Huslejenævnets afgørelse om forbedringstillæg for altan: Godkendelse af tillæg og justering af opkrævningsperiode

Sagen omhandler en tvist mellem lejere og udlejer vedrørende størrelsen af et forbedringstillæg for opsætning af altaner i en beboelsesejendom opført i 1880. Lejemålet, der er en sammenlagt lejlighed på 148 m2, fik i 2019 varslet en lejeforhøjelse som følge af altanopsætning.

Lejernes anbringender

Lejerne anfægtede forbedringstillæggets størrelse med henvisning til, at deres altan var mindre (6,47 m2) end de øvrige altaner i ejendommen (7,47 m2), og at forhøjelsen derfor burde være tilsvarende mindre. De gjorde gældende, at den mindre altan havde en nedsat brugsværdi og anvendelighed, da den ikke tillod optimal brug sammenlignet med de større altaner. Lejerne påpegede desuden, at altanen var placeret i stueetagen, hvilket medførte utryghed og risiko for indbrud, især da altandøren ikke kunne sikres tilstrækkeligt til udluftning, og der ikke længere var et vindue i soveværelset. De hævdede også, at de oprindeligt ikke havde ønsket altanen og havde gjort indsigelse mod varslingen.

Udlejers anbringender

Udlejer fastholdt, at den varslede lejeforhøjelse på 134,34 kr. pr. m2 fuldt ud modsvarer den brugsværdiforøgelse, altanen medførte. Udlejer mente ikke, at forskellen i altanernes størrelse var betydelig nok til at påvirke forhøjelsen. Udlejer anførte, at altanen var opsat mod en lukket gård, og at yderligere sikkerhedsforanstaltninger ville udgøre en forbedring. Udlejer fremlagde dokumentation for projektets samlede omkostninger og de individuelle omkostninger for lejernes altan sammenlignet med de øvrige. Udlejer mente desuden, at lejerne havde anerkendt varslingen ved ikke at have anvendt deres indsigelsesadgang, hvilket lejerne dog bestred.

Huslejenævnets oprindelige afgørelse

Huslejenævnet behandlede sagen efter Lejeloven § 38, stk. 1 jf. Lejeloven § 19, stk. 1 (tidligere Boligreguleringsloven § 15, stk. 1 jf. Boligreguleringsloven § 5, stk. 1). Nævnet besigtigede lejemålet og godkendte forbedringstillægget for altanen. Nævnet lagde vægt på, at brugsværdiforøgelsen for en altan af den pågældende størrelse modsvarer et årligt tillæg på 12.897 kr., og at størrelsesforskellen ikke fremstod betydelig. Nævnet tog ikke stilling til den omkostningsbestemte leje eller hensættelser til udvendig vedligeholdelse, jf. Lejeloven § 119 og Lejeloven § 120, da disse ikke var omtvistet. Sagen blev anket til Ankenævnet i medfør af Lov om boligforhold § 89, stk. 1.

Ankenævnet stadfæstede Huslejenævnets afgørelse om godkendelse af forbedringstillægget for altanen, men justerede perioden for opkrævning af den fulde forhøjelse.

Ankenævnets hovedafgørelse

Ankenævnet godkendte tillægget for altan med 12.897 kr. årligt. Flertallet af nævnets medlemmer fandt, at dette beløb modsvarer den værdiforøgelse, altanen medfører, og at den samlede leje ikke overstiger det lejedes værdi. Flertallet lagde vægt på, at beregningen af forhøjelsen følger sædvanlige principper, jf. Lejeloven § 128, og at den mindre forskel i størrelse og placering af altanerne ikke kunne føre til et andet resultat. De af lejerne anførte forhold omkring altandøren og adgangen til altanen kunne heller ikke ændre dette.

Mindretallets udtalelse

Et mindretal af nævnets medlemmer fandt, at tillægget for altanen skulle nedsættes, da det ikke fuldt ud modsvarer værdiforøgelsen, især med henvisning til, at der var tale om en stuelejlighed, og at altanen var mindre end de øvrige altaner i ejendommen.

Varsling og tilbagebetaling

Ankenævnet konstaterede, at varslingerne af både den foreløbige og den endelige forhøjelse opfyldte formalia i dagældende Boligreguleringsloven § 27 jf. Boligreguleringsloven § 12. Dog besluttede Ankenævnet, at den fulde lejeforhøjelse på 12.897 kr. årligt alene kunne opkræves fra den 1. juli 2019. Den foreløbige forhøjelse på 12.732 kr. årligt kunne opkræves fra den 1. februar 2019. Dette skyldtes, at den yderligere forhøjelse på 165 kr. årligt først var varslet den 8. marts 2019 og derfor krævede de sædvanlige 3 måneders varsel, jf. Lejeloven § 130, stk. 1. Udlejer har pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje, depositum og forudbetalt leje med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne. Udlejer skal desuden give skriftlig meddelelse om nævnets afgørelse efter Lejeloven § 194.

Tillægsgebyr

Ankenævnet fandt ikke grundlag for at pålægge udlejer et tillægsgebyr, da lejer ikke fik fuldt medhold i sagen, jf. Lov om boligforhold § 82, stk. 2.

Medhold: Udlejer fik medhold i hovedspørgsmålet om altantillæggets størrelse, men lejeren fik delvist medhold vedrørende tidspunktet for opkrævning af den fulde forhøjelse.