettigede det højere areal, selvom en endelig ibrugtagningsmeddelelse manglede. Lejerne bestred dette og påpegede, at dokumentationen for arealet var utilstrækkelig.

Ved en besigtigelse af lejemålet kunne nævnet konstatere, at boligen var moderniseret med:

• Nyere køkken med moderne hvidevarer og spots i loftet.
• Moderniseret badeværelse med gulvvarme og vaskesøjle.
• Termovinduer og en stor altan.
• Adgang til dørtelefon og et stort gårdanlæg.

Udlejer ønskede at fastholde den nuværende leje på ca. 1.818 kr. pr. m², mens lejerne mente, at dette oversteg det lejedes værdi betydeligt. Nævnet skulle herefter vurdere lejen i forhold til det lejeniveau, der gælder for tilsvarende lejemål, hvor lejen er reguleret efter Lejeloven § 23.

Huslejenævnet besluttede at give lejerne medhold og nedsatte lejen betydeligt med virkning fra 1. juni 2024.

Hovedkonklusioner

• Arealfastsættelse: Nævnet tilsidesatte udlejers angivelse og lagde BBR-registrets areal på 83 m² til grund for beregningen, da dette skønnedes at svare til de faktiske forhold.
• Lejenedsættelse: Den årlige leje blev nedsat fra 150.900 kr. til 132.800 kr., hvilket svarer til en kvadratmeterpris på 1.600 kr. Nævnet vurderede, at den oprindelige leje væsentligt oversteg det lejedes værdi, jf. Lejeloven § 32.
• Regulering af depositum: Som følge af nedsættelsen blev både depositum og forudbetalt leje nedsat til at svare til tre måneders af den nye godkendte leje i overensstemmelse med .